T.C.
ANTALYA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2004/364 Esas
KARAR NO: 2021/578
DAVA: Tazminat (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 08/10/2004
KARAR TARİHİ: 28/09/2021
Mahkememizde görülmekte bulunan Tazminat davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Davacılar vekili mahkememize verdiği dava dilekçesinde özetle; müvekkillere ait ... Mah. .... ada, ... parsel taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapmak üzere yüklenici ... İnşaat Tic. Ltd. Şti arasında düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi yapıldığını, yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getiremediği için sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğini, aynı inşaatı tamamlaması için davalı yüklenici ile müvekkiller ve eski yükleniciden daire satın alarak malik olan 3.şahıslar arasında .... Noterliğinin ...tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde inşaat ikmal sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre davalının proje, ruhsat ve sözleşmeye uygun olarak inşaatı tamamlayarak genel iskan ruhsatı alınmış şekilde ...tarihine kadar davacılara teslim edeceğini, teslim edilmezse davalı tarafından bağımsız bölüm başına rayiç bedel üzerinden kira bedeli ödeyeceğini, inşaatın teslim süresi geçtiği halde davalının inşaatı bitirmediğini, genel iskan ruhsatını almadığını, inşaattaki faaliyetleri durdurduğunu, bunun üzerine .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... değişik iş sayılı dosyası ile inşaatın durumunun tespit ettirildiğini, bırakılan işlerin tamamlanması ve mahrum kalınan kira tazminatının tahsili için ... ile ... tarihleri arasındaki kiradan yoksunluk tazminatı talepli .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dava dosyası ile dava açıldığını, derdest olduğunu, iş bu dava ile ... tarihi ile dava tarihi arası dönem için kiradan yoksunluk tazminatını talep ettiklerini, dava konusu inşaatta davacılardan ...'ın 4,5 dairesi, ...'ın 6 dairesinin olduğunu, bu dairelerin henüz tamamlanmadığını, ...'a ait 2 adet dükkanın da tamamlanmadığını, paylaşım projesine göre ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin davacı ...'a, ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin davacı ...'a ait olduğunu, davacı ...'ın kendisine ait 2 adet dükkanı daha sonra başkalarına sattığını, inşaatın bulunduğu çevrede ... ile ... tarihleri arasında emsal 1 dairenin aylık kirasının en az 250.000.000.-TL, 1 dükkanın kirasının 100.000.000.-TL, ... ile ... tarihleri arasında aynı çevrede emsal 1 dairenin aylık kirasının 325.000.000.-TL, 1 dükkanın aylık kirasının 150.000.000.-TL olduğunu belirterek sözleşme ile kabul edilen sürede teslim edilmeyen davacılara ait 9 daire ve 2 adet dükkan nedeniyle ... ile ... tarihleri arası dönemi kapsayan ve kiradan yoksun kalma tazminatı toplamının davalıdan tahsiline, hükmedilecek kiradan yoksun kalma tazminatına bağımsız bölüm başına aylık banka reeskont faizi oranında faiz uygulanması, hükmedilecek kiradan yoksun kalma tazminatının davacı ...'a ait 4,5 daireye tekabül eden kısmının davacı ...'a hükmedilecek kiradan yoksun kalma tazminatının davacı ...'a ait 5 daire ve 2 dükkana tekabül eden kısmının davacı ...'a ödenmesine, tüm yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, dava değerini 68.162,50.-TL olarak göstermiş, bu talebini duruşmada tekrarlamıştır.
Davacılar vekilinin her bir davacı için ayrı ayrı ne tutarda talepte bulunduğu açıklanmadığından bu konudaki eksikliği gidererek netice-i talebini somutlaştırması için davacı vekiline süre verilmiş olup, davacılar vekili ... tarihli dilekçesi ile dava değeri olarak gösterilen 68.162,50.-TL'nin 29.587,50.-TL'sini davacı muris ... için, 38.575,00.-TL'sini ... için talep edildiğini açıklamıştır.
Davalıya usulüne uygun tebligat yapılmış olup, davalı vekili ibraz ettiği cevap dilekçesinde özetle; davacılar ile İkbal İnşaat şirketi arasında imzalanan sözleşmenin feshedildiğini, akabinde davacıların müvekkili ile ... Noterliğinin ... tarihli ... yevmiye numaralı ikmal inşaat sözleşmesini imzaladıklarını, sözleşmenin 26.maddesine göre önceki dönem borçlarının İkbal Ltd. Şti'ye ait olduğunu, İkbal şirketinin kendi dönemine ait su borcunu ödememesi sebebiyle müvekkili aleyhine başlatılan takip sonucu inşaatın su tesisatının mühürlendiğini, bu nedenle müvekkilin uzun süre su kullanamadığını, İkbal şirketinin veya davacıların su borcunu ödemediklerini, su kullanılamadığı için inşaatın durduğunu, sözleşme dışı olarak inşaatın devamı için müvekkilinin su kuyusu açtırdığını, yine İkbal şirketinin hazırladığı ve kalıbı yapılan inşaatın projesine uygun yapılmaması, taşmalar olması, pis su giderlerinin projeye uygun olmaması, ruhsat harcının yatırılmaması, aplikasyon vizesinin alınmaması gibi sebeplerle müvekkili tarafından önceden tahmin olunamayan bir çok nedenin ortaya çıktığını, bu nedenle sözleşmede öngörülen ... tarihinde inşaatın bitirilemediğini, BK 362/2 maddesi gereğince önceden tahmin olunamayan sebeplerle eserin tamamlanması mümkün değilse veya aşırı zorlaşırsa müteahhidin alacağının yükseltilmesini isteme veya sözleşmeyi feshetme hakkının bulunduğunu, müvekkiline iyi niyet çerçevesinde sözleşmeden 6 ay sonra malikleri durumdan haberdar etmek için toplantı düzenlediğini, davacıların sözleşmenin şartlarının müvekkili için ağır olduğu konusunda hem fikir olduklarını ve bazı işlerin tamamlanmasının kendilerinin üstleneceğini, sözleşmeden doğan haklarını müvekkile vereceklerini ifade ettiklerini, toplantı sonrası ... nolu bağımsız bölümlerin ... tarafından tamamlanmasının kararlaştırıldığını, toplantıda alınan kararlar çerçevesinde müvekkilinin inşaat işlerine devam ettiğini, davacıların bağımsız bölümlerinin inşaatlarının bitirildiğini, teslim edildiğini, sadece ...'a ait olan ... ve ... nolu bağımsız bölümün bitirilmesine rağmen davacı tarafça teslim alınmadığını, yine ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin ... tarafından tamamlanacağını, davacıların istedikleri kira bedelinin ceza-i şart niteliğinde olduğunu, eseri teslim alan davacıların ceza koşulunu saklı tutmadıkları için artık bu talepte bulunamayacaklarını, yine teslim edilen daireler için kiradan yoksunluk tazminatı istenemeyeceğini, davacının aynı yerle ilgili .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasında açtıkları davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Davacılar vekili tarafından Yargıtay kararları, sözleşme sureti, paylaşım şeması delil olarak sunulmuş, mahkememizce yüklenicinin borçları ile ilgili iskan alınıp alınmadığı ile ilgili kurumlara müzekkereler yazılmış, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin dosyası celp edilmiş, bilirkişi incelemesi yapılarak tüm deliller toplanmıştır.
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı kira kaybı tazminatı talebine ilişkindir.
Yargılama devam ederken davacı ... vefat etmiş olup, davacılar vekilince veraset ilamı sunulmuş ve mirasçılar adına yeni vekaletname sunularak yargılamaya mirasçılar yönünden devam edilmiştir.
.... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasının incelenmesinde; davacılar ...ve ... tarafından davalı ... Ltd. Şti aleyhine açılmış dava olduğu, bu mahkeme dosyası ile birleşen ... esas sayılı dosyanın da, davacılar ... ve arkadaşları tarafından davalı şirket aleyhine açılmış dava olduğu, asıl ve birleşen davanın BK'nın 97.maddesine dayalı olarak davalı yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satışına yetki verilmesi, satılacak bağımsız bölümlerden elde edilecek bedel ile inşaatın yüklenici namına tamamlanması için davacılara yetki verilmesi ve gecikme tazminatı taleplerine ilişkin olduğu, yargılama sonucu ... tarihinde karar verildiği, kararın taraflarca temyiz edilmesi sonucu Yargıtay .... Hukuk Dairesinin ... tarih, ... esas -... karar sayılı ilamı ile; Nama ifaya izin talebi hakkında hüküm kurulmamış olması, gecikme tazminatı hesabında 1 aylık su kuyusu açma süresinin hesaba katılmamış olması ve davacılara ait 4 adet dükkan yönünden talep aşılmak suretiyle kira kaybının tespit edilmesi sebepleriyle hükmün bozulduğu, bozma sonrası dosyanın ... esasını aldığı, yapılan yargılama sonucu ... tarih, ...esas, ... karar sayılı ilam ile; kira tazminatı talebinin kısmen kabulüne, nama ifaya izin talebinin kabulüne, 170.798,73.-TL harcanan ve harcanması gereken giderleri karşılamak üzere ... nolu bağımsız bölüm ile ... nolu bağımsız bölümün 1/2 hissesinin davacılar tarafından satışına izin verilmesine karar verildiği, kararın temyiz sonucu Yargıtay'a gönderildiği, Yargıtay .... Hukuk Dairesinin ... tarih, ... esas, ... karar sayılı ilamı ile davalı yüklenicinin tüm itirazlarının reddine, asıl ve birleşen davada davacı arsa sahiplerinin nama ifa bedeline ilişkin itirazları dikkate alınarak arsa sahipleri tarafından ödenen emlak vergisinin tamamının nama ifa bedeline dahil edilmesi gerekirken bunun yapılmamasının doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bu yönden bozulduğu, dosyanın yerel mahkemeye iade edildiği anlaşılmıştır.
Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin dosyası, arsa sahiplerince davalı yüklenici aleyhine açılmış, BK'nın 97.maddesine dayalı olarak davalı yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satışına yetki verilmesi, satılacak bağımsız bölümlerden elde edilecek bedel ile inşaatın yüklenici namına tamamlanması için davacılara yetki verilmesi ve gecikme tazminatı taleplerine ilişkindir. Mahkememizce bu dosyanın sonucu beklenmiş olup gecikme tazminatı konusunda Yargıtay bozma ilamları ile mahkemenin verdiği kararların kesinleştiği, son bozma ilamı ile sadece nama ifaya izin konusunda hesaplama ile ilgili kısım yönünden hükmün bozulduğu görülmüştür. Dosyada mahkememizin dava konusunu ilgilendiren gecikme tazminatı ile ilgili verilen hükümlerin kesinleşmiş olması sebebiyle artık bekletici mesele yapılmasını gerektirir bir durumun kalmadığı değerlendirilerek bundan vazgeçilmiş ve yargılamaya devam edilmiştir.
Mahkememizce dosya bir gayrimenkul değerleme uzmanına tevdi edilerek Asliye Hukuk mahkemesince yapılan keşif ve alınan raporlar dikkate alınmak suretiyle dava konusu bağımsız bölümler ve dükkanlar yönünden talep edilen dönem için elde edilebilecek kira gelirinin belirlenip davacıların talep edebilecekleri tazminatın hesaplanması istenmiştir. Sunulan ... tarihli raporda özetle; davacılar ve dava dışı malikler ile davalı arasında .... Noterliğinin ... tarihli düzenleme şeklinde inşaat ikmal sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre işin bitim süresinin ... tarihi olarak kararlaştırıldığı, sözleşmeye göre projede 20 daire ve 7 dükkan bulunduğu, paylaşım şemasının dosyada bulunmadığı, ancak .... Asliye Hukuk mahkemesinin ...esas, ... karar sayılı ilamında davacı ...'a ... bağımsız bölüm, davacı ...'a ... bağımsız bölüm düştüğünün yazılı olduğu, bu dosyada yapılan keşif ve alınan raporlar dikkate alındığında 2001 yılında aylık kira bedelinin daireler için 150,00.-TL, dükkanlar için ise 40,00.-TL olarak belirlendiği, bu kira bedellerinin TUİK verilerine göre dava konusu dönem için güncellendiğinde 2002-2003 yılında aylık kira bedelinin daireler için 352,00.-TL, dükkanlar için 94,00.-TL olduğu, 2003-2004 yılında ise aylık kira bedelinin daireler için 410,00.-TL, dükkanlar için 110,00.-TL olduğu neticeten davacı ...'ın talep ettiği 4.5 daire için toplam kira kaybının 41.148,00.-TL olduğu, davacı ...'ın talep ettiği 5 daire ve 2 dükkan için toplam kira kaybının 50.616,00.-TL olmak üzere davacıların toplam talep edebilecekleri tazminatın 91.764,00.-TL olduğu belirtilmiştir.
Rapor taraflara tebliğ edilmiş, herhangi bir itiraza uğramamıştır.
Rapordan sonra davacılar vekili ... tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini raporda belirtilen tutara artırmış, bilahare harcını verilen sürede yatırmıştır.
Yargılama devam ederken davalı şirketin terkin edildiği görülmekle davalı şirketin ihyası için davacıya kesin süre verilmiş, davacı vekili ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasında ihya davası açmış, dosyada verilen ... tarihli karar ile davalı şirketin ihyasına karar verilmiş, akabinde vekilin çekilme dilekçesi ve duruşma günü davalı şirkete tebliğ ettirilerek taraf teşkili sağlanmıştır.
Taraflar arasında noterde düzenleme yoluyla ... tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, davalı yüklenicinin inşaatı sözleşmede öngörülen sürede teslim etmediği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık sözleşmeden sonra tarafların bir araya gelerek sözlü şekilde yeni bir anlaşma yapıp yapmadıkları, geç ifanın davalıya yüklenecek bir kusurdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı noktasında toplanmaktadır. TBK'nın 13.maddesine göre kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı yazılı şekle uyulması zorunludur. Somut olayda noterde düzenlenmesi gereken ve bu nedenle noterde düzenlenmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sonradan sözlü şekilde değiştirilmesi mümkün değildir. Bu şekilde değişiklik yapıldığı sabit olsa bile TBK'nın 13.maddesi karşısında sonradan yapılan değişiklik anlaşması geçerli olmayacaktır. Bu nedenle davalının bu sözleşmenin sonradan sözlü şekilde anlaşma yoluyla değiştirildiği savunmaları dikkate alınmamıştır.
Davalı yüklenici önceki yüklenicinin inşaatı projesine uygun yapmadığını, ruhsat harcını yatırmadığını, SSK borçlarının ödenmediğini, su borçlarının önceki yüklenici şirket veya arsa sahipleri tarafından ödenmemesi sebebiyle inşaatın su tesisatının mühürlendiğini, inşaatın devamı için su kuyusu açtırdıklarını ve bununla inşaatın yapım süresinin uzamasına neden olduğunu savunmaktadır. Davalının ileri sürdüğü bu sebepler basiretli bir tacire göre önceden öngörülemeyecek nitelikte olmayıp davalının bu sebepleri basiretli bir tacir gibi öngörerek bu doğrultuda hareket etmesi gerektiği dolayısıyla bu sebepleri geç ifaya haklı bir mazeret olarak ileri süremeyeceği değerlendirilmiştir. ...Asliye Hukuk Mahkemesinde de davalı yüklenici aynı savunmalarda bulunmuş, mahkemece yapılan yargılama sonucu kira kaybı tazminatı ile ilgili açılan dava kısmen kabul edilmiştir. Ancak bu dosyada hükme esas alınan bilirkişi raporunda davalının su kuyusu açma savunması yerinde bulunarak yüklenici tarafından su kuyusu açılma süresi olarak belirlenen 1 ayın inşaat süresine eklenmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay .... Hukuk Dairesinin temyiz sonucu verdiği ... tarihli ilamda bu konu ile ilgili olarak bilirkişi raporu doğrultusunda gecikme tazminatı yönünden kuyu açılması için gerekli 1 aylık sürenin teslim tarihine eklendiğinde inşaatın teslim edilmesi gereken tarihin ... tarihi olarak kabul edilmesinin gerektiği, bu tarihten dava tarihine kadar olan gecikme tazminatının belirlenip hüküm altına alınmasının gerektiği, kira tazminatı başlangıç tarihinin ... tarihi olarak kabul edilmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir. Yargıtay ilamları ile kesinleşen hukuki çerçevede davalının cevap dilekçesinde geç ifanın sebebi olarak ileri sürdüğü olguların basiretli bir tacire göre öngörülemez nitelikte olmadıkları, bu nedenle haklı sebep sayılamayacakları kanaatine varılmış, davacıların asliye hukuk mahkemesindeki dava açma tarihinden (...) bu dava tarihine (...) kadar geçen süre için kira kaybı tazminatı talep edebilecekleri değerlendirilmiştir. Davacılar davalı lehine olacak şekilde ...ile ... tarihleri arası dönem için talepte bulunduklarından taleple bağlılık gereği bilirkişiden bu dönem için kira kaybı hesaplaması istenmiştir. Davacı vekilince sunulan paylaşım şemasına göre davacı ...'a 2'si dükkan olmak üzere 7 adet bağımsız bölümün düştüğü, muris ...'a ise 6.5 adet bağımsız bölümün düştüğü görülmektedir. Davacılar vekili ...'a düşen bağımsız bölümlerin 2 adedinin başkalarına satıldığını belirterek iş bu dosyadan 4.5 adet bağımsız bölüm için talepte bulunmuştur. Somut ve denetlenebilir olması ve ayrıca itiraza uğramaması sebebiyle hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre davacı ... 'ın 2 dükkan ve 5 daire için talep edebileceği toplam tazminatın 50.616,00.-TL olduğu, muris ...'ın 4.5 daire için talep edebileceği toplam tazminatın 41.148,00.-TL olduğu anlaşılmakla davacının ıslah dilekçesi doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmiş, dava dilekçesinde talep edilen ve ... tarihli beyan dilekçesi ile her bir davacı için ayrı ayrı gösterilen miktarlar için dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmiş, ıslahla arttırılan kısım için faiz talebi olmadığından bu konuda karar verilmeyerek açıklanan hususlara dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Neden ve kanıtları yukarıda açıklandığı üzere,
1-Davanın kabulü ile;
2-Davacı ... için 50.616,00.-TL, ... mirasçıları olan ..., ..., ..., ... ve ... için 41.148,00.-TL olmak üzere toplam 91.764,00.-TL kira kaybı tazminatının 68.162,50.-TL (Davacı ... için 38.575,00.-TL'ye, Davacı muris ... mirasçıları için 29.587,50.-TL'ye)'sine dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak suretiyle davalıdan alınıp davacılara verilmesine,
3-Alınması gerekli 6.268,39.-TL harçtan peşin alınan 920,20.-TL ile tamamlama harcı olarak alınan 403,05.-TL olmak üzere toplam 1.323,25.-TL harcın mahsubu ile bakiye 4.945,14.-TL harcın davalıdan tahsiline,
4-Davacı tarafından yapılan 69,40.-TL ilk masraf, 124,00.-TL tebligat gideri, 600,00.-TL bilirkişi ücreti olmak üzere 793,40.-TL yargılama gideri ile peşin ve tamamlama harcı olarak alınan 1.323,25.-TL toplamı 2.116,65.-TL'nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
5-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 12.667,58.-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
6-Davacı tarafından yatırılan gider avansı bakiyesinin karar kesinleştiğinde talep halinde davacıya iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Bölge Adliye Mahkemesi'nde ilgili Hukuk Dairesi'nde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı. 28/09/2021
Katip ...
(E-İmzalı)
Hakim ...
(E-İmzalı)