T.C. ANKARA BATI ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2018/881 Esas - 2019/761
T.C.
ANKARA BATI
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİKARAR TÜRK MİLLETİ ADINA
ESAS NO: 2018/881 Esas
KARAR NO: 2019/761
HAKİM:
KATİP:
DAVACI:
VEKİLİ:
DAVALI:
VEKİLİ:
DAVA: Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 05/04/2018
KARAR TARİHİ: 28/11/2019
K.YAZIM TARİHİ : 25/12/2019
Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :Davacı vekili; müvekkili şirketin 20 yıldan beri "... Sitesi ... Sk. No:... Yenimahalle/ANKARA" adresinde Tabldot usulü yemek üretmekte ve işçi çalıştıran firmalara verdiğini, müvekkili şirketin aradıkları niteliklere uygun olarak, "... Mah. ... Sk. No:... .../ANKARA adresinde bulunan, ... Tapu Müdürlüğünün ... ada, ... Parseli üzerinde üç katlı kargir fabrika vasfında olan üç katlı olan ve içerisinde Cam üretimi yapılan bu fabrika binasının satılık olduğunu öğrendiklerini ve sahipleri ile iletişime geçtiklerini, satıcı firmanın şirket yetkilileri binayı gezdirip, gösterdiklerini, binanın üç katlı olduğunu, ayrıcı asansörünün olduğunu, bu kargir fabrikayı yıllardan beridir Cam Fabrikası olarak işlettiklerini, her türlü ruhsatlarının olduğunu, İmar hukukuna uygun olduğunu, hatta dilerlerse üst katı ayrıca düğün salonu olarak kiraya verebileceklerini, bu kargir fabrikanın 3.000 m2 lik kapalı alanın olduğunu, tüm alanları için çalışma ruhsatlarının var olduğunu, ellerindeki belgeleri göstererek alıcıları ikna ettiklerini, satıcı firma yetkililer kendilerinin "... Sanayi Bölgesi ... Cad. No:... .../ANKARA" adresinde bir fabrikaları daha olduğunu, bu fabrikayı oraya taşıyacaklarını beyan ettiklerini, burada yıllardan beridir cam üretimi yaptıklarını, müvekkili şirket temsilcisi ...'ın yemek üretiminden başka diğer konularda gayrimenkul konusunda fazlaca bir tecrübesi ve tenik bilgisi olmadığını, bu ayıpların uzmanlık gerektiren esaslı incelemeyi gerektiren konular olduğunu, sonuç itibariyle davacıların kendileri için ideal bir yer olduğu kanısı ile bu kargir fabrikaya alıcı olarak yapılan pazarlıklardan sonra 2.350,00TL bedelle mülkiyeti satın aldıklarını, ancak binayı 15/12/2017 tarihinde teslim edeceklerini satıcılar beyan etmelerini alıcı kabul ettiğini ve satıcının fabrikayı tamamen boşaltıp müvekkil şirkete bildirinceye kadar da müvekkili şirkette bu taşınmaza taşınmak için programlar yapmaya başladığını, hazırlıklar devam ederken fabrikanın alt katını su bastığını, bu su baskınını binada bekçi olan kişi davacı firmaya bildirdiğini, binanın boşaltıldığını öğrendiklerini, su baskınını da satıcılara bildikdiklerini, müvekkili firmanın ... Belediyesine Küşat İşleri bölümüne sözlü olarak başvurduklarını, oradan gelip gördüklerinde de bu kargir binada kaçak olarak yerler yapıldığını, ruhsata aykırı yapıların sonradan eklendiğini bu nedenle imara uygun mimari projeye uygun, yapı ruhsatına uygun hale getirilirse ancak kendilerine çalışma izni verileceğini bildirdiklerini, satılan taşınmazın ayıpsız objektif değerinin 2.350.000,00 TL olduğunu beyan ederek, giderler ve değerler kadar ortaya çıkacak bedelin satış bedelinden indirilerek şimdilik 100.000,00TL'nin davalıdan tazmin ve istirdadı ile alıcıya ödenmesine, bu taşınmazın ayıpsız hale getirilirken geçecek sürenin tespiti ile bu yüzden gerek kullanamamaktan doğan, kira kaybından ve kapasiteyi büyütmemesi amacından dolayı mahrum kaldığı kazanç kaybından ve diğer doğan ve doğacak olan zarar-siyanların tespiti ile şimdilik 10.000,00 TL kira kaybının, tadilat izni alınması, yapı ruhsatındaki hale getirilmesi, buraların inşası, enkazın temizlenmesi yeniden inşaat yapılması, yapı ruhsatı alınması ve kullanılacak, çalışma ruhsatı alınacak şekilde ayıp ve noksanların giderilmesi durumuna getirilmesi gibi giderlerin ve zarar ziyanların tespitine, davalı şirket yetkilisi kadının elem ve ıstırabı karşılığında şirketin zor duruma bırakılmasından dolayı 10.000,00TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline, tüm bu taleplere 26/03/2018 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına, tüm taleplere ilişkin fazlaya ilişkin hak ve sair taleplerinin saklı tutulmasına, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı vekili; müvekkili şirket ile davacı taraf arasında düzenlenen 20/10/2017 tarihli protokol ile müvekkil şirkete ait olan ... ada, ... parsel tapu alanı 2146 m2 olan fabrikanın 2.350.000,00TL bedelle satışı hususunda tarafların mutabık kalındığını, tarafların hür iradeleri ile imza altına almış olduğu protokolden de anlaşılacağı üzere taşınmazın satışı hususunda taşınmaza ait her türlü bilgi ve belge davacı tarafla paylaşıldığını, müvekkili şirketin 21 yıl boyunca mamul camların stoklanması ve sevkiyatlarının yapılması amacıyla depo olarak kullandığı taşınmazı satılığa çıkarttığını, davacı taraf ruhsat işinin sorun olmayacağını, taşınmazı ısrarla almak istediklerini belirttiğini, davacı tarafa satma kararı alan müvekkili şirketin, 2.350.000,00TL bedel ile taşınmazı sattığını, 27/10/2017 tarihinde de tapu işlemleri tamamlanarak binanın satışı tamamlandığını, davacı tarafın taşınmazı satın almadan evvel taşınmazın mevcut durumu hakkında defalarca bilgi sahibi olduğunu, fiili olarak da taşınmazı defalarca gediklerini, söz konusu taşınmazın üst katının düğün salonu olarak kiraya verilebileceği, binanın su basması sonucu yapılan incelemeler sonucunda ayıplı çıktığı ve hatta binada kaçak yapıların mevcut olduğu iddiaları gerçeği yansıtmadığını, binanın inşaat ruhsatı, yapı kullanım izin belgesi, itfaiye uygunluk raporu, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı ile küşat defteri müvekkil şirkette bulunmakta olup satış sözleşmesi kurulmadan evvel müvekkil şirket tarafından satış konusu taşınmazın tapu örnekleri ve taşınmaza ait projeler de davacı tarafa verildiğini, davacı tarafın taşınmazı satın almak amacı ile ...bankası'ndan kredi talebinde bulunduğunu ve eksper raporu hazırlatıldığını, eksper raporunda da taşınmaza dair gerekli tüm bilgiler gayet açık ve net belirtildiğini, aynı taşınmaza 5-6 ay kadar önce bir başka alıcı adayı tarafından ... Bankası adına eksper raporu hazırlatıldığını ve 2.420,00TL bedel belirlendiğini, taşınmaza ilişkin tapu, proje vb, her türlü evrak verilmiş ve satış akdi kurulmadan evvel taşınmaz hakkındaki tüm hususlar davacı tarafa bildirildiği halde taşınmazın ayıplı olduğunu iddia ederek hukuka aykırı taleplerde bulunulmasının kabul edilemez olduğunu beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :Tapu kayıtları, tarafların ticaret sicil kayıtları, dava konusu taşınmazın iskan ve imar kayıtları, mahallinde yapılan keşif, 16/07/2019 tarihli bilirkişi kurulu raporu ile tüm dosya kapsamı.
Tanık ...; "davacı şirket davalıdan yemek fabrikası olarak kullanmak üzere taşınmaz almak için ön görüşme yaptığında bende vardım, taşınmazı iki kat olarak gördük, ancak sadece üst kat ile terası gezdik, bize ruhsata ait bir sıkıntı olmayacağını özellikle bildirdiler, demesi üzerine tanıktan ruhsatla ilgili konunun nasıl açıldığının sorulması üzerine; konuşma sırasında özellikle ruhsat belirtilmedi ancak bina ile ilgili herhangi bir sıkıntı olmayacağı bize söylendi, biz belediyeye başvurduktan sonra ruhsatla ilgili sıkıntıyı öğrendik, belediyeden kaçak ve ilave yapılar yıkıldıktan sonra ruhsat verileceği ifade edildi, biz taşınmazı gezerken bahçedeki ilave yapıları gördük, kuyuları görmedik,kuyuları daha sonra taşınmazı aldıktan sonra farkettik, bize satış yapılmadan önce üst katı düğün salonu olarak bile kullanabileceğimizi ifade etmişlerdi, hali hazırda taşınmaz boştur, davacı şirketin temsilcisi ... eşimdir, bizim talebimiz üzerine davalılar eleman gönderip taşınmazı açtırdılar, gezebildiğimiz kadar gezdik, diğer yerleri gezmeyi talep etmedik, yemekle ilgili bilgim yoktur davalıya numune gönderilip beğenilip beğenilmediğini bilmiyorum " şeklinde beyanda bulunmuştur.
Tanık ... ; "Ben taşınmazın satışından önce davalı şirkette taşınmazın satışından sonra davacı şirkette bekçi olarak çalışıyorum, bir gün beni ... bey aradı taşınmazı aldıklarını ve gezmek istediklerini söyledi geldiklerinde anahtarı verdim, yanlarında çocuk olduğu için bodrum kata giderken dikkatli olmalarını söyledim kuyuların olduğunu söyledim onlarda şaşırdılar kendilerine böyle bir şey söylenmediğini ifade ettiler, kuyuları kendilerine gösterdim o anda ilk kez gördüler, satış yapılmadan önceki aşama ile ilgili bilgim yoktur, taşınmazın bulunduğu yer eskiden sazlık olduğu için yağmur yağdığında su doluyor bu suların dolması için kuyular vardı, bu kuyulara dolan suyu ben kanallara iletiyordum, eğer kanallara iletilmezse taşınmazı su basar" şeklinde beyanda bulunmuştur.
Tanık ... ; "ben davacı şirket nezdinde muhasebeci olarak çalışıyorum ve satın alma ile ilgileniyorum davalı şirketin yetkilileri ile tanıştık şirketimize geldiler, daha sonra taşınmaz satışı ile ilgili taşınmaza bakmak üzere bende aşçılarımız ile birlikte gittik, gittiğimiz taşınmaz depo olarak kullanılıyordu, otocam fabrikası olarak kullanıldığını biliyorduk, bunu önceden de biliyorduk, taşınmaz bodrum ile birlikte dört katlıydı, görünce çok beğendik işlerimizi büyütmek için ideal olduğunu düşündük, ruhsatı ile ilgili herhangi birşey sormak aklımıza gelmedi, taşınmazın her yerini gezdik, biz gezerken ... beyin olup olmadığını hatırlayamıyorum, olduğunu hatırlıyorum zira kameraya çekmiştim, biz satın alma işini yaptıktan sonra ruhsat görüşmesi için belediyeye başvurduk, belediyeden olumsuz yanıt aldık, kaçak kısımlar olduğunu öğrendik, halihazırda da taşınmazı kullanamıyoruz boştur, biz pide yapılarak davalı yana gönderdik bize yemeklerin beğenilmediği iletildi, ama bu olaylar öngörüşmeyi yapmadan önceydi," şeklinde beyanda bulunmuştur.
Tanık ... ; "ben davalı şirkette satın alma görevlisiyim, ben taşınmazın satışından önceki görüşmede yoktum, ancak geldiklerini biliyorum, binayı gezerlerken yanlarında değildim, ancak telefon görüşmeleri sırasında yanlarındaydım ... bey romanyada yurtdışındaydı, davacılar benim yanımdaydı, telefon görüşmesi yaptılar, ... Bey tarafından davacılara yemek üretim merkezi olarak ruhsat verilemeyeceği ifade edilmişti, halledebileceklerini söylediler, satış yapıldı, taşınmaz otocam sevkiyat deposu olarak kullanılıyordu imalathane değildi, davacı tarafından yemek temini için numune yemekler gönderilmişti, ben bizzat yedim ancak beğenmedim, kendileri ile yemek temini konusunda bir anlaşma yapılmadı, davacı temsilcileri tarafından bina gezildikten sonra imalata uygun olmadığından masraf yapılabileceği 400.000,00-500.000,00 tl harcanıp imalata uygun hale getirilebileceği ifade edilmişti" şeklinde beyanda bulunmuştur.
Tanık ... ; "ben davalı şirkette santral görevlisi olarak çalışıyorum, dava konusu taşınmaz davalı şirketin sevkiyat deposuydu, imalat yapılmadığını biliyorum, buranın satışı ile ilgili hardal gıda yetkilileri davalı şirketin temsilcisi ... beyle görüşmüştü, ne konuşulduğunu bilmiyorum ruhsatla ilgili konuşma yapıldı mı onu da bilmiyorum, bu taşınmazın başkasına satılması gündeme gelmişti, ama davacı şirkete bu durumun bildirilmesi üzerine şirket yetkilileri gelerek kendilerine satılması konusunda ısrarcı oldular, bu sırada da ne konuşulduğunu hatırlamıyorum, davacı tarafından birkaç kez bize numune yemek gönderildi ancak beğenilmediğinden yemek teminine dair sözleşme yapılmadı, tam olarak kimin ne söylediğini hatırlayamıyorum ama sanırım ... bey telefon görüşmesi yapmıştı ben yanındaydım davacı yetkililerine yemek imalathanesi için ruhsata uygun olmadığı ifade edilmişti." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Tanık ...; "ben davalı şirketin muhasebe ve satış sorumlusuyum, yapaş şirketinin temsilcisi olan ... aracılığıyla davacı şirket dava konusu taşınmaza talip olduğunu bize iletti, bunun üzerine taşınmaza gelip bakmışlar ben o sırada yoktum, daha sonra başka bir firmadan depo olarak kullandığımız binaya talip çıktı, hemen bedelini de vermek teklif edildi ancak şirketin temsilcisi ... bey Romanyadaydı kendisiyle iletişim kuruldu davacı şirkete ayıp olmaması için onların aranması gerektiğini söyledi, yaptıkları görüşmede ruhsatla ilgili sıkıntılar çıkabileceğini ilettiğini, ... Bey bana söyledi görüşmeyi ... hanımla yapmış, bu görüşmeden sonra davacı temsilcisi ... Hanım işyerimize geldi, buranın kendisinin hayali olduğunu söyledi, 50.000,00 TL kapora verdi bunun üzerine taşınmazın bedelinin ödenmesi için eksperler geldi, tespit yaptılar, biz 15-20 gün kadar davacı firmadan yemek tedarik ettik, deneme mahiyetindeydi, ancak kendi eski tedarikçimizin yemeklerini daha çok beğendiğimiz için tedarik sözleşmesi yapmadık, bu dava konusu uyuşmazlığın bu sebepten çıktığını tahmin ediyorum, dava konusu taşınmaz depoydu, alt katında ufak bir imalathane vardı" şeklinde beyanda bulunmuştur.
GEREKÇE :Dava, taşınmaz satım sözleşmesi kapsamında satın alınan taşınmazın ayıplı olduğu iddiasına dayalı olarak maddi ( kar kaybı, binanın usulüne uygun hale getirilmesine yönelik bedel) ve manevi tazminat istemine ilişkindir.
Davacı tarafından, davalıdan taşınmaz satın alındığı, taşınmazdaki ayıpların kendilerinden gizlendiği ve ayıpların daha sonra öğrenildiği, taşınmazın amacına uygun olarak kullanılamadığı, ruhsat verilmediği iddia edilmiştir. Davalı tarafından ise, davacının dava konusu taşınmazı görüp gezerek beğendiği, bu şekilde satın aldığı, ödeme için kredi başvurusunun bizzat yapıldığı ve dava dışı bankaca kredinin verildiği, taleplerin yerinde olmadığı savunulmuştur.
Dava konusu edilen Ankara ili ... İlçesi ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın tapu kayıtlarına göre; 27/10/2017 tarihli resmi satış sözleşmesi ile taşınmaz davacı adına kayıt ve tescil edilmiştir. Satış sözleşmesi usulüne uygun olarak davacı şirketin temsilcisi ... ... tarafından imza edilmiştir.
Davacı tarafından taşınmazın gıda üretimi için kullanılmasına dair ruhsat başvurusu yapılıp yapılmadığı, imara aykırılıkla ilgili işlem yapılıp yapılmadığına dair ilgili belediyeye müzekkere yazılmıştır. 07/03/2019 tarihli ... Belediye Başkanlığının yazısı ile; dava konusu taşınmazla ilgili 26/08/1998 tarihli yapı kullanma belgesi bulunduğu, imara aykırılık ile ilgili bir işlem bulunmadığı belirtilmiştir. Müzekkere ekinde gönderilen yapı kullanma izin belgesinin davalı adına oto cam fabrikası olarak düzenlendiği görülmüştür.
Tarafların bildirmiş oldukları tanıklar dinlenmiştir.
Taşınmaz üzerinden keşif yoluya bilirkişi incelemesi yapılmıştır. 16/07/2019 tarihli bilirkişi raporu ile; 1998 ve 2012 yıllarında dava konusu taşınmazın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği, binanın bodrum katında 2 adet 2,00 mt derinliğinde olduğu beyan edilen su kuyusu bulunduğu, binanın bodrum katındaki yan duvarlar ile zemin döşemesinin birleştiği bölgelerde su birikintilerinin olduğu, nem ve rutubete bağlı olarak yoğunlaşmanın mevcut olduğu, binanın eski ve kullanılmış olduğu, binanın başlangıçta yemek fabrikası olarak kurulmadığı, zemin katta bulunan iki adet su toplama kuyusunun yemek fabrikası kurmaya engel teşkil ettiği, bina başlangıçta yemek fabrikası olarak projelendirilmediği için mekanik tesisat donanımının da proje ve imalat değerlerinin de yüksek çıkacağı, dava konusu taşınmazın yemek fabrikası olarak işletilebilmesi için ancak işletme faaliyete başlamasından sonra yapılacak denetimlerde kayıtlı işletmelere ait resmi kontrol formundaki şartların sağlanması gerektiği, dava konusu alanın boş bina olarak bu haliyle gıda işletmesine uygun olup olmayacağı hakkında herhangi bir karar vermenin yorumdan öteye gidemeyeceği, ancak resmi kontrol prosedürlerindeki tüm gerekliliklerin yerine getirilmesi halinde uygunluğunun tartışılabileceği bildirilmiştir.
Özel borç ilişkilerinden olan satış sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 207’nci maddesinde “Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.” şeklindeki düzenleme ile genel tanımını bulmuştur. Taşınmaz satış sözleşmeleri de aynı kapsamda olmakla birlikte kanun koyucu bu sözleşmelerin hukuken değer ifade edebilmesi için özel bir şekil şartı aramıştır. Tapulu taşınmazların devrine ilişkin sözleşmeler Türk Medeni Kanunu’nun 706, TBK 237 (BK 213), Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60’ıncı maddesi hükümleri gereğince resmî biçimde yapılmadığı takdirde hukuken geçersizdir.
Yukarıdaki açıklamalara, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında yukarıdaki kanuni düzenlemelere uygun olarak taşınmaz satış sözleşmesi düzenlendiği sabit olmakla birlikte, davalının taşınmazı devir borcunu davacının da bedele dair edimini ifa ettiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tanık beyanları ile sabit olduğu üzere davacının, gıda üretim tesisi olarak kullanmak üzere dava konusu taşınmazı satın aldığı, bu hususu davalı yana bildirdiği, taşınmazın satımından evvel davacı yanca taşınmazın gezilerek görüldüğü, mahkememizce keşif yoluyla görülen taşınmazın zemindeki su kuyularının ilk inceleme ile fark edilebilir durumda olduğu, tacir olarak davacının taşınmaz satın alırken gerekli özeni göstermesi gerektiği, ruhsat durumunun gıda işletmesi açılmasına uygun olup olmadığının gerekirse uzmanlar aracılığıyla tespit ettirilmesi gerektiği, bunun karşısında tanık anlatımlarına göre davacı yanın davalı tarafından uyarılmasına rağmen herşeye rıza gösterdiğinin anlaşıldığı, davacı yanın taşınmazı mevcut hali ile rızaen almış olduğu anlaşıldığından, basiretli tacir olarak zarar talebinin yerinde olmadığı kanaatiyle davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-DAVANIN REDDİNE,
2-Alınması gereken 44,40 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 2.561,63TL harçtan mahsubu ile bakiye 2.517,23 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
4-Davalı tarafından sarf edilen 53,50 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, bakiye delil avansının karar kesinleştiğinde davalıya iadesine,
5-Davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince 14.750,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.28/11/2019
Katip Hakim
e-imzae-imza