T.C.
ANTALYA
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/234
KARAR NO: 2022/348
Birleşen Antalya ...Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas -... Karar sayılı
dava dosyasında;
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 05/04/2017-15/05/2017
KARAR TARİHİ : 29/04/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili mahkememize sunduğu 05/04/2017 tarihli dava dilekçesinde özetle; davalı, (yüklenici) ... Gayrimenkul İnş. Yatınm Danışmanlık Turizm Tic. Sanayi İth. İhr. Ltd. Şirketinin diğer davalılar arsa sahipleri ile Antalya ...Noterliğinde ... tarihinde yapmış olduğu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile Antalya ili, Konyaaltı ilçesi tapu siciline kayıtlı -... nolu parsellerin tevhidi yoluyla, aynı adada çıkacak A-B-C-D-E parsellerde, 5 blok 81 daireden oluşan, “... ..." olan bir site İnşa edeceğini, davalı arsa sahiplerinin, yüklenici davalı ... Gayrimenkul...Ltd.Şirketine 36 adet bağımsız bölümün satış vaadinde bulunduklarını, davalı yüklenicinin 5 blok 81 daireden oluşan sitenin, PVC Kapı Doğrama ve Pencere Cam işlerinin yapım ve montajını malzemeli olarak 09.12.2015 tarihli sözleşme ile alt yüklenici davacı şirkete verdiğini, şirketin sözleşmeye uygun olarak işe başladığını, 1-2-3-4-Blok imalat ve montajlarını yaptığını, 5.bloka başlama aşamasında davalı müteahidin sözleşmenin işin bedeli ve ödeme şekli ile ilgili 3-4 maddelerine aykırı davranmaya başladığını, Sözleşmenin "Euro" cinsinden yapıldığını, çeklerin Euro cinsinden keşide edileceğini müteahidin yazılı sözleşmede kabul ve taahüt etmesine rağmen, "daire satamadım ,alacaklarımı tahsil edemedim, işin nihayetinde hesaplaşırız vs vs diyerek davacıya 10 adet TL cinsinden çek keşide ettiğini, üstelik bu çeklerin yalnız bir tanesini ödediğini, kalan 9 adet çeki ödemediğini, Yüklenicinin alt yüklenicinin bu sitede yaptığı imalatların ve montajların bedelini ödemek yerine, satış hakkını elde ettiği daireleri üçüncü şahıslara satıp elde ettiği nakit gelirleri zimmetinde alıkoyduğunu, davacı şirketin borçlarını ödemeyen davalı müteahit aleyhine Antalya ... Müdürlüğü’nde ve Antalya ... İcra Müdürlüğü’nde icra takibi başlattığını, Ankara ...Noterliğinden davalı yükleniciye 02/02/2017 tarihinde çekilen ihtarname ile yüklenici davalıya “kalan taahüdü ifaya hazır olunduğu, yüklenicinin temerrüde düştüğü çeklerin ödenmesi veya alacağa yeter ayni yahut banka teminat mektubu verilmesi halinde kalan işin derhal ve sözleşmeye uygun olarak bitirileceğinin ihtar edildiğini, yüklenicinin ihtarnameye cevap vermediğini, yüklenicinin 09.12.2015 tarihli sözleşmeden sonra davacıdan aldığı 3 adet teminat çekinide iade etmediğni, borçlu şirket hakkında mütemerrid olduğu 5 adet çek sebebiyle “Antalya ... İcra Müdürlüğünün ... - ... - ...- Sayılı icra dosyası ile kambiyo senetlerine mahsus yolla icra takibi başlatıldığını, davacı şirketin yaptığı imalatlar ve montajların dava konusu sitenin inşaat ve yapısında kullanıldığını, arsa sahiplerinin de bunda kazanımlarının olduğunu bu nedenle bu taşınmazların arsa sahipleri de olan davalılarada davada husumet yöneltildiğini, davacı şirketin, ismi “ ... ... “ olan bu siteye yaptığı imalat ve montaj işleri bedelinin 1/10 bedelini dahi bugüne kadar tahsil edemediğini, Antalya ... İcra müdürlüğünün ... sayılı takip dosyası ile borçlu şirket hakkında 441.449.84 TL tutarında, icrai takibi yapıldığını, tasibin kesinleştiğini ancak alacağın ödenmediğini, müteahittin kötü niyetli olduğunu, sitenin imalatının halen devam etmekte olup %95'nin bitmek üzere olduğunu, yüklenici davalının alacaklılardan mal kaçırmak maksadı ile tescile yanaşmadığını, İnşaatı bitirip, kalan dairelerin satış hakkını kapıp, bağımsız bölümleri alacaklılarından kaçırmak amacında olduğunu, davalı yüklenicinin satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki ... bağımsız bölümlerin alacaklılarından kaçırmak maksadı ile kendi adına tescilini istemediğini, kötü niyetli davrandığını beyanla İ.İ.Kanunun 94/12 maddesindeki şartların davacı yönünden oluştuğunu, alınan yetki belgesi gereği eldeki davanın açıldığını beyanla Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 2010/5070 E. 2011/616 K. sayılı emsal içtihadına uygun talepleri doğrultusunda, öncelikle ... bağımsız bölüm ile aynı ada parseldeki C Blok 15 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtları üzerine dava dava sonuna kadar üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulmasını, devamında bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davalı borçlu yüklenici ...Ltd.Şti adına tescil edilmesi ile yargılama giderleri ile vekalet ücretinin, davalılardan hisseleri oranında müştereken tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Bir kısım davalılar vekili mahkememize sunduğu cevap dilekçesinde özetle; yüklenici davalı şirketten alacağı olduğunu iddia eden davacının arsa sahipleri aleyhine açtığı davanın hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davalılardan ..., ... ve ...’ın davaya konu taşınmazda hissedar olmayıp sadece Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde vekil olarak imzalarının bulunduğunu, bu hususun taşınmazın tapu kaydından açıkça analaşılacağını beyanla ..., ... ve ... yönünden davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, davacı tarafça Antalya ... Müdürlüğü ... sayılı dosyasından alınmış olan yetki belgesi doğrultusunda Tapu İptal Tescil davası açıldığını, yetki belgesi incelendiği takdirde A Blok 11 Nolu ve C Blok 15 Nolu taşınmazlar yönünden iş bu iptal davasının açıldığını, A blok 11 numaralı daire taşınmazın tapu kaydına göre davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... adına kayıtlı olduğunu, C Blok 15 Nolu numaralı daire taşınmazın tapu kaydına göre davalılardan ..., ..., ..., ..., ... ve ... adına kayıtlı olduğunu, davacı tarafından dava konusu A Blok 11 Nolu ve C Blok 15 Nolu taşınmazların maliki bulunmayan davalılar ..., ve ... yönünden açılmış olan davanın husumet dava şartı yönünden reddinin gerektiğini, davalı arsa sahipleri ile diğer davalı yüklenici arasında Antalya ...Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme uyarınca müteahhide bırakılması vaat edilen taşınmazların yükleniciye verilmesine ilişkin koşulların sözleşmenin hak ediş tapuları verme şekli maddesinde ayrıntılı olarak düzenlendiğini, inşaat devam ettikçe davalı firmaya hak edişi doğrultusunda bağımsız bölüm tapularının gerek kendi üzerine gerekse talimatı doğrultusunda 3.kişilere verildiğini, davalı firmaya verilecek en son 10 adet bağımsız bölüm tapusunun Genel İskân Alınması koşuluna bağlandığını, Antalya ...Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı en son 31/12/2016 tarihinde eksiksiz olarak bitirip genel iskanı alarak teslim etmesi gerektiğini, fakat davalı yüklenicinin bu güne kadar inşaatı teslim etmediği kalan işleri de tamamlamayıp inşaatı terk ettiğini, arsa sahipleri tarafından inşaatın mevcut hali ve kalan işlerin tespiti için Antalya ... Hukuk Mahkemesi ... D.İş sayılı dosyası ile delil tespiti isteminde bulunulduğunu, davacının tescil talep edebilmesi için müteaahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi gerektiğini, inşaatın mevcut hali dikkate alındığında Müteahhidin hak edişinin çok üstünde tapunun avans olarak verilmiş olduğunu , davacının hak edişi olduğu iddiasının aksine taraflarınca BK. md. 358 uyarınca sözleşmeyi bozma veya verilmiş ise tapunun iptalini isteme haklarının doğduğunu, tensip ara kararı ile A Blok 11 nolu ve C Blok 15 nolu bağımsız bölümler yönünden verilen tedbirin kaldırılması gerektiğini, davacı taraf ile davalı arsa sahiplerinin herhangi bir alacak-borç ilişkisinin bulunmadığını, davacı tarafın alacakları doğrultusunda davalı müteahhit firma aleyhine icra takipleri başlatıldığını davalı şirketin araç ve taşınmazları üzerine haciz konulduğunu beyanla öncelikle dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kaydına konulmuş olan ihtiyati tedbirin kaldırılmasına, davalılar ..., ... ve ...'ın hissedar olmayıp Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde vekil olarak imzalarının bulunması nedeniyle, davalılar ..., ve ... ise bağımsız bölümlerde malik olmamaları nedeniyle açılan davanın husumet dava şartı yokluğu nedeniyle reddine, ayrıca davacının tüm talepleri yönünden haksız, mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksun bulunan davanın esastan reddine, yargılama giderlerinin ve avukatlık ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Ltd. Şti. Vekili mahkememize sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davanın haksız ve yersiz olup reddine karar verilmesi gerektiğini, davalı şirketin arsa sahiplerinden henüz tapu talep etme hakkının dahi doğmadığını, kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesine dayalı olarak davacı şirketin davalı yüklenici adına tapu iptal tescil davası açma hakkına sahip olmadığı dikkate alınarak davanın reddini talep ettiklerini, davalı yüklenici ile diğer davalı arsa malikleri arasında Antalya ....Noterliği’nin 17/01/2017 tarih ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, iş bu sözleşme uyarınca davalı şirketin ... m2 yüzölçümlü arsaya tevhit işlemleri bittikten sonra arsa karşılığı 1.sınıf depreme dayanıklı lüks binalardan oluşan site yapmayı taahhüt ettiğini, sözleşme gereği davalı şirkete bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin hak ediş tapularının “tapu verme şekli” başlıklı maddede ayrıntılı olarak düzenlendiğini, davalı şirketin yaşadığı ekonomik kriz nedeniyle edimlerini yerine getiremediğini, tapu talep hakkının doğmadığını, davacının dava konusu ettiği iki bağımsız bölümüde şirketin davalı arsa sahipleriyle arasındaki sözleşmeye göre edimini yerine getirememesi nedeniyle alamadığını, davacı tarafından şirketin kötüniyetli olduğu, satış haklarından elde ettiği paraları kaçırdığı ve sitenin imalatının halen devam etmekte olup %95’inin bitmek üzere olduğunu belirttiğini ancak davcının inşaatın bitmediği ve davalı şirketin tapulara hak kazanamadığını bilmesine rağmen kötüniyetle açtığı bu dava ile şirketi ve arsa sahiplerinizor durumda bırakmaya çalıştığını, davacı tarafından yapılan işlerin bedelinin davalı şirket tarafından ödenmediğini, davacının davasını şirketle imzaladığı ... tarihli sözleşmeden kaynaklı alacağına dayandırdığını, davacı ile şirket arasında imzalanan ... tarihli sözleşmede davacının yapacağı imalatlar karşılığında anlaşılan bedelin ödeme şeklinin belirtildiğini, arsa sahipleri ile şirket arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadine dayalı sözleşmeye dayalı olarak arsa sahipleri tarafından avans niteliğinde fazlasıyla tapu verildiğini, bu aşamada genel iskanı alınmamış birçok eksik işleri bulunan dava konusu inşaatta tapu hakkı doğmamışken davalı şirketin hak etmediği dava konusu taşınmazların tapu iptali ve tescilinin istenmesinin mümkün olmadığını, arsa sahiplerinin Antalya ... Hukuk Mahkememesi’nin ... D.iş dosyasından tespit talep ettiklerini, dosyaya emsal olarak sundukları tüm kararlardan da anlaşılacağı üzere davacının iş bu davayı açabilmesi için davalı şirketinde davacının dava konusu ettiği iki taşınmazı sözleşmeye göre hak etmiş olmasının gerektiğini, davacı şirketin yetki aldığı Antalya ... İcra Müdürlüğü’nün ... Esas sayılı dosyası incelendiğinde davacının iş bu alacağından dolayı şirket adına kayıtlı başkaca taşmamzlara haciz konulduğunu, öncelikle mahkemece hacizli malvarlığının alacağı karşılamaya yetip yetmeyeceğinin incelenmesi gerektiğini beyanla öncelikle bağımsız bölümlerin üzerine tensiple birlikte konulan tedbirin kaldırılmasına, usul ve yasaya aykırı olarak açılan iş bu davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen Antalya ... Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas -... Kara sayılı dava dosyasında;
Davacı vekili sunduğu dava dilekçesinde özetle; Ana dava dosyasında belirtilen gerekçelerle yüklenici ... Ltd. Şti ile arsa sahipleri arasında düzenlenen Antalya ... Noterliğinin ... tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yüklenici ile aralarında düzenlenen 09.12.2015 tarihli PVC Kapı Doğrama ve Pencere Cam işlerinin yapım ve montaj işlerini malzemeli olarak yapımına ilişkin sözleşme gereği üzerine düşen edimleri eksiksiz yerine getirdiği, ancak yüklenici tarafından sözleşmede belirtilen edimin yerine getirmeyip temürrüte düşüldüğü, yüklenici hakkında yapılan icra takiplerinde Antalya ... Müdürlüğü'nün ... Sayılı dosyasından alınan yetkiye dayalı olarak yüklenici davalı şirkete isabet edecek olan dava konusu bağımsız bölümün arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile yüklenici adına tapuya tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen dava dosyasında bir kısım davalılar vekili Av. ... cevap dilekçesinde özetle: davalılardan ..., ... ve ...'ın davaya konu arsa da hissedar olmayıp Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde vekil olarak imzalarının bulunduğunu, bu hususun taşınmazın tapu kaydından anlaşılacağını belirterek ..., ... ve ... yönünden davanın husumet dava şartı yönünden reddi gerektiğini, davacı tarafça Antalya ... İcra Müdürlüğü ...- ... sayılı dosyalarından alınmış olan yetki belgesi doğrultusunda eldeki Tapu İptal Tescil davasının açıldığını, yetki belgesi incelendiği takdirde E Blok 14 Nolu taşınmaz yönünden iş bu iptal davasının açıldığını, E blok 15 numaralı daire taşınmazın tapu kaydına göre davalılardan ..., ..., ... ve ... adına kayıtlı olduğunu, bu itibarla davacı tarafından dava konusu E Blok 15 nolu taşınmazın maliki bulunmayan davalılar yönünden açılmış olan davanın husumet dava şartı yönünden reddi gerektiğini, bunun dışında davacı tarafından aynı alacağa ve sözleşmeye dayalı olarak Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ile tarafları ve konusu aynı nitelikte bulunan bir dava açıldığını, bu dosya ile eldeki dava dosyasının birleştirilmesini, davalı firmaya verilecek en son 10 adet bağımsız bölüm tapusunun Genel İskân Alınması koşuluna bağlandığını, Antalya ...Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı en son 31/12/2016 tarihinde eksiksiz olarak bitirip genel iskanı alarak teslim etmesi gerektiğini, fakat davalı yüklenicinin bu güne kadar inşaatı teslim etmediği kalan işleri de tamamlamayıp inşaatı terk ettiğini, arsa sahipleri tarafından inşaatın mevcut hali ve kalan işlerin tespiti için Antalya ... Hukuk Mahkemesi ... D.İş sayılı dosyası ile delil tespiti isteminde bulunulduğunu, davacının tescil talep edebilmesi için müteaahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi gerektiğini, inşaatın mevcut hali dikkate alındığında Müteahhidin hak edişinin çok üstünde tapunun avans olarak verilmiş olduğunu , davacının hak edişi olduğu iddiasının aksine taraflarınca BK. md. 358 belirterek, mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksun davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Gayrimenkul İnşaat... Limited Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle: davanın haksız ve yersiz olduğunu davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı şirketin müvekkilinin arsa sahiplerinden henüz tapu talep etme hakkı dahi doğmadığı gayrimenkul inşaat sözleşmesien dayalı olarak müvekkili şirket adına tapu iptali tescil davası açma hakkında sahip olmadığı dikkate alınarak davanın reddi gerektiğini, sözleşmenin diğer maddelerinin eksiksiz tamamlanıp belediyeden genel iskan alınıp, bütün bğaımsız bölümlerin mülk sahiğlerin anahtar tesliminden sonra kalan 10 adet nomrla kat tapu şeklinde kararlaştırılmış olup, Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşığı inşaat sözleşme uyarınca müvekkili şirketin yaşadığını ekonomik kriz nedeniyle edimlerini yerine getiremediğinden müvekkili şirketin tapu talep hakkı doğmadığını, nitekim davacıının dava konusu ettiği iki tapunun da müvekkili şirketin davalı arsa sahipleriyle arasındaki sözleşmeye göre yerine getiremediği edimleri nedeniyle alamadığı tapular olduğunu, arsa sahipleri ile yüklenici müvekkili şirket arasında Antalya ... Noterliğinin ... tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesinde görüleceği üzere sözleşmede tapu verilme şartlarını düzenleyen f bendinde sözleşmenin diğer maddelerinin eksiksiz tamamlanıp, belediyeden genel iskan alınıp, bütüm bağımsız bölümlerin mülk sahiplerine anahtar tesliminden sonra kalan 10 adet normal kat pau verileeğinin açıkça hüküm altına alındığını, yine aynı sözleşmenin sözleşmenin konusu başlıklı b bendinde inşaatın teslim süresinin 24 ay olduğu kararlaştırılarak inşaatın en son 31/12/2016 tarihinde eksiksiz tamamlayıp genle iskanı da alınıp teslim edileceğinin taahhüt edildiğini belirterek sonuç olarak müvekkili şirketin hak edişinin gerçekleşmediği dosyaya sunulan bilirkişi raporundan ve arsa sahipleri ile imzalanan sözleşmeden de açıkça kalan tapuların verilmesinin genel iskanın alınması şartına bağlı olduğu ve genel iskanın da alınmadığı ve inşaatın yarım kaldığı dikkate alınarak öncelikle dava konusu taşınmaz olan bağımsız bölüm üzerindeki tedbirin kaldırılmasını, usul ve yasaya aykırı olarak açılan işbu davanın da reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Taraflara usulüne uygun duruşma gün ve saatini bildirir meşruhatlı davetiyelerin tebliğ edildiği anlaşılmıştır.
Antalya ... Ticaret Mahkemesi'nin 25/05/2018 tarih ... Esas - ... Karar sayılı kararı ile aralarında hukuki ve fiili irtibat bulunan Mahkememiz dava dosyasının birleştirilmesine karar verilerek dosyanın dava dosyamız içerisine gönedrildiği görülmüştür.
Konyaaltı Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak dava konusu ... bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtları dosyamız arasına celp edilmiştir.
Antalya ... Müdürlüğü'nün ... Esas - ..., ... Esas sayılı takip dosyaları dosyamız arasına celp edilmiştir.
Arsa sahipleri ve yükleniciler arasında düzenlenen Antalya ...Noterliği'nin ... tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dosyamız arasına alınmıştır.
Yüklenici davalı ile alt yüklenici davacı arasında düzenlenen ... tarihli sözleşme dosyamız arasına alınmıştır.
Mahkememizce yargılama sırasında;mahallinde 06/07/2018 günü saat 14:00'dan itibaren re'sen seçilecek bir inşaat ve bir hesap bilirkişisi ile birlikte keşif icra edilerek yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimini eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği, alt yüklenici davacının yükleniciye karşı edimini ifa edip etmediği hususlarının tespiti için keşif yapılmış, bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan 27/07/2018 tarihli raporda özetle; "...Davalı (ilk yüklenici) ... Gayrimenkul İnş. Yat. Dan. Tur. Tic. San. İth. İhr. Ltd. Şti.’ nin “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” gereği yerine getirmesi gereken yükümlülüklerini yerine getirmediği, tamamladığı imalat karşılığında 20 ADET TAŞINMAZA AİT TAPU HAK ETTİĞİ kanaatine varıldığı, Davacı ... Alüminyum PVC İnşaat Gıda Turizm San.Tic.Ltd.Şti.’ nin davalı ... Gayrimenkul aleyhine açtığı, kesinleşmiş olan Antalya ... İcra Müd. ... E. dosyasındaki alacağın ( 23.01.2017 tarihi itibariyle) 441.449,84 TL olduğu, güncel/dava tarihindeki alacağın ne kadar olduğunun ilgili icra müdürlüğünden talep edilmesinin doğru olacağı, Davacı ... Alüminyum PVC İnşaat Gıda Turizm San.Tic.Ltd.Şti.’ nin (son yüklenici) ... Gayrimenkul İnş. Yat. Dan. Tur. Tic. San. İth. İhr. Ltd.Şti.’ ne karşı olan yükümlülüklerini yerine getrdiği, Davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğu (A blok 11 nolu bağımsız bölüm ile aynı ada parseldeki C Blok 15 nolu bağımsız bölümlerin) taşınmazların 05.04.2017 tarihi itibariyle değerlerinin; • A blok 11 nolu B. Bölümün: ... TL, • C Blok 15 nolu B. Bölümün: ... TL olduğu..." şeklinde tespit ve rapor edilmiştir.
Mahkememizin 28/09/2018 tarihli celse 2 nolu ara karar gereği tarafların itirazları da dikkate alınarak ek rapor alınmasına, ayrıca bilirkişilerden birleşen Antalya ... Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dava dosyası yönünden de rapor alınmasına karar verilmiş, bilirkişi heyetinin mahkememize sunduğu 25/10/2018 havale tarihli ek raporda ise özetle; "...Davalı ... Gayrimenkul İnş. Yat Dan. Tur. Tic. San. İth. Ihr. Ltd, Sti. vekili İtirazlarında: Davalı vekili 27.08.2018 Tarihli dilekçesinde; 1. Dava konusu taşınmazların raporun bu haliyle bile müvekkil şirket tarafından hak edilmemiş olması davanın reddi için yeterli olmakla birlikte mahkemenizce aksi kanaat halinde dahi, davacının müvekkil şirkete karşı yükümlülüklerini gereği gibi getirmemiş olduğu, müvekkil şirketle davacı arasındaki alacak / borç tutarının hesabı ve birleşen dava dosyasında dava konusu edilen E Blok 14 Nolu Bağımsız Bölüm Değerinin tespit edilmemiş olmasının usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle bilirkişiden hükme ve denetime elverişli ek rapor aldırılmasına demiştir.- Davalının E Blok 14 Nolu Bağımsız Bölüm Değerinin 05.04.2017 tarihi itibariyle değerlerinin; • E blok 14 nolu B. Bölümün: ... TL,2. Aynca davacının da müvekkil şirketle ilk inşaatın tümü için yaptığı anlaşma tüm bina ve işleri kapsamasına rağmen davacının da toplam sözleşme bedeli uyarınca ödeme ve çek almasına karşın işi tamamlamadığı ki bu haldeyken arsa sahibi İle müvekkil şirketin işi sonlandırması neticesinde arsa sahibinin kalan işler için yeni bir müteahhitle davacının da kendisinin başında tamamlaması gereken eksik işleri tamamlamak üzere yeni bir bedel ile eksik işlerini tamamlamak üzere anlaşma yaptığı ve işlemlere dava dışı müteahhit şirket ile devam ettikleri dikkate alındığında müvekkilden sözleşmeyi eksiksiz tamamlaması halinde talep edebileceği tutarın bu aşamada eksik yarım haline rağmen tamamıyla talep ettiği, dolayısıyla davacının da eksiksiz tamamlandığı iş için tüm ücreti müvekkilden tümüyle istemesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olacağı ve bu haliyle tapu iptal ve tescil talep edemeyeceği gözetilerek bu hususların da alınacak ek raporda tespitini değerlendirmesini talep etmiştir. -26.07.2018 Tarihli Raporumuzun 6.sayfasında bu hususta hesaplama yapılmış olup takdir yüce mahkemenin görüşüne bırakılmıştır. DAVACININ İLK YÜKLENİCİ ... GAYR. İLE OLAN ANLAŞMASINA GÖRE ALACAĞININ TESPİTİ; Davacı ... Alüminyum PVC inşaat Gıda Turizm San.Tic.Ltd.Şti. ile Yüklenici ... Gayrimenkul İnş. Yat. Dan. Tur. Tic. San. İth. İhr. Ltd.Şti. arasında 9 Aralık 2015 tarihinde sözleşme imzalanan sözleşmeye göre ‘’konut yapısının 5 Bloklu 81 daire Nussbaum Folyo kaplamalı olarak PVC Pencere - Kapı doğrama işlerinin yapılması hususunda ....-EURO KDV DAHİL”anlaşıldığı ancak daha sonra eksik kalan işler için 07.02.2018 Tarihinde Yeni Yüklenici ... Mobilya İnş.Taah.Tur.San.Tic.Ltd.Şti ile yaptığı anlaşmalarda eksik işlerin tamamlanması İçin bedellerin tespit edildiği tespit edilen bu bedellerin ... Alüminyum PVC İnşaat Gıda Turizm San.Tic.Ltd.Şti.’nin ... Gayrimenkul İnş. Yat. Dan. Tur. Tic. San. İth. İhr. Ltd. Şti. ile İmzaladığı ilk sözleşme bedelinden düşülmesi gerektiği, ... Euro, -38.850,00 Euro (07.02.2018 Tarihli ... Mobilya ile Yapılan Sözleşme), -45.028,00 Euro (07.02.2018 Tarihli ... Mobilya İle Yapılan Sözleşme ) 224,122,00 Euro (Kalan alacağın döviz cinsinden bu miktar olduğu), Davacı ... Alüminyum PVC İnşaat Gıda Turizm San.Tic.Ltd....vekili İtirazlarında: Davacı vekili 04.09.2018 Tarihli dilekçesinde ;1.Davacı vekili dava konusu taşınmazların değerinin 05.04.2017 tarihine göre yapılan hesaplamanın yanlış olduğunu 06.07.2018 tarihine göre hesaplama yapılması gerektiğini belirtmiştir. Davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğu (A blok 11 nolu bağımsız bölüm ile aynı ada parseldeki C Blok 15 nolu bağımsız bölümlerin) taşınmazların 06.07,2018 tarihi itibariyle değerlerinin; • A blok 11 nolu B. Bölümün: ... TL, • C Blok 15 noluB. Bölümün: ... TL, 2.Davacı vekili dilekçesinde " davamızın konusu arsa sahiplerine yapılması taahhüt edilmiş bulunan bağımsız bölümlerle ortak alandaki yapılaşmanın imalatın bitip bitmediği, bitmediyse ne ölçüde imalat yapıldığının tespiti ile davamızda tescilini istediğimiz bağımsız bölümlerin değerlerinin mukayese edilmesidir demiştir. -Davacı vekilin 30.03.2017 Tarihli Dava Dilekçesini okuduğumuzda bahsettiği talebi talep ettiğine dair bir açıklama görememiş bulunmaktayız. Davacı vekili dava dilekçesinde Keşif tarihi itibariyle dava konusu C Blok 15 Nolu Bağımsız bölüm ve A Blok 11 Nolu Bağımsız bölümlerin değerlerinin tespitini ve keşif tarihi itibari ile alacağı meblağ dikkate alınarak tapu kayıtlarının iptali ile davalı yüklenici adına tescilini talep etmektedir. 3.Davacı vekili dilekçesinde heyetimizin hukuki görüşte bulunduğunu buna yetkimiz olmadığını belirtmiştir. -Dava dosyası ile ilgili tarafımızca herhangi bir hukuki görüş belirtilmemiş ancak ve ancak dava konusu taşınmazda hak edilen tapu miktarı, dava konusu taşınmazların değerleri ve dava dosyasının özeti yapılarak mahkemeye yardımcı olunmaya çalışılmıştır. Tarafımızca herhangi bir yorumda bulunulmamıştır. 4.Davacı vekili dilekçesinde dava konusu taşınmazlar için tespit edilen ....-TL'nin faiş olduğunu yapılan değerlendirmenin doğru olmadığım belirtmiştir. -Dava dosyası içerisinde yer alan 1.Tüketici Mahkemesi ... Esas dosyasına sunulan 05.07.2018 Tarihli Bilirkişi raporuda inceleneceği üzere dava konusu taşınmaz için yapılan değerlendirme hatalı değildir. Bu sebeple aynı görüşümüzü tekrar ediyoruz. Davalı ... vd. vekili itirazlarında: Davalı vekili dilekçesinde; 1. Davalı vekili dilekçesinde 4,maddede panjur kutuları, dikmeler, lameller ve motor sistemlerinin yapılmamış olduğunu, 6.maddede 80 daire pvc kapı, iç dış slikonlar, ayarlar ve eksik camlar karşılığı dava dışı ... Ltd. Şti. ile sözleşme yapmış olduğunu bildirmiştir. Buna rağmen sayın bilirkişi sonuç kısmında tespitlerinin aksine davacının yükümlülüklerini yerine getirdiğini beyan ederek çelişkiye düşmüştür. Diyerek itirazda bulunmuştur. -Raporumuzun sonuç kısmında Davacı ... Alüminyum PVC İnşaat Gıda Turizm San.Tic.Ltd.Şti.’ nin (son yüklenici) ... Gayrimenkul İnş. Yat. Dan. Tur. Tic. San. İth. İhr. Ltd.Şti.' ne karşı olan yükümlülüklerini yerine getrdiği yazılmış olsada sehven burada bir kısım eksikliklerin yapılmadığı hususu belirtilmemiştir. -... Alüminyum PVC İnşaat Gıda Turizm San.Tic.Ltd.Şti/nin sözleşmenin EK-2 kısmında 05.Panjur Sistemi kısmında ‘’Panjur kutulan ve dikmeler ... marka olup iç alüminyum poliüretan dolgulu 39 mm lamel kullanılacak olup. Becker Formalov marka butonlu motor sistemi kullanılacaktır.”Denmesine rağmen bu imalatın inşaatta yapılmadığı -Eksik islerin tamamlanması için ... Mobilya İnş.Taah.Tur.San.Tic.Ltd.Şti ile davacı ... Alüminyum PVC İnşaat Gıda Turizm San.Tic.Ltd.Şti. arasında sözleşme imzalanmış ve bu İnşaatta eksik kalan -650 m2 4+16+4 mm Konfor Isı Cam,-230 adet sürgülü pvc doğramanın mekanizma kapakları ve kolları 80 daire pvc kapı ve pencerenin İç ve dış silikonlar, ayarları ve eksik camları karşılığı KDV dahil 210.000,00.-TL karşılığı anlaşma yapıldığı (07.02.2018 tarihi itibariyle 210.000,00 TL’ mn 210.000 TL / 4.6638 =45.028,00 Euro olduğu), Aynca yine 07.02.2018 Tarihinde Yeni Yüklenici ... Mobilya İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi Ticaret Ltd. Şti ile davacı ... Alüminyum PVC İnşaat Gıda Turizm SAn. Ticaret Ltd. Şti arasında eksik kalan 770 Adet Panjur lamellerinin imalat ve montaj bedeli KDV dahil 38.850,00 Euro olarak anlaşıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır..." şeklinde tespit ve rapor edilmiştir.
Mahkememizin 30/11/2018 tarihli celse 1 nolu ara karar gereği mahallinde 21/12/2018 günü, saat 14:00'da Naip ... refakatinde delillerin değerlendirilmesi amacı ile dosyada kök ve ek raporları tanzim eden mali müşavir ve inşaat bilirkişisine ek olarak elektrik, makina ve nitelikli hesap bilirkişisinin refakate alınmak sureti ile keşif tarihi itibari ile asıl dava ve birleşen dava konusu 11-15 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin değerlerinin tespiti, yüklenici ile davacı arasındaki sözleşme gereği davacının edimini eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği, yüklenicinin arsa sahipleri ile arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre arsa sahiplerine karşı edimini eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği, edimini yerine getirdiği miktar yönüyle adına devrine hak kazandığı tapuların tespiti ile varsa eksik ve ayıplı imalat bedellerinin ve bunların giderimi için yapılacak miktarın tespit edilerek en sonunda arsa sahiplerinin anlaştığı dava dışı firma tarafından yapılan işler de tespit edilip bu iş bedelleri çıkarılmak sureti ile davacının yüklenici adına tescilini talep edebileceği tapuların keşif tarihi itibari ile alacağına göre oranlanmasına karar verilmiş, bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan 30/05/2019 havale tarihli raporda özetle; "1- Davacı tarafın güncel alacak miktarının ...-TL olduğu, alacağın karşılaması açısından 2 adet taşınmazın tapu tescilinin sağlanmasının borcu karşılayabileceği.
2- Davacı tarafın halef olarak davalı yüklenici adına tescil talebinde bulunduğu taşınmazların hak edilmesi yönünden ikili değerlendirme yapılması ile;
a.Davalılar arasındaki inşaat sözleşmesinin feshedildiğinin kabul edilmesi halinde; fesih tarihi olarak ... Hukuk Mahkemesi .... sayılı dosyasındaki tespit tarihi olan 18.05.2017 tarihi olarak kabul edilmesi halinde %66,58 imalat seviyesi itibariyle yüklenici tarafa verilen taşınmazların hakedişin üzerinde olduğu ve davalı yüklenici ... firmasının tapu hakkı doğmadığı,
b.Davalılar arasındaki inşaat sözleşmesinin ayakta olduğu ve feshinin değerlendirilemeyeceği kanaati halinde; İnşaatın tamamlanma oranı ekli tabloda belirlenen puanlama tablosu ile tespit edildiğinde; güncel olarak %90,96 seviyesi belirlenmiştir. Bu seviyede davalı yüklenici firmanın hak edeceği tapu adedi ise 32 adettir. Davalı yüklenici firma hakkettiği tapuları devir almış ve başkaca tapu alacağı seviye ve sözleşmenin tapu verme başlıklı f maddesi uyarınca bulunmamaktadır.
3- Davalı yüklenici tarafın aldığı bağımsız bölüm adedi 32 olup taraflar arasındaki inşaat sözleşmesine göre alması gereken 4 adet bağımsız bölüm tapusu ise GENEL İSKÂN ŞARTINA bağlanan 10 bağımsız bölümden kalan sayıdır. Davalı tarafın bu 4 adet kalan tapu hakkının doğması için genel iskân alınması için gerekli eksik iş bedelinn = 2.123.603,00TL olduğu ayrıca bu miktara, kurumlara olan iskân alınması için gerekli ödemelerin de eklenmesi gerektiği..." şeklinde tespit ve rapor edilmiştir.
Mahkememizce Antalya ... Müdürlüğü'nü müzekkere yazılarak ... - ... ve ... Esas sayılı takip dosyalarında keşif tarihi itibari ile güncel borç miktarları sorulmuş, gelen yazı cevapları dava dosyamız içerisine alınmıştır.
Mahkememizce verilen ... Karar sayılı ilam yönünden istinaf yasa yoluna başvurulmuş, Antalya BAM. ... Hukuk Dairesinin ... Karar sayılı ilamı ile "...Somut davalılardan ... karar tarihi olan 26/11/2019 tarihinde önce 03/11/2019 vefat etmiştir. Bu durumda adı geçen davalıların mirasçıları tespit edilerek HMK'nin 55. maddesi uyarınca işlem yapılıp sonucuna göre hüküm kurulması gerekir. HMK’nin 55. Maddesindeki hükme rağmen ölü kişi hakkında karar verilmesi doğru olmamıştır.
Davacı, Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden arsa sahiplerine, yükleniciye ve bir kısım arsa sahiplerine vekaleten vekil olarak sözleşmeyi imza edenlere karşı dava açmış ve A Blok 11 numaralı, C Blok 15 numaralı ve E Blok 14 numaralı bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davalı yüklenici borçlu adına tescilini talep ve dava etmiştir. A Blok 11 numaralı, C Blok 15 numaralı ve E Blok 14 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerinden bir kısmına ait olduğu sabittir. Her ne kadar davalı arsa sahiplerinden bir kısmı dava konusu bağımsız bölümlerin maliki değilse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerinin yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi) alınmasından önce inşaatın ilerleme durumuna göre yükleniciye yirmi altı adet daire, yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi) alındıktan sonra ise on daire daha verecekleri belirtilmiştir. Davaya konu bağımsız bölümlerin yükleniciye devri yapı kullanma izin belgesine bağlı tutulan bağımsız bölümler içinde kaldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davaya konu edilen bağımsız bölümlerin tüm arsa sahipleri bakımından teminat olarak bırakılan bağımsız bölümler olduğunun anlaşılması, davalı arsa sahiplerinin savunmalarında yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğini, yapı kullanma izin belgesi almadığını belirtmeleri karşısında, bu davada verilecek kararın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden tüm arsa sahiplerinin hukuki durumunun etkileneceği açıktır. O halde mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden tüm arsa sahipleri yönünden işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, davaya konu bağımsız bölümlerin maliki olmayan arsa sahipleri hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi de doğru olmamıştır.
Davacı, Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden arsa sahiplerine, yükleniciye ve bir kısım arsa sahiplerine vekaleten vekil olarak sözleşmeyi imza eden ..., ... ve ...’a karşı dava açmıştır. Yukarıda belirtildiği gibi somut olay bakımından bu davada davalı sıfatı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden arsa sahiplerine aittir. Davalı ..., ... ve ... sözleşmeyi vekil sıfatıyla imzalamış olup ...’un ... mirasçısı olarak davaya dahil edilmesi gerektiğinden bu kişi hariç tutularak kalan davalı ... ve davalı ... yönünden davalı sıfatı bulunmadığından pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu kişiler yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi isabetsizdir..." gerekçeleriyle Mahkememiz kararının kaldırılmasına karar verilmiş, dosya Mahkememizin ... Esas sırasına kaydedilmiştir.
Mahkememizce Antalya BAM ... Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen ilamı doğrultusunda yeniden yapılan yargılamada, yargılama sırasında vefat eden ...'un mirasçıları davaya dahil edilmiş ve buna göre taraf teşkili sağlanmıştır.
DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE ; Dava, davalı yüklenici ile diğer davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yüklenici ile davacı alt yüklenici arasında sözleşmeye konu inşaatın PVC ve Cam işlerine ilişkin yapılan sözleşmeden sonra alt yüklenicinin sözleşme gereği edimini eksiksiz yerine getirdiği, ancak yüklenicinin edimini yerine getirmekte temerrüde düşmesi nedeni ile sözleşmede belirtilen iş bedelinin tahsili istemi ile yapılan icra takiplerinde İİK 94.maddesi gereği alınan yetki belgesine istinaden düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı sözleşmesi gereği davacı yükleniciye isabet edecek taşınmazların arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali istemi ile davalı yüklenici adına tescili istemine ilişkindir.
Antalya ... Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasının incelenmesinde; 05/06/2016 tarihli 70.000,00 TL bedelli çeke dayalı olarak davacı tarafından davalı yüklenici aleyhine toplam 76.137,36 TL alacağın tahsili istemi ile kambiyo senetlerine mahsus haciz yolu ile takip başlatıldığı, takibin halen derdest olduğu görülmüştür.
Antalya ... Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasının incelenmesinde; 26/05/2016 tarihli 70.000,00 TL bedelli çeke dayalı olarak davacı tarafından davalı yüklenici aleyhine toplam 141.685,52 TL alacağın tahsili istemi ile takip başlatıldığı, takibin halen derdest olduğu görülmüştür.
Antalya ... Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasının incelenmesinde; 10/09/2016 tanzim tarihli 70.000,00 TL bedelli, 10/10/2016 tanzim tarihli 70.000,00 TL bedelli, 10/11/2016 tanzim tarihli 70.000,00 TL bedelli, 10/12/2016 tanzim tarihli 70.000,00 TL bedelli, 10/01/2017 tanzim tarihli 120.000,00 TL bedelli çeklere dayalı olarak toplam 441.449,84 TL alacağın tahsili istemi ile kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluyla takip başlatıldığı, takibin halen derdest olduğu görülmüştür.
Keşif tarihi itibariyle takip dosyalarındaki güncel borç miktarı sorulmuş, gelen cevabi yazı dosyamız arasına alınmıştır.
İİK 94/2.maddesinde; "Borçlunun reddetmediği miras veya başka bir sebeple iktisap eyleyip henüz tapuya veya gemi siciline tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer ayni hakların borçlu namına tescili alacaklı tarafından istenebilir. Bu talep üzerine icra dairesi alacaklının bu muameleyi takip edebileceğini tapu veya gemi sicili dairesine ve icabında mahkemeye bildirir." düzenlemesi mevcuttur.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın yüklenicinin arsa sahibi davalılara karşı Antalya ...Noterliği'nin ... tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesi gereği edimini eksiksiz yerine getirip getirmediği, sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin adına tescilini talep hakkının doğup doğmadığı, alt yüklenici davacının ... tarihli yüklenici ile aralarında düzenlenen sözleşme gereği edimini eksiksiz yerine getirip getirmediği, sözleşme gereği yaptığı işe karşılık hak ettiği bedel ile bu bedelin yüklenici tarafından ödenmesinde temerrüde düşülmesi nedeni ile alacağının tahsili için yüklenicinin arsa sahiplerinden talep edeceği bağımsız bölümlerin icra müdürlüğünden alınacak yetki ile alacağı oranında yüklenici davalı adına tescilini talep edip edemeyeceği hususlarında toplandığı görülmüştür.
TBK 470.maddesinde ; "Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmenin müteahidin tapu talebi başlıklı maddesinde mülk sahipleri "müteahhid firmaya tapu hakkı doğduğu zaman yazılı olarak talep edilmesi halinde ... grup bünyesi altında göstereceği alt şirketlere 10 gün içerisinde talep edilen bağımsız bölüm tapusunun vermekle yükümlüdür. ... grup tarafından gösterilecek olan alt şirketlere yapılan tapu devirlerinin yüklenici firmaya yapılmış sayılacaktır. " düzenlemesinin, tapu verme şeklini düzenleyen başlık altında da "müteahhidin yapacak olduğu inşaatta 4 zemin kat daire ve 32 normal kat daireye ilişkin tapu verme şekli aşağıdaki gibi olacaktır. A)5 bloğun betonarmesi bitince 5 adet tapu, B) 5 bloğun tamamının duvarların tuğla ve sıvası bitince 5 adet tapu, C) 5 bloğun tamamının elektrik, su, kaba tesisatı yapılıp iç ve dış sıvası bitince 4 adet tapu, D) 5 bloğun tamamının iç ve dış boyaları, havuz, kapalı otopark, sığınakların kaba işleri bitince 6 adet tapu, E) 5 bloğun tamamının iç mobilyaları, ankastre takımları, bahçe düzenlemesi, güvenlik kameraları, güvenlik klübesi tamamlanınca 6 adet tapu, F) Sözleşmenin diğer maddelerinin eksiksiz tamamlanıp belediyeden genel iskanı alınıp, bütün bağımsız bölümlerin mülk sahiplerine anahtar tesliminden sonra kalan 10 adet normal kat tapusu verilecektir." düzenlemesinin bulunduğu görülmüştür.
Davalı yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen Antalya ...Noterliği'nin ... tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesinin değerlendirilmesinde; yüklenicinin ediminin, yüklendiği işi fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp teslim etmek, arsa sahiplerinin edimininde sözleşmedeki paylaşıma göre yükleniciye düşen bağımsız bölümleri devretmek olduğu, bu anlamda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin eser sözleşmelerinin bir türü olup, iki tarafa borç yükleyen ivazlı sözleşme niteliğinde olduğu görülmüştür.
Yüklenici ile alt yüklenici davacı arasında düzenlenen ... tarihli sözleşmenin incelenmesinde; sözleşme konusu işlerin toptan PVC doğrama ve cam anahtar teslim fiyat olarak ... Euro olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin karşılıklı olarak imzalanması ve her bloğun sırayla montajı tamamlanıp teslim edildikten sonra her blok için eşit sayıda çeklerle ödenmek üzere toplam KDV dahil ... Euro karşılığı sözleşmede belirtilen 14 adet çekin işveren tarafından yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür. Bu kapsamda yüklenici ile alt yüklenici olan davacı arasındaki işin TBK 480.Maddesi gereği götürü bedel olarak kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Yüklenici ile eser sözleşmesi yapan alt yüklenici, yaptığı sözleşmenin yüklenicisi, asıl sözleşmenin ise alt yüklenicisidir. Yapılan bu sözleşme alt yükleniciyi asıl eser sözleşmesinin tarafı haline getirmez. Bu nedenle alt yüklenicinin muhatabı asıl sözleşmenin iş sahibi olmayıp, asıl sözleşmenin yüklenicisidir. Alt yüklenici bu nedenle talep haklarını asıl sözleşmenin tarafı olan iş sahibine değil, kendi sözleşmesini iş sahibi olan yükleniciye yöneltebilecektir. Yüklenici ise alt yüklenicinin yaptığı işler nedeni ile de iş sahibine karşı sorumlu olup, bu işleri kendisinin değil, alt yüklenicinin yaptığını ispatlayarakta sorumluluktan kurtulamayacaktır.
İş sahibi ise alt yüklenicinin yaptığı işler nedeni ile haksız fiil hükümlerine göre sorumluluk hali dışında sözleşmeye dayalı olarak eksik ve kusur bulunduğu iddiası ile alt yükleniciye başvuramayacaktır.(Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması 2.Baskı sayfa 46 Açıklamaları)
İş sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmede işin bir kısmının alt yükleniciye yaptırılması tamamen yasaklanabileceği gibi iş sahibinin onayınada tabi tutulabilir. Eser sözleşmesinin taraflarınca düzenlenen sözleşmede aksi kararlaştırılmış olmadıkça yüklenici eseri bizzat kendisi yapmak ya da yönetimi altında yaptırmak zorunda olduğundan işi başka bir yükleniciye devredemez. (Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması 2.Baskı sayfa 129 Açıklamaları)
Somut olyayda yüklenici tarafğndan yapılacak edimlerden bir kısmının -pvc, cam imalat ve montajının- davacı alt yükleniciye devredildiği anlaşılmıştır.
Yargıtay 23.Hukuk Dairesi'nin 23/02/2016 tarih 2015/2289 Esas - 2016/1032 Karar sayılı emsal içtihatında; "...Taraflar arasında imzalanan 01.03.2007 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 25.11.2008 günlü tadil sözleşmesinde, davalı yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin hangi aşamalarda ferağının verileceği düzenlenmiştir.Davalı arsa sahibi, dava konusu edilen bağımsız bölümlerin, yapı kullanma izninin alınıp, inşaatın eksiksiz olarak teslimi için teminat olarak tutulduğunu bildirerek, dosya kapsamına inşaat için yaptığı masraflara ilişkin muhtelif belgeler sunmuştur. Mahkemece alınan ek bilirkişi raporunda ise, davalının iddia ettiği alacaklarına ilişkin taleplerinin başka bir alacak verecek ilişkisi olabileceğinden bahisle inceleme konusu yapılmamıştır. Oysa, BK'nun 81. (TBK. md. 97) maddesi gereğince, yüklenici kendi edimini yerine getirmedikçe, karşı taraftan edimini ifa etmesini talep edemez. İİK'nun 94/2. maddesine göre de, borçlu adına tescil istenebilmesi için, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümleri haketmiş olması gereklidir. Bu durumda, mahkemece, dava konusu bağımsız bölümlerin davalı yüklenici tarafından sözleşmelere göre hakedilip edilmediğinin,bu hususta davalı arsa sahibince dosya kapsamına sunulan tüm delillerin incelenip, gerekirse konusunda uzman bilikişilerden rapor alınmak suretiyle, tespit edilerek sonucuna uygun bir hüküm kurulması gerekirken, hatalı yorum ve eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır..." şeklinde belirtilmiştir.
Bu açıklamalar doğrultusunda somut olaya bakıldığında asıl dava ve birleşen dava konusu 11-15 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin keşif tarihi itibariyle değerlerinin tespiti, yüklenici ile davacı arasındaki sözleşme gereği davacının edimini eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği, yüklenicinin arsa sahipleri ile arasındaki sözleşme gereği edimini yerine getirdiği miktar yönüyle adına devrine hak kazandığı tapuların tespiti ile varsa eksik ve ayıplı imalat bedellerinin ve bunların giderimi için yapılacak miktarların tespit edilerek en sonunda arsa sahiplerinin anlaştığı dava dışı firma tarafından yapılan işlerde tespit edilip bu iş bedelleri çıkarılmak suretiyle yüklenicinin adına tesciline hak kazandığı tapuların keşif tarihi itibariyle alacağına göre oranlanması için keşif kararı verilmiş, 21/12/2018 tarihinde yapılan keşif sonunda mahkeme ve yargıtay denetimine elverişli hükme esas alınan 30/05/2019 havale tarihli bilirkişi raporunda davacının icra takip dosyalarındaki güncel alacak miktarının icra takip dosyalarından sorulmak suretiyle ... TL olduğu, alacağın karşılanması açısından 2 adet taşınmazın tapuya tescilinin sağlanması suretiyle borcun ödenebileceğinin tespit edildiği, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği taşınmazın Antalya ... Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş sayılı dosyasıdaki tespit tarihi itibari ile inşaat seviyesinin %66,58 oranında olduğu, bu hali ile davalı yüklenici adına verilen taşınmazların hakedişin üzerinde olduğu, keşif tarihinde ise inşaatın %90,96 oranında tamamlandığı, bu hali ile davalı yüklenici firmanın hakettiği tapu adedinin 32 olduğu görülmüştür. Davalı yüklenicinin aldığı bağımsız bölüm adedi 32 olup taraflar arasındaki sözleşmeye göre alması gereken 4 adet bağımsız bölüm tapusu ile genel iskan şartına bağlanan 10 bağımsız bölümden kalan sayıdır. Davalı tarafın 4 adet kalan tapu hakkının doğması için genel iskanının alınması için gerekli eksik iş bedelinin ise 2.123.603,00 TL olduğu, bu miktara iskan alınması için gerekli masraflarında dahil olmadığının tespit edildiği görülmüştür.
Yukarıda belirtilen kanun maddesi, açıklamalar ve emsal içtihat doğrultusunda mahkememizce yapılan değerlendirmede; yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen Antalya ...Noterliği'nin ... tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahipleri tarafından 32 adet bağımsız bölümün yükleniciye verildiği anlaşılmıştır. Sözleşmenin tapu verme şeklini düzenleyen bölüm F maddesinde 10 adet bağımsız bölümün tapusunun genel iskan alındıktan sonra verileceği hususunun düzenlendiği, ancak taşınmazda henüz genel iskanın alınmadığı, buna göre sözleşmenin bu kısmında belirtilen 4 adet bağımsız bölüm yönünden davalı yüklenicinin arsa sahiplerinden adına tescil isteme hakkının gerçekleşmediği görülmüştür.Arsa sahibi yada gösterdiği 3. Kişiler adına yapılan tapu devirlenin bir kısmının taşınmazın mevcut tamamlanma oranına göre avans niteliğinde olduğu anlaşılmıştır.
Mevcut hali ile henüz kendi adına bağımsız bölüm tescil ve talep hakkı bulunmayan davalı yüklenicinin davacı tarafça kötü niyetli olduğu, adına bağımsız bölümlerin tescilini talepten kaçınmak suretiyle davacıyı zarara uğrattığı, buna göre icra takip dosyalarındaki alacak miktarları dikkate alınarak adına tescil talebinde bulunulmuş ise de; yüklenicinin davalının adına tescil hakkının doğmadığı, zira mevcut haliyle taşınmazın tamamlanma oranına göre dava konusu bağımsız bölümler yönüden talepte bulunamayacağı anlaşılmıştır.Buna göre davacının asıl dava ve birleşen dava dosyasındaki bağımsız bölümler yönünden davasınının davalı ..., davalılar .... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ... ile .... yönünden esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
Her ne kadar davalılar vekili tarafından taşınmaz maliki olmayan davalı arsa sahipleri yönünden husumet dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi talep edilmiş ise de; davalı arsa sahiplerinden bir kısmı dava konusu bağımsız bölümlerin maliki değilse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerinin yapı kullanma izin belgesi alınmasından önce inşaatın ilerleme durumuna göre yükleniciye 26 adet daire, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra ise 10 daire daha verecekleri belirtilmiş olup, dava konusu bağımsız bölümlerin yükleniciye devri yapı kullanma izin belgesine bağlı tutulan bağımsız bölümler içinde kaldığından davaya konu edilen bağımsız bölümlerin tüm arsa sahipleri bakımından teminat olarak bırakılan bağımsız bölümler olduğunun anlaşılması, davalı arsa sahiplerinin savunmalarında yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğinden, yapı kullanma izin belgesi almadığını belirtmeleri karşısında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden tüm arsa sahiplerinin hukuki durumlarının etkileneceği, dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden tüm arsa sahipleri yönünden karar verilmesi gerektiğinin kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden tüm arsa sahipleri yönünden davanın esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
Davalılar ... ve ... yönünden ise Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden ... ve ...'ın vekil sıfatıyla sözleşmeyi imzaladıkları görülmekle adı geçenler hakkında pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar vermek gerekmiş, açıklanan gerekçelerle aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Ayrıntısı gerekçeli kararda açıklanacağı üzere;
1-Davacının asıl davası ile birleşen Antalya ... Ticaret Mahkemesi’nin ... Esas – ... Karar sayılı dava dosyasındaki davasının davalı ..., davalılar ... yönünden esastan REDDİNE,
2-Diğer davalılar ... ve ... yönünden açılan davanın PASİF HUSUMET YOKLUĞU nedeniyle REDDİNE,
Ana dava yönünden;
3-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gerekli 80,70 TL karar harcından peşin alınan 7.548,26 TL harçtan mahsubu ile bakiye 7.467,56 TL harcın karar kesinleştiğinde istek halinde davacıya İADESİNE,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Gereğince hesaplanan 39.150,00 TL vekalet ücretinin kendisini vekille temsil ettiren davalılar ....'a VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
6-Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde istek aranmaksızın davacıya İADESİNE,
Birleşen dava yönünden;
7-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 80,70 TL karar harcından peşin alınan 3.719,88 TL harçtan mahsubu ile bakiye 3.639,18 TL harcın karar kesinleştiğinde istek halinde davacıya İADESİNE,
8-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
9-Artan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde istek aranmaksızın davacıya İADESİNE,
Dair; Davacı şirket yetkilisi ... ve davacı şirket Vekili AV...., Davalı ... Şirket Vekili AV...., davalı ... mirasçılarından ..., ... ... ve ... vekili AV...., bir kısım arsa sahipleri vekili AV.... yüzlerine karşı, diğer davalıların yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 Sayılı Kanunun 345.maddesi gereğince 2 hafta içerisinde ilgili İstinaf Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 29/04/2022
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır