T.C.
ANTALYA
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2025/1001
KARAR NO : 2026/375
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ : 13/01/2023
KARAR TARİHİ : 28/04/2026
Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarih .../... Esas .../... Kararı sayılı görevsizlik ilamı ile Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:Davacı vekili Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesine verdiği dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket ... Şti. ile davalılar ... ..., ... Kooperatifi arasında ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kaim taşınmaza ilişkin olarak ... tarihli " Düzenleme Şeklinde Arsa payı / Bağımsız Bölüm Karşılığında Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi " imzalanmıştır. Taraflar arasında yapılan sözleşmede; " ... ... +... kat olan ... Blok üzerindeki ... bağımsız bölümün tamamı arsa sahiplerine kalacaktır.Söz konusu bu bağımsız bölümlerin 14 adedi (...,...,...,...,...,...,...,...,...,...,...,...,... ve ... nolu bağımsız bölümler) ... ...'na; 18 adedi ise (...,...,...,...,...,...,..., ...,..., ..., ...,...,...,...,... ve ... nolu bağımsız bölümler) ... Kooperatifine kalacaktır. Yapılan işin karşılığı olarak müteahhide, ... + ... + ... kattan oluşan ... Bloğun tamamı ile ... + ... + ... kattan oluşan ve işyeri niteliğinde ... bağımsız bölümden müteşekkil ... Bloğun tamamı verilecektir. Müteahhit işbu sözleşme gereğince yapacağı inşaatın karşılığı olarak devralacağı arsanın bedelini, inşaatı yapıp taşınmaz sahiplerine sözleşme şartları dahilinde teslim ederek ödeyeceğinden, taşınmaz sahipleri müteahhit'e satmays vaat ettikleri arsa için herhangi bir bedel talep etmeyeceklerdir. Bu sözleşmede arsa sahibi kendi hissesine düşen bağımsız bölümlerin dışında müteahhitten herhangi bir talepte bulunmayacaktır." hususlarında anlaşma sağlanmıştır. taraflar arasında yapılan sözleşmede; " Yapılan işin karşılığı olarak müteahhide, ... + ... + ... kattan oluşan ... Bloğun tamamı ile ... + ... + ... kattan oluşan ve işyeri niteliğinde 3 bağımsız bölümden müteşekkil ... Bloğun tamamı verilecektir." hususlarında anlaşma sağlanmıştır. Müvekkil şirket tarafından sözleşmenin tüm gerekleri eksiksiz yerine getirilmesine rağmen davalı arsa sahipleri tarafından belirlenen bağımsız bölümlerin tescili müvekkil şirkete yapılmadığı gibi haksız olarak sözleşmenin ileriye etkili feshini talep etmişlerdir. Müvekkil şirket tarafından sözleşmeye ilişkin tüm yükümlülükler yerine getirilmesine rağmen davalı taraflarca sözleşme hükümlerine aykırı davranılmış olduğundan dolayı sayın mahkemeniz tarafından, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok,... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölümün davalılar adına kayıtlı olması halinde tapu iptali ile müvekkil şirket adına tesciline karar verilmesini, müvekkili Şirketin İleriye Etkili Fesihten Dolayı Elde Edemediği Kârların Hesaplanarak, Davalılardan Tahsiline Karar Verilmesini, kabulü ile; fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak ve bilirkişi incelemesi neticesinde artırılmak üzere; sözleşme gereğince müvekkil şirkete verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölümlerin, inşaatın tamamlanma aşaması ile orantılı olarak değerinin belirlenerek şimdilik ... tl 'nin davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak ve bilirkişi incelemesi neticesinde artırılmak üzere; müvekkil şirketin ileriye etkili fesihten dolayı elde edemediği kârların şimdilik ... tl'sinin davalılardan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine Karar verilmesi talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı vekili Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde özetle; Davacının edimini gereği gibi ifa etmediğini, Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../... Esas sayılı kesinleşen dosyasının davacılarının, iş bu 2. davanın davalıları olduğunu, Bu durumda HMK md. 303/1 gereği davanın taraflarının aynı olduğunu, kesinleşen ve Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinde' ki davanın sebebinin; ... ili, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, ... Parsel'e dair ... tarihli sözleşme olduğunu, Bu durumda HMK md. 303/1 gereği davaların sebebinin de aynı olduğunu, kesinleşen dosyanın hüküm fıkrasının; sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve ... Ada, ... Parsel ... Bloktaki ...-...-...-...-...-...-...-...-...-... ve ...nolu olmak üzere (toplam onbir adet) bağımsız bölümün talep edilen alacağa mahsuben aidiyetinin tespiti şeklinde olduğunu bu davanın talebininde aynı olduğunu, davacının talep sonucunu oluşturan 11 adet bağımsız bölüm ve alacak istemi bakımından kesin hüküm bulunduğunu ileri sürerek davanın reddine yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
... Tapu Müdürlüğü müzekkere cevabı, Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi .../... Esas .../... Karar Sayılı dosya aslı ve Antalya ... Sulh Hukuk Mahkemesi .../... D.iş Sayılı dosya aslı dosyamız arasına alınarak incelenmiş taraflarca gösterilen tüm deliller toplanmıştır.
... tarihli fen bilirkişi raporunda özetle; Dava konusu ... İli, ... ilçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel nolu 6122,00 m2 taşınmazın Arsa vasfı ile tapuda kayıtlı olduğunu, ... ilçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel üzerindeki sitenin ...+ ... katlı binanın, mesken niteliğindeki ... Blok, ... Numaralı Bağımsız Bölüm, ... Blok, ... Numaralı Bağımsız Bölüm , ... Blok, ... Numaralı Bağımsız Bölüm , ... Blok, ... Numaralı Bağımsız bölüm , ... Blok, ... Numaralı Bağımsız Bölüm, ... Blok, ... Numaralı Bağımsız Bölüm , ... blok, ... Numaralı Bağımsız Bölüm , ... Blok, ... Numaralı Bağımsız Bölüm, ... Blok, ... numaralı Bağımsız Bölüm , ... Blok, ... Numaralı Bağımsız Bölüm , ... Blok, ... Numaralı bağımsız Bölüm , ... Blok,... Numaralı Bağımsız Bölüm Ve ... Blok, ... Numaralı Bağımsız Bölümün dava konusu taşınmaz olduğunu, bu taşınmazların maliklerinin; ¸
Şeklinde olduğu hususunda rapor mütalaa etmiştir.
... tarihli inşaat ve Nitelikli Hesaplamalar Uzmanı bilirkişiler heyet raporlarında özetle; Taraflar arasındaki ... tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi .../... E. .../... K. sayılı kararı ile ileriye etkili feshine karar verildiği, mahkemece sözleşme ilişkisinin tasfiyesi yoluna gidilerek; arsa sahiplerinin eksik ve ayıplı iş bedeli, kira kaybı ve cezai şart alacağına karşılık olarak ... Blok ..., ..., ..., ... ..., ..., ..., ..., ...,..., ... nolu 11 adet bağımsız bölümün davacılara aidiyetine karar verildiği, ayrıca alacak farkı olan ... TL'nin de faizi ile birlikte yükleniciden tahsiline karar verildiği, bu kararın ... tarihinde kesinleşmiş olduğu, arsa sahiplerine aidiyetlerine karar verilen 11 adet bb.ün, eldeki dava konusu bb.ler olduğu, ... nolu bb.ün davalı Kooperatif tarafından ... tarihinde yükleniciye devrinin yapılmış olduğu, ... nolu bb.ün de ... tarihinde davalı Kooperatif tarafından yüklenici şirkete verilen vekaletname ile ... tarihinde dava dışı ... ...'a devrinin yapılmış olduğunun görüldüğü, Dava konusu diğer bağımsız bölümlerde ve ... Blok ortak alanlarında yukarıda geniş açıklaması yapılan eksik imalatların olduğu, keşif tarihi itibarı ile inşaatın seviyesinin *4 78,60 olduğu, Davaya konu taşınmazların dava tarihi itibarı ile her birinin bitmiş halinin değerinin ...-TL civarında olduğu, inşaatın seviyesi itibarı ile 78,60 oranlarındaki seviyeleri ile değerlerinin ...-TL olduğu, davaya konu edilen ... —... ve ... nolu bağımsız bölümlerin dava tarihinden önce satılmış olduğu, keşif tarihinde % 100 tamamlanarak kullanımda olduklarının tespit edildiği, bu nedenle değerlendirmeye alınmadığı şeklinde rapor mütalaa etmiştir.
Davacı yan, davalılar ... ... ve ... Kooperatifi arasında ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kâin taşınmaza ilişkin olarak ... tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa payı / Bağımsız Bölüm Karşılığında Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi " imzalandığını, taşınmazın büyük bir kısmının davacı yüklenici tarafından tamamlandığını, davalıların sözleşmenin gereği olarak yükleniciye düşen taşınmazların devredilmediğini iddia etmektedir.
Davalılar derdestlik itirazında bulunup, davalıya hak ettiği taşınmazların devredildiğini savunarak davanın reddini savunmuştur.
Konut Yapı Kooperatiflerinin tacir olup olmadığı konusunda Yargıtay Hukuk Daireleri arasında farklı görüşler bulunduğundan İçtihadı birleştirmeye gidilmiş olup, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.2021 tarihli 2020/2 Esas-2021/3 Karar sayılı kararı ile "Kooperatiflerin nitelikleri itibariyle ticari şirketi ve bir ticari işletmenin işletilmesi kriterinden bağımsız olarak tacir oldukları, tek amacı kar elde etmek olmamakla birlikte kooperatiflerin, ortakların ekonomik faaliyetlerini geliştirmeyi amaçlayan ticari bir ortaklık olduğu, kooperatif şirketinin 6102 sayılı TTK'nin 124.maddesinde ne şahıs nede sermaye şirketleri arasında gösterilmemiş olmasının kanunun açık lafzı karşısında kooperatifin ticari şirket sayılmasın engel olmadığı, TTK'nın 124/1 maddesi ile de ticaret şirketi niteliğinde olduğunun bir kez daha teyit edildiği, kooperatifin tacir sayılamayacağı yönündeki yorumun kanuna aykırı bir yorum faaliyeti olduğu" kabul edilerek kooperatiflerin/yapı kooperatiflerinin 6102 sayılı TTK kapsamında tacir/ticaret şirketi sayılacaklarına karar verilmiştir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı gereğince, davanın taraflarının tacir olması nedeniyle, nispi ticari dava niteliğindeki uyuşmazlığın 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı TTK'nın 5/1.maddesi uyarınca, ticari davalara bakmak görevi, asliye ticaret mahkemesine aittir. Ticari davalar, mutlak ve nispi ticari davalar olarak ikiye ayrılmaktadır. Nispi ticari davalar, TTK'nın 4/1.maddesinin ilk cümlesinde tarif edilmiş olup, her iki tarafın da "Ticari işletmesiyle ilgili hususlardan kaynaklanan" hukuk davalarıdır. Mutlak ticari davalar ise tarafların tacir olup olmadıklarına ve uyuşmazlığın tarafların ticari işletmeleri ile ilgili bulunup bulunmadığına bakılmaksızın yasa gereği ticari dava sayılan uyuşmazlıklardır. TTK'nın 4/1-a ve devamı bentlerinde yazılan uyuşmazlıklar ile diğer kanunlarda ticari dava olduğu belirtilen uyuşmazlıklar, mutlak ticari davalardan olduğu gerekçesi ile görevsizlik kararı vermek suretiyle dosyayı mahkememize göndermiştir.
Mahkememizce ... Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu edilen ... ... Mah. ... ada ... parsel ... blok ... nolu bağımsız bölümün ilk teslim tarihinden itibaren tüm devirlerini gösterir tedavüllü tapu kayıtları mahkememize getirtilmiştir.
"Eser sözleşmelerinde sona erme üzerine her iki tarafın da talep edebileceği tasfiyenin yasal dayanağı 6098 sayılı TBK'nın 125/3 maddesidir. Bu maddeye göre sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusurlu olmadığını ispat edemezse alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin sona ermesi halinde kural olarak ani edimli olması sebebiyle geriye etkili sona ereceğinden arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını tapu iptali ve tescil davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Yine bu halde yüklenici gerçekleştirdiği ve arsa sahibi yararına olan imalat bedellerini, mahkeme kararıyla dönülmüş (feshedilmiş) ise mahkeme kararının kesinleştiği, tarafların dönme konusundaki iradelerinin birleşmesi, anlaşma suretiyle sona ermiş ise bu konudaki iradelerinin birleştiği tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile talep edebilecektir.( Yargıtay 23. HD. 11.09.2013 T. 2013/3525 E. 2013/5279 K.)
Menfi zarar (olumsuz zarar) uygulanacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin yerine getirilmemesi sonucu güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır.(Yargıtay 15. HD. 11.07.2005 T. 2004/5821 E. 2005/4163 K.)
Olumsuz zarar, haklı sebeple sözleşmeden dönen tarafın dönmede kusurlu olan taraftan isteyebileceği zarar olduğundan talep edenin dönmede haklı ve karşı tarafın dönmede kusurlu olması gerekir. Dönmede haklı olduğunu kanıtlama yükümlülüğü menfi zararı talep edene, dönmede kusursuz olduğunu ispat külfeti menfi zararı talep edene aittir. Dönmede her iki tarafın da haksız ve kusurlu olması halinde dönen tarafın menfi zarar istemesi mümkün olmayıp ancak birbirlerine verdiklerini geri isteyebilirler.
Kar kaybı olumlu (müspet zarar) kapsamındadır. Olumlu zarar da doktrin ve Yargıtay kararlarında borçlanılan edimin ifa edilmemesi nedeniyle alacaklının uğradığı zarar, diğer bir ifadeyle, sözleşme vaktinde ifa edilmiş olsaydı, alacaklının malvarlığının ulaşacağı durum ile, ifa edilmemesinden doğan mevcut durum arasındaki fark olarak tanımlanmaktadır. Kar kaybı da iş sahibinin sözleşmeden haksız olarak dönmesi halinde yüklenicinin talep edebileceği olumlu zararlardan olup, dayanağını borçlunun, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini kanıtlamadıkça, alacaklının zararını gidermekle yükümlü olduğunu belirten TBK'nın 112. Maddesinden almaktadır. Kar kaybının talep edilebilmesi için talep edenin kusursuz olması gerekir. Her iki taraf da dönme ve fesihte kusurlu ise olumlu zarar ve kar kaybı istenemez."( Öztürk Muammer, Gözütok Zeki, Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, syf:467-472)
Davacı taraf her ne kadar ... tarihli Düzenleme Şeklinde Arsa payı / Bağımsız Bölüm Karşılığında Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi sebebiyle kendisine verilmesi kararlaştırılan ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini istemiş ise de, davalıların sözleşmenin feshi amacıyla dava açtığı, Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../... Esas .../... Karar sayılı ilamı ile yüklenicinin edimini eksik ve geç yapması sebebiyle sözleşmenin ileriye dönük feshedildiği, dava konusu taşınmazlardan ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm,... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölüm, ... ada, ... parsel, ... blok, ... numaralı bağımsız bölümün ... TL alacağa karşılık mahkememiz davalılarına aidiyetine karar verildiği, kararın istinaf edilmeksizin kesinleştiği görülmüştür.
Tüm bu hususlar, yerleşik içtihatlar ve tanımlar birlikte değerlendirildiğinde; davacının kusuru sebebiyle sözleşmenin mahkeme kararıyla ileriye dönük feshedildiği, davalıların fesih istemekte haklı olduğu, dolayısıyla davacının tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde zararının tazmini ile kar kaybı taleplerinin yerinde olmadığı anlaşıldığından davasının reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Ayrıntıları yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Tedbirlerin KALDIRILMASINA,
3-Alınması gereken ... TL karar ve ilam harcından peşin alınan ... TL'nin mahsubu ile eksik alınan ... TL'nin davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
4-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Gereğince ... TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafından yapılan giderlerin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
6-Artan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştikten sonra davacıya İADESİNE,
Dair, e- duruşma talep eden davacı vekili ..., e- duruşma talep eden davalılar vekili ...'ın yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren 6100 Sayılı Kanunun 345.maddesi gereğince 2 hafta içerisinde ilgili İstinaf Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 28/04/2026
Katip ...
e-imza
Hakim ...
e-imza
Full & Egal Universal Law Academy