T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 27. HUKUK DAİRESİ
Esas No: 2023/498 - Karar No:2025/529
T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
27. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2023/498
KARAR NO : 2025/529
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
BAŞKAN : ... (...)
ÜYE : ... (...)
ÜYE : ... (...)
KATİP : ... (...)
ASIL DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil
(Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARŞI DAVA KONUSU : Tespit
(Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ : 08.05.2025
KARAR YAZIM TARİHİ : 08.05.2025
Asıl davada davacı vekilince davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescili, karşı davacı vekilince karşı davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tespit davalarında mahkemece verilen karara karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili özetle; taraflar arasında, ... parsel üzerinde inşaat yapımı için Kat Karşılığı Şeklinde Satış Vaadi İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye ek olarak 20.10.1999, 17.09.2001, 20.02.2004 ve 26.07.2006 tarihli sözleşmeye ek protokol imzalandığını, taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesine göre toplam kapalı alan inşaatın %51 hissesi kooperatife %49 hissesini yükleniciye isabet edeceğinin kararlaştırıldığını, imzalanan sözleşmelere göre müvekkili firma tarafından taahhüt edilen işlerin tamamının bitirildiğini ve 2004 yılında sitenin iskanı açıldığını, ana sözleşmede yer almayan ancak taraflar arasında imzalanan 27.06.2006 tarihli sözleşme ile yapımına karar verilen F blokunda bitirilip teslim edildiğini ancak başlangıçta müvekkile arsa sahibi kooperatif tarafından verilen vekaletnamelerin iptal edilmesi ve daha sonra yeni vekaletname verilmemesi nedeniyle F bloğa ilişkin olarak proje tadilatı ve kat irtifakı kurulamadığından iskan ruhsatı da alınamadığını, iskan ruhsatının alınmaması nedeniyle inşaatın eksiksiz olarak bitirilmesine rağmen yükleniciye isabet eden dairelerin satış yetkisinin verilmemesinin Medeni Kanunun 2. maddesine aykırı olduğunu, müvekkile isabet eden B bloktaki 1,9,13 ve 42 no'lu daireler ile F blokta isabet eden 1,2,3 ve 6 no'lu daireler olmak üzere toplam 8 adet dairenin tapudan ferağının verilmediğini, sözleşmeye göre davalı kooperatifin iskan ruhsatının alınması için ancak 2.08 bağımsız bölümün ferağı yetkisini elinde tutabileceğini ancak haksız ve sözleşmeye aykırı olarak 8 bağımsız bölümün satış yetkisini elinde tuttuğunu, yaptırılan tespit sonucu düzenlenen raporda sitede tüm bloklarda oturulduğu ve imalat eksikliklerinin iskan almaya engel teşkil etmediğinin belirtildiğini beyan ederek ... parselde kayıtlı B blok 1,9 ve 13 numaralı dairelerin davalı kooperatif adına tapu kayıtlarının iptal edilerek şirket adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında tek parselde A, B, C, D ve E blokdan ibaret inşaatta A ve B bloklar yükleniciye, C, D ve E blokların kooperatife özgülendiğini, sözleşme hükümlerine göre yapılacak olan toplam kapalı inşaatın %51 hissesinin kooperatifin, %49 hissesinin de yüklenicinin olacağı, yüklenicinin kooperatife ait bağımsız bölümlerin iskan alınmış bir vaziyette teslim edeceğini kararlaştırıldığını, davacı yüklenicinin iskan ruhsatını almadığını, davacı yüklenicinin işbu davanın konusu olan B blok 1,9 ve 13 no'lu bağımsız bölümleri haricen 3. kişilere sattığını, taşınmazı satın alan 3. kişilerce müvekkili kooperatife karşı açılan tapu iptal ve tescil davalarının reddedilerek müvekkili lehine sonuçlandığını ve kesinleştiğini, davacı yüklenicinin davaya konu edilen B blok 13 no'lu dairenin kooperatif adına alınan tapu kaydının bu defa da iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesi istemli açılan davanın yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle davanın reddine karar verildiğini ayrıca yüklenicinin E blokun geç teslimi dolayısıyla müvekkili tarafından açılan tazminat davasında gecikme tazminatına mahkum edildiğini, davacı yüklenicinin belediyeye olan kanal katılım payı borcu ve muhtelif vergi borçları nedeniyle kooperatifin bütün daire tapuları üzerine şerh konulduğunu, üyelerin daire satışlarının uzun süre engellendiğini, bahse konu borçları müvekkili yapılandırarak yüklenici namına ödediğini, kooperatif genel kurulunda alınan kararla B blok 42 no'lu daire satılarak yüklenicinin borcuna mahsup edildiğini, taraflar arasında 26.07.2006 tarihinde F blok için "Ek Paylaşım Protokolü" yapılarak anılan blokta bulunan daireler için ayrı bir paylaşım planı ve yüklenicinin müvekkili kooperatife 62.000,00 USD vermesi kararlaştırılmışsa da, protokol noterde resen düzenleme şeklinde yapılmadığından geçersiz olup müvekkilinin protokol ile bağlı olmadığını, davacı yüklenicinin işbu dava açılana kadar tüm bloklar için iskan ruhsatı alamamasının, F blok için ise proje tadilatı yaparak kat irtifakı kuramamasının nedeninin müvekkilinin vekaletname vermemesi ya da iptal etmesi değil, paylaşımda kendisine bırakılan A ve B bloklarda fazla inşaat yapması, müvekkile ait C,D ve E bloklarında imara aykırılıklar bulunması, F blokun ise 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine aykırı olarak yapı ruhsatı alınmadan kaçak olarak inşa edilmesinden kaynaklandığını, müvekkilinin elinde ferağ vermediği dört adet bağımsız bölüm bulunduğunu, müvekkilinin davacıya su borcu bulunmadığını, yapı kayıt belgesinin iskan ruhsatı olmadığını geçici bir belge olduğunu bildirerek davanın reddi gerektiğini savunmuş, karşı davasında ise fiilen yerinde yapılan kapalı inşaat alanının sözleşmede belirtilen hisse oranlarına göre paylaşılmasını teminen, inşaatta kullanılan toplam kapalı alanının belirlenerek müvekkile düşen kısmın ve buna bağlı olarak müvekkilinin davacı yükleniciden talep edebilecek kapalı inşaat alanının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince; davanın Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, karşı dava ise tespit istemine ilişkin olduğu, Ankara 41. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/249 Esas, 2022/231 Karar sayılı ve 22.06.2022 tarihli görevsizlik kararı üzerine dava dosyasının mahkemeye tevzi edildiği, görevsiz mahkemede yapılan usuli işlemlerin (bilirkişi raporları da) benimsenerek yargılamaya devam edildiği, tarafların kabulünde olan Ankara 6. Noterliği'nin 03.06.1998 tarih ve 019809 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" örneğinin incelenmesinde; arsa sahibi kooperatif ile yüklenici davacı arasında akdedildiği, ... parsel üzerinde yapılacak inşaat ile ilgili olarak davalı tarafından konut yapılmak üzere bağımsız bölümlerin iskanı alınmış bir vaziyette tesliminin taahhüt edildiği, sözleşme hükümlerinde inşaatların süresi ve gecikme cezaları, yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin verilmesi, yüklenicinin görev ve sorumluluklarının düzenlendiği, Çankaya Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'nün 03.02.2020 tarihli cevabi yazı ekindeki tapu kaydı örneğinden ... Parsel B blok 1,9,13 no'lu bağımsız bölümlerin davalı Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu, Ankara 1. Tüketici Mahkemesi'nin 2008/251 Esas, 2011/1095 Karar sayılı dava dosyasının UYAP sistemi üzerinden gönderilen belge örneklerinin incelenmesinde; davacının ... davalıların ... AŞ. ve SS ... Konut Yapı Kooperatifi, davanın B blok 9 no'lu bağımsız bölümü davalı şirketten satın aldığı iddiasına dayalı tapu iptal ve tescili istemine ilişkin olup Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2007/274 Esas Sayılı dosyasında arsa sahibinin gecikme tazminatından doğan alacaklarının davacı tarafından ödenmeyeceği bildirildiği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın 05.07.2012 tarihinde kesinleştiği, Ankara 1. Tüketici Mahkemesi'nin 2008/420 Esas, 2011/101 Karar sayılı dava dosyasının UYAP sistemi üzerinden gönderilen belge örneklerinin incelenmesinde; davacının ..., davalıların ... AŞ. Ve Tasfiye Halinde SS ... Konut Yapı Kooperatifi, davanın B blok 3. kat 13 no'lu bağımsız bölümü davalı şirketten satın aldığı iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil, kabul edilmemesi halinde satış sözleşmesine yapılan ek sözleşmede kararlaştırılan (tapunun verilmemesi halinde) 500.000,00 TL'nin tahsili istemine ilişkin olup davalı yüklenicinin belirtilen tarihte bağımsız bölümün tapusunu alıcıya devretmediği, taraflar arasındaki sözleşmede feshedilmediğinden davacının sözleşmeyle kararlaştırılan cezayı isteyebileceği gerekçesiyle davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının reddine, davalı ... AŞ. aleyhine açılan alacak davasının kabulüne dair verilen 25.02.2011 tarihli kararın derecattan geçerek 18.04.2012 tarihinde kesinleştiği, Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/110 Esas, 2016/431 Karar sayılı dava dosyasının UYAP sistemi üzerinden gönderilen belge örneklerinin incelenmesinde; davacı ... AŞ., davalının Konut Yapı Kooperatifi, davanın B blok 13 no'lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adlarına tescilinin talep edildiği, mahkemece F bloktaki yasal eksikliklerin tamamlanmadığı, iskana hazır hale getirilmediği gözetildiğinde davacıya ait olacak 8 bağımsız bölümden davaya konu 13 no'lu bağımsız bölümün satış yetkisinin ve tapu iptali ile adına tescilini isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen 20.09.2016 tarihli kararın derecattan geçerek 10.09.2018 tarihinde kesinleştiği, mahallinde uzman bilirkişiler refakatinde keşif yapıldığı, keşif sonrası düzenlenen 28.05.2021 tarihli bilirkişi raporunda; asıl davada davalı-karşı davacı kooperatifin dava konusu B blok 1,9 ve 13 no'lu bağımsız bölümleri davacı-karşı davalı yükleniciye devir yükümü bulunup bulunmadığının takdirinin mahkemeye ait olduğu, karşı dava yönünden de davacı yükleniciye ait toplam inşaat alanının 19.404,10 m2 olması gerekirken 21.307,40 m2 olduğu, davalı kooperatife ait toplam inşaat alanının 20.196,16 m2 olması gerekirken 18.292,80 m2 olduğu, davacı yüklenici tarafından kullanılan fazla inşaat alanı ile yeni bağımsız bölümler oluşturulmadığı, yükleniciye ait mevcut dairelerin kullanım alanlarına katılan alanlar olduğunun beyan edildiği, HMK'nın 105. maddesinde "Eda davası yoluyla mahkemeden, davalının, bir şeyi vermeye veya yapmaya yahut yapmamaya mahkum edilmesi talep edilir", 106. maddesinde "(1)Tespit davası yoluyla, mahkemeden bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir. (2)Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır."3)Maddi vakalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz." hükmüne yer verildiği, madde hükmünde de belirtildiği üzere tespit davasında sadece tespit hükmünün verilebileceği, davacının hukuki ilişkilerinin derhal tespitinde hukuki yararın varlığı için öncelikle davacının bir hakkı veya hukuki durumu güncel halihazır ve ciddi bir tehditle karşı karşıya olması gerektiği, davacının dava hakkına sahip olması dava açabilmesi için yeterli olmayıp davacının dava açmakta hukuki bir yararının bulunması gerektiği, hukuki yararın, dava açıldığı anda var olması gerektiği, davanın ortaya çıkacak tehlikeyi bertaraf edecek nitelikte olması gerektiği, bir kimsenin hakkına ulaşmak için mahkeme kararının o an için gerekli olması durumunda hukuki yararın olduğundan söz edilebileceği, mahkeme kararına ihtiyaç yoksa hukuki yarardan söz edilemeyeceği (Pekcanıtez, H./Atalay, O./Özekes Medeni Usul Hukuku, Ankara 2011, s.297),HMK'nın 114. maddesinde dava şartları tahdidi olarak sayıldığı, anılan maddenin 1.h bendinde davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması, aynı yasanın 115/2. maddesinde ise dava şartı noksanlığı halinde davanın usulden reddolunacağının hükme bağlandığı, toplanan deliller, mahalinde keşif ve bilirkişi raporuna göre; asıl davada davacı taraflar arasında imzalanan "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" uyarınca adına isabet eden B blok 1,9 ve 13 no'lu bağımsız bölümlerin kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini, karşı davada ise kooperatifin yükleniciden talep edebileceği kapalı inşaat alanının tespiti talep edilmiş olmakla asıl dava yönünden; yukarıda incelenen Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/110 Esas, 2016/431 Karar sayılı ilamı ve istinaf karar ilamında belirlendiği üzere taraflar arasında akdedilen sözleşme ve ek protokoller neticesi inşaatın bitirilip teslim edilmesi için sürenin inşaat ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olduğu, iskan alındığında yükleniciye ait bağımsız bölümlerin %2 sinin satış yetkisinin verileceği vaziyet planında A ve B blok olarak gösterilen 2 bloğun yükleniciye, C,D ve E olarak gösterilen 3 bloğun kooperatife ait olacağı, yükleniciye ait üç adet dairenin satış yetkisinin iskan alınıncaya kadar verilmeyeceği A, B, F bloklar için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgelerinin alındığı, C, D ve E bloklar yönünden iki adet kapalı otopark binasının yapı kayıt belgesinin bulunmadığı, yapı kayıt belgelerinin alınmasının sözleşme gereği iskanın alınması kapsamında değerlendirilemeyeceği, F bloğun kaçak olduğu değerlendirildiğinde yüklenicinin edimini süresinde ve projeye uygun yerine getirmediği anlaşılmakla tapu iptal ve tescil talep edilemeyeceğinden davanın reddine, karşı davadaki talebin maddi vakaya ilişkin olup eda davası belirtilmediği gibi derhal tespit edilmesi gereken bir durumunda halihazırda bulunmadığı, davalının tespit davası açmasında hukuki yarar bulunmadığından davanın HMK. 114/1.h ve 115/2 maddeleri uyarınca usulden reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın reddine, karşı davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle HMK 114/1.h ve HMK 115/2 maddeleri uyarınca usulden reddine, karar verilmiştir.
Davacı-karşı davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; başlangıçta müvekkile arsa sahibi kooperatif tarafından verilen vekaletnamelerin iptal edilmesi ve daha sonra yeni vekaletname de verilmemesi nedeniyle F bloğa ilişkin olarak proje tadilatı ve kat irtifakı kurulamadığı ve iskan alınamadığı, bununla birlikte 2018 yılında İmar Yasasında yapılan değişiklikle proje dışı inşaatlar için getirilen imar barışından yararlanılarak bütün blokların iskan raporu yerine geçen “Yapı İzin Belgesi” alındığı, taraflar arasında imzalanan sözleşmelere göre müvekkil firma tarafından taahhüt edilen işlerin tamamının bitirildiği ve 2004 yılında sitenin iskâna açıldığı, sitede ailelerin oturduğu, sözleşme ve eki protokollere göre kooperatif iskan şartına bağlı yükleniciye ait üç dairenin satış yetkisini elinde tutması gerekirken B blokta 1-9-13-42, F blokta 1-2-3-6 nolu daireler olmak üzere 8 dairenin satış yetkisini elinde tuttuğu, görevsizlik kararı verilen Ankara 41. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/196 Esas sayılı dosyasında, deliller toplanıp mahallinde keşif yapılarak bilirkişilerden 28.05.2021 günlü rapor alındığı, bu raporda bilirkişilerin ek sözleşmeleri raporlarında belirtmelerine rağmen değerlendirmeye almadıkları, o nedenle de tarafların paylaşım oranlarını inşaat alanları yönünden dikkate alarak 1903.30 m2 yüklenicinin fazla inşaat alanı kullandığını ve bunun bedelinin de 2.162.420,00 TL olduğunu bildirdikleri, raporda 17.09.2001 ve 20.02.2004 günlü ek protokollerde inşaat alanı ile ilgili taraf uzlaşmalarını ve bu fazlalık için kooperatife verilen B bloktaki 4 daireyi, C-D-E bloklarda yapılan iyileştirmeleri ve kapalı garajları raporda özetlemekle birlikte değerlendirmeye almadıkları, ayrıca inşaat alanını hesabında F bloktaki inşaat alanı hesaba dahil edilirken, daire paylaşımında tarafların alması gereken daire paylaşımında F bloktaki dairelerin hesaba katılmadığı, buna yönelik itiraz dilekçesi sunmalarına rağmen itiraz ve açıklamalarının Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesince de dikkate alınmadığı, fiilen kooperatif yedinde sözleşme ve ek protokollere göre 126 daire, olması gerekirken şu anda B bloktan 1-9-13 -42, F blokta 1-2-3-6 nolu daireler olmak üzere (126+8=) 134 daire bulunduğu, böylece kooperatifin (134-126=) 8 daireyi uhdesinde tuttuğu, bunun üçünü iskan için tuttuğu kabul edilse bile beş daireyi sözleşme ve ek protokollere aykırı olarak tuttuğu, dava konusu yapılanların da bu beş daireden üçü olduğu, mahkeme kararında, tarafların iddia ve savunmaları özetlenip Ankara 14. Asliye Hukuk mahkemesinin 2013/110 Esas, 2016/431 Karar sayılı kararına, bilirkişi raporuna atıf yapıldığı, F blokun kaçak olduğu, yapı kayıt belgesinin iskan raporu olarak değerlendirilemeyeceği, yüklenicinin edimini süresinde projesine uygun ifa etmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, öncelikle; mahkeme rapora itirazları konusunda bilirkişilerden ek rapor almadan karar verildiği, kararda da itirazlarının karşılanmadığı, bunun HMK’nın 297. maddesine aykırı olduğu, bu bağlamda mahkemece taraflar arasındaki 20.10.1999, 17.09.2001, 20.02.2004 ve 26.07.2006 tarihli ek sözleşmeler dikkate alınıp değerlendirilmediği, bu ek sözleşmeler dikkate alınmış olsaydı; karar gerekçesinde “yüklenicinin edimini süresinde projesine uygun ifa etmediği” cümlesinin gerekçe olarak gösterilmeyeceği, bu ek sözleşmelere neden itibar edilmediğinin de kararda açıklanmadığı, sözleşmelerle projede fiili değişiklik yapıldığı ve projesine aykırı imalatın tarafların ortak iradesi ile yapıldığı, bu itibarla projesine aykırı imalatın her iki tarafın ortak sorumluluğunda olduğu, hal böyleyken projesine aykırı imalattan sadece yüklenici davacının sorumlu olduğunun kabulünün taraflar arasında sözleşmeye ve TMK’nın 2. maddesine aykırı olduğu, zira davalı arsa maliki kooperatifin, onaylı projeye aykırı imalata önce yazılı protokol ile onay verip, sonra da imalatın projeye aykırılık iddiası ile yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölüm tapularını vermekten imtina etmesinin hakkaniyete ve iyiniyet kurallarına aykırı olduğu, hukuk düzenince korunmayacağı, bu itibarla projeye aykırı imalatın, fiili durum tarafların ortak irade ve kararları ile gerçekleştiğinden davanın reddine gerekçe olamayacağı, kaldı ki fiili durumun projelendirilerek imara uygun hale getirilmesinin mevzuat yönünden de mümkün bulunduğu, bu nedenle de davacı yüklenicinin onaylı projede tadilat için fiili duruma uygun proje tadilatı yaptırdığı, ancak davalı kooperatifin davacıyı imar işlerini takip yetkili vekaletten 28.07.2008 tarihinde azlettiği için tadilat projesinin resmileştirilemediği, itiraz ettikleri bilirkişi raporunda da belirtildiği gibi A-B-C-D-E ve F bloklar tamamlanıp fiilen iskân edildiği, farklı bir ifade ile inşaat tamamlandığı, bu bağlamda A-B-F blokların yapı kayıt belgelerinin alındığı, C-D-E blokların davalı kooperatifin olduğu için kooperatifin başvurusu ile yapı kayıt belgesi alınabileceği, bu itibarla inşaatta eksiklik bulunmadığı, karar yerinde yapı kayıt belgesinin iskan raporu olarak değerlendirilemeyeceğinin belirtildiği, lakin yapı kayıt belgesinin iskân raporunun sağladığı hakları bahşettiğinin göz ardı edilmemesi gerektiği, zira yapı kayıt belgesinin yapının mevcut halini koruduğu, yapının yıkılıp yeniden inşası halinde müktesep hak sağlamadığının doğru olduğu, iskân raporlu yapıların da yıkılıp yeniden inşası halinde de yeni yapının mevcut imar mevzuatına uygun yapılması gerektiğinden, önceki iskân raporunun da müktesep hak vermeyeceği, her iki halde de yeni yapının hali hazırdaki imar mevzuatına uygun yapılması zorunlu olduğu, bu itibarla yapı ruhsatının müktesep hak vermediğinin davanın reddine gerekçe olamayacağı, iskân raporunun alınmamış olmasının da davanın reddine gerekçe olamayacağı, zira sözleşmeye göre iskân raporu alınmadığı sürece kooperatif yükleniciye ait olan üç bağımsız bölümün tapusunu uhdesinde tutmasının taraflar arasındaki sözleşme gereği olduğu, bu hususun mahkemece de itibar edilen 28.05.2021 tarihli bilirkişi raporunda belirtilerek, dava konusu üç dairenin tapusunun yükleniciye devrinin mahkemenin taktirine bırakıldığı, bilirkişi raporunda da belirtildiği gibi şu anda davalı kooperatif uhdesinde yükleniciye ait B bloktan 1-9-13-42, F blokta 1-2-3-6 nolu daireler olmak üzere sekiz daire bulunduğu, dava konusu B bloktan 1-9-13 nolu olan üç dairenin tapusu alınsa bile davalı kooperatifte yükleniciye ait B blokta 42, F blokta 1-2-3-6 olmak üzere 5 dairenin iskan raporu güvencesi olarak davalı uhdesinde kaldığı, sözleşmelere göre davalı kooperatif iskân raporu güvencesi olarak üç dairenin mülkiyetini uhdesinde tutması gerekirken, sekiz dairenin mülkiyetini uhdesinde tuttuğu, dava konusunun da bu sekiz daireden üçünün tapusunun verilmesi olduğu, beş dairenin davalı kooperatifte iskân raporu güvencesi olarak kalacağı, hal böyleyken bütün bunların göz ardı edilerek davanın reddine karar verilmesinin hukuka ve taraflar arasındaki sözleşmelere aykırı olduğu, mahkeme kararında bilirkişi raporundan yapılan imalat metrajı ile ilgili bölümün alındığı ve davacı yüklenicinin sözleşmeye aykırı 1.903.30 m2 fazla inşat alanı kazandığının belirtildiği, bu kabulün hatalı olduğu, fazla metraj konusunun taraflar arasında görüşülüp 17.09.2001, 20.02.2004 ve 26.07.2006 tarihli ek sözleşmelerin konusunu oluşturduğu bu fazla metraj karşılığı C-D-E bloklarda proje ve sözleşme dışı imalat ve bu bloklara özel kapalı garaj yapıldığı, B bloktan yükleniciye ait dört dairenin kooperatife verildiği, böylece bu konuda tarafların uzlaştığı, bu itibarla bu fazla metraj konusunun davanın reddine gerekçe yapılamayacağı, Tüketici Mahkemesi kararlarının bu davaya emsal olamayacağı, gerekçede Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/110 Esas, 2016/431 Karar sayılı kararına atıf yapıldığı, bu kararın gerekçesinde “ Yapılan keşif sonucunda hazırlanan raporlardan son alınan bilirkişi raporundaki gerekçeler göz önüne alınarak F bloktaki yasal eksikliklerin tamamlanmadığı bu nedenle binaların tamamlanmayıp iskana hazır hale getirilmediği göz önüne alındığında, davacıya ait olacak 8 bağımsız bölümden davaya konu B Blok 13 numaralı bağımsız bölümün satış yetkisinin ve tapu iptali ile kendi adına tescilini isteyemeyeceği anlaşıldığından yerinde görülmeyen davanın reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.” denildiği, bu gerekçeden de anlaşılacağı üzere F bloktaki yasal eksikliklerin olması nedeniyle davanın reddine karar verildiği, dosyadaki 28.05.2021 tarihli bilirkişi raporunda F blokun tamamlanıp iskan edildiğinin belirtildiği, yapı kayıt belgesi de alındığı, bu itibarla anılan mahkeme kararının gerekçesinin ortadan kalktığı, bu nedenle anılan mahkeme kararının işbu davanın reddine gerekçe olamayacağı, ayrıca anılan mahkeme kararında da davalı kooperatif uhdesinde sekiz daire olduğunun belirtildiği, davaya konu üç dairenin tapusunun davacıya devri ile davalı kooperatifte beş daire iskan raporu güvencesi olarak kaldığı, taraflar arasındaki ana sözleşme, onun eki olan 20.10.1999, 17.09.2001, 20.02.2004 ve 26.07.2006 tarihli ek sözleşmelerin halen yürürlükte olduğu, bu konuda bir itilaf da bulunmadığı, sözleşmelere göre davalı kooperatifin iskan raporu şartına bağlı olarak uhdesinde üç daire tutması gerekirken sekiz daireyi uhdesinde tuttuğunun bilirkişi raporları ile sübuta erdiğinden dava konusu üç dairenin tapusunun devri talebinin reddine dair mahkeme kararının sözleşmelere ve hukuka aykırı olduğu belirtilerek kararın kaldırılmasına karar verilmesi talep edilmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunda davacı yükleniciye ait toplam emsal inşaat alanının 19.404,10 m2 olması gerekirken 21.307,40 m2 olduğu ve 1903,30 m2 fazla alan kullanıldığı, müvekkil Kooperatife ait toplam emsal inşaat alanının 20.196,10 m2 olması gerekirken 18.292,80 m2 olduğu ve 1903,30 m2 eksik alan kullanıldığı, yüklenici tarafından kullanılan bu fazla inşaat alanıyla (yani müvekkil kooperatif için kullanılmayan eksik inşaat alanıyla) yeni bağımsız bölümler oluşturulmadığı, yükleniciye ait mevcut dairelerin kullanım alanlarına katılarak yüklenicinin dairelerinin rayiç değerlerini yaklaşık % 20 oranında artırdığı, 1.903,30 m2 fazla inşaat alanının yüklenici dairelerine katmış olduğu rayiç değerin 2.169.762,00 TL olduğunun tespit edildiği, asıl davanın yüklenicisinin tapu iptal ve tescil davası olduğu, yüklenicinin edimlerini yerine getirmeden iskan şartına bağlı dairelerin ferağını istediği, müvekkilin aynı sözleşmeden kaynaklanan alacaklarına ilişkin icra takiplerinin yüklenicinin üzerinde mal tutmayarak semeresiz bıraktığı ve ilgili belediyece yüklenicinin kendisine bırakılan bloklarda fazla inşaat yaptığına ilişkin tespit yapılmış iken müvekkilin sözleşme esasları uyarınca bir paylaşımı teminen yükleniciden talep edebileceği kapalı inşaat alanının tespitini istemesinde hukuki menfaati bulunduğu, başka bir ifadeyle müvekkilin ana sözleşme uyarınca talep edebileceği haklarının soyut iddiaların ötesinde somutlaştırması bakımından fazla yapılan inşaat alanını bilmesinde hukuki yararının bulunduğunun kabulü gerektiği belirtilerek kararın kaldırılmasına karar verilmesi talep edilmiştir.
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup asıl dava tapu iptal ve tescil, karşı dava ise yükleniciden talep edebilecek kapalı inşaat alanının tespiti istemlerine ilişkin olup mahkemece asıl davanın reddine, karşı davanın hukuk yarar yokluğu nedeniyle usulden reddine dair verilen karara karşı taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup yüklenici tarafından açılan asıl davada iskana bırakılan daireler hariç üç adet bağımsız bölümün tapusunun iptali, iş sahibi tarafından açılan karşı davada ise yükleniciden talep edebilecek kapalı inşaat alanının tespitine karar verilmesi talep edilmiştir.
Taraflar arasında 03.06.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup sözleşmede davalıya ait ... parselde imar alanının elverdiği ölçüde yüklenici tarafından kat karşılığı konut yapılmasının kararlaştırıldığı, sözleşmenin “Hisselerin Dağılımı” başlıklı 3. maddesinde sözleşme konusu yerde yapılacak inşaatın %51 hissesinin davalı arsa sahibine, %49 hissesinin davacı yükleniciye ait olduğu, “Yükleniciye Ait Bağımsız Bölümlerin Satış Yetkilerinin Verilmesi” başlıklı 6. maddesinde, aşamalı devir düzenlendiği, “Yüklenicinin Görev ve Sorumlulukları” başlıklı 7. maddesinde iskanın yüklenici tarafından alınacağı, “Bağımsız Bölümlerin Kooperatife Teslimi” başlıklı 12. maddesinde ise kooperatife ait bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından iskanı alınmış şekilde teslim edileceğinin düzenlendiği, 20.10.1999 tarihli protokolde blokların paylaşımının yapıldığı ve ana sözleşmenin 6. maddesinde değişiklik yapılarak iskan alma şartına kadar 3 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerinde tutulmasına karar verildiği ve proje ve imara uygun yapılmayan imalatlardan tamamen yüklenicinin sorumlu olduğunun belirtildiği, 17.09.2001 tarihli ek protokol ile kapalı garaj yapılması ve ek imalatlara ilişkin karar alındığı, sosyal tesisin paylaşımına karar verildiği, 20.02.2004 tarihli protokolde ise gecikme halinde kira ödenmesine karar verildiği, kapalı otopark yapılmasının kararlaştırıldığı, sosyal tesisin paylaşımı ile ilgili düzenlemeler yapıldığı, 26.07.2006 tarihli Ek Paylaşım Protokolü’nde ise sosyal tesis üzerine inşa edilen bağımsız bölümlerin paylaşılmasının düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Davacı, imzalanan sözleşmelere göre taahhüt edilen işlerin tamamının bitirildiğini ve 2004 yılında sitenin iskana açıldığını, ana sözleşmede yer almayan ancak taraflar arasında imzalanan 27.06.2006 tarihli sözleşme ile yapımına karar verilen F blokunda bitirilip teslim edildiğini ancak vekaletnamelerin iptal edilmesi ve daha sonra yeni vekaletname verilmemesi nedeniyle F bloğa ilişkin olarak proje tadilatı ve kat irtifakı kurulamadığından iskan ruhsatı da alınamadığını, iskan ruhsatının alınmaması nedeniyle inşaatın eksiksiz olarak bitirilmesine rağmen yükleniciye isabet eden dairelerin satış yetkisinin verilmemesinin Medeni Kanunun 2. maddesine aykırı olduğunu, kooperatifin sözleşmeye aykırı olarak 8 bağımsız bölümün satış yetkisini elinde tuttuğunu, beyan ederek iskana bırakılanlar hariç ... parselde kayıtlı B blok 1,9 ve 13 numaralı dairelerin tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ise A ve B bloklarda fazla inşaat yapıldığı, C,D ve E bloklarında imara aykırılıklar bulunduğu, F blokun ise 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine aykırı olarak yapı ruhsatı alınmadan kaçak olarak inşa edildiği, yapı kayıt belgesinin iskan ruhsatı olmadığını, geçici bir belge olduğunu bildirerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin sözleşme gereği kendisine verilmesi gereken daireleri hak kazanabilmesi için kendi edimini sözleşmeye, fen ve sanat kuralları ile imar yasasına uygun olarak yerine getirmesi gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesinde sayılan istisnalar dışında inşaat yapımı yerel idarelerden ruhsat alınmasına bağlıdır. Ruhsatsız bina aynı Kanun'un 32. maddesi hükmünce yıktırılıp ayrıca 42. madde uyarınca suç teşkil ettiğinden hem arsa sahibine hem de yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İnşaatın ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yapıldığı hususu kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece re'sen göz önünde bulundurulur. Ayrıca, Dairemizin ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca yapılan inşaatın imar mevzuatına, yapı ruhsatına ve onaylı projesine aykırı olması durumunda bu aykırılıkların tadilat ruhsatı ile ya da yıkılarak giderilip giderilmeyeceği hususunun mahkemece araştırılması gerekmektedir.
Yine Dairemizin ve Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları uyarınca; yapı kayıt belgesi alınması idare tarafından kaçak yapının kullanılmasına imkân tanırken imara ilişkin mer'i mevzuatta bir değişiklik yapmadığından iskân alınmayan/alınamayan yapının yasal hale geldiğini kabul etmek mümkün değildir. Buna göre, yüklenici tarafından edimin ifası ancak iskân alınarak taşınmazın teslimi ile mümkün olabilir. Yapı kayıt belgesi alınmış olup olmamasının karşılıklı edimlerin ifasına bir etkisi bulunmamaktadır. Arsa sahibi imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında, binanın kullanılması sağlanabilecektir, ancak yapı kayıt belgesi yukarıda belirtildiği üzere binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla imara aykırı yapı, yapı kayıt belgesi alınarak kayıt altına alınmış olsa dahi bu belgenin alınması binayı iskân almaya elverişli şekilde imara uygun hale getirmediğinden yüklenicinin sözleşmeye uygun inşaat yapma ediminin ifası sonucunu da doğurmayacak olup imara aykırı ve kaçak yapılar için yapı kayıt belgesinin ancak Belediye tarafından re'sen binanın yıkımını durdurabilecek nitelikte olması nedeni ile mahkemece dosya kapsamında bulunan 08.04.2010 ve 09.02.2017 tarihli Çankaya Belediyesi Encümen kararları da dikkate alınarak ilgili belediyeye müzekkere yazılıp tadilat ruhsatı ile ya da yıkılarak dava konusu yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı, mümkünse yasal hale getirmek için yapılması gereken işlemler saptanıp davacıya yetki ve süre verilerek uyuşmazlığın yeniden değerlendirilmesi gerekirken yüklenicinin edimini süresinde ve projeye uygun şekilde yerine getirilmediğinden davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.
Bu durumda mahkemece ilgili belediyeye müzekkere yazılıp tadilat ruhsatı ile ya da yıkılarak dava konusu yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı, mümkünse yasal hale getirmek için yapılması gereken işlemler sorulup inşaat imar işlem dosyası getirilerek, gerekirse konusunda uzman inşaat bilirkişisi marifetiyle mahallinde yeniden keşif de yapılarak dava konusu taşınmaz üzerindeki inşaatın yasal ve imara uygun olup olmadığı, imara aykırı ve kaçak ise yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmayacağı, mümkün ise hangi işlemlerin yapılması gerektiği belirlenerek davacıya taşınmaz üzerinde bulunan mevcut bina ve inşaatın yasal hale getirilmesi ile ilgili işlemleri yaptırmak ve davalı ile yapılan sözleşmedeki tadilat işlemlerinin de yapılması için tadilat ruhsatı almak üzere süre ve yetki verilip, inşaat verilen sürede yüklenici tarafından yasal hale getirilir ise sözleşmede kararlaştırılan aşamalı devir hükümleri değerlendirilerek davacının talep edip edemeyeceği bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı tespit edilip sonucuna göre karar verilmesi, yasal hale getirilemeyecek ise ya da verilen süre ve yetkiye rağmen yasal hale getirilmez ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, Dairemiz kaldırma kararının gerekçesine göre davalı-karşı davacı vekilinin istinaf nedenleri bu aşamada incelenmeksizin mahkeme kararının HMK 353/1-a.6 maddesi gereğince kaldırılmasına, dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne,
2-Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24.02.2023 tarih,2022/621 Esas-2023/96 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince kaldırılmasına,
3-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine,
4-Davacı-karşı davalı tarafından yatırılan 179,90 TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,
5-Davalı-karşı davacı tarafından yatırılan 179,90 TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,
6-Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve ödedikleri istinaf başvuru harçlarının ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 353/1-a maddesi gereğince KESİN olarak 08.05.2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...
e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır