T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2019/432 Esas - 2021/875
T.C.
Ankara Batı
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/432
KARAR NO: 2021/875
BAŞKAN:
ÜYE:
ÜYE:
KATİP:
DAVACI :
VEKİLİ:
DAVALI :
İFLAS İDARE MEMURLARI: 1-
2-
3-
VEKİLİ:
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 19/08/2019
KARAR TARİHİ: 10/11/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 12/11/2021
Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
TALEP :Davacı vekili mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle; davalı kooperatifin .... konutluk (4 Blok) bir arsaya sahip olduğunu, bir kısım ortaklarını aidat ödemek, bir kısım ortaklarını da peşin bedel üzerinden genel kurul kararıyla ortak kaydettiğini, müvekkilinin davalı müflis ....'nin peşin ödemeli ortağı olduğunu, kendisine ... Blok .... numaralı bağımsız bölümün tahsis edildiğini, tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, kooperalifin maliki olduğu arsa üzerine inşa ettiği konutları dağıtması sonrasında çoğu kısmının sahiplerine ferdi tapularını verdiğini, hatta bir kısmının tapu devri suretiyle üçüncü kişilere sattığını, müvekkili ortağa tapusunun verilmemesinin KK.'nun 23. maddesine uygun olmayan bir davranış olduğunu, kooperatifin 26/06/2005 günlü genel kurul toplanlısında .... Blok'un bitirilmesi nedeniyle ortaklara teslimine karar alındığını, müvekkilinin bu tarihten beri konutta ikamet ettiğini, müvekkilinin ortaklığı devam ederken 19/06/2012 tarihinde kooperatifin iflas ettiğini ve taşınmazlar üzerine şerh konulduğunu, satış işlemlerinin başlatıldığını, bu suretle hak ihlallerinin doğacağını belirterek, ... Ada .... Parselde kayıtlı .... Blok .... numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini (tüm takyidatlarından ari olarak), bu taleplerinin uygun görülmemesi halinde konut bedelinin tazmini ile yasal faizleriyle birlikte davacıya iadesini talep ve dava etmiştir.
e-imzae-imzae-imzae-imza
CEVAP :Davalı vekili mahkememize sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın kooperatifin faal ortağı olduğunu, bu konuda bir uyuşmazlık bulunmadığını, aktif ortak olması sebebiyle ortaklık için ödemiş olduğu bedeli isteyemeyeceğini, aynı dayanaklarla tapu iptali ve tescil istenmesinin yasal olarak mümkün olmadığını, müffisin alacaklılarının alacaklarına kavuşması için dava konusu taşınmaz ile diğer taşınmazların masa varlığını teşkil ettiğini, davacının da ortak olması nedeniyle alacaklılara karşı sorumluluğunun devam ettiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :Mahkememizin .... esas sayılı dosyası, mahkememizin .... esas sayılı dosyası, Ankara Batı İcra Müdürlüğünün ... iflas dosyası, tapu kayıtları, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü kayıtları, 03/11/2020 tarihli bilirkişi raporu, 28/06/2021tarihli bilirkişi ek raporu ile tüm dosya kapsamı.
GEREKÇE :Dava, dava konusu .... Tapu Sicil Müdürlüğünün .... ada, .... parselinde kayıtlı ... Blok .... nolu taşınmazın iflas masasından çıkarılması, tapu üzerindeki şerhin kaldırılması, davalı arsa maliki kooperatif adına olan kaydının iptali ile davacı adına tapuya tescili istemine ilişkindir.
Davacı ile ilgili 11/07/2007 gün ve .... sayılı yönetim kurulu kararının incelenmesinden; davacının kooperatifin peşin paralı ortağı ....'ya ait .... Ada .... Parsel üzerindeki .... Blok kuzeydoğu cephe .... Kat .... numaralı konuta bağlı kooperatif hissesini devir yoluyla aldığı anlaşılmıştır. Hissenin yeni numarası .... olmuştur.
Özetle, davacının, davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğu hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kendisine tahsis edilen konut, .... Blok .... numaralı dairedir. Bu daire, Sincan .... Noterliği'nce 30/01/2007 tarih ve .... yevmiye numarasında tasdikli şerefiye raporuna göre üst dairedir.
Ankara Batı İflas İdaresince düzenlenen 07/03/2019 günlü "Olağanüstü Toplantı Tutanağı'nın incelenmesinden; gündemin E bendinin "Kooperatif üyelerinin, kanundan kaynaklanan sorumlulukları ve taşınmaz üzerindeki iflas şerhi baki kalmak kaydıyla taşınmazların kendilerine devri yönündeki taleplerinin, kooperatife olan düm parasal yükümlülüklerini yerine getirmeleri ve gerekirse ek ödeme alınarak devir işleminin yapılıp yapılamayacağının alacaklıların onayına sunulması, devir yönünde karar çıkması halinde şartlarının belirlenmesi...” şeklinde belirlendiği ve görüşmeler neticesinde bu gündem maddesinin oy çokluğuyla kabul edildiği anlaşılmıştır. Bu paralelde; kooperatife ait (2011, 2012, 2013, 2014, 2015 ve 2016 yılları) 28/05/2017 tarihli genel kurul toplantısında, daire fiyatları için eksik ödemeler, iskan ve tapu işlemleri, yükleniciye hakediş ödemesi, ruhsat, belediye iş ve işlemleri, yapı denetim hizmetleri, ada içi altyapı ve çevre düzeni, SGK. ve vergi borcu güvenlik, blokların aynı seviyeye getirilmesi vb. işlerinde kullanılmak üzere daire başı 70.000,00TL tutarındaki ödemenin iflas masasına yatırılması istenilmiştir.
Görüleceği gibi bu toplantıda istenilen tutarların büyük bir çoğunluğu inşaatın finansmanı için istenilen bedellerdendir. Davacı peşin ortak olması nedeniyle inşaatların finansmanı için aidat ödeme yükümlülüğü bulunmadığından bu bedellerin tamamını karşılaması gerekmediği kanaati oluşmuştur.
Davalı .... ile ilgili olarak mahkememizin 19/06/2012 tarih ve .... esas, ve .... karar sayılı ilamı ile kooperatifin iflasına karar verilmiş, karar 02/04/2013 tarihinde kesinleşmiştir. Ankara Batı İcra Dairesi'nin 21/02/2020 gün ve .... İflas sayılı yazısının incelenmesinden, İflas İdare Memurları ...., .... ve .... olduğu, ancak ....'un bu görevinden 22/01/2020 tarihinde istifa ettiği, yerine ... İcra Mahkemesi'nce seçilen ....'nun görevi kabul etmediği, İİK'nun 223, 227. maddeleri gereğince Ankara Batı .... İcra Hukuk Mahkemesi'nin 10/02/2020 günlü kararı ile 11/03/2020 tarihinde toplantı yapılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Bu gibi hallerde iflas idaresi, sıra cetvelinin.../...
e-imzae-imzae-imzae-imza
.../...düzenlenmesini takiben ortakların her birinin payına düşen borcun ödenmesini ister. Bu konu KK.'nun 33. maddesinde düzenlenmiştir. Diğer taraftan, iflas bir tasfiye hali olarak değerlendirildiğinde, ortaklar, KK. ve anasözleşme gereği, genel kurul kararlarıyla doğmuş aidat barçlarını da ödemek zorundadırlar.
Davalı kooperatifle ilgili birçok raporda da değinildiği gibi, kooperatifin genel kurul tutanakları üzerinde yapılan incelemelerde; peşin para ile ortak kayıt etme yetkisinin verildiği, dolayısıyla söz konusu kararlar ile de kooperatifçe peşin ödemeli ortaklık statüsünün görüşerek kabul edildiği anlaşılmıştır. Bu bağlamda, peşin ortak olan davacı, inşaatların finansmanı için aidat ödemekle yükümlü bulunmamakla birlikte, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim, altyapı ve çevre giderterinden sorumludur. Hal böyle olunca; peşin bedel ödemek suretiyle ortak olan davacının, mahkememizin .... esas sayılı dosyasına göre borçsuz kabul etmek gerekmektedir.
Dava sırasında, kooperatifçe 28/05/2017 tarihinde (2011, 2012, 2013, 2014, 2015 ve 2016 yıllarına ait) bir genel kurul toplantı yapılmış, bu toplantıda gündemin 5. maddesi ile: " Ortaklardan aidat alınmamasına, kooperatifimizin 2009 yılında yapılan olağan genel kurulunda alınan karara istinaden kura çekimi sonucunda belirlenen daire fiyatları için eksik ödemelerin haricinde daire başı 70.000,00TL tapusunu almak kaydı ile ödemelerine, bu ödemelerin her ortağın konutunun iskan dahil olmak üzere bütün işlerinde kullanımasın ve ödemelerin ise İflas Masasına yatırılarak yapımcı firmaya hakediş usulü ödenmesine (Yapılacak iş kalemleri: ruhsat, fazla katların ilavesi ve ilgili belediyece onaya sunulması, yapı denetim, ada içi aliyapı, çevre düzenlemesi, site giriş kapısı ve güvenlik, ada içinde bulunan blokların eşit seviyeye getirilmesi, SGK., vergi borcu ve istifa eden ortaklar, iflas masasına alacaklı olan özel ve tüzel kişilerin alacakları)..." şeklinde bir karar alınmıştır.Gelinen bu aşamada, alınan bu karardan da davacının sorumlu bulunup bulunmadığının tartışılmasını da gerekli kılmaktadır.
Öncelikle yapılan incelemelerde, kararın iptali yönünde dava açılmadığı kanaati oluştuğundan, karar uygulanabilir nitelikte bulunmuştur.
Anılan karar ile ortaklardan aidat alınmadan, kooperatifin “ruhsat, fazla katların ilavesi ve ilgili belediyece onaya sunulması, yapı denetim, ada içi aliyapı, çevre düzenlemesi, site giriş kapısı ve güvenlik, ada içinde bulunan blokların eşit seviyeye getirilmesi, SGK., vergi borcu ve istifa eden orlaklar, ifas masasına alacaklı olan özef ve tüzel kişilerin alacakları" şeklinde açıklanan işleri için tapusunu almak koşuluyla daire başına 70.000,00TL toplanacaktır. Daire başına istenilen 70.000,00TL'nın içeriği incelendiğinde, büyük bir çoğunluğunun inşaatın finansmanı için istendiği açıktır. Davacı peşin bedel ödemek suretiyle ortak olduğuna göre, altyapı ve çevre düzeni ile ilgili olanlar dışında kalanları ödemekle yükümlü değildir.
Dolayısıyla, genel kurul kararı ile tapu vermek için davacıdan dairesi için yaptığı ödemeler dışında eksik inşaatın finansmanı vb. işler için 70.000,00TL daha talep edilmesi mümkün olamayacağından, gerçekleşecek bedeller üzerinden "Çevre gideri, altyapı bedeli, genel yönetim giderinin hesaplanarak" kendisinden talep edilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak; peşin ortak olan davacının, mahkememizin .... esas sayılı dosyası üzerinden verilen karar dikkate alınmak suretiyle karardan sonra gerçekleşmiş çevre gideri, altyapı bedeli ve genel yönetim giderinin de kendisinden talep edilerek KK.'nun 23. maddesinde değinilen eşitlik ilkesine uygun davranılmalıdır.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesinin .... esas, .... karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; "Dosya kapsamından, davalı kooperatifin 19.06.2012 tarihinde iflasına karar verildiği, kooperatifin 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 ve 2016 yıllarına ait 28.05.2017 tarihli genel kurulunda gündemin 5. maddesinde, "Daire fiyatları için eksik ödemeler, iskan ve tapu işlemleri, yükleniciye hak ediş ödemesi, ruhsat, belediye iş ve işlemleri, yapı denetim hizmetleri, ada içi altyapı ve çevre düzeni, SGK ve vergi borcu,.../...
e-imzae-imzae-imzae-imza
.../...güvenlik, blokların aynı seviyeye getirilmesi vb. işlerinde kullanılmak üzere daire başına 70.000,00 TL. ödemenin iflas masasına yatırılmasına" karar verildiği, bu kararın iptal edildiğine ilişkin dosyada beyan ve delil bulunmadığı, bir kısım üyenin bu bedelin ödenmesi karşılığında daire tapularının kendilerine devri yönünde talep dilekçesi sunması üzerine, müflis kooperatifin Alacaklılar Olağanüstü Toplantısında 07.03.2019 tarihinde alınan karar ile, "Kooperatif üyelerinin, kanundan kaynaklanan sorumlulukları ve taşınmaz üzerindeki iflas şerhi baki kalmak kaydıyla taşınmazların kendilerine devri yolundaki taleplerinin, kooperatife olan tüm parasal yükümlülüklerini yerine getirmeleri ve gerekirse ek ödeme alınarak devir şartlarının belirlenmesi"ne oy çokluğuyla karar verildiği, bu doğrultuda bu ödemeyi yapan bir kısım üyeye ait dairenin tapu kaydının iflas şerhiyle birlikte üyeye devredildiği anlaşılmıştır. Bu arada müflise ait taşınmazın tapu kaydındaki iflas şerhi, müflisin o taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkının iflas idaresine geçtiği, müflis tarafından devir, temlik veya sınırlı ayni hak tesisinin mümkün olmadığını göstermek amacıyla konulmakta olup, iflas şerhiyle taşınmazın tapu kaydının üyeye devrinden sonra iflas idaresinin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkının devam ettiği söylenemez.
Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekir. Bu kural Yargıtay 11. Hukuk ve 23. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarıyla yerleşmiş olup, peşin bedelli veya normal ortak ayrımı yapılmaksızın tüm ortaklara uygulanagelmiştir. Ayrıca, "aidat" olarak adlandırılan ödenti, ana sözleşmenin 21. maddesine göre arsa, altyapı, inşaat ve benzeri giderlerden oluşmaktadır. Her yıl yönetim kurulunca bilanço ve gelir gider cetveli hazırlanarak aidat tutarı belirlenmekte ve genel kurulun onayına sunulmaktadır. Görüldüğü üzere " aidat" tutarının içinde inşaat finansman giderleri, genel yönetim giderleri, alt yapı giderleri bulunabilmektedir. Yine Yargıtay 11. Hukuk Dairesi ve 23. Hukuk Dairesinin istikrarlı uygulamalarıyla peşin bedelli ortakların kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden sorumluluğunun devam ettiği kabul edilmiş; peşin bedelli üyenin sorumluluğunun belirlenmesi için istenen aidat tutarı içindeki genel yönetim ve alt yapı giderlerinin belirlenmesi gerektiğine ilişkin bozma kararları verilmiştir. Bu nedenlerle İlk derece Mahkemesi kararının gerekçesinde yer verilen Yargıtay .... Hukuk Dairesinin 14.02.2017 tarih ve .... E., .... K. sayılı sayılı kararındaki, "... peşin bedelli ortaktan aidat talep edilemeyeceği, aidat borcu dışında çevre düzenlemesi, tapu gideri, genel giderler ve alt yapı gideri borcu olan ortaklara tapu vermekten kaçınılamayacağı..." yolundaki gerekçenin aidat ile ilgili tanıma ve Yargıtay .... Hukuk Dairesi ve ..... Hukuk Dairesinin önceki kararlarına uygun düşmemesi nedeniyle katılmak mümkün olmamıştır.
Bilirkişi raporunda davalı kooperatifin .... üyesinin bulunduğu, iflasından önce yaklaşık 30 kadar üyesine tahsisli taşınmazlarının tapu kayıtlarının devredildiği, yine iflasından sonra yaklaşık 19 üyeye tapu devri yapıldığı belirlenmiştir. Buna göre, yukarıdaki ilke kapsamında davalı kooperatifin toplam üye sayısına göre borçlarına rağmen ortaklarına tapularının devredildiği yönünde bir uygulamanın yerleştiği söylenemez.
Bir konutun ortağa tahsisi ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde.../...
e-imzae-imzae-imzae-imza
.../...bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Öte yandan İİK'nın 198. maddesi, "Mevzuu para olmıyan alacak ona muadil bir kıymette para alacağına çevrilir. Şu kadar ki iflas idaresi taahhüdün aynen ifasına deruhte edebilir. Bu takdirde alacaklı talep ederse iflas idaresi teminat gösterir...Borçlar Kanununun 290 ncı maddesi hükümleri mahfuzdur." hükmünü içermektedir.
Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davacı kooperatif üyesinin kooperatife karşı parasal yükümlüğü bulunması halinde tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği, gibi değerini de isteyemeyeceğinin; parasal yükümlülüğü bulunmadığının anlaşılması halinde ise dava konusu bağımsız bölümün davacı ortağa tahsisinin davalı kooperatiften tapu iptali ve tescil istemi yönünden davacı ortağa şahsi hak bahşettiği, ancak davalı kooperatifin iflasıyla artık tapu iptali ve tescil isteminin İİK'nın 198. maddesi uyarınca para alacağına dönüştüğü, terditli tazminat/kayıt kabul isteminde bulunabileceğinin gözetilmesi gerekir."
Yukarıda açıklanan nedenlerle, dava konusu bağımsız bölümün davacı ortağa tahsisinin davalı kooperatiften tapu iptali ve tescil istemi yönünden davacı ortağa şahsi hak bahşettiği, ancak davalı kooperatifin iflasıyla artık tapu iptali ve tescil isteminin İİK'nın 198. maddesi uyarınca para alacağına dönüştüğü, tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği dikkate alınarak davacının davasının reddine karar vermek gerekmekle, aşağıda belirtilen şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının davasının REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 59,30TL karar ve ilam harcının peşin alınan 1.707,75TL harçtan mahsubu ile bakiye 1.648,45TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap ve takdir edilen 13.450,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
5-Karardan sonra yapılacak yargılama giderlerinin davacının gider avansından karşılanmasına, karar kesinleştiğinde arta kalan gider avansının davacıya iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı iflas idare memurunun yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.10/11/2021
Başkan Üye Üye Katip
e-imza e-imza e-imza e-imza