T.C. ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili
ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2022/560 Esas
KARAR NO: 2023/406
DAVA: Ticari Şirket (Fesih İstemli)
DAVA TARİHİ: 29/06/2020
KARAR TARİHİ: 08/06/2023
YAZIM TARİHİ : 07/07/2023
Mahkememizde görülmekte olan Ticari Şirket (Fesih İstemli) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı kooperatif ile davalı şirket arasında .... parselde bulunan taşınmaz üzerinde inşaat yapımı için 24.12.2015 tarihinde, .... Noterliği ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Hakkı Sözleşmesi" düzenlendiğini, sözleşmenin 2.maddesinde "İşin Konusunun ne olduğu belirtilmiş, yine 3.maddesinde "Sözleşme Hükümleri" ve "Müteahhidin Yükümlülükleri " belirtildiği, "Hususi Şartlar” başlıklı sözleşmenin 4.maddesinde ise; davacıya ait A ve B konut bloklarının yarım kalan kısımlarının yapımının sözleşmenin imzalamasından itibaren 4 ay İçerisinde iskana hazır hale getirileceği, parselde bulunan iş merkezindeki 16 villanın 12 ay içerisinde ve ...'nin ise 18 ay içerisinde iskan aşamasına getirileceği, iş merkezinin geri kalanının yapımı için kooperatif dışında var olan dükkan sahiplerinden de yapım için muvafakat alma yükümlülüğünün müteahhide ait olduğu belirtilmiş ve sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte müteahhide yer teslim edilmiş olacaktır hükmünün bulunduğunu, aynı sözleşmenin 7. maddesinde "Fesih Koşulları", 8.maddesinde "İhtilafın Çözüm Yerleri" ve 9.maddesinde ise "Tarafların Hukuki ve Cezai Sorumlulukları" düzenlendiğini, davalı yüklenici, sözleşmenin imzalanmasını müteakip inşaatı usulüne uygun olarak teslim almış ve eksik kalan kısımları tamamlamak için çalışmaya başladığını, Ancak, sözleşme uyarınca A ve B bloklardan oluşan konut bloklarını 4 ayın hitamı olan 24.04.2016 tarihinde bitirip teslim etmediği gibi, iş alanı olan ... (... Yaşam Merkezi) ile Villa yapımı için gerekli olan muvafakatleri, davacı kooperatif dışındaki diğer dükkan sahiplerinden alamadığı gibi, bunlar için ruhsat da alamamış ve bu işlere hiç başlamadığını; bunun üzerine, davacı kooperatif tarafından davalıya gönderilen .... Noterliğinin 06.05.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı ilk ihtarnamesiyle; "sözleşme şartlarının ihlal edildiği ve cezai şart maddesinin (kira ödemesinin) devreye girdiği ve bakiye işlerinin en kısa sürede bitirilmesi" hususu bildirildiğini, davalı bu ihtardan sonra kooperatifle görüşmüş ve işleri bitirmek için çalışacağını beyan etmiş ve çalışmaya devam ettiğini; Ancak, davalı A ve B blokları yine teslim edememiş, Villaların ruhsatını alamamış ve ... borçlarını da ödemeyince, davacı kooperatif tarafından davalıya bu kez 29.09.2016 tarihinde .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı ikinci ihtar gönderilmiş ve işlerin bir an önce bitirilmesi, villa ruhsatlarının alınması ve ... borçlarının ödenmesi ihtar edildiğini, ardından da 10.10.2016 tarihinde .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davalıya 45 günlük ek süre verildiğini, bunun üzerine davalı tarafından, davacı kooperatife gönderilen 11.10.2016 cevabi ihtarnamede; " inşaatın 50 seviyesine getirildiği, sözleşme uyarınca bir villa tapusunun verilmesi gerektiği, villa ruhsatlarının kooperatife ait olduğu, inşaatın tamamlanması için ek süre talep edildiği" ileri sürülünce, davalı firma yetkilisi kooperatif merkezine çağrılmış ve davalı firmaya 13.10.2016 tarihinde, yazılı bir izahat ve mutabakat metni elden tesis edilmiş ve davalı hakedişi açısından istenilen villanın davalı tarafından yapılmaması nedeniyle, sözleşme uyarınca, bunun yerine 165 m2'likdükkan tapusunun verilmesi ve A ve B blokların bir an önce bitirilmesi konusunda anlaşmaya varıldığını, davalı firma, bu ihtarlara ve son mutabakata rağmen de yükümlülüklerini yerine getirmeyince, davacı kooperatif tarafından bu kez 03.01.2017 tarihinde .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davalıya son olarak 13 günlük ek bir süre vererek; "inşaatlardaki eksikliklerin iskana hazır hale getirilmesi, aksi takdirde 16.01.2017 tarihinde şantiyeyi terk etmesini, aksi takdirde ikinci bir ihtara gerek kalmaksızın eksikliklerin kooperatif tarafından yapılacağını ve kesin hakkediş ödemesi tespitinin bilirkişi marifetiyle yaptırılacağı bildirildiğini, esasen, mevcut durumda davalı yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini kararlaştırılan sürelerde yerine getiremeyeceği açık olduğundan TBK'nın 473. maddesi uyarınca arsa sahibi, sözleşmeden dönmek hakkına çok önceden sahip olduğunu, Ancak, kooperatifin iyiniyetli davranarak, yüklenicinin bir ihtimal, sorumluluklarını ifa etmesini beklediğini, daha sonra, kalan işleri yapmayacağını sözlü olarak belirten ve şantiyeyi terk eden davalıya, davacı kooperatifçe, yaptığı işlerin karşılığında hakediş olarak ... dükkanlarından, davalının talebinden 5 m2 fazla olarak toplam 170 m2 tapu devri yapılmış, sonrasında da davalı firma geri kalan işleri bitiremeyeceğini, ... için muvafakat alamadığını, villa için de ruhsat alamadığını yazılı olarak da belirtmiş ve işleri bıraktığını belirterek, nihai hesaplaşma için kooperatifle birlikte hareket ederek, .... Mahkemesi'ne tasfiye hakedişinin tespiti için müracaatta bulunmayı kabul ettiğini, ... sayılı dosyasında yaptırılan bilirkişi incelemesinde taraflar birlikte bilirkişi tespiti yapmış ve bilirkişi ücretini de yarı yarıya yatırmak konusunda anlaşmışlarsa da, davalı kendi payına düşen bilirkişi ücretini yatırmamış, bunu da davacı kooperatifin yatırdığını, aynı şekilde tasfiye hakedişinde kooperatifçe iş karşılığı devredilen dükkanların değerinin üniversite tarafından belirlenmesi için değerleme bilirkişisinden rapor alınması hususu da yine taraflarca kabul edilmiş ve yine ücretin yarı yarıya ödenmesi kararlaştırılmasına karşın, davalı firma bu ücreti de ödemediğini, söz konusu mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesiyle verilen raporda; davalının yapmış olduğu ve yapamadığı işlerin karşılaştırması sözleşme kapsamında yapılmış ve davalının alabileceği meblağ tespit edildiğini, davalı firmaca, söz konusu rapordaki sonuç, sözlü olarak kabul edilmediği belirtilmişse de; bugüne kadar herhangi bir alacak davası da açılmadığını, davalı firmanın eksik bıraktığı A ve B konut bloklarındaki eksiklikler, davalının şantiyeden el çekmesi ve sözleşmeyi ifa etmeyeceğini beyan etmesi sonrasında, davacı kooperatif tarafından yapılmış ve müteahhit alacağından mahsup edilerek ve bloklar iskana hazır hale getirilerek, üyelerin ikametine sunulduğunu, sözleşme kapsamında yapılması gereken villalar ile ...'ye ise, muvafakatler alınamadığı için hiç başlanmamış ve ...'nin daha önceki müteahhitler tarafından yapılmış olan kaba inşaatı, görüntü kirliliğine de sebep olacak şekilde yapılamadan kaldığı için, kooperatifle birlikte hareket eden dükkan sahiplerinin %94 oranındaki sahipleri, ...'nin yeni bir proje ile ve yapıldığı zaman ... olarak çalışabilecek bir formatta yıkılarak yeniden yaptırılması için anlaşmış, ancak kooperatif dışındaki dükkan sahiplerinin %6'sı oranındaki yaklaşık 600 m2'lik hisse sahipleri bu anlaşmaya yanaşmayınca, bu tıkanıklığı aşmak üzere; .... Sayılı dosyasında, 634 Sayılı Kanunun 49/3 maddesi uyarınca kat irtifakının sonlandırılması için dava açıldığını, Söz konusu davada, bu davanın davalısı olan... Ltd. Şti'nin hiçbir İlgisi olmamasına rağmen, adı geçen firma, o davaya fer'i müdahil olarak katılmak ve avukatıyla temsil edilmek istediğini, Davalının avukatı ve diğer bazı muvafakat vermeyen dükkan sahipleri, sırf söz konusu davayı sürüncemede bırakmak ve olumlu karar alınmasına mani olmak için; kooperatifin davalı... Ltd. Şti. ile olan yukarıda belirtilen 24.12.2015 tarihli, .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Hakkı Sözleşmesinin sona ermediğini, sözleşmenin halen ayakta olduğunu ileri sürmüşler ve maalesef ... , Mahkemesi'nce verilen kararda da, bu gerekçe önce çıkarılarak, kat irtifakının şu aşamada sonlandırılması talebi reddedilmiş ve iki yıllık bir süre verildiğini, bu sonuçla; ...'nin yapılması işi kilitlenmiş ve bölgedeki görüntü kirliliği ve inşaatın tehlike arz etmesi durumu devam etmiş, dükkan sahiplerinin ve kooperatifin zararı giderek katlandığını, oysaki yukarıda yazılan, davalı firma ile anlatılan süreçten ve sunulan belgelerden de açıkça anlaşıldığı gibi, davalı firma ile olan sözleşme; gerek sözleşme hükümleriyle kendiliğinden münfesih hale gelmiş, gerekse de davacı kooperatifin gönderdiği haklı feshe dair ihtarname ve en önemlisi de karşılıklı mutabakat çerçevesinde sona erdiğini;Fakat gelinen aşamada, yukarıda belirtilen ... . Sayılı kararı ile davalı firma ile olan sözleşmenin halen ayakta olduğu ileri sürüldüğünden; bilmecburiye iş bu davayı açmalarının gerektiğini belirterek; davacı kooperatif ile davalı şirket arasında düzenlenen 24.12.2015 tarihli, .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Hakkı Sözleşmesinin ileriye dönük olarak sona erdiğinin (münfesih hale geldiğinin) ve yapılan feshin haklı olduğunun tespiti ile alacak haklarının saklı tutulmasına karar verilmesin talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; görev itirazında bulunmuş, davacı kooperatifin kötü niyetli eylemleri sebebiyle sözleşmenin tamamlanamadığını, müvekkilin sözleşmeyi sona erdirme iradesinin bulunmadığını, delil tespiti dosyasındaki raporların davacının talebiyle alındığını, davacı kooperatifin daha önceki müteahhitlerle yaşamış olduğu sıkıntılar sebebiyle muvafakatların alınmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, GEREKÇE VE KABUL:
Dava; Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshinin tespiti talebine ilişkindir.
... 'nin vermiş olduğu karar neticesinde eldeki davaya bakmakla görevli mahkemenin ticaret mahkemeleri olduğunun tespiti neticesinde asliye Hukuk mahkemesince 17/05/2022 tarih ve ...., sayılı görevsizlik kararı üzerine eldeki davanın mahkememize tevzi edilmekle esasın yukarıda belirtilen sırasına kaydı yapılmakla yargılamaya devam olunmuştur.
Görevsiz mahkemece yapılan inceleme ve toplanan deliller tekrar incelenmiş ve hükme esas alınacak nitelikte oldukları tespit edilmiştir. Asliye hukuk mahkemesi kararında da zikredildiği üzere;
Davanın yargılaması sürecinde; taraflar arasındaki mahkeme dosyaları ile ihtarnameler celp edilmiş, mahallinde keşif icra edilerek bilirkişi raporu alınmıştır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi “iş sahibinin, bir arsanın (bir taşınmazın) muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Taraflar arasındaki sözleşme kapsamında müteahhidin bağımsız bölümleri yapıp teslim etme borcuna karşılık olarak, arsa sahibinin de malik olduğu arsa paylarının bir kısmını müteahhide devri borcu vardır. Müteahhit, iş sahibi ile yapmış olduğu sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirdiği takdirde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanacak ve sözleşme kapsamında, kendisine devredilmesi gereken bağımsız bölümün tapusunun devrini isteyebilecektir; müteahhit, BK. m. 183 çerçevesinde, arsa sahibinin onayına ihtiyaç duymaksızın, yazılı olmak koşuluyla bu arsa paylarını üçüncü kişilere devir ve temlik edebilecektir.
İş görme sözleşmeleri arasında yer alan istisna sözleşmesi genel olarak “ani edimli” sözleşmeler grubunda mütalaa edilmekte ise de, istisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin (emeğe ve masrafa dayanan) edim borcunun genellikle uzun bir zaman süreci içinde yayılmış olmasından dolayı ve edim borcunun bu özelliği yönünden, sürekli borç ilişkilerine özgü kuralların da gözetilmesi gerekir. Kanunda da, istisna sözleşmeleri düzenlenirken, sürekli borç ilişkilerine özgü kurallara yer verildiği görülmektedir. O halde, Hukuk Genel Kurulu kararında da açıkça belirtildiği gibi, inşaat sözleşmeleri “geçici-sürekli karmaşığı” bir özellik taşımaktadır (....)
Müteahhidin dürüstlük kuralları çerçevesinde, sözleşme hükümlerine sadık kalarak inşa ettiği inşaatı zamanında ve ayıpsız olarak teslim etmesi; iş sahibinin de yine sözleşme hükümlerine ve dürüstlük kurallarına sadık kalarak, kendi üzerine düşen pay devri borcunu sözleşme çerçevesinde yerine getirerek kendisine düşecek bağımsız bölümleri teslim alması halinde sözleşme, ifa sebebiyle sona ermiş sayılacaktır.
Müteahhit ve iş sahibi her zaman bir araya gelerek sözleşmenin sona ermesini kararlaştırabilirler. Bu konuda herhangi bir emredici bir hüküm bulunmaması sebebiyle taraflar, sözleşme serbestliği kuralları çerçevesinde, sözleşmenin hangi şekilde sona ereceği konusunda ortak bir karar alabilirler. İkale sözleşmesi için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir.
Borçlar hukuku çerçevesinde taraflar bir araya gelerek, kanununda öngörülen sınırlar içerisinde sözleşme yapabilirler. Ancak sözleşme yapıldıktan sonra taraflar, bu sözleşmeyi kendi çıkarları doğrultusunda sona erdiremeyecekler, bu sözleşme taraflar için bağlayıcı olacak ve sözleşmenin yapılmasının ardından ahde vefa ilkesi gereğince artık taraflar, sebep ileri sürmeksizin sözleşmeyi (ikale anlaşması dışında) sona erdiremeyeceklerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de belirli sebeplere dayanarak sona ermelidir. Bu sebepler dışında tarafların kendi menfaatlerini düşünerek sözleşmeyi sona erdirmeleri kanunen mümkün değildir. Bu genel kuralın bir istisnası olarak iş sahibi, BK. m. 484 hükmü ile tazminat ödeyerek sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Bu hak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdiren ve bozucu yenilik doğuran hak niteliğindedir. Bu nedenle fesih beyanı karşı tarafın kabulüne bağlı olmamakla birlikte başka bir şarta bağlanamaz ve bu beyandan geri dönülemez. Bu hakkın kullanılması ile sözleşme ileriye etkili olarak sonuç doğuracağından, bu hakkın kullanılması sözleşmeden dönme olarak algılanmamalıdır.
Yukarıda izah edilen ikale sözleşmesi ve iş sahibinin tazminatlı fesih hakkı dışındaki herhangi bir nedenle sözleşmenin feshedilmesi için mahkeme kararına ihtiyaç vardır.
Bu açıklamalar ışığında somut uyuşmazlık değerlendirildiğinde, dava konusu inşaatın davacı kooperatif tarafından 2007 yılından itibaren dava dışı müteahhitlerle imzalanan farklı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yaptırılmaya başlandığı, ... inşaat firmasına yaptırılmaya başlayan inşaata ilişkin kat karşılığı sözleşmenin taraflarca sona erdirilmesi üzerine, ... Ltd. Şti. ... İnş. Ltd. Şti., ... İnş. Ltd. Şti. ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle devam ettiği, .... sayılı dosyasında alınan 05.04.2016 tarihli bilirkişi raporuna göre bu firmalar ile olan sözleşmeninde, tespit tarihinde A Bloğun tamamlanma seviyesi %65,31, B bloğun tamamlanma seviyesi %47,12 iken sonlandığı, bu şirketler tarafından ... ve villa kısımlarında herhangi bir imalat yapmadıkları, akabinde davalı şiket ile 24.12.2015 tarihli, .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin düzenlendiği, şirketin daha önceki müteahhitlerin bıraktığı yerden itibaren A ve B blokları tamamlamayı, bunlar tamamlandıktan sonra ... ve villa alanlarında daha önceki müteahhitlerden pay devralan yer sahiplerinden inşaatın yapılabilmesi için gerekli olan muvafakatnameleri alarak villa ve ... bölümünü tamamlamayı taahhüt ettiği anlaşılmaktadır. Sözleşmeye göre A ve B bloklar %50 oranına geldiğinde müteahhit firmaya 1 adet villa verilecek, tapu devri villaların inşaat ruhsatı alındıktan sonra verilecektir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, davacı ticari alanda faaliyet gösteren bir kooperatif davalı ise bir ticaret şirketi olarak basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altındadır. Tarafların bu alanda yapmış oldukları faaliyetler esnasında bu ilkeye uygun davranmaları beklenir. Davalı şirket dava konusu sözleşmede daha önceki müteahhitlerden pay devralan yer sahiplerinden inşaatın yapılabilmesi için gerekli olan muvafakatnameleri alma yükünü üzerine almıştır. Bu sebeple sözleşme tarihinde bariz olan diğer müteahhitlerle olan hukuki problemleri bilerek bu yükü kabul ettiğinin göz önünde tutulması gerekir. Yine bu muvafakat namelerin tamamlanamadığı bu sebeple de sözleşmede kararlaştırılan ruhsatların alınmadığı ortadadır.
Yukarıda belirtildiği üzere ikale sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir. Taraflar her zaman anlaşmak suretiyle aralarındaki sözleşmeyi sona erdirebilirler. Somut uyuşmazlıkta davacı taraf tarafların sözleşmenin sona ermesi için anlaşıldığını, ve ortak irade ile .... sayılı dosyasına başvurularak tasfiye alacağının hesaplanmasının istediğini iddia etmiş, davalı ise bu tasfiyenin sadece A ve B bloka ilişkin olarak yapılmasının istediğini söylemiştir. Delil tespiti dosyasında yapılan incelemede davalı şirket temsilcisi tarafından sunulan dilekçeler ile bilirkişi seçimine muvafakat edildiğinin ve akabinde A ve B bloklarla ilgili çıkartılan bedel muvafakat ediliğinin bildirildiği, yine bilirkişi ücretinin kooperatiften olan hak edişten kesilmesinin istendiği anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ile delil tespiti dosyasına başvurulduğu tarih ile taraflar arasındaki ihtarnameler ve davalı yetkilisinin delil tespiti dosyasına sunmuş olduğu beyan dilekçeleri nazara alındığında davalı tarafından sözleşme dışı arsa maliklerinin muvafakatlarının alınamaması üzerine, A ve B bloklar %50 seviyesine getirilmekle birlikte sözleşmede kararlaştırılan villa devrinin gerçekleştirilemediği, tarafların bunun üzerine en geç delil tespiti için başvuru tarihi itibariyle sözleşmenin sona erdirilmesi hususunda sözlü olarak anlaşarak ... sayılı dosyasına başvurup tasfiye alacağının hesaplanmasını istedikleri kanaati mahkememizde hasıl olmuştur. Bu sebeple sözleşeninin feshinin tespiti yönünde aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davanın KABULÜNE,
Dava konusu .... Noterliği'nin 24/12/2015 tarih ve ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat hakkı sözleşmesinin 19/07/2017 tarihi itibariyle ileriye etkili olarak sona erdiğinin ve davacı kooperatifin fesihte haklı olduğunun tespitine,
1-Bu karar nedeniyle alınması gerekli 179,90 TL harçtan peşin alınan 54,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 125,50 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
2-Davacı iş bu davada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince hesaplanan 9.200,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davacı tarafından yapılan 3.524,50 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
Dair, Davacı Vekili Av. ... , Davalı... İNŞ Vekili Av. ... , Feri Müdahil talebinde bulunan ... Vekili Av. .... , Feri Müdahil talebinde bulunan ... Vekili Av. ...'ın yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.08/06/2023
Katip ...
¸
Hakim ...
¸