T.C. ANKARA BATI ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2017/353 Esas - 2019/364
T.C.
ANKARA BATI
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİKARAR TÜRK MİLLETİ ADINA
ESAS NO: 2017/353 Esas
KARAR NO: 2019/364
HAKİM:
KATİP:
DAVACI:
VEKİLİ:
DAVALI:
VEKİLİ:
DAVA: Alacak (Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 06/09/2016
KARAR TARİHİ: 21/05/2019
K.YAZIM TARİHİ : 21/06/2019
Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :Davacı vekili; taraflar arasında 02.03.2012 tarihinde ... Mahallesi ... ada 3 parselde yapılacak ...'daki 102 konutluk projenin satış ve pazarlanması hususunda hizmet sözleşmesi imzalandığını, buna göre davalının satışı yapılan her konut için satış bedelinin %3’ü+KDV tutarında ödeme yapılacağının kararlaştırıldığını, aynı miktarda da cezai şartın kabul edildiğini, 31.12.2014 tarihine kadar tüm dairelerin satışının gerçekleştirildiğini, ancak davalının sadece A Blok 4, 30, 35 nolu daireler ile B Blok 30 nolu dairelerin satışına yönelik bedelleri ödediğini, kalan kısmı için ise ödeme yapılmadığını, ayrıca müvekkilinin davalının yine yapım ve satışım yüklendiği ... Mah. ... cd. ... ada 3 parselde yapılan ...'de bulunan taşınmazlardan bir kısmını da bu işin devamı niteliğinde iyi niyetli olarak sattığını, bu satışlardan da kendisine herhangi bir ödeme yapılmadığını, bunun için ayrıca işlem yapılacağını, müvekkiline ödenecek olan bedellerin tespiti için yapılacak olan bilirkişi hesap ve incelemesine esas olmak üzere tapu kayıtlarındaki satış bedellerinin değil, satış tarihi itibariyle emsal satışların ve kıymet taktirlerinin dikkate alınmasını talep ettiklerini, farklılığı göstermesi açısından; B Blok 49 numaralı dairenin satış bedelinin 185.000,00 TL tapu bedelinin 35.000,00 TL, B Blok 27 numaralı dairenin satış bedelinin 158.000,00 TL tapu bedelinin 50.000,00 TL, A Blok 51 numaralı dairenin satış bedelinin 267.000,00 TL tapu bedelinin 150.000,00 TL olduğunun örnek olarak verilebileceğini beyan ederek, komisyonculuk ücreti ödenmeyen bağımsız bölümlerin rayiç değerinin tespiti ile bu bedellerin ve cezai şart bedelinin dairelerin satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı vekili; davacının dilekçe ekinde sunduğu ve kendilerine tebliğ edilen sözleşmenin geçersiz ve taraflar arasında iptal edilmiş bir sözleşme olduğunu, sözleşmenin imzalandığı gün iptal edilerek yenisinin imzalandığını, bazı dairelerin arsa sahibine ait olduğu gibi satışı yapılmasa bile aracılık ücreti alınacağı belirtildiğinden bu sözleşmenin kabulünün mümkün olmadığını, taraflar arasındaki asıl geçerli olan sözleşmenin ibraz edecekleri sözleşme olduğunu, davacının sadece müvekkilinin imzaladığı ve iptal edilen sözleşmeyi imha edeceğini demesine rağmen elinde tuttuğunu ve kendisi de imzalayarak sanki geçerli bir sözleşme imajı vererek bu haksız davayı açtığını, davacının tek taraflı olarak hazırladığı ve müvekkiline imzalattığı ancak hemen iptal edilen sözleşme incelendiğinde ahlaka ve ticari kurallara emlakçı komisyonculuğunun genel ilkelerine açıkça aykırı hükümlerin olduğunun görüleceğini, Borçlar Kanununun 521.maddesi "Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" hükmü dikkate alındığında davacının satışına aracılık etmediği edemeyeceği hiçbir emek vermediği daireden dolayı ücret talep edebilecek sözleşme hazırlanmasının açıkça hukuka kanuna ahlaka aykırı olduğunu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 31.12.2014 tarihine kadar geçerli olacağı dikkate alındığında davacının alacağı olsaydı niçin 2 yıl bekledikten sonra bu davayı açtığının sorgulanması gerektiğini, bu durumun davacının tamamen kötü niyetli olmasından ve zamanla bazı belgelerin karşı tarafın elinde olmayabileceğini düşünerek haksız yere bir takım çıkarlar sağlama düşüncesinden kaynaklandığını, davacının gerçekten alacağı olsa idi bu kadar zaman beklemeyip hemen davasını açarak alacağım talep edecek olduğunu, davacının kendi çabalarıyla bulduğu müşterilerden satışına aracılık etmiş olduğu dairelerle ilgili kaparo aldığını, nihai olarak sözleşme yapılıp satış gerçekleştiğinde alıcının kaparo miktarı (%10) düşülerek kalan parayı müvekkiline ödemekte olduğunu, bu şekilde davacı yetkilisi ...’in 20.06.2013 tarihinden 05.06.2015 tarihine kadar 2 yıl süreyle müvekkilinin hesabına aldığı kaparodan ücretini kestikten sonra bakiyesini yatırmaya devam ettiğini, müvekkili hesabına davacının para gönderdiği en sonra tarihin 05.06.2015 olduğunu, müvekkilinden alacağı olduğunu iddia eden davacının sözleşme bitim tarihinden sonra dahi müvekkili firmanın yetkilisinin hesabına para yatırdığını, eğer davacının müvekkilinden bir alacağı olsaydı bu ödemeleri yapmayıp ücretini mahsup etmesi gerekeceğini, oysa davacının asıl geçerli olan sözleşmeye göre sattığı daireler için aracılık ücretinin tamamını aldığını, davacının satışına aracılık etmiş olduğu dairelerin satışından kaynaklanan alacağının tamamını dairelerin satılmasıyla birlikte müşterilerden almış olduğu peşinattan aldığını, bakiye kalan parayı da müvekkili şirketin yetkilisi ...'in banka hesabına yatırdığını, başkaca alacağının bulunmadığını beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :Tarafların ticaret sicil kaydı, dava konusu edilen tapu kayıtları, taraflar arasında düzenlenen sözleşme örnekleri, tarafların ticari defter ve kayıtları, banka kayıtları, mahalline yapılan keşif, tanık beyanları, 09/08/2018 tarihli bilirkişi raporu, 03/04/2019 tarihli bilirkişi kurulu raporu ile tüm dosya kapsamı.
GEREKÇE :Dava, simsarlık sözleşmesi uyarınca ücret alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Davacı tarafından, davalının yapımını üstlendiği binalardaki dairelerin satış ve pazarlama işinin üstlenildiği ve taraflar arasındaki yazılı sözleşme uyarınca satışlar yapıldığı halde davacının alacağının ödenmediği iddia edilerek ücret ile cezai şartın tahsili talep edilmiştir. Davalı yan ise davacının sunduğu sözleşmenin tadil edildiği ve cezai şarta ilişkin ikinci sözleşmede hüküm bulunmadığı, davacının satışını yaptığı dairelere ilişkin ödemeleri almış olduğu savunulmuştur.
Davacı tarafça dava dilekçesi eki olarak sunulan 02/03/2012 tarihli yazılı sözleşmede; davalının dava dışı arsa maliklerine yapımını taahhüt ettiği binalardaki 102 konutun satış işinin davalı tarafından yapılacağı düzenlenerek, 5. madde ile taşınmazların satış bedelinin %3 ü ve KDV si ücret olarak kararlaştırılmış olup, satış yapılmamış olsa dahi ücrete hak kazanılacağı belirtilmiştir. Aynı maddenin son fıkrası ile sözleşmeye aykırılık halinde davalının davacıya dairelerin satış bedeli üzerinden %3 ve KDV si olarak cezai şart ödemesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmede davacı ve davalının kaşe ve imzalarının bulunduğu, imzalara itiraz edilmediği anlaşılmıştır.
Davalı yanca davacı tarafın sunduğu bu sözleşmeye itiraz edilerek, aynı tarihi taşıyan ve tarafların imzalarının bulunduğu, ayrıca tanık olarak beyanı alınan ...'nın da imzasının olduğu görülmüş, bu hususa taraflarca itirazda bulunulmadığı anlaşılmıştır. Bu sözleşmede, davacının sunduğu sözleşmeden farklı olarak, 5. maddenin cezai şart düzenlemesine dair son paragrafının çıkarılmış olduğu, yine ilk sözleşmedeki davacı tarafından satış yapılmasa dahi ücrete hak kazanılacağına dair hükmün de çıkarıldığı, ayrıca sözleşmenin konusu kısmında da ilk sözleşmedeki "arsa sahipleriyle yapılan sözleşme kapsamında kalan konutların tamamının satış işlemlerini de davacının yürütmesine dair" hükmün çıkarılmış olduğu görüldü.
Taraflarca , kendilerince sunulan sözleşmeye itibar edilmesi talep edilmiştir.
Davacı vekiline satışı yapılan dairelerin hangileri olduğuna yönelik ispata yarar delillerin sunulmasına yönelik verilen sürede sadece üç daireye ilişkin satış yapıldığına dair sözleşme örneklerinin ibraz edilerek, kalan daireler yönünden de rayiç bedele göre ücret tespiti yapılması talep edilmiştir.
Davalı şirketin temsilcisi isticvap edilerek dinlenmiş beyanında her iki sözleşmedeki imzanın kendine ait olduğunu, ilk sözleşmedeki aleyhe düzenlemelerin çıkartılarak ikinci sözleşmenin düzenlendiğini, davacının satışına aracılık ettiği daire sayısını bilmediğini, temsilcisi olduğu şirkete düşen 56 daireden biri hariç hepsinin satıldığını, ayrıca davacı ile anlaşma yapmadan önce başka firmalar aracılığı ile de satış yaptıklarını belirtmiştir.
Tarafların sundukları sözleşmeler birlikte, davalının sunduğu sözleşmede imzası olan tanık ...'nın, sözleşmenin imzalanması sırasında hazır bulunduğu, aleyhe olan maddeleri gördüğünde sözleşmenin yeniden düzenlenmesini talep ettikleri ve davacı tarafça bu talebin kabul edildiği, ikinci bir sözleşme düzenlendiği, diğer sözleşmenin imhasını talep etmediklerini zira arada güven ilişkisi olduğuna yönelik beyanları birlikte değerlendirildiğinde; mahkememizce TBK nın 19 ve 20. Maddeleri uyarınca, tarafların yükümlülüklerini kolaylaştıran davalı yanın sunmuş olduğu sözleşmeye itibar edilerek değerlendirme yapılmıştır. Buna göre davacının ücreti hak kazanabilmesi için satışına aracılık ettiği taşınmazlara yönelik ispat külfetinin davacı yanda olduğu ve buna ilişkin sunulan yazılı delillere itibar edilmesi gerektiği, davalı yanın sunduğu sözleşme kapsamında davacı tarafından satış gerçekleştirilmese dahi ücrete hak kazanılacağı yönündeki ilk sözleşme hükmü ortadan kaldırıldığından, davacının ancak satışına aracılık ettiği ve aracılık hazırlık işlemlerini tamamladığı taşınmazlara yönelik ücret isteyebileceği, cezai şart isteminin ikinci sözleşmeye göre mümkün olmadığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki ticari ilişki kapsamında yapılan ödemeler ve alacak borç bakiyesinin tespiti yönünden bilirkişi incelemesi yaptırılmış, 10/08/2018 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır. Raporda; dosyaya sunulu delillerin ve banka hesap ekstrelerinin incelendiği, tarafların ticari defter ve kayıtlarında ücrete dair herhangi bir giriş çıkış bulunmadığı, banka kayıtlarının incelenmesinde davalı şirketin satış sözleşmesi yaptığı B17 ve A24 nolu daireler için alıcının hesabına kaparo ve benzeri ödemeleri gönderdiği, açıklama kısmında sözleşmelerde geçen A 37 ve A 45 nolu daire satışlarına ilişkin herhangi bir açıklamanın hesap hareketlerinin sunulan hali ile tespit edilemediği, ayrıca davacı şirket temsilcisinin hesap hareketleri incelendiğinde arsa sahibine ait daireler içinde satışa aracılık ettiğininin görüldüğü, kayıtların ücret konusunda tespite elverişli olmadığı, düzenlenen herhangi bir fatura bulunmadığı belirtilmiştir.
03.04.2019 tarihli bilirkişi raporunda ise; taraflar arasındaki sözleşmenin simsarlık sözleşmesi olduğu, yazılı şekilde yapılması gerektiğini, davacı tarafından ancak satışı yapılan daireler için ücret talep edilebileceği ayrıca davacının satışa dair hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücreti hak kazanabileceği, davacının sunduğu sözleşmeler dışında başka bir delil ibraz edemediği, sunulan sözleşmeler kapsamında dört daire için ücretin 15.570,00TL+ 2.802,60 TL KDV si olarak hesaplanabileceği, davacı şirketin yetkilisinin hesapları incelendiğinde sadece ... tarafından 1.000,00TL, 3.700,00TL ve ... tarafından 1.000,00TL olmak üzere toplam 5.700,00TL ödeme kaydına rastlanıldığı, bu ödeme kayıtlarının ücretten mahsubu konusunun değerlendirmesinin mahkemeye ait olduğu belirtilmiştir.
Tüm delillere ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında taşınmaz satışına aracılık edilmesi hususunda simsarlık sözleşmesi kurulduğunun sabit olduğu, yukarıda açıklanan gerekçelerle TBK 19 ve 20. Maddeleri uyarınca davalı yanın sunduğu sözleşmeye itibar edilerek, davacının satışa aracılık ettiği daireleri ispat yönünden sadece dört sözleşme ibraz ettiği bu taşınmazlarla ilgili yapılan işlemler dolayısıyla ücret talep edebileceği, diğer taşınmazlar yönünden ücrete hak kazanabilmesi için hazırlık işlemleri yapıldığının ispat edilemediği, öte yandan itibar edilen sözleşme uyarınca arsa maliklerinin dairelerinin de satışına aracılık edilmesi konusunda bir hüküm bulunmadığı zira arsa sahiplerinin bu dava konusu sözleşmeye taraf da olmadıkları yani dolayısıyla arsa sahipleri adına düşen dairelerin satışına aracılık edilse dahi davacının bu ücreti davalıdan isteyemeyeceği, davalı yanın sözleşmesi sunulan dört taşınmazla ilgili davacıya ödeme yaptığını ispat edemediği, davalı şirketin temsilcisinin hesaplarındaki dava dışı üçüncü kişilere yapılan havalelerin usulüne uygun olarak davacıya yapılmış bir ödeme olarak değerlendirilemeyeceği, davacının bilirkişi raporu ile hesaplanan 15.570,00TL+ 2.802,60 TL KDV alacağının bulunduğu kabul edilmiştir. Buna göre davacı yan talebini ıslah etmediğinden HMK nın 26. Maddesi uyarınca davacının ücrete dair talebiyle bağlı kalınarak davanın kabulüne, davalı yanın sunduğu sözleşmeye itibar edildiğinden davacının cezai şart isteminin reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
DAVANIN KISMEN KABULÜ İLE KISMEN REDDİNE,
1-Davacının cezai şart isteminin reddine,
2-Davacının ücret alacağı isteminin talebi ile bağlı kalınarak kabulü ile 500,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,
3-Alınması gereken 34,15 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 29,20TL harcın mahsubu ile bakiye 4,95TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
Davacı tarafından yatırılan 29,20TL peşin harç, 29,20TL başvuru harcı, 4,30TL vekalet harcı olmak üzere toplam 62,70TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen 212,25 TL tebligat ve posta gideri ile 1.800,00TL bilirkişi ücreti, 253,80 TL keşif harcı, 90,00 TL keşif araç ücreti olmak üzere toplam 2.356,05 TL yargılama giderinden davanın kabul oranına göre hesap edilen 1.178,02 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, artan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
5-Davacının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince davanın kabul oranına göre takdir ve hesap edilen 500,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
6-Davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince davanın ret oranına göre takdir ve hesap edilen 500,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.21/05/2019
Katip Hakim
e-imzalıe-imzalı