T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 27. HUKUK DAİRESİ
Esas No: 2023/480 - Karar No:2025/601
T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
27. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2023/480
KARAR NO : 2025/601
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
BAŞKAN : ... (...)
ÜYE : ... (...)
ÜYE : ... (...)
KATİP : ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 09/11/2022
NUMARASI : 2022/484 E-2022/567 K
ASIL VE KARŞI
DAVANIN KONUSU : Tespit, Alacak (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden
Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ : 20.05.2025
KARAR YAZIM TARİHİ : 20.05.2025
Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tespit ve alacak istemlerine ilişkin asıl ve karşı davada mahkemece verilen karara karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili; Taraflar arasında Ankara 13. Noterliği'nin 15/05/2012 tarih, 16446 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, davalı kooperatif tarafından arsanın ayıpsız ve inşaat yapmaya elverişli şekilde teslim etme borcunu yerine getirilmemiş olması, yürütmenin durdurulması kararları, tapudaki şerhlerin kaldırılmamış olması, ... nolu parseldeki arazinin Hazineden satın alınarak tesliminin hala yapılmamış olması nedenleriyle inşaata başlanamadığını, belediyece 08.04.2012-06.06.2012 döneminde imar uygulamalarının durdurulduğunu, Ankara 3.İdare Mahkemesinin 2012/1295 esas sayılı dosyasında verilen yürütmenin durdurulması kararının 14.04.2013-23.10.2013 döneminde devam ettiğini, 23.10.2013 tarihinde kaldırıldığını, bunun üzerine inşaat ruhsatının alınabildiğini, gecikmede mücbir sebep olduğunu, müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, yürütmenin durdurulması kararı devam ederken davalı yanca 26.04.2013 tarihli 18452 yevmiye sayılı ihtarnamenin keşide edilerek sözleşmenin yerine getirilmesinin istenildiğini ve 15 gün içinde ruhsatın alımı, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin belirtildiğini, mücbir sebepler nedeniyle inşaat ruhsatının 31.12.2013 tarihinde alındığını, müvekkili şirket yetkilisi ...'un sözleşme konusu ... nolu parselde bulunan hissesi ile ilgili olarak Ankara 10.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/1161 sayılı dosyasında ortaklığın giderilmesi davasını da açtığını, yine elektrik ve su nedeniyle yaşanılan bekleme süreçler ve de yol şartlarının olanaksız olması nedeniyle inşaat sürecinin geciktiğini, davalı kooperatifin 12.06.2015 tarihli 7818 sayılı ihtarnamesindeki sözleşmeden dönme iradesinin haksız olduğunu belirterek davalının sözleşmeden dönme iradesinin haksız olduğunun tespitine, müvekkili şirket tarafından söz konusu inşaata yapılan masraflar( sözleşme gereğince alınacak izinler, imar çalışmaları, proje hazırlanması, emlakçı komisyonu, belediye masrafları, noter masrafları, istihdam edilen işçilerin maaş ve SGK prim ödemeleri, yapı denetim firması ücretleri, inşaat malzemeleri, arsanın hazır hale getirilmesi masrafları) için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 513.183,62 TL alacağın ve müvekkili şirketin mahrum kaldığı kar 10.000,00 TL'nin davalının temerrüde düştüğü 09/07/2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili; Hukuka ve yasaya uygun kullanılan dönme iradesinin haklı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise, karşı davalı yüklenicinin üstlendiği işe süresinde başlamamakla müvekkili kooperatif ortaklarının zararına neden olduğunu, bir an için yürütmeyi durdurma kararının mücbir sebep olduğu düşünülse bile sözleşmenin 24/son maddesi gereğince karşı davalının en geç 30 gün içinde süre uzatımı talebinde bulunması gerektiğini, böyle bir bildirimin yapılmadığını, yüklenicinin yol, su ve elektrik hususlarına ilişkin iddialarının yerinde olmadığını, mücbir sebebin bulunmadığını, masraf belgelerinin de sunulması gerektiğini, yüklenici sözleşmenin 11. maddesine göre işin 15/07/2015 tarihinde teslimini taahhüt ettiği halde hala başlamamakla işin 24 ay gecikmesine neden olduğunu ve 100 bağımsız bölüm için gecikme tazminatı zararları oluştuğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik toplam 10.000,00 TL'nın tahsilini talep etmiş, 26.09.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle karşı davadaki talebini ıslah ederek 1.440.000.00 TL'nın ticari temerrüt faizi ile karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Karşı davalı yüklenici vekili karşı davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince: Asıl davada istemin, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden davalı tarafça haksız olarak dönüldüğü iddiası ile sözleşme kapsamında yapılan masraflar ve kâr kaybına konu alacağın tahsili, karşı davadaki istemin sözleşmeden haklı olarak dönüldüğü iddiası ile kira kaybı alacağının tahsiline ilişkin olduğu, davalı - karşı davacı vekilinin 18/12/2018 tarihli beyan dilekçesinde ek rapora karşı beyanlarını bildirdiği, asıl davanın 177.859,99 TL'lik miktar yönünden kabulüne karar verilmesi isteğinde bulunduğu, dosya kapsamından; taraflar arasında Ankara 13. Noterliğinin 15/05/2012 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunuduğu, davalının arsa sahibi, davacının yüklenici olduğu, sözleşmenin konusunun 2.maddede, arsa sahibinin Ankara ili, Yenimahalle İlçesi, Susuz Mah. Ankara Büyükşehir Belediyesinin Göksu Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında kalan ... parselde bulunan 36 daire, ... parselinde bulunan 68 daire, ... parselinde bulunan 118 daire yapımına ilişkin kat karşılığı inşaat işi olduğunun belirtildiği, arsa sahiplerine ve müteahhite kalacak bağımsız bölümlerin 5.maddede, inşaat sözleşmesi oranı %55 müteahhit, %45 arsa sahibi olarak kararlaştırıldığı, işin süresinin 10.maddede, sözleşme tarihinden itibaren 4 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı, inşaat süresinin ruhsat süresi hariç 24+14 = 38 ay olacağı ve bu süre içerisinde kusursuz olarak arsa sahibine teslim edileceğinin belirtildiği, tazminat ve cezai şartın 11.maddede düzenlendiği, işlerin belirtilen sürede tamamlanamaması halinde geçen her ay için arsa sahibinin hissesine düşen her bağımsız bölümün 1 aylık rayiç kira bedeli kadar bedeli arsa sahibine ödemeyi kabul ettiği, gecikmenin 1 yılı aşması durumunda yukarıda yazılı gecikme tazminatına ek olarak her ay için 1 misli daha şartı ceza ekleneceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin feshinin 12.maddede düzenlendiği, toplam 29 maddeden ibaret olduğunun anlaşıldığı, Ankara Büyükşehir Belediyesinin 03/07/2013 tarihli yazısında Göksu KDGPA sınırları içinde 08/04/2012 - 06/06/2012 ile 15/04/2013 - 23/10/2013 tarihleri arasında imar uygulamalarının durdurulduğunun belirtildiği, Ankara 3. İdare Mahkemesince yürütmenin durdurulması kararı verilmiş ve 23/10/2013 tarihinde yürütmenin durdurulması kararının kaldırılmış olduğu, yapılan yargılama sonucu 26/09/213 tarih 2013/1313 sayılı kararla dava konusu işlemin iptaline karar verildiği, derecattan geçerek kesinleştiği, Ankara Büyükşehir Belediyesinin 16/10/2013 tarihli yazısında 63360 ada 3 parsel, ... parsel için ruhsat başvurusu yapılmadığı, ... parselde yapılacak A ve B blok inşaatları için 31/12/2013 onay tarihli ruhsat alındığı, ancak kooperatifin 15/06/2016 tarihli dilekçesi ile sözleşmeden dönüldüğünden ruhsatın iptal edildiğinin belirtildiği, yapılan keşifte ... parselde çalışma olmadığı, inşaatla ilgili kısmen ve yüzeysel temel harfiyatı yapıldığı, briket yapı ve bir miktar tahta, kereste malzemelerinin olduğu ve bunun davacıya ait olduğu, briket, ytonk ve konteyner şantiye ile bazı malzemelerin mevcut olduğu, bunların yeni müteahhite ait olduğunun tespit edildiği, ayrıca ... parsel ve ... parselde herhangi bir faaliyet olmadığının tespit edildiği, mahkemece yapılan inceleme ve tüm dosya kapsamına göre taraflar arasındaki sözleşme tarihinden sonra ilk imar uygulamasının 06/06/2012 tarihine kadar 21 gün olduğu, 2.imar uygulaması 15/04/2013 tarihine kadar 10 ay imar uygulaması olmadığı, ruhsatın alındığı 31/12/2013 tarihinden 12/06/2015 fesih tarihine kadar yaklaşık 17 aylık sürede inşaat faaliyetinin olmadığı, davacı tarafın çalışmaya engel sebep olarak iddia ettiği yol durumu, elektrik ve su bağlanması sıkıntılarının sözleşmeye göre ve sözleşme yapılırken bu durumun varlığının bilinerek sözleşme yapıldığı gerçeği karşısında engel teşkil etmeyeceği, ihtarnamelere karşın inşaatta ilerleme olmadığı, davalı arsa sahibi kooperatifin sözleşmeden dönme olarak belirtmiş ise de, dosya kapsamı ve taraf beyanları itibariyle sözleşmenin tek taraflı feshi niteliğinde olup bu fesihte haklı olduğu kanaatine varıldığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi, sözleşmelerde; borçlunun temerrüdü sonucu borç yerine getirilmemişse alacaklıya üç yetki tanıdığı, bunların her zaman için ifa ve gecikme tazminatı isteğinde bulunma, derhal ifadan vazgeçip müspet zararının tazminini isteme ya da ifadan vazgeçip sözleşmeden dönerek menfi zararını isteyebilme olduğu, müspet zararın, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarar olduğu, kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine aldığı, taraflar arasındaki sözleşme, davalı tarafça haklı olarak feshedilmiş olup, dönme olarak kabul edilse dahi tarafların sözleşme uyarınca yaptıkları edimleri, imalatı talep edebilecekleri, davacının masraf kalemi altında istediği taleplerin bilirkişi heyeti asıl ve ek raporlarında kalem kalem belirlendiği ve talep içerikleri itibariyle hesaplanan ve hesaba katılmayan miktarların, eser sözleşmesi kapsamında yapılan keşifte toplanan kanıtlar da gözetilerek ... parselde çalışma olmaması, inşaatla ilgili kısmen ve yüzeysel temel harfiyatı yapılma durumu da gözetilerek yerinde olduğu anlaşılmakla asıl davada sözleşme kapsamında yapılan giderlere ilişkin davanın kısmen kabulü ile 177.800,60 TL'nin dava tarihi öncesi itibariyle çekilen ihtarnamenin içeriği itibariyle temerrüde düşürücü nitelikte olmadığı anlaşılmakla dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bu kalemden fazlaya ilişkin istem ile davacı - karşı davalının diğer talebi kâr kaybına ilişkin olup, sözleşmenin davalı tarafça haklı olarak feshedildiği, artık geçerli bir sözleşmeden bahsedilemeyeceğinden müspet zarar kalemi içinde olan kâr kaybı isteminin yerinde olmadığı anlaşılmakla kâr kaybına yönelik istemin reddine karar vermek gerektiği, davalı - karşı davacı kooperatif vekili gecikme nedeniyle sözleşmenin tazminat ve cezai şart başlıklı 11.maddesi kapsamında cezai şarta ilişkin rayiç kira bedeline konu alacağın tahsili isteğinde bulunmuş olup, cezai şartın içerik itibariyle ifaya ekli ceza niteliğinde olduğu, sözleşme feshedildiğinden ve sözleşmede aksine hüküm bulunmadığından gecikme nedeniyle davalı - karşı davacının cezai şart ve tazminata yönelik karşı davasının reddine karar vermek gerektiği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile, 177.800,60 TL'nin 10/07/2015 dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı- karşı davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle: Asıl davada kısmen red kararı verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmenin 24.maddesinde mücbir sebebin, 12.maddesinde sözleşmenin feshi hususunun düzenlenmiş olduğunu, sözleşmenin 10.maddesi hükmüne göre sözleşme tarihinden itibaren 4 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı, inşaat süresinin ruhsat süresi hariç 38 ay olacağının kararlaştırılmış olduğunu, işin toplam süresinin sözleşmenin imzalanmasından itibaren 38 ay olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığını, bu durumun davalı tarafça da kabul edildiğini, ancak davalı kooperatifin sözleşmeden dönerek müvekkilinin işi tamamlaması için daha uzun bir süresi var iken müvekkilinin edimini ifa etmesini haksız bir şekilde engellediğini, bu doğrultuda davalı kooperatifin sözleşmeden dönme iradesinin haksız olduğunun tespit edilerek, arsanın ayıpsız bir şekilde müvekkile teslim edilmemesi ve sözleşmesinin 24.maddesinde belirtilen mücbir sebeplerle(...resmi makamların müsaade, müdahale ve iradelerine bağlı gecikmeler...) inşaatın tamamlanamadığının, davalı tarafın salt dava konusu işe başka bir şirketle devam edebilmek için dürüstlük kuralına aykırı olarak sözleşmeyi sona erdirdiği şeklinde değerlendirerek fiili zararı ile yoksun kalınan karın tamamının kusurlu davalıdan tazmini yönünde karar verilmesi gerekirken aksi yöndeki mahkeme hükmünün kaldırılması gerektiğini, davalı kooperatifin sözleşme gereğince söz konusu arsaları ayıpsız ve inşaat yapmaya elverişli bir şekilde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekirken buna aykırı hareket ettiğini, zira yer tesliminin arsa sahibinin 6098 sayılı TBK'nın 97.maddesi gereğince öncelikli edim borcu olduğunu, yargılama aşamasında dinlenen tanıklar ... ve ...’un beyanlarında, sözleşmeye konu taşınmaza yapılacak olan inşaatın konumundan kaynaklanan nedenlerle inşaat süresinin uzun olacağının belli olduğunu belirttiklerini, bu durumun temelini esasında davalı kooperatifin inşaat yapılacak arsayı ayıpsız ve işe başlamaya elverişli bir şekilde teslim etmemesi oluşturduğunu, Yargıtay’ın yerleşik kararları ile; arsayı inşaat yapmaya elverişli şekilde yükleniciye teslim edilmesi gerektiği, bunları gerçekleştirmeyen arsa sahibinin sözleşmenin ifa edilmemesi konusunda kusurlu kabul edilmesi gerektiği, kendi kusurundan kaynaklanan zararının ise yükleniciden tahsilini talep edemeyeceği hususlarının benimsendiğini, hal böyle iken inşaata başlanması için elzem olan, su teçhizatlarının söz konusu gayrimenkule getirilmesi için su tesisatının yapılmasına rağmen belediye tarafından şebeke suyunun bağlanmaması ve ayrıca arazide inşaat yapılması için yol şartlarının da olanaksız olması nedeniyle inşaata başlanmasının zorunlu olarak geciktiğini, zira sözleşme konusu arsaların bulunduğu alanın, altyapı tesis edilmemiş bir alan olduğu için öncelikle bazı altyapı çalışmalarının yapıldığını, su, elektrik, yol gibi iş ve işlemler yapılarak çalışılabilir hale getirildiğini, tüm bu hususlarda müvekkili şirket yetkilileri ile kooperatif yetkilileri arasında şifahi görüşmeler ile arsa üzerindeki engellerin bildirildiğini, mağduriyetlerinin giderilmesi konusunda gerekli görüşmelerin gerçekleştirildiğini, bu hususun gerek keşide ettikleri Sincan 2. Noterliği’nin 13/01/2014 tarihli ihtarnamesi ile gerekse mahkemece dinlenen tanık ifadeleri ile de sabit iken bu hususlar dikkate alınmayarak müvekkili aleyhine usule ve yasalara aykırı hüküm tesis edildiğini, davalı kooperatifin sözleşmeden dönme iradesinin haksız olduğunu, davalı kooperatif tarafından müvekkiline gönderilen Ankara 15. Noterliği’nin 12.06.2015 tarih ve 07818 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile Borçlar Kanunu 125.maddesi kapsamında sözleşmeden döndüğünün belirtildiğini, davalının 12.06.2015 tarihinde sözleşmeden dönerek müvekkilinin işi tamamlamak için daha 21 ay gibi uzun bir süresi var iken müvekkilinin edimini ifa etmesini haksız bir şekilde engellediğini, davalının bu tutumunun iyiniyetli olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığını, bununla birlikte mahkeme hükmünde gerekçe olarak da gösterilen ve hükme esas alınan raporda, inşaat ruhsatının alınmasından sonra yaklaşık 17 aylık süreçte inşaat faaliyetinin olmadığı yönündeki değerlendirmenin maddi gerçekliği yansıtmadığını, müvekkilinin bu süre zarfında bölgeye elektrik şebekesi ve su tesisatı getirilmesi, yolların düzenlenmesi ve inşaat malzemelerinin tedarik edilmesi gibi birçok hazırlık faaliyetinde bulunduğunu, inşaat faaliyetlerine başlanılmadığı şeklinde bir değerlendirmenin tamamıyla hatalı olup kabul edilemez olduğunu, keşif işlemi ile tüm dosya kapsamından anlaşılacağı üzere sözleşme konusu kentsel dönüşüm bölgesine elektrik şebekesi ilk olarak müvekkili şirket tarafından getirildiğini, bu durumun dahi müvekkilinin inşaata başlama konusunda üzerine yüklenen edimleri gereği gibi yerine getirdiğini açıkça ispatlar nitelikte olduğunu, hükme dayanak yapılan bilirkişi raporlarında ise bu konularda yeterli irdeleme yapılmadığını, her ne kadar mahkemece, elektrik ve su bağlanması hususunun sözleşme yapıldığı gerçeği karşısında engel teşkil etmeyeceği şeklinde bir kanaate varılmışsa da; söz konusu kanaatın somut olay gerçekliğiyle tam olarak uyuşmadığını, zira bu denli büyük bir inşaatın yürütülmesinde kuyu suyu ile idare edilmesinin beklenmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, bu nedenle öncelikle inşaatın tam ve doğru şekilde yürütülmesi için gerekli ön hazırlıkların yapılması sürecinin karşı tarafın sözleşmeden dönmesini/ sözleşmeyi feshetmesini haklı kılan bir sebep olarak kabul edilmesinin somut duruma aykırı olduğunu, bu nedenle aksi yönde değerlendirmeler ile davanın kabulü gerekirken kısmen kabul kısmen reddine karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, arsa sahibine dönme hakkını veren hususların müteahhidin sözleşmeye aykırı tutumu ile nedensellik bağı oluşturması gerektiğini, işe başlanamaması ve işin geciktirilmesine neden olan hususların tamamen müvekkili şirketin dışında gerçekleşmiş olduğundan davalının ifa zamanından önce dönme hakkını kullanmasının hukuken muhafaza edilebilecek bir olgu olmadığını, müvekkilinin uğradığı zararı ortaya koyan, sundukları belge ve beyanların dikkate alınmamasının hatalı olduğunu, dosya kapsamından da açıkça anlaşılacağı üzere müvekkili şirket tarafından sözleşme gereğince alınacak izinler, imar çalışmaları, proje hazırlanması, emlakçı komisyonu, belediye masrafları, noter masrafları, inşaat malzemeleri, arsanın hazır hale getirilmesi için masraflar yapıldığını, müvekkilince söz konusu sözleşme gereğince yapılan masrafları gösterir faturalar ve inşaat malzemesi alımı ile ilgili olarak yapılan bağlantıları gösterir sözleşmelerin dosyaya ibraz edildiğini, 03.11.2022 tarihinde sundukları dilekçe ile düzenlenen bilirkişi raporlarında dikkate alınmayan ancak sözleşme konusu işin yapılması ile ilgili davalı tarafça kabul edilmeyen kalemlerin tek tek sayıldığını, bu ödemelere dair makbuz ve dekontların mahkemeye sunulduğunu, ancak mahkemece inşaat ile ilgili harcanan tüm kalemlerin de hesaplamada dikkate alınması ve ek rapor tanzim edilmesi taleplerinin reddedildiğini ve gerekçeli kararda da bu taleplerinin neden reddedildiğine ilişkin bir gerekçeye veya değerlendirmeye yer verilmediğini, öte yandan tüm bu hususlarda müvekkili şirketin ticari defter ve kayıtlarında incelenmesi talep edilmiş ise de bu taleplerinin hiçbir hukuki gerekçe olmaksızın mahkeme nezdinde bir karşılık bulamadığını, bu durumun başlı başına gerekçeli karar hakkının ihlaline sebep olduğunu, ayrıca sözleşmenin 12.maddesi gereğince, sözleşmenin keyfi olarak arsa sahibi tarafından feshi halinde, arsa sahibinin müteahhidin uğradığı tüm zararları karşılayacağının açıkça düzenlendiğini, dolayısıyla mahkemece hiçbir hukuki gerekçe olmaksızın alacak taleplerinin kısmen reddi kararının hatalı olduğunu, faiz başlangıç tarihinin hatalı olarak belirlendiğini, davalı kooperatifin temerrüt tarihinin hatalı olarak belirlendiğini, talep ettikleri alacaklara davalı kooperatifin temerrüde düştüğü 09.07.2015 tarihinden itibaren avans faizi işletilmesi gerektiğini, ancak mahkemece dava tarihi öncesi çekilen ihtarnamenin temerrüde düşürücü nitelikte olmadığı gerekçesi ile temerrüt tarihini dava tarihi olarak esas aldığını, mahkemece ihtarnamelerin neden temerrüde düşürücü nitelikte olmadığı hususu açıklanmadığı gibi esasen bu değerlendirmenin de somut olaya uygun olmadığını, Ankara 43. Noterliğinin 17.06.2015 tarih, 12133 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalı kooperatifin sözleşmeden dönmesinin haksız olduğu ve sözleşme gereğince arsayı ayıpsız ve inşaat yapmaya elverişli şekilde teslim etme borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle inşaata başlanmadığı bu nedenle 30 günlük süre içerisinde inşaat yapılacak olan arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız şekilde teslimi, aksi halde sözleşmeden doğan edimlerin davalı kooperatifçe yerine getirilmediğinden bahisle maddi ve manevi zararın tahsili için hukuki yollara başvurulacağının ihtar edildiğini, hal böyle iken temerrüde düşürme için gerekli olan şartların somut olayda sağlandığı açık iken mahkemece bu hususun dikkate alınmadan dava tarihi olan 10.07.2015 tarihinden faizin başlatılmasının hatalı olduğunu, eksik ve hatalı incelemeye dayanan bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, bilirkişinin gerekli araştırma ve incelemeleri yaparak maddi vakıaları raporunda aydınlatabilmesi gerekirken, hakkaniyete aykırı tespitleri ile gerçekçi olmayan bir zeminin oluşmasına sebebiyet verdiğini, zira arsanın ayıplı olarak teslim edilmesi ve buna bağlı olarak ilgili idari kurumlardan kaynaklanan gecikmelere ilişkin en ufak bir şüphe dahi dile getirilmediğini, davalı/karşı davacı beyanları yeterli görülerek eksik inceleme ile görüş belirtildiğini, bir davada hukuki meselelerin tanımlaması ve nitelemesinin hâkime ait bir görev olduğunu, bilirkişinin hukuki görüş bildiremeyeceğini, mahkemece hükmünü, açıkça kendisine dayanak olarak kabul ettiği bilirkişi raporuna göre oluşturduğunu, yeterli delil incelemesinde bulunmadığını, bu kapsamda sundukları belgelerin dahi incelemeye alınmayan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğunu, bilirkişi raporunun eksik incelemeye dayalı olup, gerçeği yansıtmadığını ve büyük tutarsızlıklar içerdiğini, delil olarak sundukları belgeleri herhangi bir değerlendirmeye tabi tutmayan eksik ve hatalı incelemeye dayalı olan işbu bilirkişi raporunu kabul etmelerinin mümkün olmadığını belirterek, asıl davaya yönelik mahkeme kararının kaldırılmasına ve asıl davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı- karşı davacı kooperatif vekili istinaf dilekçesinde özetle:Mahkemece yazılı gerekçeyle karşı davadaki cezai şart ve tazminata yönelik davayı reddettiğini, bu kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmede 3 adet parsel üzerine yapılacağı belirlenen inşaat ile ilgili işin süresinin 10. maddede düzenlendiğini, buna göre sözleşme tarihinden itibaren 4 ay içerisinde inşaat ruhsatı alnacağı, inşaat süresinin ise ruhsat süresi hariç anahtar teslimi olarak iskan alınmış halde 24+14 ay olacağının belirlendiğini, sözleşmenin 11. maddesinde ise cezai şartın düzenlendiğini ve gecikmede her daire için 1 aylık kira bedelinin cezai şart olarak belirlendiği, gecikmenin 1 yılı geçmesi halinde ise cezanın her ay için bir misli daha olacağının tespit edildiğini, sözleşmenin 12. maddesinde yer alan hükme göre ise yüklenici sözleşmeye uymadığı takdirde arsa sahibi kanundan doğan nedenlerle tek taraflı fesih hakkını kullanıp yazılı ihtarda bulunduktan sonra arsayı ve şantiyeyi fiilen teslim edeceğini, kanuna ve sözleşmeye aykırılık söz konusu olmadığı halde, sözleşmenin keyfi olarak feshi halinde yüklenicinin uğradığı tüm zararların karşılanacağını, 24.maddede ise resmi makamlara bağlı sebeplerden dolayı gecikmeler halinde yüklenicinin 30 takvim günü içinden bir dilekçeyle arsa sahibinden süre isteyebileceği, süre geçtikten sonra talebin dikkate alınmayacağı şeklinde bir düzenlemenin yer aldığını, işbu sözleşme uyarınca basiretli tacir konumundaki yüklenici şirketin müvekkiline sözleşme uyarınca üstlenilen işi 15.07.2015 tarihinde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, ancak davacı- karşı davalının sözleşmedeki taahhüdüne uymadığını, sözleşmenin imza tarihinden sonra 24 ay geçmesine rağmen işe başlamadığını, müvekkilinin keşide ettiği ihtarnamelere rağmen inşaatta bir ilerleme olmadığını, en sonunda müvekkilinin Ankara 15. Noterliği'nin 12.06.2015 tarihli yazısı ile sözleşmeden dönme iradesini kullandığını yükleniciye tebliğ ettiğini, işbu yazının müvekkilinin o tarihlerdeki vekili tarafından hazırlanmış ve sözleşmeden dönme seçimlik hakkının seçildiği özellikle belirtilerek davacıya keşide edildiğini, öncelikle mahkemenin müvekkilinin sözleşmeden dönme iradesini "fesih iradesi" olarak değerlendirmesi ve bu doğrultuda hüküm kurarak karşı davayı reddetmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, burada hukuken önem kazanan hususun, eldeki davada müvekkilinin sözleşmeden dönme iradesini mi yoksa doğrudan fesih iradesini mi tercih ettiğinin tespiti olduğunu, bu konuda gerek dosya içerisinde yükleniciye keşide edilen ihtarnameler ve gerekse yüklenicinin dava dilekçesindeki ifadelerinden müvekkilinin sözleşmeden dönme iradesini kullandığının rahatlıkla anlaşıldığını, TBK madde 475 gereği iş sahibinin seçimlik haklarının mevcut olduğunu, iş sahibi isterse ileriye, isterse geriye doğru fesih iradesini kullanabileceği gibi, isterse de sözleşmeden dönme iradesini kullanabileceğini, somut olayda ise, müvekkilinin sözleşmeden dönme tercihini yaptığını ve bu iradesini de yüklenici şirkete bildirdiğini, dosyada mevcut 25.06.2019 tarihli son bilirkişi ek raporunda bilirkişi heyetince sözleşmeden dönme iradesinin hukuka uygun olduğu görüş ve kanaatine ulaşıldığını belirterek, kooperatifin karşı dava yönünden sözleşmenin 11. maddesine göre hesaplama talep ettiği 2 yıllık kira kaybının 1.440.000,00 TL olabileceği kanaatine vardığını, dosya içerisinde bulunan tüm bu tespit, değerlendirmeler ve evraka rağmen, mahkemenin gerekçesiz olarak müvekkilinin sözleşmeden dönme iradesini fesih iradesi olarak değerlendirmesi ve bu nedenle de karşı davayı reddetmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yüklenicinin dahi dava dilekçesinde müvekkilinin sözleşmeden dönme iradesinin haksız olduğunu beyan ederken mahkemenin fesih iradesi olarak kabulünün gerçeklerle çeliştiğini belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına ve müvekkilinin sözleşmeden döndüğü göz önüne alınarak 1.440.000,00TL'nın ticari temerrüt faiziyle karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Asıl dava tespit ve alacak, karşı dava ise alacak istemlerine ilişkin olup, mahkemece verilen karara karşı taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, mahkemesince dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı ve özellikle asıl dava, davalı tarafça sözleşmenin haksız feshedildiğinin tespitiyle arsa sahibi yararına yapıldığı iddia edilen masraflar ve ve kar kaybı talebine ilişkin, karşı dava ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında gecikme tazminatına ilişkin ise de, davalı- karşı davacı vekilince 18.12.2018 tarihli dilekçeyle yüklenici tarafından yapılan masraflara ilişkin 177.859,99 TL ödemeyi kabul ettiklerini beyan etmiş olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceği, mahkeme kararı veya fesih yönünde taraf iradelerinin birleşmesi ile mümkün olacağı, yüklenici tarafça açılan asıl davada yapılan masraflarla beraber kar kaybı da talep edilmiş olmakla, bu kapsamda sözleşmeden dönme iradesinin de ortaya konulduğu, davalı- karşı davacı arsa sahibi vekilinin bu talebe uygun olarak yapılan imalatlar yönünden 177.859,99 TL ödemeyi kabul ettikleri beyanıyla tarafların sözleşmenin feshi noktasında iradelerinin birleştiği, feshedilen sözleşmeye dayalı olarak gecikme tazminatı talep edilemeyeceği, asıl dava yönünden de davacı yüklenici dava açmak suretiyle fesih iradesini ortaya koyduğundan kar kaybını talep edemeyeceği, yaptığı masraflar yönünden ise denetime uygun alınan bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulduğu anlaşılmakla, taraf vekillerinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Taraf vekillerinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine,
2-Harçlar Kanunu gereğince asıl davanın istinafı için alınması gereken 615,40TL istinaf karar harcından peşin alınan 179,90 TL harcın mahsubu ile bakiye 435,50 TL harcın asıl davanın davacısından tahsili ile Hazineye irat kaydına,
3-Harçlar Kanunu gereğince karşı davanın istinafı için alınması gereken 615,40TL istinaf karar harcından peşin alınan 179,90 TL harcın mahsubu ile bakiye 435,50 TL harcın karşı davanın davacısından tahsili ile Hazineye irat kaydına,
4-İstinaf başvurusu nedeniyle taraflarca yapılan yargılama giderlerinin ve ödedikleri istinaf başvuru harçlarının kendileri üzerinde bırakılmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın taraflara tebliği tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da TEMYİZ yolu açık olmak üzere 20.05.2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip...
e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır