T.C. ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili
ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2023/669 Esas
KARAR NO : 2025/540
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 11/10/2023
KARAR TARİHİ : 16/09/2025
YAZIM TARİHİ : 30/09/2025
DAVA:
Davacı vekili 11.10.2023 tarihli dava dilekçesinde özetle; davalı ...'un müvekkili kooperatifin üyesi olduğunu, kooperatifte kura çekimi suretiyle ... parsel üzerindeki İNŞAATI DEVAM EDEN konutlardan ... nolu bağımsız bölümün bu ortağa tahsis edildiğini, inşaatlar devam ederken, tahsis edilen ... nolu bu bağımsız bölümün ... adına ferdileşmesi de yapılarak tapusunun verildiğini, tapusunu alan bu şahsın bedelini ödemediği ve tapusunu hak etmediği halde üyelik hakkını ... isimli bir kişiye devir ettiğini,
Devir ettiği hakkın içinin boş olduğunu, zira ...'a kooperatiflerdeki amaca uygun verilecek konutun olmadığını, arkasından da bu şahsın kooperatiften istifa ettiğini ama üyeliği nedeniyle verilen konutun iade edilmediğini, adına ferdileştirme yapılan ... isimli kişinin sadece üyelik hakkını ...'a devir etmiş ise de tapuyu devir etmemiş olduğunu, ...'ün de açık kapı İlkesi nedeniyle istifa ederek üyelik yükümlülüklerinden kurtulduğunu, burada kooperatife hile yaparak, bu konutun üçüncü şahıslara devri halinde yolsuz tescil haline gelecek tapuyu iyi niyetli üçüncü şahıslara devir ederek bu konutu kurtarmayı amaçladıklarını, bunun kanuna karşı hile olduğunu, bu nedenlerle hem ortaklık hakkını hak ve vecilebeleri ile devir eden (tapuyu alan) kişi kooperatifin ortaklardan genel kurul kararı ile istediği parasal yükümlülüklerin ödenmesinden kurtulmuş hem de diğer hakkını devir alan kişinin de istifası ile açık kapı ilkesine göre eski ortağın hak ve vecibelerinden kurtulduğunu,
Ortağa ferdileştirilerek verilen konutun bedelinin ödenmediğini ve bu konutun bedelinin tasfiye anına kadar ödenmesi gerektiğini, tasfiye anında istifa etse bile kooperatifler kanununa ve ana sözleşmesine göre tasfiyeden sonra istifa etse dahi tasfiyedeki ödemelerden kurtulamayacağı için kanunun tasfiye anına kadar bu aldığı konutu bir başkasına devir etme olanağı olmadığını, devir etse dahi tasfiye anına kadar kooperatifin genel kurullarda kararlaştırılan aidatları ödemesi gerektiğini, aksi halde yani eğer tasfiyeden önce istifa ederse, açık kapı ilkesine göre bu bedeli aidatlar suretiyle ödemekten kurtulmuş olacağını, bu durumda da aldığı tapuyu kooperatife geri vermesi gerekeceğini, çünkü bundan sonra yolsuz tescilin söz konusu olacağını, yapılan tescil de yolsuz hale geleceğinden herkesin, verdiğini geri almak durumunda olacağını,
...'un, bu tapunun sebepsiz kalmasını ve geri istenmesini önlemek için sadece üyelik kaydını ...'a devir ettiğini veya kooperatifin konut vereceği konusunda ...'ı kandırdığını, önemli olanın bu üyeliğin tasfiye anına kadar bedel olan aidatların ödenmesi olduğunu, ancak ...'ın da bu bedeli ödememek için istifa ettiğini ve aidatları da hiç ödemediğini, bu durumda da kooperatifin verdiği tapunun sebepsiz ve bedelsiz kaldığını, bu nedenle ...'a verilen tapunun yolsuz olması nedeniyle tescilin iptali için iş bu davanın açılmasının zorunlu olduğunu,
Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işlerinin sonuçlandırılacağı, Kanunda, konut yapı kooperatifleri için faaliyetlerin tamamlanma sırası, ana sözleşmede gösterilen işlerin bitirilmesi, ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesi ve kooperatifin dağılması olarak belirlenmiş ise de, uygulamada ortakların acil olarak yerleşerek kiradan kurtulmayı istemeleri, başkalarına tapulu olarak satma düşünceleri veya psikolojik olarak rahatlama gerekçeleri ile kooperatiflerin tasfiye edilmeden tapu kayıtlarının ortaklara verilerek konutların teslim edilmesini engelleyen bir düzenleme olmadığı için kooperatifler genel kurul kararı ile kooperatifin inşaatları bitmeden, tasfiye aşamasına gelmeden konutları ortaklar adına ferdileştirdiklerini, tapusunu alan ortakların aidat ödemeden kurtulmak için aldığı konutu üçüncü şahıslara sattığını ve arkasından da üyelikten istifa ettiğini, istifa halinde de kooperatifin verdiği tapuyu geri istediğini, bunu bilen tapuyu alan ortakların buna muvazaalı bir işlem uyguladığını, bu dosyada davalının işi gücü, maddi durumu iyi olmayan ...'a üyelik hakkını hak ve vecibeleri ile birlikte devir ettiğini, bu şekilde de kooperatifin, üyeliği var diye, birisi aidatları ödemeye devam edecek diye herhangi bir şüphe içine girmediğini, ancak bu devir alan ortak da açık kapı ilkesine göre istifa edince kendisinden herhangi bir aidat isteme olanağı kalmadığını, bunun üzerine kooperatifin olayı araştırdığını ve bu kez de bu şahsın aldığı konutu bir üçüncü şahsa devir etmiş olduğunu öğrendiğini, bu nedenle bu taşınmazın üçüncü şahıs adına olan kaydının iptali ile kooperatif adına tescili için dava açılması gerektiğini, satın alan üçüncü kişinin sadece kat mülkiyeti hükümlerine göre sorumluluğu söz konusu olacağı gibi iyi niyet iddiasında bulunmasının da muhtemel olduğunu ileri sürerek,
... parseli üzerinde bulunan binanın ... numaralı bağımsız bölümünün, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile, kooperatif adına tesciline, bu mümkün değil ise, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre bu konutun rayiç değerinin tespiti ile şimdilik 10.000,00-TL miktarının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle davalı adına kayıtlı olmadığının anlaşılması sonrasında, davacı vekili 24/06/2024 tarihli dilekçe ile davaya tapu iptali ve tescil istemi yerine tazminat davası olarak sürdürdüklerini ifade etmiş, ayrıca taşınmazın dava tarihi itibariyle 3.200.000,00 TL olan değeri üzerinden harç ikmal edilmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle müvekkil aleyhine açılan iş bu davaya karşı görev ve zamanaşımı itirazında bulunduklarını, davalı müvekkilin, hem tapu iptali talep edilen; ... nolu bağımsız bölümdeki taşınmazın maliki olmadığını hem de 29.11.2017 tarihinden beri davacı kooperatifin üyesi olmadığını, davanın tapudaki malike veyahut kooperatiften istifa eden kişiye yöneltilmesi gerekirken müvekkile yöneltilmesinin hukuka aykırı olduğunu, bu nedenlerle müvekkil yönünden husumet yokluğu sebebiyle davanın reddi gerektiğini, eğer mahkeme aksi kanaate ise davanın dava konusu taşınmazın malikine ihbarıyla beraber, malikin dosyaya davalı olarak kaydedilmesini talep ettiklerini,
Davacının iş bu davayı açma sebebinin; müvekkilin kooperatif üyeliğini devir ettiği üyenin borçlarını ödememesi ve istifa etmesi olduğunu, müvekkilin hisseyi devir aldığı tarihten, hissesini devredene kadar bütün borcunu ödediğini, aidat borçlarını ödemeyen kişinin kooperatif hissesinin sahibi olan ... olduğunu, dolayısıyla davacının iş bu borçların tahsili için kooperatif üyesine karşı işlem yapması gerekirken, malik dahi olmayan müvekkile karşı tapu iptal davası açmasının hukuka aykırı olup, davacının kötü niyetli olduğunu gösterdiğini,
Müvekkilin 2007 yılında, davacı yapı kooperatifinden hisse aldığını, ardından kooperatifin ferdileşme yoluna gittiğini, ... nolu bağımsız bölümdeki taşınmazın 22.08.2013 yılında tapuda müvekkil adına tescil edildiğini,
Müvekkilin 2017 yılında bu kooperatif hissesini ve daireyi devretmek istediğini ve o tarihte davacı kooperatif yönetiminde bulunan ...'ın yönlendirdiği bir emlakçı ile bu konuda anlaştığını, daha sonra müvekkilin, emlakçı aracılığıyla 29.11.2017 tarihinde ... isimli kişiye kooperatif hissesini devrettiğini, bu devir işlemleri sırasında, o tarihlerde kooperatif başkanı olan ... ve kooperatif üyesi ...'ın da hazır bulunduğunu, devre ilişkin evrakları dilekçe ekinde sunduklarını,
Davacının dava dilekçesinde, "Tapuyu alan ortak, işi gücü olmayan, maddi durumu iyi olmayan ...'a üyelik hakkını hak ve vecibeleriyle birlikte devir etmiştir. Bu şekilde kooperatifin üyeliği var diye, birisi aidatları ödemeye devam edecek diye, herhangi bir şüphe içerisine girmemişlerdir" dediğini, ortaklık devredilirken Kooperatifler Kanunu madde 8 hükmüne göre, yönetim kurulunun gerekli incelemeyi yapması ve bu kişinin ortak olabilmesi için gerekli şartlara sahip bulunması halinde, anılan kişiyi kooperatife kabul etmesi, aksi halde talebin reddedilmesi gerektiğini,
Müvekkilin hissesini devrettiği kişinin ortak olmasına Yönetim Kurulunun herhangi bir çekince koymadığını, müvekkilin de, hissesini devretmek istediği kişi ile ilgili herhangi bir bilgisi olmayıp bu kişiyi emlakçının bulduğunu, müvekkilin kesinlikle davacının iddia ettiği yönde kötü niyetli amaçları olmadığını, dolayısıyla ortada bir zarar var ise, davacının ihmalinin söz konusu olduğunu,
Hisse devrinin sabah saatlerinde yapıldığını, aynı tarihte öğleden sonra müvekkilin tapu devrini gerçekleştirmek üzere tapuya gittiğini, ancak burada, emlakçinin, müvekkile, "tapuyu ...'a değil de bir başkasına devretmesini" söylediğini, o dönem yönetimde bulunan ...'ın müvekkile bu sırada, ...'ın bu konutun 3. bir kişiye devredilmesine yönelik muvafakatini içeren imzalı belgeyi gönderdiğini, müvekkilin de tamamen iyi niyetiyle tapu devrini imzalı belgede ismi yazılan ... adına gerçekleştirdiğini, ...'ın da bu işleme rıza gösterdiğini belirten, 29.11.2017 tarihinde müvekkilden devir aldığı hissenin daire tapusunu ...'a verdiğini, kooperatiften ve müvekkil ...'dan başkaca herhangi bir talebinin olmayacağını yazılı bir şekilde beyan ederek imza altına aldığını,
Ortada herhangi bir hukuka aykırı işlem olmadığını, müvekkilin, kooperatif hissesini devralan kişinin tamamen yazılı muvafakati ve isteğiyle tapuyu, kooperatif hissesi alan kişinin, tapunun devredilmesini istediği kişiye devrettiğini, taşınmazın devredildiği sırada da taşınmazda kiracı oturduğunu, Kooperatifin, taşınmazın devrinden önce tasfiye sürecine de girmiş ve bu devir tarihinde de hali hazırda tasfiye sürecinde olduğunu, tasfiye sürecinde ayrılan üyelerden, kooperatifin taşınmazı iade talep etmesinin Kooperatifler Kanunu 81. maddeye aykırı olduğunu,
Ayrıca ne ne Kooperatifler Kanunu'nda ne de ilgili diğer kanunlarda kooperatif hissesi ile taşınmazın aynı veyahut farklı kişilere satılması gerektiği hususunda emredici ya da kısıtlayıcı bir hüküm bulunmadığını, müvekkilin ne hisseyi devrettiği ... ile ne de tapuyu devrettiği kişi ile herhangi bir akrabalık ya da arkadaşlık bağının olmadığını, bu nedenle davacının ithamlarının kesinlikle gerçeği yansıtmadığını ve doğru olmadığını,
Bu işlem sonucunda da müvekkilin herhangi bir çıkar elde etmediğini, bu taşınmaz için kooperatife 232.000 TL kadar para ödeyip, taşınmazı ise 132.000 TL'ye devretmiş olduğunu ve aslında müvekkilin bir nevi zarar ettiğini,
Müvekkilinin, ...'ın kooperatiften istifa ettiğini iş bu davanın açılması sonucunda öğrendiğini, bu kişinin açık kapı ilkesi gereği kooperatiften istifa etmesi, verilen konutun iade edilmemesi, müvekkilin ...'a sadece üyelik hakkını devrettiği, tapuyu devretmediği gibi iddiaların gerçeği yansıtmadığını,
Gerek müvekkilin hissesini devrettiği, yani kooperatiften çıktığı tarihte kooperatif tasfiye halinde olması, gerek Kooperatifler Kanunu'nun 81. maddesindeki "Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya iş yeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz" şeklindeki hükmü, gerekse müvekkilin hissesini işi kooperatif dağılma sürecine girdikten sonra istifa ettiği için davanın reddi gerektiğini,
Dilekçeye eklenen Yargı kararlarının kendilerini doğruladığını,
Müvekkilinin 10 yıl boyunca aidat ödediğini, bu nedenle davacının bu konut için herhangi bir bedel ödenmediğini iddia etmesinin de gerçeği yansıtmadığını, davacı bu konut üzerinde herhangi bir hak talep edemeyeceğinden, davanın hukuki yarar yoksunluğu sebebiyle de reddi gerektiğini,
Müvekkilin 2017 yılında davacı kooperatiften hissesini devrederek ayrıldığını, davacının iş bu davayı açma sebebinin ise, müvekkilin hissesini devretti 2017 yılından 5 yıl sonra, yani 2022 yılında istifa etmesi olduğunu, kooperatifin tasfiye halinde olması nedeniyle Kooperatifler Kanunu 81. Madde hükmü gereğince bu davanın hukuka aykırı olduğunun açık olduğunu, davacı ancak istifa eden ortak ...'tan, daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılmasını talep edebileceğini, fakat davacı bunu talep etmeden; tapunun iptalini talep ettiğini ve talebin hukuka aykırı olduğunu, Yargıtayın görüşünün de bu yönde olduğunu,
1993 yılında kurulan kooperatifin tasfiye aşamasında olmasının, ferdileşme yoluna gitmiş, taşınmazların her birinin tapuda sahipleri adına tescil edilmiş olmasının kooperatifin amacına ulaştığını gösterdiğini, bu aşamada herhangi bir üyenin istifasının kooperatifin varlığını tehlikeye düşürmeyeceğini, talebin kooperatifin sebepsiz zenginleşmesine sebep olacağını ileri sürerek davanın husumet yokluğu sebebiyle usulden reddine, mahkeme aksi kanaatte ise esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE:
Dava, davacı kooperatif üyesi davalı ...'un kooperatif tarafından üzerine bağımsız bölüm tescili sonrasında kooperatif hissesini dava dışı ... isimli kişiye, kooperatife karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmemek amacıyla kötü niyetli olarak devrettiği iddiasına dayalı olarak taşınmazın da kendi adına kayıtlı olmaması nedeniyle bedelinin tazmini istemine ilişkindir.
Taraflarca delil olarak dayanılan tüm belgeler dosyaya sunulmuş ve yazılan müzekkerelerle temin edilmiştir.
Mahkememizce inşaat mühendisi ve kooperatifler konusunda uzman bilirkişiden oluşturulan bilirkişi kurulundan, gerek inşaat alanında gerekse kooperatife ait kayıtları yerinde inceleme yetkisi verilmek suretiyle 21/02/2024 tarihli rapor ve taraf itirazlarını karşılar şekilde 14/07/2025 tarihli ek rapor aldırılmıştır.
Dava, davalı vekilinin istemi doğrultusunda, kooperatif hissesini devrettiği ... ile taşınmazı devralan ...'a ihbar edilmiş, ... vekilince sunulan yazılı beyanda, kendilerinin emlakçı aracılığı ile taşınmazı satın alan iyi niyetli üçüncü kişi olduklarını ifade etmiştir.
Dosya içeriğinden, davalı ...'un 26/09/2007 tarihinde usulünce yaptığı başvuru sonrasında ...nolu ortaklık sıfatını kazandığı, 29/11/2007 tarihli yazı ile davacı kooperatif başkanlığına müracaat ederek tüm hak ve vecibeleriyle birlikte üyeliğini ...'a devretmek istediğini belirttiği, ...'ın da kooperatif başkanlığına müracaat ederek ...'un üyeliğini tüm hak ve vecibeleriyle devralmak istediğini bildirdiği, kooperatif yönetim kurulunun tarih ve sayı bulunmayan toplantısında, ...'ün, ...'ın hissesini tüm hak ve vecibeleriyle devralmasına karar verildiği, böylece ...'ün hisse devralmak suretiyle ortaklık vasfını kazandığı,
Davalının hissesini devralan ...'ün yaklaşık 5 yıl sonra ... . Noterliği vasıtasıyla gönderdiği 27/05/2022 tarih ve ... yevmiye nolu istifaname ile ... nolu üyesi olduğu kooperatif üyeliğinden istifa ettiğini bildirdiği, istifanamenin 02/06/2022 tarihinde kooperatife tebliğ edildiği,
... nolu bağımsız bölümün 20/08/2013 tarihinde davacı kooperatif adına, 2 gün sonra 22/08/2013 tarihinde ferdileşme ile davalı adına tescil ettirilip davalı tarafından 29/11/2017 tarihinde ...'a, ...'un 22/09/2021 tarihinde ...'ya, ...'in de 03/06/2022 tarihinde tekrar ...'a satıldığı, dava tarihi itibariyle taşınmazın ... üzerine kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
Bilirkişi kurulu rapor içeriğinden, dava konusu bağımsız bölümün davalı tarafından 29/11/2017 olan devir tarihi itibariyle 334.700,00 TL, dava tarihi itibariyle 3.200.000,00 TL değerinde olduğu, davacı kooperatif kayıtlarına göre devir tarihine kadar davalı tarafından davacı kooperatife 232.150,00 TL ödeme yapıldığı, ... tarafından ise 2020 yılında 4.000,00 TL, 2021 yılında ise 10.000,00 TL olmak üzere 14.000,00 TL ödeme yapılmış olmakla, kooperatifin toplam aidat tahsilatının 246.150,00 TL olduğu, kooperatif muhasebe kayıtlarına göre devir tarihi itibariyle davalının borcunun bulunmadığı, hissesini başka bir kişiye devrettiğinden yani istifa ederek değil, hisse devri ile ortaklıktan ayrılan davalının talep edebileceği ayrılma payı alacağı bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Yine bilirkişi raporunda;
Kooperatif ana sözleşmesinin 11. maddesinde, "Ortaklığa kabul yönetim kurulu kararı ile gerçekleşir.",
.... maddesinde, "Ortaklık yazılı olarak yönetim kuruluna bildirilmek suretiyle 10.maddedeki ortaklık şartını taşıyan kişilere devredilebilir. Yönetim kurulu bu şekilde ortaklığı devralan kişiyi ortaklığa kabulden kaçınamaz. Devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer. Kooperatifçe, bu devir sebebiyle taraflardan ayrıca bir ödemede bulunmaları istenemez." düzenlemesinin mevcut olduğu tespiti yapılmıştır.
Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı ve dosya kapsamı ile sabit olduğu üzere, ana sözleşmenin .... maddesi uyarınca davalı yönetim kuruluna bildirilmek suretiyle ortaklığını dava dışı ...'a devretmiş, 11. madde hükmü gereğince de yönetim kurulu kararı ile ...'ın ortaklığı gerçekleşmiş olup, istifa ile ortaklıktan ayrılan dava dışı ortak ... olmakla, davalının bu devir nedeniyle kooperatife karşı taşınmazın bedelini tazminat olarak ödeme yükümlülüğü olmadığı gibi,
Davacı söz konusu işlemlerin davalı ve dava dışı şahıslarca muvazaalı olarak gerçekleştiğini, kötü niyetle yapıldığını, bu nedenle hakkaniyetin davalının tazminat sorumluluğunu gerektirdiğini iddia etmekte ise de; bu iddianın da kanıtlanamadığı dikkate alınarak davanın reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Nedenleri yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın reddine,
2-492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince,
Alınması gereken 615,40 TL harcın, peşin alınan 269,85 TL ile tamamlama harcı olarak yatırılan 54.480,00 TL toplamı 54.749,85 TL harcın mahsubu ile artan 54.134,45 TL harcın karar kesinleştiğinde ve istemi halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davalı yararına hesaplanan 400.000,00 TL nispî vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
6-Arabuluculuk için ödenen 3.120,00 TL'nin 6325 sayılı yasanın 18/A (11) (13) maddesi uyarınca davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
7-HMK m.333/1 uyarınca harcanmayan gider avansının hüküm kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, Davacı Vekili Av. ... , Davalı Vekili Av. ... , İhbar Olunan ... Vekili Av. ... (e-duruşma) yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.16/09/2025
Başkan ...
¸e-imzalıdır.
Üye ...
¸e-imzalıdır.
Üye ...
¸e-imzalıdır.
Katip ...
¸e-imzalıdır.