T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 27. HUKUK DAİRESİ
Esas No: 2020/809 - Karar No:2022/301
T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
27. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/809
KARAR NO: 2022/301
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
BAŞKAN:
ÜYE:
ÜYE:
KATİP:
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: ANKARA 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 11/12/2019
NUMARASI: 2018/736 E-2019/903 K
DAVACI:
VEKİLİ:
DAVALI:
VEKİLLERİ:
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
(Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 17.03.2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 17.03.2022
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davada mahkemece davanın kabulüne dair verilen karara karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili özetle; taraflar arasında akdedilen 01.02.1995 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve iş yeri karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkilinin inşaata başlayarak eksiksiz tamamladığını, 20.09.2001 tarihinde geçici kabulün yapıldığını, 24.09.2001 tarihli ek protokolde yapılmış olan imalat türü değişikliklerin tarafların onayı ile aynen kabul edildiğinin belirtildiğini, 20.12.2005 tarihinde iskan ruhsatı alındığını, 01.06.2009 tarihinde müvekkiline isabet eden bir kısım bağımsız bölümlerin şirket yetkilisinin oğluna devredildiğini, müvekkilinin 27.09.2002 tarihinde ve bilahare farklı zamanlarda birden çok kez bağımsız bölümlerin devrini talep ettiğini, davalının 19.12.2016 tarihli ihtarında belirttiği eksikliklerin giderilmesini talep ettiğini, müvekkilinin 28.01.2014 tarihinde sicilden terkin edildiğini, bilahare 17.09.2014 tarihli kararla ihya edildiğini, davalının teslimde ihtirazi kayıtta bulunmadığını, teslimde ayıbı gören kişinin ihtirazi kayıt ileri sürmemekle yükleniciyi ibra etmiş sayılacağını öne sürerek sözleşme gereğince müvekkiline isabet eden 16053 ada 2 parselde bulunan bağımsız bölüm numaraları yazılı 23 adet iş yerine ait tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili özetle; iskan ruhsatının 20.12.2005 tarihinde alındığını, 10 yıllık zamanaşımı süresinde açılmayan davanın reddi gerektiğini, genel kurulda yükleniciye ait olan iş yerlerinin şartların yerine getirilmesi halinde devredilmesine karar verildiğini, 20.09.2001 tarihli geçici kabul tutanağında eksikliklerin belirlendiğini, 2001/2 D.iş sayılı dosyada inşaatın halen %80 oranında tamamlandığı ile sözleşme ve teknik şartnameye uygun olmadığının ve zemin etüdünün yapılıp yapılmadığının bilinmediğinin belirlendiğini, davacı şirketin 1990 yılından itibaren genel kurullarını yapamadığını, terkin edildiğini, bilahare 17.09.2014 tarihli kararla ihya edildiğini, yükleniciye ait olan iş yerlerinin kendi kullanımında olduğunu, bu yerlerden kira geliri elde ettiğini, davacının ağır kusurlu olduğunu, delil tespitinde inşaatın sözleşme ve teknik şartnameye uygun olmadığının belirlendiğini, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın zamanaşımı süresinin 20 yıl olduğunu, tapuların devredilmemesinde müvekkilinin kusurlu olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesince; "...Taraflar arasında tanzim edilen sözleşme ve ekleri, iskan ruhsatları, tapu kayıtları, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre davacı yüklenicinin sözleşme kapsamında davalıya ait taşınmaz üzerinde proje, ruhsat, fen ve sanat kurallarına uygun iş yerlerini inşaa ederek geçici kabullerinin yapılarak davalıya teslim edildiği, iskan ruhsatlarının alındığı, bu hali ile davacının hukuki ve fiili yükümlülüklerini yerine getirerek sözleşme kapsamında kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapularının devrini talep etme hakkının doğduğu, her ne kadar davalı eksik ve ayıplı işler bulunduğunu iddia etmiş ise de gerek kabul aşamasında herhangi bir itirazi kayıt koymadığı gerekse de sonraki süreçte bu hususta davacıya herhangi bir ihtarname göndermediği, ayrıca iskan ruhsatının alınabilmesi için binanın ruhsat, proje, fen ve sanat kurallarına uygun inşaa edilip tamamlanmış olması gerektiği ve iskan ruhsatının alındığı dikkate alındığında davalının bu itirazının yerinde olmadığı anlaşıldığından davanın kabulüne, dava konusu taşınmazların davalı adına olan tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar vermek gerekmiştir. Her ne kadar davalı zaman aşımı itirazında bulunmuş ise de dava sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil davası olup 10 yıllık zaman aşımına tabi olduğu, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında belirtildiği üzere satış vaadi sözleşmesine istinaden taşınmaz alıcının (olayımızda davacının) zilliyetliğinde ise zaman aşımı süresinin işlemeyeceği bu nedenle davalının zaman aşımı itirazının reddi gerekmiştir. Ayrıca dava konusu bağımsız bölümlerden dolayı dava dışı OSB'ye borcun bulunduğu, bunun ödenmesi gerektiği belirtilmiş ise de OSB'nin cevabi yazılarında belirtildiği üzere söz konusu borç aidat borcu olup malikten ve kullanandan talep edilebileceği, devre engel olmadığı, davacı dava konusu taşınmazları fiilen kullandığından sorumluluğunun da onda olduğu, sözleşme kapsamında ödenmesi gereken bir bedel ve devir için ödenmesi şart olmadığı..." gerekçesiyle "...Davanın kabulüne dava konusu ... ili ... ilçesi Macun-1 Mahallesi ... ada ... nolu parsel üzerinde kain 15, 17, 18, 19, 20, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 53, 54, 55, 68, 69, 70, 71, 73, 74, 76, 77, 79 nolu bağımsız bölümlerin davalı ... İşletme Endüstriyel Yatırımlar ve İnşaat Anonim Şirketi adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı Tasfiye Halinde ... Turizm İnşaat Sanayi İthalat İhracat ve Ticaret A.Ş.adına TAPUYA TESCİLİNE..." karar vermiştir.
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; inşaatta yaşanan çökmeler nedeniyle performans raporu alındığı, zemin etüdü yapıldığı, karot numuneleri üzerinde yapılan incelemelerde çimento yoğunluğunun 18-19 olması gerekirken 3-4 yoğunlukta olduğunun belirlendiği, yapının göçme performans düzeyinde olduğu, gizli ayıplı inşa edildiği, iş
sahibinin sözleşmeden dönme hakkının doğduğu, bilirkişilerin mahalline gitmeden rapor düzenledikleri, müvekkilinin 05.11.2019 tarihli ihtarname ile gizli ayıbı bildirerek derhal giderilmesini talep ettiği, aksi halde sözleşmeden rücu edileceğinin bildirildiği, çökmelerin yer yer 10 cm ye ulaştığı, binanın yıkılma riski altında olduğu, yükleniciye verilen tapuların avans niteliğinde bulunduğu, davanın 10 yıllık zamanaşımı süresinde açılmadığı, müvekkilinin her genel kurulda yükleniciye ait iş yerlerinin devrine karar verdiği, yüklenicinin kendi kusuru ve eksiklikleri nedeniyle tapuları devralamadığı, dava açmakta hukuki yararı bulunmadığı, karot örnekleri ve laboratuvar sonuçları ile ortaya çıkan çimento kusurlarının gizli ayıp teşkil edip etmediğinin değerlendirilmesi gerektiği nedenleriyle kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talepli olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karara karşı davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HMK) 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici özen ve sadak borcu gereği, binayı taraflar arasındaki sözleşme ile İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine, projesine, fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapmak ve teslim etmekle yükümlüdür ( 818 s.BK md 356; TBK md 471).
Somut olayda davacı yüklenici, davalı arsa sahibi olup, iş yeri yapımına ilişkin 01.02.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini akdettikleri çekişmesizdir. Sözleşmede bağımsız bölümlerin paylaşım oranlarının belirlendiği, 20.09.2001 tarihinde geçici kabulün yapıldığı, yapı kullanma izin belgesinin 20.12.2005 tarihinde alındığı, sözleşme gereğince davacı yükleniciye isabet eden bir kısım bağımsız bölümlere ait tapuların devredildiği, diğer bağımsız bölümlerin ise davacının kullanımında olduğu, mahkemece oluşturulan bilirkişi heyeti tarafından davacı yüklenicinin edimlerini ifa ettiğinin rapor edildiği, ancak davalı tarafça bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde binada çökme ve esnemeler meydana geldiği iddia edilerek ekinde performans hesap raporları ile alınan karot numunelerine ilişkin laboratuvar sonuçlarının sunulduğu, yine istinaf aşamasında sunulan belgelerden Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün sözleşmeye konu parselde bulunan bina hakkında 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun hükümlerine göre riskli yapı belirtmesi konulduğu belirtilerek belediyeden yıkım ve yeniden yapım işlemlerinde Kanun'da belirtilen muafiyetlerin sağlanması ve yıkım için önlemlerin alınmasının istendiği, binanın yıktırılarak alandan kaldırılmasının istendiği anlaşılmaktadır.
Yüklenici inşaatı sözleşme ve projesi ile mevzuata, fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşa etmekle yükümlüdür. Davalının yargılama aşamasındaki iddia ve beyanları itibariyle davacı tarafından inşa edilen binanın sözleşme tarihi ve inşaatın yapıldığı tarihler dikkate alındığında deprem yönetmeliği ve ilgili mevzuat kapsamında kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve ilgili düzenlemeler ile fen ve sanat kurallarına uygun inşa edilip edilmediğinin belirlenmesi gerekir. Davalı tarafça yargılama aşamasında yapılan imalatta tekniğe aykırı iş ve işlemlerin bulunduğu ve binanın göçme performansı düzeyinde olduğunun iddia edildiği, ancak mahkemece bu hususta bir değerlendirme yapılmaksızın yapı kullanma izin belgesi alınmış olmasının inşaatın sözleşme ve projesine uygun inşa edilmiş olduğunu gösterdiği gerekçesiyle hatalı değerlendirme ve eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, mahkeme kararının HMK 353/1-a.6 madde gereğince kaldırılmasına, açıklandığı biçimde yeniden yargılama yapılmak üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-) Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne,
2-)Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 11.12.2019 gün ve 2018/736 E., 2019/903 K. sayılı kararının HMK 353/1-a.6 madde gereğince kaldırılmasına,
3-)Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine,
4-)Davalı tarafça yatırılan 29.836,24 TL peşin istinaf karar harcının istek halinde davalıya iadesine,
5-)Davalı tarafça ödenen istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek kararda dikkate alınmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK 353/1-a madde gereğince KESİN olarak 17.03.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Başkan...
Üye...
Üye...
Katip...