T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2019/406 Esas - 2021/707
T.C.
Ankara Batı
zASLİYE TİCARET MAHKEMESİKARAR
TÜRK MİLLETİ ADINA
ESAS NO: 2019/406 Esas
KARAR NO: 2021/707
HAKİM:
KATİP:
DAVACI :
VEKİLİ:
DAVALI :
DAVA:Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ:30/07/2019
KARAR TARİHİ:28/09/2021
K. YAZIM TARİHİ:12/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Ankara .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 17.02.2006 tarihli .. Esas, ... karar sayılı ilamı ile davalı kooperatif hakkında iflas kararı verildiğini, Ankara ... İcra (İFLAS) Dairesinin ... iflas dosyası ile iflasın açıldığını, iflastan çok önce, 1995-96 yıllarında davalı Kooperatifin, ...Tapu Müdürlüğünün ... ada ... parsel üzerinde müteahhit sıfatıyla inşaat yapılması konusunda arsa sahipleri ile anlaştığını ve bu taşınmaz üzerine Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatlar yapmaya başladığını, müteahhit kooperatifin, kendisine düşecek bağımsız bölümleri ise ortaklarına tahsis edeceğini, davalı kooperatifin bir kısım ortaklarını, genel kurullarda kararlaştırılan aidatları ödemesi koşulu ile ortak ettiğini, bir kısmını ise belirli konuta ettiğini, buna göre ... ada .. parselde bulunan Bodrum Katından bir bağımsız bölümün belirli bedelle müvekkiline tahsis edileceğinin kararlaştırıldığını, müflis Kooperatifin, ortaklarına konut tahsis etmek için işbu arsa üzerinde bina yapmaya başladığını, inşaatlar %95 seviyesine geldiğinde iflas etmiş olmasına rağmen, arsa sahipleri tarafından akdin feshedilmediğini, bir şekilde bu inşaatları tamamlayan kooperatifin, alacaklılarına malları kaptırmamak için, ferdileşme işlemlerini 1163 sayılı kanuna uygun şekilde yapmadığını, şöyle ki, arsa sahipleri adına kayıtlı olan irtifak tapularının, üyelere tahsis için kooperatif adına devredilmeksizin, doğrudan kooperatif üyelerine “satış”mış gibi gösterilerek bir kısım üyelere konutların devredildiğini, kooperatif tarafından, kura çekimlerinin yapıldığını, hak sahiplerine konutların tahsis edildiğini, bir kısım ortakların ise belirli bedelle belirli konuta ortak edildiğini, konutları tahsis edilen ortakların çoğu konutlarını teslim aldığını ve kullanmaya başladıklarını, müvekkilinin de belirli konuta (Bodrum Katından bir bağımsız bölüm) belirli para ödemesi koşulu ile genel kuruldan alınan karar doğrultusunda ortak edildiğini ve belirlenen bedeli kooperatife ödediği gibi diğer genel giderler,alt yapı giderleri gibi vs yükümlülüklerini de tamamen yerine getirdiğini, ancak müvekkilinin de aralarında bulunduğu bir kısım ortaklara konutlarının verilmediğini beyan ederek, ...Tapu Müdürlüğünün ... ada, ... parselinde kayıtlı bulunan bloklardan bodrum katında bir bağımsız bölümün davalı kooperatif adına kayıtlı olması halinde, tapu kaydının iptali ile (tüm takyidatlardan ari olarak; iflas şerhi va serhler) müvekkili adına tapuya tesciline, bu talepleri mümkün görülmez ise, konut bedelinin tazmini ile yasal faizleri ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğine rağmen cevap dilekçesi sunulmamış, duruşmaya katılım olmamıştır.
DELİLLER :Ankara Batı .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası, tapu kayıtları, Ankara ... İcra Müdürlüğünün ... iflas dosyası, kooperatif defter ve kayıtları, keşif, keşif sonrası alınan 12/10/2020 tarihli heyet raporu ve 29/06/2021 tarihli ek rapor ile tüm dosya kapsamı.
GEREKÇE :Dava, kooperatif üyeliğine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat talebine ilişkindir.
Ankara .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 20/11/2001 tarih ... esas ... Karar sayılı kararı ile davalı kooperatifin iflasına karar verilmiş ve Yargıtay incelemesinden geçerek 13/10/2005 tarihinde kesinleşmiştir.
Mahkememizce mahallinde keşif yapılmış ve davalı kooperatif kayıtları bilirkişi heyeti marifetiyle incelenmiştir.
Yapılan keşif neticesinde düzenlenen 12/10/2020 tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle; .. bloğun alt giriş bodrum katında bir adet bağımsız bölüm inşa edilmiş olduğu, ... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 07/05/2020 tarih E.... sayılı yazısı ekinde gönderilen CD'den tadilat projesi görünmekte ise de binada tadilat projesi yapılmadığı, 23/12/2014 tarih 423 sayılı "Yapı Kullanma İzin Belgesi'nde binanın 15 adet bağımsız bölümlü olduğu, zemin ve normal katlarda 3'er adet olmak üzere bir blokta 15 adet daire mevcut olup, ayrıca Yapı kullanma İzin belgesinde bulunmayan 1 adet bağımsız bölümün bodrum katta yapıldığı, dava konusu bodrum kattaki dairenin bulunduğu bölgenin gelişmişliği, çarşı, pazar, okul ve hastane gibi sosyal tesislere mesafesi, yapımında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, belediye hizmetlerinden yararlanması, alt yapı tesislerinin bitirilmiş olması, balkonunun bulunmaması, binanın tadilat projesinin bulunmaması ve dairenin iskan ruhsatının alınmamış olması hususları dikkate alındığında taşınmazın dava tarihi (30/07/2019) itibariyle serbest piyasadaki rayiç değerinin 270.000,TL olabileceği, 20/05/2019 günlü ... sayılı T.Ticaret Sicili Gazetesi'ne göre, müflis kooperatifin faaliyet adresinin "..." olduğu, bu adres üzerinden kooperatif yetkililerine ulaşılamadığı, iflas dairesinin bildirdiği .... ...'ya ait büro yetkilileriyle yapılan görüşmeden de; kayıt ve belgelerin temin edilemediği, Ankara Valiliği "Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün 05/12/2019 gün ve E....sayılı yazısı ve ekleri incelenmesinden; kooperatifin kuruluşuna, Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 01/09/1992 günlü ... sayılı oluru ile izin verildiği ve keyfiyetin 09/09/1992 tarihinde tescil edildiği, davacının 29/05/1994-05/11/2000 döneminde kooperatifte yönetim kurulu üyesi olarak görev yaptığı, Davacının yöneticilik görevinin ve ortaklığının sonlandırıldığı 11/05/2000 tarihine kadar hazirunlara göre ortak olarak görünmekteyse de, kooperatife bu ortaklığı için yapmış olduğu bir ödeme bulunmadığı, hakkındaki kooperatif yönetim kurulunun 05/04/1999 tarih ... sayılı kararının bodrum kattan bir daire satılmasına yönelik karar olduğu, başka bir ifadeyle kooperatif kayıtlarında görünen 3.100,00 TL. tutarındaki ödemenin, kendisine satışını gerçekleştirdiği bodrum kata yönelik yapılan ödeme olduğu, dolayısıyla, satın aldığı bodrum kat dışında, KK.'nun 23. maddesi nezdinde kendisine konut tahsil edilmesinin mümkün olmadığı, normal bir ortağın genel kurullarca belirlenen ödemeleri yapması durumunda ödemesinin 50.000,00 TL civarında gerçekleştiği, dosya içeriğinden 1999 yılına ait 20/02/2000 günlü toplantıda, ... ile ...'in hisselerinin kura çekimine tabi olmadığının açıklandığı, kura tutanağına ulaşılamadığından kooperatif konutlarının dağıtım şeklinin saptanmasının mümkün olmadığı yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Tespit edilen taşınmaz değeri üzerinden eksik kalan harç davacı tarafça tamamlanmıştır.
Dosyaya kazandırılan 12/10/2020 tarihli raporda müflis kooperatifin kayıtlarına ulaşılamadığı bildirildiğinden ve alınan rapor hüküm kurmaya elverişli görülmediğinden eksiklikler giderilerek dosya yeniden mali müşavir bilirkişiye tevdii edilmiş, düzenlenen 29/06/2021 tarihli raporda özetle; davacıyla ilgili yönetim kurulu kararlarının, hazirun cetvellerinin incelenmesinden, normal bir ortaklığının kalmadığı, davacı hakkındaki kooperatif yönetim kurulunun 05/04/1999 tarih ... sayılı kararının bodrum kattan bir daire satılmasına yönelik karar olduğu, başka bir ifadeyle kooperatif kayıtlarında görünen 3.100,00 TL. tutarındaki ödemenin, kendisine satışını gerçekleştirdiği bodrum kata yönelik yapılan ödeme olduğu, dava konusu taşınmazın dava tarihi (30/07/2019) itibariyle serbest piyasadaki rayiç değerinin 270.000,TL olabileceği, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için yapılacak sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekeceği, ... Blok Malikleri incelendiğinde, davacıya bodrum katta verilecek bir daire bulunmadığı bu sebeple kooperatifin tahsil ettiği tutarı iadesi gerektiği, davacının yaptığı 3.100,00 TL.'nın “Denkleştirici Adalet İlkesi'ne göre güncel değerinin 101.828,80 TL. olduğu bildirilmiştir.
Tüm dosya kapsamı, kayıt ve belgeler ile usul ve yasaya uygun olarak alınan denetlenebilir bilirkişi raporu birlikte değerlendirilerek; davacının peşin bedelli ortak olduğunu iddia etmiştir. Kooperatif yönetim kurulunun 05/04/1999 tarih ve .. sayılı kararı şu şekildedir: '..kooperatifimizin acil ödemelerini karşılamak ve işlerin yürütülmesini sağlamak için inşaatın bodrum katından bir dairenin ...'e 3.100.000.000 TL'den satılmasına, paranın ödemelerde kullanılmasına karar verildi.' Yine kooperatifin 08/10/1995 tarihinde yapılan 1994 yılı genel kurul toplantısında da blokların giriş katlarından birer tanesinin daireye çevrilerek satılmasına karar verilmiştir.
Genel kurul ve yönetim kurulu kararları birlikte değerlendirildiğinde, bu şekilde alınan daire satış kararını peşin ortaklık olarak kabul etmek mümkün değildir. Şöyle ki; genel kurul ve yönetim kurulu kararlarında, kooperatifin ortaklığa kabul iradesi açıklanmaksızın, kooperatif ihtiyacının karşılanması amacıyla bir daire satılması konu edilmiştir. Dolayısıyla Kooperatifler Kanunun 8. Maddesi ve anasözleşmenin 11. Maddesi gereği ortaklığa kabulün açık bir ortaklık kararına bağlanması gerektiğinden, kooperatif yönetim kurulunun 05/04/1999 tarih ve ... sayılı kararı ortaklığa kabul kararı olarak kabul edilmemiştir. Her ne kadar davacı vekili davacının ortak olduğunu ve ortaklığının 1994 yılında başladığını ileri sürmüşse de, defterler üzerinde buna ilişkin bir kayıt bulunmamakla birlikte, başka bir ortaklığına veya geçmişten gelen bir ortaklığına ilişkin kooperatif kayıtlarında da bir ödemesi yoktur.
Yukarıda izah edildiği üzere, davalı kooperatif tarafından davacı lehine peşin ortaklık oluşturulduğuna dair bir genel kurul kararı bulunmadığı gibi, davacının peşin ortak olarak kabul edildiğine dair yönetim kararı bulunmadığından kooperatifçe yapılan işlem satış işlemi olup, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Böyle bir karar da bulunmadığı gibi, davacıya verilebilecek kooperatif üzerinde boşta bir daire de bulunmamaktadır. Bu nedenle, davacının ödediği bedelin daire satış bedeli olduğu, herhangi bir ortaklığının bulunmadığı, taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmadığından geçerli olmadığı, bodrum katta verilecek boşta bir daire bulunmadığından tapu iptal tescil talebi yerinde görülmemiş, davalı kooperatifin davacıdan aldığı 3.100.000.000 TL'yi iade etmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmış, denkleştirici adalet ilkesine göre bilirkişi tarafından hesaplanan söz konusu bedelin güncel değeri olan 101.828,80 TL'nin davalı kooperatiften tahsili ile davacıya ödenmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. Her ne kadar davacı vekili dairenin mahkemece belirlenen değerinin 270.000 TL olduğu güncel değerinin bu olduğunu iddia etmişse de, ortada geçerli bir satış işlemi bulunmadığı ve resmi şekille düzenlenmediği anlaşıldığından dairenin güncel bedeli değil, ödediği paranın güncel değerinin iadesine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜ İLE ; 101.828,80 TL nin dava tarihi olan 30/07/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 2.344,37 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 341,55 TL harç ile 4.270,00 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 2.344,37 TL'nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
Davacı tarafından yatırılan 341,55 TL peşin harç, 4.270,00 tamamlama harcı, 44,40 TL başvuru harcı, 6,40 TL vekalet harcı olmak üzere toplam 4.662,35 TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
3-Davacı tarafından sarf edilen 1.600,00 TL bilirkişi ücreti, 384,90 TL keşif harcı, 80,00 TL keşif yol ücreti, 236,70 TL tebligat ve posta gideri olmak üzere toplam 2.301,60 TL yargılama giderinden davanın kabul ve red oranına göre takdir edilen 868,03 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına, artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davanın kabul oranına göre takdir ve hesap edilen 13,626,59 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 28/09/2021
Katip Hakim
e-imza e-imza