T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2023/505 - 2025/1186
T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
22. H U K U K D A İ R E S İ
ESAS NO : 2023/505 ( KABUL KALDIRMA)
KARAR NO : 2025/1186
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ANKARA 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 30/12/2022
ESAS-KARAR NO : 2020/410 E - 2022/1077 K
DAVANIN KONUSU : Alacak
KARAR TARİHİ : 17/10/2025
YAZILDIĞI TARİH : 03/11/2025
Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ
İDDİANIN ÖZETİ
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 11/03/2014 tarihinde davalı tarafından gönderilen teklif mektubuna istinaden müvekkilinin davalıdan 275.000,00 TL bedelle dubleks daire satın aldığını, satış öncesi davalı şirket tarafından taşınmaza ait tüm uygulama projeleri ve mahal listesine ilişkin bilgilerin müvekkiline gönderildiğini, bu doğrultuda oluşan kabul sonucu taraflar arasında satışın gerçekleştirildiğini, sonraki süreçte müvekkil tarafından yatırım amaçlı olarak alınan taşınmazda eksik ve ayıplı ifaların bulunduğunun anlaşıldığını, davalı şirket tarafından müvekkil firmaya iletilen projelerde bulunmasına rağmen müvekkile teslim edilen taşınmazın projeler ile uyumsuzluk içerdiği ve projede bulunan bazı imalatların davalı firma tarafından hiç yapılmadığı ve projelere aykırı ve ayıplı ifa olarak tesliminin gerçekleştirildiğinin anlaşıldığını, tesisat projelerinde bulunmasına rağmen kazan dairesinde bulunması gereken 2. bir ısıtma suyu kazanının, ısıtma suyu kolektörünün, boyler tankının, sirkülasyon pompalarının ve su kesintisi yaşanması halinde devreye gireceği müvekkile gönderilen projelerde var olduğu açıkça belirtilen 4 ton'luk içme suyu deposunun projeye aykırı olarak hiç yapılmadığının tespit edildiğini, ayrıca satış esnasında bildirilmesine rağmen, peyzaj uygulamalarında yer alan siteye ait giriş tagı, projede belirtilen yerlerde çiçek bahçeleri, kondisyon ve fitness alanları, bina girişlerine yapılacak olan yürüyüş yolları, ortak barbekü alanının ve konutta yapılması gereken franke marka davlumbazın hiç yapılmadığını, konut merdivenlerinin de cam yerine metal korkuluk olarak proje ve mahal listesine aykırı olarak ayıplı ifa edildiğini, ayıpların teslim ile anlaşılmasının mümkün olmadığını, davacıya gönderilen ihtara verilen cevapta eksiklikleri proje revizesine dayandırıldığını, proje değişikliği konusunda müvekkilinin bilgisi ve kabulünün bulunmadığını belirterek fazlaya dair haklar saklı kalmak kaydıyla ayıplı ifadan doğan 15.000,00 TL indirim bedelinin ve ayıplı ifadan kaynaklanan zararlar için şimdilik 1.000,00 TL'nin taşınmazın teslim tarihi itibariyle işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMANIN ÖZETİ
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının iddia ettiği ayıpların gizli ayıp olarak nitelendirilemeyeceğini, çıplak gözle görülebilecek ve konutun tesliminden itibaren makul bir süre içinde yapılan kontrollerde belirlenebilecek nitelikte olduğunu, konutun tesliminden itibaren 5 yıllık bir süre geçtiğini, davacının bu süre içinde muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediğini, satış sözleşmesi ile uygulama projelerinde değişiklik yapılması konusunda müvekkiline vekaletname verilmesi kararlaştırılmış olup davacı tarafından verilen bu yetkinin proje değişikliğinin yapılmasına onay verildiğini göstermekte olduğunu, uygulama projesinde yapılan bazı değişikliklerin teknik nedenlere dayalı ve davacı yararına olan bir işlem olduğunu, yapılan değişikliklerin satılanın değerini artırıcı nitelikte olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ
Mahkemece toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, davalı şirketce yapılan 11/03/2014 tarihli teklif mektubundaki şartları davacının kabul etmesi üzerine dava konusu taşınmazın satışı konusunda tarafların anlaştığı, davacının ödemeyi teslimden önce yaptığı, taşınmazın tapuda temliki ve davacıya tesliminin 17/12/2015 tarihinde olduğu, fiilen teslim tarihi olarak aboneliklerin yapıldığı ve 2016 ila 2018 yılları ve ayrıca taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin 15/02/2018 tarihi olduğu gözetilerek taşınmazın teslim tarihi olarak 15/02/2018 tarihinin esas alınması gerektiği, davalı şirketin taşınmazı davacıya satarken verdiği teklif mektubu ve davacıya verdiği bilgiler dairesinde bilirkişilerce hazırlanan rapora göre, bilirkişilerin belirlediği ayıpların taşınmazda yaşarken zamanla anlaşıldığı, davalının dava konusu taşınmazı davacıya eksik ve ayıplı olarak teslim ettiği, bu işlerin bedelinin KDV dahil 15.686,85 TL olarak belirlendiği, ayıp ihbarında yazılı şekil şartının bulunmadığı, dava konusu taşınmazdaki ayıpların gizli ayıp olup kullanımla birlikte ortaya çıktığı, ayrıca eksik bırakılan kısımların davacı tarafından talep edilebilmesi için ihbara da gerek bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ
Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ilk önce ayıbın niteliğinin tespit edilmesi gerektiğini, iddia olunan ayıpların açık ayıp niteliğinde olduğunu, muayene ve ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, ek raporda davacının talebine konu eksiklik ve ayıpların gizli ayıp olmadığı yönünde görüşe yer verildiğini, davacının 2015 yılından beri taşınmazı kullandığını, davanın 5 yıl sonra açıldığını, uygulama projesinde yapılan değişikliklerin teknik nedenlere dayalı olarak davacı yararına olduğunu, sözleşme ile müvekkiline projede değişiklik yapılması konusunda vekaletname verilmesi kararlaştırılmış olup davacı tarafından verilen bu yetkinin projelerde değişiklik yapılmasına onay verildiği anlamına geldiğini, yapılan değişikliklerin taşınmazın değerini artırdığını, davacı yararına yapılan değişikliklerin eksiklik ya da ayıp olarak nitelendirilimeyeceğini ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR
Uyuşmazlık, davalı tarafından davacıya satılan taşınmazın ayıplı olup olmadığı, muayene ve ihbar yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediği, davacının talebinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, ayıp iddiasına dayalı alacak istemine ilişkindir.
İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.
Davacı yan davalıdan satın almış olduğu taşınmazın gizli ayıplı olduğunu iddia etmiştir.
Öncelikle uyuşmazlığın temelini oluşturan “ayıp ve ayıba karşı tekeffül” kavramları üzerinde durmakta yarar vardır.
Ayıba ilişkin hukuki düzenleme, dava konusu uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken 6098 sayılı Borçlar Kanununun 219. maddesinde yer almaktadır. Düzenleme “Satıcı alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur” şeklindedir.
Öğretide ayıp satılanda, hasarın geçtiği anda, vaad edilen nitelikleri bir diğer ifade ile bulunması gereken bir özelliğin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bir kusurun ya da eksikliğin bulunması ya da dürüstlük kuralı gereğince ondan beklenen lüzumlu vasıfları taşımaması hali olarak tanımlanmakta ve maddi, hukuki ya da ekonomik ayıp şeklinde sınıflandırılmaktadır. Maddi ayıp bir malda madden hata bulunmasıdır (örneğin malın yırtık, kırık, bozuk, lekeli olması gibi). Hukuki ayıp malın kullanımının hukuken sınırlandırılmış olmasıdır (malın üzerinde rehin, haciz, intifa hakkı gibi kısıtlamalar bulunması gibi). Ekonomik ayıp ise malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.
Ayıba ilişkin diğer sınıflandırma, ayıbın açık ve gizli olup olmamasına göre yapılmaktadır. Açık ayıp hemen ilk bakışta ya da yüzeysel bir muayene ile tespit edilebilen ayıptır. Durumun gerekli kıldığı, muayene ile anlaşılamayan ayıplar, gizli ayıptır. Alıcı gizli ayıpları araştırmakla yükümlü değilse de ayıp meydana çıkar çıkmaz hemen ihbar etmelidir.
Derhal kavramı, halin icabına uygun fazla vakit geçirmeden bildirim olarak anlamak gerekir. Ancak TTK 23’de malın muayene ve ihbar yükümlülüğü düzenlenmiştir. Eğer alıcı iğfal edilmiş ise yani maldaki ayıp ondan bilerek saklanmış ise Kanunun öngördüğü çözüm satıcı bakımından ağırlaştırılmış bir sorumluluğu gerektirmektedir. Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 225. maddesine göre alıcıyı iğfal etmiş olan satıcı, ayıbın kendisine vaktinde ihbar edilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamayacağı gibi 231. maddesine göre 2 yıllık zamanaşımı süresinden de yararlanamayacaktır.
Satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hallerde ise alıcı TBK’nın 227. maddesinde düzenlenen seçimlik haklarından birini kullanabilecektir.
Alıcının sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanması halinde TBK’nın 229. maddesi uyarınca, alıcı satıcıdan, ödemiş olduğu satış bedelinin, faiziyle birlikte geri verilmesi, satılanın tamamen zaptında olduğu gibi, yargılama giderleri ile satılan için yapmış olduğu giderlerin ödenmesi, ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesini isteyebileceği gibi ayrıca satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alıcının diğer zararlarını da gidermekle yükümlüdür.
Uyuşmazlığın niteliği gereği biraz da bilirkişi incelemesi üzerinde durulmasında fayda vardır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 266. maddesine göre bir davada çözümü hakim tarafından bilinmeyen, özel ve teknik bilgiyi gerektiren hallerde oy ve görüşüne başvurulan üçüncü kişiye bilirkişi denir. Bilirkişi, kendisine verilen görevi, mahkemenin sevk ve idaresi altında yürütür, mahkemece tespit edilmiş vakıalar hakkında görüş bildirir.
HMK’nın 281/2-3. maddesine göre, mahkeme kendiliğinden, bilirkişi raporunda noksan veya müphem gördüğü hususların tamamlanması veya açıklanması için bilirkişiye yeni sorulara sorarak ek rapor alabileceği gibi, tayin edeceği duruşmada sözlü açıklamalarda bulunmasını da isteyebilir, gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse yeni bilirkişi seçerek tekrar inceleme de yaptırabilir.
Somut olayda, davacının, dava konusu satıma konu taşınmazın projeyle uyumsuz olduğunu, bazı imalatların hiç yapılmadığını, bazı imalatların ise kusurlu olduğunu iddia ederek ayıba dayalı bedel indirimi ve tazminat talep ettiği, davalının ise iddia olunan ayıpların açık ayıp olduğunu, muayene ve ihbar yükümlülüğüne uygun davranılmadığını, sözleşmedeki yetkiye istinaden yapılan proje değişiklilerinin davacının yararına olduğunu savunduğu, bilirkişi kök raporunda, davaya konu iddiaların açık ayıp mı gizli ayıp mı olduğu yönünde bir belirleme yapılmaksızın dosya kapsamından taşınmazın fiili teslim tarihinin tespit edilemediği, teslim tarihinin satılandaki açık ve gizli ayıpların muayene ve ihbar külfeti bakımından önem arz ettiği açıklanmak suretiyle hesaplamalar yapıldığı, ek raporda da yine davaya konu iddiaların açık ayıp mı gizli ayıp mı olduğu yönünde belirleme yapılmadığı, sadece makine mühendisi bilirkişi tarafından yapılan değerlendirme kısmında tespit edilen eksik işlerin teslim anında basit bir gözden geçirme ile tespit edilebilecek hususlar olduğu yönünde görüşe yer verildiği, mahkemece ek rapordaki hesaplamalar dikkate alınarak ayıpların gizli ayıp olduğu kabul edilmek suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verildiği anlaşılmış ise de , mahkemece ayıbın niteliği konusunda bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak taşınmazın fiili teslim tarihi, ayıbın niteliği, muayene ve ihbar yükümlülüğünün süresinde usulüne uygun yerine getirilip getirilmediği hususları değerlendirilerek davacının talep edebileceği alacağın bulunup bulunmadığı tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi yerinde görülmemiştir.
Bu durumda, dava dosyasının kapsamı ile mevcut delil durumu ve ileri sürülen istinaf sebepleri birlikte değerlendirildiğinde; mahkemenin hüküm kurmasını sağlayacak olan tüm esaslı delillerin toplanmamış, mahkemece değerlendirilmemiş olması nedeniyle, davalı yanın istinaf başvurusunun açıklanan nedenlerden ötürü kabulüne, kararın 6100 sayılı HMK’nun 353/1-a-6.maddesi uyarınca kaldırılmasına ve dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2020/410Esas, 2022/1077Karar ve 30/12/2022 tarihli kararının KALDIRILMASINA,
2-HMK.'nin 353/1-a-6.maddesi uyarınca davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
3-İstinaf başvurma harcı dışında alınan istinaf karar ilam harcının istek halinde dava... İADESİNE,
4-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
6-Kararın tebliğinin ilk derece mahkemesince yapılmasına,
HMK'nin 362/1-g maddesi gereğince kesin olmak üzere dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu 17/10/2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Başkan
¸e-imza
Üye
¸e-imza
Üye
¸e-imza
Katip
NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR.
"5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."