T.C. ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
Türk Milleti Adına Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili
ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR
ESAS NO: 2020/156 Esas
KARAR NO: 2022/333
DAVA: Genel Kurul Kararının İptali (Kooperatif Genel Kurul Kararının İptali)
DAVA TARİHİ: 10/03/2020
KARAR TARİHİ: 24/05/2022
YAZIM TARİH : 15/06/2022
DAVA:
Davacı ... dava dilekçesinde özetle; davalı ... Konut Yapı Kooperatifinin üyesi olduğunu, Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasında kooperatifin 12/02/2018 tarihinde yapılan genel kurulunda 5. maddenin iptaline ilişkin verilen kararın kesinleştiğini, buna göre kooperatif ana sözleşmesinin 61 ve 62. maddelerine açıkça aykırı (mutlak butlanla) olduğu tespit edilen şerefiye - kura ve buna bağlı olarak adına kayıt edilen tapu kaydının iptali ile kooperatif ana sözleşmesinin 61 ve 62. maddelerine uygun olarak şerefiye bedelinin yeniden belirlenip kura çekimi yapılmak suretiyle belirlenecek tapunun adına tesciline karar verilmesini ve kooperatif tasfiye işlemlerinin durdurulmasını talep etmiştir.
CEVAP:
Yargılamanın sonraki aşamalarında vekil aracılığıyla temsil edilen davalı kooperatif yetkilisince sunulan 28/05/2020 tarihli cevap dilekçesinde özetle; kentsel dönüşüme giren kooperatife ait 20 ortaklı arsanın 2006 yılında Ankara Büyükşehir Belediyesine her üyeye aynı kalite ve değerde 120 m2 anahtar teslimi daire verilmesi kaydıyla devredildiğini, sözleşmede inşaat bitim tarihinin belirtilmediğini, sözleşmede inşaatın bitim tarihi belirtilmediği gibi yaklaşık 10.000 mekanın yapılacağı projenin içerisine alındığını 11 yıl sonra belediye 29/04/2016 tarihinde tüm hak sahiplerine ve kooperatife vereceği daireleri belirlediğini, inşaatı biten dairelerin parti parti teslim edileceğinin bildirildiğini, inşaatın yapım aşamasında kooperatif yetkililerinin inşaat alanını görme şansının olmadığını,
Kooperatif olarak arsa karşılığı anahtar teslimi sözleşme yapıldığı için tüzüğün 61. maddesine uyulmayacağının peşinen kabul edilmesi nedeniyle maliyet hesabının yapılmasının, yapılan başvuruya karşın iş veren belediye tarafından bilgi verilmediği için mümkün olamadığını, bu durum karşısında kooperatife teslim edilen dairelerin peyder pey üyelere teslim edilmesinin en doğru yol olarak düşünüldüğünü, teslimin bütünüyle yapılması için 2 yıllık süre öngörülmesi nedeniyle kooperatife ayrılan daireler için noter huzurunda usulüne uygun kura çekilerek üyelerin dairelerinin belirlendiğini,
Davacının da kura heyetinde yer aldığını, genel kurulda kura çekilmesi ve şerefiyelerin yaptırılmasına dair karar alınıp verilen yetkiye istinaden Ankara İnşaat Mühendisleri Odasından 3 kişilik uzman heyeti "Şerefiye" hesaplaması yaptırıldığını, hesaplanan şerefiyelerin genel kurula sunularak kabul edildiğini, davacının kendisinin de 75.850,00 TL şerefiye bedeli aldığını, daha sonraki süreçte üyelerin tapuları verilerek 1 yıl sonraki genel kurulda tasfiye kararı alınarak 03/04/2019 tarihli sicil gazetesinde yayınlandığını, davacının tasfiyeye yönelik de itirazının bulunmadığını, davacının istediği yerden daire çıkmaması nedeniyle evi teslim aldıktan 3 yıl sonra açmış olduğu tapu iptali ve hak talebinin haklı olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
GEREKÇE : Dava, Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyası ile butlanına karar verilen 17/01/2018 tarihli genel kurul kararı neticesinde verilen tapunun iptalinin gerekip gerekmediği, şerefiye bedellerinin ve listelerinin mahkemece belirlenip belirlenemeyeceğine ve tasfiye sürecinin durdurulması istemlerine ilişkindir.
Taraflarca delil olarak dayanılan kooperatif ana sözleşmesi, genel kurul kararı toplantı tutanak örnekleri ve diğer belgeler dosyaya sunulmuş, yazılan müzekkerelerle temin olunmuştur.
Kooperatifler konusunda uzman bilirkişi ...ndan kooperatif kayıtlarını yerinde inceleme ve rapora dayanak belgeleri dosyaya kazandırma yetkisi de verilmek suretiyle 15/02/2021 tarihli rapor aldırılmış, sonrasında davacıya ait taşınmazda yerinde incelenip değeri de belirlenmek suretiyle İnşaat Mühendisi...'ın da dahil edildiği bilirkişi kurulundan 21/09/2021 tarihli ek rapor aldırılmıştır.
Taşınmazın belirlenen değeri üzerinden harç ikmali sağlanmıştır.
Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas - 2019/202 karar sayılı gerekçeli karar örneğinin incelenmesinden, 21/02/2018 tarihinde ... tarafından kooperatif aleyhine açılan davada, kooperatifin kura çekimi ve şerefiye listelerinin hazırlanması ile ilgili 12/02/2018 günlü genel kurul kararının 5. maddesinin iptali ile şerefiye bedellerinin mahkemece belirlenmesinin talep edildiği, mahkemece yapılan yargılama sonucu genel kurul kararının 5 numaralı maddesinin mutlak butlanla batıl olduğunun tespiti ile davacı için belirlenen 36.900,00 TL şerefiye bedelinin iptaline, davacının şerefiye bedelinin mahkemece belirlenmesi talebinin reddine 07/03/2019 tarihinde karar verilmiş, aynı mahkemece davacının karar tarihinden sonra 19/04/2021 tarihinde mevcut davadan feragat etmesi nedeniyle 11/06/2021 tarihli ek karar ile davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Kooperatif genel kurulunca 12/02/2018 tarihinde yapılan toplantının 5. Maddesinde, konutların şerefiye tespit komisyonunca belirlenen bedellerin ortakların kura sonucu isabet eden konutların şerefiye tespit bedellerinin 4 eşit taksitle ortaklarca ödenmesi önerisinin 1 çekimser, 5 red oyuna karşılık, 12 kabul oyu ile oy çokluğuyla kabul edildiği, davacı ...'in belirlenen şerefiye bedelinin parsel farkı nedeniyle geçersiz olduğu ve dava hakkının bu nedenle saklı olduğu şeklinde beyanda bulunduğu anlaşılmaktadır.
Davacıya kooperatif üyeliği nedeniyle tahsis edilen taşınmazın 1/2'si eşi ... adına kayıtlı olup, ... tarafından bağımsız bölümde hak sahibi olması nedeniyle mahkemeye hitaben 20/04/2022 tarihli yazıda açılan davaya muvafakat etmediği ifade edilmiştir.
Kooperatif bedelleri ve şerefiye bedelinin tespitinde izlenecek usul ana sözleşmenin 61. maddesinde belirlenmiş olup buna göre;
"Arsa bedeli ile yapı masrafları ve yol, su, elektrik gibi müşterek tesis masrafları, okul, kütüphane, satış mağazaları, bahçe ve spor olanı gibi genel hizmet tesis bedellerinden her konuta düşecek olan miktar ile genel giderler ve yönetim masraflarından ortaklara düşecek paylar hesaplanmak suretiyle konutların geçici maliyetleri bulunur. Bundan sonra yönetim kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet tarafından konutların yeri, yapı durumu ve sair özelliklerine göre kıymet takdir olunur.
Teknik heyet kararı bir rapora bağlanarak, tanzim tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onandıktan sonra yönetim kuruluna tevdi edilir. Bu rapor, yönetim kurulunca, noter vasıtasıyla, taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığında ortaklara tebliğ edilir. Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde bu kıymetlere itiraz edebilirler. 15 günün geçmesiyle itiraz hakkı kesin olarak düşer, itiraz edildiği takdirde, teknik heyet ile yönetim kurulunun kendi üyeleri arasından birer, itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek bir kişiden oluşan 3 kişilik yeni bir kurul marifetiyle tekrar kıymet takdir olunur. Bu heyet tarafından takdir olunan fark geçici maliyet bedellerine eklenir veya bu bedelden indirilir. Geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar kesinleşen kıymet takdiri ile orantılı olarak bölünerek kesin maliyet bulunur..." denilmiştir.
Ana sözleşmenin 62. maddesinde ise, "Konutlar, maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır.” şeklindeki hükmüyle, kur'a usul ve zamanı belirlenmiştir. Bir başka anlatımla, önce şerefiye bedelleri ve geçici maliyetler tespit edildikten sonra kur'a çekimi yapılmak suretiyle, hem şerefiye bedellerinde "kişiye özel" uygulamaların önüne geçilmek, hem de kur'adan önce şerefiye bedellerinin kesinleşmesi sağlanarak, kur'a sonrasında olası itirazların önüne geçilmek amaçlanmıştır.
Davalı kooperatif şerefiye hesaplanması ve itiraz süreçlerine ilişkin ana sözleşme hükümlerine uyulmadığı için (esasen bu husus kooperatif yetkililerince verilen cevap dilekçesinde de fiilen gerçekleştirilmesinin mümkün olmadığı şeklinde gerekçelendirilerek kabul edilmiştir.) Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasında verilen kararla iptal edilmiş, davacısının feragati nedeniyle ek kararla reddedilmiş ise de,
Şerefiye bedelinin yeniden belirlenmesi mevcut davada istek kalemlerinden biri olmakla çoğun içinde azı da vardır kuralı gereğince 12/02/2018 tarihli genel kurulun şerefiye bedelinin belirlenmesi ile ilgili maddesinin iptalinin mevcut davada dava konusu yapıldığı kabul edilmiştir.
Bu istek kalemi ile ilgili yapılan yargılamada, iddia, savunma, aldırılan bilirkişi raporları ve dosya kapsamı bütün olarak değerlendirildiğinde, kooperatif şerefiye bedellerinin ana sözleşmenin 61. maddesinde öngörülen şekilde belirlenmediği, bu nedenle ana sözleşmeye aykırı olmakla mutlak butlanla geçersiz olduğu anlaşılmakla 12/02/2018 tarihli genel kurul kararının iptaline karar verilmiştir.
Davacının 1/2'si kendi adına kayıtlı B blok, 1.kat, 4 nolu bağımsız bölüm meskeninin tapu kaydının iptali ile yeniden şerefiye bedeli belirlenerek, adına yeni tapu tescili oluşturulması, tasfiyenin durdurulması isteminin ise, dava konusu taşınmazın 1/2 sine malik olup davacı tarafından 75.850,00 TL şerefiye bedelini de alarak kendisine düşen daireyi dava tarihinden önce teslim alıp, fiilen kullanmaya başladığı, diğer üyelerinin de kendilerine düşen bağımsız bölümleri fiilen kullandıkları, usulünce alınan genel kuruluyla başlatılan tasfiye işlemlerinin tasfiye kararından sonra yapılması gereken yasal işlemlerin yapılmasına da engel olmayacağı dikkate alındığında haklı görülmeyerek bu istek kalemleri ile ilgili davanın reddi cihetine gidilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlere,
1-Davanın kısmen kabulü ile;
Davalı SS ... Konut Yapı Kooperatifi'nin 12/12/2018 tarihinde yapılan genel kurulunun 5.maddesinde alınan kararının iptaline,
Fazlaya ilişkin istemin reddine,
2-Alınması gereken 80,70 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 54,40 TL ile tamamlama harcı 1.567,96 TL toplamı 1.622,36 TL harçtan çıkartılarak artan 1.541,66 TL harcın karar kesinleştiğinde ve istemi halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yatırılan 54,40 TL başvurma, 54,40 TL peşin harç olmak üzere toplam 108,80 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 641,60 TL tebligat gideri, 419,90 TL keşif harcı ve 2.500,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 3.561,50 TL yargılama giderinden davanın kabul ve red oranına göre 1/2 tutarındaki 1.780,75 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, artan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafından yapılan 50,00 TL tebligat giderinden davanın red ve kabul oranına göre 1/2'si 25,00 TL'sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, artan kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,
6-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davalı yararına hesaplanan 35.050,00 TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Karar kesinleştiğinde kullanılmayan gider avansı kalması halinde bildirilecek hesap numarası olur ise hesaba, hesap numarası bildirilmez ise gider avansından karşılanmak koşulu ile posta havalesi ile yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacı ..., davalı vekili Av. ...'ın yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.24/05/2022
Başkan ...
¸
Üye ...
¸
Üye ...
¸
Katip 168906
¸
Tashih Şerhi
Mahkememizin 24/05/2022 tarih, 2020/156 esas - 2022/333 karar sayılı gerekçeli kararının hüküm bölümünün 1 numaralı maddesinde ".... Yapı Kooperatifi'nin 12/12/2018 tarihinde yapılan ..." şeklinde yazılan kısımda tarihin hatalı yazıldığı ve açık maddi hata olduğu anlaşıldığından bu kısmın, ".... Yapı Kooperatifi'nin 12/02/2018 tarihinde yapılan ..." şeklinde düzeltildiği tashihen şerh olunur.15/06/2022
Başkan ...
¸
Üye ...
¸
Üye ...
¸
Katip
¸