T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ
T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
22. H U K U K D A İ R E S İ
.... ESAS HAKKINDA KARAR VERİLMESİ)
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
...
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: ANKARA 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 05/02/2019
ESAS NO.....
DAVANIN KONUSU: Tazminat
KARAR TARİHİ: 28/02/2022
YAZILDIĞI TARİH: 28/03/2022
Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ
İDDİANIN ÖZETİ
Davacı vekili, davacı ile davalı arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini ve sözleşme uyarınca satış işleminin yapıldığını, ancak teslim edilen taşınmazın sözleşmede belirtilen taşınmazdan metrekare olarak daha küçük olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL fazla ödenen bedelin iadesine, davalının geç teslim etmesi nedeniyle ayrıca fazlaya ilişkin hakları saklı kalma kaydı ile 2.000,00 TL gecikme tazminatı karşılığı rayiç kira bedelinin ödenmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMANIN ÖZETİ
Davalı vekili, davacının taşınmazın metrekaresinde eksiklik olduğuna ilişkin iddiasının somut gerçeğe aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazın sözleşmede kararlaştırıldığı şartlara uygun olarak teslim edildiğini, davacının gecikme tazminatı talebinin yerinde olmadığını belirterek davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ
Mahkemece, davacı ile davalı arasında dava konusu yapılan taşınmazın satışı konusunda anlaşıldığı, taşınmazın sözleşmede, katalogda ve yapı kullanım izin belgesinde yer alan kullanım alanlarında farklılıkların bulunduğu, alınan bilirkişi raporu ve açıklanan yönetmelik hükümleri birlikte değerlendirildiğinde sözleşmede belirtilen 161,28 metrekarelik alanın taşınmazın brüt alanı olduğu, net alanın katalogda 125,51 metrekare olarak belirtildiği, mahallinde bilirkişiler tarafından yapılan ölçüm ve hesaplama neticesinde bulunan 89,72 metrekarenin bağımsız bölüm net alanı olduğu, kat planlarına göre bağımsız bölüme ayrılan balkonun 21,43 metrekare olduğu da değerlendirildiğinde davacıya teslim edilen taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan duruma göre alanının 111,15 metrekare olarak katalogda belirtilenden 14,47 metrekare daha küçük olduğu, ... endeksleri kullanılarak bilirkişiler tarafından yapılan hesaplama neticesinde bu farkın karşılığı olarak davacının ödediği fazla bedelin 148.560,00 TL olduğu, taşınmazın ... tarafından sözleşme hükümlerine göre 21/12/2016 tarihine kadar verilen süre uzatım tarihi içerisinde davacıya tesliminin yapıldığı anlaşıldığından, davacının fazla ödeme yaptığına ilişkin davasının ıslah ettiği miktar da dikkate alınmak suretiyle kabulüne, sözleşmede belirlenen süre içerisinde taşınmazın davacıya teslim edilmesi nedeniyle gecikme tazminatına yönelik davasının yerinde olmadığı gerekçesi ile fazla ödeme yapıldığına ilişkin kısım yönünden davanın kabulü ile 148.560,00 TL alacağın 21/07/2017 tarihinden avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, gecikme tazminatına yönelik davanın REDDİNE karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ
İstinaf kanun yoluna;
1-Davacı vekili tarafından;mahkeme tarafından bilirkişi kurulu marifetiyle yapılan ölçümlerde dairenin balkon hariç net 89,72 m2, balkonun ise toplam 21,43 m2 olduğu belirlenmiş olup, hesaplama yapılırken net alana balkonun da dahil edildiği, Ancak, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 15. Maddesinde yapılan bağımsız bölüm net alan tanımı açık olup, bu alana balkonun dahil edilmediği, Zira, müvekkile taahhüt edilenin, satın aldığı ofisin 125,51 m2 net alanının olduğu, bu nedenle bilirkişilerce eksik hesaplama yapılmış olup, müvekkilinin zararını çok daha fazla olduğu, müvekkilinin 125,51 m2 net büyüklükte olan bir ofise toplam 1.002.755,00-TL bedel ödediğini zannederken, yaklaşık 90 m2 lik bir ofise sahip olduğu, söz konusu meblağ çok yüksek olup, müvekkilinin zararının daha fazla olduğu bildirilmiştir.
2- Davalı vekili tarafından; Benzer davalarda alınan raporlarla çelişkili rapor düzenlendiği, dosyaya sunulan uzman görüşünde de belirtildiği gibi hesaplamanın brüt m2 üzerinden yapılmalı iken net m2 üzerinden yapıldığı, zira satıcının sözleşme gereği brüt m2 ye halel getirmemek şartıyla net m2 de değişikliğe gidebildiği, 06.02.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 2.maddesinde bağımsız bölüm tanımının yapıldığı, sözleşmede de belirtildiği üzere 161,28 m2 lik büyüklüğün taşınmazın ortak alanlarından gelen bağımsız bölüm paylarının eklenmesi ile oluşturulduğu, bu nedenle satılan ile m2 de uyumsuzluk olmadığı, ayrıca sözleşme eki olan aksonometrik planda yer alan yatırımcı brüt alanı sabit kalmak kaydıyla teknik açıdan gerekli gördüğü her türlü plan değişikliğini yapma hakkını saklı tutar denildiği, ayrıca kabul anlamına gelmemek üzere m2 eksikliği kabul edilse bile TTK 23 ve BK 223.maddeye göre muayene ve ihbar yükümlülüklerinin zamanında yerine getirilmediği bildirilmiştir.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR
Satıma konu ayıbın değerlendirilmesi uyuşmazlık konusudur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, ayıplı taşınmaz satımı iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir.
İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.
Satıcı ... ... Şirketi İle ... ... ... Limited Şirketi arasında 06.02.2014 tarihinde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde; 2. maddede bağımsız bölüm tarif edilirken “ karma kullanım projesi nde ekli vaziyet planı ve ekli onaylı kat planında B Blok 33 numara ile işaretlenmiş renkli kalemle taralı olan çatı hariç zeminin üstündeki ortak alanlardan gelen bağımsız bölüm paylarının dahil olduğu brüt 161,28 metrekare 1 adet ofis niteliğinde olan alan olarak tanımlanmıştır.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 6.2.son maddesinde " Satıcı, ... Ankara Karma Kullanım Projesinin genel mimari konseptine bağlı kalmak suretiyle bağımsız bölümler/bölümlerin brüt büyüklüğünün,bloğunun ve katı ile yönünün değişmemesi kaydı ile mevcut veya tadil edilecek projelerin uygulanması sırasında fiili imalatın gerektirdiği, ana sözleşmenin veya kendilerinin gerekli gördükleri her türlü konum ve/veya proje değişikliğini yapmakta serbesttir. Alıcı bu hususta hiçbir itirazı bulunmadığını peşinen kabul, beyan ve taahhüt etmektedir " düzenlemesi yer almaktadır.
Sözleşmenin 13.1. Maddesinde de " Alıcı, bağımsız bölüm/bölümleri ana sözleşme ve eklerine göre satın almayı tercih etmiştir. Alıcı, maket, broşür, afiş ve benzeri görsellerde var olan imalat ve aksesuarların teknik şartnamedekilerden farklı olabileceğini kabul eder. Alıcı, sözleşmeye konu taşınmaz ile ilgili olarak proje, bina kat sayısı ve yüksekliğinde değişiklik yapabileceğini, idarenin satıcıya süre uzatımı vermesi halinde, süre uzatımı kadar teslimde gecikmesinin olması durumlarında satıcıdan herhangi hak ve talebinin bulunmayacağını bilerek, söz konusu taşınmazı satın ve devir/teslim almayı kabul ettiğini beyan eder. Bu nedenle ileride satıcıya karşı hiçbir hak ve talepte bulunamaz " denilmiş ve taraflarca imzalanmıştır.
Somut olayda, taraflarca yapılan sözleşmede bağımsız bölümün tanımı yapılırken yalnızca brüt yüz ölçümünün (161,28 m2)belirtildiği, alıcının bağımsız bölümün brüt yüz ölçümü, yer aldığı blok, ait olduğu katı ve bulunduğu yönü dışında her türlü proje değişikliğinin yapılabileceğini, alıcının broşür ve benzeri görsellerde yer alan aksesuarların teknik şartnameden farklı olduğunda hak talebinde bulunamayacağını kabul ettiğinin belirtildiği anlaşılmaktadır. Davacı, davaya konu ofisin brüt büyüklüğünün sözleşmede yazılı miktardan az olduğunu iddia ve ispat etmemiştir. Davacının iddiası, davaya konu ofisin net kullanım alanının tanıtım broşürlerinde gösterilenden metre kare olarak daha küçük inşa edildiği, bu durumda metre kare kaybı nedeni ile zarara uğradığıdır . Sözleşmenin incelenmesinde davalı satıcının ofisin brüt yüz ölçümü konusunda taahhüdü bulunduğu, net yüz ölçümü konusunda bir taahhüdünün bulunmadığı anlaşıldığından, ortada eksik ifa söz konusu değildir .
Öte yandan sözleşmenin 6.1. maddesinde; "satıcı, bağımsız bölümleri mücbir sebepler veya ... tarafından verilen süre uzatım dışında, ana sözleşmede belirtilen geçici veya kesin kabul tarihine kadar tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir.";
Sözleşmenin 6.2. maddesinde; "satıcı bağımsız bölümü düzenlenen mücbir sebep veya süre uzatımı veya ... tarafından verilen süre uzatımı gibi nedenler dışında en geç 31/03/2016 tarihinde "... and ..." olarak tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir. Bu durumların varlığı halinde bu süreler teslim sürelerine eklenecek olup alıcı her hangi bir kira kaybı,hak ve talepte bulunmayacağını, kabul ve taahhüt etmektedir." düzenlemesi ile ,
6.3. maddesinde; "satıcı, alıcının o tarihe kadarki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması kaydıyla bağımsız bölümün devir ve tesliminde ana sözleşmede ve iş bu sözleşmede düzenlenen mücbir sebepler veya ... tarafından verilen süre uzatım halleri dışında meydana gelecebilecek 180 (yüz seksen) güne kadar olan gecikmelerde her hangi bir gecikme cezası ödemeyecektir.";
ve 9.2. maddesinde; "Satıcı herhangi bir mücbir sebeple bağımsız bölümlerin tesliminde gecikmesi halinde mücbir sebep süresini her ne ad altında olursa olsun hiçbir ceza veya tazminat yükümlülüğü altına girmek senin bağımsız bölümlerin teslim süresine eklemek hakkına sahiptir.Bayındırlık ve ... Bakanlığı tarafından Ankara ili için kabul edilen hava şartları sebebi ile çalışılmayan günler de satıcı tarafından her ne ad altında olursa olsun hiç bir ceza veya tazminat yükümlülüğü altına girilmeksizin bağımsız bölümün teslim süresine ilave edilecektir" düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu durumda, taraflar arasında yapılan sözleşmede taşınmazın teslim tarihi 31/03/2016 olarak kararlaştırılıp, ... tarafından sözleşme hükümlerine göre verilen süre uzatım kararları ile teslim tarihinin 21/12/2016 olduğu, davacı yanın davaya konu ofisi 15.10.2016 tarihinde teslim aldığı, eldeki davayı 28.12.2017 tarihinde açtığının anlaşılmasına göre davada gecikme tazminatına ilişkin koşullar gerçekleşmemiştir.
Davacının da imzaladığı 15.10.2016 tarihli teslim tutanağında satın alınan taşınmazın satış sözleşmesi ve ekinde yer alan teknik şartnameye uygun eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim aldığı adı geçen firmadan bir hak ve alacak talebinin bulunmadığı ... ... şirketini gayrikabili rücu ibra ettiğini beyan eder ve ayrıca satın aldığı bağımsız bölümü teslim almadan önce ayrıntılı olarak incelediği tarafına taahhüt edildiği şekilde tam ve eksiksiz olarak yapıldığını, taahhüt edilen niteliklerinde hiçbir eksiklik bulunmadığını bizzat müşahede ettiği belirtilerek eksikler varsa tespit edilen eksiklerin ayrıca ekipman teslim belgesi düzenlenerek tutanağı yazıldığının belirtildiği görülmüştür. 15.10.2016 tarihli müşteri talepleri değerlendirme formunda taşınmazda tespit edilen birtakım eksiklerin belirtildiği ancak metrekareye yönelik herhangi bir belirleme olmadığı görülmüştür .
Davacı ... ... Şirketi tarafından davalı ... şirketine 21.07.2017 tarihinde ihtarname ile satın alınan taşınmazın metrekaresindeki eksiklik bildirilmiş 24.07.2017 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmıştır.
Mahkemece yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda; Taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesinde yer alan brüt tanımı bağımsız bölüm genel brüt alanı tanımı olup bağımsız bölüm brüt alanı olarak değerlendirilemeyeceği satış eki kat planında da brüt alan yazarak ve alt satırda küçük puntolarla yine brüt alan tanımının hatalı yapılmasının yanıltıcı ve pazarlama stratejisi olarak yazıldığı görüşüne varıldığı, davacı ile davalı şirket arasında yapılan sözleşme kapsamında brüt 161, 28 metrekarenin çatı hariç zeminin üstündeki ortak alanlardan gelen bağımsız bölüm paylarının dahil olduğunun belirtildiği Ancak bu tanımın planlı alanlar imar yönetmeliğinin bir bölüm 3 maddesinde yer alan bağımsız bölüm genel brüt alan olduğu, sözleşme eki kat planında da brüt alan olarak 161, 28 metrekare belirtildiği, alttaki açıklamanın 12 puntodan küçük yazıldığı dikkate alındığında bilgilendirmenin yetersiz ve eksik olduğu, satış vaadi sözleşmesinin giriş sayfasında da hiçbir açıklayıcı bilgi olmadan brüt 161,28 metrekare yazıldığı, sözleşmede taşınmazın brüt alanının 161,28 metrekare olarak yazıldığı, net alanın ise projede 125,62 metrekare, yapı kullanım izin belgesinde 126,00 metrekare, davalı tarafından hazırlanan katalogda 125,51 metrekare olarak belirtildiğini, mahallinde yapılan ölçüm neticesinde ise taşınmazın net kullanım alanının 89,72 metrekare (balkon hariç), taşınmaza ait balkonun kullanım alanının 21,43 metrekare olduğunu ve bu hali ile taşınmazın net kullanım alanının 111,15 metrekare olduğunu, bu hali ile davacının davalıdan 125,51 metrekare ölçüme sahip bağımsız bölüm aldığının kabulünün gerektiği, belirtilerek ... endekslerine göre yapılan hesaplama neticesinde davacının 148.560,00 TL fazla ödemesi olduğunun tespit edildiği, dosyada mevcut ... belgelerine göre verilen süre uzatım tarihleri dikkate alındığında sözleşme konusu edimin süresinde yerine getirildiğini bildirir rapor sunulmuş, tarafların itirazları da değerlendirilmek suretiyle hazırlanan ek raporda da davacının ofisine 15.10.2016 tarihinde teslim aldığı taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 6.3. maddesinde “ 180 güne kadar olan gecikmelerde herhangi bir gecikme cezası ödemeyecektir…” ibaresinin yer aldığı bildirilmiştir.
Her ne kadar mahkemece eksik m2 nedeniyle hesaplanan bedel yönünden dava kısmen kabul edilmişse de;
Dava konusu taşınmazın 15.10.2016 tarihinde davacı tarafça teslim alındığı, eksiksiz teslim alındığına dair teslim alma tutanağı düzenlendiği, m2 eksikliği hususunun 21.07.2017 tarihinde ihtarname ile davalıya bildirildiği, 24.07.2017 tarihinde tebliğ edildiği, davanın ise 28.12.2017 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
Taraflar tacir olup aralarındaki satış sözleşmelerinde uygulanacak olan 6102 sayılı TTK'nin 23.maddesi; "Bu maddedeki özel hükümler saklı kalmak şartıyla, tacirler arasındaki satış ve mal değişimlerinde de Türk Borçlar Kanununun satış sözleşmesi ile mal değişim sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır...
c) Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanır."
TBK madde 223; " Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır.
Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.
Ayıbın niteliği bilirkişilerce belirlenmemişse de taşınmazlarda eksik m2 iddiası yerleşik içtihatlarda açık ayıp olarak nitelenmiştir. Davacı muayene ve ihbar yükümlülüğünü yasal sürede yerine getirmemiştir. O halde mahkemece davanın reddine karar verilmesi gereklidir.
Açıklanan nedenle davacı tarafın istinaf itirazları yerinde olmayıp istinaf başvurusunun HMK'nin 353/1.b.1.maddesi uyarınca esastan reddi gerekmiştir.
Davalı vekilinin istinaf başvurusunun ise kabulü ile davanın reddi gerektiğinden ilk derece mahkemesi kararının HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1.maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesi 2017/859 Esas 2019/73 Karar ve 05/02/2019 tarihli kararının HMK'nin 353/1-b-2 maddesi gereğince DÜZELTİLEREK YENİDEN ESAS HAKKINDA KARAR VERİLMESİNE,
a)Davanın REDDİNE,
b) Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 80,70TL istinaf karar ve ilam harcının, peşin alınan 2.571,93TL harçtan mahsubu ile bakiye 2.491,23TL harcın talep halinde ve karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
c)Karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesine göre hesap edilen 18.063,20 TL avukatlık ücretinin davacıdan alınarak kendini avukat ile temsil ettiren davalıya verilmesine,
d)Davacı tarafça yapılmış olan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
e)Davalı tarafından yargılama gideri yapılmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
f) HMK'nin 333.maddesi uyarınca karar kesinleştiğinde artan gider avansının yatırana iadesine,
İstinaf aşamasında yapılan harç ve masraflar yönünden ;
3-a)İstinaf kanun yoluna başvuran davalı tarafından yatırılan 2.537,10TL istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalıya iadesine,
b)İstinaf kanun yoluna başvuran davacı tarafından harç peşin yatırıldığından başka harç alınmasına yer olmadığına,
4-a)İstinaf eden davalı tarafından yapılan 37TL istinaf yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
b)İstinaf eden davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
5-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,
6-HMK'nin 333.maddesi gereğince gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
7-Kararın tebliğinin Dairemizce yapılmasına,
Dair dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda 361/1. maddesi gereğince kararın tebliği tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde kararı veren Bölge Adliye Mahkemesi ya da buraya gönderilmek üzere temyiz edenin bulunduğu yer Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi veya İlk Derece Mahkemesine verilecek dilekçe ile Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere, 28/02/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
....
NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR.
"5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."