T.C.
ANTALYA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2024/115 Esas
KARAR NO : 2025/146
DAVA : Alacak (Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 16/02/2024
KARAR TARİHİ : 12/02/2025
Mahkememizde görülmekte bulunan Alacak (Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket ile davalı arasında ... tarihli dava dışı yükleniciye ait ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada, ... parsel ... ve ... nolu bağımsız bölümler, ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada, ... parsel ... blok ... nolu bağımsız bölüm, ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada, ... parsel ... blok ... nolu bağımsız bölüm ve davalının maliki olduğu ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... nolu parselde bulunan ... numaralı villanın takas yapılmasına ilişkin gayrimenkul satışına aracılık sözleşmesi yapıldığını, sözleşme ile müvekkili şirketin ofisinde alıcı ve satıcı taraf olarak(yüklenici) ..., ... , alıcı ve satıcı taraf olarak ... ve aracılık eden taraf olarak şirket yetkilisi olan ... ve yine şirket yetkilisi ... ile birlikte imza altına alındığını, bahse konu taşınmazların davalıya yerinde gösterildiğini, yüklenici taraf ile bir araya getirildiğini, söz konusu taşınmazların takas edilmesi hususunda anlaşıldığını, alım satımdan vazgeçilmesi durumunda cezai şartın bedeli konusunda ve taşınmazın alım satımına ilişkin aracılık hizmet bedeli konusunda, taraflarca anlaşıldığını, söz konusu sözleşmenin 8. Maddesinde "İş bu alım satım sözleşmesine aracılık eden ... Kararlaştırılan satış bedelinin %2+KDV oranında satıcı, yine aynı meblağ üzerinden %2+KDV oranında alıcı tarafından aracılık ücretinin bu sözleşmenin imzasından itibaren komisyon ücreti olarak peşin ödeneceğini, alıcı ile satıcı kabul ve taahhüt etmişlerdir. Satışla bağlı olmaksızın emlak komisyoncusu tarafları bir araya getirme görevini tamamladığı için komisyon ücreti muaccel hale gelmiştir. İş bu alım satım akdinin icra edilememesine sebebiyet veren veya akitten rücu eden taraf her iki tarafın da komisyon ücreti olan %4+KDV yi ödemeyi kabul ve taahhüt eder." şeklinde kararlaştırıldığını, davalı tarafın işbu sözleşmenin imzalanması ile söz konusu taşınmazların alım satımına müvekkil şirketin aracılık hizmetini tamamladığı noktasında bir ihtilaf bulunmadığını, sözleşme konusu taşınmazların alım satımına ilişkin müvekkili şirketin tarafına düşen tüm edimleri yerine getirdiğini, dava dışı satıcı taraf tarafından bağımsız bölümlerin satışa hazır hale getirildiğini, sözleşmede belirtilen karşılıklı alım satım işlemlerinin yerine getirilmesi için tapudan randevu alınmaya çalışıldığını, davalıya ait ... ili ... ilçesi ... Mah. ... Ada ... parsel ... nolu villa ipotek/rehin bulunması sebebiyle alım-satım/takas işlemi gerçekleştirilemediğini, villanın satımından ve sözleşmede bahsi geçen dairelerin alımından vazgeçtiğini davalı tarafın müvekkili şirkete beyan ettiğini, alım-satım/takas işleminden vazgeçen davalı tarafından müvekkili şirkete herhangi bir ödeme yapılmadığını, bunun üzerine müvekkili şirket tarafından davalı tarafa bahse konu sözleşmeden doğan hizmet bedelinin tahsili amacıyla ... tarihinde ihtarname gönderildiğini ve bu ihtarnamede alım-satımdan vazgeçmesi nedeniyle sözleşmeden doğan hizmet bedeli alacağının 3 gün içerisinde ödenmesinin ihtaren bildirildiğini, süresi içerisinde ihtarnameye cevap verilmeyerek müvekkili şirkete herhangi bir hizmet bedeli ödemesi de yapılmadığını, müvekkili şirketin tarafları işyerinde bir araya getirerek pazarlık yapılmasına aracılık ettiğini, takas şeklinin ve sözleşmede belirtilen sair unsurlar konusunda taraflarca anlaşma yapılmasını sağladığını ve kanunda belirtilen taraflar arasında sözleşme kurulmasına imkanın hazırlanması veya kurulmasına aracılık etmesi şeklinde tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, anlaşma zemini sağlandıktan sonra ... tarihli taşınmaz satım sözleşmesi düzenlenip taraflarca imza altına alındığını, sözleşme kurulması ile faaliyetleri arasında nedensellik ilişkisi bulunduğunu, aynı zamanda taraflar arasında asıl sözleşmenin kurulmamış olması halinde bile ücret ödenmesi kararlaştırılabileceğinin Yüksek Yargı kararlarında da sabit olduğunu, somut olay bakımından satışın gerçekleşmemesi halinde vazgeçen tarafın hizmet bedelinin tamamından sorumlu olacağının kararlaştırıldığını, davalının tapudaki taşınmazları üzerine tescilli araçlarına ve banka hesaplarına bedelsiz olarak ihtiyati tedbir konulmasını,taraflar arasında imzalanan komisyon sözleşmesinden davalının cayması üzerine taşınmaz değerinin %4+KDV oranında fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik ... TL alacağın dava tarihinden itibaren hesaplanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini, ... TL alacağın dava tarihinden itibaren hesaplanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle; zamanaşımı itirazında bulunduklarını, müvekkili ile davacı arasında akdedilmiş ve müvekkili tarafından davacıya yetki verilmiş bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığını, davaya dayanak yapılan sözleşme içeriğinde bir madde olarak düzenlendiği görülen komisyon bedeline dair hükümlerin ana sözleşmenin geçerli olmaması sebebiyle geçersiz olduğunu, ortada simsarlık sözleşmesi sebebiyle akdedilen ayrı sözleşme olmadığını, davacı dışında sözleşmede taraf olan diğer şirketler ile müvekkili arasında mecburi dava arkadaşlığının bulunması sebebiyle ilgili şirketler ile birlikte arabulucuk yapılmış olmasının zorunlu olması sebebiyle davanın dava şartı noksanlığından usulden reddedilmesi gerektiğini, ilgili sözleşmenin davacı tarafın yanlış yönlendirmesi sonucu mevzuat ve usul kurallarına uyulmaksızın akdedildiğini, sözleşmenin satış vaadi niteliğinde dahi düzenlenmediğini, şekli şartlara uyulmadığını, bu haliyle sözleşmenin hukuki geçerliliği bulunmadığını, bu sebeple hukuken geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanak komisyonculuk sözleşmesinin de geçerli olmadığını, davacı ile yetkilendirme sözleşmesi de yapmadıklarını, akitin sadece müvekkili firma ile diğer şirketler ... Ve ... arasında imza altına alındığını, sözleşmede davacının taraf olmadığını, mevcut imzasının da daha sonra atıldığını, taraflarında bulunan sözleşme nüshasında davacının imzasının bu sebeple olmadığını, davanın konususun komisyonculuk ücret alacağı olduğunu, ilgili yönetmeliğin 16.maddesinin dikkate alınması gerektiğini, ilgili düzenlemede 16/c -ç maddeleri komisyonculuk sözleşmelerinin ana unsurunun, esaslı geçerlilik şartının ücret olduğunun düzenlendiğini, ilgili dayanak sözleşmede komisyon ücretinin sarih bir şekilde belirtilmediğini, simsarlık sözleşmesinin esaslı unsurunun dayanak sözleşmede yer almadığını, davacının dava dışı şirketlere ait taşınmazların değeri hakkında yanlış bilgilendirdiğini, gerçek değerlerinin farklı olduğunun tespit edildiğini, benzer taşınmazların düşük değerde satışa konu edildiğini, bu şekilde gerçek değerinden farklı değerlerle anlaşma yapılmaya yönlendirildiğini, taraflar arasında aracılık yapılmış olmasının tek başına yeterli olmadığını, davacının taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallara aykırı davrandığını belirterek tedbir talebinin ve davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Davacı vekili tarafından faaliyet belgesi, mesleki yeterlilik belgesi, yetki belgesi, taşınmaz satış sözleşmesi, taşınmaza ait fotoğraflar delil olarak sunulmuş olup, mahkememizce dava konusu taşınmazların tapu kayıtları, taşınmazın mimari proje ve numarataj krokisi dosyamız içerisine alınarak mahallinde keşif yapılmak suretiyle bilirkişiden rapor alınmış ve tanıklar dinlenerek tüm deliller toplanmıştır.
Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Davalı vekilinin zamanaşımı itirazı hakkında TBK'nın 147.maddesi gereğince sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında beş yıllık süre geçmemiş olduğundan reddine karar verilmiştir.
Davacı vekiline talep sonucunu açıklamak üzere ... tarihli duruşmada süre verilmiş, davacı vekili ... tarihli beyan dilekçesinde komisyon alacağına konu taşınmazın; ... ili, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ... parsel ... adresindeki taşınmaz olduğunu belirtmiştir.
Mahkememizce ... tarihine mahallinde keşif yapılmış olup bilirkişinin ... tarihli raporunda özetle; dava konusu olan ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel üzerinde yer alan ... Blok nolu taşınmazın sözleşme tarihi olan ... tarihi itibari ile rayiç bedelinin ... TL, dava tarihi olan ... tarihi itibari ile rayiç bedelinin ... TL olarak hesaplandığını belirtmiştir.
Tanık ... keşif mahallinde alınan beyanında;"ben bu villayı alıcı tarafındaydım, sözleşme yaptık, imzaları tamamladık, 1 hafta sonra ben bu ticaretten vazgeçiyorum diye emlakçılara bildirmiş, emlakçılar beni aradı, karşı taraftan kaynaklanan sebeplerle ticaret yapılmadı, taşınmazın üzerinde ipotek olduğundan dolayı bu ticaretten vazgeçtini düşünüyoruz, bilgim ve görgüm bundan ibarettir" demiştir.
Tanık ... ... tarihli duruşmada alınan beyanında;"davalı ... şirketinin Mali İşler sorumlusuyum, protokolün yapıldığı gün ben de oradaydım, davacı şirketin yetkilisi ... Hanım bizim şirket çalışanımızın teyzesi olduğu için bizim iş yerimize sürekli gelip giderdi, bir gün geldiğinde bize protokol konusu 4 daireyi bizde bulunan villa ile takas edilmesini teklif etti, biz de bu teklifi görüşmek üzere kabul ettik, görüştüğümüzde protokol yaptık, biz iyiniyetli olarak villanın üzerinde bulunan ipoteği bile kaldırdık ancak protokol yapıldıktan sonra bize takas teklifi sunulan 4 adet daireden 3 tanesinin henüz natamam olarak yapılmakta olduğunu, diğer dairenin ise henüz yapımına yeni başlandığını gördük, bunun üzerine davacı tarafa bizim villamızın bitmiş olduğunu kendilerinin de bize bitmiş daire vermeleri gerektiğini söyledik, davacı taraf bunu kabul etmedi, biz davacı tarafa taşınmazın satışı veya takasıyla alakalı herhangi bir yetki vermedik, " demiştir.
Davacı vekili ... tarihli ıslah dilekçesi ile %4+KDV olacak şekilde ... TL olarak göstermiş oludğu alacak talep ve tazmin tutarının ... TL daha arttırılarak taşınmaz değerinin %4+KDV olacak şekilde toplam ... TL`nin (kdv dahil) sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte hükmen tazmin ve tahsiline karar verilmesini talep etmiş, gerekli harcı ikmal etmiştir.
TBK'nın 520.Maddesinde ''Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.'' şeklinde düzenlenmiştir.
TBK'nın 521.Maddesinde ''Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.'' şeklinde düzenlenmiştir.
TBK'nın 522.Maddesinde simsarlık sözleşmesinde ''Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.'' şeklinde düzenlenmiştir.
Tüm dosya kapsamı ve yukarıdaki açıklamalar dikkate alınarak mahkememizce yapılan değerlendirmede; davacı şirket, davalı şirket ve dava dışı ..., ... arasında adi yazılı "Taşınmaz Satış Sözleşmesi" akdedildiği, sözleşmenin tüm şirketler tarafından imzalandığı, sözleşmede ayrıca davacı simsarın komisyon ücretinin ve davalı şirket ile dava dışı şirketlerin simsara karşı yükümlülüklerinin belirlendiği, sözleşmenin 8.maddesinde davacı şirketin aracılık hizmetlerini yerine getirmiş olduğunun ve tamamlanmış olduğunun sözleşme taraflarınca kabul edildiği, aynı maddede emlak komisyon bedelinin taşınmaz değerlerinin oranları üzerinden kararlaştırıldığı, yine sözleşmenin 8.maddesinde iş bu alım satım akdinin icra edilmemesine sebebiyet veren veya akitten rücu eden tarafın her iki tarafın komisyon ücreti olan %4+KDV'nin tamamını ödeyeceğinin kabul ve taahhüt edildiği hüküm altına alınmış, daha sonra davalı tarafça sözleşmeye konu maliki olduğu taşınmaza ilişkin sözleşmenin diğer tarafında bulunan yüklenicilere tapuda gerekli devir işlemleri yapılmamıştır. Taraflar arasında akdedilen adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi, içeriğinde simsarlık sözleşmesini de barındıran bir sözleşmedir. Buna göre, davacı, davalıya villa karşılığında dört dairenin kendisine devrine yönelik teklifle dava dışı şirketler ile davalıyı bir araya getirmiştir. Sözleşmede taraf şirketler emlak komisyoncusunun aracılık hizmetini tamamladığını kabul etmişler ve sözleşme imzaladıktan sonra tarafların tek taraflı olarak sözleşmeden vazgeçmeleri halinde komisyon bedelinin tamamının sözleşmeden rücu eden tarafça ödeneceğini kabul etmişlerdir. Bu durumda davacı şirketin davalı şirket ile yükleniciler arasında sözleşme kurulmasını sağlamakla üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiği, bu nedenle sözleşmede kararlaştırılan ücrete hak kazandığı, basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü dikkate alındığında davalı şirketin takası teklif edilen taşınmazların durumunu bilmeden sözleşme yaptıklarına ilişkin beyanlarına itibar edilmeyeceği, denetime elverişli bilirkişi raporuna göre taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle değerinin ... TL olduğu, taraflarca sözleşmeden rücu eden tarafın %4+kdv olarak ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, sözleşme tarihi itibariyle kdv oranının %20 olduğu ve davacının ıslah talebinde ... TL talep ettiği, bu talebin sözleşmede kararlaştırılan taşınmaz değerinin %4'ü olan ... TL + ... TL kdv miktarı toplamına uygun olduğu anlaşılmış olup, davadan önce yapılan ihtar temerrüte düşürmeye elverişli bir ihtar olmadığından, temerrütün dava tarihi itibari ile oluştuğu kanaatine varılmış ve davanın kabulüne karar dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-Davanın kabulü ile ...-TL'nin ... tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Alınması gerekli ...-TL harçtan peşin harç ve tamamlama harcı olarak alınan toplam ...-TL harcın mahsubu ile bakiye ...-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan ...-TL ilk masraf, ...-TL tebligat gideri, ...-TL bilirkişi ücreti, ...-TL taksi ücreti, ...-TL keşif harcı, ...-TL peşin harç, ...-TL tamamlama harcı olmak üzere ...-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Arabuluculuğa ilişkin dava şartı nedeniyle Adalet Bakanlığı Bütçesinden ödenen ... TL yargılama giderinin 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/a-13 maddesi gereğince davalıdan alınarak hazineye irat kaydedilmesine,
5-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan ...-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yatırılan gider avansı bakiyesinin karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı vekilinin e-duruşma ile yüzüne karşı HMK'nun 345 maddesi uyarınca gerekçeli kararın kendilerine tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça, okunup, usulen anlatıldı.12/02/2025
Katip ...
(E-İmzalıdır)
Hakim ...
(E-İmzalıdır)