T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ
T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
22. H U K U K D A İ R E S İ
ESAS NO: 2020/1394 (KABUL DÜZELTEREK YENİDEN
KARAR NO: 2023/787 ESAS HAKKINDA KARAR VERİLMESİ)
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN: ... (...)
ÜYE: ... (...)
ÜYE: DR. ... (...)
KATİP: ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 12/03/2020
ESAS NO: 2015/608 E 2020/177 K
DAVACI: ...
VEKİLİ:
DAVALI:
VEKİLLERİ:
DAVANIN KONUSU: Alacak
KARAR TARİHİ: 25/05/2023
YAZILDIĞI TARİH: 23/06/2023
Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ
İDDİANIN ÖZETİ
Davacı vekili; davalının hem yüklenici ve hem de arsa sahibi olduğu ... Parsel üzerinde yapılan inşaatta 93 numaralı bağımsız bölümlü satın aldığını ve satış bedelinin tamamını ödediğini, davalının edimlerini tam olarak yerine getirmediğini ve yapı kullanma izin belgesi alınmadığını; 6 Blok olması gereken inşaatın sadece bir blok inşaatının tamamlandığını ve çevre düzenlemesi ve sosyal tesisleri tamamlamadığını, inşaatın tamamlanmış halindeki değeri ile şu andaki değerinin belirlenmesi açısından delil tespiti yapıldığını; mevcut durum ile olması gereken durum arasında fahiş farklar bulunduğunun tespit edildiğini, belirterek satın alınan bağımsız bölümdeki değer azalmasına bağlı olarak 10.000-TL.nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
18/02/2020 tarihli ıslah dilekçesi ile davacı vekili ; dava değerini 85.400,00 TL olarak ıslah etmiştir.
SAVUNMANIN ÖZETİ
Davalı vekili; Satış protokolüne bağlı olarak, konut teslim tutanağı düzenlendiği ve davacının konutu eksiksiz olarak teslim aldığını, Sosyal tesis ve diğer konutların ne zaman yapılacağına ilişkin sözleşmede bir taahhüt bulunmadığını, Satış sözleşmesinde konutların etaplar halinde bitirileceğinin belirtildiğini ve davacının iradesini sakatlayacak bir olgu bulunmadığını, bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ
Mahkemece benimsenen bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda; davacı dava konusu taşınmaz üzerindeki inşaatta yer alan 93 numaralı dairenin kendisine satıldığı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış halde tesliminin kararlaştırıldığı, yüklenici firmanın çevre düzenlemesi ve sosyal tesis taahhütlerini yerine getirmediği, 6 blok olması gereken sitede sadece 1 blok inşaatının tamamlandığı, inşaatın hali hazırdaki durumunun kendisine ait bağımsız bölümün sözleşmeye uygun biçimde tam ve eksiksiz hali ile mevcut andaki değeri arasında fahiş fark bulunduğunu belirterek değer kaybı talebinde bulunduğu, dava konusu taşınmazın Haziran 2019 tarihi itibarıyla, yapı kullanma izin belgesi alınmış durumdan 1.100.000,00 TL olarak takdir edildiği, taşınmazın güncel satış değerinin Haziran 2019 itibarıyla yapı kullanma izin belgesi alınmamış mevcut hali ile 990.000,00 TL olarak takdir edildiği bu halde yapı kullanma belgesinin alınmamış olması nedeniyle taşınmazın güncel satış değerinde %10 oranında değer düşüklüğü karşılığı 100.000,00 TL'lik bir azalma oluşacağının, değer düşüklüğünün dava tarihindeki karşılığının Haziran 2019 itibarıyla 110.000,00 TL olarak belirlenen değerden yola çıkılarak TÜİK ve ÜFE endekslerine göre 61.176,25 TL olarak belirlendiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne 61.176,25 TL'nin 10.000,00 TL'sinin dava tarihi olan 17/09/2015 tarihinden, 51.176,25 TL'sinin ıslah tarihi olan 17/02/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, karar verilmiş, hükme karşı taraf vekillerince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ
I-Davacı vekili; yapı kullanma izin belgesi alınması inşaatı yapanın sorumluluğunda bulunduğunu, 9-10 yıllık süreçte yapı kullanma izin belgesi alınmadığını, her bir bağımsız bölüm için açık ve gizli ayıplar ile sosyal tesislerdeki ve ortak yerlerdeki eksiklikler ile iskan ruhsatının bulunmaması dikkate alınarak hazırlanmış olduğu ve buna bağlı olarak nispi yöntemle kayıp değerlerinin hesaplanmış bulunduğu göz önüne alındığında, davacının taşınmazı mevcut haliyle üçüncü kişiye sattığı ve bu haliyle satım bedelinde meydana gelen kayıpların tazmini söz konusu olduğunu satış bedeline belirlenen değer kaybı yüzdesinin uygulanması suretiyle hesaplama yapılması gerektiğini, belirterek ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak davanın tamamen kabulüne karar verilmesini istemiştir.
II-Davalı vekili; davanın somutlaştırılamadığını, taşınmazın satışı yapılırken iskanın olmadığının projenin tamamlanmadığının bilindiğini, bu nedenle daha düşük bedelle satıldığını, iskanın bulunmaması nedeniyle yapılan hesaplamanın hatalı olduğunu bildirilerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR
Uyuşmazlık; satım sözleşmesine konu taşınmazın yapı kullanım belgesinin alınmaması nedeniyle değer kaybının bulunup bulunmadığı huşuna ilişkindir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava; taraflar arasında yapılan konut satış sözleşmesi nedeniyle sözleşme ve projede belirtilen hususlarda eksik ve ayıp olduğu iddiasıyla aradaki değer farkının tahsili talebine ilişkindir.
Taraflar arasında 18.12.2010 tarihinde düzenlenen Konut Teslim Tutanağının incelenmesinde; dava konusu bağımsız bölümde hiçbir eksikliğin mevcut bulunmadığı tarafların kabulündedir. Bu durumda anılan tarih itibariyle fiili teslim gerçekleşmiştir. Hukuki teslimin gerçekleştirilmesi için ise yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekmektedir. Taraflar arasındaki protokolün "7.maddesinde .... satıcı konutun kullanımını sağlayacak alt yapısını tamamlayarak, konutu 30.06.2009 tarihinde alıcıya Teknik Şartname uyarınca teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder" hükmü bulunduğu, buradaki teslim keyfiyeti; hukuki teslim anlamındadır.
Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan ve eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı taşınmazda oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.
Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın hile ile gizlenmesi halinde sorumluluğu kaldıran her şartın batıl olduğu, açıkça ifade edilmiştir.
Yasal düzenlemeye göre, alıcı taraf kendisine sağlanan mal ve hizmetle ilgili ayıplı olup olmama konusunda gerekli muayeneyi (denetimi) yapacak ve bu muayene sonucu, mal ya da hizmetle ilgili saptadığı ayıpları, mal veya hizmetin sağlanmasından itibaren ihbar süreleri içinde, kendisine mal yada hizmet sağlayan sözleşmenin tarafına bildirecektir. Bu bildirim (ayıp ihbarı) ödevi ihmal edildiğinde, alıcı, ayıba dayalı yasal haklarını kaybedecektir.Ayıp ihbarının yapılmaması, tarafın ifa konusu mal yada hizmeti bulunduğu hal üzere kabul ettiği sonucunu doğuracak ve bu yönde gerçekleşen varsayımın aksi, hiçbir suretle kanıtlanamayacaktır.
Alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkan bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. Gayrimenkulün mevcut durumunu gayrimenkul ile ilgili resmi kayıtlar dahil her türlü incelemeyi yapmış ve kabul edilmiş sayılacağı, bu nedenlerle gayrimenkulün alımından vazgeçemeyerek herhangi bir itiraz ve talepte bulunmadan taşınmazı teslim tutanağını imzalayarak teslim almış ve tapuda devir işlemi de yapılmıştır.
Her ne kadar mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazın yapı kullanım izin belgesinin bulunmamasından kaynaklanan eksiklik nedeniyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de, taraflar arasında imzalanan teslim tutanağı dikkate alınmaksızın düzenlenen bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Taraflar arasında düzenlenen tutanakla satışa sunulan gayrimenkul herhangi bir taahhüt veya garanti olmaksızın "mevcut hukuki ve fiili durumda” satılmıştır. Hukuki ve fiili gerekli araştırmalar gayrimenkulün alıcısı tarafından yapılmalıdır. Fiili durum davacının dava konusu taşınmazı gezip görmesi de dikkate alınarak tutanak içeriği dikkate alındığında "alıcı, gayrimenkulün mevcut durumunu, (elektrik, su, havagazı, doğalgaz tapu kaydı, imar, iskan, sit, bilumum şerhler vb. durumları üzerindeki yükümlülükleri, eksiklikleri ve borçları ile birlikte görmüş, gayrimenkul ile ilgili resmi kayıtlar dahil her türlü incelemeyi yapmış ve kabul edilmiş sayılır.
Satım konusu konut niteliğindeki taşınmazın davacı şirket tarafından 18.12.2010 tarihinde anahtar teslimi imar ve imal edilmiş olup, konut anahtarı yerinde görülüp beğenilerek bitmiş durumda satış sözleşmesi kapsamında teslim alındığını, konutun oturmaya ve kullanmaya müsait bir durumda eksiksiz tetkik edilerek noksansız kullanmaya müsait olarak teslim aldığını, herhangi bir eksiklik bulunmadığını, ileride herhangi bir alacak talebinde bulunmayacağının ayıp ve noksandan ari olmak kaydıyla teslim alınmış ve 14.12.2010 tarihinde de tapuda davacı adına tescili yapılmıştır.
Davacı vekili, dava ve ıslah dilekçelerinde taşınmazın bedelinin yapı kullanım belgesi olmadığı için sözleşmeye uygun teslim edilmediği, taşınmazda değer kaybı oluştuğu satıma konu değer kadar olmadığını ve teslim aldıkları tarihten beri zarara uğradığını belirterek talepte bulunmuştur.
Bu durumda mahkemece, taşınmazın 18/12/2010 tarihinde ihtirazi kayıt konulmadan teslim alındığı ve satıcının ibra edildiği, ayrıca 14/12/2010 tarihinde konut olarak kullanılan yerin tapuda devrinin yapıldığı ve davacı tarafın bu devir sırasında da herhangi bir bildirimde bulunmadığı, taşınmazın proje olarak satılmadığı, bitmiş kullanıma hazır bağımsız bölüm olarak satılmışken tarafların tacir olduğu da gözetildiğinde TTK'nun ön gördüğü şekilde bir ayıp ihbarının da yapılmadığı dikkate alındığında davanın açıldığı tarih olan 17/09/2015 tarihi de gözetildiğinde davacının ayıp olarak dile getirdiği hususun gizli ayıp olmadığı taşınmazın satışı esnasında genel iskan ve yapı kullanma izin belgesinin alınmadığının her zaman öğrenilebilecek durumda olduğu gözetilerek davanın redine karar verilmek gerekirken, delil takdirinde hataya düşülerek eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna göre davanın kısmen kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.
Açıklanan bu nedenlerle davacı vekilinin istinaf isteminin reddine, davalı vekilinin istinaf isteminin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK'nin 353/1.b.2.maddesi uyarınca düzeltilerek yeniden esas hakkında karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,
2-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile,
3-Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2015/608 Esas, 2020/177 Karar 12/03/2020 Tarih kararının HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince DÜZELTİLEREK YENİDEN ESAS HAKKINDA KARAR VERİLMESİNE,
4-a-Davanın REDDİNE,
b)Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 179,90TL harcın peşin alınan 1.458,78TL harçtan mahsubu ile bakiye 1.278,88TL harcın davacıya iadesine,
c)Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
d)Davalı taraf yargılamada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince hesap ve takdir edilen 13.664,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
e)Davalı tarafından yapılan 36,10TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
f)Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider/delil avansının karar kesinleştiğinde talep halinde taraflara iadesine,
İstinaf aşamasında yapılan harç masraf yönünden
5-İstinaf kanun yoluna başvuran davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
6-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 179,90TL harçtan peşin alınan 54,40TL harcın mahsubu ile bakiye 125,50TL harcın davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
7-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,
8-HMK'nun 333.maddesi gereğince gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
9-Kararın tebliğinin ilk derece mahkemesince yapılmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nin 362/1.a maddesi gereğince kesin olmak üzere 08/05/2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Başkan...
¸e-imza
Üye...
¸e-imza
Üye...
¸e-imza
Katip...
¸e-imza
NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR.
"5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."