T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
21.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/816
KARAR NO: 2021/961
TÜRK MİLLETİ ADINA
KARAR
....
İNCELENEN DOSYANIN
MAHKEMESİ: ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:24/12/2020
NUMARASI:....
DAVA: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
DAVA TARİHİ: 12/02/2020
KARAR TARİHİ: 08/07/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH: 09/07/2021
Taraflar arasındaki ipoteğin kaldırılmasına ilişkin davanın yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükme karşı davacı vekilince süresinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatifin Ankara ili ... İlçesi ... .... inşaa ettiğini, inşa edilen konutlar için Ankara 25. Noterliği'nin 04/11/2012 tarih ve .... yev. no'lu düzenleme kura tutanağı ile kura çekildiğini, kura sonrasında sahipleri belirlenen konutların ilgili üye adına ferdileşme işleminin yapılması için kooperatif yönetimi tarafından ...'e Yenimahalle 3. Noterliği'nin 03/07/2014 tarih ve .... yev.nolu vekaletname verildiğini, vekaletnamede dava konusu bağımsız bölümlerin satışı ve kooperatife yeni üye kaydını içeren yetki bulunmadığını, kooperatif yönetiminin ... Belediyesi'ne emlak vergisi ödemek amacıyla gittiklerinde kooperatife ait tapu bilgilerinin alındığı ve kooperatifin 19 ve 27 no'lu dairelerinin ...'a 38 ve 43 nolu dairelerini ... isimli kişiler adına tescilli olduğunun görüldüğünü, akabinde ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/221 E sayılı dava dosyası ile anılan kişiler hakkında tapu iptal davası açıldığı ve yargılama sonrasında tapu kaydının iptal edilerek kooperatif adına tesciline karar verildiğini, davalı ... hakkında verilen karara istinaf yoluna gidilmeyerek kararın kesinleştiğini, bu süreçte ... tarafından diğer davalı banka lehine 19 ve 27 nolu bağımsız bölümler üzerine 24/06/2016 tarihli 800.000,00 TL lik 2 adet ipotek tesis edildiğinin anlaşıldığını, ... ve ... adına yapılan ferdileştirme işleminin mutlak butlanla batıl olup yok hükmünde olduğunu iddia ederek 19 ve 27 no'lu bağımsız bölüm üzerine konulan ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili banka ile dava dışı .... arasında akdedilen genel kredi sözleşmeleri uyarınca kullandırılan kredilerin teminatı olarak davalı ... adına kayıtlı ve davaya konu her iki taşınmaz için ayrı ayrı 24/02/2016 tarihinde ipotek tesis edildiğini, kullandırılan kredilerin ödenmemesi üzerine kredi hesaplarının ihtarname ile kat edildiğini, ihtara rağmen borcun ödenmemesi üzerine borçlu şirket ve ipotek borçluları hakkında Ankara 34. İcra Müdürlüğünün 2020/106 E sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığını, davacı diğer davalı ...'ın kredilerin teminatı olarak verdiği 19 ve 27 numaralı bağımsız bölümler hakkındaki tapu iptal ve tescil davasına dayanmaktaysa da, tapu sicilinin aleniliği ilkesi gereğince anılan davanın açıldığı tarihte tapuda ipotek kaydı bulunan müvekkil bankaya dava ile ilgili olarak ihbar yapılmadığını, tapu sicilinin aleni olması prensibinden faydalanarak tapu kayıtlarını inceleyen herhangi bir kısıtlayıcı şerhe rastlamayan müvekkili bankanın TMK 1023 maddesi kapsamında iyi niyetinin korunması gerektiğini, davalı ...'ın dava konusu taşınmazları davacı kooperatif yönetimi tarafından ...'e "Kooperatif ile ilgili her türlü tasarrufta bulunma yetkisi veren" 03/07/2014 tarihli vekaletnamenin kullanılması ile kazandığını belirterek davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece; incelenen tapu kayıt örneklerine göre dava tarihinde davacı kooperatif malik sıfatına sahip olmadığı, her ne kadar ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava konusu bağımsız bölümlerin tapu iptal tesciline ilişkin dava kooperatif lehine sonuçlanmış ise de, anılan mahkeme kararı kesinleşip kooperatif adına kayıt ve tescili gerçekleşmediği gerekçesiyle dava tarihi itibariyle malik sıfatına haiz olmayan davacının dava hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı ...'in dava konusu bağımsız bölümlerin maliki olmadığı mahkeme kararı ile kesinleşmiş olup, bir davada davacı olma sıfatının dava konusu hakkın sahibine ait olduğundan işbu davada müvekkilinin davacı sıfatının bulunduğunu, davalı bankanın iyiniyetli olmadığını, müvekkilince verilen vekaletnamenin kötüye kullanılmak suretiyle ferdileşme işlemleri ve ipotek tesisinin yapıldığını, mahkemece tapu iptal tescil davası sonucunun beklenmesi gerektiğini bildirerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ
Dava, ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.
6100 Sayılı HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf incelemesinin istinafa gelen tarafın sıfatı ile istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususu gözetilerek ilk derece mahkemesinin taraflar arasındaki ihtilafta görevli mahkeme oluşu ve eldeki davada kesin yetki kuralına da aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla işin esasına girilerek yapılan incelemede;
... Tapu Müdürlüğü'nün 14/02/2020 tarihli cevabi yazı ekinde davaya konu 19 ve 27 nolu bağımsız bölümlere ait tapu kayıtları ve akit tablosunun incelenmesinde; 19 sayılı bağımsız bölümün ... adına 09/02/2016 tarihinde ferdileşme yoluyla kaydedildiği, 24/02/2016 tarih .... yevmiye nolu.... borçlarının teminatı olarak davalı banka lehine ipotek tesis edildiği, 27 sayılı bağımsız bölümün ... adına 02/09/2015 tarihinde ferdileşme yoluyla kaydedildiği, 24/02/2016 tarih .... yevmiye nolu ... Senet ile dava dışı borçlu .... Ltd. Şti'nin borçlarının teminatı olarak davalı banka lehine ipotek tesis edildiği görülmüştür.
... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/221 E sayılı dosyasında davacı kooperatif tarafından davalılar ... ve ... aleyhine açılan tapu iptali ve tescil istemli davanın kabulü ile dava konusu Ankara ili ... ... adına kayıtlı 19 ve 27 numaralı bağımsız bölümlerin, davalı ... adına kayıtlı 38 ve 43 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tapuya kayıt ve tesciline dair 29/05/2019 tarihinde karar verildiği, kararın davalı ...'ın istinaf yoluna başvurması nedeniyle 18/09/2019 tarihinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi'ne gönderildiği, davalı ...'a gerekçeli kararın 02/07/2019 tarihinde tebliğ edildiği, davalının istinaf yoluna başvurmadığı uyap üzerinden gönderilen dosya örneğinden anlaşılmıştır.
Ankara ....sayılı icra dosya örneğinin incelenmesinde; Davalı banka tarafından diğer davalı ...'ın da bulunduğu borçlular aleyhine davaya konu taşınmazın da dahil olduğu taşınmazlarla ilgili ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile 13/01/2020 tarihinde takipte bulunulduğu görülmüştür.
Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, tasarruf edilebilir nitelik taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz.
TMK'nın 705/1 maddesi gereğince "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur."
TMK'nın 705/2 maddesi gereğince de; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır."
TMK'nın 1022/2 maddesinde ise, tescilin etkisinin yevmiye defterine kayıt tarihinde başlayacağı açıklanmıştır. Bu şekilde mülkiyet hakkı tescil edilmesi halinde aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir bir duruma gelir.
Yukarıdaki yasa hükümlerinden anlaşılacağı üzere Türk Hukuku’nda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.
Öte yandan, Türk Hukukunda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nın 705/2 maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151. maddesinde gösterilmiştir. TMK’nın 705/2. maddesi gereğince; “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesi gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyiniyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK m.1023 hükmü bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmış değillerdir. Bu sebepledir ki bu kişinin, tescilsiz kazanmış olduğu mülkiyet hakkını vakit geçirmeden hemen tescil ettirmesinde büyük yarar vardır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır (Jale G. Akipek, Türk Eşya Hukuku, Aynî Haklar, İkinci Kitap, Mülkiyet, İkinci Bası, Sevinç Matbaası, Ankara, 1973, s.121-122).
Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz, çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak gözükmemektedir.
Nitekim bu husus Türk Medeni Kanununun 705/2 maddesinde "ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde ifade edilmiştir (Y. HGK 13.11.2013 2013/6-299 E. 2013/1566 K.; Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 01/03/2016 tarih 2015/15449 Esas 2016/2536 Karar sayılı ilamları).
Somut olayda, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/221 E sayılı dosyasında davacı kooperatif tarafından davalılar ... ve ... aleyhine açılan tapu iptali ve tescil istemli davanın kabulü ile dava konusu Ankara ili ... İlçesi ... Mah. ..... numaralı bağımsız bölümlerin, davalı ... adına kayıtlı 38 ve 43 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tapuya kayıt ve tesciline dair 29/05/2019 tarihinde karar verildiği, kararın davalı ...'ın istinaf yoluna başvurması nedeniyle 18/09/2019 tarihinde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi'ne gönderildiği, davalı ...'a gerekçeli kararın 02/07/2019 tarihinde tebliğ edildiği, davalının istinaf yoluna başvurmadığı ve kararın davalı ... yönünden kesinleşmiş ve dava konusu 19 ve 27 no'lu bağımsız bölümlerin malikinin davacı kooperatif olduğu hususu tespit edilmiş olmakla birlikte davacı yanca işbu dava tarihi itibariyle mülkiyetin kendisine ait olduğunu tespiti yönünden tapuda tescil işlemini yapmaması nedeniyle, dava tarihi itibariyle söz konusu bağımsız bölümlerin maliki olarak davalı ...'ın görüldüğü anlaşılmaktadır.
Her ne kadar Hukuk Genel Kurulunun 01.11.1972 gün ve 1968/2-869 E., 1972/891 K.; 13.03.2002 günlü ve... sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere dava açmak bir tasarruf işlemi olup, taşınmaz adına tescil edilmemiş olan davacının eldeki davayı açma hakkı bulunmamakta ise de; HMK'nın 125/2.maddesindeki dava açıldıktan sonra tarafın değişmesi halinde yapılacak işlemler ve HMK'nın 30.maddesindeki hakimin yargılamanın makul süre içerisinde ve düzenli bir şekilde yürütülmesini ve gereksiz gider yapılmamasını sağlamakla yükümlü olduğuna dair hüküm gözetildiğinde mahkemece davacı tarafa, mahkeme hükmü ile maliki olduğu dava konusu taşınmazları adına tescil ettirmesi için süre verip sonucuna göre bir karar verilmesi usul ekonomisine uygun olduğundan ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve bu yönde işlem yapılması için dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.
Öte yandan, eldeki davada ipoteğin fekki istenen Ankara ili ... İlçesi ... ... kayıtlı 19 ve 27 no'lu bağımsız bölümler üzerinde kurulu olan ipotek bedellerinin ayrı ayrı 800.000,00'er TL olmasına rağmen dava dilekçesinde harca esas değer olarak 392.000,00 TL gösterildiği ve harcın bu miktar üzerinden yatırıldığı ve yargılama boyunca da eksik harcın tamamlanmadığı, davacı vekilince dava açılırken 54,40 TL başvurma harcı ile peşin/ nispi 6.694,38 TL harç alındığı, fekki istenen taşınmazlar üzerine ayrı ayrı 800.000,00'er TL ipotek konulmuş olmakla toplam 1.600.000,00 TL üzerinden peşin yatırılması gereken harcın 109.296,00 TL olduğu halde eksik nispi harç tamamlatılmadan yargılamaya devam olunduğu, eksik nispi harcın ikmali sağlanmadan hüküm kurulduğu anlaşılmıştır (Emsal mahiyette Yargıtay 19.Hukuk Dairesi'nin 07/04/2016 tarih 2015/14382 esas 2016/6034 karar sayılı, aynı Dairenin 29/03/2017 tarih 2016/9227 esas 2017/2528 karar sayılı ve 19/10/2017 tarih 2016/12725 esas 2017/7143 karar sayılı içtihatları).
Bilindiği üzere istinaf incelemesi HMK'nın 355.maddesi gereğince istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılmakta olup, ancak kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde re'sen gözetilmesi gerekmektedir. Kural olarak emredici açık hukuk kurallarına aykırılık kamu düzenine de aykırı sayılır. Yargı harçlarına ilişkin düzenlemeler taraf iradelerine bağlı olmayan kamu düzenine ilişkin kurallardandır. Bu nedenle ilk derece mahkemesince, davacı yanca dava konusu bağımsız bölümlerin adına tescilinin sağlanması ve yargılamaya devam olunması halinde, davada davacı vekilinin başvurma harcı ile birlikte toplam ipotek bedeli 1.600.000,00 TL olmakla, bu bedelin nispi karar ve ilam harcının dörtte birini yatırması için süre vermesi, harcın tamamlanmaması halinde ise davaya devam olunamayacağından HMK'nın 150. maddesi uyarınca dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi gerektiği halde nispi karar ve ilam harcına tabi davada eksik nispi karar ve ilam harcının dörtte biri yatırılmadan yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olduğundan, davacı vekilinin istinaf başvurusunun (diğer istinaf sebepleri incelenmeksizin) kabulü ile 6100 Sayılı HMK'nın 297. maddesi ile 6100 Sayılı HMK'nın "Duruşma yapılmadan verilecek kararlar" başlıklı 353/(1)-a.6. (Değişik: 22/7/2020-7251/35 md.) maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.
Tüm bu nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24/12/2020 tarih 2020/87 Esas 2020/715 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/(1)-a.3. maddesi gereğince KALDIRILMASINA,
2-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın karar veren ilk derece mahkemesine geri gönderilmesine,
3-Davacı tarafından yatırılan 59,30 TL istinaf karar harcının talebi halinde davacıya iadesine,
4-Davacının istinaf aşamasında yaptığı yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yapılacak yargılamada değerlendirilmesine,
5-İstinaf aşamasında duruşma yapılmadığından davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 353(1)-a.3 maddesi uyarınca uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 08/07/2021
....