T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2022/9 Esas - 2022/758
T.C.
Ankara Batı
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİKARAR
TÜRK MİLLETİ ADINA
ESAS NO: 2022/9 Esas
KARAR NO: 2022/758
HAKİM:
KATİP:
DAVACI :
VEKİLLERİ:
DAVALI :
1-
2-
3-
VEKİLİ:
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 18/10/2019
KARAR TARİHİ: 15/09/2022
K. YAZIM TARİHİ: 23/09/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :
Davacı vekili; davalı kooperatifin ... konutluk (... Blok) bir arsaya sahip olduğunu, bir kısım ortaklarını aidat ödemek, bir kısım ortaklarını da peşin bedel üzerinden genel kurul kararıyla ortak kaydettiğini, müvekkilinin, davalı müflis ... Kooperatifinin peşin ödemeli ortağı olduğunu ve hatta sayın mahkemenin 27/11/2018 tarih ...-... E-K sayılı kararı ile pişen ödemeli ortaklardan alınması gereken ödemeler yönünden yükümlülüklerinin yerine getiriliğinin belirlendiğini, kooperatifin maliki olduğu arsa üzerine inşa ettiği konutları dağıtması sonrasında çoğu kısmının sahiplerine ferdi tapularını verdiğini, hatta bir kısmını tapu devri suretiyle üçüncü kişilere sattığını, müvekkili ortağa tapusunun verilmemesinin KK.’nun 23. maddesine uygun olmayan bir davranış olduğunu, bu aşamada tapuların verilebilmesi için iflas masasına 70.000,00 TL yatırılmasının istendiğini, iflas masasının bu konuda bir yetkisi bulunmadığını, tüm yükümlülüklerini yerine getiren müvekkili ortağa ... Blok ... numaralı dairenin tahsis edileceğinin kabul edildiğini, müvekkilinin ortaklığı devam ederken 19/06/2012 tarihinde kooperatifin iflas ettiğini ve taşınmazlar üzerine şerh konulduğunu, satış işlemlerinin başlatıldığını, bu suretle hak ihlallerinin doğacağını beyan ederek, ... Ada ... Parselde kayıtlı ... Blok ... numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, üzerindeki iflas şerhi ile diğer müdahalelerin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :
Davalı vekili dava dilekçesinde özetle; usul itirazında bulunulduktan sonra esasa yönelik olarak, davacı tarafın kooperatifin faal ortağı olduğunu, bu konuda bir uyuşmazlık bulunmadığını, aktif ortak olması sebebiyle ortaklık için ödemiş olduğu bedeli isteyemeyeceğini, aynı dayanaklarla topu iptali ve tescil istenmesinin yasal olarak mümkün olmadığını, müflisin alacaklılarının alacaklarına kavuşması için dava konusu taşınmaz ile diğer taşınmazların masa varlığını teşkil ettiğini, davacının da ortak olması nedeniyle alacaklılara karşı sorumluluğunun devam ettiğini beyan ederek, dvanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
Mahkememizin 2017/738 esas, 2015/200 esas, 2016/176 esas, 2012/55 esas, 2010/95 esas ve 2017/750 esas sayılı dava dosyaları, Ankara Batı İcra Müdürlüğünün ... iflas sayılı dosyası, Ankara Batı İcra Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dava dosyası, müflis hakkında iflasın açılmasına karar veren mahkememizin 2011/294 esas sayılı dava dosyası, dava konusu taşınmazın tapu kaydı, müflis kooperatifin ticari defter ve kayıtları, davalı kooperatife ait genel kurul tutanakları ve ekleri, yıl sonu bilançoları ile ana sözleşme örneği, dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalde yapılan keşif, keşif sonucu düzenlenen 26/10/2020 tarihli bilirkişi heyeti raporu, 28/06/2021 tarihli bilirkişi heyeti ek raporu ile tüm dosya kapsamı.
GEREKÇE :
Dava, kooperatif üyeliği nedeniyle tüm yükümlülüklerin yerine getirildiğinden bahisle tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.
Mahkememizin 28.09.2021 tarih 2019/574 esas 2021/708 karar sayılı ilamıyla; Yapılan keşif neticesinde düzenlenen bilirkişi heyet raporunda, peşin ortak olan davacının, Mahkememizin 05/03/2019 günlü 2017/738 E., 2019/144 K. sayılı kararı gereği borcu bulunmadığından, borçsuz ortak olarak kabul edilerek, karardan sonra gerçekleşmiş çevre gideri, altyapı bedeli ve genel yönetim giderinin kendisinden talep edilerek KK.’nun 23. maddesinde değinilen eşitlik ilkesine uygun işlem yapılması, 1163 sayılı KK.'nun 17. maddesi ve ana sözleşmenin 15. maddesi hükümleri gereği, aktif ortak olduğu anlaşılan davacıya, birikimleri karşılığında daire bedeli adı altında iade ödemesi yapılabilmesinin mümkün olamayacağı, dava konusu taşınmazın değerine etki eden diğer tüm faktörler dikkate alındığında dava tarihi (22/05/2019) itibariyle serbest piyasadaki rayiç değerinin (325.000,00 TL.) olabileceği belirtilmiştir.
Tespit edilen taşınmaz değeri üzerinden eksik kalan harç davacı tarafça tamamlanmıştır.
Taraf vekillerince rapora itiraz edilmesi üzerine, dosya yeniden aynı bilirkişi heyetine tevdii edilmiş, düzenlenen 28/06/2021 tarihli raporda özetle; Peşin ortak olan davacının, Mahkememizin 2017/738 E. dosyası üzerinden verilen karar dikkate alınmak suretiyle yapılan hesaplamada, karardan sonra gerçekleşmiş çevre gideri, altyapı bedeli ve genel yönetim giderinden hissesine düşen tutarın 16.499,51 TL. olduğu, Mahkememizin 05/03/2019 günlü 2017/738 E., 2019/144 K. sayılı kararı gereği davacının ödemeleri 335.993,00 TL. olarak (iş karşılığı) kabul edilmesi karşısında, bakiye borcunun doğmayacağı, Kooperatiflerde ferdileşmeye geçilerek tapuların dağıtılması için, ortağın tapu verileceği tarih itibariyle kooperatife bir borcu bulunmamasına bağlı olacağından kooperatif kayıtları esas alınarak KK.'nun 23. maddesinde değinilen eşitlik ilkesine uygun işlem yapılması gerektiği bildirilmiştir.
Bilirkişi raporunda Mahkememizin 05/03/2019 günlü 2017/738 E., 2019/144 K. sayılı kararı gereği davacının dosya borcunu kapattığından, borçsuz ortak olarak kabul edilerek, karardan sonra gerçekleşmiş çevre gideri, altyapı bedeli ve genel yönetim giderinin kendisinden talep edilerek KK.'nun 23. maddesinde değinilen eşitlik ilkesine uygun işlem yapılması gerektiği rapor edilmişse de, Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin ... Esas, ... Karar sayılı kararında; peşin bedelli ortaktan aidat talep edilemeyeceği gibi aidat borcu dışında çevre düzenlemesi, tapu gideri, genel giderler ve alt yapı gideri borcu olan ortaklara tapu vermekten kaçınılamayacağı, böyle bir durumda peşin ödemeli ortağa tapusu verildikten sonra bu alacakların tahsili yoluna gidilmesi gerektiği (Kooperatifler Hukuku, Coşkun Mahmut, Seçkin Yayınları, 1.Bası, syf 140-141) belirtilmiştir.
Bu doğrultuda davacının peşin ödemeli ortak olduğu ve Mahkememizin 27/11/2018 günlü 2017/750 E., 2018/761 K. sayılı kararı sonucunda davacının dosya borcunu kapattığı ve borçsuz ortak olarak kabul edilmesi gerektiği, bu karardan sonra gerçekleşmiş ve ödenmeyen çevre gideri, altyapı bedeli ve genel yönetim giderinin bulunmasının tapu iptali ve tescil kararı verilmesine engel teşkil etmediği anlaşılmakla davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parselde kain ... blok ... numaralı bağımsız bölümün davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Her ne kadar davalı iflas idare memuru, davanın kabulüne karar verilmesi halinde KK.'nun 23. maddesinde değinilen eşitlik ilkesine aykırı olacağını beyan etmişse de, yükümlülüklerini yerine getiren ortağa tapunun verilmemesinin kanunun özüne aykırılık teşkil edeceği, davanın tapu iptali ve tescil talebine ilişkin olduğu, davacının ortaklığının devam etmesi sebebiyle bedele hükmedilemeyeceği, davalı kooperatifin iflas etmiş olmasının da tapu iptali ve tescile engel teşkil etmeyeceği değerlendirilmekle ve ayrıca kooperatifin iflasının kesinleştiği 02/04/2013 tarihinden sonra 5 ortak (..., ..., ..., ..., ...) adına tapu düzenlendiği hususu da gözetilerek davalı yanın savunmalarına itibar edilmemiştir. Açıklanan gerekçeler, yargı içtihatları ve doktrin görüşleri doğrultusunda davacının tapu iptal ve tescil yönünden davanın kabulüne karar verilmiş ancak verilen karar, Ankara BAM ... HD'nin 15/12/2021 tarih ...E.-...K.sayılı ilamı ile "...İlk derece Mahkemesince 28.05.2017 tarihli genel kurulda görüşülen 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 ve 2016 yıllarına ilişkin bilanço ve gelir gider cetvelleri davalı kooperatiften veya ana sözleşmenin 41. maddesi uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğünden istenerek, istenen tutar içindeki çevre gideri, alt yapı bedeli ve genel yönetim giderinden peşin bedelli ortak olduğu anlaşılan davacının sorumlu olduğu tutarın tespiti, iptal edilen genel kurul kararları ve davanın çıkma payı alacağının tahsili davası olmadığı gözetilerek dava tarihi itibariyle davacının davalı kooperatife borçlu olup olmadığının tespiti yönünde ek bilirkişi raporu alınması, dava tarihi itibariyle davalı kooperatife borçlu olduğunun tespiti halinde tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi; borçlu olmadığının tespiti halinde ise İİK'nın 198. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği ancak kayıt ve kabul isteminde bulunabileceği değerlendirilerek iflas tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın değeri belirlenerek davacının iflas masasına kaydı gereken alacağının tespit edilmesi ve bu tutarın kayıt kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır..." gerekçesiyle kaldırılmış, dosya mahkememizin 2022/9 esasına kaydedilerek yargılamaya devam olunmuştur.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığına müzekkere yazılarak, davalı kooperatifin 28/05/2017 tarihli genel kurulunda görüşülen 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 ve 2016 yıllarına ilişkin bilanço ve gelir gider cetvelleri dosya arasına celp edilmiştir.
Uyulmasına karar verilen BAM kararı ve dosyaya celp edilen belgelere göre varsa davacının çevre gideri, alt yapı gideri, genel yönetim giderlerinden sorumlu olduğu tutarın tespiti ile hesaplanması, bu tespite göre davacı yanın kooperatife borçlu olup olmadığının tespiti, borçlu olmadığı taktirde faydalandığı bedelinde göz önünde bulundurularak hesaplama yapılması amacıyla ek rapor düzenlemek üzere dosya önceki raporu hazırlayan bilirkişi kuruluna tevdii edilmiş, düzenlenen 20/05/2022 tarihli bilirkişi kurulu ek raporunda özetle; Davacının 18/10/2019 dava tarihi itibariyle davalı kooperatiften 138.597,31 TL. alacağı bulunduğu, taşınmazın dava tarihi (18/10/2019) itibariyle serbest piyasadaki rayiç değerinin 325.000,00 TL, iflas tarihi itibariyle (19/06/2012) serbest piyasa rayiç değerinin ise 155.000,00 TL. olabileceği, Kooperatife ait bağımsız bölümler 16/01/2009 irtifak tarihi itibariyle belirlenmiş olduğundan, davalı kooperatifin bu tarihten itibaren davacıdan kira tazminatı talep edebileceği, iflas tarihi olan 19/06/2012 tarihine kadar davalı kooperatifin davacıdan talep edebileceği kira tazminatı tutarının 18.457,00 TL. olduğu, davacının peşin ödemeli ortak olduğu ve kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini fazlasıyla karşıladığından, dairenin iflas tarihindeki değerlerinin, tazminat tutarı olarak alınması gerektiği, bu durumda tazminat tutarı olan 155.000,00 TL.'sından faydalandığı tutarın düşülmesiyle isteyebileceği tazminat tutarının 136.543,00 TL. olduğu yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Her ne kadar bizzat davalı tarafından iflas tarihinden sonra -dosyamız davacısı gibi borçsuz- 19 üyeye tapusunun verilmesi karşısında dosyamız davacısına tapu iptal tescil koşulları oluştuktan sonra oluşan çevre düzenlemesi, tapu gideri, genel giderler ve alt yapı gideri gibi cüz'i borçlar öne sürülerek tapu verilmemesi Kooperatifler Kanunu 23.maddesinde düzenlenen eşitlik ilkesine aykırılık oluşturacaksa da, yine aynı şekilde önceki kararımızda ayrıntılı şekilde belirtilen Yargıtay içtihatları ve doktrin görüşleri doğrultusunda bu alacakların peşin ödemeli ortağa tapusu verildikten sonra tahsili yoluna gidilmesi gerektiği daha hakkaniyetli olacağı değerlendirilse de; HMK 362/1-g maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar kesin olduğundan istinaf ilamına uygun şekilde bilirkişi ek raporu aldırılmış ve hükme esas almaya elverişli bilirkişi raporuna göre davacının borcunun bulunmadığı, aksine fazla ödemesinin olduğu, taşınmaz bedelinden taşınmazdan faydalandığı tutarın düşülmesiyle talep edeceği tazminat tutarının ise 136.543,00 TL olduğu tespit edilmiş, dosyamız kapsamında verilen Ankara Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesinin ... esas, ... karar sayılı ilamında dava tarihi itibariyle davalı kooperatife borçlu olmadığının tespiti halinde İİK'nın 198. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği ancak kayıt ve kabul isteminde bulunabileceği belirtilmesine rağmen davacının dava dilekçesinde sadece tapu iptal tescil talebinde bulunduğu, tazminat talebinde bulunmadığı, bilirkişi raporuna beyan dilekçesinde de açıkça tapu iptal tescil talebini yinelediği ve tazminat talebinin olmadığını beyan ettiği anlaşıldığından tapu iptal tescil talebi olarak olarak açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Ayrıca davalı tarafça tüm bir yargılama boyunca üyelerin anonim şirket hükümleri uyarınca iflas masasından alacak talep edemeyeceği ısrarla savunulmuşsa da Bölge Adliye Mahkemesinin kararında ayrıntılı olarak da belirtildiği ve iflas, kooperatif ve ticaret hukukunu temel düzeyde bilen herkesin malumu olacağı üzere; davacı kooperatif ortağının terditli taşınmazın bedelinin tahsili istemi, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 98. maddesi yollamasıyla, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6102 sayılı TTK'nın 379. ve 480/3. maddeleri kapsamında bir alacak olmayıp, iflas masasına kaydı mümkün alacaklardandır. Anonim şirketlerde sermayenin korunmasını amaçlayan ve ancak hisse senetlerinin bazı istisnalar dışında şirketçe satın alınmasını yasaklayan, hisse senetlerinin başkasına devri suretiyle el değişikliğine imkan veren yapısı ve özelliği ile kooperatiflerin yapısı ve amacı aynı değildir. Anonim şirketlerde, hisse senetlerin, maliki olan ortakların kendi arasında veya dışarıdan birine devri mümkün ise de, çıkma mümkün olmayıp, sermaye payının ödenmemesi nedeniyle TTK'nın 482. maddesi uyarınca çıkarılma imkân dahilindedir. TTK'nın 379, 383, 384, 39 ve 389. maddelerinde şirketin, kendi hisse senetlerinin maliki olmasının mümkün olmadığı ve bunun istisnaları açıklanmıştır. Diğer anlatımla, ortakların hisse bedelini geri istemeleri mümkün olmadığı gibi, anonim şirketlerin de kendi hisse senetlerini geri alabilmeleri de mümkün değildir. Kooperatiflerden açık kapı ilkesi uyarınca istifa ve ihraç mümkün olup, çıkma payından kooperatif sorumlu olduğu gibi, üyenin konut karşılığı tazminat isteminden ve fazla ödemelerin istirdatı isteminden de sorumludur. Bu konuda yasa ve anasözleşmede bir boşluk bulunmamaktadır. Boşluk bulunmadığına göre, TTK'nın anonim şirketler ile ilgili düzenlemelerinin kıyasen uygulanmasına ihtiyaç da bulunmamaktadır. İflas halinde kooperatifin bu borca ilişkin sorumluluğu kaldıran bir hukuki düzenlemeye Kooperatifler Kanunu'nda ve anasözleşmede yer verilmiş değildir. Bu nedenlerle davalı tarafın savunmasına önceki yargılamada itibar edilmediği gibi bu kararımızda da itibar edilmemiştir.
Yine davalı tarafça iflas kararından sonra tapusu verilen üyelerin tapularının geri alınması ve tapuların tekrar kooperatife döndürülmesi için yasal yollara başvurulacağı sık sık belirtilmişse de; karar tarihine kadar yasal yollara başvurulduğuna ilişkin dosyaya bir beyan veya belge sunmadığı göz önünde bulundurularak bu savunmasına bu kararımızda da itibar edilmemiştir.
Yine davalı tarafça önceki tapuların 'iflas şerhli olarak verildiği yani iflas masası lehine devam edecek şekilde' verildiği defaatle belirtilmişse de; Bölge Adliye Mahkemesinin kararında ayrıntılı olarak da belirtildiği ve iflas, kooperatif ve ticaret hukukunu temel düzeyde bilen herkesin malumu olacağı üzere; müflise ait taşınmazın tapu kaydındaki iflas şerhi, müflisin o taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkının iflas idaresine geçtiği, müflis tarafından devir, temlik veya sınırlı ayni hak tesisinin mümkün olmadığını göstermek amacıyla konulmakta olup, iflas şerhiyle taşınmazın tapu kaydının üyeye devrinden sonra iflas idaresinin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkının devam ettiği söylenemez. Bu nedenle davalının iflas şerhi koydurmasının eşitlik ilkesini bertaraf edecek bir sebep olmaması da gözetilerek bu savunmasına önceki yargılamada itibar edilmediği gibi bu kararımızda da itibar edilmemiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 80,70 TL karar ve ilam harcının peşin ve ıslahla alınan 5.550,20 TL harçtan mahsubu ile bakiye 5.469,50 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
Mahkememizin 29/11/2021 tarih ve 2019/574 esas, 2021/708 karar, 2021/769 harç nolu harç tahsil müzekkeresinin bila infaz iade edilmesinin istenilmesine, tahsilat yapılmış ise bedelinin ilgilisine iadesine,
Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen ve dava öncesi ödenen 1.096,27 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
4-Davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap edilen 48.500,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 15/09/2022
Katip Hakim
e-imzae-imza