T.C.
ANTALYA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/174 Esas
KARAR NO : 2025/684
DAVA : Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 08/03/2023
KARAR TARİHİ : 24/09/2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin sunmuş olduğu dava dilekçesinde özetle;davalının müvekkili firma ile ... tarihinde bağımsız gayrimenkul danışmanlığı sözleşme imzalayarak bağımsız emlak danışmanı olarak çalışmaya başladığını, davalının müvekkilin isim hakkını kullandığı ... adı altında faaliyet gösterdiği gayrimenkul danışmanlığı şirketinde kendisi fatura düzenlemek sureti ile tacir gibi çalışarak ve tamamen davalıya bağımlı olmadan gayrimenkul danışmanı olarak çalıştığını, bu danışmanlık sözleşmesi devam ederken tarafların karşılıklı olarak anlaşarak sözleşmeyi ... tarihinde sona erdirdiğini, müvekkil firma ile mülk sahipleri arasında ... tarihli yetkilendirme sözleşmesi uyarınca müvekkil, 120 gün süreyle sözleşme konusu mülkü satıma yetkilendirildiğini, ilgili sözleşmede sorumlu emlak danışmanı, davalı ... olduğunu, davalının müvekkil şirket ile ilişiği kesildikten sonra ilgili sözleşmesinin kötü niyetli şekilde süresinini bitmesini beklediğini, bittikten sonra ise satıcı ve yine müvekkil firmanın müşterisi olan alıcı ile iletişime geçerek danışmanlık sözleşmesine aykırı olarak bu taşınmazın satışına aracılık etmiş ve aracılık hizmet bedeli olarak alıcıdan ...-TL satıcıdan ise ...-TL olmak üzere toplam ...-TL hizmet bedeli aldığını, davalının bu eylemini müvekkili firmanın haricen öğrendiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin "gayrimenklu danışmanlık yükümlülükleri başlıklı 5.21 maddesinde" yer alan hükmü gayrimenkul danışmanı tarafından ihlal edildiğini, davalı ... sözleşmeye aykırı hareket ettiğini ve müvekkili aracılığıyla müşteri portföyünü kullanarak haksız rekabetti bulunduğunu, bu haliyle müvekkilin uğradığı maddi zararın yanında ayrıca ... TL ceza şart tazminatı ödemesi gerektiğini, davalı haksız rekabet oluşturan eylemlerinin yanında tarafı olduğu sözleşmeyle yükümlendiği rekabet etmeme yasağına da aykırı faaliyetler yürüttüğünü, bu kapsamda her iki taşınmaz için de satış bedelinden elde edilecek olan yoksun kalınan kazancın davalıdan tahsili yanında sözleşmenin 5.21 maddesinde düzenlenen haksız rekabete aykırı eylemler için ...-TL ceza-i şart ile 5.17 maddesinde düzenlenen Rekabet Etmeme Yasağı'nın ihlali sebebiyle ...-TL olmak üzere toplamda ...-TL ceza-i şart alacağının da müvekkiline ödenmesi gerektiğini, müvekkil firma ile davalı arasında imzalanan gayrimenkul danışmanlığı anlaşmasının davalı tarafından ihlali nedeniyle oluşan Haksız Rekabetin Men'i ile ...-TL Maddi tazminat ile müvekkilin ticari itibarında meydana gelen olumsuzlukları tazmin adına ...-TL Manevi tazminat'ın haksız fiil tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, davalı ... üzerindeki taşınır taşınmaz malları ile bankalardaki ve üçüncü kişilerdeki hak ve alacakları hakkında ihtiyati haciz konulmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle;Müvekkilinin davacı şirketle yaklaşık 9 ayboyunca çalıştığını, iş bu çalışmanın ilk 5 ayı davacı şirkette part time sigortalı geri kalan 4 ayda ise bağımsız gayrimenkul danışmanı olarak gerçekleştiğini, taraflar arasında ... tarihli sözleşme, müvekkil davacı şirkette parttime sigortalı çalıştığı esnada imzalandığını, müvekkiline herhangi bir açıklama yapılmaksızın belirtilen sözleşmenin imzalatıldığını, sözleşme uyarınca 2 yıl süreyyle ... ilçesi sınırlarında faaliyet gösteremeyceğini belirterek ilgili hükmün müvekkili tarafından ihlal edildiğini iddia ettiğini, müvekkilinin davacı şirketle çalıştığı süreç boyunca herhangi bir şekilde görev ve sorumluluklarını aksatmadığını, dava konusu olan satışlardan ilkinin ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel ... Numaralı Bağımsız Bölüm sayılı taşınmaza ilişkin olduğunu, iş bu taşınmazın satış yetkisinin müvekkiline verilmiş olduğunu ve bu yetki süresinin 120 gün ile sınırlandırıldığını, yetki alınan sürede satış işleminin gerçekleştirilmediğinli, devam eden süreçte dava konusu edilen taşınmazın satışının müvekkilinin dahli olmaksızın gerçekleştirildiğini, davacı şirketin müşterisi olduğu iddia edilen ...'un dava konusu edilen taşınmaza dair herhangi bir talepte bulunmadığını, ilgili kişinin incelediği-...'e ait olan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... Mevkii ... Parsel ... Blok ... Kat ... Nolu Bağımsız Bölümde bulunan taşınmaz- portföy'ün başkaca bir taşınmazı olduğunu, ...'un davacı şirket yetkilisi ... ... ile açık şekilde husumetli hale geldiğini, bu edenle satış davacı şirket dahli olmaksızın gerçekleştirildiğini, her ne kadar davacı şirket vekili tarafından ekte karşılıklı sulh ve ibraya dair protokol sunulmuşsa da; bu protokolün müvekkiline baskı ve zorla imzalatıldığını, dava konusu satışlardan ikincisi ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... ve ... Parsel sayılı taşınmazlara ilişkin olduğunu, taşınmazın satış işleminin ... Noterliği'nde yapılmış olduğunu, ...'ın refakat ettiğini, bu nedenlerle davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı şirketeyükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizce ... tarihli celsesinde dinlenen davalı tanığı ...'un tanık BEYANINDA; "ben 2022 yılının ...-... ayları arasında ...'da bulunan bir taşınmazımın satışı için davalıya aracılık etmesi hususunda sözleşme yaptık, o zaman davalı ...'da çalışıyordu, daha sonra davalı taşınmazımın satışı ile ilgili müşteri buldu, daha sonra satış için notere gittik, hatta satış yapılırken ... Bey isimli yine ...'da çalışan biri daha vardı, noterde gerekli işlemleri yaptık, yerlerin devirlerini satın alana yaptık, benim devrettiğim kişi vekil olarak davalının eşiydi, devralan kişi de yurt dışında yaşayan biriymiş, ben de ödememi aldım, sonra da konu satış işlemi bu şekilde sonlandı, başkaca bilgim görgüm yoktur, dedi. Davacı vekilinin talebi üzerine tanıktan soruldu; biz komisyon ücretiyle alakalı davalı ... Hanım'la görüşürken yeri satan kişi olarak komisyon vermek istemediğimi söylemiştim, komisyonun satın alan kişiden alınmasını talep etmiştim ve bu kabul edilmişti, bu sebeple satışa ilişkin komisyon ücreti ödemedim, ben zaten satış bedelimi alıp noterden ayrıldım, komisyonun alıcı tarafından davalı yana verilip verilmediği konusunda bilgi sahibi değilim, bilgim görgüm bu kadardır, dedi. Davalı vekilinin talebi üzerine tanıktan soruldu; ben noterde satış sırasında ... Bey'le ... Hanım arasında komisyon ücretiyle alakalı konuşmaya ve tartışmaya şahit olmadım, dedi. " şeklinde beyanda bulunmuştur.
Mahkememizce ... tarihli celsesinde dinlenen davalı tanığı ...'ın tanık BEYANINDA; " ben davalının eşiyim, ...'da esnaflık yapıyorum, aynı zamanda oranın da yerlisiyiz, ... kendisine ait bir taşınmazın satışı hususunda davalıya yetki verdi, davalı ...'da çalışıyordu, ...'la bu hususta sözleşme yapıldı, taşınmazın alıcısı da bizim ...'dan tanıdığımız çok yakın bir arkadaşımızdı, alıcı Türkiye'de yaşamıyordu, bu sebeple bana satış için vekalet verdiler, taşınmazda satın aldıkları hisseye ilişkin işlemleri ben onların adına gerçekleştirecektim, satış işi netleştikten sonra alıcı bana parayı gönderdim, parayı bankadan çekip notere gittik, noterde ... Bey'de vardı, ... Bey sanırım ...'daki ortaklardan biridir, noterde hisse devir işlemi yapıldı, alıcının payına düşen komisyon ücreti ... Bey'e ödendi, satıcının komisyonu ödeyip ödemediği konusunda bilgi sahibi değilim, verilecek komisyon ücreti neyse orada ... Bey'e ödendi, davalı eşim ...'da sigortalı olarak çalışmaya başlamıştı, daha sonra bireysel olarak her çalışanın şirketleşmesine gidildi, bir prosedür değişikliği oldu, ben eşimi almaya gittiğimde ...'da çalışan arkadaşları da tanıyorum, zaten ... küçük bir yerdir, zaten ...'da çalışan diğer kişilerde oradan ayrılıp emlakçılık yapmaya devam ettiler, ancak hiçbiri bir davayla karşılaşmadı, bilgim görgüm bundan ibarettir, dedi. Davacı vekilinin talebi üzerine tanıktan soruldu: komisyon ücreti ... Bey'e ödendi, ancak o sırada buna ilişkin bir belge düzenlenmedi, zaten hiçbir işlemde böyle bir belge düzenlendiğini görmedim, zaten eşim çocuğumuzun küçük olmasından dolayı ...'dayken de ayrıldıktan sonra da ... emlakçılık yapamadı, ...'dan ayrıldıktan sonra da yeri geldiğinde emlakçılık yapabildi, hem çocuğumuzun küçüklüğü hem de benim esnaf olmam ve 2 adet dükkanımız olması ve dükkanda davalının bize yardım etmesi sebebiyle emlakçılık işiyle uğraşamadı, benim ... parselde davalının taşınmaz alımına ilişkin başvurusu hakkında bilgim yoktur, dedi. Davalı vekilinin talebi üzerine tanıktan soruldu: satış işlemi yapılırken noterde eşim de noterdeki memurlarla görüştü, gerektiği yerde ... Bey'de müdahale etti, zaten ...'ın bir ... grubu vardı, ve ... grubunda da gerekse bireysel olarak da ... Bey ve ... Bey'le sürekli iletişim halindeydiler, ve bilgi alışverişi oluyordu, dedi. " şeklinde beyanda bulunmuştur.
Mahkememizce ... tarihli celsesinde dinlenen davalı tanığı ...'un tanık BEYANINDA; " ben davalıyı ... ofisinde birlikte çalışmamızdan dolayı tanırım, ben 2021-2022 yılları arasında çalıştım, ... hanım eşine mağazada yardımcı oluyor, aynı zamanda emlak işi yapmaya devam ediyor, ben de hala emlak ofisi işletiyorum, ... hanım işten ayrıldıktan sonra benim ofisin üzerinden emlak işi yapmaya devam etti, ben kendisine teklifte bulundum, bu sektörde tecrübesinden yararlanmak istedim, .../... ... Ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazı ... hanım ilana çıkardı, kime sattığını bilmiyorum, hangi tarihte sattığını hatırlamıyorum, ... Hanım ...'da çalışırken söz konusu parsel ilana verilmişti, ... Hanım tarafından ...'ın sitesinde ilana verilmişti, daha sonra müşteri arayışı devam ederken satış gerçekleşmediğinden ... Hanım bu parselleri almak istedi, bu durumda ofisteki herkese sordu, ofisteki herkesten fikir aldı, prosedürün nasıl olacağını sordu, daha sonrasında ofisin bilgisi dahilinde bu parselleri satın aldı, komisyonunu da ödedi, benim bildiğim kadarıyla davalının işten ayrılış süreci husumetliydi, tahminime göre bu sebeple dava açtılar, dedi. Beyanı okundu. İmzası alındı. Davalı vekili tarafından tanıktan soruldu; ben ... şirketinde çalışırken bir ... grubumuz vardı, ... Beyi tanıyorum, her işlem yapan kişiyle ... yada yüz yüze konuşmalar yapılıyordu, ... hanımın ayrıldığı dönemde 6-7 kişi daha ayrıldı, bir kişi hariç diğerleri aynı bölgede aynı işi yapmaya devam ettiler, benim bildiğim kadarıyla bu kişilere karşı açılmış bir dava yok, dedi. Davacı vekili tarafından tanıktan soruldu; ... Hanımın komisyonları ne şekilde ödediğini bilmiyorum, ofiste komisyon ödediğine ve taşınmazı aldığına dair konuşuldu, dedi. " şeklinde beyanda bulunmuştur.
Mahkememizce Nitelikli Hesaplamalar Uzamın Bilirkişi tarafından aldırılan ... Tarihli bilirkişi raporunda özetle; "Davanın kabulü halinde 1- Taraflar arasında düzenlenen ... tarihli sözleşme ve ... tarihli aralarında düzenlenen ... tarihli sulh sözleşmesine göre davalının davacı tarafa sözleşmenin 5.21 maddesi gereğince ... TL. Aracılık nedeniyle alınan emlakçılık hizmet bedeli ve yine sözleşmenin 5.29 maddesi gereğince cezai şart belirtilen ... TL. Olmak üzere ... TL. Nin davalının ödemesi gerekeceği, Davanın kısmen kabul ,kısmen red edilmesi halinde; 2- Taraflar arasındaki sözleşmelerin BK.’nun 19. maddesinin ilk fıkrasında, bir akdin mevzuunun kanunun gösterdiği sınır dairesinde serbestçe tayin olunacağı belirtildikten sonra, 2. fıkrasında bu serbestinin sınırları gösterilmiş, 20. maddesinde ise bir akdin mevzuunun gayri mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka (adaba) mugayir olması halinde o akdin batıl olacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla sözleşmenin tarafları, sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde sözleşmenin konusunu belirlemekte özgür iseler de bu özgürlüğün sınırsız ve sonsuz olduğu söylenemeyeceği, diğer bir ifade ile Anayasa’nın ve BK.’nun anılan hükümleri sözleşme özgürlüğünün sınırlarını çizmiştir.Bu açıklamalardan sonra somut olaya dönülecek olursa, taraflar arasındaki sözleşmede rekabet yasağının geçerli olacağı ilçe sınırlarının belirtilmediği gibi, maddede belirlenen iki yıl da Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile güvence altına alınan çalışma hürriyeti ilkesine aykırı olup; tarafların aralarında imzalayacakları bir sözleşme hükmü ile bu özgürlüğü ihlal anlamına gelecek herhangi bir düzenleme yapmaları mümkün olmayacağı, Emsal Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2018/5108 Esas 2020/2422 Karar sayılı kararına göre ise haksız portföy tranferine dayalı cezai şart ve manevi tazminat talep edilemeyeceği anlaşılmakla davacı tarafın ... tarihli sulh sözleşmesine göre ... TL ödemesi gerekeceği kanaatinde olduğumuzu bildirir,"sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Mahkememizce Nitelikli Hesaplamalar Uzamın Bilirkişi ve Emlak Bilirkişisi heyeti tarafından aldırılan ... Tarihli bilirkişi raporunda özetle; "1- Davalının ... ilçesi ... ada ... parseldeki taşınmazın satışına aracılık etttiği ve sonrasında Taraflar arasında ... tarihli imzalanan sulh ve ibraname sözlemesine göre de: ... TL. Alıcıdan alınan bedel +... TL. Satıcıdan alınan bedel =... TL. Sulh nedeniyle davacıya ödenip ödenmeyeceği hususunun takdiri mahkemeye ait bulunduğu, Taraflar arasında ... ili, ... ilçesi ... ada, ... parsel için düzenlenen işbu sulh sözleşmesine göre ... TL nin ... tarihinde ödenmesi halinde sulh olunacağı kararlaştırılmasına göre; Takdir mahkemeye ait olmak üzere dava tarihine kadar işlemiş faiz yönünden; a-... TL e ... tarihi ile dava tarihi olan ... tarihi arası işlemiş yasal faiz: Hesaplanan Faiz: ... Toplam Tutar: ... olduğu b- ... TL e ... tarihi ile dava tarihi olan ... tarihi arası işlemiş avans faiz: Hesaplanan Faiz: ... Toplam Tutar: ... olduğu hesap edilmiştir. 2-Öte yandan ... ilçesi ... ada ... ve ... parsellerde kayıtlı taşınmazların dava dilekçesi ekinde olduğu belirtilen yetkilendirme sözleşmesi vb. belirtilen ekler dosyada sunulmadığından bu taşınmazların porföye alınıp alınmadığı ile ilgili değerlendirme yapılamamıştır. Eğer Sayın Mahkemece dosyaya sunulacak evraklar ile portföye alındığı tespiti durumunda; Milli Emlaktan dosyaya gelen Doğrudan Satış Başvuru Formları ve Muvafakatname örnekleri incelemesinde Doğrudan Satış Başvuru Formları ve muvafakatname tarihlerinin ... ... itibariyle olduğu, bu tarihin Davacı ile davalı arasındaki sözleşme sonlanma tarihinden öncesine isabet ettiği görülmektedir. 3-Davalının ... ilçesi ... ada ... ve ... parsellerde kayıtlı taşınmazların sözleşmenin bitmesi ve davacı şirketin pörtfeyinden çıkartılmış olması da dikkate alındığında ve özellikle çalışma hürriyetinin kısıtlanması itibariyle anayasanın çalışma hürriyeti güvencesine aykırı olması itibariyle maddi ve manevi tazminat istemi takdiri mahkemeye ait bulunduğu, 4-Taraf itirazlarına karşı cevaplar kök raporda olduğu gibi ek raporda da belirtili bulunduğu, 5-Anayasanın taraflar arasındaki sözleşmede rekabet yasağının geçerli olacağı ilçe sınırlarının belirtilmediği gibi, maddede belirlenen iki yıl da Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile güvence altına alınan çalışma hürriyeti ilkesine aykırı olup; tarafların aralarında imzalayacakları bir sözleşme hükmü ile bu özgürlüğü ihlal anlamına gelecek herhangi bir düzenleme yapmaları mümkün olmayacağı," sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Mahkememizce Nitelikli Hesaplamalar Uzamın Bilirkişi ve Emlak Bilirkişisi heyeti tarafından aldırılan ... Tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; "Önceki ek raporda dava konusu ... ada ... ve ... parsellere ilişkin Yetkilendirme Sözleşmesi incelenemediğinden bu parsellere ilişkin değerlendirme yapılmamıştı. İşbu ek raporda incelenen ... ada ... ve ... parsellere ilişkin yetkilendirme sözleşmesinin ... tarihli olduğu 6 ay süreli olduğu, 6 aylık süre eklendiğinde sözleşme bitişinin ... tarihi olacağı, Dosya incelemesinde ... ada ... parsele ilişkin satış için ... tarihli muvafakatnamede ...'a ...'un Muvaffakat ettiği, ... ada ... parsel için ise satış için ... tarihli muvafakatnamede ...'a ...'un Muvaffakat ettiği görülmektedir. Bu durumda ... ada ... parsel ve ... ada ... parselin satışlarının yetkilendirme sözleşmesinin ...-... tarih aralığı içerisinde kaldığı anlaşılmıştır. Dava konusu diğer taşınmaz ... ada ... parsele ilişkin önceki rapordaki tespit ve değerlendirmelerimde bir değişiklik bulunmamakta olup önceki rapordaki görüş ve kanaatlerimizi korumaktayız.Taraflar arasında ...,... ilçesi ... ada,... parsel için düzenlenen işbu sulh sözleşmesine göre ... TL nin ... tarihinde ödenmesi halinde sulh olunacağı kararlaştırılmasına göre; Takdir mahkemeye ait olmak üzere işlemiş faiz yönünden;... TL e ... tarihi ile dava tarihi olan ... tarihi arası işlemiş yasal faiz: Hesaplanan Faiz: ... Toplam Tutar: ... olduğu ... TL e ... tarihi ile dava tarihi olan ... tarihi arası işlemiş avans faiz: Hesaplanan Faiz: ... Toplam Tutar: ... olduğu hesap edilmiştir. ... ilçesi ... ada ... ve ... parsellere ait ... tarihli Yetkilendirme sözleşmesi incelenmiş olup ... tarafından ... Şti. İle Sorumlu Emlak danışmanı ...'ın yetkilendirildiği ve taşınmazların portföye alındığı, sözleşmenin 6 aylık olup, 6 aylık sürenin ... tarihinde dolduğu, ancak dosya içeriğinde yapılan incelemelerde Milli Emlaktan dosyaya gelen Doğrudan Satış Başvuru Formları ve Muvafakatname örnekleri incelemesinde Doğrudan Satış Başvuru Formları ve muvafakatname tarihlerinin ... 2022 (... ada ... parsele ilişkin satış için ... tarihli muvafakatnamede ...'a ...'un Muvaffakat ettiği, ... ada ... parsel için ise satış için ... tarihli muvafakatnamede ...'a ...'un Muvaffakat ettiği görülmektedir.) itibariyle olduğu, bu tarihin Davacı ile davalı arasındaki yetkilendirme sözleşmesi tarih aralığı olan ...-... tarihleri arasında kaldığı görülmektedir. Davalının ... ilçesi ... ada ... ve ... parsellerde kayıtlı taşınmazlara ilişkin ise mahrum kalınan hizmet bedeline ilişkin hesaplamalar sonucunda; Taraflar arasında: Min. Satış Bedeli: ... TL Max. Satış Bedeli: ... TLHizmet Bedeli Oranı: Satış Bedelinin %2'si + KDVCezai Şart Oranı: Satış Bedelinin %4'ü + KDV belirlenmiş olmasına göre; Min.satış bedeli yönünden hesaplama: Davacının işbu iki taşınmaz için ...x... =... satış bedeli öngörülmüş olmakla Satış bedelinin ... x%2 +kdv = ... TL+kdv hizmet bedeli zararının oluştuğu Ayrıca Cezai Şart olarak ...%4+kdv =... TL+kdv alacağının oluştuğu Max.satış bedeli yönünden hesaplama; Davacının işbu iki taşınmaz için ...x... =... satış bedeli öngörülmüş olmakla Satış bedelinin ... x%2 +kdv = ... TL+kdv hizmet bedeli zararının oluştuğu Ayrıca Cezai Şart olarak ...x%4+kdv =... TL+kdv alacağının oluştuğu,Cezai şart alacağı ile manevi tazminat alacağı taleplerinin de Hakimin takdirinde olduğu hesap edildiği Anayasanın taraflar arasındaki sözleşmede rekabet yasağının geçerli olacağı ilçe sınırlarının belirtilmediği gibi, maddede belirlenen iki yıl da Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile güvence altına alınan çalışma hürriyeti ilkesine aykırı olup; tarafların aralarında imzalayacakları bir sözleşme hükmü ile bu özgürlüğü ihlal anlamına gelecek herhangi bir düzenleme yapmaları mümkün olmayacağı," sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Mahkememizce Nitelikli Hesaplamalar Uzamın Bilirkişi ve Emlak Bilirkişisi heyeti tarafından aldırılan ... Tarihli bilirkişi 2.ek raporunda özetle; "İşbu ek rapor içeriğinde yapılan inceleme, değerlendirme ve hesaplamalar sonucunda aşağıdaki görüş ve kanaatlere ulaşılmıştır. ... ... İlçesi ... Ada ... Ve ... Parsellerde Kayıtlı Taşınmazlara İlişkin Olarak; o Mahrum Kalınan Hizmet Bedeline İlişkin Değerlendirmeler: Milli Emlaktan dosyaya gelen Doğrudan Satış Başvuru Formları ve Muvafakatname örnekleri incelemesinde Doğrudan Satış Başvuru Formları ve muvafakatname tarihlerinin ... 2022 (... ada ... parsele ilişkin satış için ... tarihli muvafakatnamede ...'a ...'un Muvaffakat ettiği, ... ada ... parsel için ise satış için ... tarihli muvafakatnamede ...'a ...'un Muvaffakat ettiği görülmektedir.) itibariyle olduğu, bu tarihin Davacı ile davalı arasındaki yetkilendirme sözleşmesi tarih aralığı olan ...-... tarihleri arasında kaldığı, ... Mahallesindeki taşınmazlar 2B parseli olduğundan satış tarihinde tapuda satış imkanı bulunmadığı, bu sebeple ... tarihli taşınmazın satılması hakkında gayrimenkul danışmanlık yetkilendirme sözleşmesinde belirtilen ... ada ...-... parsellerin Min. Satış Bedeli: ... TL-Max. Satış Bedeli: ... TL üzerinden hesaplama yapıldığında, Mahrum olunan hizmet bedelinin -Min.satış bedeli yönünden hesaplama yapıldığında (%4+kdv) ... TL+kdv, -Max.satış bedeli yönünden hesaplama yapıldığında (%4+kdv) ... TL+kdv olabileceği o Cezai Şarta İlişkin Değerlendirmeler: Taraflar arasındaki Bağımsız Gayrimenkul Danışmanlığı Anlaşmasında tüm zararların tazmin edileceği, ayrıca ...-TL cezai şart bulunduğu, ... İlçesi ... Mahallesi, ... Ada ... Parsel ... Blok ... Nolu Bağımsız Bölüme İlişkin Olarak; o Dosyada karşılıklı Sulh ve İbraname Protokolü bulunduğu ve protokolde incelendiğinde uğranılan zararlar ile cezai şart bedeline karşılık ...-TL'nin Gayrimenkul danışmanı tarafından ...'nın bildirdiği hesaba ... tarihinde ödenmesi halinde sulh olacaklarının ... tarihinde tanzim edildiği, Sulh ibranamesi uğranılan zararlar ve cezai şart bedeline ilişkin ...-TL olarak tanzim edildiği görülmektedir. İbranamede ... tarihinde ödenmesi halinde sulh olunacağı belirtilmektedir. İbranamenin Sayın Mahkemece geçerli sayılması durumunda toplam zarar ve cezai şart bedeli ...-TL olacağı, o Ancak Sayın Mahkemece sulh ibranamesinin geçerli olmadığı kabulü durumunda ise bağımsız gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesine göre; -Mahrum Kalınan Hizmet Bedeline İlişkin Değerlendirmeler: ... tarihli konu taşınmaza ilişkin yetkilendirme sözleşmesinde süre 120 gün olarak belirlenmiş olup buna göre sözleşme bitiş tarihi ... tarihine gelmektedir. Tapu kayıtlarına göre satış tarihinin sözleşme bitimi sonrasında ... tarihinde gerçekleştiği, Taşınmazın tapuda gerçekleşen toplam satış bedeli üzerinden hesaplama yapıldığında mahrum olunan hizmet bedeli oranı (%4+kdv) ...-TL+KDV olabileceği hesaplanmaktadır. -Cezai Şarta ilişkin değerlendirmeler: Taraflar arasındaki Bağımsız Gayrimenkul Danışmanlığı Anlaşmasında tüm zararların tazmin edileceği, ayrıca ...-TL cezai şart bulunduğu, Rekabet Yasağına İlişkin Değerlendirmeler: Anayasanın taraflar arasındaki sözleşmede rekabet yasağının geçerli olacağı ilçe sınırlarının belirtilmediği gibi, maddede belirlenen iki yıl da Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile güvence altına alınan çalışma hürriyeti ilkesine aykırı olup; tarafların aralarında imzalayacakları bir sözleşme hükmü ile bu özgürlüğü ihlal anlamına gelecek herhangi bir düzenleme yapmaları mümkün olmayacağı, Manevi Tazminata ilişkin değerlendirmeler: Manevi tazminat alacağı talepleri Sayın Mahkemenin takdirlerinde olan bir husustur. "sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Davacı vekili tarafından sunulan değer arttırım dilekçesi ile; ... TL olan mahrum kalınan hizmet bedeli(maddi tazminat) alacak talebimizi yukarıda belirttiğimiz şekilde KDV DAHİL haliyle ... TL daha arttırmak suretiyle ... TL'nin ; aykırılık teşkil eden fiil tarihlerinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte hüküm altına alınması'na; Müvekkilin ticari itibarında meydana gelen olumsuzlukları tazmin adına ...-TL Manevi tazminat'ın haksız fiil tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsilini, Tarafı olunan sözleşmenin 5.21 maddesinde düzenlenen haksız rekabete aykırı eylemler nedeniyle ...-TL ile 5.17 maddesinde düzenlenen Rekabet Etmeme Yasağı'nın ihlali sebebiyle ...-TL olmak üzere TOPAMDA ...-TL CEZA-İ ŞART alacağının davalı ile ilişiğin kesildiği ... tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Tüm dosya kapsamının bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucunda; Taraflar arasında imzalanan gayrimenkul danışmanlığı anlaşmasının davalı tarafından ihlal edildiğinden bahisle davalı yanın eylemlerinin haksız rekabet oluşturduğunun tespiti, men'i, davalının sözleşmenin 5.17. Maddesi ve 5.21. maddede yer alan rekabet yasağına aykırı davrandığınından bahisle maddi ve manevi tazminat talebi ile cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.
Davacı ile davalı arasında ... tarihli Bağımsız Gayrimenkul Danışmanlığı Sözleşmesi yapıldığı, tarafların karşılıklı olarak anlaşarak sözleşmeyi ... tarihinde sona erdirdiği, sözleşmenin devamı sırasında ve sözleşmenin sona ermesinden sonra davalının sözleşmenin 5.17. Maddesi ve 5.21. Maddesinde yer alan rekabet yasağına aykırı davrandığının ileri sürüldüğü, bu maddelere dayalı maddi tazminat ve cezai şartın talep edildiği, davalı tarafından ise davacı şirket ile imzalanan sözleşmenin haksız rekabet unsurları yönünden geçersiz olduğu, davalının davacı şirketle çalıştığı süreç boyunca herhangi bir şekilde görev ve sorumluluklarını aksatmadığını savunarak davanın reddini talep ettiği anlaşılmıştır.
Taraflar arasında imzalanan ... tarihli sözleşmenin 5.17 hükmü "İşbu SÖZLEŞME süresince ve sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 2 yıl içerisinde, Gayrimenkul Danışmanlarının ... ...'ı içerisindeki transferleri hususundaki ayrık durumlar hariç olmak üzere, gayrimenkul emlak ofisinin bulunduğu ilçe sınırları içerisinde, işbu SÖZLEŞME kapsamında gerçekleştirdiği ticari faaliyetlere benzer bir faaliyette bulunmayacaktır veya rekabet halindeki herhangi bir işletmede doğrudan veya dolaylı olarak yer almayacaktır. Aksi halde, Gayrimenkul Danışmanı, ... ...“e ... TL cezai şart ödemeyi, bu bedelin fahiş olmadığını kabul, beyan ve taahhüt etmektedir. Ancak bu cezai şart, ... sistemi icerisindeki transfer kosullarında geçerli değildir." düzenlemesi ile aynı sözleşmenin 5.21 hükmünün “Gayrimenkul Danışmanı’nın Hak ve Yükümlülükleri" başlığı altında "Gayrimenkul Danışmanının işbu SÖZLEŞME'nin sona ermesini müteakiben, tüm hakları bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden sona erecektir. Bu durumda Gayrimenkul Danışmanı, markalar, standartlar, talimatlar ve benzeri uyarınca kullandığı tüm malzemeleri, gizlilik değeri olsun ya da olmasın tüm belge ve bilgileri, portföylerini, müşteri listelerini eksiksiz ve kullanıma uygun vaziyette ... ... ..., “ya iade edecektir. İade etmediği her gün için ... TL cezai şartı ... ... ... ödemekle yükümlüdür. Bununla birlikte bu bilgi belgeleri sözleşmenin bitmesini müteakip 2(iki) yıl süre ile doğrudan veya dolaylı olarak, kendisi veya ortağı, hısımları, ortağı olduğu/olacağı şirket dahi kullanmayacağını veya kullandırılmayacağını, bu hususta haksız rekabet kurallarına uyacağını, iltibasa mahal vermeyeceğini kabul ve taahhüt etmiştir. Bu yükümlülüğe aykırı hareket edilmesi halinde, Gayrimenkul Danışmanı, ... ..., “nın tüm zararlarını tazmin edeceği gibi ayrıca ... TL cezai şart ödeyecektir. Bu bedelin fahiş olmadığını kabul, beyan ve taahhüt etmektedir." düzenlemesini içerdiği anlaşılmıştır.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın Çalışma ve Sözleşme Hürriyeti başlıklı 48 ve devamı maddelerinde, herkesin dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetine sahip olduğu bildirilmiş; TBK'nın 26. maddesinde, sözleşmenin içeriğinin kanunda öngörülen sınırlar içerisinde özgürce belirlenebileceği düzenlenmiş; TBK'nın 27/1 hükmünde, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla sözleşmenin tarafları, sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde sözleşmenin konusunu belirlemekte özgür iseler de bu özgürlüğün sınırsız ve sonsuz olduğu söylenemez. Diğer bir ifade ile Anayasa'nın ve TBK'nın anılan hükümleri sözleşme özgürlüğünün sınırlarını çizmiştir.
Bu açıklamalar karşısında somut olaya bakıldığında; taraflar arasındaki sözleşmede rekabet yasağının geçerli olacağı ilçe sınırları tereddüte yer bırakmayacak açıklıkta olmadığı gibi, sözleşmenin 5.17 hükmünde belirlenen iki yıl da Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile güvence altına alınan çalışma hürriyeti ilkesine aykırı olup; tarafların aralarında imzalayacakları bir sözleşme hükmü ile bu özgürlüğü ihlal anlamına gelecek herhangi bir düzenleme yapmaları mümkün değildir. Bu haliyle sözleşmenin 5.17 maddesinin Anayasa'nın 48. maddesi ve TBK'nın 27/1 hükmü karşısında kesin olarak hükümsüz olduğu, bu haliyle davacının, Anayasa'ya aykırı olarak kararlaştırılan bir yükümlülüğün ihlal edildiği gerekçesiyle sözleşmenin 5.17 hükmü uyarınca cezai şart talep etmesinin mümkün olmadığı, (Yargıtay 11.HD 2018/5108 E, 2020/2422 K; Yargıtay 11.HD 2022/2458 E, 2023/6188 K) kesin hükümsüz bir maddeye dayanarak alacak talep edilemeyeceği, bununla birlikte davacı vekili tarafından taraflar arasında imzalanan ... tarihli sözleşmenin devamı sırasında davalı tarafça .../... ... Ada, ... Parsel ve ... Parselleri davacı şirketin bilgisi olmaksızın davalı tarafından satılarak sözleşmenin 5.21 hükmünü ihlal ettiği iddia edilmiş ise de, tüm dosya kapsamı ve mahkememizce dinlenen tanık beyanları dikkate alındığında davacı şirketin bilgisi olmadan taşınmazların satıldığı hususunun ispat edilemediği, yine, davacı manevi tazminat talep etmiş olmakla, salt sözleşmeye aykırılık manevi tazminat verilmesini gerektirmeyeceği gibi davacı tarafından ne şekilde manevi zarara uğrandığı da ispatlanamadığından davacının davalının eylemlerinin haksız rekabet oluşturduğunun tespiti, men'i, davalının sözleşmenin 5.17. Maddesi ve 5.21. maddede yer alan rekabet yasağına aykırı davrandığınından bahisle mahrum kalınan kar ve manevi tazminat talebi ile cezai şartın tahsili istemine ilişkin tüm talepleri yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
*MADDİ TAZMİNAT YÖNÜNDEN;
2-Harçlar yasası uyarınca belirlenen karar harcı olan ...-TL'nin, (peşin alınan+Islah harcı) ...-TL harçtan mahsubu ile fazla harç olan ...-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
4-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, davanın reddedilen kısmı üzerinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan ...-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. Maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ...-TL arabuluculuk giderinin davacıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
*MANEVİ TAZMİNAT YÖNÜNDEN;
6-Harçlar Kanunu ve Harçlar Tarifesi gereğince alınması gereken ...-TL maktu karar ve ilam harcının davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince ...-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak DAVALILARA VERİLMESİNE,
8-Davacı ve davalılar tarafından yatırılan gider avansından bakiye kalan kısmın, karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara İADESİNE,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 24/09/2025
Katip ...
¸e-imza
Hakim ...
¸e-imza