T.C. ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C
ANKARA
ASLİYE SEKİZİNCİ TİCARET MAHKEMESİ
K A R A R
ESAS NO: 2020/510 Esas
KARAR NO: 2021/614
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - TC. No:... - ...
VEKİLİ: Av. ... - ....
DAVALI : T.H. ... - ... -....
VEKİLİ: Av. ... ....
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 13/10/2020
KARAR TARİHİ: 06/10/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 11/10/2021
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı.... Konut Yapı Kooperatifi ile ... İnşaat Turizm ve Ticaret Limited Şirketi arasında 21/01/2015 "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme kapsamında, arsa maliki olan.... Konut Yapı Kooperatifi'nin ...mahallesinde kain imarın 60648 ada 6 parseli ihtiva eden 5505 m2 miktarındaki arsa üzerine A ve B bloktan oluşan 104 adet bağımsız bölüm inşa etme ve inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin 49 adedinin arsa sahibi kooperatif bünyesinde kalmak üzere kalan 55 bağımsız bölümün yüklenici ... İnşaat Turizm ve Ticaret Ltd. Şti.'ne verilmesinin vaat edildiğini, dava dışı ... İnşaat Turizm ve Ticaret Ltd. Şti. ile müvekkili arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesi ile ...mahallesinde kain imarın 60648 ada 6 parselde inşa edeceği taşınmazın kendisine kalacak bağımsız bölümlerinden A blok 45 numaralı taşımazın mülkiyetini kat irtifakının kurulmasını müteakip 30 gün içerisinde müvekkiline devretmeyi kabul ettiğini, taşınmazın satış bedelinin ... İnşaat Turizm ve Ticaret Ltd. Şti.'ne nakden ödendiğini, inşaata başlanmasından ve yüklenici ile müvekkil arasında sözleşme imzalanmasından sonra davalı ile dava dışı ... İnşaat Turizm ve Ticaret Ltd. Şti. arasında 17/04/2015 tarihli "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşmedeki tüm hak ve yükümlülüklerin arsa sahiplerinin hakları aynen baki kalması koşuluyla davalıya devredildiğini, müvekkilinin ilk yüklenici ile yaptığı sözleşme kapsamında ortaklık kaydının yapılması hususunda başvuruda bulunulduğunu ve davalı kooperatifin 30/06/2018 tarihli genel kurul toplantısında talebinin kabul edildiğini, kooperatif yetkilileri tarafından müvekkiline hoşgeldin mailleri gönderilip, müvekkilince kooperatifin giderleri için aidat ödendiğini, genel kurul kararlarına ve yönetim kurulunca verilen yazıya rağmen davalı kooperatif tarafından A blok 45 numaralı taşınmazın mülkiyetinin tapuda müvekkiline devredilmediğini belirterek... numarada kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, müvekkilinin kooperatifin peşin bedelli üyesi olduğunun tespitine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava dışı ... Ltd. Şti. ile imzaladığı 17/04/2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile, ... Ltd. Şti ile arsa sahibi ... Kooperatifi arasında imzalanan 21/01/2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülükleri yerine getirmek için anlaşıldığını, imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre toplam 104 taşınmazın 55'inin müvekkiline, kalan 49'un ise arsa sahibi kooperatife ait olacağını, müvekkilinin sözleşme kapsamında üstlendiği inşaat işlerini tamamlayıp daireleri arsa sahibi kooperatife teslim ettiğini, noter onaylı 2 adet kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dışında dava dışı ... Ltd. Şti. ile anılan sözleşmelerden önce imzalanmış 05/05/2014 tarihli kat karşılığı inşaat yapım protokolünde ... Ltd. Şti.'nin kendisini arsa maliki olarak tanımladığını, yapılacak dairelerin %50'si arsa malikine %50'si yükleniciye verileceğini, 1/A'da tarifi yapılan taşınmaz üzerine yapılan ve ... ile...Kooperatifi arasında daha sonra imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin esas alınarak yeni bir sözleşme imzalanacağı şeklinde düzenlemeler bulunduğunu, sözleşmenin atıf yaptığı 21/01/2015 ve 17/04/2015 tarihli noter onaylı sözleşmeler sonrasında dava dışı ... Ltd. Şti. ile davalı arasında herhangi bir sözleşme imzalanmadığını, davalının, devletten KDV alacağını tahsil edebilmek ve banka kredilerinin teminat amacı ile yapımı devam eden dairelerin devrinin sağlanması için arsa sahibi...Kooperatifine başvurulduğunu, kooperatif tarafından bunu sağlayacak belgeyi verebilmeleri için aralarında davacının da bulunduğu 3 kişinin davalı kooperatife üyelik belgesi verilmesini, üyeliğini şart koştuklarını, davalının inşaatın aksamaması ve KDV alacağının tahsili, bu suretle ortakların haklarını korumak amacıyla kooperatif yöneticilerine 06/07/2018 tarihinde bir belge verdiğini, davacı adına...Kooperatifi yöneticilerine müzayaka halinde belge verilmesinden sonra 2 yılı aşkın bir zaman geçmesine rağmen dava sürecine kadar, davacının, davalı ile hiç bir ilişki kurmadığı gibi taşınmazı satın aldığını bildirdiği ... şirketinden de herhangi bir bilgi ve belge sunmadığını, davacının hak sahibi olduğu beyanının soyut bir iddiadan ibaret olduğunu, davacıya site yönetimi tarafından gönderilen hoş geldin e postalarının ve site aidatlarının ödenmesinin üyeliğin kanıtı olarak gösterilemeyeceğini, genel kurulca onaylanmayan, aidat ödemesi yapmayan, genel kurullarda temsil edilmeyen ve yönetim ile herhangi bir teması bulunmayan davacının üye kabul edilmesinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
GEREKÇE: Dava; davacının, davalı kooperatifin şartlı üyesi olduğu iddiası ile üyeliğinin tespiti ile ... numaralı taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tescili isteğine ilişkindir.
Dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydı celp edilmiş yapılan incelemede, kat irtifakı tesis edildiği, taşınmazın .... Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı iken 13/06/2017 tarihinde ... Yeri Konut Yapı Kooperatifine devredildiği anlaşılmıştır.
Deliller toplanıp dava konusu yerde, kooperatif kayıtları ve dosya üzerinde keşfen bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup, bilirkişi heyeti 01/04/2021 tarihli raporunu sunmuş, raporda taşınmazın dava ve rapor tarihi itibariyle değerinin 1.000.000,00 TL olabileceği değerlendirmesi yapılmış, bildirilen değer üzerinden eksik harç ikmal ettirilerek yargılama sürdürülmüştür.
Dosya kapsamından; arsa maliki sıfatıyla dava dışı ... Ltd. Şti. ile yüklenici sıfatı ile davalı kooperatif arasında adi yazılı şekilde 05/05/2014 tarihli kat karşılığı inşaat yapım protokolü düzenlendiği, bu protokol ile ... firması ile ... Kooperatifi arasında imzalanacak kat karşılığı sözleşmesinin esas alınacağının belirtildiği,
Arsa maliki olarak .... Konut Yapı Kooperatifi ile müteahhit olarak ... İnşaat Ltd. Şti. arasında Ankara .... Noterliğinden düzenli 21/01/2015 tarih, 01224 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, toplam 104 dairenin 55'inin müteahhit ... Ltd. Şti.'ne, 49'unun arsa sahibi...Kooperatifine kalacağı, bu sayılara ek olarak yapılacak bağımsız bölümlerin arsa sahibi ile yüklenici arasında %50'şer oranında paylaşılacağı, sözleşmenin 8.maddesinde ön görülen inşaat ve imalat seviyelerine ulaşıldıkça sözleşmede belirtilen sayıdaki konutların kat mülkiyeti tapularının yükleniciye devredileceği, arsa sahibinin devir işlemlerini yalnızca yükleniciye yapacağı, yüklenici tarafından 3.şahıslara devrin talep edilmeyeceği.... hususlarının kararlaştırıldığı,
Arsa sahibi...Kooperatifinin Ankara 50. Noterliğinden 16/04/2015 tarihli muvafakatname verdiği, muvafakatnameye dayanarak müteahhit olarak davalı...Konut Yapı Kooperatifi ile arsa sahibi olarak ... Ltd. Şti. arasında Ankara 50. Noterliğinden düzenli 17/04/2015 tarih, 6451 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme ile arsa sahiplerinin tüm hakları aynen baki kalması kayıt ve şartı ile yeni yüklenici ... Yeri Konut Yapı Kooperatifine bütün hak ve vecibeleri ile devir ve temlik edildiği,
Davacı ile dava dışı ... Ltd. Şti. arasında... nolu bağımsız bölümünün devrine ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği anlaşılmıştır.
Davalı kooperatifin 13/03/2016 tarihli olağan genel kurul toplantısı tutanağının incelenmesinde dava konusuna, davacıya konut tahsisi, peşin ve sabit ödemeli ortak olarak alınmasına ilişkin herhangi bir kararın alınmadığı,
Davalı kooperatifin 17/06/2017 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının incelenmesinde, dava konusuna, davacıya konut tahsisi, peşin ve sabit ödemeli ortak olarak alınmasına ilişkin herhangi bir kararın alınmadığı,
Davalı kooperatifin 30/06/2018 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının incelenmesinde, gündemin 6.maddesinin a bendi ile.... Konut Yapı Kooperatifi ile ... Ltd. Şti. arasında imzalanan 21/01/2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, ... Ltd. Şti. ile imzalanan protokol sonrası ... Kooperatifinden alınan muvafakatname ile 17/04/2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... Ltd. Şti.'nden devralındığı, protokolde belirlenen oranlamaların %50'si kooperatife kalacak şekilde tanımlandığı, protokolle kalan 3 konutun firmanın belirteceği şahısların ortak olarak kabul edilmeleri, bu konuda ortaya çıkacak diğer hususlarda yönetim kuruluna yetki verilmesinin kararlaştırıldığı,
Davalı kooperatifin 21/02/2019 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının incelenmesinde gündemin 7. Maddesinde ... Ltd. Şti. ile.... Konut Yapı Kooperatifi arasında yapılan sözleşmenin ... Yeri Konut Yapı Kooperatifine devri ile ilgili yapılan protokol ile ... Ltd. Şti.'ne devredilmesi ile ilgili gereken hakların üyelik devri için yönetim kuruluna oy birliğiyle yetki verildiğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Davalı kooperatif başkanlığının 06/07/2018 tarihli davacıya gönderilen yazıda kooperatifin ortaklığına girme talebini içeren başvurunun yönetim kurulu tarafından incelenip, yönetim kurulunun 2018/9 nolu toplantısında başvurunun kabul edilerek ortaklık kaydının yapıldığının belirtildiği anlaşılmıştır.
Davacı taraf, davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğu, davalı tarafça önceki yükleniciden devralınan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu bağımsız bölümlerden dava dışı ... Ltd. Şti. ile yapılan sözleşme kapsamında kendisine satılan bağımsız bölümün kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile kendisi adına tesciline ve peşin ödemeli ortak olduğunun tespiti isteğinde bulunmakta, davalı taraf düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeyi dava dışı ... Ltd. Şti.'nden arsa sahibi kooperatifinde muvafakati ile yüklenici olarak devraldığı, yapımı devam eden dairelerin devrinin sağlanması için arsa sahibi kooperatife başvurulduğu, kooperatif tarafından bunu sağlayacak belgeyi verebilmeleri için davacının da içerisinde bulunduğu 3 kişinin üyelik belgesi verilmesini şart koştuklarını, müzayaka halinde belgenin verildiğini, davacının kooperatif ortağı olmadığı gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadıkları, davacının tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olmadığı savunmasında bulunmaktadır.
Davacının ortaklık başvurusunun kabul edilip ortaklık kaydının yapıldığına ilişkin yönetim kurulunun 2018/9 toplantı numaralı toplantı tutanağında herhangi bir karar metni yazılmadan yönetim kurulu başkan ve üyeleri tarafından imzalanmış ise de, davalı kooperatifin 30/06/2018 tarihli genel kurul toplantısında ortaklık hususunda yönetim kuruluna yetki verildiği, yönetim kurulu tarafından düzenlenmiş ortaklık kabulüne ilişkin belge olduğu ve davalı tarafın da cevabında belirttiği hususlar ve tüm dosya kapsamı itibariyle davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu kanaatine varıldığı anlaşılmıştır.
Davacı tarafça da ortaklık iddiasına dayalı olarak işbu dava açılmakla dosya kapsamı itibariyle mahkememiz görevli olmakla yargılama mahkememizce sürdürülmüştür.
Davacı taraf davalı kooperatifin peşin bedelli üyesi olduğu iddiası ile bu hususun tespiti talebinde bulunmuş olup, mahkemece yapılan inceleme ve tüm dosya kapsamına göre, davacının, genel kurul kararı ile açık bir şekilde ve ne de yönetim kurulu faaliyet raporlarında yer verilmek suretiyle zımni olarak davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olmadığı, dava konusu taşınmazın bedelinin alıcı sıfatıyla satıcı ... Ltd. Şti.'ne gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında nakden ödendiği, peşin ödemeli ortak olduğunu iddia ettiği kooperatife herhangi bir ödemesinin bulunmadığı anlaşılmakla davacının davalı kooperatifin peşin bedelli üyesi olduğunun tespiti davasının reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı vekili 06/10/2021 tarihli oturumda müvekkilinin davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğunu, yönetim kurulunun da ortak olarak aldığına ilişkin yazısının müvekkiline verildiğini, dava konusu taşınmazda müvekkilinin kiracısının 2 yıldır oturduğunu, site yönetiminin de aidatları aldığını, kooperatife bir ödeme yapılmadığını, ödemenin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında ... .. Ltd. Şti.'ne yapıldığını, davalı vekili aynı günlü oturumda beyanında kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu yerde 104 adet bağımsız bölüm yapılmak üzere sözleşme düzenlendiğini, inşaatın bittiğini, konutların tamamlandığını, müvekkilinin yükleniciye isabet eden konutlara ilişkin olarak üyelere kura çekimi sonucu teslimat yapıldığını ve üyelerin oturduğunu, sadece 3 adet ... ... Ltd. Şti.'nin ihtarda belirttiği taşınmazların kooperatif üzerine kayıtlı olduğunu, davacının peşin ödemeli ortak olmadığını, KDV iadesine ilişkin bir durum sebebi ile genel kurul yönetim kuruluna ortak alınması konusunda yetki verildiğini, ancak yönetim kurulunun aldığı bir karar olmadığını, dolayısıyla davacının kooperatife yaptığı üyelik adı altında herhangi bir ödemesi olmadığını bildirmiştir.
Davacı tarafın tapu iptal ve tescil davası ile ilgili olarak, davacı ile dava dışı ... Ltd. Şti. arasında dava konusu bağımsız bölümün davacıya satışına ilişkin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenmiş ise de, davalı kooperatifin sözleşmenin tarafı olmadığı gibi davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu ve ortaklık iddiası ile dava açılmakla tapu iptal tescil talebi yönünden davanın kooperatif üyeliği ve kooperatif hukuku çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu kapsamda yapılan değerlendirmede; mahkemece yapılan inceleme ve tüm dosya kapsamına göre davalı kooperatifin yüklenici vasfıyla devraldığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu yerde 104 adet bağımsız bölüm yapılmak üzere sözleşme düzenlendiği, inşaatın bittiği, konutların tamamlandığı, yükleniciye isabet eden konutlara ilişkin kooperatif üyelerine kura çekimi sonucu teslimatın yapıldığı, dava konusu taşınmazın dahil olduğu toplam 3 adet ... Ltd. Şti.'nin ihtarında belirtilen taşınmazların davalı kooperatif üzerine kayıtlı olduğu, davacının davalı kooperatife kooperatif ortaklığı kapsamında herhangi bir ödemesinin olmadığı, bu haliyle borçlu olduğu, kooperatife borcu olan ortağın konut tahsis, tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı, kooperatife borçlu olmakla bu aşamada yerinde görülmeyen davacının tapu iptal tescil davasının reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının davalı kooperatifin peşin bedelli üyesi olduğunun tespiti davasının reddine,
2-Davacının tapu iptali tescil davasının reddine,
Alınması gerekli 59.30 TL harcın peşin alınan 8.538,75 TL ile tamamlama harcı 8.538,75 TL toplamı 17.077,50 TL’den mahsubu ile artan 17.018,20 TL harç bedelinin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine,
Arabuluculuk Kanununun 18/A(13). maddesi uyarınca karar tarihinde yürürlükte bulunan Arabuluculuk Ücret Tarifesi uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk giderinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Davalı tarafından yapılan 16,30 TL vekalet tasdik harcı, 34,70 TL posta masrafından ibaret toplam 51,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Davalı davada kendisini vekille temsil ettirmiş olup 67.050,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve istek halinde yatırana iadesine,
Tarafların işbu karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf kanun yoluna başvurabileceklerinin belirtilmesine,
Dair oybirliği ile verilen karar taraf vekillerinin yüzüne karşı açıkça okunup usulen anlatıldı. 06/10/2021
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...