T.C.
ANTALYA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/233 Esas
KARAR NO: 2022/230
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 09/04/2018
KARAR TARİHİ: 15/03/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ...Bilardo Salonları Ve Ağaç San. Tic. Ltd. Şti.'nin 2(iki) ortaklı olup; bir ortağının müvekkili ..., diğer ortağının ise davalı işbu davada şirketin yegane gayrimenkulünün satış işlemini yapan ... isimli şahıs olduğunu, müvekkilinin hisseleri oranında sahip olduğu ahşaptan tablo, fotoğraf, ayna, çerçeve, ip vb. için makaralar ile birlikte her türlü ahşap çerçeve yapılan davaya konu işbu şirketin idaresinde ortakların arasında yıllardan beri gelen uzlaşmazlıklar söz konusu olduğunu, ortaklık ticari defter ve kayıtlarının diğer ortak uhdesinde olup bugüne kadar müvekkiline ibrazdan kaçınıldığını, davaya konu işbu şirketin diğer ortak tarafından tamamen kendi bünyesinde yönetilmekle birlikte, müvekkilinden bilgi ve belge ibrazından kaçınıldığını, müvekkilinin ortağının müvekkiline kâr paylaşımını yapmaması neticesinde 07.12.2015 Bakırköy 1. Noterliği ...yevmiye numaralı ihtarnamesi ile imza yetkisinden azlettiğini, diğer ortağın müvekkiline ortaklığın artık kâr etme şansı olmadığını, aslında bu güne kadar da hiç kâr etmediğini, bundan sonra da kâr etme olasılığı mevcut olmadığını, sürekli masraf gerektiğini ve ödemeler yapması gerektiğini beyan ettiklerinden ve ortaklık genel kurul toplanmamış olması, toplanmasının da artık mümkün olmaması sebebiyle 02.06.2017 tarihinde Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi ...E. Sayılı dosyası ile şirketin feshi talepli davanın ikame edildiğini, davalının işbu davanın açılmasıyla şirkete kayyım atanacağı endişesiyle davacıyla asılsız tekliflerle iletişime geçtiğini ve tek başına satma niyetinde ısrarcı olduğunu dile getirdiğini, ancak müvekkilinin güven ilişkilerinin zedelenmesi ve şirketin feshi talepli dava ikame etmesi sebepleriyle davalı ...'ün tek başına satış için yetkili kılınmayacağını, alıcı çıkması halinde birlikte tekliflerin değerlendirilmesinden sonra satış kararı verilmesinin her iki ortak bakımından daha sağlıklı olduğunu gözeterek satış yetkisini tek başına davalı şahsa vermekten imtina ettiğini, söz konusu davanın ön inceleme aşaması henüz tamamlanmamışken, delillerin toplanması aşamasında davacı ...'ün kötü niyetli olarak şirketin tek gayrimenkulünü ortağının izni ve onayını almaksızın, yönetim kurulu kararı verilmeksizin devretti gibi ve müvekkiline haber dahi vermediğini, müvekkilinin gayrimenkulün satıldığı bilgisini Antalya'da yaşayan akrabalarından duyduğunu ve vekili aracılığıyla kardeşi/ortağı ile iletişime geçerek hissesi oranında hakkını talep ettiğini, ancak davalının sadece 20'lik kısmını vereceğini, davacının başkaca bir hakkının olmadığını belirterek gerekirse bu hususta hapse dahi gireceğini göze aldığını kabul ederek, işbu davanın açılmasına sebebiyet verdiğini, müvekkiline bu satıştan doğan hakları hiçbir surette ödenmemiş olup, işbu dava ile yetkisiz yapılan satış sözleşmesinin iptali gerekmekte olduğunu, davalı ... ASANSÖR firması ile dava dışı davacının ortağı olduğu ...firmasının Antalya Organize Sanayi Bölgesi'nde mevcut işyerleri adreslerinin mahkemece keşif yapılması halinde dip dibe oldukları, davalı ...'nin davacı müvekkili ile davalı ...arasında işyerinin faaliyet gösterdiği gayrimenkulün satılması adına ikame edilen şirketin feshi davası olduğunu bilmediklerinin düşünülemeyeceğini, Antalya Organize Sanayi Bölgesinde yıllardır yan yana komşu olan firmaların dostluk ilişkisi de mevcut olup, samimi görüşmeleri devam ederken davalı ...ASANSÖR ile danışıklı işlem yaptıklarının ispatı olduğunu belirterek, davalıların muvazaalı hareket ettikleri, davalı ...ASANSÖR'ün satın aldığı dava dışı ...firmasına ait iken ve hakkında müvekkili davacının başlatmış olduğu şirketin feshi davası olduğu açık ve bilinebilecek durumda olması, davalı ...'ün mevcut devam eden davada şirketin ticari defter ve diğer evraklarını gizlemesi, satış işleminin yetkisiz ve geçersiz olması sebebiyle satışın butlanla malul olduğu, Türk Ticaret Kanunu 538/2 ve atıfta bulunduğu maddeler doğrultusunda davacı ve davalı şahıs arasında ortaklar kurul kararı, genel kurul kararı alınmaksızın yapılan satışın geçersiz olduğu, davalı ...ASANSÖR'ün taşınmazı değerinin altında satın almasıyla muvazaalı davrandığı ve davaların aralarında danışıklı iş yaptıkları açık olduğundan Antalya İli ...'da Antalya Döşemealtı Tapu Sicil Müdürlüğü'nde ... Mahallesi ... Ada ...Parsel no'da kayıtlı tamamı 5151 mz2'ik ...BİLARDO SALONLARI VE AĞAÇ SAN, TİC. LTD. ŞTİ. adına kayıtlı iken davacının haberi, izni ve onayı olmaksızın yetkisiz yapılan gayrimenkul satış sözleşmesinin geçersiz ve yetkisiz olduğundan satış sözleşmesinin iptaliyle, satışın tapu nezdinde iptaline ve tapuda dava dışı ...BİLARDO SALONLARI VE AĞAÇ SAN. TİC. LTD. ŞTİ. üzerine tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı ...Asansör .. Ltd Şti vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı şirket ortağının haberi, izni ve onayı olmaksızın yapılan satışın geçersiz olduğu iddiasının yersiz olduğunu, 6102 sayılı TTK'da yapılan değişiklikler uyarınca en ez bir şirket müdürünün sınırsız yetkili olma şartının getirilmesinin davaya konu satış işleminde herhangi bir usulsüzlük olmadığını ortaya koyduğunu, müvekkilinin hem ticaret sicil kayıtlarına hem de tapu işlemlerine güvenerek bedelini ödeyerek taşınmazı satın aldığını, davacının diğer şirket ortağı davalı ile uzun yıllardan beri anlaşmazlıkları içerisinde olduğunu söylerken fabrikanın satışını engellemeye dair kolaylıkla alabileceği önlemleri almadığını, davacının var ise hukuki haklarını diğer şirket ortağı müdüre rücu, tazminat veya şikayet haklarını kullanarak yerine getirmesi gerektiğini, davaya konu taşınmazın muvazaalı şekilde değerinin fahiş altında satıldığı iddialarının yersiz olduğunu, taşınmazın satış bedelinin değerinin altında olmadığını, müvekkili şirketin yıllardan beri fabrikasını büyütme gayretlerinin bir devamı olarak satın alma işlemini gerçekleştirdiğini, müvekkili şirket ve yetkililerince davacı - davalı kardeşler arasındaki uyuşmazlık ve husumet bilinmediğini ve bilinmesinin de kendisinden beklenemeyeceğini belirterek davanın reddi gerektiğini bildirmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin münferiden imzaya yetkili olduğunu, dosyaya sunulmuş olan 07/08/2017 tarihli mail içeriğinde taşınmazın bedeli olarak belirlenen 4.000.000TL'nin çok yüksek belirlendiği ve bu bedel ile taşınmazın satılamayacağını ve bir an önce satılması gerektiğini belirttiğini, taşınmazın davacının bilgisi ile 2.300.000TL bedelle satılmış olduğunu ve bedelinin ...bank Antalya Şubesi 30.11.2017 tarihli 2.300.000TL bedelli ...nolu çek ile ödenmiş olduğunu, bedelin şirket hesabına girmiş olduğunu, taşınmaz satışına ilişkin 12/10/2017 tarihli ...nolu faturanın tanzim edildiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER VE DEĞERLENDİRİLMESİ: Dosya içerisine; dava dışı şirkete ait sicil dosyası, vergi dairesi kayıtları, tapu kayıtları, Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas sayılı dosyası, ticari defter ve kayıtları celp edilmiş, mahallinde keşif yapılmış, bilirkişilerden rapor ve ek rapor aldırılmıştır.
Dava; iki ortaklı limited şirket ortağı ve yetkilisinin yetkisini aşarak, şirkete ait tek taşınmazı sattığı iddiasına dayalı olarak açılan tapu iptali tescil ya da terditli olarak açılan tasarrufun iptali davasıdır.
Uyuşmazlık; davalılardan ...'a husumet yöneltilip yöneltilemeyeceği, davalılar arasında satışa konu edilen taşınmazın öncesinde şirkete ait tek mal varlığı olup olmadığı, şirketin varlığını sürdürebilmesi için hayati öneme haiz olup olmadığı, söz konusu taşınmazın satışı için şirket ortaklar kurulu kararının aranmasının gerekli olup olmadığı, davalılar arasında yapılan devir ve tescil işleminin yolsuz tescil şartlarını taşıyıp taşımadığı hususlarına ilişkindir.
Mahallinde 19/11/2020 tarihinde keşif yapılmak suretiyle bilirkişilerden rapor aldırılmış, Bilirkişiler Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ..., Mali Müşavir ...ve Harita Mühendisi ...tarafından tanzim edilen 16/04/2021 tarihli raporda sonuç olarak;
Döşemealtı İlçesi ...Mahallesi ...ada ... parsel sayılı taşınmazda yapılan incelemeler, ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi kapsamında yapılan incelemeler sonrasında;
Parselin üzerine bulunan Fabrika Binası ile birlikte ...Asansör Ltd. Şti. firmasına 2.300.000TL bedel ile 12/10/2017 tarihinde satılmış olduğu, satış tarihinde taşınmaz tapu kaydı üzerinde değerine olumsuz etkisi olacak herhangi bir şerh bulunmadığı,
Taşınmazın 12/10/2017 devir tarihi itibari ile arsa + yapı değeri toplamın 2.985.000,00TL olabileceği,
Taşınmazın 09/04/2018 dava tarihi itibari ile arsa + yapı değeri toplamın 3.780.000,00TL ve keşif tarihi itibari ile güncel değerinin ise 6.840.000,00TL olabileceği,
...Şirketinin satışa konu arsa ve binasının aktifinde kayıtlı tek mal varlığı olduğu kanaatine varıldığı,
...şirketinin faaliyetini sürdürmesinde / sürdürmemesinde satılan arsa ve binanın ana etken olarak yer aldığı kanaatine varıldığı yönünde görüş ve kanaatte bulunmuşlardır.
Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 29/11/2021 havale tarihli ek raporda sonuç olarak;
Kök raporda yapılan tespit ve değerlendirmelerinde taraf itirazları sonrasında değişiklik olmadığı,
Parselin üzerine bulunan Fabrika Binası ile birlikte ...Asansör Ltd. Şti. firmasına 2.300.000,00TL bedel ile 12/10/2017 tarihinde satılmış olduğu, satış tarihinde taşınmaz tapu kaydı üzerinde değerine olumsuz etkisi olacak herhangi bir şerh bulunmadığı,
Taşınmazın 12/10/2017 devir tarihi itibari| ile arsa + yapı değeri toplamın 2.985.000,00TL olabileceği,
Taşınmazın 09/04/2018 dava tarihi itibari ile arsa + yapı değeri toplamın 3.780.000,00TL ve keşif tarihi itibari ile güncel değerinin ise 6.840.000,00TL olabileceği,
...Şirketinin satışa konu arsa ve binasının aktifinde kayıtlı tek mal varlığı olduğu,
...şirketinin faaliyetini sürdürmesinde / sürdürmemesinde satılan arsa ve binanın ana etken olarak yer aldığı kanaatine varıldığı,
...Şirketinin 2018 yılı öncesinde ticari faaliyetinin bulunduğu gelir tablolarının incelenmesinden anlaşıldığı, 2009 ve 2010 yıllarında zarar etse de 2012 yılından itibaren dönem net kârında artışlar gözlemlendiği ve ilgili yıldan itibaren hiç zarar açıklamadığı sonucuna varıldığı yönünde görüş ve kanaatte bulundukları anlaşılmıştır.
Limited şirket müdürlerinin yetkisi, 6102 Sayılı TTK'nun 629. maddesi yollaması ile aynı Kanun’un 321 nci maddesi ile belirlenmiştir. Bu bağlamda, gerek ana sözleşme ve gerekse açıklanan yasa hükümlerine göre, kural olarak şirketi temsile yetkili müdür şirkete ait bir malvarlığı üzerinde tasarrufta bulunabileceğinin ilke olarak kabulü gerekir. Ancak bu malvarlığının, şirketin sahip olduğu tek malvarlığı olduğunun veya şirketin varlığını sürdürebilmesi için hayati önemi haiz bulunduğunun belirlenmesi halinde bu kez, anılan devir yönündeki taahhüdün geçerli olabilmesi için ortaklar kurulundan karar alınması gerekmektedir. (T.C. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 'nin 10.03.2011 tarih 2009/4025 esas, 2011/2497 karar sayılı ilamı)
Davaya konu olan taşınmazın dava dışı ...Bilardo Salonları ve Ağaç Sanayi Tic. Ltd. Şti'nin tek taşınmazı olup, taşınmazda ticari faaliyetini gerçekleştirdiği ve devir halinde şirketin faaliyetinin devam etmesinin imkansız olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı şirket yetkilisi ve ortağı ...'ün şirketin varlığını sürdürebilmesi için hayati öneme haiz tek taşınmazı, ortaklar kurulu kararı almadan diğer davalı ...Asansör Malzemeleri Pazarlama Ltd Şti'ne devrettiği, bu sebeple devrin geçersiz olduğu anlaşılmış olmakla davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile;
Antalya İli Döşemealtı İlçesi ... Mahallesi ...Mevki ... ada ...parselde kayırlı taşınmazın davalı ...Asansör Malzemeleri Pazarlama Ltd Şti adına olan tapusunun iptali ile ... Bilardo Salonları ve Ağaç Sanayi Tic. Ltd. Şti adına tapuda kayıt ve tesciline,
İİK 28 maddesi gereğince hüküm özetinin Tapu Sicil Müdürlüğüne ve Ticaret Sicil Müdürlüğüne gönderilmesine,
2-Alınması gerekli 258.211,80 TL nispi karar ve ilam harcından peşin alınan 21.210,26-TL ile 43.342,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 193.658,84-TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazine adına gelir KAYDINA,
3-Davacı tarafından yapılan (davetiye, müzekkere, bilirkişi gideri ve harç olmak üzere) toplam 67.947,61-TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
4-Davacı vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 126.425,00-TL nispi vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
5-Gider avansının kullanılmayan kısmının hükmün kesinleşmesine müteakip davacı tarafa İADESİNE,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, HMK 345. Maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 15/03/2022
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır