T.C.
ANTALYA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/161 Esas
KARAR NO: 2022/837
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 12/03/2019
KARAR TARİHİ: 25/10/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının kooperatif üyesi olduğunu, davacı kooperatif adına 2016 yılında banka kredisi kullanılarak edinilen ... parsel sayılı arsa üzerine 109 adet Villa+AVM yapılmasının projelendirildiğini, projeye göre yüklenici firma tarafından inşaatın belirli aşamaya getirildiğini, bağımsız bölümlerin inşa edilmekte olduğunu, kooperatif adına arsa edinilmesi için kullanılan kredi geri ödemesinin kooperatif üyelerinin mali yükümlülüğü olarak her bir hisse bedeli olarak ferdileştirildiğini, davalı ... ...'nin mali yükümlülüklerini süresi içinde tam ve eksiksiz yerine getirmediğini, bu nedenle davalıya kooperatif hissesi karşılığında tapu devrinin düşünülmediğini, buna rağmen davalı ... ...'nin de içinde yer aldığı kooperatif yönetim kurulu kararı ile noter kura çekilişi yapıldığını ve davalıya isabet eden "BN" nolu bağımsız bölümün 23/10/2018 tarihinde yolsuz olarak davalı adına tescilinin sağlandığını, bu şekilde tescili sağlanan bağımsız bölümün kooperatiften mal kaçırmak amacıyla davalının gayri resmi eşi olarak bilinen diğer davalı ... adına 24/10/2018 tarihinde muvazaalı olarak tescilinin yapıldığını, bu tescilin yolsuz olduğunu, 06/01/2019 tarihinde yapılan kooperatif genel kurulunda davalı ... ...'nin mali yükümlülüklerini yerine getirmesi aksi halde üyelikten ihraç edilmesine dair karar alındığını, davalıya ihtarnameler gönderildiğini, buna rağmen ödeme yapılmadığını, kooperatif kayyımının 05/03/2019 gün ve ... sayılı kararı ile davalı ... ...'nin kooperatiften ihracına karar verildiğini, davalının ihracına karar verilmesi nedeniyle davalının kooperatiften tapu alma hakkı kalmadığını belirterek, dava konusu ... parsel üzerine inşa edilen ve davalı ... ... adına yolsuz olarak tescil edilip, muvazaalı şekilde diğer davalı ...'a devredilen "BN" nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde davacı kooperatife üyelikten doğan mali yükümlülüklerini tam ve süresi içinde yerine getiren üyenin ödemelerine göre, davalı ... ...'nin eksik ödemesi ile ödemenin süresi içinde yerine getirmemesi nedeniyle kredi kullanılan bankaca "mahrum kalınan kar payı" olarak işletilen ve davacı kooperatifin bankaya olan kredisi borcuna eklenen bedelin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 10.000,00 TL'sinin davalılardan müştereken ve müteselsilen reeskont faizi ile birlikte tahsiline, dava konusu taşınmaz üzerine yargılama süresince 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için teminat aranmaksızın tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle: Davanın tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, Harçlar Kanunu uyarınca tapusunun iptali istenen taşınmazın değeri üzerinden peşin dava harcının yatırılması gerektiğini, müvekkili ... ...'nin davalı kooperatifin üyesi olduğunu ancak davalı müvekkilinin kooperatife borcu bulunduğu iddiası gerçek dışı olduğunu, zira davalı müvekkilinin, davacı kooperatife bu güne kadar 500.000 TL aidat ödediğini, bakiye borcu içinde kooperatifin lehtar olduğu, 30.06.2019 vade tarihli 30.000 TL, 30.07.2019 vade tarihli 30.000 TL, 30.08.2019 vade tarihli 30.000 TL, 30.09.2019 vade tarihli 30.000 TL ve 30.10.2019 vade tarihli 45.000 TL bedelli bonoları düzenleyerek verdiğini, kooperatif tarafından da bu kambiyo senedi kooperatifin borçlu olduğu 3. kişiye ciro edilmek suretiyle kullanıldığını, davacı kooperatifin anasözleşmesi incelendiğinde, kooperatif üyelerinin ek ödeme yapmakla yükümlü olduğuna ilişkin hiç bir hüküm yer almadığı gibi, kooperatif anasözleşmesinde kooperatif genel kuruluna ek ödeme yapma yükümlülüğü getirebilme hakkı da tanınmadığını, dolayısıyla davacı kooperatifin anasözleşmede yer almayan ek ödeme yükümlülüğünü yapmadığı gerekçesiyle üyesini kooperatiften ihraç etme hak ve yetkisi bulunmadığı gibi, kurayla üyesine isabet eden bağımsız bölümün tapusunun da iptalini talep edemeyeceğini, müvekkili hakkında kesinleşmiş bir ihraç kararı bulunmadığını, ... ...'nin kooperatif kayyımının 05.03.2019 gün ve ... sayılı kararı ile ihraç kararına karşı Antalya 1. Noterliğinin 219.03.2019 gün, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile Kooperatifler Kanunun 16/3 maddesi ve kooperatif anasözleşmesinin 14/2 maddesi uyarınca, kooperatif genel kuruluna itiraz ettiğini, henüz kooperatif genel kurulunda bu konuda alınmış bir karar bulunmadığını, dolayısıyla davalı müvekkilinin halen kooperatifin üyesi olup, davacının halen üyeliği devam eden müvekkiline karşı bu gerekçeyle tapu iptal ve tescil davası açmasının kanuna aykırı olduğunu, diğer davalı ...'ın ise dava konusu bağımsız bölümü 3. kişi sıfatıyla satın almış olup, davacı ile üyesi arasındaki ihtilaflar bu müvekkilini ilgilendirmediğini, davalı ...'a yönelik davanın dinlenilebilirliğinin bulunmadığını ve sair nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davaya konu taşınmaza ait tedavüllü tapu kayıtları takyidatları ile birlikte Döşemealtı Tapu Sicil Müdürlüğü'nden celp edilmiş, davacı Kooperatife ait kayıtlar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden istenmiş ve yine ... Bankası Ticari Şubesi'ne müzekkere yazılarak davacı Kooperatifin çektiği krediye ilişkin belgeler ile davalı ... ...'nin kredi talebi ile ilgili kayıtlar istenmiştir.
Antalya 4.ATM'nin ... E, Antalya 1.ACM'nin ... E sayılı dosyaları UYAP sistemi üzerinden celp edilerek dosya içerisine alınmıştır.
DAVACI TANIĞI ... BEYANINDA: ben davacı kooperatifin 2017 yılı sonu 2018 yılı ortasına kadar yönetim kurulu başkanlığını yaptım, hala kooperatif üyesiyim, bu sebeple her iki davalıyı da tanıyorum, davalı ... ... benden sonra yönetime seçilmiştir, yönetimde olduğum sürede davalı ... bey ile iş arkadaşı olan ve yine aynı zamanda kooperatif üyesi olan ... ile birlikte beni defalarca telefon ile arayıp kooperatife olan borçları hakkında bilgi aldılar, bir görüşmemizde de ... bey eski eşi olduğunu söyleyerek ...'ta yanımızda olmak kaydıyla yüz yüze görüşmek istediğini söyledi, yine ...'ın eski eşi olmakla beraber bir kısım kooperatif aidatlarını ve bir kısım peşinatı onun ödediğini bu sebeple yapacağımız yüz yüze toplantıda onunda olmasının bir mahsuru olup olmadığını sordu bende sakıncası olmadığını bildirdim, bunun üzerine benim iş yerim olan Antalya Büyükşehir Belediye Başkanlığındaki sosyal tesiste buluşmak üzere sözleştik, her iki davalı ile buluştuk, kooperatifin genel durumu ile ilgili ve yine bundan sonra yapılacak işler ile ilgili bilgi verdim, bugüne kadar kooperatife ne kadar para yatırdıklarını ve ne kadar borçları olduğunu kendilerine sözlü olarak ifade ettim, bilgi verdim, kooperatifin bankaya ödenmemiş taksitlerden kaynaklı ya da geç ödenmiş taksitlerden kaynaklı doğan faiz borcunu da bildirdim, şöyle bir açıklama yapmak isterim, kooperatifin üyelik bedeli ... TL'dir, herkes bunu kooperatif hesabına ister nakit, ister kredi çekmek suretiyle temin ederek en geç 2017 yılı Şubat ayına kadar yatırmış olması gerekiyordu, kimi üyelerimiz kendisi nakit yatırdı, kimileri de bankadan kredi çekmek istedi, bir kısım üyeye kendi kredibiliteleri uygun olduğu için banka kredi verdi, bir kısım üyelere de uygun olmadığı için vermedi, kredi çekemeyen üyeler depo etmeleri gereken miktarı kooperatif hesabına depo edemediler, ... ...'de onlardan birisidir, benim dönemimde bir kaç defa ... kendi üyeliğini ... hanıma devretmek istedi, ancak benim yönetim dönemimde yazılı bir başvuruları olmadı, sanırım daha sonra yazılı başvuruları oldu ancak bu hususta yani üyeliğin devri hususunda bir yönetim kurulu kararı alınmadı diye biliyorum, benden sonra yönetime gelen davalı ... ... ve ... Kuru alınan yönetim kurulu kararına aykırı olarak kooperatife borcu bulunan davalı ... de dahil bir kısım üyeye kat irtifakı tapusunu verdi, yani ... bey her üye için villa arsa bedeli ve maliyetler vs. dahil olmak üzere belirlenen ve tapuyu alması için ödemesi gereken ... TL'yi ve temerrüt nedeniyle oluşan faiz borcunu ödemeden tapuya almış oldu, tapuyu aldıktan 1 gün sonra da üyeliği değil ancak tapuyu devretti, ben bizzat ... bey ile görüştüğümde ... hanım ile yasal olarak ayrı olsak bile aslında birlikteyiz, ancak piyasaya olan borçlarım nedeniyle üzerimde herhangi bir kayıtlı mal bulundurmuyorum, bu sebeple tapuyu devrettim fakat üyeliği devretmedi. Davacı vekilinin talebi üzerine soruldu; benim yönetim kurulu başkanı olduğum dönemde davalı ... bey davalı ... hanım ile birlikte bir genel kurul toplantısına katıldı, hatta benim bu yönetimi bıraktığım toplantıydı, ... beyin yönetimde yer aldığı dönemde yapılan genel kurul toplantısında sanırım 2 kez daha katıldı, zaten toplantılar senede 1 defa yapılmaktadır, yani toplam 3 defa ... hanımın genel kurul toplantısına katıldığını gördüm ve bizzat şahit oldum " demiştir.
DAVACI TANIĞI ... BEYANINDA: "Ben kooperatifin kuruluşundan beri üyesiyim ve tüm genel kurul toplantılarında divan katibi olarak görev aldım, tüm tutanakları ben tuttum, davalıları da bu sebeple tanırım, zaten davalı ... ... kooperatif üyesiydi, ben kuruluşundan 2018 yılı Nisan ayına kadar yönetim kurulu üyesiydim, bu tarihten sonra ... ... ve ... Kuru yönetime seçildi, o genel kurulda benim ve diğer tanık ...'in süresi bitmişti, adayda olmamıştık, tüm genel kurullara davalı ... ve ... birlikte geldiler, hatta toplantı sırasında yapılan görüşmelerde davalı ... üye olmamasına rağmen defalarca diğer üyelerin söz hakkına tecavüz eder şekilde beyanlarda bulunurdu, ben divan katibi olarak kendisinin söz hakkı olmadığını, zira üye olmadığını söylerdim, defalarca bu şekilde ikaz yapmak zorunda kalırdım, her ikazıma da bu evlerde biz karı koca oturmayacak mıyız diye kendisini savunmaya kalkardı, davalı ... üyelikten doğan mali hükümlülüklerini yerine getirmediği halde kura sonucu kendisinde düşen villanın tapusunu yönetimde olmaktan faydalanarak kendi üzerine aldı kısa süre de gayri resmi eşi olan ... hanıma devretti, ancak üyeliğini devretmedi, daha sonra şikayetimiz üzerine ceza mahkemesi süreci başladı, kooperatife kayyum atandı, hatta şunu ifade ediyim, kooperatif üyeleri arasında kurulan whatsapp grubunda kendisi de baştan beri üyedir, hatta en aktif yazan kişidir, o kadar ilginçtir ki ben bugüne kadar yaklaşık ... TL kooperatif hesabına yatırdığım ve kooperatife bir borcum olmadığı halde bana tapu verilmedi, benim gibi mali yükümlülüklerini yerine getiren bir çok üyeye de verilmedi, ancak yerine getirmeyen bir çok üyeye de ... hanım ve ... Bey tapu verdiler, bu şekilde kendilerini garantiye aldılar, ne ... hanım ne de ... bey borçlarını ödemedikleri halde kendilerine tapu aldılar, kendileri yönetimde oldukları için haketmedikleri halde kolayca tapuları üzerlerine geçirdiler"demiştir.
DAVACI TANIĞI ... BEYANINDA: "Ben kooperatif üyesiyim, bir dönem muasip üye olarak görev yaptım, davalıları da genel kurulda tanıdım, ben genel kurulların çoğuna katıldım ve katıldığım tüm genel kurullarda davalı ... ve ...'yı gördüm, zaten ... bey ... hanımı bana eşi olarak tanıttı, kooperatif muasip üyesi olmam nedeniyle cari borçları için mutabakat yaparken ... hanım ve ... Bey ile defalarca telefonla görüştüm ve whatsapp yazışmalarımız her ikisiyle de oldu, ben muasip üyeliğini hangi tarihler arasında yaptığımı tam olarak hatırlamıyorum, kayıtlardan çıkar, benim muasip üye olduğum dönemlerde ... beyin kısmı ödemeleri oldu ancak kooperatife yüklü miktarda borcu vardı, hatta ... bey de bu hususta mutabakat yapmamız gerektiğinde direk ... Hanımla telefonla görüştük" demiştir.
Gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ..., inşaat mühendisi bilirkişi ... tarafından düzenlenen 06/02/2020 tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle:
Dava konusu; ... nolu parselde BN blok 1 nolu bağımsız bölümün değerinin, sayılan özellikleri, inşa oranı, yeri ve çevresindeki parseller ile çevresinde bulunan meskenler, ekonomik piyasa koşulları ve yaptığımız piyasa araştırması göz önüne alındığında Keşif tarihine göre bölge metre kare endeks değeri, mevkii, konumu, imar durumu, konut alanında bulunduğu göz önünde bulundurularak mahallinde inşa edilmemiş olmasından dolayı arsa payı değeri üzerinden değerlendirilmiş olup takdiri mahkemenize ait olmak üzere;
Taşınmazın keşif tarihi itibariyle inşasının tamamlanması halinde değerinin ....TL olacağı Taşınmazın keşif tarihi itibarı ile mahallindeki arsa payı değerinin; (488 / 56407 Arsa Payı) 488 m2 x 600.TL/m2 — ...-TL. (İkiyüzdoksanikibin SekizyüzTiirkLİrası) olacağı tespit edilmiştir.
Taşınmazın, dava tarihi (12.03.2019) itibarı ile dedğeri istenmekte olu mahallindeki arsa payı değeri üzerinden Türkiye İstatistik Enstitüsünün Yurt içi Üretici Fiyat endeksi oranı (Yİ-ÜFE) ile eksiltmeler yapılarak dava tarihi değeri hesaplanmıştır.
BN blok sayılı taşınmazın 12/03/2019 Dava tarihi itibariyle ARSA PAYI değerinin (292.800 x ...,98 / 454,08) : ...-TL. olarak hesaplandığı" bildirilmiştir.
Belirlenen taşınmaz değerine göre harcın eksiksiz yatırıldığı görülmüştür.
Bankacı bilirkişi ... ile mali müşavir bilirkişi ... tarafından düzenlenen 26/08/2021 tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle:
1-Davacı kooperatifin 2015,2016,2017 ve 2018 yıllarına ait ticari defterlerinin usulüne uygun tutulduğu,
2-Davacı kooperatif kayıtlarına göre davalı ... ...'nin dava konusu taşınmazın devir edildiği 23.10.2018 tarihi itibari ile kooperatife ödemesinin 410.575,00TL olduğu bu tarihten sonra yaptığı ödemeler ile 31.12.2018 itibari ile toplam ödemesinin ... olduğu,
3-Davalının savunmasında 30.6.2019 vade tarihli — 30.000,00TL bedelli, 30.07.2019 tarih 30.000,00TL bedelli 30.08.2019 tarih 30.000,00TL bedelli, 30.09.2019 tarih 30.000,00TL bedelli, 30.10.2019 tarih 45.000,00TL bedelli bonoları düzenleyerek verdiğini beyan etmiş ise de kooperatifin kayıtlarının incelenmesinden 31.12.2018 tarihi ve öncesi dönemde söz konusu bonoların kooperatifin kayıtlarında yer almadığı,
4-Davacı kooperatifin 10.12.2017 tarihli genel kurul toplantısında yeni alınacak üyelerden alınacak toplam bedelin ... olarak belirlendiği, bunun 105.000,00TL'sinin arsa payı, ... inşaat maliyet bedeli olduğu, davacı kooperatifin 2018 yılı ticari defter kayıtlarının incelenmesi neticesinde ... hesaptaki ortakların ödemelerinin incelenip karşılaştırılmasından 66 üyeden 49 üyenin ödemeleri toplamının ... ve civarında olduğu tespit edilmiş olup davalının aidatlarını düzgün yatıran 49 üyeye göre eksik ödeme yaptığı,
5- Sayın mahkemenizce inceleme kararında davalı ile aynı durumda olan üyelere tapu kaydı verilip verilmediği davaya konu taşınmaz tapu kayıtları üzerinde ilgili tapu sicil müdürlüğünde inceleme yetkisi verilmiş ve tapu kayıtları üzerinde inceleme yapıp değerlendirme yapmak uzmanlık alanımız dışında olmasından ötürü bu konuda tarafımızca bir inceleme yapılamamış olup davacı kooperatife ait 66 üyenin 31.12.2018 itibari ile yapmış olduğu ödemeler ve isim listeleri yukarıda gösterilmiş olup bu listeye göre tapu kayıtlarının uzman bilirkişilerce incelenmesi ile davalı gibi eksik ödeme yapan başka kişilere tapu verilip verilmediğinin tespit edilebileceği,
6-Dava dışı banka tarafından davalı kooperatife 15.01.2016 tarihinde kullandırılan ... TL'lik kredinin kredilerin ilk hali olduğu, sonrasında ödemelerde gecikmeler olması nedeniyle kredinin sıklıkla yeniden yapılandırılarak ödeme kolaylığı sağlandığı, bankanın 25.02.2020 tarihli yazısında kooperatifin Antalya Ticari Şube nezdinde bulunan ... numaralı hesabının bulunduğu ve 12.03.2019 dava tarihi itibariyle ... TL alacaklarının bulunduğunun bildirildiği,
7-Davacı tarafından gönderilen 20.12.2018 tarihli ihtarname eki cari hesap hareketleri incelendiğinde davalı ... ...'nin ... TL villa bedeline karşılık ... TL geri ödeme yaptığı ve 01.08.2018 tarihinde kalan anapara borcunun ... TL olduğu, davalı kooperatif kayyımı tarafından gönderilen 20.12.2018 tarihli ihtarnameye göre, 30.10.2018 tarihi itibariyle ... ...'nin davacı kooperatife ... TL anapara, ... TL işlemiş faiz (bankaca işletilen katılım payı ve gider vergisi) olmak üzere toplam ... TL mali yükümlülüklerinden kaynaklanan borcu bulunduğunun ihtar edildiği, üyenin ödeme yaptığı tutarlar düşülerek ihtar tarihi olan 20.12.2018 tarihine kadar kalan anapara tutarına işletilecek faiz ve gider vergisi ilave edilerek yapılan hesaplamaya göre ... TL anapara, ... TL işlemiş faiz (kar payı) ve 11.569,84 TL gider vergisi toplamı ... TL borcunun bulunduğu zira banka krediye işlettiği kar payına ilişkin gider vergisini de talep etmiş olup, üyenin kar mahrumiyeti kadar yasal yükümlülüklere de sorumluluğunun bulunduğu,
8-Kooperatif tarafından ise ihtarnamede ... TL anaparaya karşılık ... TL olarak hesaplanan işlemiş faiz ve gider vergisi toplamından 72.023,20 TL indirim yaparak ... TL faiz ve gider vergisi toplamı ... TL mali yükümlülük tespit ettiği, yapılan hesaplamaya göre kooperatif üyesi ... ...'nin mali yükümlülüklerini yerine getirmediği sonucuna ulaşıldığı" bildirilmiştir.
Bankacı bilirkişi ..., mali müşavir bilirkişi ..., nitelikli hesap uzmanı bilirkişi ... tarafından düzenlenen 27/01/2022 tarihli birinci ek bilirkişi raporunda özetle:
1. Antalya 4.Asliye Ticaret Mahkemesi ... Esas, ... Karar saılı dosyanın davacısının ... ... davalısının ... Konakları ... Kooperatifi olduğu, dava konusunun 07/07/2019 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantı gündeminin 3. Maddesinde alınan, davacının kooperatif üyeliğinden çıkarılması kararının iptali olduğu, 16.04.2021 tarihli ilam gereği Davanın kabulüne, davacı ... ...'nin davalı kooperatifin 07/07/2019 tarihli olağanüstü genel kurul toplantı gündeminin 3. Maddesi gereğince kooperatif ortaklığından çıkarılmasına ilişkin kararın iptaline karar verildiği,
2. Kök raporda tespit edilen davacı kooperatifin 24.12.2015 tarihinde olağan üstü genel kurul toplantısında 15 ortağın tamamının asaleten ve vekaleten katıldığı, davalıların yönetim kuruluna arsa alımı için kredi kullanma yetkisi verildiğine ilişkin savunmasına karşın gündemin 3.maddesinde “Arsanın alınması ve inşaatın yapılabilmesi için kredi kuruluşlarından yönetim kurulundan istediği kararın gereği yönetim kuruluna aşağıdaki yetkilerin verildiği” görülmüş olup bu yöndeki davalı itirazının yerinde olmadığı
3. Davalı ... ... "nin cevap dilekçesi madde 2'de davacı kooperatife verdiği bonoların davacı kayıtlarında bulunduğunu beyan ettiği, buna göre dosya içerisindeki bilirkişi raporlarında ve Antalya 4.Asliye Ticaret Mahkemesi ... Sayılı dosyadan aldırılan 15.02.2021 tarihli bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere bonoların davacı kooperatif kayıtlarında yer almadığı, dosya içerisinde bonoların davalı ... ... tarafından ödendiğine ilişkin herhangi bir bilgi ve belgeye rastlanmadığı görüldüğünden bu senetlerin ödeme olarak esas alınmasının mümkün olmadığı ancak ödemelerin kooperatif adına davalıca yapıldığının belge ile kanıtlanması durumunda bu ödeme iddiasının değerlendirilebileceği,
4. Dosya içerisinde bulunan banka kayıtlarında ve davalıların itiraz dilekçelerinde ileri sürdükleri dava dosyası içerinde bulunan Antalya 4.Asliye Ticaret Mahkemesi ... Sayılı dosyadan aldırılan 15.02.2021 tarihli bilirkişi raporunun sonuç bölümü madde 4 *te de tespit edildiği üzere davalıların ve kooperatif üyelerinin Genel Kredi Sözleşmesinde kefalet imzalarının bulunmadığı,
5.Davacı kooperatifin ana sözleşmesi madde 20'de her ortağın, kooperatifin borçlarına karşı, taahhüt ettiği pay tutarı kadar sorumlu olacağı hükmü bulunduğu, kök raporda tespit edilen davacı kooperatifin 10.12.2017 tarihli genel kurul toplantısında; yeni alınacak üyelerden alınacak toplam bedelin ... olarak belirlendiği, 66 üyeden 49 üyenin ödemeleri toplamının ... civarında olduğu tespitinin ek ödeme yükümü olarak - değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hususunda takdirin Sayın Mahkemeye ait olduğu, ek ödeme yükümlülüğü olarak değerlendirilmesi halinde 10.12.2017 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararın KK m.52 “de belirlenen nisaba uygun olmayacağı, buna karşın adı geçen ....-TL. “lik ödemenin alıntılanan Yüksek Mahkeme kararında içtihat edildiği üzere yapı “kooperatiflerinde ortaklık payı dışında kooperatifin amacını gerçekleştirme ve faaliyetini yerine getirme amacına yönelik Kooperatifler Kanunu madde 27'de ve tip sözleşme ile kooperatif ana sözleşmesi madde 21'de düzenlenmiş olan ortaklık payı dışında ödeme niteliğinde olduğunun tespiti” halinde ödemenin ek ödeme niteliğinde olmadığından, bu ödemeleri karara bağlama yetkisinin genel kurulda olup, genel kurulun bunu ana sözleşme madde 33/2'de belirtilen çoğunlukla, yani toplantı nisabı olarak ortakların 1/4'ünün katılımı ile yapılan toplantıda katılanların yarısından bir fazlasının olumlu oyu ile alabileceği,
6.Davacı kooperatifin bankadan kullandığı toplam kredi tutarı, kar payı ile ortaklardan talep edebileceği aidat miktarı ve ödemelerin gecikmesi halinde uygulanacak gecikme cezasının, ana sözleşme m.20 ile 10.12.2017 tarihli genel kurulda alınan ....-TL. ödeme tutarı karşısında, genel kurul kararı ile belirlenmesi gerekip gerekmediği hususunda takdirin Sayın Mahkemeye ait olduğu, bununla birlikte her koşulda kesinleşmiş ihraç kararı bulunmamakla halen kooperatif üyeliği devam ettiği anlaşılan davalı ... ... “nin alıntılanan Hukuk Genel Kurulu kararı gereği kooperatife olan mali yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekeceği,
7- Davalının itirazı üzerine yeniden yapılan hesaplamaya göre davalının 15.02.2017 tarihinde ödemesi gereken tutarı ödememesinden kaynaklı yapılan yapılandırmalara göre 30.10.2018 ihtarname tarihi itibari ile davalının kooperatife ... ana para ... işlemiş faiz olmak üzere ... toplam borçlu olduğu, yapılan hesaplamaya göre kooperatif üyesi ... ...'nin mali yükümlülüklerini yerine getirmediği" sonucuna varıldığı bildirilmiştir.
Bilirkişi heyetinin ... tarihli ikinci ek raporunda özetle:
1-Ek raporumuzda yukarıda da detaylıca açıklandığı üzere yapılan hesaplamamızda gider vergisi (BSMV) 11.569,84TL olarak hesaplanmış olup bu konuda davacının yaptığı itirazının yerinde olmadığı,
2-Tapu müdürlüğünden gelen müzekkere cevaplarına göre verilen tapular ile yapılan ödemeler karşılaştırılmış olup davalı hariç 5 adet üyeye eksik ödeme yapılmasına rağmen tapu verildiği, davalı ... ...’ninde eksik ödeme yaptığı ve adına isabet eden tapunun diğer davalı ... adına kayıtlı olduğu" sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Davalı ... ...'nin kooperatife olan mali yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, proje üzerinden üyelere isabet eden bağımsız bölümlerin noter huzurunda yapılan kur'a çekimi ile belirlenmesi sonucu bu davalıya isabet eden ... parsel nolu taşınmazda inşaa edilen "BN" nolu bağımsız bölümün kooperatife ait mali yükümlülüklerini yerine getirmediği halde tapu devrinin ... ...'ye (aynı zamanda kooperatif yönetim kurulunda yer alan) yapılmasının yasal olup olmadığı, bu bağımsız bölümün kooperatiften mal kaçırmak kastıyla ve muvazaalı olarak diğer davalıya devredilip devredilmediği, davalı ...'ın iyi niyetli 3.kişi olup olmadığı,dolayısı ile söz konusu taşınmazın bu davalı adına olan tapu kaydının iptalinin gerekip gerekmediği, tapu iptal ve tescil talebinin kabul görmemesi halinde davalıların ... ...'nin kooperatife olduğu iddia edilen nakti borcunun dava dışı bankaya bloke etmemiş olması nedeniyle kooperatif nezdinde bir zarar oluşup oluşmadığı ve bu zarardan davalıların sorumlu olup olmadıkları taraflar arasında ihtilaflıdır.
Davalı ... ... hakkında kooperatife olan mali yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiası ile ihraç kararı verilmiş ise de; kararın Antalya 4.ATM'nin ... E-... K iptal edildiği, kararın istinaf aşamasında olduğu belirlenmiştir.
Kooperatifler Kanunu 81/2. maddesine göre ''Konut yapı kooperatifleri, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya iş yeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz, ancak bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç 1 yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanuna göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır.'' Kanunun bu düzenlemesinden anlaşıldığı üzere henüz amacına uluşmamış konut yapı kooperatiflerinde ortak adına kaydedilmiş taşınmazın geri alınması yasal olarak mümkündür. Somut olayda da kooperatif taşınmazları henüz yapım aşamasında olup tamamlanmamıştır.
Dosyaya alınan kök ve ek bilirkişi raporunun tetkikinden; davacı kooperatifin ticari kayıt ve defterlerinin usulüne uygun tutulduğu, ... Bankası A.Ş'nin cevabi yazısı ve eklerine göre, 08/01/2016 tarihinli ... TL genel kredi sözleşmesinde davacı kooperatifin imzası bulunduğu, kefil sıfatıyla atılmış imzaya rastlanılmadığı (kooperatifin 24.1.2015 tarihli genel kurul kararı doğrultusunda imzalanan kredi sözleşmesi), 15/01/2016 tarihinde davacı kooperatif tarafından bankadan ... TL'lik kredi kullanıldığı, bu kredinin 8 taksitle ödeneceği, ilk 7 taksitin 140.000,00 TL, son ödemenin balon ödeme olarak 15/02/2017 tarihinde ... TL olarak belirlendiği, toplam kredinin kar payı ve vergiler dahil maliyetinin ise ... TL olduğu, kredinin çekildiği tarihte kooperatifin 70 üyesinin olduğu, ödemelerde gecikme olması nedeniyle kredinin sıklıkla yeniden yapılandırıldığı, davacı kooperatifin krediyi yapılandırması sonucu 04/01/2019 tarihi itibariyle banka riskinin 12.016.549,00 TL olduğu, Antalya 1. Noterliğinin 31/10/2019 tarihli ihtarnamesindeki keşidecinin ... Bankası A.Ş. olduğu, 47 kişiden oluşan muhataba çekilen ihtarnamede davalıların bulunmadığı, ihtarnamede özetle, ... TL'nin ihtarnamenin tebliğ tarihinden 2 gün içerisinde ödenmesinin ihtar edildiği, davalı ... ...'nin banka nezdinde bulunan hesabının açılış tarihinden itibaren herhangi bir kredi kullanmadığı, davacının ise bankaya 12/03/2019 tarihi itibariyle ... TL borcunun bulunduğu, 66 üyeden 49 üyenin her birinin ayrı ayrı ... TL civarında ödeme yapmış olduğunun belirlendiği, davalı ... ...'nin aidatlarını düzgün yatıran 49 üyeye göre eksik ödeme yaptığı, dava konusu taşınmazın 23/10/2018 tarihi itibariyle davalı ... ...'ye devredildiği, davalı ... ...'nin ... TL villa bedeline karşılık ... TL geri ödeme yaptığı ve 01/08/2018 tarihinde kalan ana para borcunun ... TL olduğu, bilirkişiler tarafından yapılan hesaplamaya göre; davalının ödeme yaptığı tutarlar düşülerek, kooperatif kayyumu tarafından gönderilen 20/12/2018 tarihli ihtarname tarihine göre, davalının yasal yükümlülüğünün ... TL ana para, ... TL işlemiş faiz (kar payı) ve 11.569,84 TL gider vergisi, toplamı ... TL olduğu, zira bankanın krediyi işlettiği kar payına ilişkin gider vergisini de talep etmiş olduğu, üyenin kar mahrumiyeti kadar yasal yükümlülüklerden de sorumluluğunun bulunduğu, sonuç olarak davalı ... ...'nin kooperatife olan mali yükümlülüklerini yerine getirmediği halde adına taşınmaz tahsis edildiği, davlının bakiye borcunu kooperatife senet vererek ödediğini iddia ettiği, anacak savunmasını ispatlayamadığı, yine davalı dışında eksik ödeme yapmasına rağmen tapu devri yapılan üyelerin olduğu, ancak davacı kooperatif tarafından bu üyeler hakkında da tapu tescil ve iptal davalarının açıldığının bildirildiği, kaldı ki eksik ödeme yapmasına rağmen adına tapu devri yapılan üyeler esasa alınarak, kooperatifin davalı ... aleyhine açmış olduğu bu tapu iptal tescil davasının eşitlik ilkesine aykırı olduğu sonucuna varılamayacağı, dolayısıyla sonuç olarak davalı ...'in kooperatife karşı yasal yükümlülüklerini yerine getirmediği halde adına taşınmaz kaydı yapıldığı,
Davaya konu taşınmazın, davalı ... tarafından diğer davalıya devredildiği, son tapu kaydı malikinin davalı ... ... olduğu, dinlenen tanık beyanlarına göre; ...'nın ...'in gayri resmi eşi olarak tanındığı, ...'nın ... ile birlikte kooperatif genel kurul toplantılarında da bulunduğu, kooperatif yöneticileriyle ...'in kooperatife olan borcu hakkında bir çok kez yüz yüze, telefonla ve WhatsApp yazışmaları ile görüşme yaptığı, davalı ...'in lehine tapu tahsisi yapıldığı tarihte aynı zamanda davacı kooperatifin yönetim kurulunda bulunduğu, sonuç olarak bu davalının taşınmazı devralırken davalı ...'in kooperatife olan borcunu ve taşınmaz kaydını hak etmediğini bildiği ve taşınmazı iyi niyetle devraldığından bahsedilemeyeceği anlaşıldığından; davacının davalılar aleyhine açtığı tapu iptal ve tescil davasının, kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ İLE; davalı ... adına kayıtlı ... parsel nolu taşınmaz üzerinde bulunan "BN" nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı ... Konakları ... Kooperatifi adına tapuya kayıt ve tesciline,
2-İİK 28.maddesi uyarınca kısa kararın bir örneğinin derhal Döşemealtı Tapu Müdürlüğü'ne gönderilmesine,
3-Alınması gerekli, 28.369,53TL harçtan, peşin ve tamamlama harcı olmak üzere alınan toplam 7.092,38 TL harcın mahsubu ile bakiye 21.277,15 TL harcın davalılardan tahsiline, Hazine'ye gelir kaydına.
4-Davacı tarafından yatırılan 7.092,38 TL peşin harç ile 44,40 TL başvurma harcının davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 3.000,00 TL bilirkişi ücreti, 677,00 TL tebligat ve posta gideri ve 314,00 TL. Keşi harcı olmak üzere toplam 3.991,00 TL yargılama giderlerinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
6-A.A.Ü.T uyarınca hesaplanan 61.142,81 TL vekalet ücretinin, davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
7-Sarf edilmeyen gider avansının HMK 333.maddesi uyarınca davacıya iadesine
Dair, davacı vekili ile davalılar vekilinin yüzüne karşı kararın tebliği tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf yasa yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 25/10/2022
Başkan ...
¸e-imzalı
Üye ...
¸e-imzalı
Üye ...
¸e-imzalı
Katip ...
¸e-imzalı