T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 23. HUKUK DAİRESİ
T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
23. H U K U K D A İ R E S İ
(İ S T İ N A F B A Ş V U R U S U N U N
E S A S T A N R E D D İ)
ESAS NO: 2021/1917
KARAR NO: 2022/713
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN:
MAHKEMESİ: Ankara 2. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 18.11.2020
ESAS-KARAR NUMARASI: 2019/542 E., 2020/661 K.
DAVACI:
VEKİLİ:
DAVALILAR:
VEKİLİ:
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu'nun Dairemizin gönderme kararının kaldırılmasına ve istinaf incelemesinin Dairemizce yapılmasına yönelik kararı üzerine dosya ele alındı.
Davalılar vekilleri tarafından, yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m.) 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
Davacı vekili, müvekkilinin davalı ... İnşaat...A.Ş. ile ... ili, ... ilçesi, ... ada, ... parselde bulunan A blok 10 numaralı bağımsız bölümün satımı konusunda bila tarihli satış vaadi sözleşmesini imzaladığını, satış vaadi sözleşmesine göre, davalının 30 Nisan 2011 tarihinde söz konusu taşınmazı müvekkiline teslim edeceğini, müvekkilinin de toplam 300.000,00-TL'lik (KDV dahil) satış bedelinden kalan 175.000,00-TL'yi 27.01.2010 tarihinde ödeyeceğini, müvekkilinin bütün ödemelerini zamanında yapmasına rağmen sözleşme gereği satışı vaat edilen konutun devrini alamadığını, dava konusu gayrimenkulün mülkiyetinin zilyetliğinde bulunduğunu, sözleşmedeki devir tarihinin geçmesine rağmen davalının iflas etmesi nedeniyle dava konusu gayrimenkulün tescilinin gerçekleşmediğini, bu konuda Ankara İflas (21. İcra) Müdürlüğü'nün 2014/7 İflas sayılı dosyasında iflas idare memurlarının 30.09.2014 tarihli kararı ile bilirkişi raporu alınmasına karar verildiğini; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin, kendi payına düşen bağımsız bölümleri adi yazılı sözleşme ile satmasnın mümkün olduğunu, bu satışların alacağın temliki hükmüne tabi olduğunu, anlatılan somut olay ve oluşan hukuki durum çerçevesinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibine ait bir takım bağımsız bölümleri sahiplenen müteahhitten yazılı sözleşme ile bağımsız bölüm alan müvekkilinin kazanmasının hukuken geçerli olduğu hususunda duraksama bulunmadığını, ancak oluşan iflas durumu neticesinde, müvekkiline ait olan bağımsız bölümün arsa sahibinin uhdesinde kaldığını beyan ederek tapuda davalı adına tescilli olan dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... ada, ... parselde bulunan A blok 10 numaralı bağımsız bölümün, müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Belediye Başkanlığı vekili, davaya konu parselin paylaşımının 16.06.2006 tarih ve 1436 sayılı ... Belediye Meclisi'nin kararı ile yapıldığını, müvekkilinin belediye hissesine düşen ... ada ... sayılı parsel üzerinde bulunan A blokta 98 Adet (Konut) B blokta 7 adet (Dükkan) olmak üzere toplam 105 adet bağımsız bölümün satışına karar verildiğini, 24.12.2009 tarih ve 3566/7041 sayılı encümen toplantısında ilk ihalenin gerçekleştiğini, yalnız ... İnş...A.Ş.'nin katıldığı görülerek daha fazla katılımın sağlanması amacıyla 2886 sayılı yasanın. 43. maddesine göre 31.12.2009 tarihinde yeniden yapılmasına karar verildiğini, Belediye Encümenince 31.12.2009 tarihinde gerçekleştirilen ihalede 31.12.3009 tarih ve 3813/7447 sayılı karar ile bağımsız bölümlerin toptan satışı işinin ... Çankaya/ANKARA adresinde bulunan %50'si peşin, %50'si 10 ay vadeli olmak üzere 41.000.000.00-TL (Kırkbirmilyon) teklif eden ... İnş....A.Ş.'ne ihalesine karar verildiğini, 04.02.2010 tarih ve 1513 sayılı Başkanlık Olur'u ile satış vaadi sözleşmesinin 7. maddesine göre ... İnş....A.Ş.'nin ekli liste ile tapu ferağının verilmesi yönünde karar alınmasına dair olur alındığını, 04.02.2010 tarih ve 197/544 sayılı kararı ile tapu devirlerinin yapılmasına karar verildiğini, 08.02.2010 tarih ve 1677 sayılı yazı ile de Çankaya 2. Bölge Tapu Müdürlüğü'ne 56 adet bağımsız bölümün ... İnş....A.Ş.'nin gösterdiği gerçek ve tüzel kişiler adına tescil edilmesinin istendiğini, 18.01.2012 tarihinde söz konusu parselin işi bitirilerek geçici kabulünün yapıldığını, akabinde yapı kullanma izninin ise 27.07.2012 tarih ve 00972012 sayı ile düzenlenerek oturuma başlanıldığını, dava konusu yerin müvekkili idarenin tasarrufundan çıktığını, davalı müflis şirketin tasarrufuna konu yere ilişkin idarelerine husumetin yöneltilmesinin hatalı olduğunu beyan ederek haksız davanın usul ve esas yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Müflis ... İnş...A.Ş. vekili, ... İnş...A.Ş. hakkında Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 10.04.2014 tarih 2013/253 E. - 2014/276 K. sayılı dosyasında iflas kararı verildiğini, iflas tasfiye işlemlerinin Ankara 21. İcra-İflas Müdürlüğü'nün 2014/7 İflas sayılı dosyası üzerinden devam ettiğini, iflas kararının kesinleştiğini ve ikinci alacaklılar toplantısının yapıldığını, davacı tarafın, Ankara 21. İcra İflas Müdürlüğü'nün 2014/7 sayılı iflas dosyasına sunduğu 16.07.2014 tarihli dilekçesi ile "... Mahallesinde kain imarın 27827/1 parselde bulunan taşınmazdaki satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilime satışı yapılan A Blok 10 nolu bağımsız bölümün müvekkilim adına takyidatsız olarak tescilinin yapılması için ... Belediyesi'ne müzekkere yazılması hususunda seçilecek iflas idaresine yetki verilmesini teminen 17.07.2014 günü yapılacak ilk alacaklılar toplantısında alacaklıların onayına sunulmasını" talep ettiğini, söz konusu taleplerin 17.07.2014 tarihinde yapılan ilk alacaklılar toplantısı gündemine alınarak alacaklıların onayına sunulduğunu, alacaklılarca alınan kararlar doğrultusunda iflas idare memurları tarafından gerekli incelemelerin yapıldığını ve sonuç olarak 18.06.2015 tarihinde yapılan olağanüstü alacaklılar toplantısında "tapuya şerh edilmeyen sözleşmeler sebebiyle üçüncü şahısların taleplerinin reddi gerekir" gerekçesiyle davacının taleplerinin reddine karar verildiğini, 18.06.2015 tarihli olağanüstü alacaklılar toplantısında Ankara 21. İcra İflas Müdürlüğü'nün 2014/7 sayılı dosyasından tescil talepleri reddedilen davacı yan tarafın huzurdaki davanın açıldığını, ancak davanın usul ve esas bakımından yasaya aykırı olduğunu, davaya konu taşınmazın İİK'nun 184. maddesi gereğince masa malvarlığına dahil olduğunu, şu anda söz konusu taşınmazın diğer davalı idare adına kayıtlı olup taşınmaz tapu kaydının iflas masasına adına tescilinin sağlanması ve davacı tarafın iflas tarihinden sonra taşınmazı haksız şekilde kullanmasından kaynaklı haklarına ilişkin tüm talep ve dava haklarını saklı tuttuklarını beyan ederek davacının korunmaya değer hukuki menfaati bulunmadığından dava konusu bağımsız bölüm kayıtlarına tedbir konulması yönündeki taleplerinin, davacının tapu iptal ve tescil talebine ilişkin davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece Mahkemesi'nce "...Mahkemece yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu taşınmazın ... ili ... ilçesi ... Mahallesinde ... Cadde 20 Numaralı ... Evleri D Blok 3. Kat 10 Nolu Bağımsız bölümün dava konusu taşınmaz olduğu, taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 1.364.062,97-TL olduğunun belirlendiği görülmüştür.
Dava dilekçesine ekli olarak sunulan bila tarihli "Satış Vade Sözleşmesi" incelendiğinde, satıcı ....A.Ş. ile alıcı davacı ... arasında sözleşmenin düzenlendiği, ... Belediyesi'nin sözleşmede idare olarak anıldığı, satıcının ... bölgesi ... ada ... parselde inşa ederek satış ihalesini ... Belediyesi'nden aldığı D Blok 10 numaralı bağımsız bölümün satılmasını, tesliminin ve KDV hariç vadeli satış bedeli olan 297.029,70-TL'nin alıcı tarafından satıcıya ödenmesinin sözleşmenin konusu olarak belirlendiği, sözleşmede ödeme, teslim, tapu devir ve temliki ile diğer hususların kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Dava konusu yerin dosya arasına gelen mevcut tapu kaydı incelendiğinde, ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel A/ÜÇÜNÇÜ/(bağımsız bölüm no: 10), malikinin ise davalı ... (tam hisse) olarak kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Buna göre somut olay değerlendirildiğinde, davacı ile davalılardan müflis .... A.Ş. arasında bir örneği dava dilekçesine ekli olarak sunulan sözleşme no:17 olan bila tarihli "Satış vaadi sözleşmesi" hükümlerine göre; davaya konu taşınmazın davacıya satışına karar verildiği, satışına karar verilen taşınmazın malikinin tapuda davalı ... olduğu, sözleşmede ... Belediyesi'nin idare olarak anıldığı, taraflarca ileri sürülen deliller, iflas idaresi kayıtları Ankara 21. İcra Müdürlüğü'nün 2014/7 İflas sayılı dosyasında yer alan YMM bilirkişi ... tarafından düzenlenen 24.11.2014 tarihli bilirkişi raporu ve diğer kayıtlar, yapılan keşif ve diğer tüm delillere göre davacının sözleşme gereğince üzerine düşen edimleri yerine getirdiği ve taşınmaz satış bedelini de ödediği, ancak davalı tarafın taşınmazın tapuda devir ve teslimini davacıya yapmadığı, bu aşamada davalı ....A.Ş.'nin iflasına karar verildiği, davacının iflas idaresine başvurduğu, 18.06.2015 tarihinde yapılan olağan üstü alacaklılar toplantısında "Tapuya şerh edilmeyen sözleşmeler sebebiyle 3. şahısların taleplerinin reddi gerekir" gerekçesiyle davacının taleplerinin reddine karar verildiği, taraflar arasındaki söz konusu satış vadi sözleşmesine göre davacının davaya konu taşınmaz bedelini ödediği ve bu şekilde davacının edimlerini yerine getirdiği, taşınmazın da fiilen davacıya teslim edildiği ve bu nedenlerle sözleşme hükümlerine göre taşınmazı davalı ...'nden talep etme hakkı bulunduğu kanaatine varılmakla davanın kabulüne..." karar verilmiştir.
İstinaf yasa yoluna başvuran davalı Müflis ... İnş...A.Ş. iflas idaresi vekili istinaf dilekçesinde özetle:
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın İİK'nun 228. maddesi çerçevesinde icra mahkemesinde görülmesi gerektiğini, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, davacının davaya konu taleplerinin dinlenebilmesi için satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmiş olmasının zorunlu olduğunu, ancak ilk derece mahkemesinin bu yöndeki itirazlarını dikkate almaksızın yazılı şekilde hüküm tesis ettiğini, kanun gereğince tapulu bir taşınmazın satışının resmi biçimde yapılmadıkça geçerli olmadığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerektiğini, bu nedenle noterde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanmayacağını, tarafların buna dayanarak hak iddia edemeyeceklerini, huzurdaki davada adi yazılı satış vaadi sözleşmesine dayanıldığını, bu tür sözleşmelerin, TMK'nun 1009 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesinden yararlanılarak tapu sicillerine şerh verilmedikçe mülkiyet istemi bakımından hüküm ve sonuç meydana getirmelerinin mümkün olmadığını, yani söz konusu sözleşme tapuya şerh edilmediğinde, sözleşmeden doğan kişisel hakların güçlendirilmediğini, güçlendirilmemiş bu kişisel hakkın, sonraki malikler yanında satıcının sonradan iflası üzerine oluşturulan iflas idaresine karşı da ileri sürülmesinin, iflas idaresinin satış vaadi sözleşmesini ifaya zorlanmasının, bir başka ifadeyle sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilinin istenmesinin hukuken olanaklı olmadığını, dosyaya sundukları Yargıtay kararları ve dilekçelerinde yer alan itirazlarının incelenmediğini, davacının satış vaadi sözleşmesine göre edimlerini yerine getirip getirmediğinin öneminin bulunmadığını, davalılar arasındaki Ankara 13. Noterliği'nin ... yevmiye numarasında kayıtlı 03.02.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği Müflis ....A.Ş. adına düşen ve İİK'nun 184. maddesi gereğince iflas masasına dahil olan, davaya konu taşınmaz da dahil bütün bağımsız bölümlerin masa mal varlığına dahil edilmesi hususunda gerekli hukuki süreçlerin de yürütüldüğünü beyan ederek eksik incelemeyle ve hatalı değerlendirmelerle tesis edilen hükmün kaldırılmasını talep etmiştir.
İstinaf yasa yoluna başvuran davalı ...vekili istinaf dilekçesinde özetle:
Dava konusu yerin müvekkili idarenin tasarrufundan çıktığını, davalı müflis şirketin tasarrufuna konu yere ilişkin idareye husumetin yöneltilmesi ve müvekkili idarenin hasım mevkiine alınarak hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, davaya konu bağımsız bölümün yüklenici hissesine düşen bağımsız bölüm olup fiziki ilerleme karşılığında encümen kararı ile devrin gerçekleştiğini, kaldı ki müflis ...'ın işi tamamlayamadan kayyum atandığını ve hakkında iflas kararı verildiğini beyan ederek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ,
HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE:
Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına, HMK m. 355/1 gereği incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, re'sen gözetilmesi gereken, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılmasına; İİK m 228 koşullarının oluşmadığının anlaşılmış bulunmasına göre davalılar vekillerinin istinaf itirazları yerinde görülmediğinden HMK m. 353/1,b,1 gereğince istinaf başvurularının esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM :
Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1-Ankara 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/542 E., 2020/661 K. sayılı dava dosyasında verdiği 18.11.2020 tarihli kararına yönelik davalılar vekillerinin İSTİNAF BAŞVURUSUNUN AYRI AYRI ESASTAN REDDİNE.
2-Davalı ... Başkanlğı'ndan alınması gereken harç peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına; alınması gereken 93.179,14-TL istinaf karar harcından, peşin alınan 23.295,00-TL harcın düşümü ile kalan 69.884,14-TL harcın davalı Müflis ... İnş...A.Ş. iflas idaresinden alınıp Hazine'ye gelir kaydına.
3-Davalılar tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin üzerlerinde bırakılmasına, kullanılmayan avansın karar kesinleştiğinde gideri içerisinden karşılanarak ilgilisine iadesine.
4-HMK m. 359/4 gereğince kararın taraflara resen tebliğine; tebliğ, harç tahsil müzekkeresi yazılması ve gider avansı iadesi işlemlerinin Dairemiz tarafından yapılmasına.
27.04.2022 tarihinde, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda,HMK m. 361 gereğince tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde, kararı veren bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine yahut temyiz edenin bulunduğu yer bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine veya ilk derece mahkemesine verilebilecek bir dilekçe ile Yargıtay nezdinde TEMYİZ YOLU AÇIK olmak üzere, OYBİRLİĞİYLE karar verildi.
GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 12.05.2022
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...