T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2018/371 Esas - 2022/135
T.C.
Ankara Batı
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2018/371
KARAR NO: 2022/135
BAŞKAN:
ÜYE:
ÜYE:
KATİP:
DAVACI :
VEKİLİ:
DAVALI :
VEKİLİ:
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil/Menfi Tespit
DAVA TARİHİ: 29/05/2018
BİRLEŞEN DAVA (Mahkememizin ... esas, ... karar)
DAVACI :
VEKİLİ:
DAVALI :
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 23/11/2018
KARAR TARİHİ: 09/02/2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 01/03/2022
Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
TALEP:Asıl davada davacı vekili mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle; davalı kooperatif ile dava dışı ... Ticaret Ltd. Şti. arasında yapılan sözleşme gereğince kooperatifin yapacağı inşaattan ... adet daire vasfındaki taşınmazın alınan hizmet gereğince bu şirkete verilmesinin karlaştırıldığını ve devredilecek ... Blok ... tumaralı bölümün şirket tarafından ...'a devredildiğini, yapılacak devrin peşin ortaklık kapsamında olacağını, kooperatif tarafından davacıya gönderilen 24/05/2018 tarihli ihtarname ile ..
e-imzae-imzae-imzae-imza
numaralı ortaklık için gecikme cezası dahil 296.700,00TL borç çıkarıldığının öğrenildiğini, davalı kooperatifin kötü niyetli olarak şirket ve kooperatif arasında akdedilen sözleşmeye rağmen bağımsız bölümü devretmeye yanaşmadığını ve başkalarına devretmeye çalıştığını belirterek, müvekkili davacının borcunun olmadığı ile sözleşme gereğince adına tescil edilmesi gereken bağımsız bölümün müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkili tarafından, dava dışı ... Kooperatifi aleyhine Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E sayılı dosyası ile tapu iptal ve tescil ile menfi tespit istemli dava açıldığını, belirtilen dava dosyasında yapılan yargılama sırasında dosyaya celp edilen tapu kayıtlarından davaya konu ... İli ... İlçesi ... Mah ... Ada ... Parsel ... Blok ... No.lu bağımsız bölümün kat irtifakının dava açıldıktan sonra yapılmış olduğunun ve 14.09.2018 tarihinde kurulan kat irtifakı sonucunda taşınmazın ... (... oğlu) adına tescil edildiğinin anlaşıldığını, söz konusu davanın 20.11.2018 tarihli celsesininde, dava ile birleştirilmek üzere dava konusu taşınmazın adına kayıtlı olduğu ... aleyhine dava açmak üzere taraflarına süre verildiğini, ...'un ... Kooperatifi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdeden arsa sahiplerinden olduğunu, taşınmaz üzerinde kurulan kat irtifakı sonucunda, davaya konu bağımsız bölüm, arsa sahibi adına tescil edildiğinden, davanın ... aleyhine de dava açılması gereği hasıl olduğunu, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden, taşınmazın 3. kişilere devrini engellemek amacıyla bağımsız bölüm üzerine HMK.389 ve devamı maddeleri gereğince ihtiyati tedbir konulmasını, davanın Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E sayılı dosyası ile birleştirilmesini ve davaya konu taşınmazın, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescil edilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:Asıl davada davalı kooperatif vekili mahkememize sunduğu cevap dilekçesinde özetle; kooperatifin yapımını sürdürdüğü, ... İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada .../Parsel Üzerindeki .... etap ... Blok ... Dumaralı bağımsız bölümün ... ortaklık numarası ile 12/05/2007 tarihinde ... üzerinden 07/12/2015 günlü karar ile davacıya devredildiğini, müvekkili kooperatifin davacıdan 278.200,00TL aidat ve 18.500,00TL gecikme faizi alacaklı olduğunu, kooperatif inşaatlarının mimari betonarme, sıhhi tesisat, kalorifer vb. konularındaki işlemleri için ... Ticaret Ltd. Şti. arasında 10/05/2007 tarihli sözleşme akdedildiğini, ancak; ... Fikri ve Sınayi Haklar (4) Hukuk Mahkemesinin 15/07/2013 günlü, ... E., ... K. sayılı kararı ile telif sahibi olarak ...'un kabul edildiğini ve doğan zarar için kooperatif de sorumlu tutularak tahsiline karar verildiğini, dolayısıyla peşin ortaklığın normal ortaklığa dönüştüğünü, bu hali ile de genel kurulca belirlenen aidatlardan davalının sorumlu tutulduğunu, henüz yapı kullanma belgesi alınmadığından tapu devretme yükümlülüğünün doğmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen davada davalı kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile aralarında hiçbir hukuku ilişki olmadığını, husumet yokluğundan davanın reddi gerektiğini, hissedarları arasında olduğu arsa üzerine ... Kooperatifi tarafından kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşme şartları gereğince saklı hakları olduğunu, davaya konu dairenin de bunlardan bir tanesi olduğunu, inşaatın fiilen tamamlandığını ancak henüz yapı kullanma izin belgesi alınmadığını, bu sebeple de daire teslim koşullarının henüz oluşmadığını, bu sebeple taşınmazın devrine ilişkin bir yükümlülüğü olmadığını, şartların yerine gelmesi hafinde ise taşınmazı ancak tarafı olduğu sözleşme gereğince ... Kooperatifi'ne devredebileceğini, davacının
e-imzae-imzae-imzae-imza
tarafından bu yönde talepte bulunmasının mümkün olmadığını bu nedenle davanın reddi gerekmektiğini, davacı taraf eşi ile Ankara .... İcra Müdürlüğü ... Esas ve ... Esas sayılı dosyalarında müşterek ve müteselsil borçlu konumda olduklarını, icra dosyasının dayanağı olan, Ankara .... Fikri ve Sınai Haklar Hukuk Mahkemesinin 29/06/2016 tarih ve ... Esas, ... Karar sayılı kararı ile .... Etap Mimari projesinin ... adına tescil edildiğini, ek dava ile Ankara .... Fikri ve Sınai Haklar Hukuk Mahkemesinin ... Esas ve ... Karar sayılı kararı ile tazminata hükmedildiğini, bu davaya konu işlemlerden dolayı Ankara .... Fikri ve Sınai Haklar Ceza Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında yapılan yargılama ile ...'ın ceza aldığını, yani gerçekleşen işlemlerde kusurlu kişinin kendileri olduğunu, davacının da ...'ın eşi olduğunu, Ankara .... İcra Müdürlüğünün ... Esas ve ... Esas sayılı dosyasında da hiçbir kusuru olmadığı halde sorumlu tutulduğunu, davacı ile ... Kooperatifi arasında ki uyuşmazlık nedeniyle kendisinin mağdur edildiğini, tüm bu sebeplerle kendisine yöneltilen davanın haksız ve yersiz olduğunu, mahkemece verilen ihtiyati tedbir kararının mülkiyet hakkını engellediğini, dava konusu taşınmazın maliki olmakla birlikte, davacı ile aralarında hukuki bir bağ olmadığını, bu sebeple tarafına dava açılamayacağını, davacı yanında talebinde haksız olduğunu ve muaccel hale gelmediğini, buna rağmen ihtiyati tedbir kararı verilmesinin HMK 389 ve 390/3 maddelerinde belirtilen şartlara aykırı olduğunu beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı, davalı kooperatifin ticaret sicil özeti bilgileri, Ankara ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı takip dosyası, Mahkememizin ... esas sayılı dosyası, mahallinde yapılan keşif, 08/11/2019 tarihli bilirkişi kurulu raporu, 08/09/2020 tarihli bilirkişi kurulu birinci ek raporu, 14/12/2021 tarihli bilirkişi kurulu ikinci ek raporu ile tüm dosya kapsamı.
GEREKÇE :Dava, asıl davada üyesi olunan kooperatife karşı açılmış menfi tespit ve tapu iptali ve tescil istemleri ile birleşen davada tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Birleşen davada ise asıl davaya konu taşınmazın davalı adına tescil edildiğinden tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir.
Kooperatif defter ve kayıtları üzerinde inceleme yapılarak, dava konusu taşınmazın bağlı olduğu üyeliğin kime ait olduğunun tespit edilmesi, tarafların iddia ve savunmalarında geçen sözleşmelerin irdelenmesi ve taşınmazın değerinin tespiti için alınan bilirkişi raporu ile birlikte yapılan değerlendirme ile;
...Ticaret Ltd. Şti. ile ... Kooperatifi arasında akdedilen 10/05/2007 tarihli sözleşmenin konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada ... Parsel ve ... Ada ... Parsel üzerine yapılacak inşaatın projelerinin hazırlanmasıdır. Bu hizmet karşılığı ...'a 130.000,00 TL + KDV ile 2. etaptan 2 ve .... etaptan ... daire kooperatif peşin ortaklığı olarak verilmesi kabul edilmiştir.
Kooperatif yönetim kurulunun 12/05/2007 günlü kararı ile kooperatifin .... etap ... Blok ... numaralı daireye bağlı ... numaralı ortaklığına ... alınmış, bu kişi 07/12/2015 günlü devir dilekçesi ile ortaklığını ...'a devretmiştir. ...'ın 07/12/2015 günlü ortaklık talebi, kooperatif yönetim kurulunun 07/12/2015 gün ve ... sayılı kararı ile kabul edilmiş ve kendisine ... ortaklık numarası verilmiştir. Yani kooperatifin ... numaralı ortaklığı davacıya intikal etmiştir.
Kooperatife ait ortaklık, ve .... Etap ... numaralı bağımsız bölüm, inceleme bölümünde de açıklandığı gibi, ... Ticaret Ltd. Sti. İle ...Kooperatifi arasında akdedilen 10/05/2007 tarihli sözleşme gereği ...'a verilmiştir.
Kooperatifler Kanununun 23. maddesinde, tüm ortakların hak ve vecibelerde eşit olacağı, emredici bir hüküm olarak düzenlenmiştir. Bu eşitlik, “nispi" eşitlik niteliğindedir.
e-imzae-imzae-imzae-imza
Hâl böyle iken, Kanunda ve Anasözleşmede düzenlenmekle birlikte, Genel Kurul kararına dayalı olarak, "peşin bedelli üyelik", "şartlı üyelik" gibi adlar altında, farklı statüde üyelik kaydı yapılabileceği de Yargıtay uygulamalarıyla kabul edilmiş durumdadır. "Peşin ödemeli üyeliğin" geçerli olabilmesi için, öncelikle bu konuda Genel Kurul'da karar alınması yahut Yönetim Kurulu'nca yapılan şartlı üye kaydının Genel Kurul'ca zımnen benimsenmesi gereklidir. "Peşin ödemeli üye" olarak kaydı yapılan ortağın, inşaat finansman giderlerinden sorumlu olmayacağı, kooperatife ödeme yükümlülüğünün, sadece genel yönetim giderlerinden ve altyapı giderlerinden payına düşen miktarla sınırlı olacağı kabul edilmiştir.
Kooperatif Genel Kurul kararlarının incelenmesinde; "peşin bedelli üyelik” yahut “şartlı üyelik" vs. adlar altında üyelik kaydı yapılması için alınmış bir karar olmadığı görülmekle birlikte, dava konusu sözleşme ile bağımsız bölüm için şerefiye bedeli, iskan harcı, resmi harçlar, cins tashihi harcı, tapu harcı, peyzaj bedeli, resmi kurumlardan gelecek ceza vb giderler istenmeyeceğinin kararlaştırıldığı, 2006 hesap yılının görüşüldüğü 30.06.2007 tarihli Genel Kurul'da gündemin 6. Maddesiyle “.... Etap ve .... Etap konutlarına ait Projelerin sözleşmelerinin onaylanmasına" karar verilmiş olup, sözleşmenin Genel Kurul Tutanağı ekine alındığı görülmekle, Genel Kurulca ... Ltd. Şti.'nin üyeliğinin “peşin üyelik” olarak kabul edildiği sonucuna varmak mümkündür. Ne var ki, .... ve .... etap konutların mimari projelerinin, ... Fikri ve Sınayi Haklar (4) Hukuk Mahkemesi'nin 15/07/2013 günlü ... E., ... K. sayılı kararı ile telif sahibi olarak ...'un (kabul etmesi ve uğranılan zarar tutarından da kooperatifi de sorumlu tutmasıyla, dava dışı ... Şti.'nin, kooperatif ile imzaladığı sözleşmeye aykırı davrandığı ve sözleşme konusu projeyi (hukuki) ayıplı olarak teslim ettiği, kendi edimini yerine getirmeyen ... Ltd. Şti'nin, kaoperatiflen kendisine “her türtü şerefiye bedeli, iskan harcı, resmi harçlar, cins tashihi harcı, tapu harcı, peyzaj bedeli, resmi kurumlardan gelecek ceza vb. giderlerden âri olarak bağımsız bölüm teslim etmesini talep edemeyeceği değerlendirilmektedir. Bu sebeple de, ...'ın kooperatif üyeliğinin, normal üye olarak değerlendirilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.
Davacı yan ise, 07.12.2015 tarihinde üyeliği dava dışı ...'tan devralmış olup, “hiç kimse sahip olduğu haktan daha fazlasını devredemez" ilkesi uyarınca, dava dışı ...'tan devraldığı üyeliğin de normal üyelik olacağı açıktır. Bu nedenle davacının, normal üyelerin ödemekle yükümlü olduğu aidat, şerefiye, tapu harcı,... vs, diğer ödentileri ödemekle yükümlü olduğu sonucuna varılmıştır. Davacı vekili, dava dilekçesi ile kooperatife ait ... Blok ... numaralı bölümün, şirket ve kooperatif arasında akdedilen sözleşmeye rağmen devredilmediğini belirterek, sözleşme gereğince adına tescil edilmesi gereken bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Dava konusu yapılan bağımsız bölüm, taşınmaz üzerine kurulan kat irtifakı işlemi ile 14/09/2018 tarihinde asıl dava sırasında tedbir talebinden önce birleşen dava davalısı arsa sahibi ... adına tescil edilmiştir.
Kooperatiflerde tüm edimlerini yerine getiren üyelere verilecek herhangi bir bağımsız bölüm bulunmaması halinde bağımsız bölüm rayiç bedellerinin verilmesi gerekir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi nin 2016/3449 E, 2019/1880 K sayılı ilamı). Somut olayda;1163 sayılı KK.'nun 1. maddesinde hükme bağlandığı üzere, kooperatifler karşılıklı yardımlaşma, dayanışma kuruluşudur. Kooperatif, ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini korumak zorundadır. Yine, aynı Yasanın 23. maddesinde ortakların hak ve vecibelerinde eşit olduğu hükme bağlanmıştır. Bu hüküm gereğince kooperatif ortaklarının kooperatifin amacının gerçekleşmesi için gereken aidat ve genel gider paylarını ödemek zorundadırlar. Bilirkişiler tarafından yapılan incelemelerde; Davacının 24/05/2018 ihtarname ve 29105/2018 dava tarihi itibariyle aidat borcunun 24/06/2012 günlü genel kurul kararı gereği 225.000,00TL, 24/06/2012 günlü genel kurul kararı gereği şerefiye 24.000,00TL, 28/06/2015 günlü genel kurul kararı gereği 25.000,00TL, 20/03/2016 günlü genel kurul kararı gereği 1.500,00TL, 29/06/2017 günlü genel kurul kararı 1.300,00TL, 23/12/2017 günlü genel kurul kararı
e-imzae-imzae-imzae-imza
1.000,00TL olmak üzere toplam 277.800,00TL olduğu, davacının herhangi bir ödemesi olmadığından borç tutarının 277.800,00TL olduğu, hesaplanan rakam ile kooperatifin hesabı arasında (278.200,00TL - 277.800,00TL) = 400,00 TL fark bulunduğu, bu farkın şerefiye bedelinin 24.400,00TL olarak alınmasından kaynaklandığı, diğer yandan; 2016 yılına ait 23/12/2017 günlü toplantıda, gecikme faizi konusunun görüşülmesi ile 15/01/2018 tarihine kadar ödenmeyen borçlar için % 1.50 oranında gecikme faizi uygulanmasının onaylanmış bulunduğundan 15/01/2018-24/05/2018 (ihtarname tarihi) dönemi için faiz hesaplandığında, 17.918,10TL gecikme faizi oluştuğu , bu durumda ihtarname tarihi itibariyle davacının borcunun 277.800,00TL aidat, 17.918,10TL gecikme faizi olmak üzere toplam 295.718,10 TL olduğu, bu borcun 29/05/2018 dava tarihi itibariyle ise, 277.800,00TL aidat, 18.612,60TL gecikme faizi olmak üzere toplam 296.412,60TL olduğu tespit edilmiştir. Kooperatif tarafından davacıya gönderilen 24/05/2018 tarihli ihtarname ile ... numaralı ortaklık için gecikme cezası dahil 296.700,00TL borç ihtar edildiği fakat ihtar tarihi ile muaccel olan miktarının ise 295.718,10 TL olduğu davacının menfi tespit talebi yönünden 296.700,00TL-295.718,10 TL=981,9TL borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir. Kooperatif ortağının tapu iplali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekli bulunmaktadır. Bu kapsamda yapılan incelmelerde; kooperatif hissesi karşılığında herhangi bir ödeme yapılmamış olduğu anlaşılmakta olup, davacının borçsuz sayılabilmesi için kooperatife dava tarihi ile olan 296.412,60TL tutarındaki borcunu kapatması gerekli görülmektedir. Davacının borçlu olduğu saptandığından asıl dava yönünden tapu iptal ve tescil talep edilen bağımsız bölüm dava sırasında birleşen dava davalısına devredildiğinden tapunun verilmesi yönündeki talebi konusuz kaldığından asıl dava yönünden esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Birleşen dava yönünden hali hazırda hak sahibinin davalı ... olduğu ve davalının dairenin davacıya satışına dair iradesinin de bulunmadığı, davalının dava konusu bağımsız bölümdeki tahsis hakkının arsa sahipliğinden kaynaklı kat irtifakı işlemi olduğu bu kapsamda davacıya göre üstün hak niteliğinde olması nedeni ile davacının öncelikle kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmekle davacı tarafça davalı kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirmediği, kooperatif hissesi karşılığında herhangi bir ödeme yapılmadığından borç ödenmediğine göre taşınmazın iadesi için gerekli koşulun oluşmadığı ve anlaşılmakla, davacı yanın tapu iptal tescil isteminde bulunamayacağı sonucuna varılarak davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Asıl davanın KISMEN KABUL/KISMEN REDDİNE,
a)Asıl dosya davacısının davalıya ihtarnamenin düzenlenme tarihi olan 24/05/2018 tarihi itibariyle 981,9TL borçlu olmadığının tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
b)Tapu iptal tescil talebi yönünden davanın konusuz kaldığı anlaşılmakla esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
c)Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 80,70TL karar ve ilam harcının peşin alınan 5.066,90TL ve tamamlama yolu ile alınan 5.448,00TL harçtan mahsubu ile bakiye 10.434,20TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
ç)Davacı tarafından yatırılan 80,70TL peşin harç, 35,90TL başvuru harcı ve 5,20TL vekalet harcı olmak üzere toplam 121,80TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
d)Davacının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap ve takdir edilen 981,90TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
e)Davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap ve takdir olunan 29.150,27TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
e-imzae-imzae-imzae-imza
f)Davacı tarafından sarf edilen 1.800,00TL bilirkişi ücreti, 120,00TL keşif araç ücreti, 314,00TL keşif harcı, 373,20TL tebligat ve posta gideri olmak üzere toplam 2.607,20TL yargılama giderinden davanın kabul ve red oranına göre hesap edilen 8,63TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, artan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
2-Birleşen davanın REDDİNE,
a)Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 80,70TL karar ve ilam harcından peşin alınan 35,90TL harcın mahsubu ile bakiye 44,800TL harcın davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
b)Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
3-Karardan sonraki yargılama giderinin davacının gider avansından karşılanmasına, karar kesinleştiğinde arta kalan gider avansının davacıya iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı ... vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.09/02/2022
Başkan ÜyeÜyeKatip
e-imza e-imza e-imza e-imza