T.C.
ANTALYA
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/541
KARAR NO: 2018/318
DAVA: Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 04/11/2015
KARAR TARİHİ: 18/04/2018
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili mahkememize verdiği dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin ... yılından itibaren davalı ... üyesi olmakla bugüne kadar ödemesi gerekli olan üyelik aidatlarını düzenli bir şekilde ödediğini, Davalı Kooperatifin ... parselde kayıtlı gayrimenkul üzerinde müteahhit vasfıyla yapmış olduğu ... adet bağımsız bölüm inşaatı işinden kooperatif hissesine düşen bağımsız bölümlerle ilgili olarak ... tarihinde noter huzurunda kura çekimi yapıldığını, söz konusu kura çekimine konut tahsisine hak kazanmış olan müvekkilininde katıldığını, kura çekimi neticesinde müvekkiline ... dairenin isabet ettiğini, müvekkiline kura sonucu isabet eden bağmısız bölüm tapu maliklerince müvekkiline ... yılında devredildiğini, müvekkili aleyhine dava dışı ... tarafından Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası ile tapu iptali ve tescil davası açıldığını, söz konusu dosya daha sonra yine dava dışı ... tarafından ... Kooperatifi, ... Kooperatifi ve ... aleyhine açılan Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... - ... karar sayılı dosyası ile birleştirildiğini ve karara çıktığını, davalı yanın açıkça bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi ile 3. Kişiye devredildiğini bildiği sabit olmakla, üstelik ... ile yapılan sözleşmede ... Kat. ... bağmısız bölümünde ...'ya bırakıldığını bildiği halde iş bu bağımsız bölümü kuraya sokulduğunu,Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... - ... E.K. Sayılı dosyası ile ... nolu dairenin tapusu iptal edilerek ... adına tescil edildiğini, söz konusu dosya ... tarihinde kesinleşmitiğini bu tarih itibariyle müvekkilin tapu kaydının iptal edildiğini, dolayısıyla müvekkilinin zararı söz konusu kararın kesinleşmesi ile birlikte doğduğunu, davalı yanın kusurlu davranışları neticesinde müvekili yıllardır aidat ödeyerek hak kazanmış olduğu kura çekimi sonucau kendisine isabet eden daireyi mahkeme kararıyla kaybettiğni, söz konusu inşaatın yapıldığı yer ile ilgili inşaat bitmiş, ferdileşmeye geçilmiş, konut tahsis aşaması tamamlanmış kura sonucu tüm ortaklara tahsis yapıldığı halde belirtilen sebeplerle müvekkiline konut tahsis edilmediğini, davalı yanca verilebilecek herhangi bir bağımsız bölümün de bulunmadığını, müvekkilinin uğnramış olduğu zararlara ilişkin olarak fazlaya ilişkin tüm hak ve taleplerinin saklı kalmak kaydı ile yapılacak keşif ile tespit edilecek rayiç bedel sonucu ıslah haklarının saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00 TL'sinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, mahkemenin aksi görüşte karar vermesi durumunda müvekkilinin davalıya bugüne kadar ödediği tüm aidat ve taksit ücretlerinin dava tarihindenki güncel miktarının hesaplanarak fazlaya ilişkin hak talep ve ıslah haklarının saklı kalmak kaydı ile faizkiyle birlikte şimdilik 1.000,00 TL'sinin ödenmesini, mahkeme harç, masraf ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili mahkememize verdiği cevap dilekçesinde özetle; Davacının davalı kooperatifin kötü niyetli olarak gayrimenkul satış vaadi yapılan yeri kuraya dahil ettiğini, haberi olmadığını, haberi olmasının imkansız olduğunu, iddia ettiğini, ... tarih ve ... yevmiye numaralı Antalya ... Noterliği'nin kura çekiliş tutanağında davaya konu işlemlerin yapıldığı dönemde davacının yönetim kurulu muhasip üyeliği yaptığını ve imzası bulunduğunu, davacı tarafın zarara uğradığını iddia ettiği işlemlerin yapıldığı dönem itibari ile işlem yapma yetkisinin davacıda olduğunu, kendi kusuru ile sebebiyet verdiğini iddia ettiğini, zarardan şimdiki kooperatif yönetimi ve üyelerini sorumlu tutma çabası içinde olduğunu, söz konusu durumun açık bir kötü niyet göstergesi olması nedeni ile gerekçeden yoksun davanın reddini, yargılam giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini, talep etmiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında;
Mahkememiz dosyası 2 hukukçu ..., ... ve mali müşavir ...'ya tevdi edilmiş, bilirkişi heyeti ... tarihinde mahkememize sunmuş oldukları raporda özetle; "...davacının kooperatif üyeliğinin dava tarihi itibariyle devam ettiği, davacnıın davalıdan tazminat talep hakkının bulunduğu, davacının 92.938,49 TL aidat ödemesi yaptığı, emsal konut bedeli bilinmediğinden dolayı net zararın tespit edilemediği ..." şeklinde tespit ve rapor edilmiştir.
Taraf vekillerinin rapora itiraz ettikleri yapılan incelemede dava konusu tazminatına ilişkin olarak emsal daire rayiç bedeli tespit edilmeksizin rapor alındığı bu haliyle raporun eksik olduğu anlaşılması üzerine mahkememizce mahallinde delillerin değerlendirilmesi amacıyla inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı ve muhasebeci ile ... tarihinde keşif yapılmış, bilirkişiler tarafından düzenlenen raporda özetle; "... Dava konusu taşınmazın keşif tarihindeki değerinin 220.000,00 TL , karar kesinleşme tarihi değerinin 220.000,00 TL * 173,90/ 227,96 = 168.000,00 TL, dava tarih değerinin 194.000,00 TL olduğu, davacının davalı kooperatife ... tarihinde üye olduğu, ... - ... tarihleri arasında kooperatifin Yönetim Kurulu ... olarak görev yaptığı, davacının uğradığı iddia ettiği zararın tespiti için Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin ... - ... E.K. Sayılı ilamında açıklanan formül kullanılarak sonuca ulaşıldığı, yapılan incelemeler sonunda davacının ... tarihine kadar kooperatife aidat ödemesi olarak 76.565,00 TL ödemesi gerekirken 75.180,00 TL ödediği, ... tarihi itibari ile kooperatife 1.385,00 TL borçlu olduğu, bu borcun daha sonra ödenip ödenmediği hususunda bir bilgi edinilemediği, davacının ... tarihine kadar kooperatife yaptığı aidat ödemelerinin "..." katsayısı tablosuna göre ... dava tarihi itibari ile güncellenmiş değerinin 253.817,00 TL olduğu, Yargıtay içtihadına göre yapılan hesaplamada; davalının kooperatife ödemelerini normal yapan üyelerin dava tarihi itibari ile güncellenmiş ödeme tutarları ve taşınmaz rayiç bedel karşılaştırmasında bir yarar sağlamadıkları, zarar ettiklerinin anlaşıldığı, davacının kooperatife ... tarihine kadar yaptığı ödemelerin (75.180,00 TL) güncellemiş tutarının 253.817,00 TL olduğu, ancak kooperatif üyelerinin üyelik sürecinde yarar değil zarar ile karşılaşmaları sonucu, davacının da davalı kooperatiften talep edebileceği tutarın dava tarihi itibari ile (253.817,00 - 78.203,00 TL) 175.614,00 TL olabileceği..." şeklinde tespit ve rapor edilmiştir.
Tarafların itirazıları doğrultusunda ek rapor aldırılmak üzere mahkememiz dosyası bilirkişi heyetine tevdii edilmiş, bilirkişiler mahkememize sundukları ... tarihli ek raporda özetle; "...yapılan itirazların değerlendirilmesi sonucunda dava konutun rayiç değerinin hesaplanması işlemlerinin tekrar kontrol edilmesi neticesinde kök raporda açıklanan dava tarihindeki rayiç değerinin 194.000,00 TL olduğu hususundaki görüşlerinin değişmediği..." kanaatine varıldığı tespit ve rapor edilmiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında;
DEĞERLENDİRME ve GEREKÇE: Dava, kooperatife üye olan davacı adına kura çekimi sonucu isabet eden dairenin kooperatif tarafından 3.şahsa satılmış olması ve 3.şahıs tarafından davacı aleyhine tapu iptali ve tescil istemiyle Antalya ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile taşınmazın dava dışı 3.kişi adına tescili nedeniyle davacının uğradığı zararın tazmini için taşınmazın değerinin tespiti ile davacıya ödenmesi, bu mümkün değil ise davacı tarafından ödenen aidat bedellerinin faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsili istemine ilişkindir.
Yargıtay 23.Hukuk Dairesi'nin 26/10/2015 tarih 2014/6261 E. 2015/6878 K. Sayılı ilamında "...Dava, tapu iptali, tescil, mümkün olmazsa daire bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır..." şeklinde belirtilmiştir.
Tüm dosya kapsamı ve bilirkişi ek ve kök raporları doğrultusunda yapılan değerlendirmede:yukarıda belirtilen emsal içtihat doğrultusunda yapılan hesaplamaya göre, dava konusu taşınmazın keşif tarihindeki değerinin 220.000,00 TL olduğu, dava tarihi itibariyle değerinin ise 194.000,00 TL olduğu, davacının davalı kooperatife ... tarihinde üye olduğu, ...-... tarihleri arasında kooperatife yönetim kurulu başkanı olarak görev yaptığı, ... tarihine kadar kooperatife toplam 75.180,00 TL ödeme yaptığı, bu tarih itibariyle 1.385,00 TL kooperatife borçlu olduğu, davacının ... tarihine kadar kooperatife yaptığı aidat ödemelerinin TEFE kat sayısı tablosuna göre ... dava tarihi itibariyle güncellenmiş değerinin 253.817,00 TL olduğu, normal ödeme yapan ortağın yaptığı ödemelere karşı yararlandığı değerin (esas alınan formüle göre kooperatif üyesi/üyeleri yararlanma yerine zarar etmiştir) 86.391,00 TL olduğu, buna göre davalı kooperatife ödemelerini normal yapan üyelerin dava tarihi itibariyle güncellenmiş ödeme tutarları ve taşınmaz rayiç bedel karşılaştırmasında bir yarar sağlamadıkları, zarar ettikleri anlaşılmakla davacının davalı kooperatiften talep edebileceği tutarın dava tarihi itibariyle 175.614,00 TL olduğu anlaşıldığından davacının davasının bu miktar yönünden kabulüne karar vermek gerekmiş, oluşan vicdani kanaat ile aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Ayrıntısı gerekçeli kararda anlaşılacağı üzere;
1-Davacının davasının KABULÜNE,
2-Buna göre 175.614,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
3-Alınması gerekli 11.996,19 TL harçtan peşin alınan 27,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 11.968,49 TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAD KAYDINA,
4-Davacı tarafından yapılan; başvurma harcı, bilirkişi ücreti, tebligat ücreti ve posta masraflarından oluşan toplam 3.397,30 TL yargılama giderinin ve peşin alınan 27,70 TL harcın davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafça dosyaya yatırılan gider avansından dosyada kalan kısmın karar kesinleştiğinde davacı tarafa İADESİNE,
6-Karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davacı lehine takdir edilen 16.486,84 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren 6100 Sayılı Kanunun 345.maddesi gereğince 2 hafta içerisinde ilgili İstinaf Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.18/04/2018
Katip ...
e-imza
Hakim ...
e-imza