T.C.
ANTALYA
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/635
KARAR NO: 2021/697
DAVA: Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 28/11/2016
KARAR TARİHİ: 27/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili Asliye Hukuk Mahkemesine sunduğu ...tarihli dava dilekçesinde özetle; ...ili ... İlçesi ... Köyü ... ada ... nolu parselde bulunan arsanın ... tarih ... yemviye nolu düzenleme şeklinde kat kardşılığı inşaat yapılm ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim edildiğini, davacının müteahit şirket ile anlaşarak dava konusu taşınmaz üzerine yapılan binadaki 4. Nolu bağımsız bölüm ile 9 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedelini ödediğini, bu taşınmazların zilyetliğinin ... tarihinden itibaren davacıda olduğunu, davacının 9 nolu bağımsız bölümü iş yeri olarak kullandığını, 4 nolu bağımsız bölümü ise kiraya verdiğini, ancak arsa sahipleri ile müteahhit şirketin uzlaşamaması sebebiyle davalının müteahhit firmaya bu taşınmazları devretmediğini, davalıların taşınmazın tahliyesi ile ilgili haksız işgal sebebi ile davacıya ihtarname keşide ettiklerini ileri sürerek davalılar ..., ..., ve ... murisi ...adına kayıtlı 4 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacı adına tescil edilmesini istemiştir.
Bir kısım davalılar vekili mahkememize sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının dayandığı sözleşmenin ... tarihli olduğunu ve T.B.K.'na göre 10 yıllık zaman aşımı süresinin geçmiş olduğunu bu nedenle de davanın zaman aşımı nedeniyle reddinin gerektiğini, davalı müteaahhit şirket ile müvekkillerinin murisi ... arasında .... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, 1992 yılında henüz inşaatın yapımına başlanılmadığı için ...tarihli ihtarname ile müteahhit şirketin temerrüde düşürüldüğü, ...tarihinde inşaatın yapımına başlandığı ancak sözleşme gereği inşaatları yapıp süresinde teslim edilmediği gibi sözleşme şartlarının halen yerine getirilmemiş olduğunu, Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyası ile eksik işlerin tespitinin yaptırıldığı, ... tarihli tespit raporunda 1.674.000.000-TL kira mahrumiyeti, toplam 312.000.000,00 TL eksik iş bedeli belirlendiğini, bu bedellerin ödenmesi için müteahhit şirkete noter kanalıyla ihtarname gönderildiği ancak herhangi bir ödeme yapılmadığı ve inşaatın da halen tamamlanmadığını, inşaatın bu gün itibarı ile bile genel iskanının alınmamış olduğunu, davacının uzun süredir mülkiyeti müvekkillerine ait olan bağımsız bölümleri işgal ettiği, davacıya ve kiracısı dava dışı ...'ya haksız işgale son verilerek dava konusu bağımsız bölümlerden tahliyeleri ile haksız işgal tazminatının kendilerine ödenmesi hususunda noter kanalıyla gerekli ihtarnamelerin gönderildiğini ancak davacı tarafın taşınmazları tahliye etmesi gerekirken işbu davayı açmasının hukuka aykırı olduğunu beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.
Antalya 9.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...tarih ...Esas - ... Karar sayılı dosyası taraflar arasındaki uyuşmazlık ticari nitelikteki taşınmaz satışına ilişkin olup, TTK 4.Maddesi hükümleri çerçevesinde ticaret mahkemesinin davaya bakmakla görevli olduğu ve dava tarihi itibariyle ticaret mahkemeleri görevlidir gerekçesiyle görevsizlik kararı verilerek mahkememizin ... esasını almıştır.
Taraflara usulüne uygun duruşma gün ve saatini bildirir davetiyeler tebliğ edilmiş taraf teşkili sağlanmıştır.
Mahkememizin ... tarih ... Esas, ...Karar sayılı kararı ile davaya bakmaya Antalya Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle karşı görevsizlik kararı verildiği, görev uyuşmazlığı nedeniyle dosyanın görev uyuşmazlığının halli için Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin ...tarih ... Esas, ... Karar sayılı ilamıyla Mahkememizin HMK'nın 353/1-a, 353/3 maddesi gereğince Mahkememizin ... tarih ve ... Esas, ...Karar sayılı ilamının kaldırılmasına, yargı yeri olarak Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin belirlenmesine karar verildiği anlaşılmıştır.
Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dava dosyasının kesinleşmesinin beklenmesine karar verilmiştir.
Dava dosyası Mahkememizin ... Esas sırasına kaydı yapıldıktan sonra yeniden yapılan yargılamada:
Mahkememizce yargılama sırasında; ... tarihli oturum 1 nolu ara karar gereği Mahallinde ... günü, saat 14:00'da Naip Hakim ... refakatinde re'sen seçilecek bir inşaat ve mimar bilirkişisi aracılığı ile keşif yapılarak müteahhidin sözleşme uyarınca yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, arsa sahibi yönünden müteahhide devir yükümlülüğünün doğup doğmadığı nın tespit edilmesine karar verilmiş, bilirkişi heyeti tarafından sunulan ... tarihli raporda özetle; "...1. Davaya konu ... ada ... nolu parselde bulunan taşınmazda belediyesince ... tarih ... no ile Genel İskan Belgesi düzenlendiğinden 3194 Sayılı İmar Kanunun 30. Ve 31.Maddesi kapsamında Müteahhidin sözleşme uyarınca yükümlülüklerini yerine getirdiği,
2. Sözleşme uyarınca yapımı tamamlanan, İnşai faaliyetlerle ilgili yükümlülüklerini yerine getiren Müteahhit firmaya, arsa sahibi yönünden devir yükümlüğünün doğduğu, ancak sözleşmede belirlenen inşaat yapım süresinin aşıldığı (Sözleşme kapsamında belirlenen inşaat tamamlanma süresinin aşıldığı, inşaat ruhsatı düzenlendikten sonra 20 ay olması gerekirken 55 ayda tamamlandığı)" sonuç ve kanaatine varıldığı belirtilmiştir.
Davalı şirketin ticaret sicil kaydında terkin olduğu anlaşılmakla şirketin ihyası için dava açmak üzere davacı tarafa süre verilmiş, Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas, ... Karar sayılı kararının kesinleştiği, davalı şirketin ihyasına karar verildiği, tasfiye memuru olarak mali müşavir ...'ın atandığı görülmüştür.
Davalı ihya edilen şirkete tasfiye memuru ...'un atandığı anlaşılmıştır.
... tarihli oturum 1 nolu ara karar gereği dosyada rapor tanzim eden bilirkişilere tevdi ile dava konusu tapusunun iptali ile davacı adına tescili talep edilen ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı 4 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle harca esas rayiç piyasa değerlerinin tespitine ilişkin ek rapor tanzimi için karar verilmiş, bilirkişiler tarafından sunulan.....tarihli ek raporda özetle; "...Kıymet takdirine konu ... Mahallesi, ... Sokak ... İş Merkezi No:... ile ilgili olarak; Muratpaşa Belediyesinden aldığımız bilgiler doğrultusunda dava tarihinde (2016 yılı) itibariyle emlak vergisine esas rayiç bedel değerleri; Arsa rayiç bedeli -728.90 TL Zemin Kat- 4 No.lu Dükkan vasfındaki taşınmazın değeri: 61.510.-TL(Altmışbirbin beşyüz on türkLirası),
İkinci Kat- 9 No.lu Ofis vasfındaki taşınmazın değeri: 30.000.-TL(otuzbintürkLirası) olduğu, Bağımsız Bölümün yeri, mevkii, konumu, cephesi, yollara cepheli olup olmadığı, ulaşım durumu, asfalt anayollara yakınlığı, çevresindeki yapılaşma, pazarlara ve yerleşim yerlerine, Antalya şehir merkezine mesafesi, içme suyu, telefon, elektrik gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanma durumu, imar durumu, bölgenin gelişme durumu, bölgeye olan talep ve oluşan rant faktörleri, yani serbest piyasada mevcut gerçek doneler gibi taşınmazın değerine etki edebilecek tüm unsurlar göz önüne alınarak değerini etkileyen diğer tüm vasıf ve unsurlarıyla doğrultusunda dava tarihinde (2016 yılı) itibariyle taşınmazın değerleri; Zemin Kat- 4 No.lu Dükkan vasfındaki taşınmazın değeri: 200.00-TL (İkiyüzbin TürkLirası), İkinci Kat- 9 No.lu Ofis vasfındaki taşınmazın değeri: 90.000.-TL (doksanbin TürkLirası)," sonuç ve kanaatine varıldığı belirtilmiştir.
...tarihli duruşmada ek bilirkişi raporunda taşınmazların rayiç değeri üzerinden eksik harcı tamamlamak üzere 2 hafta kesin süre verilmiş, 50.000 TL dava değerini 290.000 TL'ye yükselterek harcı tamamlamıştır.
DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE;
Dava, eser sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık , davalı müteahitten bağımsız bölüm satın alan davacının tapu iptal tescil davasının yerindeliği ve davalı arsa sahiplerinin tapu devir yükümlülüklerinin doğup doğmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile; “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Üçüncü bir kişinin, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması hâlinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. TBK’nın 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir”. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi TBK’nın 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Anılan hususlara Hukuk Genel Kurulunun 25.11.2015 tarihli ve 2014/14-342 E., 2015/2685 K.; 22.11.2017 tarihli ve 2017/14-2265 E., 2017/1435 K.; 21.01.2020 tarihli ve 2018/23-240 E., 2020/43 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.
Başka bir ifadeyle, kural olarak inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakka dayalı davalarda tescile karar verilebilmesi için yüklenicinin eseri sözleşme koşullarına uygun bitirip bitirmediği dolayısıyla tescile hak kazanıp kazanmadığının saptanması önem arz etmektedir. Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşme gereği fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira yüklenici bu nitelikleri haiz bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmiş ise, sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının-bağımsız bölümün- devrini ondan isteyebilir. Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını devralan üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak, yüklenicinin açtığı davalarda olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanabilmesi için, yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından tamamlanması veya bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ,E: 2020/14-519 K: 2020/85 )
Tüm dosya kapsamı yukarıda yapılan açıklamalar ışığında ve bilirkişi ek ve kök raporları doğrultusunda yapılan değerlendirmede: Davaya konu ... ada ... nolu parselde bulunan taşınmazda belediyesince ... tarih ... no ile genel iskan belgesi düzenlendiğinden 3194 Sayılı İmar Kanunun 30. Ve 31.Maddesi kapsamında müteahhidin sözleşme uyarınca yükümlülüklerini yerine getirdiği, herhangi bir eksik ve ayıplı bir edimin olmadığı, sözleşme uyarınca yapımı tamamlanan, inşai faaliyetlerle ilgili yükümlülüklerini yerine getiren müteahhit firmaya, arsa sahibi yönünden devir yükümlüğünün doğduğu, dolayısıyla müteahitten bağımsız bölüm satın alarak onun halefi konumuna gelen davacının davasında haklı olduğu anlaşıldığından davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM:Ayrıntısı gerekçeli kararda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile ;
...ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 4 nolu depolu asma katlı dükkan ile aynı yer 9 nolu büronun davalıların murisi olan ... adına kayıtlı olan tapusunun İPTALİ ile davacı ... adına tapuda KAYIT ve TESCİLİNE
2-İİK 28.maddesi uyarınca hüküm özetinin tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesine,
3-Harçlar kanunu uyarınca alınması gerekli 19.809,90 TL. karar harcından peşin alınan 853,88 TL harç ile ıslah ile alınan 4.098,60 TL harcın mahsubu ile bakiye 14.857,42 TL harcın davalılardan tahsili ile HAZİNEYE İRAD KAYDINA,
4-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 28.750,00 TL vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafından yapılan 485,00 TL. Tebligat, 95,30 TL posta ve 1.903,80 TL keşif - bilirkişi giderinden ibaret toplam 2.484,10 TL yargılama gideri ile 4.098,60 TL ilk dava masrafı ile 935,48 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 7.518,18 TL'nin davalılardan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
6-Artan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde istek aranmaksızın taraflara İADESİNE,
Dair; davacı vekilinin, davalı vekilinin ve tasfiye memuru ...'un yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 Sayılı Kanunun 345.maddesi gereğince 2 hafta içerisinde ilgili İstinaf Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.27/10/2021
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır