T.C. ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
Türk Milleti Adına Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili
ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR
ESAS NO: 2019/582 Esas
KARAR NO: 2022/331
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 23/10/2019
KARAR TARİHİ: 24/05/2022
YAZIM TARİH : 17/06/2022
DAVA:
Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatifin 7 ortaklı olarak kurulup tüzel kişilik kazandıktan sonra ilk genel kurulda pay sayılarını 86 olarak belirlediğini, dava dışı ... ...'nun 1163 sayılı Kanunun 8/1.maddesine göre yazılı olarak 13 pay talebi üzerine ortaklık şartlarını taşıması ve açık kapı ilkesine göre kooperatife 13 payda hak sahibi olarak ortak edildiğini,
Müvekkili yapı kooperatifinin, SS ... unvanlı üst birliğin üyesi olup birliğin kendine ortak olan yapı kooperatiflerine konut yapmaları için, arsa ofisinden satın aldığı arazilerden imar uygulama planları yapmak kaydıyla ortaklarına bedellerini vadeli ve taksitli olarak tahsis ettiğini, bu arsalardan ... parselinde kayıtlı 22 dönüm kadar arsa ile bedelini vadeli ve taksitler ile ödenmesi koşuluyla müvekkili kooperatife sattığını, davacının bu taşınmazı satın aldıktan sonra masraflarını kendisi yaparak yeniden plan değişikliği yapıp emsal yükseltilmek ve şuyulandırmak suretiyle yeniden imar planları uyguladığını, bu işlemlerden sonra noterden düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciye verildiğini, yüklenici tarafından sözleşmeye göre projeler çizdirilip onaylatıldıktan ve yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlanıp daha sonra da mimari proje ve eklerine göre arsa üzerinde kat irtifaklarını tesis ettiğini,
Kat irtifakı tesisi kurulup bağımsız bölüm haline getirildikten sonra kooperatifteki ortakların paydaşlık durumuna göre "kooperatifi tasfiye kararı" alınmadan inşaatlar devam ederken kooperatif adına kurulan kat irtifaklı bağımsız bölümlerin ortaklara tahsis edildiğini ve ferdi mülkiyet tapularının da bir kısım ortaklara verildiğini, dava dışı ... ...'na da 13 pay sahibi olması nedeniyle 13 bağımsız bölüm ile ilgili adına kat irtifakı kurulduğunu,
Bu yüzden 1163 sayılı Yasanın 8.maddesi ve ana sözleşmeye göre pay sahibi olan ...' ...'nun ferdileştirilen tapuları kat irtifakı olarak davalı ...'a 1163 sayılı Kanunun 14.maddesine göre kooperatif hisse devir senedi ile devir ettiğini, davalının da üyeliğinin kabulüne karar verilmesini talep ettiğini, bunun üzerine .... nolu bağımsız bölümlerdeki pay davalıya yazılı olarak temlik edildiği için kooperatif yönetim kurulunca devir olanın ortaklık şartlarını taşıdığı tespit edilerek 13/06/2016 tarih ve 30 nolu karar ile davalıyı ortaklığa kabul ettiğini ve kooperatifin 6 payına ortak edildiğini, ayrıca devir olunan ortaklık payları nedeniyle devir edene düşen ve ferdileşen konutların tapu devirlerinin de devir alan davalı adına tescil edildiğini,
Ancak davalı ortağın, birlikten satın alınan arsanın bedellerini ödeme zamanı gelip, genel giderler, altyapı giderleri vs. ortak giderler başlayınca bu giderleri ödememek için kooperatiften istifa ettiğini, taahhüt edilen sermaye payının dahi ödenmediğini, davalının istifasını geri almadığı gibi kooperatif ortaklığı nedeniyle adına tahsis edilen konutların ferdi tapularını da kooperatife iade etmediğini,
Yine kooperatife aidat ödememek için halen inşaat aşamasında olan ve yüklenicisinin de bırakıp gittiği imalatı duran kooperatifin durumunu bile bile aldığı konutları iade etmemekte direngenlik gösterdiğini,
Yargıtay içtihatları uyarınca ortağın henüz bitmemiş ve tasfiye haline de girmemiş kooperatiften istifa ettiği takdirde adına tescil edilen bağımsız bölümleri kooperatife geri verme zorunluluğu olduğunu, davalının konutların ferdi mülkiyetini aldıktan sonra kooperatiften istifa etmesine karşın kooperatifteki üyeliği nedeniyle elde ettiği konutları kooperatife geri vermediğini belirterek,
Halen varlığı devam eden ve tasfiye edilmemiş kooperatiften üyelik devir almak suretiyle kooperatifin tahsisini yaptığı bağımsız bölümlerin de, ferdi tapusunu alan davalının üyelikten istifa etmesi nedeniyle istifa ettiği yıldaki bilançodaki duruma göre kooperatife ödemiş olduğu aidatlardan genel giderler ve diğer giderler düşülmek suretiyle ortaya çıkan ve kalan alacakların iadesi koşulu ile istifa eden ortağın Çankaya Tapu Sicil Müdürlüğünde kayıtlı olan, 64424 ada, 3 parseldeki 29, 40, 52 ,69, 71 ve 73 nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tescilini talep etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili, cevap dilekçesinde; davacı kooperatifin mülkiyetinde bulunan arsanın kat karşılığı verilmesiyle ortakların konutlarına kavuşacağını, kat karşılığı olarak imal edilen konutların tamamlanarak iskan aşamasına geldiğini ve amacına ulaştığını, bu aşamada müvekkili ile kooperatif yönetiminin mutabık kalarak ve kooperatif yönetimince matbu olarak düzenlenen mali müşavirleri Hikmet Aydın tarafından mail yoluyla müvekkiline ulaştırılan örnek istifa metni ile ortaklıktan ayrılmanın gerçekleştirildiğini,
Davacı kooperatifin kanunun belirttiği gibi hem amacına ulaşması hem de ferdileştirme işlemini gerçekleştirmesi sonrasında ortaklıktan çıkma olsa dahi tasfiye masraflarının çıkan ortakça ödenmesi gerekmekle müvekkiline bugüne kadar davacı kooperatif tarafından tasfiye masrafı adı altında borç bildirimi ve talebi olmadığını, istifa tarihinde borç bulunmayıp, kooperatiften çıkışın kooperatif yönetimi ile mutabık kalınarak ve kendi düzenledikleri matbu istifa metni ile gerçekleştiğini,
Müvekkilinin kooperatif ortaklığından 20/06/2016 tarihinde istifa ettiğini, istifa ettiğinde ortaklıktan kaynaklı herhangi bir borcu olmadığı gibi kooperatif yönetimince bu talebin kabul edilip çıkış işleminin bu şekilde gerçekleştirildiğini, müvekkilinin istifa beyanının kendisine tahsis edilen gayrimenkulü kooperatife bırakma iradesi taşımadığı gibi borçtan kaçma gibi bir niyetinin de olmadığını, kooperatifin diğer ortaklarının da aynı şekilde ferdi tapularını aldıklarını, müvekkili tarafından verilen istifa dilekçesi ile diğer ortakların vermiş olduğu istifa dilekçelerinin aynı ve kooperatifi ibra eder içerikte olduğunu, metnin kooperatif tarafından hazırlandığının açık olup aidat ödemeden kaçma gibi bir durumun kesinlikle söz konusu olmadığını,
Müvekkilince mevcut uyuşmazlık sonrasında yapılan araştırma sonucu kooperatif yönetiminin bir çok usulsüz işlemler yaptığı, kooperatif aleyhine açılan 8 adet iptal davası olduğu, kooperatifin gerçek manada hiçbir giderinin olmamasına karşın hayali gider yazarak zorlama şekilde üyelerden aidat isteme gibi haksız işlem yapıldığını, kooperatif yönetiminin müvekkili ortak değilken 21/06/2018 tarihli olağan genel kurul toplantısında bir kereye mahsus 219.000,00 TL aidat alınmasına haksız olarak karar verildiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.
GEREKÇE :Dava, davalının davacı kooperatif üyeliğinden istifa yoluyla ayrılması nedeniyle, davacı kooperatifin ana sözleşmede gösterilen işlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı, ferdi mülkiyete geçilip geçilmediği ve amacına ulaşmış sayılmadığı, bu tespitler sonunda davalı adına tapu kaydı verilen ... nolu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tescili talebinin haklı olup olmadığının belirlenmesine ilişkindir.
Taraflarca delil olarak dayanılan belge örnekleri dosyaya sunulmuş ve yazılan müzekkereler ile temin olunmuştur.
Mahkememizce oluşturulan bilirkişi kurulundan 05/02/2021 tarihli rapor aldırılmış, yine uzmanlık alanına girmesi nedeniyle kooperatifçilik uzmanı Ahmet Kurtulan'dan 09/05/2022 tarihli itirazları karşılar şekilde ek rapor aldırılmıştır. Yine gayrimenkul değerleme uzmanından dava konusu taşınmazlar ile ilgili dava tarihi itibariyle değer tespitini içerir 23/11/2020 tarihli rapor aldırılmıştır.
Taraflar arasında davacılının dava dışı ... ...'nun 13 payının 6'sını devralmak suretiyle kooperatif üyesi olup 6 paya karşılık 6 adet kat irtifakı kurulmuş olan bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlarını üzerine aldığı konusunda taraflar arasında çekişme yoktur.
Yine dosya kapsamı ile davalının taşınmazların bulunduğu B Blok'un dava tarihi itibariyle karar tarihini de kapsayacak şekilde iskan izninin alınmadığı anlaşılmaktadır.
Davalı tarafça kooperatif üyeliği ile ilgili 18/10/2016 tarihli noterlikte düzenlenen istifa ile ilgili ihtarın davacı kooperatife tebliğ edilmeksizin döndüğü, üye kayıt defterinin davalıya ayrılan sayfasında ise 12/12/2016 tarihinde üyelikten çıktığı kaydının yer aldığı, ferdileşme sebebiyle kooperatif adına kayıtlı bağımsız bölümlerin davalı adına 29/11/2016 tarihinde tescillerinin yapıldığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu taşınmazların bilirkişi aracılığıyla belirlenen değerleri üzerinden harç ikmali sağlanmıştır.
Bilirkişi kurulu raporunda davalının istifa ettiği tarihten önceki döneme ait olan 05/04/2015 tarihi itibariyle üst birlik olan ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği'nin altyapı ve cari gider olarak 732.904,44 TL borcu bulunduğu, bu borcun dava tarihi itibariyle artmış olduğu tespiti yapılmıştır.
1163 sayılı Kooperatifler Kanununun,
10.maddesi uyarınca her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır. Çıkma keyfiyetinin kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürmesi halinde ayrılmak isteyen ortağın, muhik bir tazminat ödenmesine dair hüküm ana sözleşmeye konulabilir şeklindeki düzenlemeyi,
12.maddesi, çıkış ancak bir hesap sonu için ve 6 ay önceden haber verilerek yapılır. Ana sözleşmede daha kısa bir süre belirtilip hesap senesi için çıkışa müsaade edilebilir şeklindeki düzenlemeyi,
13.maddesi, yönetim kurulu ana sözleşmeye uygun olarak yapılacak isteğe rağmen, bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa, ortak çıkma dileğini noter aracılığıyla kooperatife bildirir. Bildiri tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir şeklindeki düzenlemeyi,
17.maddesi, kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortakların kendilerinin yahut mirasçılarının kooperatif varlığı üzerinde hakları olup olmadığı ve bu hakların nelerden ibaret olduğu ana sözleşmede gösterilir. Bu haklar yedek akçeler hariç olmak üzere ortağın ayrıldığı gün bilançosuna göre hesaplanır. Kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürecek şekilde iade ve ödemeler, ana sözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca 3 yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik bir tazminat isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak 5 yıl geçmekle zaman aşımına uğrar. Çıkan veya çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen yada tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür şeklinde yer alan düzenlemeyi,
23.maddesi, ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler şeklindeki düzenlemeyi,
Yine yasanın 81/2.maddesi, "konut yapı kooperatifleri, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya iş yeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz. Ancak bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek olan tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı kullanmak izninin alınması sonrasında en geç 1 yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır şeklindedir.
Söz konusu yasal düzenlemeler ile yerleşik yargı uygulaması bütün olarak değerlendirildiğinde ilke olarak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 23.maddesi hükmü uyarınca, kooperatif ortaklarının bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve yükümlülüklerde eşit olduklarından ve bu nedenle aynı yasanın 10.maddesinde düzenlenen istifa yoluyla ortaklıktan çıkan kişinin 17.maddede öngörülen ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanacak yedek akçeler ve genel giderlerden payına düşenin indirilmesinden sonra yaptığı ödemelerin istirdat hakkı saklı kalmak kaydıyla kooperatif ortaklığı ile edindiği haklarını (konutları) kooperatife iade etmesi gerekir.
Bu kapsamda ve yine 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81/2.maddesi hükmü uyarınca konut yapı kooperatifleri ana sözleşmesinde gösterilen bütün işlerin tamamlanması ve yapı kullanma izninin alınması ve ardından ferdi mülkiyete geçilip konutların tüm ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılarak dağılacağından bu nedenle de bu aşamaya gelmeyen bir kooperatifte kendisine ferdileşme ile konut tahsis edilen ortağın istifa beyanının kendisine tahsis edilen konutu kooperatife bırakma iradesini taşıyıp taşımadığının tespiti gereklidir.
Eğer istifa eden ortak, kooperatifteki parasal yükümlülüklerinden kaçınma amacıyla istifa suretiyle ortaklıktan ayrılma iradesinde ise, istifasının geçerli sayılmaması, geçerli sayılması durumunda ise bu kez kooperatiften edindiği konutun istifası ile birlikte kooperatifçe geri alınması gereklidir. İstifa edenin, ortak sıfatıyla kooperatiften edinmiş olduğu konutu kooperatife iade etmemesi durumunda konutu iadesi istemiyle, bunun mümkün olmaması durumunda konutun dava tarihi itibariyle tespit edilen rayiç bedelinin tahsili için dava açılması mümkündür.
Dosyaya sunulan belgelerden, davalının istifa dilekçesinin benzerlerinin farklı üyelerce de sunulduğu, kooperatif tarafından benzer gerekçeler ile farklı üyelere aynı türde tapu iptali ve tescil davası açıldığı anlaşılmaktadır.
Davalının 18/10/2016 tarihli istifa dilekçesinin kooperatife tebliğine ilişkin belge mevcut olmayıp davacı tarafça da taraflarına tebligat yapılmadığı savunulmakta olup kooperatif kayıtlarına göre 12/12/2016 tarihinde üyelikten çıktığı kaydının yer aldığı, ister istifa tarihi isterse üyelikten çıktığı tarih esas alınsın kooperatifin bu tarihler öncesinde üst birliğe 732.904,44 TL borcu bulunduğu ve dava tarihi itibariyle bu borcun daha da çoğaldığı dikkate alındığında, davalının istifasının üyeliği sürmekte olan kooperatif üyeleri açısından parasal yükümlülüğünün artışına yol açtığı dikkate alındığında davalı yan tarafından davacı kooperatif ortaklığından istifa ettiğine yönelik bildirimde bulunulmasına, davacı tarafça bu istifanın kabul edilerek kayıt altına alınmış olmasına karşın davalı yanın bu istifasının kooperatifin parasal yükümlülüklerinin istifa öncesinden gelen ve halen devam eden kooperatifin parasal borcu yönünden, eşitliğin sağlanmasına yönelik olarak ve ileride ortaya çıkabilecek olan parasal yükümlülüklerden sorumlu tutulmamasına yol açacağı, bu istifanın kooperatiften edindiği konutları kooperatife iade ederek yaptığı ödemeleri geri almaya yönelik olmadığı, davacı kooperatifçe istifa kabul edilmiş ise de kooperatifin henüz amaçlarını gerçekleştirememiş olması ve bu nedenlerle,
Yasanın 23.maddesinde yer alan eşitlik ilkesi dikkate alındığında ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakların kooperatife iadesi ile hüküm ifade edeceğinden, davacının istifası ve bu istifanın kooperatif yönetim kurulunca kabulü ile kayıt altına alınmasının 1163 sayılı Yasanın 10., 17. ve 23.maddeleri uyarınca geçerli olmayacağı ve davalının kooperatif ortaklığının ve bu kapsamda da ortaklıktan kaynaklanan tüm hak ve yükümlülüklerinin devam edeceği,
Davacı tarafından davalıdan genel kurul kararlarına göre aidat vb. alacak talebinde bulunabileceği, ortada geçerli bir istifa bulunmadığı için davalıya tahsis edilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile kooperatif adına tescilinin dava konusu yapılamayacağı anlaşılmakla ve mahkememizce de bu yönde vicdani kanaat oluşmakla; davanın reddi cihetine gidilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlere,
1-Davanın reddine,
2-Alınması gereken 80,70 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 8.538,75 TL ile tamamlama harcı 61.479,00 TL toplamı 70.017,75 TL harçtan çıkartılarak artan 69.937,05 TL harcın karar kesinleştiğinde ve istemi halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan 95,50 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davalı lehine hüküm tarihindeki AAÜT'si uyarınca hesaplanan 129.625,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Arabuluculuk için ödenen 1.320,00 TL nin 6325 sayılı yasanın 18/A (11) (13) maddesi uyarınca davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
Karar kesinleştiğinde kullanılmayan gider avansı kalması halinde bildirilecek hesap numarası olur ise hesaba, hesap numarası bildirilmez ise gider avansından karşılanmak koşulu ile posta havalesi ile yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili Av. .... davalı vekili Av. ...'nın yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.24/05/2022
Başkan ...
¸
Üye ...
¸
Üye ...
¸
Katip ...
¸