T.C.
ANTALYA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/784 Esas
KARAR NO: 2023/854
DAVA: Tapu İptali- Tescil ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi
DAVA TARİHİ: 22/12/2021
KARAR TARİHİ: 22/12/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali- Tescil ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
Davacılar vekilinin dava dilekçesinde özetle; Müvekkilleri ile davalılar arasında müvekkillerine ait ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ... Parsel de ... blok olarak yapılacak inşaat sözleşmesi öncesi protokol imzalandığını ve bu protokole göre ... blok üzerine davalılar tarafından yapılacak inşaatın % 45'inin davalı müteahitlere, % 55'i ve ... de müvekkillerine ait olduğunu ve protokol sonrası inşaata başlanılacağı taahhüdü sebebiyle bu sefer ... tarihli protokol yapıldığını ve yapılacak bu inşaatın müteahhit ile arsa sahipleri arasında yarı yarıya paylaşılmasına karar verildiğini ve arsa sahiplerinin verdiği %5'a paya karşılık ... değerinde bir adet daire bedelinin müvekkillerine ödenmesinin kararlaştırıldığını ve nihayet ... tarihinde Antalya ... Noterliğinin ... yevmiye numarası ile taşınmaz satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve bu sözleşmede müteahhit paşının %50, arsa sahipleri payının %50 olarak kararlaştırıldığını, bu süreçten önce müvekkillerinin başka bir firma ile ... tarihinde ayrı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, ancak bu firmanın sözleşmeye uymadığını ve inşaata başlamadığını, bu sebeple taşınmaz maliklerinin 2/3 çoğunluğu sağlanarak bu sözleşmenin feshi için yasal prosedürün başlatıldığını ve bu prosedüre kendisi de o sırada taşınmaz sahibi olan davalı müteahhidin de katıldığını, davalı müteahhitin taşınmaz sahibi olmasının ise aralarındaki sözleşme gereğince müteahhide teminat olarak verilen taşınmazın 220 m²sinin davacı ... tarafından davalı müteahhide devrinden kaynaklandığını, müteahhit ve müvekkillerinin bu müracaatı üzerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün önceki müteahhitin yasal olarak inşaata başlamasına bir engel olmadığı halde 30 gün içinde ruhsat alarak inşaata başlaması gerektiği yönünde gönderilen ihtardan sonra davalı müteahitin önceki müteahhitle yapılan sözleşmenin feshine ilişkin arsa payı sahibi olmasından kaynaklanan müraacatından ... tarihinde feragat ettiğini öğrendiklerini, oysa müvekkillerinin ... tarihli protokol gereğini yerine getirdiklerini, davalının ise aynı tarihli protokol gereğince ödemesi gereken ... ödemesine karşın ... tarihli protokol gereği ödemesi gereken ... ödemediğini, bunun üzerine kendisine ... tarihli ihtarname ile diğer taşınmaz sahipleri ile inşaata başlanılabilmesi için gereken sözleşmeleri yapması ve projeleri de hazırlaması için süre verilmişse de bu sürenin de davalının önceki müteahitle yapılan sözleşmenin feshine ilişkin talepten feragat etmesi sebebiyle anlamsız kaldığını, taraflar arasında Antalya ... Noterliğinde imzalanan ... tarih ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı taşınmaz inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile ... tarihli protokol gereği kendisine teminat olarak ... tarihinde verilen davacı ...’e ait 220m²lik taşınmaz hissesinin davalı adına olan payının iptali ile ... adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalıların cevap dilekçesinde özetle; eldeki davanın mesnetsiz olduğunu, dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde 4 ayrı blok/binanın bulunduğu bir taşınmaz iken iki blokun kentsel dönüşüm mevzuatı gereği yıkılmış olduğunu, davacıların önceleri başka bir inşaat firması ile sözleşme imzalamış olduklarını, imzalanan sözleşmenin de tapuya şerh edildiğini, dava dışı yüklenici firma ile davacılar arasında Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesi ... Esas sayılı dosyası üzerinden davaya konu aynı parsel için sözleşmenin feshi davasının yargılamasının devam ettiğini, davacılar tarafından kendileri ile irtibata geçilmiş olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamak istediklerini, kendilerince bir araştırma yaptıklarını ve eksikliklerin bulunduğunun tespit edildiğini, bu eksikliklerin giderilmesi durumunda iş ve işlemlere başlanabileceğinin davacılara bildirilmiş olduğunu, davacılarca da tüm eksikliklerin giderileceğinin beyan ve taahhüt edildiğini, bu hususun imza altına alınmış olduğunu, dava dilekçesinde eksikliklerin bulunduğunu, harç hususundaki eksikliğin de giderilmesi gerektiğini, yıkımın akabinde kat mülkiyeti çözülerek arsa payına dönülmüş olduğunu ve daha sonrasında da ... blokun yeniden yapımı için davacılar ile Antalya ... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı arsa payı karşılığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış olduğunu, işbu sözleşmeden önce taraflarlar arasında görev ve sorumlulukları belirten ... tarihli protokolün imzalanmış olduğunu, davacı yanın delil olarak sunmuş olduğu ... tarihli protokolün taraflar arasında imza altına alınmamış olduğunu, davacı yanını mahkemeyi yanıltma girişiminde bulunduğunu, Antalya ... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı sözleşmeye göre inşaat süresinin inşaat ruhsatı alındıktan sonra 24+6 ay olarak kararlaştırıldığını, maddeden de anlaşıldığı üzere inşaat ruhsatı alımından sonra ilgili sürenin işleyeceğinin çok açık olduğunu, bu hususta temerrüt oluşmadığından bu hususta kendilerine sorumluluk yüklenemeyeceğini, davacılarca kendi sorumluluklarının yerine getirilmemiş olduğunu, arsa sahiplerinin edimlerini yerine getirmesi için Antalya ... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile bu hususta ihtarda bulunduklarını, sözleşme ve protokolde belirtilen tüm tutarların hatta daha fazlasının ödenmiş olduğunu, davacıların borca batık olduklarını ve bu davanın da kötü niyetli olarak açılmış olduğunu, dava konusu taşınmazın takyidatına bakıldığında davacıların hisseleri üzerinde kabul hacizleri dahil yüzlerce haciz bulunduğunu, davacıların ekonomik olarak zarar görmelerinde kendilerine atfedilecek kusurlarının bulunmadığını, ... tarihli protokolün 3.maddesine göre ...'e ait 220m²lik hissenini satışı için ... bedel ile tarafların anlaşmış olduğunu, protokolde tüm arsa sahiplerinin imzasının bulunduğunu ve ödemelerin de tarafların belirttiği şekilde gerçekleştiğini, satışın resmi olarak yapılmış olduğunu, bahse konu satışın gerçek bir satış olduğunu, aksinin davacılarca ispatlanması gerektiğini, açıklanan nedenlerle davanın tümden reddinin gerektiğini savundukları anlaşılmıştır.
Yargılama sırasında davacılar haklarının %42'sini dava dışı ... Ltd. Şti.'ne temlik etmiş, temlik alan şirket davacı olarak davaya eklenmiştir.
Davacı vekiline dava değerini ... üzerinden eksik harcı tamamlamak üzere süre verilmiş olup eksik harcın tamamlanmış olduğu anlaşılmıştır.
DELİLLER VE GEREKÇE;
Mahkememizce tarafların tüm delilleri toplanmış, dava konusu taşınmazın tapu kaydı, tüm tedavülleri ile birlikte getirtilmiş, yazılı temlik sözleşmesi ibraz edilmiş, ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası getirtilmiş, belediyeden taşınmaza inşaat ruhsatı alınıp alınamayacağı sorulmuş, davalıların önceki müteahhit ile yapılan sözleşmenin feshine ilişkin başvurudan vazgeçme belgesi getirtilmiş, davacı vekili tarafından ... tarihli protokol aslı, davalı vekili tarafından ödeme belgeleri ve karşılıklı ihtarnameler ibraz edilmiş, davalılar protokol konusunda meşruhatlı davetiye ile isticvap edilmiş, imza itirazı üzerine adli tıp kurumundan rapor aldırılmıştır.
... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parselin tapu kaydının incelenmesinde; davacılardan ... tarafından toplam 220m² hissenin davalı ...'a tapuda devredildiği anlaşılmıştır.
Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas - ... Karar sayılı dosyasının incelenmesinde; davacılarının mahkememiz dosyası davacıları, davalısının ... Limited Şirketi olduğu, davanın ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptali ve tescil ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası olduğu, ... tarihli davacılar vekilinin feragat ettiği, ... tarihli karar ile davanın feragat nedeniyle reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
Belediyeye ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne taşınmaza inşaat ruhsatı alınmasının mümkün olup olmadığı sorulmuş olup ... tarihli müzekkere cevabında; müdürlük arşivlerinde davaya konu taşınmaza ilişin ruhsat dosyasının bulunmadığını, konunun ... Belediyesince değerlendirilmesi gerektiğinin bildirildiği anlaşılmış olup Antalya ... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ... tarihli cevabi yazısında; Yapı Ruhsatı İşlemleri başlıklı 55.maddesine istinaden tüm blok maliklerinin muvafakati alınması şartı ile ilgililerin müdürlüğe başvuruda bulunması halinde konunun değerlendirilebileceğinin bildirildiği anlaşılmıştır.
... tarihli celse davalı şirket yetkilisinin isticvabı yapılmış olup ...'ın beyanında; "protokol altında atılı imzalar benimkine benziyor, fakat benim imzam değildir, ben ... tarihinde böyle bir protokol imzalamadım, benim imzaladığım protokol ... tarihlidir," cevap dilekçesi ekinde sunulan ... tarihli protokol sureti gösterilmiş olup " bu protokolün altında benim imzam yoktur, fakat protokolün aslı bizdedir" şeklinde beyanda bulunduğu anlaşılmıştır.
Davalılar ... tarihli protokol konusunda isticvap edilmiş, ... tarihli celsede davalılardan şirket yetkilisi ve asil ... ... tarihli belgedeki imzayı inkar etmiş, böyle bir belge imzalamadığını, kendisinin imzaladığı belgenin ... tarihli protokol olduğunu beyanla protokol fotokopisi ibraz etmiş incelenmesinde; protokol altında kendisinin imzasının bulunmadığı anlaşılmış, protokol aslının ibraz etmesi için kesin süre verilmiş, verilen kesin süre içerisinde herhangi bir protokol ibraz etmemiştir.
Davalı tarafça ... tarihli protokoldeki imzaya itiraz edilmiş olmakla önceki tarihli imzasının bulunduğu belge asılları ilgili kurumlardan getirtilmiş, duruşmada yeteri kadar tatbike yeter imza örneği alınmış ve dosya Adli Tıp Kurum Başkanlığına gönderilerek ... tarihli protokoldeki imzaların aidiyetine ait rapor alınmıştır.
Davalı yanın imza itirazı bulunduğundan dosyanın İstanbul Adli Tıp Kurumu Başkanlığına tevdisi yapılmış olup ... tarihli raporda;"...İnceleme konusu belgede birinci sayfada soldan ikinci sırada yer alan, ikinci sayfada sağ alt köşede yer alan, üçüncü sayfada sol üstte yer alan "...-... Ltd. Şti. İş Ortaklığı" adına atılı imzalar ile ...'ın mukayese imzaları arasında; tersim biçimi, işleklik derecesi, alışkanlıklar, istif, eğim, doğrultu, seyir, hız ve baskı derecesi bakımından uygunluk ve benzerlikler saptandığından söz konusu imzaların ...'ın eli ürünü olduğu"nun bildirildiği anlaşılmıştır.
İhtarnamelerin incelenmesinden, Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile davacı tarafça davalılara protokol gereği ödeme yapması ve diğer arsa sahipleri ile irtibata geçmesinin ihtar edildiği, yine ... Noterliğin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarmame ile sözleşmenin feshedildiği ve tapuları iade etmesinin ihtar edildiği, davalı tarafça 4 ay sonra Antalya ... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacılara yükümlülüklerini yerine getirmesi konusunda ihtarname gönderildiği, Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacı tarafça davalılara yükümlülükleri yerine getirmesi ve tapuları iade etmesi konusunda ihtarname gönderildiği, ihtarın tebliğinden bir gün sonra belediyeye yapılan müracaat üzerine önceki müteahhit ile yapılan sözleşmenin feshi için verilen 30 günlük sürenin dolmasına bir gün kala davalının belediyeden fesih başvurusunu geri çektiği anlaşılmıştır.
Davacı tarafça aslı ibraz edilen ... tarihli protokolün incelenmesinde; 1.maddede mal sahipleri tarafından 7 adet daire için ihalenin feshi davası açılacağı, 2.maddede önceki müteahhit ile yapılan sözleşmenin feshi için dava açılacağı, 3.maddede 4.madde gereği noterde sözleşme yapılacağı, 4.maddede davalılara 220m² teminat amaçlı hisse devrinin yapılacağı, 7. Maddede tapularının teminat amaçlı verilmiş olup yükümlülükler yerine getirilmediğinde iade edileceği, 11.maddede C ve D bloklardan gerekli muvafakatların alınacağı, ... ödeme yapılacağının belirtildiği anlaşılmıştır.
Dava, davacı ve davalılar arasında imzalanan ... tarihli protokol gereği yapılan Antalya ... Noterliği ... tarih ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafça protokol hükümleri yerine getirilmediği için geriye etkili fesih ve protokol gereği davacı ... tarafından davalı ...'a tapuda devredilen ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parseldeki hissenin iptali ile davacı ... adına tapuya tescili davasıdır. Davalı tarafça protokole itiraz edilmiş ise de adli tıp kurumu raporu neticesinde imzaların davalıya ait olduğu anlaşılmıştır. Yine dosyada mevcut delillerin incelenmesinde davacı tarafça protokol gereği yükümlendikleri ihalenin feshi davalarının açıldığı, önceki sözleşmenin feshi için ...Asliye Ticaret Mahkemesi ... Esas sayılı dosyada dava açıldığı, noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, protokol gereği tapuda hisse devirlerinin yapıldığı, buna rağmen davalı tarafça protokolde üstlenilen edimlerin yerine getirilmediği, protokol gereği yapması gereken ödemenin yapılmadığı, C ve D blok arsa sahiplerinden gerekli muvafakatların alınmadığı, davacı tarafça yükümlülüklerin yerine getirilmesi noter ihtarnamesi ile bildirilip temerrüde düşürüldüğü halde yükümlülüklerini yerine getirmediği gibi belediyeye önceki sözleşmenin feshi için yapılan müracaat başvurusunu geri çekerek sözleşmenin feshine engel olduğu, bunun üzerine davacı tarafça sözleşmenin feshine ilişkin ihtarnamede gönderildiği anlaşılmakla davacı taraf üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiği halde davalıların sözleşme ile üstlendikleri yükümlülükleri yerine getirmedikleri ve ruhsat için gerekli hazırlıkları yapıp başvuruda bulunmadıkları anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
H Ü K Ü M : Neden ve kanıtları yukarıda açıklandığı üzere,
Davanın kabulü ile;
1-Taraflar arasında imzalanan Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine,
2-... ili, ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın davalı ... adına olan hisselerinin iptali ile hisselerinin %42'sinin temlik alan davacı ... Ltd. Şti.'ne, %58'nin de davacı ... ( T.C ...) adına tapuya kayıt ve tesciline,
3-Kabul edilen ... TL üzerinden binde 68,31 oranında hesaplanan ... karar ve ilam harcından peşin alınan ... harcın düşümü ile eksik kalan ... harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile Hazineye irad kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılan 59,30TL başvuru harcı, 10.246,51TL peşin harç, ... ıslah harcı olmak üzere toplam ... harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacının karşıladığı 270,00TL tebligat gideri, 196,49TL yazışma gideri, 3.250,00TL Adli Tıp Kurumu fatura ücreti olmak üzere toplam 3.716,49TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davacı lehine takdir edilen ... vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, tarafların HMK'nun 345 maddesi uyarınca gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulünce anlatıldı. 22/12/2023
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır