T.C.
ANTALYA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2014/88 Esas
KARAR NO: 2018/332
BİRLEŞEN DOSYA: ANTALYA 1 ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2014/89
KARAR NO: 2014/75
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 25/02/2014
KARAR TARİHİ: 27/04/2018
Mahkememizde görülmekte olan (Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .../... E sayılı dosyasından Mahkemimizin .../... E sayılı dosyası ile birleştirilip daha sonra verilen ... tarihli tefrik kararıylı yukarıdaki esasa kaydı yapılan) tapu iptal ve tescil davası ile birleşen dosya ile açılan ( Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin .../... E-.../... K sayılı görevsizlik kararıyla Mahkememize gelen, .../... E-.../... K sayılı kararla .../... E sayılı dosya ile birleştirilmesine karar verildikten sonra ... tarihli kararla tefrik edilip, daha sonra .../... E-.../... K sayılı kararla bu dosya ile birleştirilen) kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, olumlu ve olumsuz zararın tazmini talepli davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı şirket ile davalı arsa sahipleri arasında Antalya ... Noterliği'nin ... tarihli ... yevmiye nomuralı Düzenleme Suretiyle Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmeye göre yüklenici konumundaki müvekkil şirket, ara sahiplerinin maliki oldukları ..., Merkez, ... mevkii ... ada ... parsel üzerine İş Merkezi inşaatı yapmayı taahhüt ettiğini, müvekkil yüklenici şirketin bu iş karşılığında arsa sahiplerinden çeşitli bağımsız bölümlerin tapusunu devralacağını, bu tapularının devrinin ne zaman ve ne şekilde olacağını sözleşmenin 7.maddesinde düzenlendiğini, davalı arsa sahiplerinin sözleşmede belirlenen tapu devrini (öncelikli edim borçlarını) yerine getirmediklerini, müvekkili şirketin iş merkezi nişaatını ise sözleşmede belirlenen süreler içerisinde özenle yapmaya devam ettiğini, ancak arsa sahiplerinin sözleşmenin 7.maddesinde kararlaştırılan inşaatın geldiği seviyeye göre bölüm bölüm tapu devri yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, arsa sahiplerinin sözleşmede kararlaştırılan zamanlarda kat irtifaklı arsa paylarını müvekkil şirkete devretmemeleri nedeniyle davaya konu iş merkezi inşaatının tamamlanmasının mümkün olmadığını, müvekkil şirketin inşaatın büyük bir bölümünün inşaatını bitirmiş ve sözleşmenin 7.maddesine göre en azından "A-B-C" başlıkları altında yazılı olan bağımsız bölüm tapularını hak etmiş olmasına karşın arsa sahiplerinin bugüne kadar davaya konu taşınmazdaki hiçbir bağımsız bölüm tapusunu müvekkil şirkete devretmediklerini, böylece arsa sahiplerinin yerleşik Yargıtay içtihatlarında da belirtildiği gibi, öncelikli edim borçlusu olarak temerrüde düştüklerini ve sözleşmeyi ihlal ettiklerini, davanın kabulü ile ... Merkez ... mevkii ... ada ... parselde kayıtlı arsa üzerinde yapılmış olan İş Merkezi dahilinde bulunan a)Zemin katta bulunan...nolu bağımsız bölümler ile b)Hipermarketin (büyük yerin) tamamının tapularının iptaline, zemin katta bulunan...nolu bağımsız bölümler ile hipermarketin (büyük yerin) tamamının müvekkil ... Turizm İnşaat ve Ticaret A.Ş adına tesciline, belirtilen bağımsız bölümlere ait tapu kayıtlarına ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiş, aşamalarda vekillikten çekildiğini beyan eden dilekçe sunmuştur.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; ... ile ...'in aynı şahıs olduğunu, ayrıca bazı davalıların taşınmazda paylarının olmadığını, davacı yüklenicinin ekonomik sıkıntıları nedeniyle iflas etmemiş görünmekle birlikte, ödeme zorluğu içinde olduğunu, bu nedenla inşaatı 7-8 yıldır terk etmiş, inşaat ruhsatını dahi yenilemediğini, inşaatı tamamlamak, sorumluluklarını yerine getirmek gibi ne bir iradesi ne de bir eylemi olmadığını, aynı sözleşme ile yükümlülüğü altındaki konut inşaatlarını bir kooperatife devir ederek tamamlamaya çalıştığını, sözleşme tarihinin 1993 olmasına karşın 2008 yılı ortalarında yapılan işin %30 civarında olduğunu, sözleşmeye göre işin süresinin 36 ay olduğunu, diğer bir anlatımla üç yılda bitmesi gereken inşaatın 15 yıl geçtiği halde bitmediğini, yüklenicinin inşaatı yapma ve bitirme yeteneğini baştan beri kaybettiğini, fiili ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen dosyada davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; ... Merkez ..., mevkii ... parsel (... ... ada ... parsel) de kayıtlı taşınmaz üzerine "kat karşılığı inşaat" yapılması için davalılar ile Antalya ...Noterliğinin ... gün ve ... yevmiye nolu sözleşmesi yapıldığını, davacıların arsa sahipleri olduğunu, davalılardan ... A.Ş'in yüklenici, ...'nın sözleşmenin hem kefili hem de yüklenicinin temsile yetkili ortağı olduğunu, inşaatın süresinin ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olduğunu, yüklenicinin inşaata başladığını ancak inşaatı yarım bırakarak tamamen terk ettiğini, hatta inşaat ruhsatını dahi yenilemediğini, sözleşmenin feshi ile birlikte fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmeden kaynaklanan 20.000YTL tazminat ile sözleşmenin gerçekleşmemesinden kaynaklanan ve yine fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 20.000YTL olumlu ve olumsuz tazminat haklarının yasal faizi ile birlikte davalılardan birlikte ve zincirleme olarak tahsilini talep ve dava etmiştir.
Birleşen dosyada davalılar ... Tic.A.Ş, ... vekili cevap dilekçesinde özetle; usule ilişkin olarak davacıların, diğer arsa sahiplerinin muvafakati olmadan sözleşmenin feshi davası açamayacaklarını, akdedilen Antalya ...Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Suretiyle Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde davacı arsa sahiplerinin yanı sıra ... ve ...'ın da bu sözleşmede taraf olduğunu, bu kişilerin de davada taraf olmaları gerektiğini, davanın usulüi eksiklik nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, sözleşmede tahkim şartı olduğunu, bu nedenle hakem itirazında bulunduklarını, tarafların sözleşmede açıkça, sözleşmeden doğan uyuşmazlıkların hakem heyeti tarafından halledileceğini kararlaştırdıklarını, alacağın zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin feshi ile sözleşmedeki tazminat alacağının tazmininin birlikte talep edilemeyeceğini, arsa sahiplerinin sözleşmenin feshine yönelik taleplerinin MK m.2 anlamında dürüstlük kuralları içerisinde olmadığını, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel kurulu'nun ... tarih 3/1 sayılı kararında da belirtildiği gibi tarafların, haklarını kullanırken ve sözleşmenin geçerliliğini sürdürdüğü süre boyunca üzerilerine düşen edimleri yerine getirirlerken dürüstlük kuralları çerçevesinde hareket etmeleri gerektiğini, müvekkil şirketin edimlerini özenle ve layıkıyla yerine getirdiğini, davalı arsa sahiplerinin sözleşmede belirlenen tapu devrini (öncelikli edim borçlarını) yerine getirmediklerini, sözleşmede belirtilen arsa sahiplerinin yanı sıra başka bir arsa sahibi daha olduğundan inşaata devam edilemediğini, ... Merkez ... mevkii ... ada ... parselde ... isimli başka bir arsa sahibi daha olduğunun, sözleşmenin imzalanmasından sonra öğrenildiğini, davaya konu sözleşmede inşaata başlanacak ... Merkez ... mevkii ... ada ... parsel üzerine ... tarafından yapılması gerekli trafo binası için ayrılacak alanın, arsa sahiplerince ... devredilmediğini, inşaatların tam ve doğru bir biçimde tamamlanabilmesi için gerekli olan başvuruların arsa sahiplerince yapılmamasına rağmen müvekkil şirketin üzerine düşen edimleri tam ve zamanında yerine getirdiğini, ancak arsa sahiplerinin olumsuz tutumları ve edimlerini yerine getirmemeleri karşısında müvekkil şirketin inşaata devam edemeyecek duruma geldiğini ve sair nedenlerle davanı reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizce mahallinde yapılan keşif sonrası,
Bilirkişiler ..., ..., ...'dan oluşan bilirkişi heyetinin ... tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle;
1 - Taraflar arasında imza edilen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde ve birleşen ... / ... E dosyası yönünden,
Yüklenicinin ... ada ... parselde yapılmış olan ... blokluk inşaata ... tarihinde iskan aldığı, arsa sahiplerinin kalan tapuları lay sonra devretmesi gerekirken devretmemelerinden dolayı tazminat hakkı kazandığı, arsa sahiplerinin ... tarihinden ... tarihine kadar olan 4 aylık süre için ödeyecekleri ceza-i şart bedellerinin hesaplanması neticesinde,
a) Davalı arsa sahibi ..., devretmesi gereken ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümler ile, ... nolu bağımsız bölümün .../... oranındaki tapu hissesini devretmemiş olması nedeniyle, hesaplanan ceza-i şart miktarının 5.551.38 TL
b) Davalı arsa sahibi ..., devretmesi gereken ... nolu bağımsız bölümler ile, ...nolu bağımsız bölümlerdeki tapu hissesini devretmemiş olması nedeniyle hesaplanan ceza-i şart miktarının 14.683.96 TL olduğu,
c) Davalı arsa sahibi ..., devretmesi gereken ... nolu bağımsız bölümler ile, ... nolu bağımsız bölümün .../... oranındaki tapu hissesini ve L blok 1 nolu bağımsız bölümlerdeki tapu hissesini devretmemiş olması nedeniyle, hesaplanan cezai şart miktarının 15.551.04 TL olduğu,
d) Davalı arsa sahibi ..., devretmesi gereken ... nolu bağımsız bölümlerdeki tapu hissesini devretmemiş olması nedeniyle hesaplanan ceza-i şart miktarının 1.631.55 TL olduğu
e) Davalı arsa sahibi ..., devretmesi gereken ... nolu bağımsız bölüm ile, ... nolu bağımsız bölümün .../... oranındaki tapu hissesini devretmemiş olması nedeniyle hesaplanan cezai şart miktarının 2.606.38 TL olduğu,
f) Davalı arsa sahibi ... , devretmesi gereken ... nolu oranındaki tapu hissesini devretmemiş olması nedeniyle hesaplanan cezai şart miktarının 11.420.86 TL olduğu,
2- Huzurda ki birleşen ... / ... E sayılı dava konusu olan ... ada ... parselde yarım kalan çarşı inşaatı ile ilgili, yapım aşamasının, belediye yazılarının, karot raporlarının incelenmesi, inşaatın seviyesinin belirtilmesi ve yüklenicinin tapıdan hak edip etmediği hususlannın incelenmesi ve değerlendirilmesi neticesinde,
Yüklenicinin ... tarihinde tamamlaması gereken ... ada ... parseldeki çarşı inşaatının seviyesinin % 45 olduğu, inşaat toplam alanının 27.000.00 m2 olduğuna göre dava tarihi itibariyle % 45 lik İnşaat seviyesi değerinin 5.528.250.00 TL olduğu, 2014 yılı itibariyle değerinin 27.000.00 m2 x 650.00 TL/ m2 x 0.45 = 7.897.500.00 TL olduğu,
3-Çarşı inşaatı ile ilgili olarak tüm proje ve belgelerinin ilgili Belediyesine sunulduğu takdirde değerlendirilmesinin yapılacağı, binadan alınan Karot deneyleri neticesinde hazırlanan rapora göre olumsuz bir durumun olmadığı, bu hali ile günümüzdeki imar yönetmelik ve mevzuatına göre incelenerek ruhsat yenilemesinin yapılabileceği olasılığının bulunduğu,
4- Yüklenicinin çarşı inşaatında inşaat seviyesini % 45 oranına getirmiş olması nedeniyle, Yüklenicinin payına isabet eden İş Merkezi zemin katındaki “Hipermarket... nolu bağımsız bölümlerin tapularım hak ettiği,
5- Taraflar arasında imza edilen sözleşme hükümleri dikkate alındığında, Yüce Mahkemenin de takdiri halinde, inşaatın gecikmesinden dolayı arsa sahipleri için 2.581.484.72 TL miktarlı ceza bedeli hesaplandığı, ancak yüklenicinin hak ettiği halde tapu devirlerini alamadığı yukarıda belirtilen 18 adet bağımsız bölüm için 1.561.532.08 TL miktarında ceza bedeli olduğu,
Her iki tarafın ceza-i şart bedelini hakkedip etmediği ile sözleşmenin feshinin söz konusu olup olmayacağı ve koşullar nazara alındığında inşaatın devam ettirilip ettirilmeyeceği hususlarında takdirin mahkemeye ait olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Bilirkişiler ..., ..., ... tarafından düzenlenen ... tarihli bilirkişi heyeti kök raporunda özetle;
Dava ile ilgili olarak yukarıda yapmış olduğumuz etraflı inceleme ve değerlendirme neticesinde takdiri Sayın Mahkemenize ait olmak üzere;
A) Taraflar arasında yapılan Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye numaralı sözleşme sözleşmeye dayalı olarak oluşan hukuki ilişkide ... ada ... parsel ve ... ada ... parseli içeren bir sözleşme yapıldığı, her iki parseldeki inşaatın yapımı işi için iki ayrı sözleşme yapıldığı, bu konuda tarafların duruşmada mutabık kaldığı
B) ... ada 1 parselin % 100 tamamlandığı, iskanının alındığı, ... ada ... parselde ise inşaatın % 45 te kaldığı görülmektedir.
C) Dosyadaki belgelerden arsa sahiplerinin taşınmazların tapularını devretmediği görülmektedir. Esasen yüklenici, yapı ruhsatım ... tarihinde almış, inşaata başlamış,ancak ...ile ... müellifi tarafından hazırlanmış raporda, betonarme projesinde temelin radye temel olarak hesaplandığı ve çizildiği ancak yeniden yapılan zemin etüdlerin de zemin iyileştirilmesinin ve kazık temel yapılmasının gerektiği ortaya çıkmış olduğundan inşaatın 12 ay geciktiği belirtilmiştir. Sözleşmeye göre kademeli olarak tapu devri kararlaştırılmışken, arsa sahiplerinin devri gerçekleştirmediği girülmektedir. Bu durumda yüklenicinin tapu devri yapılmadıkça inşaatı durdurma ve teslimden kaçınma hakkı bulunmaktadır. Bu sebeple yüklenicinin işin gecikmesinde bir kusurunun olmadığı kanaatine ulaşılmıştır.
D) Davacı .../... Esas sayılı dosyada tapu iptali ve tescilini talep etmiştir. Yüklenicinin ... ada ... parseldeki inşaatı bitirmesi sebebiyle sözleşmede kendisine devri kararlaştırılan taşınmazların tapularını hakettiği, buna göre;
- Davalı arsa sahibi ... adına kayıtlı olan ...tapu iptalinin davacı adına tesciline,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan...hissesi olup, tapu iptalinin davacı adına tesciline,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan... in tapu iptalinin davacı adına tesciline,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ...in tapu iptalinin davacı adına tesciline,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan... hissesinin tapu iptalinin davacı adına tesciline,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ... tapu iptalinin davacı adına tesciline,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ...tapu ün iptalinin davacı adına tesciline, karar verilmelidir.
E) Taraflar birbirlerine ihtarname göndermiş, ancak hepsinde de edimlerin yerine getirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Ancak, ne açık bir şekilde fesih beyanında bulunulmuş ne de bu anlama gelen bir ifade kullanılmıştır. Bu durumda açılan dava ile mahkeme tarafından feshe karar verilmelidir. Bu sebeple fesih iradesi oluşmamış, mahkemeden talep sonucunda bu irade ortaya çıkacaktır.
F) Arsa sahibinin yükleniciye inşaatın devamı sırasında tapu devrini vaad etmesi ve bu yükümlülüğü yerine getirmemesi neticesinde, yüklenicinin mali sıkıntıya düşmesi ve inşaatın süresinde bitirilememesine neden olması durumunda arsa sahipleri gecikme tazminatı isteyemez.
G) Sözleşmenin feshi halinde yüklenici menfi zararlarını talep edebilir. Yüklenicinin talep edebileceği menfi zarar, fiili zararı ve yoksun kaldığı kardır. Menfi zarar, sözleşmenin ifa edileceğine güvenilerek yapılan masraflar ve kaçırılan fırsatlardır. Yoksun kalınan kira kaybı ise, müspet zarar niteliğindedir. Yüklenicinin sözleşmeyi haklı olarak feshettiği hallerde, yüklenici seçimlik ceza ile sözleşmeye konu işten sağlayacağı kar mahrumiyetinden cezayı aşan miktarını talep edebilir. İfaya eklenen cezai şartın istenebilmesi için, sözleşmeden dönmeye ilişkin olarak seçimlik hakkının kullanılmaması gerekir. Yani bu nitelikteki bir cezanın istenebilmesi için sözleşmenin ayakta tutulması gereklidir.
H) Davacı taraf .../... Esas sayılı dosyada cezai şart talep etmiştir. Taraflar sözleşmede işin geciktirilmesi halinde cezai şart ödeneceğini kararlaştırmıştır. Bu şart TBK.m. 179/1 gereğince ifaya eklenen cezai şart niteliğindedir. Aynı maddeye göre, iş sahibinin eseri teslim alırken, cezaya ilişkin hakkını saklı tutması halinde ancak isteyebileceği, aksi halde ifaya eklenen cezadan dolayı bütün haklarının düşmüş olacağı, somut olayda arsa sahibinin bu konuda ihtar çektiği bu sebeple kural olarak cezai şart isteyebileceği, ancak işin gecikmesinde arsa sahiplerinin edimlerini yerine getirmemelerinin etkili olduğu görülmektedir. Buna göre;
İ) ... ada ... parsel açısından yapılan değerlendirme;
Bağımsız bölümlerin maliki bulunan kişilere göre hesap yapıldığında;
1- Davalı arsa sahibi ..., ... oranındaki payını devretmemiş olması nedeniyle ödemesi gereken cezai şart miktarının toplam
(3+128/318 adet) x 2.146,66 DM= 6.439,98 DM + 864,06 DM = 7.304,04 DM /
1.9558319 x 1.9944 = 7.448.07-TL olduğu.
2- Davalı arsa sahibi ...’ın, ...Bölümleri devretmemiş olması nedeniyle ödemesi gereken cezai şart miktarının toplam
(9 adet) x 2.146,66 DM= 19.319.94 DM / 1,9558319 x 1,9944 = 19.700,92-TL
3- Davalı arsa sahibi .... oranındaki payını devretmemiş olması nedeniyle ödemesi gereken cezai şart miktarının toplam
( 8 + 169/318 adet) x 2.146,66 DM = 17.173,28 DM + 1.140,63 DM = 18.314.11 DM / 1.9558319 x 1.9944 = 18.675.26-TL olduğu.
4- Davalı arsa sahibi ...’ın...Bölümünü devretmemiş olması nedeniyle ödemesi gereken cezai şart miktarının toplam
(1 adet) x 2.146,66 DM= 2.146.66 DM / 1,9558319 x 1,9944 = 2.188,99 - TL olduğu,
5- Davalı arsa ...’ın... Bölümün 190/318 oranındaki payını devretmemiş olması nedeniyle ödemesi gereken cezai şart miktarının toplam
(1+190/318 adet) x 2.146,66 DM= 2.146,66 DM + 1.282,59 DM = 3.429.25 DM / 1.9558319 x 1.9944 = 3.496,87-TL olduğu.
6- Davalı arsa sahibi ...’... Bölümleri devretmemiş olması nedeniyle ödemesi gereken cezai şart miktarının toplam
(7 adet) x 2.146,66 DM= 15.026.62 DM / 1,9558319 x 1,9944 = 15.322,94-TL olduğu,
Toplam 7.304.04 + 19.319.94 + 18.314.11 + 2.146,66 + 3.429.25 +15.026.62 = 65.540.62-DM/ 1,9558319 x 1,9944 = 66.833,05-TL olduğu,
J) ... ada ...parsel açısından yapılan değerlendirme;
1- Dosya içinde bulunan iş merkezinden alınan karot deney sonuçları ve raporlar incelendiğinde: söz konusu inşaatın, mevcut yapısının ruhsat eki projelere, ruhsat alındığı tarihteki imar planı ile ilgili mevzuata uygun olduğu. Yapının ruhsat tarihindeki yürürlükteki Deprem Afet bölgelerinde yapılacak yapılar yönetmelik hükümlerine uygun yapıldığı, ancak 2007 tarihli yönetmeliğe uygun olmadığı, ... Belediyesinin ... tarih ve .../... sayılı yazısında; Dava konusu olan ... ada ... parseldeki işyeri inşaatının güçlendirme projesinin yapılması suretiyle inşaat ruhsatının yenilenebileceği belirtilmektedir.
2- ... ada ... parsel sayılı taşınmaz arsa üzerinde yapılacak olan bodrum kat üzeri zemin kat + 1. Normal katlı toplam 91 üniteden oluşacak şekilde yapılacak olan iş merkezinin % 45 lik kısmı bitmiş durumdadır. Bu hali ile inşaatın seviyesi % 45 olarak dikkate alındığında dava tarihi itibari ile değerinin 3.176.496,00-TL olduğu,
3- Sözleşmenin 7a maddesinde, inşaatın betonarme ve tuğla imalatlarının tamamlanıp
sıva aşamasına geçildiğinde, zemin kattaki cafe hariç diğer bağımsız bölümlerin tapularının verileceği belirtilmiştir. İş merkezinde inşaatın betonarme ve tuğla imalatlarının tamamlanıp sıva aşamasına geçildiğinden müteahhidin payına isabet eden İş Merkezi zemin kattaki bağımsız bölümler: “... olup cafe hariç diğer ... adet bağımsız bölümün tapularının verilmesi gerekmektedir. Bu hali ile zamanında verilmeyen tapulardan dolayı arsa sahiplerinin ödemesi gereken cezai şartın toplam 1.762.900,00 DM/ 1,9558319x 1,9944 = 1.797.663,57-TL olduğu,
4- Takdiri Sayın Mahkemenize ait olmak üzere taraflar arasında imzalanan sözleşme ve ek sözleşme maddelerine göre cezai şart başlangıç tarihi olan ... tarihi ile birleşen dava tarihi olan ... tarihleri arasında yüklenicinin işi zamanında bitirememesi dolayısıyla sözleşme hükümlerine göre arsa sahiplerine düşecek 30 adet bağımsız bölüm için cezai şartın toplam 3.030.167,66 DM / 1,9558319 x 1,9944 = 3.089.921,16-TL olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
.../... E sayılı dosyada Bilirkişiler ..., ..., ... tarafından düzenlenen ... tarihli bilirkişi heyeti kök raporunda özetle;
1- .../... Esas numaralı, ... tarihli dava yönünden, dosyada mevcut 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünün ... gün ve ... sayılı yazısı ekindeki tapu kayıt suretlerine göre müteahhide düşecek olan bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adında olduğu;
a) Davalı arsa sahibi ... açısından, devretmesi gereken ... nolu bağımsız bölümün .../... oranındaki tapu hissesini devretmemiş olması sebebiyle adına tahakkuk eden cezai şart miktarının (3+128/318) x 1.600,00DEM = 5.444,03DEM olduğu,
b) Davalı arsa sahibi ... açısından, devretmesi gereken ... bağımsız bölümler ile,... nolu bağımsız bölümlerdeki tapu hissesini devretmemiş olması sebebiyle adına tahakkuk eden cezai şart miktarının 9 x 1.600.00DEM = 14.400,00DEM olduğu,
c) Davalı arsa sahibi ... açısından, devretmesi gereken ...nolu bağımsız bölümler ile, ... nolu bağımsız bölümün .../... oranındaki tapu hissesini ve L blok 1 notu bağımsız bölümlerdeki tapu hissesini devretmemiş olması sebebiyle adına tahakkuk eden cezai şart miktarının (9+169/318) x 1.600,00DEM = 15.250,31 DEM olduğu,
d) Davalı arsa sahibi ... açısından, devretmesi gereken ... nolu bağımsız bölümlerdeki tapu hissesini devretmemiş olması sebebiyle adına tahakkuk eden cezai şart miktarının 1 x 1.600,00DEM = 1.600,00DEM olduğu, (Talep 1.000,00TL)
e) Davalı arsa sahibi ... açısından, devretmesi gereken ... nolu bağımsız bölüm ile, ... nolu bağımsız bölümün .../... oranındaki tapu hissesini devretmemiş olması sebebiyle adına tahakkuk eden cezai şart miktarının (1+128/318) x 1.600,00DEM = 2.555,98DEM olduğu,
f) Davalı arsa sahibi ... açısından, devretmesi gereken ...
...nolu oranındaki tapu hissesini devretmemiş olması sebebiyle adına tahakkuk eden cezai şart miktarının 7 x 1.600,00DEM = 11.200.00DEM olduğu, ’
2- Birleşen .../... Esas, .../... Karar sayılı dosyadaki dava yönünden;
Taraflar arasında akdedilen Antalya ... Noterliğinin ... gün ve ... yevmiye numarasına kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, davalı müteahhit tarafın ... ada, ... parsel sayılı arsa üzerinde yapacak olduğu inşaatın, sözleşmeye uygun olarak bitirilmemiş ve %45 seviyesinde bırakılarak terk edilmiş durumda olduğu, sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında geçen 15 yılda dahi bitmemiş durumda olması sebebiyle müteahhit tarafın temerrüde düşmüş durumda olduğu ve bu nedenle sözleşmeye göre arsa sahibi tarafın fesih talebinde haklı olduğu, arsa sahibi tarafından sözleşmenin 6. Maddesine göre hak edilmiş durumda olan tazminat tutarının 336.400.00DEM olduğu, sözleşmeden kaynaklanan bu tazminatın taleple bağlı kalınarak 20.000,00TL’ sı olduğu, dava konusu yerde müteahhit tarafından yapılmış olan imalatın, dava tarihi itibariyle serbest piyasa fiyatlarına göre müteahhit karı hariç maliyet tutarının 2.768.175.00TL’ sı olduğu,
2- Birleşen .../... Esas, .../... Karar sayılı dosyadaki dava yönünden;
Taraflar arasında akdedilen Antalya ... Noterliğinin ... gün ve ... yevmiye numarasına kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, müteahhit tarafın ... ada, ... parsel sayılı arsa üzerinde yapmış olduğu inşaatlar karşılığında hak etmiş olduğu bağımsız bölümlerin;
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ...numaralı bağımsız bölümler,... nolu bağımsız bölüm olup, bağımsız bölümlerin toplam değerinin 584.172,96TL olduğu,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ...numaralı bağımsız bölümler ve ... : ... hissesi olup, bağımsız bölümlerin toplam değerinin 289.213,84TL olduğu,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ... numaralı bağımsız bölümlerin toplam değerinin 595.000,00TL olduğu,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ... : ... numaralı bağımsız bölümlerin toplam değerinin 613.000,00TL olduğu,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ... : ...bağımsız bölümün 190/318 hissesinin toplam değerinin 135.786,16TL olduğu,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ... numaralı bağımsız bölümün değerinin 85.000,00TL olduğu,
- Davalı arsa sahibi ... adında olan ...nolu bağımsız bölümün değerinin 7.000,00TL olduğu,
4- Birleşen .../... Esas, .../... Karar sayılı dosyadaki dava yönünden; Taraflar arasında akdedilen Antalya ... Noterliğinin ... gün ve ... yevmiye numarasına kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, davacı müteahhit tarafın ... ada, ... parsel sayılı arsa üzerinde yapılacak olan inşaatın sözleşmeye uygun olarak zamanında bitirilmemiş olması sebebiyle, arsa sahipleri tarafından talep edilen feshin haklı fesih olduğu görüşüyle, sözleşmenin feshine karar verilmesi halinde müteahhit tarafından hak edilen alacağının, Yargıtay kararları doğrultusunda, mevcut işin yapılması amasında cebinden çıkan para oıması sebebiyle hakedişinin, mevcut inşaat için cebinden çıkmış olan tutarın 2.768.175,00TL olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Bilirkişi heyetinin ... tarihli ek raporu ile asıl rapordaki hususları aynen tekrar ettiklerini bildirmişlerdir.
Bilirkişi heyetinin ...tarihli ek raporunda özetle;
Davacı taraf vekilinin ... tarihli dilekçesindeki talebi ve cevabımız aşağıdaki gibidir.
1- .../... Esas nolu dava ile ilgili talep edilen cezai şart tazminatın eksik ve hatalı hesaplandığı belirtilmektedir. Oysa asıl raporumuzun sonuç kısmının 1. bölümünde, dava ile talep olunan cezai şartın, her bir arsa sahibinin vermesi gereken bağımsız bölüm hissesine göre ayrı ayrı hesaplanmış durumdadır. Davacı talebin alacak olduğu toplam tazminat tutarı 49.850,32DEM dir.
2- .../... Esas nolu dosya ile ilgili olarak dosyaya sunmuş oldukları ... tarafından yapılmış olan miktar ve değerlendirmelerin esas alınmasını talep etmektedir. Oysa dosyadaki mevcut ... raporu yüzeysel ve afaki hazırlanmış durumdadır. Dava konusu yerde yapılmış olan inşaatın alanı 13670,00m2 olduğu halde raporda 18000,00m2 olduğu belirtilmiş, inşaatın geldiği seviye %45 olduğu halde. ... raporunda sıva, mermer, elektrik ve klima tesisatının Ditınıme aşamasına geldiği belirtilmiş durumdadır. Oysa belirtilen kalemlerle ilgili imalatlara yeni başlanılmış durumda iken inşaatın durmuş olduğu görülmüştür. Ayrıca ... raporunda değerlendirme arsa dahil yapılmış durumda olup, tarafımızca belirtilen rapora uyulmamıştır.
3- Davacı müteahhit taraf vekili ... tarihli dilekçesi ile, birleşen .../... Esas, .../... Karar sayılı davadaki talepleri yönünden inşaatın gelmiş olduğu safha itibariyle müteahhit tarafın hak etmiş olduğu bağımsız bölümlerin belirlenmemiş olduğunu beyan etmektedir.
Taraflar arasındaki sözleşmede, dava konusu yerin “Kaba inşaatı bitip tuğla örülmesinin tamamlanması ve sıva hazırlığına geçildiği zaman cafe hariç zemin kattaki müteahhide ait dükkanların tapularının mal sahibi tarafından verilecek olduğu” belirtilmektedir.
Dava konusu yerin getrmiş olduğu safha itibariyle bu maddede yer alan tapuların, müteahhit tarafından talep edilmesi hakkı doğmuş durumdadır. Müteahhit işin normal seyirde yapılması aşamasında, işin bu safhaya gelmesi ile birlikte sözleşme gereği tapu talebinde bulunması gerekirdi, inşaatın tarafımızca belirlenmiş olan safhası gözönüne alındığında müteahhit tarafından talep edilmesi gereken bağımsız bölümler zemin katta bulunan Hipermarket ... nolu bağımsız bölümlerdir.
B- Dosyada, ... Belediyesinden gelen ... tarih ve ... / ... sayılı yazıda, dava konusu olan ... ada, ... parseldeki işyeri inşaatının güçlendirme projesinin yapılması suretiyle inşaat ruhsatının yenilenebileceği belirtilmektedir. Sözleşmenin ifasına karar verilmesi halinde bu doğrultuda işlem yapılmasının uygun olacağı görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Antalya ... Noterliğinin ... gün ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tetkikinden tarafların aynı sözleşme içerisinde fakat farklı şartlarda hem ... Merkez ... Mevkii ... parsel (yeni ... ada ... parsel) üzerine yapılacak iş merkezi hem de ... ada ... parsel üzerine yapılacak ... bloktan oluşan inşaat için anlaştılmış olup, Mahkememizin yukarıdaki esasına kayıtlı asıl ve birleşen davanın yargılama konusu 8903 ada 1 parselde yapılacak iş merkezine ilişkindir. ... ada ... parsel üzerinde yapılan taşınmaz tamamlanmış olup taraflar arasında bu taşınmazdan kaynaklı ihtilaflar hakkında Mahkememizin .../... E-.../... K sayılı ... tarihl ilamıyla verilen karar temyizen Yargıtay aşamasındadır.
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında, davacı yüklenici ...İnşaat... A.Ş tarafından davalılar ile aralarında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden açılan tapu iptal ve tescil davasının (asıl dava) ... tarihli duruşmada takipsiz bırakıldığı ve yasal süre içinde yenilenmediği anlaşıldığından, davanın HMK 150/6 maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekmiştir.
Birleşen davada arsa malikleri tarafından Antalya ... Noterliğinin ... gün ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ... Merkez ...Mevkii ... parsel sayılı (yeni ... Mah. ... Ada ... parselde kayıtlı) taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat için akdedilen "Düzenleme Suretiyle Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İş Merkezi" kısmının geriye etkili olarak feshi ile 20.000,00 TL olumlu, 20.000,00 TL olumsuz zararın davalılardan tahsili talep edilmekle, yapılan yargılamada toplanan delilerden, taşınmazda yapılan söz konusu inşaatın seviyesinin % 45 olduğu sabittir.
818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK'nun 470. vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmelerde, yüklenicinin, kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek, temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106 ve 108. maddeleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceği, ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağı, ... gün ve 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında öngörülmüştür. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek .... Hukuk Dairesinin, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararları'nda, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi % 90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Mahkememizce keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu alınan bilirkişi heyeti kök ve ek raporlarında uyuşmazlığa konu taşınmazda inşaat seviyesinin %45 olarak belirlenmesi karşısında, bu oran Yargıtay 15. ve 23. Hukuk Daireleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında benimsenen %90 oranının altında kaldığından, Mahkememizce geriye etkili fesih şartlarının gerçekleştiği kabul edilmiştir. Taraflar arasındaki1... tarihli sözleşmeyi göre yapılan inşaatın ruhsat tarihinin ... olduğu, sözleşmeye göre teslim tarihinin ruhsat tarihinden itibaren anahtar teslimine kadar 36 ay olup, belirlenen sürede bitirilememesi halinde teslim edilmemiş bölümler için müteahhide 3 aylık ek süre verileceği, bu sürede de bitmemesi halinde he bağımsız bölüm için aylık 1.000,00 DM cezai şarta bağlanmak üzere 6 aylık ikinci bir ek süre verileceği, bu süre içindede bitirilememesi halinde mukavelenin şartsız olarak arsa sahipleri tarafından feshedileceği kararlaştırılmış, ancak bu süre içerisinde inşaat tamamlanmamıştır ve davacıların sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih hakları doğmuştur.
Birleşen davada alınan eksik harç Yargıtay .... HD.nin .../... E-.../.. K sayılı ... tarihli emsal kararına göre tamamlattırılmıştır.
Birleşen davada davacıların 20.000 TL olumlu ve 20.000 TL olumsuz zararının davalılardan tahsili yönündeki talebinin değerlendirilmesinde,
Olumsuz zarar; dayanağını 818 sayılı BK'nın 108/2. madde (TBK 125/3.) hükmünden almakta olup, sözleşmenin, karşı tarafça yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan eylemli zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı, uğranılmayacak olan zarardır. Dolayısıyla, karşı tarafın malvarlığına girsin veya girmesin, sözleşme nedeniyle alacaklının cebinden (malvarlığından) çıkan ve yasal olarak harcanan paradır. Doktrinde hakim olan görüşe ve Yargıtay uygulamasına göre, burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır. Menfi zarar, genel bir anlatımla hukuken geçerli olmayan bir borç ilişkisinin geçerli olduğuna inanmaktan (güvenmekten) doğan zarardır. Bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamı, başka bir anlatımla karşı tarafın malvarlığına girmese bile o sözleşme nedeniyle cepten çıkan paradır. Olumsuz zarar, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, sözleşmeden dönen alacaklının haklı olması halinde, kusurlu borçludan isteyebileceği zarardır. Olayda davacının bu tür bir zararının varlığı ispat edilemediğinden olumsuz zarar tazminat talebi rededilmiştir.
Müspet (olumlu) zarar ise, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Diğer bir ifadeyle müsbet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabilir. Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza (BK 158/II), seçimlik ceza (BK 158/I), eksik işler bedeli, kâr kaybı, gecikme tazminatı (BK 106/2) müspet zarar; inşaatın yapımı süresince oturulacak ev için ödenmesi gereken kira bedeli ile yıkılan binanın enkaz bedeline yönelik talepler ise, menfi (olumsuz) zarar kapsamındaki alacak kalemlerinden bazılarıdır. Olumlu zarar, tamamen haklı olan tarafın sözleşmeden tamamen haksız olarak dönen taraftan isteyebileceği tazminatın konusunu oluşturup, olumlu zarar kapsamında kalan zararları, sözleşmeden dönen tarafın tamamen haklı dahi olsa isteyebileceği alacak kalemlerinden değildir. Sözleşmeden dönmenin bir başka sonucu olan olumlu zararın tazmininde; tazminat isteyen kişi hem sözleşmeden dönen taraf olmamalı ve hem de kusuru bulunmamalı; tam aksine, karşısındaki kişi hem sözleşmeden dönen taraf ve hem de dönmede kusurlu olmalıdır. Dolayısı ile somut olayda sözleşmeden dönen taraf olan davacıların müspet ( olumlu) zarar talep etme haklarının bulunmadığı açık olmakla, buna ilişkin tazminat taleplerinin de reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda izah olunan nedenlerle;
1-Asıl davada; davacı ...A.Ş tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasının HMK 150/6 maddesi uyarınca AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,
Yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
Harç peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,
A.A.Ü.T. uyarınca 2.180,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
2-Birleşen davada; ( Mahkememizin .../... E-.../... K)
a)Davalı ...İnşaat ve Ticaret A.Ş aleyhine açılan sözleşmenin feshi davasının KABULÜ ile; taraflar arasında Antalya ... Noterliğinin ... gün ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ... Merkez ... Mevkii ... parsel sayılı (yeni ... Mah. ... Ada ... parselde kayıtlı) taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat için akdedilen "Düzenleme Suretiyle Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İş Merkezi" kısmının geriye etkili olarak FESHİNE,
b) Davacıların davalılar ... İnşaat ve Ticaret A.Ş ile ... aleyhine açtığı müspet ve menfi zarar tazminatı davalarının AYRI AYRI REDDİNE,
Alınması gerekli, 35,90TL harçtan, peşin alınan 540,00 TL harcın mahsubu ile artan 504,10 TL harcın istemi halinde davacıya iadesine,
Davacılar tarafından yatırılan 35,90 TL peşin harç ile 14,00 TL başvurma harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Davacılar tarafından yapılan 1.500,00 TL bilirkişi ücreti, 175,00 TL tebligat ve posta masrafları olmak üzere toplam 1.675,00 TL yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
A.A.Ü.T. uyarınca 2.180,00 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
Sarf edilmeyen gider avansının HMK 333.maddesi uyarınca davacıya iadesine
Dair, davalı-birleşen dosya davacıları ..., ... vekili ile, diğer tüm davalı-birleşen dosya davacılar vekili Av. ...' ın yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okundu. Anlatıldı.
27/04/2018
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...
e-imza e-imza e-imza e-imza