T.C.
ANTALYA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/750 Esas
KARAR NO: 2018/420
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 06/08/2015
KARAR TARİHİ: 31/05/2018
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekilinin davalılardan ... ile .../.../... tarihli daire satış sözleşmesi imzalayarak ... İli ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazda bu davalının yapmakta olduğu inşaatlardan ... Blok ... ve ... sayılı bağımsız bölümleri satın aldığını, söz konusu sözleşme ile bu davalının dükkanların tadilatını yaparak mesken haline getirmeyi, bunun için inşaat gideri olarak hiçbir ücret talep etmeyeceğini, davacının aidattan sorumlu olmadığını, kooperatifin tapu teslimi aşamasına kadar davacıdan talep ettiği ücretlerin kendileri tarafından karşılanacağını taahhüt ettiğini, müvekkilinin borçsuz üye olarak kooperatife kaydının yapıldığını, davalı ... daha sonra davcıya üyeliği nedeniyle borçlu olduğunu ihtarnameler ile bildirdiğini, kooperatif üyeliğinden ihraç kararı aldığını, davalılardan kooperatif ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan davalıların murisi ...' nın mirasçıları olan ..., ..., ..., ... ve ...' nın mirasçıları ..., ... ve ...' ın taşınmazda bulunan hisselerini .../.../... tarihinde davalılardan ...' ye muvazaalı olarak sattığını, ... ili ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazın ... Blok ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerinde ... yevmiye numarası ile yapılan satışının iptaline, bu taşınmazın müvekkili adına kayıt ve tesciline, taşınmaz üzerindeki bulunan ipotek fekki için gerekli tüm giderlerin banka reeskont faizi ile birlikte tüm davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline, dükkan olarak tapuya kayıtlı olan taşınmazların meskene çevrilmesi için gerekli olan tüm gederler için 50.000,00.-TL tazminatın reeskont faizi ile birlikte davalı kooperatiften ve ...' den tahsiline, mahkeme aksi kanaatte ise davalı ... ile yapılan .../.../... tarihli daire satış sözleşmesinin iptaline, 50.000,00.-TL satış bedelinin banka reeskont faizi ile birlikte ayrıca 100.000,.-TL tazminatın davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın müvekkili adına kayıtlı olmadığını, taşınmazın değerinin belirlenmesi için keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin arsa sahibi olduğunu, diğer arsa sahipleri ile birlikte dava konusu edilen malik oldukları arsaları yüklenici sıfatıyla ...'ne kat karşılığı inşaat yapılması için sözleşme yaptığını, yüklenici kooperatifin sözleşmeye uygun olarak süresinde edimlerini yerine getiremediğini, müvekkilinin davacıya karşı herhangi bir yükümülüğü olmadığı gibi bir borcunun da olmadığını, davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... Cevap dilekçesinde özetle; arsa sahibi ... ile .../.../... tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak ... Mah. ... ada ... parselde inşaata başladıklarını, sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde tapuya tescil yapılmadığının sonradan anlaşıldığını, ...' nın ölümü üzerine ölenin çocuklarının yönetim kurulu kararı ile ortak kayıt edildiğini, ana sözleşme gereği sonradan kooperatife ortak olarak alınanların ortaklığın geriye dönük borçları sıfırlandıktan sonra borçsuz olarak kaydı yapıldığını, eski ve yeni bütün ortakların genel kurullarda kararlaştırılan aidatları ödemek zorunda olduğunu, davanın reddini talep etmiştir.
Diğer davalıların cevap dilekçesi sunmadıkları anlaşılmıştır.
Dosya içerisine davacı vekilince daire satış sözleşmesi, inşaat yapım sözleşmesi, tapu kaydı sureti ibraz edilmiş, tapu kayıtları celp edilmiş, ... Asliye Ticaret Mahkemesi dosyası getirtilmiş, ... Asliye Ticaret Mahkemesi kararı alınmış, mahallinde keşif yaptırılmış, bilirkişiden rapor aldırılmıştır.
Dava; davalı yükleniciye isabet edecek olan taşınmazların, yükleniciden harici satım sözleşmesi ile satın alınarak davalı kooperatife üye olarak kayıt edilen kooperatif üyesi tarafından açılan tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde zararın tazmini istemine ilişkindir.
Davacı vekili, ... yönünden davasından feragat etmiş olup, vekaletnamesinde feragate yetkili olduğu, feragatin tek taraflı irade beyanı olup, karşı tarafın kabulüne bağlı olmadığı, dava açıldıktan sonra hüküm kesinleşinceye kadar her safhada mümkün olduğu, feragat halinde yargılamaya devam edilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla davalı ... yönünden davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davacının tek ödemeli üye olarak kayıt edilip edilmediği, yükleniciden satın aldığı ... ili, ... İlçesi, ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazın ... Blok ... ve ... nolu bağımsız bölümlerinin adına tapuya kayıt ve tescil isteminde haklı olup olmadığı, haklı olduğu taktirde taşınmaz üzerindeki ipoteklerin fekki ve kooperatifin aldığı karar doğrultusunda taşınmazların meskene çevrilmesi için gerekli masrafların davalılardan talep edip edemeyeceği, ilgili taşınmazların satışlarının muvazaalı olup olmadığı, iptalinin gerekip gerekmediği davalıların bunlardan sorumlu olup olmadığı hususlarındadır.
Davalı ...'nin ile davalı ...arasında inşaat yapım sözleşmesi imzalanmış ve bu sözleşme kapsamında yüklenici ...'ne yapılacak ödemelerin bir kısmının para olarak veya dükkan ve mesken olarak yönetim kurulu kararı ile devir hakkının verilmesi suretiyle ödeneceği kararlaştırılmıştır.
Davacının, davalı müteahhit ... ile .../.../... tarihli satış sözleşmesiyle 2 adet bağımsız bölümün satılması konusunda anlaştıkları, bu anlaşmadan sonra davacının kooperatife üye olarak kayıt edildiği, sonradan arsa sahipleri tarafından davacıya müteahhit tarafından satılan bu bağımsız bölümlerin davalı ...'ye satıldığı anlaşılmıştır.
... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... esas - .../... karar sayılı ilamının incelenmesinde; davacı ... tarafından davalı kooperatif aleyhine açılan alacak davası olduğu, davacı yüklenicinin taraflar arasında düzenlenen inşaat yapım sözleşmesi uyarınca müvekkilince yapılan imalat bedeli talebinde bulunduğu, davalı kooperatif tarafından açılan bu dosya ile birleşen ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... esas sayılı dosyası ile yüklenici tarafından inşaatın süresinde bitirilmemesi nedeniyle kira tazminatı ve cezai şart alacağı talebinde bulunulduğu, mahkemece yapılan yargılama sonunda, davacının davasının dava dilekçesi ve ıslah dilekçesi dikkate alınarak kabulü ile 620.634,60.-TL imalat alacağının 10.000,00.-TL'sinin ... tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsiline, birleşen dosya yönünden davacı kooperatif tarafından davalı yüklenici aleyhine açılan davanın reddine karar verildiği, temyiz üzerine Yargıtay ... Yargıtay Hukuk dairesinin .../... esas .../... karar sayılı ilamı ile; davacının dava dilekçesindeki kabulünde olan ödemeler dikkate alınmadığından bahisle bozulduğu, bozma üzerine aynı mahkemenin .../... esas, .../... karar numarası ile davacının davasının kısmen kabulüne, 519.456,60.-TL 'nin 10.000,00.-TL 'sinin dava tarihinden, kalan kısmının ıslah tarihi .../.../... tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine dair karar verildiği, kararın Yargıtay ... Yargıtay Hukuk dairesinin .../... esas .../... karar sayılı ilamı ile onandığı anlaşılmıştır.
... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... Esas, .../... karar sayılı dosyasının incelenmesinde, davacının ..., Davalının ... ve ... olduğu, davanın konusunun davacının davalı kooperatife borçlu olmadığının tespiti ile, davacı hakkında verilen ihraç kararının iptaline ilişkin olduğu, yargılama neticesinde davacının kooperatife ... tarihi itibariyle borçsuz üye olarak kabul edildiği, davacının peşin ödemeli ortak olduğu ve bu nedenle davalı kooperatife aidat, vb. hiçbir borcu bulunmadığı kanaati ile davacının davalı kooperatif aleyhine açtığı davanın kabulüne; davacının davalı kooperatife kooperatif yönetimince tek ödemeli-peşin ödemeli üye olarak kabul edildiğinden (esasen kooperatifin inşaatlarını yapan ...'ne ödemelerini nakit olarak yapamadığı, daire karşılığı yaptığı, halen kooperatifin bu şirkete imalat bedeli borcunun da bulunduğu hususları kabul edilip değerlendirildiğinde) iki adet dükkana karşılık kooperatif üyeliğinden borçlu olmadığının tespitine, birleşen .... Ticaret Mahkemesinin .../... esas sayılı dava dosyasında davacı ... Değirmenin davalı kooperatif aleyhine açtığı davanın kabulü ile; davacının kooperatif üyeliğinden ihracına ilişkin yönetim kurulu kararının iptaline dair karar verildiği, kararın temyiz edilmeksizin kesinleştiği anlaşılmıştır.
Kooperatifler Kanunu'nun 2/2. maddesinde ''Yapı kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliki dahil bulunan diğer kooperatiflerin anasözleşmelerinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği hakkındaki taahhütler başka bir resmi şekil aranmaksızın muteberdir. ''hükmü uyarınca kooperatifin ortağına taşınmaz mal temliki hakkındaki sözleşmeler resmi şekle bağlı değildir.
Kural olarak, arsa malikleri ile kooperatif arasında yapılan sözleşmede, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan ...'nin, kooperatiften tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Ortakların da kendilerine tahsis edilen konutun mülkiyetini isteyebilmeleri, genel kurullarda kararlaştırılan ve geçerliliğini koruyan parasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmaları halinde mümkündür.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında ana sözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Teslimin yapılabilmesi için de üyenin bir borcunun olmaması gerekir.
Somut olayda davacının tek ve peşin ödemeli üye olarak kayıt edilip edilmesi hususu tartışmalıdır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre tek ödemeli üye kayıt edilebilmesi için genel kurulun bu yönde karar almış olması gerekir. Olayda genel kurulca alınmış böyle bir karar bulunmamaktadır. Davacının üye olarak kaydına ilişkin yönetim kurulu kararında da borçsuz üye olarak kayıt edildiği görülmektedir. Ayrıca davacının üye olarak kayıt edilmesinden sonraki dönemde kendisinden aidat talep edilmesi ve bu hususun yargıya taşınması karşısında da Kooperatifin eylemsel olarak da davacıyı tek ödemeli üye olarak kabul ve kayıt etmediği anlaşılmaktadır. Davacı ile davalılardan ... Arasında yapılan satış sözleşmesinde de davacıya satılan iki adet dükkana ilişkin olarak yapılan taahhütlerin sözleşmenin taraflarını bağlayacağı, bu edimlerden davalı kooperatif ile ...dışındaki davalı tapu maliklerinin sorumlu tutulamayacağı anlaşılmaktadır. Her ne kadar ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... Esas, .../... karar sayılı ilamı kesin hüküm olarak ileri sürülmüş ise de davacının tek ödemeli üye olduğu hususunda kesin bir hüküm bulunmayıp, dosya kapsamına göre davacıya düşecek aidat vs. Bedellerle ilgili olarak ... ile ... arasındaki alacak meselesinde değerlendirildiği, sonuçta davaya konu bağımsız bölümlerin satışından kooperatife 40.000-TL ödendiği, davacının üye olarak kayıt edilmesinden sonra aidat borçlarını ödemediği, bu nedenle davacının kendi edimlerini yerine getirmeden tapu tescil talebinde bulunamayacağı değerlendirilmiştir. Ayrıca davaya konu bağımsız bölümlerin hile ile satıldığı hususunda da her hangi bir delil ileri sürülmemiş bu husus ispat edilememiştir. Bu durumda davacı adına bağımsız bölüm tahsisi artık mümkün görünmemektedir.
Dosyaya ibraz edilen ve davalı ...'dan daire alıp tek ödemeli üye olduğu iddia edilen bir kısım dava dosyasında da kooperatifin aksini (yani tek ödemeli değil peşin ödemeli üye kabul edildiğini) iddia ettiği ve tek ödemeli üye olmadıklarının tespit edildiği görülmekle Kooperatifin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesine aykırı bir işlem yapmadığı görülmüştür. Bu ilke gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekir. Bu yönde de davalı ... aidat ödemelerini yapmayan üyelerine tapu verdiğine dair bir iddia ve delil ileri sürülmemiştir.
Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı emsal bir konutun dava tarihi itibari ile değeridir. Somut olayda olduğu gibi ödemelerin eksik yapılmış olması halinde ise Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre tazminat hesaplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d- Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Mahkememizce de bu hususlar dikkate alınmak suretiyle bilirkişiden rapor düzenlemesi talep edilmiş ve düzenlenen raporun 5 numaralı kısmında yapılan hesap hatası harici kabul edilebilir olduğu görülmüş ve buna göre ... Yönünden açılan davanın kısmen kabulüne, diğer davalılar yönünden reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davalı ... yönünden açılan davanın feragat nedeniyle REDDİNE,
2-Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... yönünden açılan davanın ayrı ayrı REDDİNE,
3-Davalı ... Yönünden açılan davanın KISMEN KABULÜ ile;
99.151,26.-TL' nin dava tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemlerin reddine,
a-Alınması gerekli 6.773,02.-TL nispi karar ve ilam harcının peşin alınan 853,88.-TL harçtan mahsubu ile eksik 5.919,14-TL harcın davalı ...'den TAHSİLİ ile hazineye gelir KAYDINA,
b-Davacı tarafından yatırılan 853,88.-TL peşin harç ve 57,70.-TL başvuru harcının toplamı 911,58.-TL' nin davalı ...'den alınarak davacıya VERİLMESİNE,
c-Davacı tarafından yapılan (davetiye, müzekkere, bilirkişi gideri olmak üzere) toplam 2.613,70.-TL'den reddedilen davalılar yönünden yapılan 543,50.-TL tebligat masrafının mahsubu ile kalan 2.070,20.-TL yargılama giderinden, davanın kabul ve red oranı gözetilerek hesaplanan 1.307,40.-TL' nin davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine,
Bakiye kısım lie davaları reddedilen davalılar yönünden yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
d-Davacı vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunana AAÜT uyarınca hesaplanan 10.682,10.-TL nispi vekalet ücretinin davalı ...'den alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
e- Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunana AAÜT uyarınca hesaplanan 2.180,00.-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak adı geçen davalılara ÖDENMESİNE,
5-Gider avansının kullanılmayan kısmının hükmün kesinleşmesine müteakip davacı tarafa İADESİNE,
Dair, davacı vekili, bir kısım arsa maliki davalılar ... ve ... vekili, davalı ...vekili, davalı ... yetkilisi, asli müdahil ... ... vekillerinin yüzlerine karşı, HMK 345. Maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 31/05/2018
Katip ...
e-imzalı
Hakim ...
e-imzalı