T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas - Karar No: 2020/273 Esas - 2020/307
T.C.
Ankara Batı
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİKARAR
TÜRK MİLLETİ ADINA
ESAS NO: 2020/273
KARAR NO: 2020/307
HAKİM:
KATİP:
DAVACI:
VEKİLİ:
DAVALILAR: 1-
VEKİLİ:
: 2-
VEKİLİ:
: 3-
VEKİLİ:
: 4-
VEKİLİ:
: 5-
VEKİLİ:
: 6-
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 22/05/2013
KARAR TARİHİ: 10/07/2020
K.YAZIM TARİHİ : 10/07/2020
e-imzae-imza
Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
TALEP :Davacı vekili Ankara Batı .... Asliye Hukuk Mahkemesine sunduğu dava dilekçesinde; müvekkilinin davalılardan S.S. ... Konut Yapı Kooperatifinin ... no'lu üyesi olduğunu, davalı ... Konut Yapı Kooperatifi ile dava dışı ... Konut Yapı Kooperatifi arasında, 26.08.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, her iki kooperatifin kurucuları ve yöneticileri arasında akrabalık ve ticari bağ bulunduğunu, her iki kooperatifin uzun yıllar aynı adresi merkez olarak kullandıklarını, yüklenici ... Konut Yapı Kooperatifi'nin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, bağımsız bölümlerin ferdileşmesi tamamlanarak üyelerine dağıtıldığını, 27.01.2008 tarihli kur'a çekim listesine göre A Blok 21 no'lu bağımsız bölümün müvekkiline tahsis edildiğini, hatta yüklenici kooperatifin konut teslim tutanağı ile bağımsız bölümü müvekkiline teslim ettiğini, ancak her iki kooperatifle bağlantısı bulunan ve S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'nin denetçisi olan ...'ın vefat etmesi üzerine müvekkilinin yaptığı araştırma sonucunda, kendisine tahsis edilen A Blok 21 no'lu dairenin 20.05.2010 tarihinde S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi adına ferdileştiğini, aynı gün davalılardan ...'ye satıldığını, bu şahsın bağımsız bölümü 06.05.2011 tarihinde davalı ... isimli şahsa sattığını, adı geçenin bağımsız bölümü 06.12.2011 tarihinde davalı ...'ye sattığını, bu şahsın 23.02.2012 tarihinde davalı .... Ltd.Şti.'ne devrettiğini, adı geçen şirketin de 07.03.2012 tarihinde davalı ...'a devrettiğini öğrendiğini, davalıların ortak saikle hareket ederek tapu kayıtlarını üçüncü kişilere devretmek suretiyle iyiniyet karinesinden yararlanmaya çalıştıklarını, yapılan araştırmalarda davalıların sekiz, on dairenin devrinde kullanıldıklarını belirlediklerini, davalı ...'in müvekkiline davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifindeki payını devreden şahıs olduğunu, bu şahsın aynı zamanda S.S.... Konut Yapı Kooperatifinin üyesi ve bir süre denetçisi olduğunu, bu şahsın isminin pek çok üyenin bağımsız bölümünün rızaları/bilgileri dışında üçüncü şahıslara satılmasında geçtiğini, davalı şirketin her iki kooperatifin komşusu olduğunu, bu şirket ve ortaklarının kooperatif bünyesindeki pek çok sahte satış işlemine aracılık ettiğini, davalıların yakın tarihli ve muvazaalı devirlerle haksız ve kötüniyetli olarak işlemler yaptığını ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının dava açma hakkının zamanaşımına uğradığını, tapu müvekkili adına kayıtlı olmadığından müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin 06.12.2011 tarihinde bedelini ödeyerek taşınmazı ...'den satın aldığını, 23.02.2012 tarihinde de alıcı çıkması sebebiyle davalı şirkete devrettiğini, iyiniyetli üçüncü şahıs olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazı devrettiğinden husumetin kendisine yöneltilemeyeceğini, tapu sicilinin taşınmazlar üzerindeki mevcut hakları göstermek, bunların tesisini ve devirlerini/intikallerini sağlamak için devlet tarafından tutulan, kamuya açık resmî siciller olduğunu, tescil, illiyet, aleniyet, güven, aynî aleniyet ve devletin sorumluluğu prensiplerinin tapu siciline hâkim temel prensipler olduğunu, dava konusu bağımsız bölümü 27.09.2010 tarihinde T.C. ... Bankasındaki vadeli mevduat hesabındaki parayı kullanarak bir emlâkçı aracılığı ile satın aldığını, bu dairede oturamayacağına karar verince de kısa sürede devrettiğini, tarafından yapılan işlemin yolsuz tescil niteliğinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
e-imza e-imza
Davalı .... Ltd.Şti. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın değerine göre harç eksik yatırıldığından öncelikle bu sebeple davanın reddi gerektiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uygulanacağından, Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu, dava konusu taşınmaz müvekkili adına tapuda kayıtlı olmadığından, müvekkilinin davanın tarafı olmasının mümkün olmadığını, müvekkili şirketin taşınmaz alım-satımı da yapan bir şirket olduğunu, dava konusu taşınmaz dışında da taşınmaz alıp sattığını, iyiniyetli üçüncü kişi olup, tapuda malik görünen kişiden, üzerinde herhangi bir kayıt/şerh bulunmayan taşınmazı satın aldığını ve daha sonra da sattığını, müvekkilinin her iki kooperatifle herhangi bir bağlantısının bulunmadığını, taşınmazın öncesinde kime isabet ettiğini ve hangi hukuki sorunları taşıdığını araştırma ve bilme yükümlülüğü bulunmadığını, davacının her iki kooperatifin kötüniyetli olduğunu iddia etmesine rağmen S.S. ... Konut Yapı Kooperatifine davayı yöneltmediğini, müvekkilinin tapuya güven ilkesi gereğince alım-satım yaptığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın taşınmazın müvekkili tarafından iktisap edilmesinden itibaren bir yıldan daha sonra açılmış olması sebebiyle zamanaşımı/hakdüşürücü süre yönünden reddi gerektiğini, müvekkilinin taşınmazın altıncı maliki olduğunu, ...Bankası ... şubesinden kullandığı kredi ile, aynı bankanın ekspertiz raporu ile belirlediği rayiç değer üzerinden 07.03.2012 tarihinde satın aldığını, diğer davalıların Ankara'da bulunmasına rağmen müvekkilinin İstanbul'da ikamet ettiğini, dava konusu taşınmazın hiç bir zaman davacı adına tescil edilmediğini, davacının taleplerini sadece üyesi olduğunu iddia ettiği S.S. ... Konut Yapı Kooperatifine yöneltmesi gerektiğini, müvekkilinin TMK'nın tapu siciline güven ilkesi uyarınca taşınmazı satın alan iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı kooperatif vekili duruşmada ve beyan dilekçesinde; kooperatif üyeleri adına ferdileşme işlemi yapmak üzere kooperatif denetçisi ... ile eski başkanlarından ...'nın müvekkili kooperatifçe vekil tayin edildiğini, adı geçen şahısların vekâletnamedeki yetkilerini kötüye kullanarak kooperatif üyeleri olmayan şahıslar adına ferdileşme işlemleri yaptıklarını, her ikisinin de kooperatif üyesinin kim olduğunu bilebilecek durumda olduklarını, davacının dava tarihi itibariyle 1.540,00 TL. aidat borcu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
DELİLLER:Davalı kooperatiflerin defter ve kayıtları, tapu kayıtları, Ankara Batı ...ACM nin ... Esas sayılı dava dosyası kapsamı, 14.07.2014 tarihli bilirkişi raporu, 03.11.2014 tarihli bilirkişi kurulu ek raporu ile tüm dosya kapsamı.
Davanın açıldığı Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 18.12.2012 tarihli ve 2012/232 esas, 2012/416 sayılı kararı ile mahkememizin görevli olduğunu belirterek, dosyayı mahkememize göndermiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonunda; mahkememizin 28.09.2016 tarihli ve 2013/235 esas, 2016/520 sayılı kararı ile; "Davacının tapu iptal ve tescil isteminin reddine, davalılar ..., ..., ..., ... ve .... Ltd. Şti aleyhine açılan tazminat istemli davanın reddine, davalı Tasfiye Halinde S.S.... KYK aleyhine açılan tazminat istemli davanın kabulüne, buna göre 145.000TL tazminatın bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine," karar verilmiştir.
Mahkememizce verilen kararın istinaf edilmesi üzerine, istinaf incelemesini yapan Ankara Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi 26.01.2017 tarihli ve 2017/40 esas, 2017/73 karar sayılı ilamında; istinaf talebinin esastan reddine karar vermiş, verilen karar tarafların itirazı üzerine dosya temyiz incelemesine gönderilmiştir.
e-imza e-imza
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay ... Hukuk Dairesinin 03.03.2020 tarihli ve 2017/1517 esas, 2020/1468 sayılı bozma ilamında; " Dava, kooperatif üyeliğine dayalı tapu iptal ve tescil, olmassa dava konusu bağımsız bölümün bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, TMK'nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede "bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz " biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Somut olayda, davalı T.H.S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'nin üyesi olan davacının, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan edimlerini yerine getirerek, dava konusu bağımsız bölümün adına tescilini istemeye hak kazandığı, 29.06.2008 tarihli kur'a ile kendisine tahsis edilen dava konusu bağımsız bölümün, fiilen de teslim edildiği uyuşmazlık dışıdır.
Dava konusu bağımsız bölüm ilk olarak kat irtifakı ile davalı kooperatif adına tescil edilmiş, 27.09.2010 tarihinde yapılan ferdileşme ile kooperatif ortağı olmayan ve kooperatife herhangi bir ödemede yapmadığı anlaşılan ara malik davalı ... adına tescil edilmiştir. Emsal davalarda da tespit edildiği üzere, davalı kooperatifin eski yöneticilerinin usulsüz bir takım işlemlerle, arsa sahibi davalı kooperatife ve yüklenici dava dışı T.H.S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'ne isabet eden bazı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere, bu kişilerin de yine başka kişilere devrettikleri, kooperatif dairelerinin kısa sürelerle, benzer isimler arasında el değiştirdiği, yapılan bu tescillerin yolsuz olduğu uyuşmazlık dışıdır. Nitekim, istinaf dairesince de isabetli olarak davalı ara malikler adına yapılan tescillerin yolsuz olduğu sonucuna varılmıştır.
Uyuşmazlık son kayıt maliki davalı ...'ın, iyiniyetli sayılıp sayılmayacağı ve tapudaki kazanımının korunup korunmayacağı noktasında toplanmaktadır. Davalı ... bağımsız bölümü 07.03.2012 tarihinde davalı ... şirketinden devralmıştır. Davalı ... adına tapudaki işlemler vekili ... tarafından yapılmıştır. Dava dışı vekil ..., emsal dava dosyalarından da (Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi .... E.) anlaşıldığı üzere, aynı zamanda davalı arsa sahibi kooperatifin ve dava dışı yüklenici kooperatifin diğer dairelerini de alıp satan kişilerdendir. Davalı ..., bu kişi vasıtasıyla davalı kooperatiften üç adet daire satın almış olup, dava konusu dairenin tapuda gösterilen satış değeri, gerçek piyasa değerinin çok altındadır. Yukarıda belirtildiği üzere, dairenin kur'a ile davacıya tahsis ve teslim edildiği, tanık beyanlarına göre, mutfak dolaplarının yaptırılarak perdelerinin çekildiği anlaşılmakta olup, basit bir araştırma ile de konutun bu durumunun tespiti mümkündür. Bu itibarla, konutun davacıya kur'a ile tahsis ve teslim edilmiş olması, tapuda yapılan kısa süreli devirler, davalı ...'un gezip görmeden, kooperatiften aynı dönemde üç adet daire satın almış olması, konutun gerçek değeri ile tapuda gösterilen değer arasında fark bulunması olguları hep birlikte değerlendirildiğinde, davalı ...'ın iyiniyetli olarak kabul edilmesi ve bu nedenle tapu siciline güven ilkesinden yararlandırılması mümkün olmayıp, iktisabının korunmasına yasal olanak bulunmamaktadır.
e-imza e-imza
Bu durumda, davacının terditli taleplerinden ilki olan tapu iptal ve tescil talebinin kabulü gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı olduğu şekilde bu talebin reddine karar verilerek, ikinci talebi olan tazminat talebinin kabulü doğru olmamış, ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararı, bu nedenle usul ve yasaya aykırı görülmüştür. " denilerek mahkememiz hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkememizce Yargıtay bozma ilamına uyulmuştur.
GEREKÇE :Dava, üyeye tahsis edilen taşınmazın, sahtecilik ve hileli işlemlerle üçüncü kişilere devredilen tapusunun iptali ile davacı adına tescili, olmadığında ise bedelinin tahsili talebine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; nizalı taşınmazın davacıya tahsis edilen taşınmaz olup olmadığı, davacının taşınmaz mülkiyetini istemekte haklı olup olmadığı, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin yasal olup olmadığı, iş bu devirler yapılırken sahtecilik ve hileli işlemler yapılıp yapılmadığı, tapu maliki olan üçüncü kişilerin TMK'un 1023. maddesindeki yasal düzenlemeden yararlanıp yararlanamayacağı ve tapu iptal ve tescil olmadığında tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı ile ilgilidir.
Davalılardan Tasfiye Halinde SS. ... KYK ile dava dışı Tasfiye Halinde SS ... KYK arasında ... ilçesi ... mahallesinde kain ... ada 2 parsel de bulunan taşınmaz üzerine konut yapılması hususunda Sincan ... Noterliği'nde 26.08.2003 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı ve İnşaat sözleşme akdedilmiştir. Bu sözleşmede, mülkiyeti SS ... KYK ait olan taşınmaz üzerine diğer kooperatif tarafından A,B,C olmak üzere üç blok şeklinde toplam 96 adet dairenin yapılması, bunların 70 adedinin yükleniciye, 26 adedinin ise arsa malikine ait olması konusunda anlaşılmıştır. Davacıda arsa maliki olan SS ... KYK'in üyesidir.
Davacı, önceki üye ...'in hissesini aralarında düzenledikleri sözleşme ile devralmıştır. 27.01.2005 tarihli yönetim kurulu kararları ile davalı SS ... KYK'ne üye olmuştur. Davacıya niza konusu A blok 21 nolu nolu daire tahsis edilmiştir. Davacının kooperatife parasal borcu bulunmamaktadır. Açıklanan hususlar ayrıca çekişme konusu da değildir.
Yargıtay bozma ilamında belirtildiği üzere; dava konusu bağımsız bölüm ilk olarak kat irtifakı ile davalı kooperatif adına tescil edilmiş, 27.09.2010 tarihinde yapılan ferdileşme ile kooperatif ortağı olmayan ve kooperatife herhangi bir ödemede yapmadığı anlaşılan ara malik davalı ... adına tescil edilmiştir. Emsal davalarda da tespit edildiği üzere, davalı kooperatifin eski yöneticilerinin usulsüz bir takım işlemlerle, arsa sahibi davalı kooperatife ve yüklenici dava dışı T.H.S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'ne isabet eden bazı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere, bu kişilerin de yine başka kişilere devrettikleri, kooperatif dairelerinin kısa sürelerle, benzer isimler arasında el değiştirdiği, yapılan bu tescillerin yolsuz olduğu uyuşmazlık dışıdır. Nitekim, istinaf dairesince de isabetli olarak davalı ara malikler adına yapılan tescillerin yolsuz olduğu sonucuna varılmıştır.
Uyuşmazlık son kayıt maliki davalı ...'ın, iyiniyetli sayılıp sayılmayacağı ve tapudaki kazanımının korunup korunmayacağı noktasında toplanmaktadır. Davalı ... bağımsız bölümü 07.03.2012 tarihinde davalı ... şirketinden devralmıştır. Davalı ... adına tapudaki işlemler vekili ... tarafından yapılmıştır. Dava dışı vekil ..., emsal dava dosyalarından da (Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi ... E.) anlaşıldığı üzere, aynı zamanda davalı arsa sahibi kooperatifin ve dava dışı yüklenici kooperatifin diğer dairelerini de alıp satan kişilerdendir. Davalı ..., bu kişi vasıtasıyla davalı kooperatiften üç adet daire satın almış olup, dava konusu dairenin tapuda gösterilen satış değeri, gerçek piyasa değerinin çok altındadır. Yukarıda belirtildiği üzere, dairenin kur'a ile davacıya tahsis ve teslim edildiği, tanık beyanlarına göre, mutfak dolaplarının yaptırılarak perdelerinin çekildiği anlaşılmakta olup,../..
e-imza e-imza
.../...basit bir araştırma ile de konutun bu durumunun tespiti mümkündür. Bu itibarla, konutun davacıya kur'a ile tahsis ve teslim edilmiş olması, tapuda yapılan kısa süreli devirler, davalı ...'un gezip görmeden, kooperatiften aynı dönemde üç adet daire satın almış olması, konutun gerçek değeri ile tapuda gösterilen değer arasında fark bulunması olguları hep birlikte değerlendirildiğinde, davalı ...'ın iyiniyetli olarak kabul edilmesi ve bu nedenle tapu siciline güven ilkesinden yararlandırılması mümkün olmayıp, iktisabının korunmasına yasal olanak bulunmamaktadır. Bu nedenlerle davacının tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar vermek gerekmekle, aşağıda belirtilen şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının tapu iptali ve tescil davasının KABULÜNE,
Dava konusu Ankara ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ada 2 parsel sayılı taşınmazda A Blok 5.kat .. nolu konut niteliğindeki bağımsız bölümün tapu kaydının İPTALİ ile iptal edilen bağımsız bölümün ... T.C. Kimlik Nolu davacı ... adına tapuya KAYIT ve TESCİLİNE,
Hüküm özetinin ... Tapu Müdürlüğü'ne gönderilmesine,
2-Alınması gereken 9.904,95 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 297,00TL ve tamamlama yolu ile alınan 2.135,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 7.472,95 TL karar harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydına,
Mahkememizin 02.06.2019 tarih ve 2013/235 esas, 2016/520 karar, 2019/240 harç nolu harç tahsil müzekkeresinin bila infaz iade edilmesinin istenilmesine,
Davacı tarafından yatırılan 297,00TL peşin harç, 21,15TL başvuru harcı, 3,30TL vekalet harcı ve 2.135,00TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 2.456,45TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine,
3-Davacının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince takdir ve hesap edilen 17.725,00TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen 814,05TL tebligat ve posta gideri, 177,50TL keşif harcı ile 1.000,00TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.991,55TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine,
5-Karardan sonra yapılacak yargılama giderlerinin davacının gider avansından karşılanmasına, karar kesinleştiğinde arta kalan gider avansının davacıya iadesine,
Dair, Davacı vekili Av. ..., davalı ... KYK vekili AV. ..., davalı ... vekili Av. ..., davalı ... vekili Av. ..., davalı ... vekili Av. ...'in yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.10/07/2020
Katip Hakim
e-imza e-imza