T.C.
ANTALYA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/419 Esas
KARAR NO: 2018/248
DAVA: Sözleşmenin İptali, Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ: 18/03/2003
BİRLEŞEN MAHKEMEMİZİN 2006/179 ESAS SAYILI DOSYASINDA;
DAVA: Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ: 19/04/2006
KARAR TARİHİ: 30/03/2018
Mahkememizden verilen ... tarihli, .../... Esas, .../... karar sayılı kararın Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ... tarihli, .../...-... Esas, .../... karar sayılı kararı ile bozulması üzerine, karar düzeltme talebi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ... tarihli, .../...-... Esas, .../... karar sayılı ilamı ile reddedilmiş olmakla, dosya mahkememizin yukarıdaki esasına kaydedilerek, yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili ... tarihli dava dilekçesini duruşmalarda da tekrarla özetle; müvekkili şirket ile davalı ... kooperatifi arasında Antalya ... Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince kooperatifin yüklenici olarak davacıya ait ... Ada ... numaralı, ... Ada ... numaralı, ... Ada ... numaralı parsele binalar inşa edeceğini, inşa edilecek binaların %50’sinin davacı şirkete, %50 sinin kooperatife ait olacağını, sözleşmenin 2.1.5. hükmü gereği inşaat ruhsatının alındığı ... tarihinden itibaren 40 ay içinde; yani ... tarihine kadar inşaatların bitirilerek iskan ruhsatı alınmış şekilde teslimi gerekirken, süresinde inşaatın bitirilememesi üzerine davacı ile kooperatif arasında düzenlenen ... tarihli Ek protokol ile binaların teslim tarihinin ... kesin teslim tarihi olarak kararlaştırıldığını; buna rağmen Antalya Ticaret Mahkemesinin .../... D.İş dosyasında alınan ... tarihli raporda belirlendiği üzere, davacı arsa sahibine ait olan binaların bir kısmına hiç başlanmadığı, bir kısmının da çok düşük seviyelerde olduğu, inşaatın 20 ay gibi bir sürede tamamlanabileceğini, kaldı ki bu tespit sonrasında da kooperatifçe çalışma yapılmadığını, inşaatın tespit ile belirlenen aynı seviyede durduğunu, davalı kooperatifin işi tamamlamadığı ve tamamlamayacağının ortaya çıkmasının karşısında, müvekkilinin akdi fesih edip verdiğini geri isteme hakkının doğduğunu, davalı kooperatifin bina inşaatlarının yapımını ... tarihli sözleşme ile davalılardan ... Yapı İnşaat Taahhüt ... Ltd. Şti.’ne verdiğini, müvekkili şirket ile davalı kooperatif arasında bağımsız bölümlü yerlerin sözleşme hükümlerine göre paylaşımının yapıldığını;
Paylaşıma göre davalı kooperatif hissesine düşen parsellerden ... Ada ... Numaralı parsel üzerindeki kat irtifakı kurulu ... adet bağımsız bölümdeki yerin tamamı davalı kooperatifin isteği doğrultusunda diğer davalılara devir ve temlik edilmiş olduğunu, halen ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümlerin davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümlerin davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ... A.Ş., ... numaralı bağımsız bölümün davalı ..., ... numaralı bağımsız bölümün davalı .. Yapı İnşaat Taah. Ltd. Şti. Adına kayıtlı bulunduğunu;
Yüklenici edimini yerine getirmediği taktirde BK 358. maddesi uyarınca arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkının doğduğunu;
Yüklenici kooperatif dışındaki diğer davalıların tümünün yapılacak binada bağımsız bölüm almayı amaçladıklarını, taşınmazla ilgili bir inşaat sözleşmesi olduğunu ve yüklenicinin devrede olduğunu, yüklenicinin edimini yerine getirmediği taktirde arsa sahibi müvekkili şirket tarafından sözleşmenin fesih edileceğini bildiklerini, yüklenicinin ardılı durumunda olan alıcı davalıların, ucuz, bağımsız bölüm kazanmak için, bina henüz tamamlanmadan sözleşme yapmakta ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde kendilerine devir edilen bağımsız bölümlere bağlantılı arsa paylarına ilişkin tapu kayıtlarının iptal edilebileceğini bilerek bu işe giriştiklerini, davalı gerçek kişilerin aynı zamanda kooperatif üyesi olduklarını, bu itibarla davalı yüklenici kooperatifin edimini yerine getirmediği taktirde arsa sahibi davacı şirketin istemi ile sözleşmenin geriye dönük fesih edilebileceğini bile bile pay satın alan alıcıların (davalıların) M.K. Nun 931. maddesinin koruyuculuğu altında bulunduklarından söz edilemeyeceğini;
Davalı yüklenici kooperatifin işleri istenilen seviye ve süratte yürütmediğinin aşikar bir şekilde ortada olduğunu, B.K. 358. maddesi gereği işin davalı kooperatifçe tamamlanmayacağının alınan delil tespit raporu ve sonrasında kooperatifçe hiçbir faaliyette bulunulmaması suretiyle ortaya çıktığını, bu nedenle arsa sahibi davacı şirketin akdi fesih etme hakkının doğduğunu, davacının, davalı kooperatifin temerrüdü nedeniyle akdi fesih ettiğine göre verdiğini geri isteme hakkının olduğunu;
Diğer davalılar üzerine geçirilen tapuların tümünün iptali talebinin sözleşmenin geriye etkili feshi anlamında olduğunu iddia ederek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile kooperatif dışındaki diğer davalılar adına oluşturulan ... Ada ... parseldeki tüm tapu kayıtlarının iptali ile bu ... adet bağımsız bölümlü yerin davacı şirket adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili ... tarihli oturumdaki beyanı ile; ... numaralı bağımsız bölüm maliki davalı ... ve ... numaralı bağımsız bölüm maliki davalı ... Ltd. Şti. Yönünden davayı takipten vazgeçtiklerini bildirmiştir.
SAVUNMA :Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...,..., ..., ..., ... A.Ş., ... ayrı ayrı verdikleri cevap dilekçelerinde aynı paralelde olan savunmalarında özetle; davalılara satışı yapan şirket ile davacı arasında herhangi bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmadığını, davacı tarafından davalılara satışı yapan alt yüklenici konumunda olan davalı ... Ltd. Şti.’ne tapu kaydının devir şeklinin de kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılmayıp satış şeklinde yapıldığını, dolayısıyla davacının satıp bedelini tahsil etmiş olduğu bu yerler hakkında tapu kayıtlarının aksine satış şeklinde değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince devir edildiği iddiası ile geriye etkili fesih talebinde bulunup bunun sonucunda tapu iptali ve adına tescil talebinde bulunmasının mümkün bulunmadığını;
Davacı ile davalı yüklenici kooperatif arasında yapılan ... tanzim tarihli ek protokolde “Mal sahibi inşaatın kalan kısmını maliyet bedeline %25 kâr ilave ederek kooperatif nam ve hesabına tamamlar, tarafların dairelerini teslim eder. Mal sahibinin bu süredeki kira hakları saklıdır.” denmekte olduğunu, ayrıca “... tarihinden itibaren gecikme 6 ay daha devam ederse mal sahibi mukaveleyi tek taraflı (kendisine ait tazminat ve kira cezaları saklı kalmak kaydı ile) tazminatsız olarak fesih eder.” dendiğini, davacı şirketin ek protokol ile davalı yüklenici taahhüdünde olup tamamlanmayan daire ve imalatları maliyet bedeline %25 kâr ilave ederek bitirip teslim etmeyi taahhüt ettiğini, dolayısıyla davacının da geriye etkili fesih talebinde bulunmasının mümkün olmadığını, kaldı ki dava açılış tarihi itibariyle 6 aylık bekleme süresinin de henüz dolmadığını, davalı şirketin davalı kooperatiften sadece gecikilen süreye ilişkin gecikme tazminatı ve imalata devam etmek ve bitirmek suretiyle maliyet bedeli üzerinden % 25 kâr talep edilebileceğini;
Dava dilekçesinde davacının kooperatif ile aralarında yaptıkları sözleşme gereğince; kooperatifçe yapılan imalatlara karşılık kendi rızaları ile kooperatifin isteği ve onayı üzerine sözleşme dışı alt müteahhit ... Ltd. Şti’ne tapuların verildiğini, davacının akidi kooperatifin sözleşmeye aykırı davranışı var ise sadece kooperatiften zararının tazminini talep edebileceğini, davalıların bağımsız bölümleri sözleşmede yüklenici olarak görünen kooperatiften değil bizzat arsa sahibi davacının tapuları devrettiği ... Ltd. Şti.’nden satın aldıklarını, dolayısıyla taşınmazın yaptığı imalat karşılığı kooperatif hissesine düşen taşınmazlardan sayılması, bu suretle davacı arsa sahibi tarafından tapu iptali ve tescil talebinde bulunulmasının yasaya, iyi niyet ve hakkaniyet kurallarına aykırı olduğunu savunarak kendileri yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalı kooperatif ve ... Ltd. Şti. Vekili ise cevap dilekçesi ve duruşmalardaki beyanında özetle; davacının fesih talebinin yasaya aykırı olup, gerekli şartları taşımadığını, inşaata zorla fiilen el koyup müteahhidi dışarı çıkartıp çalışamaz duruma getirdikten sonra fesih davası açıldığını, yüklenicinin 4 Trilyon Liradan fazla imalat yaptığını, davacının bu imalat bedelini hiç ödemediğini, yüklenicinin bu kadar alacağı var iken, bunun göz ardı edilerek sözleşmenin feshi ve verilen daire tapularının iptalinin hukukun tüm kurallarına açıkça aykırı olacağını, arsa sahibinin sebepsiz ve fahiş bir şekilde zenginleşmesine sebebiyet verilmemesi gerektiğini, fesih hakkının kötüye kullanılmasının korunmaması gerektiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.
DAVA KONUSU VE UYUŞMAZLIK:Dava; davacı ile davalılardan kooperatif arasında yapılan ... tarihli, Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve bu sözleşme kapsamında yüklenici kooperatif lehine, kooperatifin onay ve talimatı ile diğer davalılar adına tescil edildiği iddia edilen davalılar adına kayıtlı bağımsız bölüm tapularının iptali ile davacı şirket adına tescili talebine yönelik olup, taraflar davalı kooperatif yönünden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih talebinin yerinde olup olmadığı, kooperatif dışındaki davalılar yönünden ise davacı şirket ile davalı kooperatif arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olup aralarında yapılan paylaşım cetveline göre davalı kooperatif payına düşen ve kooperatifin onayı ile diğer davalı ... Ltd. Şti.’ne tapuda satış suretiyle devir edilip, müteakiben yapılan satış işlemleri ile diğer davalılar adına tapuya tescil edilmiş durumda olan dava konusu taşınmazların davalılar adına olan tapularının iptal edilmesi yönündeki davacı talebinin yasa, hakkaniyet ve iyi niyet kuralları çerçevesinde kabul edilebilir olup olmadığı, davacı şirketin mi yoksa inşaat sözleşmesine konu bağımsız bölümleri el değiştirmeler suretiyle satın alan kooperatif dışındaki davalıların mı iyi niyetli sayılmalarının gerektiği, dolayısıyla hukuken hangisinin mevcut konumlarının ve haklarının hukuki koruma altına alınması gerektiği hususlarında taraflar ihtilaf halindedirler.
DELİLLER: Davacı tarafça dava konusu Antalya ili ...Mh. Tapusunda ... ada ... parsel, ... ada ... ve ... parsel sayılı idari yönden yola terk ve ifraz işlemlerinden sonra imar görmekle ... ada ... parsel, ... ada ... parsel sayılı taşınmaz tapu kayıtları,
Davaya konu feshi istenilen Antalya ... Noterliğinin ... tarih, ... sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve davacı ile davalı kooperatif arasında düzenlenen ... tarihli ek protokol örneği,
Dava konusu yerdeki inşaata ilişkin ... tarihli, tasdikli mimari projeler ve ... tarihli yapı ruhsatı, ... tarihli ... numaralı ilave ek çatı ruhsat örnekleri,
... tarihli, yüklenici kooperatif ile davalı ... Ltd. Şti. arasında yapılan inşaat sözleşmesi örneği,
Dava konusu parsellerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile %50 paylaşım karşılığında alınması ve inşaatın ... Ltd. Şti’ne yaptırılarak hakediş karşılığı olarak ... Ada ... Parsel de yapılacak ...’un bu şirkete verilmesi kararını içeren kooperatif yönetim kurulunun ... tarihli 9 numaralı karar örneği,
Antalya ... Noterliğinin ... tarihli, ... sayılı, davacının davalı kooperatife verdiği vekaletname örneği,
Davacı şirket ile davalı kooperatif arasındaki paylaşıma ilişkin belge örnekleri,
Dosyanın tarafları arasında ihtilafsız olduğu üzere davacı şirketin ... tarihinde inşaata fiilen el koyup kendisinin yapmaya başlaması üzerine yapılan ve yaptırılan işlere ilişkin sözleşme ve masraf belgelerini içeren dosya örneği,
Davalı kooperatif tarafından davacı şirkete dava konusu ... adet bağımsız bölümün davalı ... Ltd. Şti’ne devrine muvafakat beyanını içeren ... tarihli belge örneği dosyaya sunulmuştur.
Mahkememizin .../... D.İş dosyası ve davalı kooperatifin ticaret sicil dosya örneği dosya içersine celp edilmiştir.
Mahkememizin .../... D.İş numaralı dosyasında alınan ... tarihli bilirkişi raporunda, ... ada ... numaralı parsel üzerindeki inşaat yönünden tamamlanmış imalat oranının % 67
... ada ... numaralı parsel üzerindeki inşaatlardan A Blok yönünden tamamlanmış imalat oranının %32, B Blok yönünden tamamlanmış inşaat oranının %67, C Blok yönünden tamamlanmış inşaat oranının %40 oranında tamamlandığını, D ve E Blokta inşaata başlanmadığı, parseldeki toplam imalat göz önüne alındığında ise yapılması gereken inşaatın %27,8 oranındaki bölümünün tamamlandığı,
... ada ... numaralı parsel üzerindeki inşaatlardan ... yönünden tamamlanmış imalat oranının %6, B Blok yönünden %40 oranında tamamlandığını, C Blokta hiçbir imalat yapılmadığını, parseldeki tamamlanan toplam imalat oranının %15,33 oranında olduğunu bildirdikleri görülmüş olup, bu rapora itiraz edilmiş olmakla ve fesihin haklı olup olmadığı ve inşaat seviyesine göre sözleşmenin geriye etkili feshinin mümkün bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi yönünden mahallinde .... tarihinde keşif yapılmak suretiyle ..., ... ve ...’den oluşan bilirkişi kurulundan ... tarihli rapor alınmış olup, bilirkişi kurulu raporlarında gerekçeli olarak açıklamak suretiyle sonuç itibariyle, yüklenici kooperatif tarafından, taraflar arasında ihtilafsız olan davacı şirketin inşaata el koyduğu ... tarihine kadar yapmış olduğu imalat bakımından;
A) ... ada ... numaralı parselde imalat oranının %60,
B) ... ada ... numaralı parselde imalat oranının %39,60,
C) ... ada ... numaralı parselde imalat oranının %22 olduğunu bildirmişlerdir.
Mahkememizce ... tarihinde .../... esas ,.../... karar sayılı ilam ile "Davanın çözümü için öncelikle, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı şirketçe feshinin haklı nedene dayanıp dayanmadığı, feshin haklı olduğunun kabulü halinde feshin ileriye etkili mi geriye etkili mi fesih olarak kabul edileceği, inşaat sözleşmesinin fesih edildiğinin kabul edilmesi halinde dahi sözleşme ve ek sözleşmenin tarafları bağlayan hükümlerinin bulunup bulunmadığı hususlarının değerlendirilmesi gerekmekte olup, arsa sahibi ve kooperatif yönünden sözleşmenin feshi hususu değerlendirildikten sonra tapu maliki olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan diğer davalıların taşınmazı edinmelerinin iyi niyetli olup olmadığı, aynı şekilde tacir niteliğine sahip olan davacı arsa sahibi şirketin tapu iptali ve tescili talep ettiği bağımsız bölümlerin davalılar adına tescil edilmesine kendi kusurlu davranışlarının sebep olup olmadığı hususlarının değerlendirilip sonuçlandırılması gerekmektedir.
... tarihli resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ... tarihli ek protokol gereğince binaların teslim süresinin ... tarihi olduğu, yine ... tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaatın teslimi gerçekleşmez ise arsa sahibinin sözleşmeyi fesih hakkının doğacağı, sözleşmenin bu sebeple feshi halinde; arsa sahibinin, inşaatın kalan kısmına maliyet bedeline %25 kâr ilave ederek kooperatif nam ve hesabına tamamlayıp taraflara dairelerini teslim edeceği, mal sahibinin bu süredeki kira haklarının saklı olduğu kararlaştırılmıştır. Yani, kooperatif ve arsa sahibi sözleşmenin feshinden sonra yapılacakları ek sözleşmede ayrıca kararlaştırmışlardır. Sözleşmenin feshi halinde sözleşme ile birlikte ek sözleşmenin de fesih olması gerekmekte ise de; yukarıda belirtilen ek sözleşme hükmü göz önüne alındığında bunun fesih sonrasına ilişkin bir düzenleme olması nedeniyle sözleşmenin ve ek sözleşmenin feshine karar verilmesi halinde dahi ek sözleşmenin 3/3 maddesindeki hükmünün kat karşılığı inşaat sözleşmesinden bağımsız ayrı bir eser sözleşmesi niteliğinde olduğunu, taraflar yönünden yürürlükte ve bağlayıcı olduğunu kabul etmek gerekmektedir.
Her ne kadar dava tarihi itibariyle, ek sözleşme ile belirlenen 15.07.2003 + 6 ay = 15.01.2004 teslim tarihi dolmamışsa da, ... tarihli D.İş tespit dosyasında alınan bilirkişi raporu ve mahkememizce alınan ... tarihli bilirkişi kurulu raporu ile dava konusu inşaatın parsellere göre ortalaması alınmak suretiyle %36,71 ile %40,53 oranında inşaatın tamamlandığı, tespit tarihinde yüklenici tarafından işin bırakıldığının tespiti, tespit tarihinden sonra da kooperatifçe inşaata devam edilmediği, inşaatların tamamlanması için en az 20 ay ek süreye ihtiyaç olduğunun belirlenmiş olması karşısında, inşaatın bulunduğu seviye ve ek süre içinde de tamamlanma imkanının bulunmaması karşısında, davacının inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi talebinin yerinde olduğu ancak yukarıda açıklandığı üzere halen ayakta olduğu kabul edilen protokolün 3/3 maddesi hükmü gereğince akdin feshi sonrası tarafların hukuki ilişkilerinin seyrinin belirlendiği, bu sözleşme hükümlerine göre davacı arsa sahibinin fesih sonrasında kalan inşaatı imalat bedeline %25 kâr ekleyerek tamamlayıp dairelerini hak sahiplerine verme taahhüdü altına girdiği, bu suretle zımnen verdiklerini geri isteme hakkından vazgeçmiş olduğu, kendisinin inşaatın kalan bölümü yönünden yüklenici pozisyonunu kabul edip, kooperatif üyelerinin tapularını vermeyi taahhüt ettiği, dolayısıyla yüklenici kooperatifin alacağına karşılık ... şirketine verdiği tapulardan kooperatif üyelerine devir edilmiş olanları geri isteyemeyeceği ancak ek protokolün ilgili hükmü uyarınca devam edeceği inşaatların ek sözleşmede belirtilen kârla imalat bedelini talep edebileceği mahkememizce kabul edilmiştir.
Mahkemenin bu kabulü ile birlikte, tacir konumunda olan davacı şirket önce 28.03.1997 tarihinde ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleyip bu sözleşmeyi hayata geçirmeyip, daha sonra bu kişinin akrabalarının kurduğu davalı ... Kooperatifi ile davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesini yapmış ve 1999 yılında akidi olan kooperatife değil kooperatifin muhatabı olan ... şirketine aralarındaki paylaşıma göre kooperatife düşen davaya konu ... adet bağımsız bölümü (kooperatifin onayı ile) kooperatifi tapuda devre dışı bırakarak satış suretiyle devir ederek, bağımsız bölümlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devir edilmediği izlenimini yaratmak suretiyle, kooperatif üyesi olmayan davalı 3. kişilerin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibinin yüklenici payına düşen tapuların devir edildiği durumunu anlamalarını imkansız hale getirmiştir. Bu nedenle kooperatif üyesi olmayan tapu maliki 3. Kişilerin davacı arsa sahibinden tapuları satış suretiyle devir alırken, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici payının devir edildiğini bile bilecek durumda olmadıkları, dolayısıyla iyi niyetli 3. Kişi olup Eski Medeni Kanun'un 931, Yeni Medeni Kanun'un 1023 maddesinden yararlanacakları anlaşılmıştır.
Kaldı ki, kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına düşecek yerler de bulunduğundan, bu paylaşım cetveli ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh verilmediğinden 3. kişilerin arsa sahibince devir edilen bu yerlerin kendi payına mı yoksa yüklenici payına mı düşen yerler olduğunu anlamaları mümkün olmayıp, bu konudaki sorumluluğun TTK 20/2 maddesinde belirtildiği üzere basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü bulunan tacir niteliğindeki davacı şirkete ait olduğu kabul edilmiştir.
Yine bağımsız bölüm sahibi bir çok davalının (Taşınmazları davacı şirketten satış suretiyle devir alan 1. el konumundaki ... şirketi de bu sıraya dahil olmak üzere) 3. veya 4. el konumunda oldukları (3 numaralı bağımsız bölüm maliki ..., ... numaralı bağımsız bölüm maliki ... gibi) görülmüştür.
Bu durumda, kooperatif üyesi olmayan davalı bağımsız bölüm sahiplerinin davacı şirketçe iyi niyetli olmadıkları, yani bağımsız bölümleri satın alırken, bu bağımsız bölümlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenici kooperatif adına ... şirketine verildiği, sözleşmenin haklı feshi halinde, herkesin verdiğini geri isteme hakkının doğabileceği, dolayısıyla arsa sahibinin verdiği bağımsız bölüm tapularını geri isteme hakkının olduğunu davalıların bildiği hususu dosyada ispatlanmadığı gibi, aksine bu davalıların bağımsız bölümleri bu şekilde satın almalarına, tacir niteliğine sahip davacı şirketin yüklenici kooperatifi aradan çıkarmak suretiyle bağımsız bölüm tapularını devir etmesi, tapuda bu yönde ve bağımsız bölümlerin inşaat sözleşmesi gereğince devir edildiği yolunda bir şerhin bulunmaması suretiyle kendisinin sebep olduğu anlaşılmakla, bu açıdan da davacı arsa sahibinin bu davalılar adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptalini talep edemeyeceği mahkememizce kabul edildiğinden bu davalılara yönelik tapu iptali tescil davasının red edileceği, kooperatif üyesi olan tapu malikleri yönünden ise ek sözleşmenin 3/3 maddesi uyarınca fesihten sonra yüklenici sıfatını benimsediğinden ve daireleri teslim yükümlülüğünü aldığından, artık sözleşmenin feshi gerekçesi ile tapu iptalini talep edemeyeceği kabul edilerek bunlara yönelik davanın da red edileceği, ancak davalı yüklenici kooperatifin kararlaştırılan sürede inşaatı teslim edemeyeceği uzman bilirkişi raporlarından anlaşılmakla, davacı arsa sahibinin sözleşmenin feshi talebinin haklı olduğu anlaşılmıştır.
MAHKEMEMİZİN BU DOSYA İLE BİRLEŞEN 2006/179 ESAS NUMARALI DOSYASINDA davacı olan ..., davalı kooperatif üyesi olup, davacı üyesi olduğu ... kooperatifi ile birlikte arsa sahibi .. A.Ş. ye karşı davasında üyelik nedeniyle ...Blok Kat ... Daire ... e isabet eden daire tapusunun iptali ile adına tescilini, olmadığı taktirde daire bedelinin davalılardan tahsili ile kendisine ödenmesini talep etmiş olup, davalı kooperatif üyesinin taleplerini üyesi bulunduğu kooperatife yöneltebileceği, kooperatif yerine geçerek kooperatifin talep edebileceği hakları kendi adına arsa sahibinden talep edemeyeceği, bu nedenle arsa sahibine yönelik ...’ın davasının husumet yokluğundan, kooperatife yönelik davasının ise dosyamıza celp edilen genel kurul tutanaklarının incelenmesinde kooperatifçe üyelere daire tahsisi veya dağıtımı yönünde bir karar alınmadığı gibi bu yönde yeni bir uygulama da yapılmadığı anlaşılmış olmakla, kooperatif genel kurullarında karar altına alınmaksızın kooperatif yönetimlerince davacı talebini karşılayacak bir işlemin yapılmasının mümkün bulunmaması ve ana sözleşme, yasa ve genel kurullarca talep hakkının oluştuğu ortaya konmaksızın herhangi bir kooperatif üyesinin diğer üyelere sağlanan hak ve menfaatlerden farklı bir hak ve menfaat talep etmesi mümkün bulunmamakla, dava tarihi itibariyle kooperatifçe hiçbir üyeye tapu tahsisi ve dağıtımı yapılmadığı, bu yönde alınan bir genel kurul kararı bulunmadığı anlaşılmakla kooperatife yönelik davanın da reddine karar verilmiştir gerekçesi ile Mahkememizce ;
1. Davacının davalı kooperatife yönelik davasının KABULÜ ile; Antalya ... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine,
2. Davacının davalılar ... Yapı İnş. Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile ...'a yönelik davası takipsiz bırakılmakla yenilenmediğinden açılmamış sayılmasına
3. Davacının diğer davalılara yönelik tapu iptali ve tescil davasının reddine
4. Mahkememizin birleşen .../... Esas sayılı dosyasında, davacının, davalı kooperatif ve ... A.Ş'ye yönelik davasının reddine " dair verilen karar (.../... E- .../... K sayılı) davacı ..... A.Ş, davalı ...Yapı Kooperatifi, ..., ... vekilleri ve birleşen dosya davacısı ... vekilince temyiz edilmiş, Yargıtay ...Hukuk Dairesinin .../... esas, .../... karar sayılı ... tarihli ilamı ile ''Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshine, diğer davalılara yüklenici tarafından devri yapılan ... adet bağımsız bölüm tapularının iptâliyle davacı adına tesciline karar verilmesi istemiyle açılmış, birleşen davada yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ..., tapusunun iptâli ve adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalılardan yüklenici kooperatif ve inşaat yapımını yükümlenen ... Şti., inşaattan haksız el çektirildiğini belirterek davanın reddini savunmuş, pay satın alan diğer davalılar ise iyiniyet iddasında bulunarak davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece, sözleşmenin feshine, tapu iptâli ve tescil istemiyle birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar davacı birleşen davanın davacısı ..., davalılar ..., ... ve ... Kooperatifi tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı kooperatif, ... ve ... ile birleşen davanın davacısı ...ın'ın temyiz itirazları tümüyle reddedilmelidir.
Davacı ve birleşen davada davalı arsa sahibi ... A.Ş.'nin temyiz itirazlarına gelince;
... tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi, re'sen düzenleme biçiminde davacı ile davalılardan ... Kooperatifi arasında imzalanmıştır. Bu sözleşmeyle kooperatif inşaat ruhsatından itibaren 40 ayda ve genel iskânı alınmış olarak inşaat yapımını yükümlenmiştir. 25.08.1997 tarihinde imzalanan sözleşmeyle de kooperatif, nakit ödeme karşılığında inşaat yapımı konusunda ... Ltd. Şirketi'yle anlaşmıştır. Arsa sahibi davacı da bu sözleşmeye muvafakat etmiş, imalât .... kooperatife vermeyi taahhüt ettiği arsa payını adı geçen şirkete devretmiştir. Diğer davalılara da daire satışları ...ğlu Ltd. Şti.'nce yapılmıştır. Arsa sahibiyle yüklenici kooperatifin imzaladığı ... tarihli adî sözleşmeyle inşaatların yapım süresi ... tarihine uzatılmış, gecikme olması durumunda arsa sahibine tazminatsız olarak sözleşmeyi fesh hakkı tanınmıştır. Arsa sahibince inşaatın halen de tamamlanmadığı iddiasıyla bu davada sözleşmenin feshi istenildiğinden mahallinde yapılan inceleme sonucu inşaat seviyesinin 2 parselde %60, 3 parselde %39,60, 1 parselde %22 oranında gerçekleştiği bilirkişi raporuyla saptanmıştır. İnşaatın uzatılan süreye karşın getirilebildiği bu gerçekleşme oranları gözetildiğinde yüklenicinin borçlu temerrüdüne düştüğü ortada olup arsa sahibinin BK'nın 106. maddesi uyarınca seçimlik hakkının bulunduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibi yasada düzenlenen bu haklarından akdin geriye etkili feshini tercih ettiğinden BK'nın 108/I. maddesince, vaat olunan şeyi vermekten imtina ve tediye eylediği şeyi istirdat edebilir. Bu nedenle arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Şayet yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden sözedilemez. Bu temlik işlemine dayanılarak hak talebinde bulunulamaz. Hemen belirtelim ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdir. Aksine hüküm yoksa eser bedeli BK'nın 364. madde uyarınca eserin teslimiyle istenebilir. Eser tamamlanmadığına göre yüklenicinin bedele hak kazanmadığı açıktır. Tüm bu nedenlerle davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının da iptâliyle davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekirken istemin reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.'' gerekçesi ile bozulmuş, mahkememizin .../... esas sayısına kaydı yapılmıştır.
Mahkememiz dosyası ile birleşen .../... Esas sayılı dosyası yönünden davanın reddine dair verilen karara ilişkin davacı ... temyiz itirazlarının reddine karar verilmiş olmakla, birleşen dosya yönünden verilen dosya kararı kesinleşmiş bulunduğundan, yine mahkememizin .../... esas nolu dosyası yönünden mahkememizce sözleşmenin geriye etkili olarak feshine dair verilen karara ilişkin davalı ... Kooperatifi vekilinin temyiz itirazları red olmakla ayrıca davacı ... Şirketinin, davalı ... Ltd Şti ile ...'a yönelik davasının açılmamış sayılmasına dair verilen karar, ... Şirketi ve bu davalılarca temyiz konusu yapılmadığı gibi bozma konusu da yapılmadığından önceki kararın bu bölümü de kesinleşmiş durumdadır.
Mahkememizce bozma konusu yapılan karar ... Şirketi ile ... dışındaki davalılara yönelik tapu iptali ve tescil davasının reddine ilişkin bölümüdür.
Mahkememizce .../... esas ,.../ ... karar sayılı ilam ile "Bu davalılara yönelik tapu iptali tescili davasının reddine ilişkin mahkememiz önceki kararına ilişkin yukarıda açıklanan gerekçeye göre ayrıca davacı ... A.Ş'nin tacir olması, davacı temyiz dilekçesinde açıkca ifade edildiği gibi müteahhit şirkete finans kaynağa sağlamak amacıyla tapuların verildiğinin beyan edilmesi, tacir olan davacı ve ... Ltd Şti'nin, kar amaçlı bu işlemleri yaptıkları, davalıların tapu kayıtlarının aleniliği ilkesine güvenerek bağımsız bölümleri satın aldıkları, açıkça kötü niyetli oldukları hususunun iddia edilmediği, davacının, hukuken korunabilir hakkının varlığının kabulü halinde dahi, davalılarında parasını ödemek suretiyle daireleri, tapu kaydına güvenerek, iyi niyetli olarak aldıkları, dairelerin karşılıksız alınmasının söz konusu olmadığı, bu durumda davalılarında hukuken korunması gereken haklarının bulunduğu, bu durumdada, kar amaçlı işlemler yapan, tapu kaydına gerekli şerhleri koydurmayan, akidi kooperatif yerine, tapuları 3. kişi şirkete doğrudan devrederek, davalıların, taşınmazların arsa sahibi davacıya ait olduğu izlenimini yaratan, bu davranışları tamamen kusurlu bulunan davacının değil, hukuken korunabilir hakları bulunan davalıların haklarının korunmasının tercih edilmesi gerektiği gerekçesiyle mahkememizin tapu iptal ve tescil talebinin reddine ilişkin eski kararında direnilmesine" dair verilen karar davacı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ... tarih, .../... esas, .../... karar sayılı ilamı ile "Mahkeme kararlarında nelerin yazılacağı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297.maddesinde belirtilmiştir. Hüküm sonucu kısmında gerekçeye ait her hangi bir söz tekrar edilmeksizin isteklerin her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların sıra numarası altında açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir.
HMK’nun 294.maddesinin 3 fıkrasında ise “Hükmün tefhimi herhalde hüküm sonucunun duruşma tutanağına geçirilerek okunması suretiyle olur” hükmüne yer verilmiştir.
Ayrıca, bozma kararı ile ilk hüküm hayatiyetini yitirdiğinden ona atıf suretiyle hüküm tesisinin yukarıda açıklanan kurallara uygun düşmeyeceği de aşikardır.
Nitekim Yargıtay'ın yerleşmiş görüşü de bu yöndedir (Hukuk Genel Kurulu'nun 19.06.1991 gün 323-391 sayılı; 10.09.1991 gün 281-415 sayılı; 25.09.1991 gün 355-440 sayılı; 05.12.2007 gün 981-936 sayılı; 23.01.2008 gün 29-4 sayılı; 05.10.2011 gün 607-604 kararları).
Somut olaya gelince; mahkemece aslolan kısa ve gerekçeli kararda yukarıda açıklanan mevzuata uygun hüküm fıkrası oluşturulmamış sadece "önceki kararda direnilmesine" denilerek önceki karara atıf yapılmakla yetinilmiştir.
Bu durumda, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde usulün öngördüğü anlamda oluşturulmuş bir hüküm bulunmadığı gibi, direnme kararlarını denetleyen Hukuk Genel Kurulu tarafından incelenebilecek nitelikte teknik anlamda bir direnme hükmü de bulunmadığı her türlü duraksamadan uzaktır.
Şu durumda mahkemece yapılacak iş; dosya kapsamı dikkate alınarak taraflara yüklenen borç ve tanınan hakkın sıra numarası altında belirtildiği açık, infazda şüphe ve tereddüt uyandırmayacak biçimde, usulün aradığı niteliklere haiz kısa karar ve buna uygun gerekçeli karar oluşturulmasıdır.
Mahkemenin, yukarıda ayrıntılarıyla açıklanan biçimde usulün öngördüğü niteliklere haiz bulunmayan kısa kararı usul ve yasaya uygun değildir.
Direnme kararının bu nedenle bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle mahkememiz kararı bozulmuştur.
Mahkememizce bozmadan sonra yapılan yargılama ile ,tarafların beyanları alınmıştır. Mahkememizce daha önce verilen direnme kararının bozulmuş olması nedeniyle ,direnme kararının ortadan kalktığı dolaysıyla mahkememizin yeni bir karar vermesi gerektiği kanaatine varılmıştır. Davacı taraf müteahhit şirkete finans kaynak sağlamak amacıyla tapuların verildiğinin beyan etmiştir.Tacir olan davacı ve ... Ltd Şti'nin, kar amaçlı bu işlemleri yaptıkları, davalıların tapu kayıtlarının aleniliği ilkesine güvenerek bağımsız bölümleri satın aldıkları, açıkça kötü niyetli oldukları hususunun iddia edilmediği, davacının, hukuken korunabilir hakkının varlığının kabulü halinde dahi, davalılarında parasını ödemek suretiyle daireleri, tapu kaydına güvenerek, iyi niyetli olarak aldıkları, dairelerin karşılıksız alınmasının söz konusu olmadığı, bu durumda davalılarında hukuken korunması gereken haklarının bulunduğu, bu durumdada, kar amaçlı işlemler yapan, tapu kaydına gerekli şerhleri koydurmayan, akidi kooperatif yerine, tapuları 3. kişi şirkete doğrudan devrederek, davalıların, taşınmazların arsa sahibi davacıya ait olduğu izlenimini yaratan, bu davranışları tamamen kusurlu bulunan davacının değil, hukuken korunabilir hakları bulunan davalıların haklarının korunmasının tercih edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Bu nedenle tapu iptal ve tescil talebinin reddine ilişkin önceki kararda direnilmiş, mahkememizce;
1-Birleşen mahkememizin .../... Esas sayılı dosyasında verilen karar daha önce onandığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
2-Davacının davalı ... Kooperatifi, ... Şirketi ve ... hakkındaki davası yönünden verilen kararın daha önce kesinleşmiş olması nedeniyle yeniden karar verilmesine yer olmadığına,
3-Davacının diğer davalılara yönelik tapu iptali ve tescil davasının reddine dair karar verilmiştir.
Mahkememizce verilen karar Asıl davada davacı birleşen davada davalı ... Tarım Ürn. End. ve Tic. A.Ş. Vekili tarafından temyiz edilmiş Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ... tarih, .../...-... Esas, .../... Karar sayılı ilamı ile;"Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Asıl dava; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile yüklenici tarafından devri yapılan ... adet bağımsız bölümün tapularının iptali ve davacı arsa sahibi adına tescili istemine ilişkindir.
Birleşen dava; yükleniciden satın alınan bağımsız bölümün tapusunun iptali ve davacı adına tescili, olmadığı takdirde dairenin rayiç bedelinin tazmini istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın davalı ...Kooperatifi yönünden kabulüne, davalılar ... Yapı İnş. Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile ... yönünden açılmamış sayılmasına, diğer davalılar yönünden reddine dair verilen karar, davacı birleşen davada davalı ... Tarım Ürn. End. ve Tic. A.Ş. vekili, birleşen davanın davacısı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili ve davalı ... Kooperatifi vekilinin temyizi üzerine ... Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur.
Asıl davanın davalıları ... ve ... vekili, ... ve ... vekili, ...ve ... vekili, ... ve ... vekili ile asıl ve birleşen davada davalı ... Kooperatifi vekilinin karar düzeltme talebi ise reddolunmuştur.
Mahkemece, bir önceki kararda dayanılan gerekçelerle direnme kararı verilmiş, direnme kararını asıl davada davacı birleşen davada davalı ... Tarım Ürn. End. ve Tic. A.Ş. vekili temyize getirmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; arsa sahibi davacının akdin geriye etkili feshini talep etmiş olduğu dikkate alındığında davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının da iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davacı arsa sahibi şirket ile davalı yüklenici kooperatif arasında imzalanan ek protokol hükümlerine göre davacı arsa sahibinin fesih sonrasında kalan inşaatı tamamlayıp ilgili hak sahiplerine dairelerini teslim etme taahhüdü altına girdiği, bu suretle zımnen verdiklerini geri isteme hakkından vazgeçmiş olduğu, yüklenici kooperatif üyesi olmayan iyiniyetli üçüncü kişiler yönünden ise davacı arsa sahibinden tapuları satış suretiyle devralırken kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici payının devir edildiğini bilebilecek durumda olmadıkları bu nedenle davacı arsa sahibinin sözleşmenin feshi gerekçesi ile üçüncü kişiler bakımından tapu iptalini talep edemeyeceği ileri sürülmüş ise de yukarıda açıklanan nedenlerle çoğunluk tarafından bu görüş benimsenmemiştir.
O halde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır." gerekçesi ile bozulmuştur.
HMK.373/7 maddesi uyarınca Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun verdiği karara uymak zorunludur.Mahkememizce bozma ilamına uyularak yargılamaya devam edilmiş, Hukuk Genel Kurulu bozma ilamına göre dosyada toplanması gereken başka bir delil yada araştırılması gereken bir husus bulunmadığından, bozma ilamları doğrultusunda aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davalılar ..., ..., ..., ..., ... , ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... Satış Pazarlama A.Ş( İstanbul 1. İflas Müdürlüğü-İflas İdaresi)aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının KABULÜ ile; ... İli ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı ... nolu bağımsız bölümlerin(taşınmazların) tapu kayıtlarının İPTALİ ile davacı Davacı ... Tarım.. A.Ş ( yeni ünvanı ... Dekorasyon İnşaat Tah. Turizm San. Ve Tic. A.Ş) adına tapuya kayıt ve tesciline,
2- Davacıların davalı... Kooperatifi, ... Yapı İnşaat Tah. San. Ve Tic. Ltd. Şti ile ... hakkında açtığı dava hakkında Mahkememizce verilen karar daha önce kesinleşmekle bu davalılar hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
3-Mahkememizin birleşen .../... E sayılı dosyası ile açılan ve yargılama sonucunda .../... Esas- .../... Karar sayılı kararla verilen karar Yargıtay bozma ilamı kapsamı dışında kalmakla kesinleştiğinden; bu dava dosyası hakkında ( davacı ... tarafından açılan dava) KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
Alınması gerekli, 35,90 TL harcın davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... Satış Pazarlama A.Ş tahsiline, hazineye gelir kaydına,
Davacı tarafından yapılan 867,00 TL tebligat ve posta giderinin davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... Satış Pazarlama A.Ş 'den alınarak davacıya verilmesine,
A.A.Ü.T uyarınca 2.180,00 TL vekalet ücretinin davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve .... Satış Pazarlama A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine,
Sarf edilmeyen gider avansının HMK 333.maddesi uyarınca karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı ... Tarım.. A.Ş ( yeni ünvanı ... Dekorasyon İnşaat Tah. Turizm San. Ve Tic. A.Ş) vekili Av. ..., davalılar .... ve ....vekili Av. ..., davalı ... ile vekili Av. ..., davalılar ..., ... vekili Av. ... yüzüne karşı, diğerlerinin yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde TEMYİZ yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okundu. Anlatıldı. 30/03/2018
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...
e-imza e-imza e-imza e-imza