T.C. ANKARA ...ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
ANKARA
...ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2012/99
KARAR NO: 2022/668
DAVA: Tapu İptali ve Tescili
DAVA TARİHİ: 14/11/2012
KARAR TARİHİ: 15/09/2022
K. YAZIM TARİHİ: 22/09/2022
Mahkememizde görülen Alacak-Tapu işlemlerinin yerine getirilmesi davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; Davacı kooperatif ile davalı ...... Kooperatifler Birliği arasında ... Ada ve parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde E Blok 9 kat 36 adet konut inşaatına ilişkin 15.07.2002 tarihli Arsa Tahsis ve Devir Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince davalı S.S. ... Kooperatifler birliğince davacı lehine tapu devir işlemlerinin halen yerine getirilmediğini, öncelikle sözleşme gereği tapu devir işlemlerinin gerçekleştirilmesi ve gecikilen süre zarfında doğan menfi zararın karşılanmasını talep ettiklerini, inşaatın gelmiş olduğu seviyenin tespiti ve davaya delil teşkil etmek üzere Ankara ...Sulh Hukuk Mahkemesi ... D.İş dosyasına sunulan bilirkişi raporunda halihazırdaki inşat seviyensin %86 olduğu, raporda inşat seviyesinin %86 olduğu belirtilmişse de taraflar arasındaki sözleşme gereğince davalının ikmal olunan inşaat seviyesinde tapu devir işlemlerini yerine getirme yükümlüğünün mevcut olduğunu, sözleşme gereğince tapu devir işlemlerinin ivedilikle yerine getirilmesi tespit davasında sunulan raporun ekli olduğu .... yevmiye numaralı ihtarname davalılara tebliğ edildiğini, ancak gönderilen bu ihtarnameye karşın davalılardan S.S.... Kooperatifler Birliği edimini yerine getirmediği gibi herhangi bir cevapta vermediğini, diğer davalı ... Kooperatifince gönderilen cevabi ihtarnamede davacının tek muhatabının S.S. ... Kooperatifler Birliği olduğu ve davacının kendileri bakımından hiçbir sıfatının bulunmadığı yönünde beyanları olduğunu, her ne kadar davalılar arasında sözleşmelerin iptali söz konusu olmuşsa da arsa sahibi olmaları sebebiyle davanın ...ne de yöneltilmesinin gerektiğini, davacının tüm girişimleri ve uyarılarına rağmen tapu devir işlemleri yapmayarak sözleşmeye aykırı hareket eden taahhüdünü yerine getirmeyen davalılardan sözleşme tarafı S.S. ... Kooperatifler Birliği ve arsa sahibi ... aleyhine açılan dava ile açıklanan ve resen dikkate alınacak nedenlerle, davacı kooperatif lehine tapu devir işlemlerinin yerine getirilmesine, şimdilik 10.000,00 TL menfi zararın tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili, birleşen Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında dava dilekçesi özetle; Davalılar arasında akdedilen 15.7.2002 tarihli sözleşme ile ... Konut Yapı Kooperatifinin ... Kooperatifler Birliğine karşı ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde 36 daire yapımını üstlendiğini, bu dairelerden 13 adedinin ... Kooperatifler Birliğine ait olacağının belirtildiğini, ... Kooperatifler Birliği ile dava dışı ... arasındaki sözleşme ile ... Kooperatifler Birliğine ait 13 daireden 2 adedinin bu kişiye satıldığını, bu satış işlemi sebebiyle ...’un S.S.... Yapı Kooperatifine üye yapıldığını, ...’un ... Kooperatifindeki 20 nolu üyeliğini .... Y.nolu devir sözleşmesi ile davacıya devrettiğini, devir işlemine istinaden davacının kooperatif yönetim kurulunun 4....2005 tarih 13 K. Nolu kararı ile kooperatife üye kaydedildiğini, ... Konut Yapı Kooperatifinin ... Kooperatifler Birliğinden sözleşme gereği alması gereken daireler için .... y.sayılı düzenleme şeklinde kura tutanağı düzenlediğini, ancak davalı kooperatifin kooperatifler Birliği aleyhine açtığı dava ile sözleşme gereği tapu tescillerini alamadığından bahisle tapu devir işlemlerinin yapılması ve menfi zarar istemli dava açtığını, davalı kooperatifin bu davada kooperatifler birliğine ait % 35 lik kısmın dava edilmediğini şifahen beyan ettiğini belirterek davalıların müşterek sorumluluğu gereği .... parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşa edilen E blok apartmanında davacının hissesine isabet eden bağımsız bölümün tapu devrinin davacı adına verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalıya usulüne uygun dava dilekçesi ekli duruşma gün ve saatini bildirir ihtaratlı davetiye tebliğ edilmiş, taraf teşkili sağlanmış, davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi Birliği vekili cevap dilekçesi ile özetle; Davalı birliğin, davacı ve 13 kooperatifin bir araya gelerek kurmuş oldukları bir birlik olduğunu, söz konusu birlik ve üyeler arasındaki ilişkinin kooperatif yasası hükümlerine tabi olduğunu, davacı kooperatif halen birliğin üyesi olduğu, birliğin faaliyetlerine devam ettiğini, yasaya göre bir üyenin yapmış olduğu harcamaları üyesi bulunduğu kooperatiften talep edebilmesi için kooperatiften istifa etmiş olması gerektiği, bu durum mevcut olmadığından, davacının dava açma hakkı bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile özetle; Davalı kooperatifin dava konusu .... parselde kain) A Blok’un maliki olduğunu, 2011 yılında yapılan proje değişikliği sonucu dava konusu (E) blok “A” blok olarak numaralandırıldığını, dava konusu taşımaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması için davalı arsa sahibi (S.S. ... K.Y.K) kooperatifle, yüklenici sıfatıyla diğer davalı ...... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği arasında müteaddit sözleşmeler akdedildiğini, davalı yüklenici ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/47 Esas 17.03.2011 tarih ve 2011/139 karar sayılı kararı ile fesih edildiğini, yüklenici ile davalı iş sahibi kooperatif yetkilileri nihai karardan önce bir araya gelerek tasfiye halinde uygulayacakları yönteme ilişkin 17.04.2010 tarihli “Tasfiye ön Mutabakat protokolü akdettiklerini, anılan protokole istinaden davalı S.S. ... K.Y.K.Birliği tarafından davalı kooperatife ait 44769 ada 1 parsel A;B;C;D;E;F;G bloklar ile ... parsel A ve F bloklarda yapılan imalatın kesin hesabının çıkarıldığını, kesin hesap neticesinde yüklenicinin gerçekleştirdiği alınan imalatların (2010 yılı Bayındırlık Bakanlığı birim fiyatlarıyla) bedelinin 9.466.325,04TL olarak tespit edildiğini, dava konusu “A” Blok (tespit tarihinde “E” Blok) da yapılmış olan imalat için çıkarılan kesin hesap rakamının 2.357.773,44TL olduğunu, davalı yüklenici tarafından imal edilip tasfiye nedeni ile davalı kooperatife kalan imalatın bedeli 2011 yılı Bayındırlık Bakanlığı birim fiyatlarıyla eskale edilerek davalı yükleniciye 10.185.765,00TL ödendiğini, nakit ödemelerin hemen tamamı davalı yüklenicin kamuya ve özel şahıslara (İİK 89/1 uyarınca) olan borçlarının kapatılması şeklinde olduğu, tasfiye protokolünün 5.maddesine göre devri gereken taşınmazlar sözleşmenin 9.5 maddesi uyarınca devir edildiğini, davacı ile davalı birlik arasında geçerli bir tahsis sözleşmesi bulunmadığını, gayrimenkulün aynına ilişkin bütün sözleşmelerin ve taahhütlerin resmi yazılı şekilde yapılmasının hukuki zorunluluk olduğunu, resmi yazılı şekilde yapılmayan sözleşmelerin geçerli olamayacağı ve hukuki sonuç doğurmayacağını, davacı ve davalı birlik arasında akdedilen sözleşme gayrimenkul aynına ve devrine ilişkin olmasına rağmen adi yazılı şekilde yapıldığını, anılan sözleşme akdedilirken tarafların basiretli tacir gibi davranmadıklarını, davacı ancak anılan sözleşmeye dayanarak yapmış olduğu harcamaları muhatabı üst birlikten talep edebileceğini, davacı ile davalı kooperatif arasında hiçbir hukuki ilişki bulunmadığını, inşaat sözleşmeleri incelendiğinde; 09.10.2000 tarihli resmi yazılı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Ek İnşaat Sözleşmesi”nin 19.maddesinin (a) bendinde “Yüklenici (S.S....) bu sözleşmeden doğan hak ve menfaatlerini idarenin (S.S....) yazılı izni olmadan 3.kişilere devir ve temlik edemez” 30.06.2006 tarihli resmi yazılı “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İkinci Ek Sözleşme”nin ...maddesinin (d) bendinde “Fesih halinde S.S. ... Konut Yapı Koop. Birliği tarafından birliğe üye arsa tahsisi yapılan kooperatiflerde, aynı birliği oluşturan ve hukuken birlik statüsü içerisinde rolleri olan tüzel kişilikler olması nedeniyle bir hak iddia edemezler ve imalatları idareye irat kaydedilir.” ...maddenin (d.2.) bendinde “Sözleşmenin uygulanması sırasında idarenin izni olmadan işin bir başkasına devredilmesi….. halinde sözleşme fesih edilir” 7.maddesinin ( ı ) bendinde son derece açık olarak “Yüklenici kendi tüzel kişiliği dışında…kooperatiflerle yaptığı ticari, idari, mali ve hukuki bağlantıları….idareyi hiçbir şart ve şekilde bağlayamayacaktır” hükümlerinin taraflar arasında kararlaştırıldığını, dolayısıyla davacı kooperatifin, davalı arsa maliki kooperatiften doğrudan herhangi bir talepte bulunmasının hukuken mümkün olmadığını, davacının talebini “sebepsiz zenginleşme” çerçevesinde ileri sürmekte ise talebinin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Birleşen davaya cevap dilekçesi sunulmamıştır.
ÖN İNCELEME: Mahkememizde yapılan ön inceleme duruşmasında yargı hakkı, görev ve yetki hususları, dava ve taraf ehliyetleri, dava şartları ve ilk itirazlar değerlendirilmiş, Mahkememizin görevli ve yetkili olduğu ve dava şartlarının tamam olduğu anlaşılmış; tarafların anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususlar tespit edilmiş; taraflar sulhe teşvik edilmiş, ön inceleme duruşmasında hazır bulunan taraf vekillerinin beyanlarına göre sulhün mümkün bulunmadığı görülmüştür.
DELİLLER: Tarafların delilleri toplanmış, bilirkişilerden rapor alınmıştır.
Mahkememizce bir SMMM, bir inşaat mühendisi ve bir sözleşme-hesap uzmanı bilirkişiden oluşturulan bilirkişi heyetinden rapor alınmış, düzenlenen raporda sonuç olarak; Davacı kooperatifin, davalılar arasındaki satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle, davalı yüklenici ... Kooperatifler Birliğinden gerçekleştirdiği imalat bedeli olarak 2.536.964,22 TL sının tahsilini talepte haklı olduğu, birleşen dava açısından sağlıklı bir raporun düzenlenebilmesi için eksikliklerin giderilmesinin gerekeceği belirtilmiştir.
Heyete Koop. uzmanı bilirkişi de eklenmiş ve bilirkişi heyeti düzenledikleri ek raporlarında sonuç olarak; Asıl davada kök rapordaki görüşlerinde bir değişiklik bulunmadığı, buna göre kök raporda belirtildiği şekilde, davacı kooperatifin, davalılar arasındaki satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle, davalı yüklenici ... Kooperatifler Birliğinden gerçekleştirdiği imalat bedeli olarak 2.536.964,22 TL sının tahsilini talepte haklı olduğu belirtilmiştir.
MAHKEMENİN GEREKÇESİ: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan menfi zarara dayalı alacak; birleşen dava, koop. üyesi davacının bağımsız bölüm tapusunun adına devredilmesi istemine ilişkindir.
Asıl dava yönünden yapılan değerlendirmede; Dava, B.K.162 (TBK.183) ve devamı maddeleri uyarınca açılmış uğranılan zararın tazmini ve tapu devrinin yapılması istemine ilişkindir.
Davacı vekili, ıslah dilekçesi ile harcını yatırarak, toplamda 2.536.964,22 TL olarak alacak istemini ıslah etmiştir.
Taraflar(davalı birlik ve davalı arsa sahibi S.S ... Koop.) arasında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, davacı kooperatifin davalı ...... Koop. Birliği üyesi olduğu hususunda anlaşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki anlaşmazlık; sözleşme gereğinin davacı koop. tarafından sözleşmedeki şartlara uygun olarak yerine getirilip getirilmediği, davacının tapu devrini talep hakkının bulunup bulunmadığı, yine davacının menfi zararının olup olmadığı, varsa miktarı noktalarında toplanmaktadır.
Mahkememizce alınan SMMM, inşaat mühendisi, koop.uzmanı ve sözleşme-hesap uzmanı bilirkişilerden oluşturulan bilirkişi heyet raporu-ek raporunun usul ve yasa ile dosya kapsamına uygun, yeterli, gerekçeli ve hüküm vermeye elverişli olduğu görülerek hükme esas alınmıştır.
Davacı koop. İle davalı ...... Koop. Birliği arasındaki üyelik ilişkisi değerlendirildiğinde: Davalılardan S.S. ... ... Birliği, davacı ve 13 kooperatifin bir araya gelerek kurmuş oldukları bir birlik olduğunu, söz konusu birlik ve üyeler arasındaki ilişkinin kooperatif yasası hükümlerine tabi olduğunu, davacı kooperatifin halen birliğin üyesi olduğunu, birliğin faaliyetlerine devam ettiğini, yasaya göre bir üyenin yapmış olduğu harcamaları üyesi bulunduğu kooperatiften talep edebilmesi için kooperatiften istifa etmiş olması gerektiğini savunmuştur. Bu nedenle üyelik ilişkisi yönünden de değerlendirme yapılmıştır.
Esasında yapı kooperatifleri üst birliklerinin amacı, ortak kooperatiflerin, konut üretimine yönelik çalışmalarına öncülük etmek, ortak çıkarlarını korumak, yerleşim sonrasında ortakların temel gereksinimlerini karşılamak üzere gerekli tesisleri kurmak ve işletmek, yerleşim bölgelerinin ağaçlandırılması çalışmalarında bulunmak, ortak kooperatiflerin hesap ve işlemlerini denetlemek ve kentleşmenin sağlıklı oluşumuna katkıda bulunmaktadır. Anasözleşmenin 7. Maddesinde bu amaçla; 1. Ortak kooperatiflerin gereksinmeleri oranında konut alanları (Arsa) satın alıp bu alanları parsellere bölerek altyapı, plan proje ve maliyet hesaplan hazırlamak, bu amaçla teknik büro ve kadroları kurmak, 2. Ortak kooperatif adına konut elemanları ile inşaat malzemelerini toptan temin etmek, bu alanlarda gerektiğinde yatırıma yönelmek, ...Ortak kooperatiflerin yararlanacakları tip projeler hazırlamak, bu projelerin denetimini yapmak, 4. Konutların üretiminde kooperatifler adına yüklenici firma ya da firmalara gerektiğinde kefil olmak, gerektiğinde konut üretimini yüklenerek bu amaçla düzenlemeler yapmak, tesis ve makineleri satın almak ya da yaptırmak, 5. Kooperatiflerin kredi gereksinmelerinin karşılanması amacıyla ilgili finansman kuruluşlarına başvuruda bulunmak, kredilerin amaca uygun kullanılmasını sağlayıcı önlemler almak …. Vs. 17 bent halinde faaliyet yapacağı faaliyetler sıralanmıştır.
Uygulamada çoğunlukla üst birlikler, üye kooperatifler arsa tahsisi ve alt yapı hizmeti sunmakta, üye kooperatiflerde kendisine tahsis edilen arsa karşılığında yine üst birliğin genel kurulunda kararlaştırılan şekilde arsa tahsis bedeli ile genel gider aidatlarını ödemektedir.
Üstbirliğe üye olan bir kooperatifin, üst birlikten arsa/konut tahsis edilmemesi nedeniyle tazminat talep edebilmesi için; Üye kooperatifin üst birliğe arsa tahsis sözleşmesi ve genel kurulca kararlaştırılan ödemeleri yapması, üstbirliğin ortağı olan diğer kooperatiflerin çoğuna arsa/konut tahsis ederek tapudan devretmesi, talepte bulunan üye kooperatife devredilebilecek boş arsa/konutun bulunmaması, kooperatifin halen üst birlik ortaklık sıfatını devam ettiriyor olması gerekmektedir.
Üye kooperatifin Üst Birlik’e ödemelerini tam veya eksik yapmasının sonuca bir etkisi bulunmamaktadır. Eğer üye kooperatif ödemelerini tam yapmış ise tahsis edilen arsa/konutun rayiç değerini, eksik yapmış ise Yargıtay içtihatlarıyla benimsenen 5 aşamalı formüle göre oranlama yöntemiyle belirlenecek tazminatı talep edebilecektir. Ancak Üst Birlik tarafından üye olan diğer kooperatiflere de arsa/konut tahsis edilememiş ise 1163 sayılı Kooperatifler Yasasının 23. maddesinde düzenlenen ortaklar arasında eşitlik ilkesi gereğince üye kooperatifin de bu duruma katlanması gerekmektedir.
Somut olayda ise; davalı üst birlik, dava dışı arsa maliki ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşecek konutları davacı kooperatif gibi üye kooperatiflere yaptığı sözleşmeler ile taahhüt ettiği anlaşılmaktadır.
Bu noktada davacının ortak kooperatif, davalının ise Kooperatifler Birliği olduğu dikkate alındığında taraflar arasında yapılan sözleşme konut tahsis sözleşmesidir. Nitekim davacıya sözleşme ile aynı tarihli ‘Arsa Tahsis Belgesi’ verilmiştir.
Davacı kooperatif ile davalı S.S. ... ... Birliği arasında bila tarihli ‘Arsa Tahsis Koşulları ve Devir sözleşmesi” imzalandığı, sözleşmenin 5. Maddesinde; davacı kooperatife Ankara ili Susuz köyü mevkii 1957 – 1958 parselden ifrazdan 3616-3638 üzerinde olmak kaydıyla vaziyet planına, imar durumuna ve projesine uygun olmak koşuluyla brüt 123 adet çok katlı konut alanı tahsis edildiği belirtilmiş, sözleşmenin 7. maddesinde ise ; Tahsis alan kooperatiflerin kendilerine kalan konutların yapım yönteminde serbest oldukları, ancak birliğe dolayısıyla arsa sahibine karşı sorumlu olan kooperatifin sorumlu oldukları arsa bedeli karşılığı olan %35 bölümün inşaatları Birlik tarafından yaptırılacağından inşaat maliyetini hakediş veya istihkak tutarından payına düşen bedeli Birliğe ödemek zorunda olduğu belirtilmiştir.
Ancak işbu davadaki talep bu arsa tahsis sözleşmesi olmayıp, dava konusu 15.07.2002 tarihli sözleşme incelendiğinde; “Madde 4. tahsis miktarı : tahsis miktarı brüt 36 konuttur. 36 konutun %65’ine isabet eden 23 konut kooperatife kalacaktır. 36 konutun %35’ine isabet eden 13 konut arsa bedeli karşılığı olarak kooperatif tarafından anahtar teslimi olarak yapılıp S.S. ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği’ne teslim edecektir.” “Madde 15. birlik aidatı: Birliğin genel giderlerini karşılaması amacıyla, birlik genel kurul kararları doğrultusunda her yıl belirlenen birlik aidatı kooperatif tarafından birliğe ödenmeye devam edilecektir.” şeklindedir.
Görüldüğü gibi, davacı kooperatif bir taraftan kendisine tahsis edilen arsaya karşılık 13 adet konutu anahtar teslimi olarak yapıp birliğe teslim etme yükümüne istinaden arada bir eser sözleşmesi ilişkisi kurulurken, diğer taraftan birlik genel kurul kararları doğrultusunda genel gider aidatlarını ödeme yükümüne istinaden üyelik ilişkisi söz konusudur. Burada arsa tahsis bedeli yerine imalatla ödeme yapıldığı görülmüştür.
Ancak tip Üst birlik anasözleşmesinin 8. Maddesi uyarınca, birliğe üye olacak kooperatifçe ayni sermaye konulamaz. Ayni sermaye ise; para dışındaki her türlü sermayeyi ifade eder. Yine tip anasözleşmenin 22/I-3 maddesinde ; “Birlikçe ortak kooperatiflere tahsis ve devredilecek arsaların bedelleri ile bu arsaların altyapı bedelleri Birlik tarafından saptanacak koşullara göre ödenir.” Hükmü arsa tahsis koşulları arasında sayılmıştır. Anasözleşmede düzenlenen arsa bedelinden kastedilen paradır.
Somut olayda ise; arsa karşılığı imalat söz konusu olduğundan eser sözleşmesi yönü ön plana çıkmaktadır. Arsa bedeli karşılığı imalat söz konusu olduğundan, davacının inşaatın seviye tespitini yaptırarak 15.07.2002 tarihli Arsa Tahsis ve Devir Sözleşmesine istinaden menfi zararın tazmini istediğinden ve davacının menfi zararı ise, Birlik ile arsa maliki arasındaki sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle yaptığı imalat bedeli olduğuna ve davalı Birliğin davacı kooperatiften aidat vs. takas/mahsup bir talebi bulunmamasına nazaran davalı koop. Birliğinin sorumluluğunun olduğu kanaatine varılmıştır.
Bilirkişi heyet raporu-ek raporu, tüm dosya kapsamı ile birlikte değerlendirildiğinde; Davalılardan arsa sahibi S.S. ... ... ile diğer davalı ...... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği arasında, ,,,,yevmiye sayısıyla imzalanan kat karşılığı inşaat ve ek sözleşmesinin ihtilafla sınırlı maddelerinde; Madde 2) Sözleşmenin konusunun, arsa sahibine ait ....parseldeki 63607m2 imarlı arsa üzerine 743 adet daire yapımı olduğu, bu dairelerin 336 adedinin arsa sahibine özgüleneceği, Madde 4 ) Sözleşme konusu işlerin 30.09.2004 tarihine kadar bitirileceği, Madde 19) Arsa sahibinin konutlar tamamlanıncaya kadar tapu devredilmeyeceği, Madde 20) Yüklenicinin sözleşme ve eklerindeki vecibelerini tamamen yerine getirmemesi halinde sözleşmenin feshedilebileceği, yüklenicinin yapmış olduğu imalatlardan hak talep edemeyeceği, imalatın tamamının arsa sahibince irat kaydedileceği kararlaştırılmıştır.
Aynı noterliğin 30.06.2006 tarih ve 17086 yevmiye sayısıyla akdedilen ikinci ek sözleşmede; Madde 5 ) Arsa sahibine ait ....blokların 31.12.2006 tarihine kadar tamamlanarak iskan ruhsatı aşamasına getirileceği, bu tarihte işin %90 seviyesine gelmemesi halinde ise sözleşmenin feshedileceği, Madde 6 ) Yüklenicinin mali acz içerisinde olması, ödeme güçlüğü sebebiyle işi bırakması, işin tümünün tamamlayamaması, arsa sahibinin ihtarına rağmen 20 gün içerisinde eksikliğin giderilmemesi halinde o tarihe kadar yapılan imalatların bila bedel arsa sahibince irat kaydedilerek sözleşmenin feshedileceği, yüklenicinin tazminat, imalat bedeli, masraf adıyla hiçbir bedel talep edemeyeceği, yüklenici birlikten arsa tahsisi alan üye kooperatiflerinin de bir hak talep edemeyecekleri, imalatların arsa sahibi adına irat kaydedileceği, Madde 8 ) ....blokların arsa sahibine özgüleneceği kararlaştırılmıştır.
Davalı arsa sahibi kooperatifin Birlik aleyhine açılan davada, Ankara .... ATM’ nin ....K sayılı ilamı ile; 09.10.2000 /40540 ve 30.06.2006/17086 tarih/yevmiye sayılı sözleşmelerin feshine, davalı tarafından yapılan imalatların davacı lehine irat kaydedilmesi talebinin reddine hükmedilmiştir. Anılan hüküm taraflarca süresi içerisinde temyiz edilmediğinden kesinleşmiştir.
Arsa sahibi kooperatif ile birlik arasında 13.05.2011 tarihinde düzenlenen “Tasfiye protokolü” nde huzurdaki dava ile ilgili olarak; 44769/1 parsel E blokta yapılan imalat tutarının 2010 yılı birim fiyatları ile 2.357.773,44TL hesaplandığı, tüm imalat toplam tutarının (9.466.325,04TL) 2011 yılına 1,076 katsayısı ile güncellenmesi sonucunda 10.185.765,00TL olduğu, yüklenicinin alacağına karşılık 44775/1 parselden 6072 m2 (71 dairelik kısmı), 44779/1 parselin 15105 m2 (176 dairelik kısmı) yükleniciye devredileceği, devredilecek arsaların toplam bedelinin 7.039.500TL olarak kararlaştırıldığı, bakiyesinin SGK prim borcu, ruhsat cezaları, ASKİ su borcu, ... elektrik borcu olarak ödeneceği, ayrıca imalatın %2’si oranında nefaset kesileceği, kalan kısmının da protokolün 7. maddesine göre ödeneceği, 9.2. maddesinde de yüklenicinin arsa tahsisi yaptığı kooperatiflerle ilgili ihtilafların arsa sahibi kooperatife yansıtılmayacağı, birlik tarafından ihtilafın çözüleceği, ...kişiler tarafından yapılacak hukuki başvurular sebebiyle arsa sahibinin uğrayacağı her türlü zararın yüklenici tarafından tazmin edileceği hüküm altına alınmıştır.
Davacı kooperatif ile davalı birlik arasında 15.07.2002 tarihinde düzenlenen “Arsa Tahsis Koşulları ve Devir Sözleşmesi” nin ihtilafla sınırlı maddelerinde; Madde 4) Brüt 36 konut tahsis edildiği, bunun 13 adedinin arsa bedeli karşılığı olarak anahtar teslimi şeklinde birliğe teslim edileceği, Madde 10) Kooperatifin imalat işlerini 2004 yılı sonuna kadar bitireceği, Madde 11) Kooperatifin sözleşme koşullarına uymadığı, gerekli ödemeleri zamanında yapmadığı takdirde arsa tahsisinin iptal edileceği, imalat ve ödemelerin irat kaydedileceği, Madde 13 ) İskan ruhsatına müteakiben kat mülkiyeti tapularının üyeler adına çıkartılacağı, … hususları kararlaştırılmıştır.
Davacı kooperatifin talebi üzerine yapılan tespit sonucu, Ankara ...SHM’ nin ... D.İş sayılı dosyasına sunulan 07.07.2011 tarihli bilirkişi raporunda; ... ada parsel üzerinde inşa edilen E bloğun kaba inşaatı, dış cephesi, pencereler, badana, balkon korkuluğu, bina girişi ve merdiven kovası tüm işleri, çatı imalatlarının tamamlandığı, iki adet asansörün imalatına başlanılmadığı, yangın dolap içleri hortum ve lenslerinin konulmadığı, dairelerin tüm zemin ve duvar kaplaması imalatının tamamlandığı, mutfak dolapları ile banyo içi vitrifiyelerin üyelere bırakıldığı, kapıcı dairesinin kuru alan kaplamaları, vitrifiyelerinin, mutfak dolapları, radyatörlerinin olmadığı, eksik işlerin seviyesinin %14 olarak belirlendiği görülmüştür.
Davacı tarafından davalılara keşide edilen ...yevmiye sayılı ihtarnamede, Ankara ...SHM’ nin ... D.İş sayılı dosyası ile inşaatın %86 seviyesine getirildiğinin tespit edildiği, bağımsız bölümlerin %65’ine isabet eden 23 dairenin tapularının 10 gün içerisinde taraflarına devredilmesi, aksi halde yasal yollara başvurulacağı ihtar edilmiştir.
Davalı ... Kooperatifine ait kanuni defterler ve diğer belgeleri üzerindeki incelemeler sonucunda; İbraz edilen 2011-2012 ve 2013 yılı yevmiye defterleri TTK ve VUK ilgili hükümleri gereğince yasal ve usulüne uygun tutulup işlendiği, ibraz edilen yevmiye defterleri TTK ve VUK’nu gereğince süresinde açılış tasdiklerinin yapıldığı, VUK 215-219 maddeleri gereğince muhasebe usul ve tekniğine uygun kaydedildiği, ibraz edilen ticari defterlerin TTK gereğince kapanış tasdiklerinin yapıldığı tespit edilmiştir. Davalı ... tarafından diğer davalı ...... Kooperatifler Birliğine 17.04.2010 tarihli Tasfiye Protokolü uyarınca 2011-2012 ve 2013 yıllarında yapılan ödemeler ve muhasebe kayıtlarına göre; 2011 yılında yapılan toplam ödeme : 2.097.247,00-TL, 2012 yılında yapılan toplam ödeme : 371.146,00-TL, 2013 yılında yapılan toplam ödeme : 322.647,58-TL= toplam 2.791.040,58-TL olduğu tespit edilmiştir.
Yargıtay içtihatlarında da kabul edildiği şekilde; Yüklenicinin satış vaadi içerikli kat karşılığı yaptığı inşaattan, henüz tapusunu üzerine almadığı ve payına düşecek bağımsız bölümleri satması, bir hakkın ve bir alacağın temliki niteliğindedir. B.K.nun 163.ncü ( TBK. 184/1) maddesi uyarınca temlik sözleşmelerinin yazılı olması geçerlilik yönünden yeterlidir. Davacı Kooperatifin, davalı yüklenici Kooperatifler Birliği ile akdettiği 15.07.2002 tarihli “Arsa Tahsis Koşulları ve Devir Sözleşmesi” ile, E Blokta yapılacak toplam 36 konuttan 23 adet bağımsız bölümün davacıya yapacağı iş karşılığı devredileceği yolundaki sözleşme; bir hakkın temliki yönünden geçerli ve hukuki sonuç doğurucu bulunduğu açıktır.
Somut olayda, davalı arsa maliki S.S. ... ... ile diğer davalı ... Kooperatifler Birliği arasında, ... yevmiye sayısıyla imzalanan kat karşılığı inşaat ve ek sözleşmesi uyarınca davalı ... kooperatifinin mülkiyetinde bulunan ...imarlı arsa üzerine 743 adet dairenin yapılı yüklenici diğer davalı ... Kooperatifler Birliği tarafından üstlenilmiş, bu dairelerin 336 adedinin arsa sahibine özgüleneceği, bakiye 407 adet dairenin yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır.
Ancak; yüklenici ... Kooperatifler Birliğinin temerrüdü üzerine açılan dava sonucunda, Ankara Asliye ...Ticaret Mahkemesinin 2008/47 E. 2011/139 K. sayılı ilamı ile taraflar arasında akdedilen 09.10.2000 /40540 ve 30.06.2006/17086 tarih/yevmiye sayılı sözleşmelerin feshine, davalı tarafından yapılan imalatların davacı lehine irat kaydedilmesi talebinin reddine hükmedilmiş ve karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir.
Bu durumda, davacının tapu iptal ve tescille ilgili talebinin yerine getirilebilmesi dayanak sözleşmenin feshi sebebiyle mümkün bulunmamaktadır. Ancak; davacı kooperatifin, arsa maliki kooperatif ile yüklenici ... Kooperatifler Birliği arasında sözleşmenin feshedilmiş olması ve 44769/1 parseldeki E Blokta (sonradan A Blok olmuştur) (kooperatifer birliği ile aralarında tanzim edilen eser sözleşmesi uyarınca) gerçekleştirdiği imalat bedellerinin tahsilini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilmesi mümkündür. Davalı kooperatif, anılan bloktaki gerçekleşme uyarınca yapılan imalatın fesih tarihindeki fiyatlara göre tutarını, yüklenici ... Kooperatifler Birliğine ödediğini ileri sürmüştür. Ticari defterlerde yapılan inceleme sonucu davalı kooperatifin, diğer davalı kooperatifler Birliğine 2.791.040,58-TL sını ( onun borçlarına karşı) ödediği bunun dışında protokol gereği davalı kooperatifler Birliğine diğer davalı tarafından 44779/1 parselin 15105 m2 (176 dairelik kısmı) devredileceği, devredilen arsaların toplam bedelinin 7.039.500TL olarak kararlaştırıldığı dikkate alındığında davalı kooperatif tarafından diğer davalı Kooperatifler Birliğine yapılan ödeme tutarı 9.830.540,58 TL olmaktadır.
Davalı kooperatifler birliğinin bakiye alacağı kalmış ise bunu akdi ilişki içinde olduğu diğer davalı ... KY.Kooperatifinden talep etmesi mümkündür. Akdi ilişki gereği davacının zarar- alacak- isteminin muhatabı davalılardan ... Kooperatifler Birliği olacaktır.
Bu bağlamda; Tespit raporunda davacı kooperatif tarafından inşa edilen 44769/1 parseldeki E bloğun tamamlanma oranı %86 olarak tespit edilmiştir. Raporun içeriğinde detayları ile belirtilen imalatlar nazara alındığında, hesaplanan ilerleme seviyesinin makul olduğu görülmüş, davacı yanda bu orana itiraz etmemiştir. Bunun yanı sıra davalılar arasında imzalanan ön tasfiye protokolü uyarınca görevlendirilen teknik elemanlarca davacının yaptığı inşaatın 2010 yılı birim fiyatları ile yüklenici ... Kooperatifler Birliğinin kesin hakedişi çıkartılmıştır. Yapılan incelemede hakedişin genel uygulamalara ve hakediş tanzim kurallarına uygun düzenlendiği görülmüştür. Kesin hakedişte davacının bu blokta yaptığı imalatlar 2010 yılı birim fiyatları ile 2.357.773,44TL olarak hesaplanmış olup, Bakanlıkça yayınlanan karne katsayısı ile 2011 yılına (2.357.773,44TL x 1,076=) 2.536.964,22TL olarak güncellenmiştir.
Sözleşmelerde dairelerin alanının 125m2’den küçük olmayacağı kararlaştırılmış olup, Bakanlıkça 3/B sınıfı yapılar için 2011 yılına ilişkin yayınlanan yapı yaklaşık birim maliyet fiyatları ile inşaatın %86 oranında tamamlanması nazara alınarak tutarı [(125m2 x 36da. + %10) x 565,00TL/m2 x %86=] 2.405.205,00TL olarak hesaplanmıştır. Bu durumda davalıların görevlendirdiği teknik elemanlarca hazırlanan kesin hakedişin makul olduğu görülmüştür.
Bu nedenlerle, davacı kooperatifin, davalılar arasındaki satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle, davalı yüklenici ... Kooperatifler Birliğinden gerçekleştirdiği imalat bedeli olarak 2.536.964,22 TL sının tahsilini talepte haklı olduğu kanaatine varılmıştır.(Davacı vekilinin ıslah dilekçesi ile tüm alacak için dava tarihinden itibaren yasal faiz talep ettiğinden, bu talep dikkate alınmıştır)
Belirtilen gerekçelerle; Davalı ...... Koop. Birliği yönünden; davanın kısmen kabulü ile; ıslah da dikkate alınarak 2.536.964,22 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...... Koop. Birliğinden alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin(tapu devrine yönelik) istemin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davalı ... Koop. yönünden ise; yukarıda belirtildiği gibi, davacının davalıdan talep hakkının bulunmadığı, (ayrıca dava dilekçesi ile istenen alacak miktarı yönünden talep hakkının bulunmadığı, ıslah olunan kısım yönünden ise, TBK’nun 146.maddesine göre ıslah tarihi itibariyle 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu) anlaşılmakla bu davalı yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Birleşen Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası yönünden yapılan değerlendirmede; Yapılan yargılama sırasında 28/04/2022 tarihli duruşmada davacı vekili tarafından mazeretsiz olarak takip edilmemesi nedeniyle dava dosyasının HMK'nun 150. maddesi gereğince işlemden kaldırılmasına karar ve üç aylık yasal süre içinde taraflarca yenileme talebinde de bulunulmadığı anlaşılmıştır. Bu nedenle dosyamız ile birleşen Ankara 14.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında; HMK'nun 150/...maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle,
1-Asıl davada;
a-Davalı ...... Koop. Birliği yönünden; davanın kısmen KABULÜ İLE; ıslah da dikkate alınarak 2.536.964,22 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...... Koop. Birliğinden alınarak davacıya verilmesine,fazlaya ilişkin istemin reddine,
b-Davalı ... Koop. yönünden; davanın REDDİNE,
Alınması gereken 173.300,03 TL harçtan peşin alınan 148,50 TL ile 37.125,00 TL tamamlama harcı toplamı olan 37.723,50 TL harcın mahsubu ile eksik 136.026,53 TL harcın davalı ...... Koop. Birliği’nden alınarak hazineye gelir kaydına,
Davacı tarafından yatırılan gider avansının sarf edilmeyen kısmının karar kesinleştiğinde hesap numarası bildirmiş ise iadenin elektronik ortamda hesaba aktarılmasına, hesap numarası bildirilmemiş ise masrafın avanstan karşılanmak üzere PTT merkez ve işyerleri vasıtasıyla adreste ödemeli olarak gönderilmesine,
Davacı tarafından peşin yatırılan 172,95 TL peşin harç ile 37.125,00 TL tamamlama harcı toplamı olan 37.297,95 TL harcın davalı ...... Koop. Birliği’nden alınarak davacıya verilmesine,
Alacak davası yönünden; Davacı tarafından yapılan ve ayrıntısı UYAP sistemi üzerinde gösterilen toplam 10.477,40 TL yargılama giderinin davalı ...... Koop. Birliği’nden alınarak davacıya verilmesine; tapu işlemlerinin yapılması ile ilgili talep yönünden yapılan yargılama giderlerinin ve davalı ... Koop. yönünden yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince 224.848,21 TL vekalet ücretinin davalı ...... Koop. Birliği’nden alınarak davacıya verilmesine,
Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince 224.848,21 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
Davalı ...... Koop. Birliği kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince 9.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
2-Birleşen Ankara 14.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında; HMK'nun 150/...maddesi gereğince DAVANIN AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,
Alınması gereken 80,70 TL harcın peşin alınan 21,15 TL harçtan mahsubu ile fazla 59,55 TL harcın karar kesinleştiğinde talep halinde davacıya iadesine,
Davacı tarafından yatırılan gider avansının sarf edilmeyen kısmının karar kesinleştiğinde hesap numarası bildirmiş ise iadenin elektronik ortamda hesaba aktarılmasına, hesap numarası bildirilmemiş ise masrafın avanstan karşılanmak üzere PTT merkez ve işyerleri vasıtasıyla adreste ödemeli olarak gönderilmesine,
Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince 9.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
Dair; Davacı ... Koop. vekilinin yüzüne karşı, davalıların yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi'ne başvurmak suretiyle istinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 15/09/2022
Başkan ...
¸[e-imza]
Üye ...
¸[e-imza]
Üye ...
¸[e-imza]
Katip ...
¸[e-imza]