T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2017/381 Esas - 2019/7
T.C.
Ankara Batı
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİKARAR
TÜRK MİLLETİ ADINA
ESAS NO: 2017/381 Esas
KARAR NO: 2019/7
HAKİM:
KATİP:
DAVACI :
VEKİLİ:
DAVALI :
VEKİLİ:
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: 13/07/2017
KARAR TARİHİ: 08/01/2019
K. YAZIM TARİHİ: 01/02/2019
Yukarıda tarafları yazılı davanın Mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :Davacı vekili Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesine sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı arasında Ankara İli, ... İlçesi, ...Mahallesi, ... ada ... sayılı parselde kayıtlı ...Mahallesi, 27. Sokak, Bağımız Bölüm No: 13, 14, 15 .../ANKARA" adresindeki üç bağımsız bölümün müvekkiline satışına ilişkin 08.12.2014 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, söz konusu üç bağımsız bölümün müvekkiline tapuda 11.12.2014 tarihinde taşınmazın maliki tarafından devredildiğini, müvekkilinin bu taşınmazları perakende satış mağazası olarak kullanmak amacıyla satın aldığından taşınmazlarda tadilat yaptığını, ancak uzunca bir süre perakende satış mağazasının açılamadığını, taraflar arasında imzalanan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde yapı kullanma izin belgesinin davalı tarafından alınacağının düzenlendiğini, taşınmazda bir takım eksiklikler bulunmasının yapı kullanma izin belgesinin alınmasına engel olduğunu, davalı tarafından ... Belediye Başkanlığına sunulan 01.10.2015 tarihli başvuru yazısı üzerine yapılan incelemede, bir takım eksiklikler nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin verilmediğini, bu eksikliklerin neler olduğunun anılan belediyeden sorulmasını ve bu eksikliklerin giderilmesinin maliyetinin tespitini ve tespit edilecek bedelin davalıdan tahsilini talep ettiklerini, yapı kullanma izin belgesinin alınamamasının diğer bir sebebinin davalının SGK'ya olan borcu olduğunu tahmin ettiklerini, bu hususun tespit edilmesi için SGK'ya yazı yazılmasını talep ettiklerini, davalı tarafın yapı kullanma izin belgesini alma yükümlülüğünü yerine getirmeyerek açıkça sözleşmeye aykırı hareket ettiğini ve müvekkilinin zarara uğramasına sebep olduğunu, davalı ile müvekkili şirket arasında Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’ne ek olarak 08.12.2014 tarihinde Satış Sözleşmesine Ek Protokol imzalandığını, bu protokolde; ‘Dükkanların kat mülkiyeti ... tarafından yapılacaktır. Yapı kullanım izin belgesi 01.07.2015 tarihinde ... tarafından ... A.Ş.'ye teslim edilecektir. Gecikme durumunda günlük 1.000 TL ceza uygulanacaktır.” hükmüne yer verildiğini, taşınmazın mevcut durumundan iskânın belirlenen tarihte alınamayacağı ve teslim edilemeyeceğinin anlaşılması üzerine davalıya Beyoğlu ... Noterliğinin 24.06.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edildiğini, ihtarname ile taşınmazın sözleşme ile belirlenen tarihte müvekkili şirkete iskânı alınmış olarak teslim edilmesi, aksi takdirde yasal haklar saklı kalmak kaydı ile sözleşmede belirlenmiş olan cezai şartların talep edileceğinin ihtar edildiğini, ihtara rağmen belirlenen tarihte davalının iskânı alamadığını, davalının sözleşme gereği edimini ifa etmemesi üzerine davalıya bu defa Beyoğlu .... Noterliğinin 10.11.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edildiğini, taraflar arasında imzalanan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin 4.1. maddesinde iskanın 01.07.2015 tarihinde teslim edileceği, gecikme halinde 5.2.’de yer alan cezai şartın uygulanacağının belirlendiğini, ayrıca taraflar arasındaki Satış Sözleşmesine Ek Protokol'de; “13-14-15 numaralı bağımsız bölümlerin tapu devrinde, öncesinde ve sonrasında yaşanılabilecek tüm problemlerle ilgili sorumluluk ...’e aittir. Yaşanılacak problemlerin giderilmemesi durumunda 100.000,00 TL cezai şart uygulanacaktır.” hükmünün mevcut olduğunu, davalıya keşide edilen Beyoğlu ... Noterliğinin 10.11.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalıya 30 gün içerisinde eksiklikleri gidererek iskân alınmasının yanı sıra taraflara arasında akdedilmiş olan sözleşmenin 5.2. ve 6.1 (d) ve (e) maddelerindeki düzenlemeler uyarınca sözleşme cezalarını da ödemesi hususunun ihtar edildiğini, ancak davalı tarafından bir ödeme yapılmadığını, ayrıca davalıya üçüncü bir ihtarname gönderilerek, ihtarnamede belirlenen eksikliklerin ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 çün içerisinde giderilmesi, iskân alınması, eksiklikler giderilmediği ve iskân alınmadığı takdirde 3. kişiye yaptırılacağı ve hu halde yapılacak masrafların davalıdan tahsili yoluna gidileceğinin ihtaren bildirildiğini, tüm bu ihtarlara rağmen davalının yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünü halen yerine getirmediğini, verilen mehillere rağmen davalının taşınmazdaki eksiklikleri gidermediğini ifade ederek, taşınmazdaki eksikliklerin 3. kişi tarafından giderilmesi halinde ne kadar tutacağı hususunun tespiti ile tutarın davalıdan tahsiline karar verilmesi, müvekkili şirketin yasal hakları ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile sözleşmenin 5.2. maddesinde düzenlenmiş olan gecikme cezaları için şimdilik 1.000,00 TL'nin davalıdan tahsili ile müvekkili şirkete verilmesine, müvekkili şirketin yasal hakları ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile sözleşmenin 6.1 (d) ve (e) maddeleri gereğince sözleşmede aykırılık nedenine dayanan sözleşme cezasının şimdilik 1.000,00 TL’nin davalıdan tahsili ile müvekkili şirkete verilmesine, dava konusu taşınmazın 01.07.2015 tarihinde iskânı alınmış olarak müvekkili şirkete teslim edilmiş olsa idi burada gıda satış mağazası açacak iken uzunca süre faaliyete geçirememesi nedeniyle müvekkilinin kazanç kaybına uğradığını, bu itibarla fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile işbu davanın açıldığı tarihte müvekkilinin uğramış olduğu kazanç kaybına karşılık şimdilik 1.000,00 TL’nin davalıdan tahsili ile müvekkili şirkete verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili 05/06/2018 tarihli dilekçesi ile toplam 3.000,00 TL olan talebini 286.672,78 TL olarak (1.000,00 TL olan gecikme cezası talebini 160.500,00 TL, 1.000,00 TL olan cezai şart talebini 50.000,00 TL olarak, 1.000,00 TL olan kazanç kaybına ilişkin talebini ise 76.172,78 TL'ye yükseltmek suretiyle) ıslah etmiştir.
CEVAP :Davalı vekili Ankara Batı .... Asliye Hukuk Mahkemesine sunduğu cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile davacı şirket arasında söz konusu sözleşmeler akdedilmiş ise de dava konusu taşınmazların bulunduğu inşaatın arsa sahiplerinden kaynaklanan nedenlerle inşaatın zamanında bitirilmesinin mümkün olmadığını, dava konusu olayda müvekkiline izafe edilebilecek bir kusur bulunmadığını, müvekkili davalı ile dava dışı arsa sahibi arasında imzalanan ... .... Noterliğinin 05.04.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile müvekkilinin Ankara ili, ... ilçesi, ... ada, 1 parselde kayıtlı 570 m2'lik arsa ile Ankara ili, ... ilçesi, ... ada, 2 parselde kayıtlı 450 m2'lik arsa tevhit edilmek suretiyle oluşturulacak yeni parsel üzerinde zemin + 3 katlı, zemin kat dahil her katta 4 adet 3+1 olacak şekilde toplam 16 adet bağımsız bölüm ve dükkanlardan oluşan yapıyı plan ve projesine uygun olarak yapmayı taahhüt ettiğini, müvekkili ile davacı şirket arasında söz konusu sözleşmeler akdedilmiş ise de dava konusu taşınmazların bulunduğu inşaatın arsa sahiplerinden kaynaklanan nedenlerle zamanında bitirilmesinin mümkün olmadığını, dava konusu olayda müvekkiline izafe edilebilecek bir kusur bulunmadığını, sözleşmenin akdedilmesini müteakip iki parselin tevhit işlemlerini ve projelendirme işlemlerini yapmak için Belediyeye ve Tapu birimlerine müracaat eden müvekkilinin arsa sahibinin kamu kurumlarına ve vergi dairesine olan borçlarından dolayı taşınmaz üzerine haciz konulduğunu öğrendiğini, bu hacizler kaldırılmadan söz konusu işlemlerin yapılamayacağını ve inşaata başlamanın mümkün olmayacağını arsa sahibine bildirdiğini, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Yeğenbey Vergi Dairesi Müdürlüğünün 31/10/2013 tarih ve ... sayılı yazısı ile anılan taşınmazlar üzerine konulan hacizlerin kaldırıldığına dair yazının arsa sahibi tarafından müvekkiline verilmesini müteakip tevhit işlemlerinin yapılabildiğini ve projenin tamamlanabildiğini, inşaat ruhsatının ise ancak 03/04/2014 tarihinde alınabildiğini, bu itibarla dava konusu taşınmaza ilişkin inşaata bizatihi dava dışı arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle sözleşmenin akdedilmesinden yaklaşık bir yıl sonra başlanabildiğini, bu maddi ve hukuki gerçekliğe rağmen, davacı tarafın salt sözleşmede yer alan maddeye atıfla gecikme cezası, cezai şart ve yoksun kalınan kar kaybı talebinde bulunmasının MK m.2 hükmüne aykırı olduğunu, yukarıda kısaca izah edilen maddi ve hukuki gerçekler karşısında davacı tarafın işbu davaya konu taleplerinin hakkın kötüye kullanılmasından ibaret olduğunu, hakkın kötüye kullanılması hukuken korunamayacağından davanın reddini talep ettiklerini, dava konusu taşınmazların iskan rahsatının alınması için işlemlerin tamamlanma aşamasına geldiğini, iskana ilişkin olarak SGK borcu bulunmadığına dair ... Sosyal Güvenlik Merkezinin 08/02/2016 tarihli ilişiksizlik belgesinin suretini ve yapı denetim bedelinin ödendiğini, buna dair belgeleri ekte sunduklarını, diğer taraftan davacının beyanının aksine taşınmazda eksik iş kalmadığını, davacı tarafından sözleşmeye ek protokol ile eklenen; müvekkilinden kaynaklanmayan nedenlerden doğan gecikmeden dahi müvekkilini sorumlu tutan cezai şartın çok açık bir biçimde aşırı yararlanma ve sebepsiz zenginleşme amacı taşıdığını, tacir olan davacı tarafça tek taraflı olarak sözleşmeye dercedilen ve müvekkili açısından eşitsizlikler ve yaptırımlar içeren ve çok açık biçimde fahiş olarak tespit edilen cezai şarta dair hükmün yok hükmünde sayılmasını, zira müvekkilinin ekonomik olarak mahvına sebebiyet vereceğini, söz konusu cezai şarta dair bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde cezai şarttan TBK m. 182/2 hükmü gereğince hakkaniyete uygun olacak biçimde indirim yapılmasına karar verilmesini talep ettiklerini, davacı şirketin, beklenen kardan yoksun kalınması sebebiyle talep ettiği maddi tazminatın da reddine karar verilmesini talep ettiklerini, çünkü davacı tarafın sahip olduğu işletmenin başka şubelerinde elde ettiği kazancı oranlamak suretiyle talepte bulunmakta ise de, taşınmazın bulunduğu yerde benzer oranda kazanç sağlayamayacağını göz ardı etmek suretiyle talepte bulunduğunu, davalı tarafın bu yöndeki talebine hukuken değer atfedilemeyeceğini, bu itibarla, davacı tarafın sebepsiz zenginleşmeyi amaçlayan işbu mesnetsiz talebinin de reddine karar verilmesini talep ettiklerini, davacı tarafın yoksun kaldığını ileri sürdüğü zararını maddi deliller ile usulüne uygun biçimde ispatlaması gerektiğini, davacı tarafın bu alacak kalemi yönünde de davanın reddine karar verilmesini talep ettiklerini, çünkü davacı tarafın mağazasının bulunduğu her semtte kar-zarar oranı birbirinden farklı olacağı gibi varsayıma dayalı olan işbu mesnetsiz talebin de reddine karar verilmesini talep ettiklerini, davacı şirketin müvekkilinin davacıya göndermiş olduğu ihtanameler ile davaya konu taleplerini belirttiğini, anılan ihtarnamelerin müvekkiline tebliğ edilmediğini, davacı şirket ile yapılan görüşmelerin de sonuçsuz kaldığını, müvekkillerinin ticari faaliyetlerini sürdürdüğü adres yerine eski adrese gönderilen ve tebliğ edilemeyen ihtarnameye dayanılarak, müvekkili davalının temerrüde düşürülmeye çalışılmasının mümkün olmadığını beyan ederek; davalı tarafın haksız ve mesnetsiz taleplerinin reddini, yapılacak yargılama neticesinde hukuki dayanaktan yoksun davanın reddini, yargılama harç ve giderleri ile vekâlet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :Dava konusu taşınmaza ait tapu kayıtları, 08/12/2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve aynı tarihli Ek Protokol, ... 5. Noterliğince düzenlenen 05/04/2013 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ... Belediye Başkanlığına, Aski, Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına, Telekom ... Şube Müdürlüğüne, Enerjisa ... Şube Müdürlüğüne, ... Vergi Dairesi Müdürlüğüne, Başkent Doğalgaz AŞ'ye ve SGK'ya yazılan müzekkere cevapları, 17/11/2016 tarihli bilirkişi raporu, 14/05/2018 tarihli bilirkişi kurulu raporu, 23/10/2018 tarihli bilirkişi ek raporu ile tüm dosya kapsamı.
GEREKÇE :Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tazminat talebine ilişkindir.
Ankara Batı .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 02.01.2017 tarih ve ... E.K. sayılı, göreve ilişkin dava şartı noksanlığı nedeniyle verilen usulden red kararı üzerine gönderilen dava dosyası Mahkememizin yukarıda belirtilen esas sırasına kaydedilmiştir.
Görevsizlik kararı veren Mahkemece, davacının kazanç kaybına ilişkin talebiyle ilgili bilirkişi incelemesi yaptırıldığı ve mali müşavir bilirkişi tarafından düzenlenen 17.11.2016 tarihli raporun dosyaya kazandırıldığı görülmüştür.
Taraf delillerinin toplanması sonrası davalı yanın 17.11.2016 tarihli rapora yönelik itirazları da nazara alınarak, iddia ve savunmalar ile taraflar arasındaki sözleşmelerin şartlarının değerlendirilmesi, davacı tarafça talep edilebilecek gecikme cezası, cezai şart ve kazanç kaybının hesaplanması bakımından bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş, dosya üç kişilik bilirkişi heyetine tevdi edilerek 14.05.2018 tarihli rapor alınmıştır. Raporda özetle; 01.07.2015 tarihinde açılması gereken dava konusu mağazanın 28.01.2016 tarihinde açıldığı ve halen faaliyette olduğu, 17.05.2016 tarihi itibariyle Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınmış olduğu anlaşıldığından, davacı vekilinin dava dilekçesinde belirttiği taşınmazdaki eksikliklerin giderilmiş olduğu, dolayısıyla davacının bu konuda herhangi bir talepte bulunamayacağı, 08.12.2014 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmenin 5.2. maddesinde düzenlenmiş olan gecikme cezaları için hesaplanan 321.000,00 TL’yi davacının davalıdan talep etme hakkının bulunduğu, sözleşmenin 6. maddesine göre cezai şart tutarı olarak belirlenen 100.000,00 TL’yi davacının davalıdan talep etme hakkının bulunduğu, dava konusu taşınmazın geç teslim edilmesi nedeniyle işletmenin faaliyetine geç başlamasından dolayı 01.07.2015 tarihi ile mağazanın açıldığı 28.01.2016 tarihleri arasında davacının 76.162,78 TL kazanç kaybına uğradığı ve bu zararını davalıdan talep etme hakkının bulunduğu yönünde kanaat belirtilmiştir.
Bilahare, davalı borçlunun ödeme gücü ve kabiliyeti ile sözleşmeyle kararlaştırılan cezai şartın borçlunun ekonomik yönden mahvına sebep olabilecek miktarda yüksek olup olmadığının belirlenmesi bakımından davalı defter ve kayıtları ve bilançosu ile dosya kapsamı ve ekleri üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş, dosya kendisine tevdi edilen mali müşavir bilirkişi tarafından düzenlenip dosyaya sunulan 23.10.2018 tarihli raporda; davalının 2015 ve 2016 yıllarında elde etmiş vergi sonrası net kar toplamının taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılan cezai şart tutarının ancak 3/4'ünü karşılayabildiği, dolayısıyla taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümlerine göre hesaplanan cezai şart tutarının aşırı olduğu ve davalının ticari olarak mahvına sebep olabileceği görüş ve kanaati belirtilmiştir.
Mahkememizce iddia, savunma, benimsenen 14.05.2018 tarihli bilirkişi kurulu raporu ile mali müşavir bilirkişiden alınan 23.10.2018 tarihli ek rapor, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilmiştir:
Davacı, taşınmazdaki eksikliklerin 3. kişi tarafından giderilmesi halinde ne kadar tutacağı hususunun tespitini ve tespit edilecek tutarın davalıdan tahsilini, ayrıca aralarındaki Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin 5.2. maddesinde düzenlenmiş olan gecikme cezalarının ve 6.1 (d) ve (e) maddeleri gereğince sözleşmeye aykırılık nedenine dayanan sözleşme cezasının davalıdan tahsilini, dava konusu taşınmazın 01.07.2015 tarihinde iskânı alınmış olarak müvekkili şirkete teslim edilmiş olsa idi burada gıda satış mağazası açacak iken uzunca süre işletmesini faaliyete geçirememesi nedeniyle uğradığı kazanç kaybının tahsilini talep etmekte, davalı ise herhangi bir kusurunun bulunmadığını, gecikmenin arsa sahibinden kaynaklı nedenlerle meydana geldiğini savunmaktadır.
Davalı ... ile davacı ...A.Ş. arasında 08.12.2014 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile aynı tarihli Satış Sözleşmesine Ek Protokol imzalandığı, sözleşmeye göre davalının Ankara İli, ... İlçesi, ...Mahallesi, ... ada 15 sayılı parselde kayıtlı 13, 14 ve 15 nolu dükkan vasıflı bağımsız bölümleri 740.000 TL bedelle davacı şirkete satmayı vaadettiği, satış bedelinin tapu devri sırasında ödenmesinin ve dükkanların yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak 01.07.2015 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığı, geç teslime ilişkin gecikme cezası ve cezai şart öngörüldüğü, 11.12.2014 tarihinde belirtilen bağımsız bölümlerin malik ...tarafından davacı şirkete tapuda devredildiği, iskân ruhsatının ise 17.05.2016 tarihinde alındığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasında akdedilen 08/12/2014 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin "Taşınmazın Niteliği" başlıklı 4.1. maddesinde; satıcının, taşınmazı 01.07.2015 tarihinde alıcıya iyi halde, kusursuz ve her türlü ayıptan ve takyidattan ari ve alıcının kullanımına elverişli ve boş olarak, yapı kullanma izni alınmış ve her türlü hukuki eksiği tamamlanmış, vergi ve sair yükümlülükleri yerine getirilmiş ve borçsuz olarak devir ve teslim edeceği, taşınmazın yapı kullanma izni ve sair her türlü resmi belgesiyle birlikte 01.07.2015 tarihinde teslim edileceği, gecikme durumunda madde (5.2)’de yer alan cezai şartın uygulanacağı, sözleşmenin “Devir Teslim Tarihi ve Gecikme Cezası” başlıklı 5.2. maddesinde; satıcı, alıcıya, geciktirdiği her bir gün için 1.000 (Bin) TL tutarında gecikme cezasını, ayrıca ihtara, mehle gerek olmaksızın, ilk talep üzerine, nakden ve defaten ödeyeceği, gecikme süresi 30 günü aşar ise, satıcının, tahakkuk eden gecikme cezalarına ilaveten, alıcıya, hiçbir itiraz ileri sürmeksizin 6. maddeye göre cezai şart ödemeyi ve ayrıca alıcının her türlü zararını tazmin etmeyi kabul ve taahhüt ettiği, “Cezai Şart” başlıklı 6.1. maddesinde ise; satıcının ceza ödeyeceği sözleşmede kararlaştırılan durumlarda, ya da, satıcının mevzuattan veya işbu sözleşmeden doğan borçlarına, beyan ve taahhütlerine, akdi veya yasal sorumluluklarına aykırılık meydana gelir ise, satıcının, alıcıya, alıcının ilk talebi üzerine tek seferde ve nakden ve derhal 100.000,00 TL cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğinin düzenlendiği görülmektedir.
08.12.2014 Tarihli Satış Sözleşmesine Ek Protokolde ise; yapı kullanım izin belgesinin 01.07.2015 tarihinde ... tarafından ...A.Ş.’ye teslim edileceği, gecikme durumunda günlük 1.000,00 TL ceza uygulanacağı, ayrıca, 13-14-15 nolu bağımsız bölümlerin tapu devrinde, öncesinde ve sonrasında yaşanabilecek tüm problemlerle ilgili sorumluluğun ...’e ait olduğu, yaşanılacak problemlerin giderilmemesi durumunda (konu adet ve miktara bakılmaksızın) 100.000,00 TL cezai şart uygulanacağı taraflar arasında belirlenmiştir.
Aralarındaki sözleşme ve ek protokol hükümlerine gereği, davalı tarafından bağımsız bölümlerin (dükkanların) iskan ruhsatı alınmış olarak 01.07.2015 tarihinde davacıya teslim edileceği, gecikme durumunda günlük 1.000,00 TL gecikme cezası uygulanacağı kararlaştırıldığı halde, ...Mahallesi, ... ada 15 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapıya ait iskân ruhsatının 17.05.2016 tarihinde alındığı dikkate alındığında, Sözleşmenin 5.2. maddesi gereğince 01.07.2015-17.05.2016 tarihleri arasında geçen 321 gün üzerinden hesaplanan 321.000,00 TL gecikme cezası ile gecikme süresinin 30 günü aşması nedeniyle Sözleşmenin 6.1. maddesinde öngörülen 100.000,00 TL’lik cezai şart tutarını davacının davalıdan talep edebileceği ortadadır. Bir başka ifadeyle davacının, aralarındaki sözleşme hükümleri çerçevesinde davalıdan talep edebileceği 321.000,00 TL gecikme cezası ve 100.000,00 TL cezai şart bulunmaktadır.
Bununla birlikte, 6098 sayılı TBK'nun "Cezanın miktarı, geçersizliği ve indirilmesi" başlıklı 182. maddesinde "Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler.
Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez.
Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir." düzenlemesine yer verilmiştir.
Mali müşavir bilirkişi tarafından davalıya ait ticari defter ve kayıtlar üzerinde yapılan inceleme neticesinde düzenlenen raporda, sözleşmeyle kararlaştırılan cezai şartın borçlunun (davalının) ekonomik yönden mahvına sebep olabilecek miktarda yüksek olduğu tespitinin yapılması ve TBK'nun 182/3 maddesinde düzenleme karşısında, Mahkememizce taraflar arasında akdedilen 08.12.2014 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin 5.2. ve 6.1. maddelerinde öngörülen gecikme cezası ve cezai şartın çok aşırı olup, davalının ekonomik yönden mahvına sebep olabileceği gözetilerek aşırı olan cezai şart miktarında makul ve hakkaniyete uygun tenzilat yapılması gerektiği kanaatine varılmış, sözleşme hükümleri gereği hesaplanan gecikme cezası ve cezai şarttan % 50 oranında tenzilat yapılarak, davacının davalıdan talep edebileceği gecikme cezasının 160.500,00 TL cezai şartın ise 50.000,00 TL olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Davacının, sözleşmede de bahsedilen perakende satış mağazasını, davalının kusuru nedeniyle gecikmeli olarak 28/01/2016 tarihinde açtığı ve gecikilen bu dönemde kazanç kaybına uğradığı açıktır. Bilirkişilerce 01/07/2015-28/01/2016 tarihleri arasında davacının uğradığı kazanç kaybı 76.162,78 TL olarak hesaplanmıştır. Aralarındaki sözleşmenin 6.2. maddesindeki düzenleme gereği davacı, bu zararını da davalıdan talep edebilecektir.
Diğer taraftan, her ne kadar davacı tarafça taşınmazdaki eksikliklerin 3. kişi tarafından giderilmesi halinde ne kadar tutacağı hususunun tespiti ve tespit edilecek tutarın davalıdan tahsili talep edilmiş ise de; 01.07.2015 tarihinde açılması planlanan dava konusu perakende satış mağazasının 28.01.2016 tarihinde açıldığı ve halen faaliyette olduğu, 17.05.2016 tarihi itibariyle yapı kullanma izin belgesinin alınmış olduğu dikkate alındığında davacının bu konuda herhangi bir talepte bulunamayacağı sonuç ve kanaatine ulaşılmıştır.
Açıklanan gerekçelerle davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜNE; 160.500,00 TL gecikme cezası, 50.000,00 TL cezai şart ve 76.162,78 TL kazanç kaybı alacağının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
4-Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 19.581,93 TL nispi karar ve ilam harcından peşin ve ıslahla alınan 4.892,52 TL harcın mahsubu ile bakiye 14.689,41 TL'nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
Davacı tarafından yatırılan 48,10 TL peşin harç 29,20 TL başvuru harcı, 4,30 TL vekalet harcı, 4.844,42 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 4.926,02 TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından sarf edilen 2.750,00 TL bilirkişi ücreti, 404,90 TL tebligat ve posta gideri olmak üzere toplam 3.154,90 TL yargılama giderinden davanın kabul ve red oranına göre takdir edilen 3.154,78 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, kalan miktarın davacı üzerinde bırakılmasına, artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
6-Davalı tarafından sarf edilen 300,00 TL bilirkişi ücretinin davanın kabul ve red oranı dikkate alındığında davalı üzerinde bırakılmasına,
7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davanın kabul oranına göre takdir ve hesap edilen 23.149,77 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
8-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davanın red oranına göre takdir ve hesap edilen 10,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
Dair, davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 08/01/2019
Katip Hakim
e-imzae-imza