T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2019/723 Esas - 2021/779
T.C.
ANKARA BATI
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİKARAR
TÜRK MİLLETİ ADINA
ESAS NO: 2019/723 Esas
KARAR NO: 2021/779
HAKİM:
KATİP:
DAVACILAR: 1-
2-
3-
VEKİLİ:
DAVALI:
VEKİLİ:
DAVA: Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 25/12/2019
KARAR TARİHİ: 14/10/2021
K.YAZIM TARİHİ : 09/11/2021
Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :Davacı vekili; müvekkilinin, davalı kooperatifin üyesi olduğunu, davalı konperatifte müvekkillerinin de aralarında bulunduğu üyelerin yönetim tabiri ile: ".... Bloğu" olarak tanımlanmakta, eşitlik ilkesine, aykırı uygulamalara tabi tutulmakta olduğunu, bu uygulamalardan biri de, davalı kooperatif tarafından müvekkillerininde aralarında bulunduğu üyelere daire verilmemesi şeklinde gerçekleştiğini, davalı kooperatif tarafından, eşitlik ilkesine aykırı şekilde diğer bır kısım üyelere tapular verilip, bunlara kredi çekme imkanı tanınıp, bu kişilerce taşınmazlar kullanılmak suretiyle kira yükünden kurtulmaları sağlanmış iken, müvekkillerine bir tapu verilmediğini, müvekkillerinin bu yüzden aylık ödemelerle veya satın alarak sahibi olabileceği bir konutun sahibi olamadığını, şu an kendisine kredi imkanı sağlanan ve konut tahsisi yapılan üyeler evlerine taşınmaya başlamış iken, müvekkillerinin halen kira ödemekte ve konutlarının ne zaman teslim edileceği konusunda bir bilinmezi beklemekte olduklarını, bu nedenle müvekkillerinin geç teslimden kaynaklanan kira bedelleri kadar zararlarının olduğunu, Koaperatifler Kanunu Madde 23'te açıkça düzenlendiği üzere kooperatif ortakları bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşit olduğunu, Yargıtay Kooperatif Hukukunda ilkesel eşitlik kavramanı 03.03.1981 tarihli kararında mutlak ve nisbi eşitlik ayrımını da yaparak açıkladığını, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 23. maddesi uyarınca, kooperatif ortakları bu yasanın kabul ettiği ilkeler ışığında hak ve yükümlülerinde eşit olduğunu, bu maddeye göre, ortaklar yönünden hak ve yükümlülerde eşitlik ilkesi, Türk Hukuk sisteminde buyurucu emredici bir yasa hükmü olarak öngörüldüğünü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun mutlak eşitliği öngördüğü hükümlerde, istisnasız buyurucu mitetik bulunduğu holde, eşitlikte buyurucu veya yorumlayıcı hükümler düzenlendiğini, fakat söz konusu yasanın, sadece eşitlik ilkesinden söz ettiği mutlak veya nisbi eşitlik ayrımı yapmadığını, dolayla mutlak eşitiği öngördüğü ileri sürülebilirse de asıl amacı kooperatiflerde hiçbir şekli ve ölçüde keyfi harekete yer vermediğini, Yargıtay'ın bu tarihten sonraki kararlarında kooperatif yönetimi ile ortakları arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda eşitlik ilkesini daima göz önünde bulundurduğunu beyan ederek, fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik her bir davacı için 400,00 TL olmak üzere toplam 1.200,00TL'nin avans faizi ile birlikte davalıdan tahsil ile müvekkillerine ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı vekili; davacıların, davalı kooperatifin ortaklarından olduğunu,müvekkili kooperatifin ortakları arasında dava dilekçesinde yer aldığı şekilde bir ayrım bulunmamakta olup, kooperatif ortakları arasında eşitlik bulunduğunu, Kooperatifler Kanunu, “Hak ve vecibelerde eşitlik” başlıklı 23. maddesinde “Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler.” hükmünü içerdiğini, davalı kooperatifin, ortakları arasındaki eşitliğe özen gösteren, ortakları arasında herhangi bir ayrım yapmayan bir yapı olduğunu, davacılar tarafından “... Bloğu” olarak yansıtılan bu tanım kesinlikle ortaklar arasındaki ortaklık niteliği ile ilgili bir ayrımı işaret etmediğini, davacı kooperatifte olması gerektiği gibi tek türde bir ortaklık bulunduğunu, ancak ortakların, davalı kooperatife karşı olan daire maliyetine ilişkin ödeme yükümlülüklerinin ödenmesi noktasında ödeme şekli açısından farklılıklar bulunduğunu, bahsi geçen daire maliyetlerine ilişkin olarak, davalı kooperatif ortaklarının bir kısmı peşin ödeme ile, bir kısmı oyak kredisi kullanarak ve davacıların da aralarında bulunduğu bir kısmının ise banka kredisi kullanarak üzerlerine düşen ödeme yükümlülüklerini yerine getirdiklerini, aynı hususla ilgili olarak, Mahkemenizin başkaca esas sayılı dosyalarına kayıtlı olarak görülen davalarda, yapılan bilirkişi incelemelerinde “…davalı kooperatifin ortaklık profili incelendiğinde; tek tip ortaklığı bulunduğu, bunların Kooperatifler Kanunun 6. maddesi paralelinde ortak kaydedildikleri anlaşıldığını, ortaklar arasındaki farklılık, ödeme yönteminde olup, ödeme şekli, peşin ödeme yapmak, oyak kredisi kullanmak, banka kredisi kullanmak olarak belirlendiğini, dava dışı arsa sahibi kooperatif tarafından devredilmeyen daireler sebebiyle, davalı kooperatifin inşaatı %100 olarak henüz tamamlanmadığından ve bir kısım kooperatif ortakları hakkındaki cezai soruşturmalar sebebiyle bazı kooperatif üyelerine henüz daire teslimi yapılamadığını, davalı kooperatifin 10.07.2011 tarihli olağanüstü genel kurulunda kura çekim usulünün görüşüldüğünü ve oylandığını, ilgili genel kurul toplantı tutanağının 3. maddesinde kura çekiminin nasıl yapılacağı belirlenmiş olup, çekiliş sırası hususunda toplantıya katılan 206 üyenin oybirliği ile karar alındığını, aynı gün Ankara .... Noteri .... tarafından kura çekilişi yapıldığını, davalı kooperatif tarafından hiçbir ortağına kredi imkanı sağlanmamış olup, peşin ödeme ile, oyak kredisi veya banka kredisi kullanarak ortaklar davalı kooperatife olan daire maliyet borçlarını ödemekte olduklarını, her ortak üzerine düşen ödeme yükümlülüklerini ne şekilde hangi vasıta ile yerine getireceğine kendisi karar verdiğini ve davalı kooperatifin ortaklarına kredi imkanı sağlaması gibi bir yükümlülüğü bulunmadığı gibi hiçbir ortağına da kredi imkanı sağlamadığını, davalı kooperatifin ortağı olarak davacılar tarafından kabul edilmiş olan anasözleşme incelendiğinde davalı kooperatifin yükümlülüklerinin bu sözleşmede belirlenmiş olduğunu, kooperatif yönetim kurulunun ve davacıların da birer parçası olduğu genel kurulun herhangi bir ortağa, henüz daire teslimi yapılmamış olması sebebiyle veya başkaca herhangi bir sebeple cezai şart olarak kira ödemesine ilişkin bir görevi, yükümlülüğü veya taahhüdü bulunmadığını beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :Davalı kooperatifin ticaret sicil kaydı, davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtları, tüm genel kurul tutanakları, mahallinde yapılan keşif, 10/03/2021 tarihli bilirkişi heyeti raporu, 29/09/2021 tarihli bilirkişi heyeti ek raporu ile tüm dosya kapsamı.
GEREKÇE :Dava, kooperatif üyesi olan davacılara, davalı kooperatif tarafından eşitlik ilkesine aykırı şekilde taşınmazların teslim edilmemesi iddiasına dayalı kira alacağı talebine ilişkindir.
Davacı yan, eşitlik ilkesine aykırı olacak şekilde bir kısım üyelere tapu verilerek kredi kullanma imkanı tanındığını, bu üyelerin taşınmazları kullanmaları sağlanarak kira yükünden kurtulduklarını, davacılara ise konut teslimi yapılmadığını ve kira ödemeye devam ettiklerini iddia ederek geç teslimden kaynaklanan her bir davacı için şimdilik 400,00TL kira bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı yan ise, kooperatifte tek tür ortaklığın bulunduğunu, ancak ödeme şekli açısından farklılıklar bulunduğunu, kooperatifin arsası bulunmadığından davadışı .... ile 02/08/2010 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davadışı arsa sahibi tarafından kooperatife devredilmemiş taşınmazlar bulunduğunu, buna ilişkin Ankara Batı .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasıyla görülen davalarının bulunduğunu, yargılama sonucu verilen kararın temyiz incelemesinde olduğunu ve henüz kesinleşmediğini, bu sebeple bir kısım taşınmazların kooperatife devredilmemesi sebebiyle bir kısım üyeye taşınmazların teslim edilmediğini, kira yardımına ilişkin sözleşmede hüküm bulunmadığını, genel kurul veya yönetim kurulunca da alınmış bir kararın bulunmadığı savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Uyuşmazlık konusu, davacılara teslim edilmesi gerekip de teslim edilmediği iddia olunan daireler sebebiyle davalı kooperatiften kira alacağı talep edilip edilemeyeceğine ilişkindir.
Tarafların iddia ve savunmaları ile toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre, kooperatif kayıtları yerinde incelenerek varsa davacılar alacağının tespiti ve hesaplanması bakımından mahallinde yapılan keşif neticesinde düzenlenen bilirkişi heyeti raporunda, dava dışı arsa sahibi kooperatif ile davalı kooperatif arasında yaşanan problemler nedeniyle Ankara Batı .... Asliye Hukuk Mahkemesi nezdindâ açılan davanın Yargıtay incelemesinin sürdüğü, inşaatların tamamen bitirildiği ve iskana hazır hale getirildiği, ancak; inşaat sözleşmesinin 13. maddesi gereği arsa sahibi kooperatif tarafından davalı kooperatife devredilmediğinden, mülkiyetinin sahiplerine aktarılamadığı, dava konusuyla ilgili olarak; 30/10/2020 tarihinde mahallinde yapılan keşifte, 6 no.lu bağımsız bölümün halen boş olduğu, 9 no.lu bağımsız bölümde kiracı oturduğu (Temmuz 2020'de 1.350,00TL bedelle taşınmıştır.), 11 no.lu bağımsız bölümde mal sahibinin Eylül 2017'den itibaren oturmakta olduğu, bu suretle davaya konu konutları sahiplerinin kullanımına sunulduğu, keşif tarihi itibariyle taşınmazların rayiç kira bedellerinin aylık 1.500,00TL olabileceği, kooperatifin 14/05/2016 genel kurulunda ortaklara ait konutların eş zamanlı olarak teslim edilmemesinden dolayı kira yardımı yapılması konusunun görüşülerek reddedildiği, kararın iptaline yönelik herhangi bir tespitte bulunulmadığından, alınan kararın bağlayıcı olduğu belirtilmiştir.
Bilirkişi heyeti ek raporunda, yeniden yapılan incelemelerde, 10/03/2021 günlü kök rapordaki; görüşleri değiştirecek bir tespitte bulunulmadığı belirtilmiştir.
1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler." ifadesine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Bu durumda, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması gerekmektedir. Teslim tarihi yönünden ise kooperatif kayıtları inceletilerek, bağımsız bölümlerin teslim tarihine ilişkin genel kurullarda bir tarih kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, bir tarih belirlenmemiş ise bağımsız bölümlerin diğer üyelere hangi tarihte teslim edildiğinin saptanması gerekmektedir. Konutların tamamlanmamış olması halinde, davacının da beklemesi ve bu duruma katlanması gerekir. Diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmiş ise, davacının da dairesinin bitirilip teslimini istemek hakkıdır. Kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup, kooperatife borcu olduğu halde dairesini teslim alıp yararlanmaya ve kira geliri elde etmeye ya da kendisi oturarak kira giderinden kurtulmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira kaybı bedelini talep hakkı doğacağının kabulü gerekir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin, 21.11.2013 tarih ve 5564 E., 7302 K., 20.10.2015 tarih ve 2014/11116 E., 2015/6704 K. sayılı ilamları bu yöndedir. Söz konusu ilke gereğince hak ve vecibelerde eşit olan ve aynı statüde bulunan tüm ortaklara daire tesliminin aynı tarihte yapılması gerekmektedir. Diğer konutların tamamlanmamış ve teslim edilmemiş olması halinde davacı yönünden eşitlik ilkesinin ihlal edilmediği sonucu doğacaktır. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi 2017/1399 Esas 2019/669 Karar)
İddia ve savunmalar, toplanan deliller, mahallinde yapılan keşif neticesinde düzenlenen bilirkişi heyet raporu ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacıların davalı kooperatifin üyeleri olduğu, davalı kooperatifte tek tip ortaklığın bulunduğu, ortaklar arasında ödeme yöntemine göre farklılıklar bulunduğu, kooperatifin arsası bulunmadığı, bu nedenle dava dışı .... İle kooperatif arasında Ankara .... Noterliğinin 02/08/2010 tarihli ... yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre davalı kooperatifin sözleşmede belirlenen koşullarda konutları anahtar teslimi şeklinde yapıp arsa sahiplerine verilmesini taahhüt ve kabul ettiği, 14/05/2016 tarihli genel kurul toplantı tutanağına göre, ... ada A ve B bloklar yönünden iskanın alındığı ve konut teslimlerinin yapıldığı, ... ada .... parsel, ... ada .... parsel, .... ada ..... parselde bulunan bloklardaki inşaatların eş zamanlı olarak %100 bitirilmediği ve iskanlarının alınamadığı, bu nedenle konut teslimlerinin yapılamadığı, konut teslimi yapılamayanlara kira yardımı yapılması hususunun değerlendirildiği ve reddine karar verildiği, keşif tarihi itibariyle inşaatların tamamen bitirildiği ve iskana hazır hale getirildiği, ancak kooperatife devredilmesi gereken dairelerin bir kısmının davalı kooperatifle dava dışı arsa sahibi kooperatif arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle devredilmediği, davalı kooperatif tarafından dava konusu olan 6, 9 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin davacılara fiili olarak teslim edildiği, yalnızca arsa sahibi kooperatif ile davalı arasında devam eden dava sebebiyle tapularının devredilemediği, bu hususun tarafların da kabulünde olduğu, zira 9 nolu bağımsız bölümün davacı vekilinin 01/06/2021 havale tarihli beyan dilekçesinden sabit olduğu üzere 2017 yılının Temmuz ayında kiraya verildiği, yine aynı dilekçede 11 nolu bağımsız bölümde davacı .... tarafından 2017 yılı Eylül ayında oturulmaya başlandığı, 6 nolu bağımsız bölümün ise boş olduğu, davalı kooperatifçe yapılan genel kurul toplantılarında dairelerin teslimine ilişkin bir tarihin belirlenmediği, bu doğrultuda da bir taahhüdünün bulunmadığı, dava konusu taşınmazların bulunduğu B blokun tamamının keşif tarihi itibariyle bitirilmiş ve içerisinde iskan edilir vaziyette olduğu, buna göre davacıların dairelerin hiç teslim edilmediği iddiasının yerinde olmadığı, davacılardan .... ve ....'ın daireleri teslim aldığı, kiraya vererek ve ikamet ederek kullandığı, bu sebeple 6 nolu dairenin de fiilen teslim edildiği ancak davacının kendi inisiyatifi ile daireyi kullanmadığı kanaatine varıldığı, davacılara düşen konutların ... ada A ve B bloklardaki konutlara göre geç teslim edildiği anlaşılmakta ise de dairelerin teslimine ilişkin belirlenmiş bir tarih ve taahhüt bulunmadığı ve nispi eşitlik ilkesi nazara alınarak farklı parsellerdeki inşaatların farklı tarihlerde bitmiş olmasına göre farklı tarihlerde teslim edilmelerinin davacılara kira talep etme hakkı vermeyeceği değerlendirilerek, davalı kooperatifin kira tazminatı alacağı ödemesi yönünde herhangi bir uygulamasının ya da genel kurulca alınmış bir karanının bulunmadığı, kaldı ki kira ödenmesi hususunun genel kurulda görüşüldüğü ve reddine karar verildiği hususları göz önünde bulundurularak davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-DAVANIN REDDİNE,
2-Alınması gereken 59,30 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 44,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 14,90 TL karar ve ilam harcının davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
Zorunlu arabuluculuk nedeniyle 2019 yılı Arabuluculuk Yönetmeliğinin 26/2 maddesi gereği ödenecek ve Arabuluculuk AÜT nin Birinci Kısmına göre taraf sayısı gözetilerek belirlenen 1.096,27TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
4-Davalının kendisini vekil ile temsil ettiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 400,00TL vekalet ücretinin davacı ....'tan, 400,00TL vekalet ücretinin davacı ....'dan, 400,00TL vekalet ücretinin davacı ....'dan alınarak davalıya ödenmesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.14/10/2021
Katip Hakim
e-imzalıe-imzalı