T.C.
ANTALYA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/593
KARAR NO: 2022/380
DAVA: Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 21/10/2021
KARAR TARİHİ: 11/05/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkili şirket ile davalı şirketlerden ...Koleji Özel Eğitim Hizmetleri Ltd. Şti. arasında imzalanan 07.04.2021 Tarihli komisyon sözleşmesi uyarınca, müvekkili şirketin, davalı şirketin ...adresinde işletmekte olduğu özel okul işletmesinin tüm içeriği ile birlikte 3. Kişi veya kurumlara devren kiralanmasına yönelik olarak davalı tarafa danışmanlık ve pazarlama hizmeti vermek için yetki aldığını, bunun üzerine müvekkili şirkein devren kiralanacak işletmenin ilanlarını girdiğini, yatırımcı adayları ile görüşmeler yaptığını ve nihayetinde diğer davalı ...Eğitim Kurumları Ltd.Şti. yetkilileri ile görüşmeler gerçekleştirdiğini, bu görüşmeler doğrultusunda sözleşmeye konü işletmenin gezdirilmesi ve sunumunun yapılması için şirket yetkilileri ile yine 14.04.2021 tarihli yer gösterme sözleşmesi imzaladıklarını, ilerleyen süreçte davalı tarafların bahsi geçen işletmenin devri konusunda anlaştıklarını ve işletmenin devren kiralandığını, ticaret sicil gazetesi ilanlarında adres değişikliklerinin ilan edildiğini ve yine ekte davalı ...Eğitim Kurumları Ltd.Şti.'nin "... " sayfasından da devri gerçekleşen işletmenin devralan bu davalı şirket tarafından işletilmeye başlandığı, bu adreste öğrenci alımlarının dahi başladığı ilan edildiğini, ancak ne var ki davalıların tüm bu süreçler sonucunda müvekkili şirketin taleplerine rağmen komisyon ücretini ödemekten çeşitli bahaneler ve vadeler ileri sürerek imtina ettiğini, müvekkili şirketin de alacağına kavuşma ümidi kalmayınca arabuluculuk başvurusu yaptığını, bu başvuru da sonuçsuz kalınca işbu davanın açıldığını belirterek davanın kabulüne, ...Koleji Özel Eğitim Hizm. Ltd. Şti yönünden işletme devrine yönelik yapılan pazarlama ve aracılık hizmetinden kaynaklanan 55.000,00.-TL'nin arabuluculuk son tutanağının imzalanan 08/09/2021 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte diğer davalı yönünden ise işletmenin tüm içeriği ile birlikte kiralanmasına dair yapılan aracılık sözleşmesi gereği 103.840,00.-TL'nin de yine 08/09/2021 tarihinden itibaren işleyen ticari faizi ile birlikte davalılardan ayrı ayrı tahsiline karar verilmesini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ...Eğitim Kurumları Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde özetle: davacı tarafın dava dilekçesindeki beyanları aksine, dava konusu ticari işletmenin müvekkili şirket tarafından diğer davalı şirketten kiralanmadığını, aksine satın alındığını, dava konusu işletmenin davalı müvekkilince satın alınmış olmasına rağmen, davacı tarafça yıllık kira bedeli üzerinden simsarlık hizmet bedeli talep etmesi usul ve yasaya aykırı olduğunu, fahiş miktarlı talebin reddi gerektiğini, davalı şirketin eğitim öğretim sektöründe faaliyet gösterdiğini, yürütmekte olduğu ticari faaliyetleri kapsamında Antalya iline bir şubesini açmak istemiş ve buna yönelik emlak arayışı içerisine girdiğini, müvekkili şirketçe yapılan araştırmalar neticesinde davacı şirket ile iletişime geçildiğini ve diğer davalıya ait ticari işletmenin 14.04.2021 tarihinde müvekkil şirkete gösterildiğini, ilgili ticari işletmenin müvekkili şirkete gösterilmesi üzerine, davacı tarafla müvekkili şirket arasında 14.04.2021 Tarihli ''Gayrimenkul Görme Formu'' yer gösterme sözleşmesi imzalandığını, anılan sözleşmenin 2. Maddesi uyarınca satın alınması halinde satış bedelinin %3'ü + KDV si kadar bedeli, kiralanması halinde yıllık kira bedelinin %12 + KDV si kadar bedeli, Tellallık Hizmet Bedeli olarak davacı şirkete ödenmesine karar verildiğini, taraflaca yapılan görüşmeler doğrultusunda müvekkili şirket ilgili işletmeyi, diğer davalı şirketten 28.05.2021 Tarihli Devir Sözleşmesi ile 650.000,00-TL + KDV bedel karşılığı SATIN aldığını, müvekkili şirketin ilgili işletmeyi diğer davalı şirketten 650.000,00-TL + KDV bedel üzerinden satın almış olmasına rağmen, davacı şirketçe bir aylık kira bedeli üzerinden (88.000,00-TL+KDV= 103.840,00-TL) ücret talep edilmesi fahiş olarak hatalı olduğunu, davacı şirketin gerçekleştirmiş olduğu simsarlık hizmeti sebebiyle müvekkili şirketten talep edebileceği gerçek ücretin, taraflarca imza altına alınmış olan 14.04.2021 Tarihli Yer Gösterme Sözleşmesi uyarınca; Satış Bedeli 650.000,00-TL 'nin %3'ü + KDV'si olan 19.500-TL+3.510-TL(KDV)=23.010,00-TL olduğunu belirterek davanın usulden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ...Koleji.... Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde özetle: Davacı tarafın beyanlarının, davacının davalı müvekkili şirket ve diğer davalı ile yaptığı sözleşmelere bakıldığında davacı şirket ile müvekkili şirket arasındaki ilişkin Borçlar Kanunu m: 520 ve devamında yer alan " Simsarlık Sözleşmesi " (Tellallık) olduğunu, Simsarlık sözleşmesinin Borçlar Kanununda açıkça yer aldığını, B.K m: 520'de "simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlandığınıi B.K m: 521'de " simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" düzenlemesi yer aldığını, B.K m: 522'de simsarın ücretinin tarifeye, tarife yok ise teamüle göre belirleneceğini düzenlemiştir. Bu düzenleme çerçevesinde öncelikli olarak taraflar arasında belirlenen ücretin tarife ya da teamüle göre olması gerekeceğini, bu nedenle tarife ve teamülün üzerinde belirlenen ücretin geçerli olmayacağı ve yine B.K m: 525'e göre sözleşmede belirlenen aşırı ücretin hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirileceği açıkça düzenlendiğini, Borçlar Kanununda yer alan simsarlık sözleşmesine ilişkin olarak B.K m: 523'te "Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder." düzenlemesine yer verildiğini, bu düzenleme açık bir şekilde simsarın aracılık yaptığı tarafın aleyhine aykırı olacak şekilde ve karşı taraftan da ücret ve menfaat talep edecek şekilde bir faaliyette bulunamayacağını ortaya konulduğunu, tüm bu bilgiler ışığında davacı şirket ile davalı müvekkili şirket arasındaki ilişkinin Borçlar Kanununda yer alan simsarlık sözleşmesine göre değerlendirilmesi gerektiğini, davalı müvekkili şirket sahibi olduğu özel okulun devri için davacı şirket ile anlaştığını ve bu konuda sözleşme imzalandığını, ancak taraflar arasındaki bu sözleşmenin niteliği basit bir komisyon ilişkisi olmayıp davacı şirketin de emek ve mesai harcayarak uygun şartları oluşturmayı kabul ettiği bir sözleşme olduğunu, davacı tarafın, müvekkili davalı şirket ile yapmış olduğu görüşmede sadece devri yapılacak olan okula müşteri bulunması hususunda değil, aynı zamanda devir işlemleri ve devir fiyatının taahhüt edilen bedel çerçevesinde olacağını da taahhüt ettiğini belirterek sonuç olarak davanın reddini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Dava: Özel Kolejin devri için yapılan aracılıkta komisyon ücretinin ödenmesi iddiasıyla sözleşme ile kararlaştırılan ücretin davalılardan tahsili için açılan alacak davasıdır.
Davacı taraf ile davalı ...Koleji Özel eğitim Hizmetleri Ltd. Şti. arasında akdedilen 07/04/2021 başlangıç tarihli Devir ve Kiralama Aracılık Yetki Sözleşmesinin incelenmesinde; anılı taraflar arasında düzenlenen sözleşmede ...adresindeki kolejin devir bedelinin 1.100.000,00.-TL Kira bedelinin 88.000,00.-TL olarak belirlendiği, hizmet bedeli ücreti olarak %5 komisyonun da davacı emlakçıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Davacı taraf ile ...arasında düzenlenen 14/04/2021 tarihli Kiralık/Satılık Gayrimenkul Görme Formu başlıklı belgenin incelenmesinde; davaya konu ...adresindeki kolejin gösterilmesi için anlaşmaya varıldığı, devir bedelinin 1.100.000,00.-TL olarak belirlendiği ve davaya konu yerin satılması halinde satış bedelinin %3 + KDV'sini tellallık hizmeti bedeli olarak davacı emlakçıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
...'nın, davalı ...Eğitim Kurumları Ltd. Şti. Adına davacı ile yukarıda anılan formu düzenlediği, ...Koleji Özel eğitim Hizmetleri Ltd. Şti. Tarafından, dava konusu taşınmazın devrinin davalı ... Eğitim Kurumları Ltd. Şti.'ne yapıldığı, davacının davalılara aracılık ettiği hususları ihtilaf konusu değildir.
Uyuşmazlık, simsarlık hizmetinin ayıplı ifa edilip edilmediği, talep edilen ücretin yönetmelik ve teamüllere uygun olup olmadığı, simsarlık ücretinin hangi bedel üzerinde hesaplanacağı ve neticeten davacınınsimsarlık ücretine hak kazınıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.
Simsarlık sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520 maddesinde "simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme" olarak tanımlanmıştır. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanacağı aynı maddenin 2. Fıkrasında belirtilmiştir. Ayrıca 3. fıkrada Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 521. maddesine göre; "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusunu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 27/03/2018 Tarih 2015/37566 Esas, 2018/ 3569 Karar sayılı kararında "Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 24.04.2014 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde satıştan vazgeçen tarafın iki taraf toplam komisyonunu ödemeyi kabul edeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağının kabulü gerekir." denilmiştir.
Somut olayda ; Davacı taraf ile davalı ...Koleji Özel eğitim Hizmetleri Ltd. Şti. arasında 07/04/2021 tarihli Devir ve Kiralama Aracılık Yetki Sözleşmesinin imzalandığı; Davacı taraf ile ... arasında düzenlenen 14/04/2021 tarihli Kiralık/Satılık Gayrimenkul Görme Formu başlıklı mutabakat metninin düzenlendiği; tarafların sözleşmedeki imzalara itirazlarının bulunmadığı,
Devir ve Kiralama Aracılık Yetki Sözleşmesinde hizmet bedeli ücreti olarak %5 komisyonun bedelinin ve yine 14/04/2021 tarihli Kiralık/Satılık Gayrimenkul Görme Formu başlıklı mutabakat metninde ise davaya konu yerin satılması halinde satış bedelinin %3 + KDV'sini tellallık hizmeti bedeli olarak davacı emlakçıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı;
Devir ve Kiralama Aracılık Yetki Sözleşmesinin 5. Maddesinde devireden davalı "sözleşme süresinde veya sürenin sona ermesinden sonra 90 gün içerisinde ...Emlak İuş. Oto Kir. Tic. Ltd. Şti.'nun temsil ettiği, kendisine tanıştırdığı, bulduğu veya gönderdiği kişi veya kuruluşlara, satış yapması sözleşme akdetmesi veya şifahen anlaşması halinde, ...Emlak İnş. Oto Kir. Tic. Ltd. Şti.'nun madde 3'de belirtilen tellaliye ücreti(hizmet bedeli) alacağının doğacağını" kabul ve taahhüt ettiği, yine anılı sözleşmenin 6. maddesinde sözleşme süresi içinde taraflar sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedemeyeceğinin belirtildiği;
Davalıların davacı aracılığı ile bir araya geldiği, devir işleminin gerçekleştiği ve sözleşmelerde devir işleminin gerçekleşmesi halinde sözleşmelerde belirlenen (her iki sözleşmede de asgari devir bedeli olarak belirlenen 1.100.000,00.-TL) bedel üzerinde, devir bedelinin tellallık hizmeti bedelinin emlakçıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı, böylece sözleşmede belirtilen koşulların gerçekleştiği anlaşıldığından, davacının TBK.nun 521.maddesi gereğince simsarlık ücretine hak kazandığı kanaatine varılmakla; davalı ...Koleji Özel eğitim Hizmetleri Ltd. Şti. yönünden davanın kabulüne; davalı ...Eğitim Kurumları Ltd.Şti. yönünden ise - Gayrimenkul Görme Formu başlıklı mutabakat metninde ise davaya konu yerin satılması halinde satış bedelinin %3 + KDV olarak belirlendiğinden ve davaya konu kolejin devredildiğinden davanın kısmen kabulüne; dava tarihinden önce davalıların temerrüdünün gerçekleşmediği kanaatine varılarak hüküm altına alınan alacağın dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı ...Koleji Özel Eğitim Hizmetleri Limited Şirketi yönünden açılan davanın KABULÜ ile;
55.000,00.-TL tellaliye ücretinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
a-Harçlar Kanunu uyarınca alınması lazım gelen 3.757,05.-TL harçtan davacı tarafından peşin yatırılan 2.712,60.-TL harcın mahsubu ile bakiye 1.044,45.-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
b-Davacının bu dava nedeni ile yapmış olduğu posta, tebligat ile dava açılış harç toplamından ibaret toplam 2.861,10-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
c-Davacı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 7.950,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Davalı ...Eğitim Kurumları Limited Şirketi yönünden açılan davanın KISMEN KABULÜ ile;
33.000,00.-TL tellaliye ücreti ve 5.940,00.-TL KDV olmak üzere toplam 38.940,00.-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
Fazlaya ilişkin talebin reddine,
a-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 2.254,23.-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
b-Bu davalı yönünden ayrıca bir yargılama gideri yapılmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
c-Davacı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 5.100,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
d-Davalı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca ve davanın reddolunan kısmı üzerinden hesaplanan 10.009,20 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
3-Arabuluculuğa ilişkin dava şartı nedeni ile kamu tarafından yapılan 1.320,00.TL yargılama giderinin 6325 sayılı HUAK'nın 18/A-13. maddesi gereği 731,30.-TL'sinin davalılardan müşterek ve müteselsilen, 1.045,76.-TL' sinin davacıdan alınarak hazineye gelir KAYDINA,
4-Gider avansının kullanılmayan kısmının hükmün kesinleşmesine müteakip davacı tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, HMK 345. Maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 11/05/2022
Katip...
¸(e-imzalı)
Hakim...
¸(e-imzalı)