T.C.
ANTALYA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2014/402 Esas
KARAR NO: 2018/845
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: 26/04/2011
KARAR TARİHİ: 24/12/2018
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ... ili, ... mahallesi, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, müvekkilinin bu taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere davalı ...ile anlaştığını ve aralarında ... Noterliğinin ...tarih ve ...yevmiye numaralı düzenleme biçiminde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı satış sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmenin inşaatın müddeti başlığını taşıyan 2. maddesinde inşaat ruhsatının dört ay içerisinde alınacağı, inşaatın ise 29 ay içerisinde bitirileceğinin belirtildiğini, taraflar arasında ... Noterliğinin ...tarih ve ...yevmiye numaralı düzenleme biçiminde tadil sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeyle ruhsat süresinin ...tarihine kadar uzatıldığını, inşaatın bitirilme süresinin ise ruhsat tarihinden itibaren 32 ay olarak belirlendiğini, ayrıca yapılacak düğün salonu ile ilgili teknik ve hukuki şartların bu sözleşmeyle belirlendiğini, taraflar arasında son olarak ... Noterliğinin ...tarih ve ...yevmiye numaralı düzenleme biçiminde tadil sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye göre ...tarihine kadar ruhsat alınması ve inşaatın bitirilip teslim edilme tarihinin ise ... tarihinden itibaren 30 ay olarak değiştirilmesine karar verildiğini, bu tadil sözleşmesiyle taraflar arasında yapılmış olan düzenleme biçiminde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı satış sözleşmesi ile yine taraflar arasında yapılmış olan düzenleme biçiminde tadil sözleşmelerinde yazılı bulunan tüm hususların saklı tutulduğunu, taraflar arasında yapılan sözleşme ve tadil sözleşmelerine göre inşaatın tamamlanarak teslim edilmesi gereken tarihin ... tarihinden itibaren 30 ay olduğunu, bu durumda yüklenici tarafından imalatın bitirilip, genel iskanın alınıp inşaatın teslim etmesi gerekli tarihin ... tarihi olduğunu, yüklenicinin, davacı arsa sahibine düşen ... bağımsız bölümden düğün salonu hariç, ... bağımsız bölümün anahtarlarını ... tarihli protokol ile teslim ettiğini, kısmi iskanı ise ... tarihinde alabildiğini, ... blok ... nolu düğün salonunun iskanının henüz alınmadığını, her ne kadar müvekkilinin ... tarihinde kendisine düşen bağımsız bölümlerin anahtarlarını teslim almışsa da, yüklenicinin kira kaybı sebebiyle sorumluluğu genel iskan alınıncaya kadar devam etmekte olduğunu, teslim protokolünde açıkça belirtildiği gibi müvekkilinin tüm talep ve dava haklarını saklı tutmak suretiyle eksiklikleriyle kendisine düşen bağımsız bölümlerin anahtarlarını teslim aldığını, genel iskanın alınmamış olması sebebiyle asansörlerin çalıştırılmaması ve diğer eksikliler sebebiyle arsa sahibinin kira kaybının devam ettiğini, taraflar arasındaki sözleşmeye göre düğün salonu olarak yapılması gereken bağımsız bölümün imalatı halen tamamlandığını, iskanı alınmamış ve teslimi de yapılamadığını, bu bağımsız bölüm için yüklenicinin kira kaybının halen devam etmekte olduğunu, müvekkilinin ...Asliye Ticaret Mahkemesinin .../... esas sayılı dosyasıyla kira alacağı için dava açtığını, mahkemece yüklenicinin teslim tarihi olan ... tarihinden dava tarihi olan ... tarihine kadar olan dönem için kira alacağının kabulüne karar verildiğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ... tarihinden kısmi iskanın alındığı ... tarihine kadar davacının hak etmiş olduğu kira alacağından şimdilik 57.500,00.-TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini, alacağa dava tarihinden itibaren ticari işlerde avans faizi uygulanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının inşaatın tamamlanması sonucu iskan müracaatını sonuçsuz bırakmak adına yaptığı kötü niyetli hareketinin yanı sıra ortaklığın tasfiyesi için belirlenen esaslar çerçevesinde edimini yerine getirmeyerek müvekkilinin edimini ifasını iyice güçleştirdiğini, davacının bu durumdan faydalanarak inşaatın geç teslimi iddiasıyla haksız kazanç sağlamakta olduğunu, taşınmazların davacıya .../.../... tarihli tutanak ile teslim edildiğini, davacının iskan tarihine kadar kira talebinde bulunmasının kendi kusurundan faydalanarak haksız kazanç elde etme çabası içerisinde olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini bildirmiştir.
DELİLLER VE DEĞERLENDİRİLMESİ: Dosya içerisine; mahkememizin .../... Esas sayılı dava dosyası celp edilmiş, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tadil sözleşmesi, teslim protokolü, genel iskan belgesi dosyaya sunulmuş, bilirkişilerden ayrı ayrı dosya üzerinden bilirkişi raporu aldırılmıştır.
Dava; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı (kira kaybı) alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar arasında aynı hukuksal nedenlere dayalı olarak mahkememizin .../... Esas sayılı dava dosyasında iş bitim tarihi olan ...ile dava tarihi olan ...tarihlerine kadar işleyecek dönem için gecikmeden dolayı kira kaybı alacağının tahsili için açılan dava sonucunda mahkemece ... gün ve .../... Esas - .../... Karar sayılı ilamı ile davanın ıslah edilmiş haliyle kabulüne karar verildiği ve 60.269,27.-TL kira kaybı tazminatının davacı lehine hüküm altına alındığı, davalı vekilince karaın temyiz edilmesi üzerine davaya bakan Yargıtay ... Hukuk Dairesinin ... tarih ve .../... Esas - .../... Karar sayılı ilamı ile hükmün onanmasına karar verildiği, bu karar karşı davalı vekili tarafından karar düzeltme yoluna gidildiği ve Yargıtay ... Hukuk Dairesinin ...tarih ve ...Esas - ...Karar sayılı ilamı ile karar düzeltme isteminin reddine karar verilerek, bu tarih itibariyle mahkeme kararının kesinleştiği anlaşılmıştır.
Davacı vekili eldeki davada da ilk dava tarihi olan ...tarihinden genel iskanın alınma tarihi olan ...dönemi için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 57.500,00.-TL kira kaybı alacağının dava tarihinden itibaren avans faizi ile tahsilini istemiştir.
Dosya içerisine celp edilen ... Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünce düzenlenen genel iskan belgesi ...tarihli olup, davaya konu edilen ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen taşınmaza ilişkin olarak düzenlendiği (... nolu düğün salonu hariç tutularak) anlaşılmıştır.
Dosyada mevcut ...tarihli ... Noterliğince düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı arsa sahibi ile davalı müteahhit ...arasında yapıldığı, sözleşmeyi dava dışı ...'nin müşterek borçlu ve müteselsil kefil olarak imzaladığı, buna göre yüklenici sıfatıyla davalı şirketin, davacının maliki bulunduğu ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapmayı yükümlendiği, daha sonra aynı noterliğin ...tarih ... yevmiye nolu ve ...tarihli ... yevmiye nolu tadil sözleşmeleri yapılarak, ruhsat alma süresi ve inşaatın bitirilip teslim edilme tarihlerinin değiştirilerek yüklenici davalı şirkete ek süreler verildiği, buna göre en son tadil sözleşmesi ile ...tarihine kadar inşaata ruhsat alınmasının ve inşaatın bitirilip teslim edilme tarihinin ise ...tarihinden itibaren 30 ay olarak değiştirilmesine karar verildiği, ilk yapılan ...tarihli ve ... yevmiye nou tadil sözleşmesinde düğün salonu olarak yapımı kararlaştırılan yere ilişkin ayrıntılı düzenlemeye gidildiği ve buna göre düğün salonunun bulunduğu bodrum katın tek bağımsız bölüm olarak yapıldığı, %50 arsa sahibi ve %50 müteahhidin hissesinin kararlaştırıldığı, ileride taraflar anlaşamayacak olurlar ise hissedarların ortaklığın giderilmesi davası açmayacakları ve hissedarlardan birinin diğerinin yazılı oluru ile hissesini satabileceği, taraflardan birinin ortaklıktan ayrılmak istediği takdirde diğerine yazılı bildirim gönderdikten sonra proje tadilatı yaptırarak ... bağımsız bölüme ayrıştırabileceği ve ortakların kendilerine düşen bölümü istedikleri gibi kullanabilecekleri, bu tadilat konusuyla ilgili kurum tarafından tadilatla 2 ayrı tapuya ayrılmasına onay verilmez ise yine aynı şekilde bölünerek tarafların kendi paylarını üstteki iş yerlerine bağlayabileceklerinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; önceki dava tarihi ile genel iskanın kısmen alınmış olduğu ...tarihleri arasındaki döneme ilişkin davacının davalıdan gecikme tazminatı alacağının bulunup bulunmadığı hususuna ilişkindir.
Davalı vekili savunmalarında davacının kusuru ile genel iskanın alınmasını geciktirdiğini ileri sürmekte ve buna ilişkin olarak ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .../... Esas sırasında kayıtlı ifaya izin zımnında açtıkları davanın eldeki dava yönünden bekletici mesele yapılmasını talep etmişse de, davanın niteliği ve dosyadaki mevcut deliller kapsamında davalı tarafın bu yöndeki savunmasına itibar edilmemiştir.
Hesap Uzmanı Bilirkişi ...'den dava konusu edilen dönemleri kapsar şekilde genel iskanın alınma tarihine kadarki döneme ilişkin davacının talep edebileceği kira tazminatı alacağına yönelik rapor aldırılmış, bilirkişi ...tarihli raporunda; 21 adet normal daire, 1 adet giriş kat daire, düğün salonunun 1/2 hissesi ve 1 adet de asma katlı dükkan için söz konusu dönemlere ilişkin olarak davacının davalıdan talep edebileceği gecikme tazminatı tutarının 227.115,00.-TL olarak hesaplandığının mütalaa edildiği anlaşılmıştır.
Taraf vekillerince bilirkişi raporuna itiraz edilmesi üzerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanı tarafından düzenlenen ...tarihli rapora göre; taşınmazın konumu, emsallerle karşılaştırması yapılarak düğün salonu için 1/2 hisse karşılığı 18.025,00.-TL, 2 adet dükkan kira alacağı bedeli olarak 82.400,00.-TL ve 21 adet mesken için de 129.780,00.-TL kira alacağı olmak üzere toplam davacının talep edebileceği gecikme tazminatı alacağının ...ila ...tarihleri arasında 230.205,00.-TL olarak hesaplandığının bildirildiği anlaşılmış, davalı vekilince bilirkişi raporuna itiraz edilmesi üzerine bilirkişi tarafından düzenlenen ...tarihli ek raporunda bahse konu taşınmazların kira bedelinin tespitinde kullanılmak üzere dosyaya emsal kira kontratları sunulmadığını, bu nedenle resen emsal araştırmasına girilerek kök raporda yer verilen kira kontratlarına yer verildiğini, emsal seçimin aynı bölgeden yapılma zorunluluğunun bulunmadığını, bu nedenlerle tarafınca düzenlenen ...tarihli kök raporunda bir değişiklik yapılması gerekmediğinin mütalaa edildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekili tarafından ...tarihli ıslah dilekçesiyle davacı taraf talep sonucunu ıslah ederek 57.500,00.-TL olarak talep ettikleri kira kaybından doğan tazminatın 67.500,00.-TL daha arttırılarak 125.000,00.-TL'ye yükseltmiş ve alacaklarının tamamına dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasını talep etmiştir. Davacı vekilince ıslah harcı yatırılmış, ıslah dilekçesi davalı tarafa tebliğ edilmiş, davalı vekili tarafından ıslaha verilen cevapta ıslaha karşı zaman aşımı defiinde bulunulmuştur.
Yargıtay ... Hukuk Dairesinin .../... Esas - .../... Karar sayılı ilamında;
"....Dava; taraflar arasındaki arsa payı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 355 ve devamı maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrütüne düşer ve arsa sahibinin anılan yasanın 106/2 maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibin bu seçimlik hakkını geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise, sözleşmeyi feshetmeden ileride olası eksik ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslimi erteleyerek gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir. Nitekim eldeki davada geciken süredeki zararın tazmini istenmektedir. Bir alacağın ifa olanağı, başka bir anlatımla dava edilebilme hakkı doğmadan o alacak yönünden zaman aşımı başlamaz. Nitekim BK'nın 128.maddesi zaman aşımının alacağın muaccel olduğu tarihten başlayacağını açık şekilde belirtmiştir.
Zaman aşımının eserin tesliminde başlatılmasını öngören BK'nın 363.maddesi gecikme tazminatına değil, kusura ve dolayısıyla eksik işlere ilişkin olup, madde metninde bu açıkça belirtilmiştir. Bu kural doğrudur. Zira, ayıplı ve eksik işler alacağı ancak teslim tarihinde muaccel hale gelir....
Sonuç olarak kira tazminatında zaman aşımı süresi bağımsız bölümün teslim edildiği tarihten değil, teslim edilmesi gereken tarihten itibaren başlar. O halde arsa sahibi teslim edilmesi gereken tarihteki gecikilen her ay için zararını davayla isteyebileceğine göre her geçen ay zararı o ayın sona ermesiyle istenebilir hale gelir. Davalı taraf hem dava dilekçesine hem de ıslah dilekçesine karşı süresinde zaman aşımı definde bulunmuştur.
Dava; ...tarihinde açılmış olup, yukarıdaki açıklamalara göre bu tarihten geriye doğru 5 yılın sona erdiği ...tarihinden öncesi döneme ilişkin gecikme tazminatı alacaklı zaman aşımına uğramıştır. Öte yandan dava ...tarihinde ıslah edilmiş olup, bu tarihten geriye doğru 5 yılın sona erdiği ...tarihi itibariyle ıslah edilen kısımlar yönünden alacak zaman aşımına uğramıştır. Davada ...tarihine kadar olan gecikme tazminatı alacakları talep edilmiş olduğundan artık ıslah tarihi itibariyle ıslah edilen miktarlar yönünden de alacağın zaman aşımına uğradığının kabulü gerekir..."
Yargıtay ... Hukuk Dairesinin .../... Esas - .../... sayılı ilamında da;
1-Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında asıl dava davacıları-karşı dava davalıları, birleşen ... ve ...Esas sayılı dosyalar davalıları ve birleşen .../... Esas sayılı dosya davacıları arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme talepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Arsa sahiplerinin asıl davada talep ettikleri gecikme tazminatı sözleşme ve asıl davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan ve somut olayda uygulanması gerekli 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106/II. fıkrasında tanımlanan gecikme tazminatıdır. Söz konusu maddedeki düzenleme dikkate alındığında süresinde eserin tamamlanıp teslim edilmemesi halinde ifanın beklenerek gecikmeden doğan zararın giderilmesi istenebileceği somut olayda sözleşmeye uygun olarak inşaat tamamlanıp yapı kullanma izin belgesinin alındığı ... tarihinden önce teslimi söz konusu olmadığı ve 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 128. maddesi hükmünce zamanaşımı alacağın istenebilir olduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacağından kararlaştırılan gecikme tazminatı yönünden zamanaşımı süresi henüz işlemeye başlamamıştır (Yargıtay 15. HD'nin 14.10.2010 gün 2010/3391 Esas, 2010/5310 Karar sayılı, Yargıtay HGK'nın 04.02.2009 gün 2009/15-13 Esas 2009/53 Karar sayılı ilâmı ile benzer içtihat ve uygulamaları).
Bu halde asıl davanın açıldığı ... günü ve asıl davada ıslah yoluyla gecikme tazminatı talebinin arttırıldığı ... tarihi itibariyle ... tarihinde başlayan ve 818 sayılı Borçlar Kanunu 126/4 ile 6098 sayılı TBK'nın 147/6 maddesinde öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi geçmediği ve mahkemece asıl dava tarihine kadar gecikme tazminatı miktarı dosya kapsamı ile mevcut delil, tutanak ve belgelere göre doğru olarak hesaplanıp asıl davada gecikme tazminatı yönünden verilen karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan yüklenicinin buna yönelik temyiz itirazları reddedilip, diğer yönlerden bozma yapılması gerekirken Dairemiz ve HGK'nın yerleşik içtihat ve uygulamalarından farklı olarak gecikme tazminatında zamanaşımı ile ilgili yazılı şekilde bozma yapıldığı anlaşıldığından arsa sahiplerinin karar düzeltme taleplerinin bu sebeple kabulü uygun görülmüştür..."
Gerek Yargıtay ... Hukuk Dairesinin gerekse de ... Hukuk Dairesinin zaman aşımına ilişkin değerlendirmesi dava konusu olaya uygulandığında 818 sayılı BK 126/4 ve 6098 sayılı TBK 147 maddeleri uyarınca 5 yıllık zaman aşımı süresine uyuşmazlığın tabi oluşu, eser sözleşmelerinde zaman aşımının alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren başlaması, ilk davada (taraflar arasında görülen) kira kaybı tazminatına ...tarihine kadar hükmolunması, en geç eldeki davanın açılma tarihi olan ...tarihinden itibaren ıslahın yapıldığı ...tarihine kadar 5 yıllık zaman aşımı süresinin dolduğu gözetilerek ıslah ile arttırılan kısım yönünden alacağın zaman aşımına uğradığı değerlendirilmiştir. ... Hukuk Dairesinin zaman aşımı ile ilgili kararını olaya uyguladığımızda, ıslah tarihinin ...oluşu bu tarihten itibaren geriye doğru 5 yılın sona erdiği ...tarihi itibariyle ıslah edilen kısım yönünden alacak zaman aşımına uğramıştır. Eldeki davada ...'dan genel iskan alınma tarihi ...arasındaki dönem için alacak talebinde bulunulmuştur. Dolayısıyla...tarihinden öncesi döneme ilişkin gecikme tazminatı alacağı zaman aşımına uğramıştır. İlk dava dilekçesinde kısmi dava olarak 57.500,00.-TL talep edilmiş ve davalı tarafça kısmi davaya ilişkin zaman aşımı defiinde bulunulmadığından 57.500,00.-TL gecikme tazminatı alacağı yönünden davanın ıslah edilmiş haliyle kabulüne karar vermek gerekmiş, ıslah ile arttırılan kısım zaman aşımına uğradığından ve davalı taraf da ıslaha karşı süresinde zaman aşımı defiinde bulunduğundan, bu kısım yönünden de davanın zaman aşımı nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir.
Tüm bu açıklanan nedenlerle ve dosya kapsamına göre; davacı arsa sahibi tarafından davalı yüklenici aleyhine açılan iş bu davada davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüğünü geç ifa etmesi, kısmi genel iskan belgesini ...tarihinde alması göz önünde bulundurularak, ...tarihinden genel iskanın alınma tarihine kadarki geçen süre yönünden davacının gecikme tazminatına hak kazandığı, taleple bağlı kalınarak 57.500,00.-TL kira kaybı alacağının davalıdan tahsiline karar vermek gerekmiş, ıslah ile arttırılan kısım yönünden de zaman aşımına uğradığından bu kısım yönünden dava reddolunarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın ıslah edilmiş haliyle KISMEN KABULÜ ile;
57.500,00.-TL'nin dava tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
2-Alınması gerekli 3.927,82.-TL nispi karar ve ilam harcından, peşin alınan 853,88.-TL ve ıslah ile alınan 1.265,63.-TL olmak üzere toplam 2.119,51.-TL harcın mahsubu ile bakiye 1.808,31.-TL harcın davalıdan tahsili ile Hazine adına gelir KAYDINA,
3-Davacı tarafça yatırılan 853,88.-TL peşin harç, 18,40.-TL başvuru harcı ve 1.265,63.-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 2.137,91.-TL'nin davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
4-Davacı tarafından yapılan (davetiye, müzekkere, bilirkişi gideri olmak üzere) toplam 1.044,10.-TL yargılama giderinden davanın kabul ve ret oranı gözetilerek hesaplanan 480,20.-TL'nin davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
Fazla kısmın davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
5-Davacı vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 6.675,00.-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
6-Davalı vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 7.775,00.-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ÖDENMESİNE,
7-Gider avansının kullanılmayan kısmının hükmün kesinleşmesine müteakip davacı tarafa İADESİNE,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, HMK 345. Maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 24/12/2018
Katip ...
¸(e-imzalı)
Hakim ...
¸(e-imzalı)