T.C.
ANTALYA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/766
KARAR NO : 2025/199
DAVA : İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 22/11/2022
KARAR TARİHİ : 27/02/2025
Mahkememizde görülmekte bulunan İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin ticari faaliyetini sürdüren bir ... ... firması olduğunu, davalı şirket ise birkaç yıl öncesnide kadar ticari bir işletme olduğunu, davalı şirket zaman içerisinde piyasaya borçlandığını, borçlarını yönetemez ve ödemez hale geldiğini, bu nedenle de bankalar tarafından hesapları kat edildiğini, temerrüte düşürüldüğünü, bankalar, üçüncü kişi ve kurumlarca hakkında birçok icra takibi başlatıldığını, mal varlığına haciz uygulandığını, bu amaçla müvekkili şirketin devreye girdiğini, davalının borçlarının ödenmesi amacıyla davalı şirket adına kayıtlı bulunan ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın satışının yapılarak, taşınmaz üzerinde bulunan haciz alacaklılarına, davalının borçlarının ödenmesi konusunda anlaşma sağlanmasına aracılık ettiğini, müvekkili şirket ... tarihinde dava dışı alıcı (üçüncü kişi) ... ile davalı satıcı ...'ni bir araya getirerek taraflar arasında ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada ... parselde kain taşınmazın alım-satımı konusunda aracılık hizmetini tamamlandığını, bu doğrultuda aracılık faaliyetini gerçekleştiren davacı/müvekkili şirket, davalı/satıcı ve dava dışı alıcı arasında ... tarihli "Gayrimenkul Satış Cayma Tazminatı Protokolü" imzalandığını, müvekkili şirket büyük bir özveri ile tarafları bir araya getirdiğini, protokol uyarınca davalının borçlarının ödenmesini sağlamış ve birçok icra dosyasının mevcut olduğu zorlu bir süreci yönettiğini, tapu devri ... Tapu Müdürlüğü'nün ... tarih ve ... yevmiye numaralı işlemi ile gerçekleştirildiğini, taşınmazın satış değeri de, sözleşmede yazılı olduğu üzere ... TL olduğunu, taraflar arasında imzalanan ve imzası inkar edilmeyen ... tarihli "Gayrimenkul Satış Cayma Tazminatı Protokolü" ile müvekkili şirket tarafından aracılık faaliyetinin gerçekleştiğini açık bir şekilde kabul ettiğini, tapu devrinin gerçekleşmesi ile de müvekkili şirketin alacağı muaccel hale geldiğini, TBK 521. Maddesinde simsarın hangi durumda ücret hak edeceğinin belirlendiğini, TBK ücretin belirlenmesi konusunda tarafları serbest bıraktığını, sözleşmede hüküm olmasa bile ücret konusunda tarife ve teamüllerin uygulanacağının kabul edildiğini, davalı şirketin müvekkili şirketin tüm ısrar ve çabalarına rağmen ödeme yapmadığını, müvekkili şirketin en az ... TL + KDV = ... TL hizmet bedeli alacağı olduğunu, bunun üzerine müvekkili şirket tarafından davalı ... aleyhine Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... D.İş sayılı dosyası üzerinden ihtiyati haciz kararı aldığını ve ihtiyati haciz kararı dayanak gösterilmek suretiyle davalı borçlu hakkında Antalya Genel İcra Müdürlüğü'nün .../... Esas sayılı dosyası üzerinden ilamsız icra takibi başlattığını, davalı borçlu tarafından yapılan itirazı üzerine takibin durduğunu, arabuluculuğa başvurulduğunu, anlaşma sağlanamadığını belirterek, itirazın iptali ile takibin devamına , davalı borçlu aleyhine %20'den aşağı olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava gayrimenkul tellallığından (simsarlık) kaynaklanan bir dava olduğunu, müvekkili tüketici olduğundan görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi değil özel görevli olan Tüketici Mahkemesi olduğunu,
müvekkil şirketin davacı tarafa böyle bir borcu söz konusu dahi değildir. Konusu taşınmaz olamüvekkil şirketin davacı tarafa böyle bir borcu olmadığını, konusu taşınmaz olan simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerektiğini (TBK 520/son mad.) ,müvekkil ile davacı şirket arasında müvekkilin satmış olduğu taşınmaza ilişkin herhangi bir aracılık sözleşmesi ve yahut müvekkil şirketin ... TL hizmet bedeli ödeyeceğine ilişkin hizmet sözleşmesi bulunmadığını, davacı taraf temsilcisi ... müvekkil şirketin yetkili temsilcisiyle irtibata geçerek taşınmazını bir şirketin satın almak istediğini bildirdiğini ve müvekkil şirket yetkili temsilcisiyle görüşme talep ettiğini, ... üzerinden ilan vererek gayrimenkulünü herhangi bir aracı emlak şirketi olmadan satışa sunduğunu, bu ilan üzerinden davacı taraf müvekkille irtibata geçtiğini, aracılık yaptığı kurum taşınmazı satın almış olan ... olduğunu, dava dışı ... davanın HMK 61. Maddesi gereğince davanın ihbarını talep etiklerini, davacı taraf yine müvekkil şirket yetkilisini arayıp görüşme talep etmeleri sonucunda müvekkil ile ... de taraflar bir araya gelerek satış konusunda anlaşma sağlandığını, davacı taraf ... TL talep etmiş olup, buna ilişkin bedel ... TL olarak dava dışı ... tarafından davacı tarafın hesabına ödenmiş olup, fazladan ödeme yapılan ... TL lik bedele ilişkin dava dışı şirket tarafından müvekkile faturalandırma işlemi yapıldığını, dava dışı şirketin müvekkil adına ödemiş olduğu emlak komisyon bedeline ilişkin tutarda gayrimenkul satış bedelinden düşüldüğünü, söz konusu bedelin satış bedeli olduğuna ilişkin ... kayıtları mevcut olduğunu, dava dışı ... herhangi bir şekilde başlatılmış icra takip dosyası olmadığnı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin Hizmet bedeline yönelik 20. Maddesi gereğince; " Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz." şeklinde belirtildiğini, Madde metninden de anlaşılacağı üzere emlak komisyon bedeli en fazla %4 ve taraflardan eşit olarak alınır şeklinde belirtilmekle birlikte, %4 ten daha aşağı bir bedel de komisyon ücreti olarak kararlaştırılabilir, dava dışı şirket tarafından ödenen ... TL mevcut olup ve buna ilişkin de zaten müvekkil şirkete faturalandırma ve satış bedelinden mahsuplaşma gerçekleştirildiği, ticari defter kayıtları incelendiğinde satış bedelinden söz konusu bedelin düşüldüğü ve ödendiği görüleceğinden davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Mahkememizce icra dosyası, Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... D.iş dosyası, ... Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak ... ada ... parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı celp edilmiş, tarafların defterleri için bilirkişiden rapor aldırılmış ve tüm deliller toplanmıştır.
Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklı alacağın tahsili için başlatılan ilamsız takipte itirazının iptaline ilişkindir.
Antalya Genel İcra Dairesi'nin .../... Esas sayılı dosyasının incelenmesinde; davacı tarafça davalı aleyhine toplam ... TL asıl alacak üzerinden örnek no:7 olan ödeme emri ile takibe girişildiği, davalının süresinde itirazda bulunmuş olduğu, takibin durduğu, eldeki davanın süresi içerisinde açıldığı anlaşılmıştır.
Tarafların ticari defterlerinin incelenmesi için mali müşavir bilirkişiden rapor alınmış olup, bilirkişinin ... tarihli raporunda; Dava konusu olaylarla ile ilgili veya başka bir nam altında davalı şirketten alacağının olduğuna dair davacı şirketin ticari defterlerinde herhangi bir kaydın olmadığı, bu nedenle de davacı şirketin ticari defterlerine göre davacının davalı taraftan bir alacağının olmadığının kayıtlı olduğu, davalı vekilinin iddia ettiği ... TL tutarındaki ödeme, davacı şirketin dava dışı ... adına düzenlediği fatura karşılığında dava dışı şirketten tahsil edilen bir bedel olduğu, dava konusu olaylarla ile ilgili olarak taraflar arasında ... tarihli Gayrimenkul satış cayma tazminatı protokolü düzenlendiği ve karşılıklı imza altına alındığı, bu protokolde davalı şirkete ait ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parselde kain taşınmazın ... TL karşılığında dava dışı ... satılması işlemlerinin davacı şirket tarafından yapıldığının belirtildiği, ... Tapu Müdürlüğü ... tarihli ... sayılı yazısı ekindeki tapu kayıtlarında davalı şirkete ait ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parselde kain taşınmazın ... tarihinde dava dışı ... satıldığının kayıtlı olduğu, davalı şirkete ait taşınmazın ... TL karşılığında davacı şirket aracılığı ile dava dışı ... satıldığının anlaşıldığı, yapılan araştırmalarda alıcı ve satıcı arasında iletişimi, pazarlığı ve tapu işlemlerini kapsayan işlemlerin sonunda emlakçı göstermiş olduğu bu hizmet karşılığında Gayrimenkul Alım ve Satım işlemlerinde alıcıdan % 2+ KDV ve satıcıdan % 2+KDV hizmet bedeli alındığının tespit edildiğini, bu durumda davacı şirketin bu satış işlemleri sonucunda davacı şirketin hak ettiği emlakçı komisyonu tutarının KDV dahil ... TL olduğunu, davacı şirket bu komisyon tutarı karşılığında davalı şirket adına fatura düzenlemediği ve ticari defterlerine kayıt etmediğini bildirmiştir.
Nitelikli hesap uzmanı bilirkişinin ... tarihli bilirkişi raporunda, Dosya arasında bulunan Gayrimenkul Satış Cayma Tazminatı Protokolünün incelenmesinde, protokolün cayma akçesi , satış bedeli, cezai şart ve icra/vergi borçlarına ilişkin olarak düzenlendiği, protokolde taşınmaz satış tellallığı ücretine ilişkin hüküm olmadığı, yalnızca alıcı ve satıcı şirketlerin davacı şirketin hizmetini kabul ettiğinin anlaşıldığını, BK.520 .maddesinden, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekil şartına bağlı olduğu, yazılı yapılmadıkça geçerli olmayacağı, dosya arasında münhasıran taşınmaz tellallığı hizmet sözleşmesi bulunmadığı, davacı, davalı ve davalı arasında imzalanmış olan Gayrimenkul Satış Cayma Tazminatı Protokolü başlıklı belgede geçen "Aşağıda özellikleri ve satış bedeli yazılı olan gayrimenkulün alım-satım ... aracılık hizmetini yerine getirmiş ve alıcı ile satıcı olarak gayrimenkulün alım satımında ... nin aracılık hizmetini tamamladığını kabul etmişlerdir." cümlesinin TBK 520. Maddede bahsedilen sözleşmenin yazılı olma şartını gerçekleştirip gerçekleştirmediğinin , başka bir ifade ile geçerli bir sözleşme olup olmadığnın mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerektiği, ... tarihli protokolün, sözleşmenin yazılı olma şartını gerçekleştirdiği, başka bir ifade ile geçerli bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesi olduğu sonucuna ulaşılır ise; davacının davalıdan komisyon istemeye hakkı olacağı, ancak bu kez ücretin ne olacağının değerlendirilmesi gerektiği, TBK. 522. Maddesinde "Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir." düzenlemesi bulunduğu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. Maddesi 1.fıkrası ile "Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz." , 4. fıkrası ile "Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır." düzenlemesi bulunduğu,bu durumda simsarlık komisyonunun en fazla , satış bedelinin %4'ü+KDV olması gerektiği, alıcı ve satıcı arasında aksi yönde bir anlaşma olmadığından alıcı ve satıcının eşit olarak sorumlu olduğu kabul edilerek davalının sorumluluğu en fazla ... TL*%2= ... TL + ... TL KDV= ... TL olabileceği, dava dışı alıcı şirketin davacıya ödemiş olduğu ... TL'nin, davacıya ödenmesi için davalı tarafından verilen komisyon olduğuna dair iddialara ilişkin protokolde hüküm bulunmadığı gibi dosya arasında belge de bulunmadığı, geçerli bir sözleşme olmadığı sonucuna ulaşılır ise; komisyon isteme hakkının olmayacağını bildirmiştir.
Taraf vekillerinin itirazları değerlendirilmek suretiyle, davacının talep edebileceği alacağı olup olmadığı var ise ne kadar olduğunun hesaplanması hususunda dosyanın daha önce rapor sunan bilirkişi heyetinden ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş, mali müşavir bilirkişinin ... tarihli raporunda,davacının kanun, yönetmelik, sözleşme ve teamüllere göre davacının dava konusu ettiği emlakçı komisyon bedelini talep edip edemeyeceğinin değerlendirilmesi, nitelikli hesap uzmanından alınacak ek rapor ile yapılacağı kanaatini sunduğunu, nitelikli hesap uzmanı bilirkişinin ... tarihli ek raporunda, kök raporda değişiklik yapılmasına yer olmadığını bildirmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Davacı şirket, davalının borçlarının ödenmesi amacıyla davalı şirket adına kayıtlı bulunan ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın satışının yapılarak, taşınmaz üzerinde bulunan haciz alacaklılarına, davalının borçlarının ödenmesi konusunda anlaşma sağlanmasına aracılık ettiğini, ... tarihinde dava dışı alıcı ... ile davalı satıcı ...'ni bir araya getirerek taraflar arasında ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada ... parselde kain taşınmazın alım-satımı konusunda aracılık hizmetini tamamlandığını, aracılık hizmetinin verilmesine rağmen davalının ücretini ödemediğini belirterek icra takibine yapılan itirazın iptalini talep ettiği, davalının ise, alacaklı şirket ile müvekkili arasında davalı şirket adına kayıtlı bulunan ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın alım satımı konusunda anlaşılan bedelin ... TL olduğu ve gönderildiğini, dava dışı şirketin davacı şirkete aracılık ücreti olarak ... TL ödediğini, ödenmesi gereken ücretin eşit olması gerektiğini savunmuştur.
Taraflar arasında varlığı ihtilafsız olan ... tarihli Gayrimenkul Satış Cayma Tazminatı Protokolü ile ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın davalı tarafından dava dışı şirkete satışına davacı şirketin aracılık hizmeti verdiği ve bu hizmetin tamamlandığına dair anlaştıkları, ve taşınmazın satışının dava dışı şirkete yapılarak devrin yapıldığı konusunda noktalarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, davacı şirket tarafından yapılan aracılık faaliyeti kapsamında talep edebileceği ücret olup olmadığı, ücretin ne kadar olduğu noktalarında toplanmaktadır. Mahkememizce aldırılan bilirkişi raporlarında da belirtildiği üzere, taraflar arasında ... tarihli Gayrimenkul satış cayma tazminatı protokolü düzenlendiği ve karşılıklı imza altına alındığı, bu protokolde davalı şirkete ait taşınmazın ... TL karşılığında dava dışı ... satılması işlemlerinin davacı şirket tarafından yapıldığının belirtildiği, tapu kayıtlarında davalı şirkete ait taşınmazın ... tarihinde dava dışı ... satılarak devrinin yapıldığının kayıtlı olduğu, davalı şirkete ait taşınmazın ... TL karşılığında davacı şirket aracılığı ile dava dışı ...ne satıldığının anlaşıldığı,BK 520.maddesinde, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekil şartına bağlı olduğu, yazılı yapılmadıkça geçerli olmayacağının belirtildiği, taraflar arasında imzalanmış olan Gayrimenkul Satış Cayma Tazminatı Protokolü başlıklı belgede geçen "Aşağıda özellikleri ve satış bedeli yazılı olan gayrimenkulün alım-satım ... aracılık hizmetini yerine getirmiş ve alıcı ile satıcı olarak gayrimenkulün alım satımında ...nin aracılık hizmetini tamamladığını kabul etmişlerdir." ile TBK 520. Maddede bahsedilen sözleşmenin yazılı olma şartını gerçekleştirildiği, ... TL tutarındaki ödeme, davacı şirketin dava dışı ... adına düzenlediği fatura karşılığında dava dışı şirketten tahsil edilen bir bedel olduğu, TBK. 522. Maddesinde "Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir." düzenlemesi bulunduğu,Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği,simsarlık komisyonunun en fazla, satış bedelinin %4'ü+KDV olması gerektiği, alıcı ve satıcı arasında aksi yönde bir anlaşma olmadığından alıcı ve satıcının eşit olarak sorumlu olduğu kabul edilerek davalının sorumluluğu en fazla ... TL olabileceği, böylelikle davacının davalıdan sözleşme kapsamında yaptığı aracılık faaliyetinden kaynaklı bu bedeli talep edebileceği anlaşılmakla davanın kabulüne, davacının icra inkar tazminatı talebinin alacak likit olmadığı, yargılamayı gerektirdiği bu nedenle şartları şartları oluşmadığından reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-Davanın KABULÜ ile;
Davalının Antalya Genel İcra Dairesi'nin .../... Esas sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın iptali ile, takibin ... TL asıl alacak yönünden devamına,
Davacının icra inkar tazminatı talebinin şartlar oluşmadığından reddine,
2-Alınması gereken ... TL harçtan peşin alınan ... TL harcın mahsubu ile bakiye ... TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan dava ilk masrafı ... TL, tebligat gideri ... TL, ... TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam ... TL yargılama gideri ile peşin olarak alınan ... TL toplamı ... TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafça yatırılan gider avansından arta kalanının karar kesinleştiğinde davacıya iade edilmesine,
5-Arabuluculuğa ilişkin dava şartı nedeniyle Adalet Bakanlığı Bütçesinden ödenen ... TL yargılama giderinin 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/a-13 maddesi gereğince davalıdan alınarak hazineye irat kaydedilmesine,
6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan ... TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp, davacıya verilmesine,
Dair, davacı ve davalı vekillerinin yüzüne, ihbar olunan vekilinin e- duruşma yoluyla yüzüne karşı, HMK'nun 345 maddesi uyarınca gerekçeli kararın kendilerine tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça, okunup, usulen anlatıldı. 27/02/2025
Katip ...
✍e-imzalıdır
Hakim ...
✍e-imzalıdır