T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
1. HUKUK DAİRESİ BAŞKANLIĞI
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: ANTALYA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 06/12/2019
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 14/10/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 14/10/2021
Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. ... K. sayılı dosyasında 06/12/2019 tarihli kararına karşı davalı .... Ltd. Şti. dışındaki davalılar vekilince 29/06/2020 tarihli istinaf başvurusu üzerine dosya dairemize tevzi edilmekle hazırlanan inceleme raporu ile yapılan müzakere sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ;
TALEP: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılar ... ve ... ile ... Ltd. Şti. Antalya 2. Noterliği tarafından düzenlenen 15/10/1997 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, işbu sözleşme ile davalı ... İnşaatın, ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapımı işini yükümlendiğini, müvekkilinin ise yüklenici firma ... İnşaat ile akdetmiş olduğu Antalya 3. Noterliği'nin 14/08/2000 tarihli ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca satış bedelini ödemek suretiyle yüklenici firmaya inşaat sözleşmesi gereği isabet eden ... ve ... nolu bağımsız bölümleri yükleniciden satın aldığını, ancak inşaatın tamamlanıp yüklenici firma tapularını almaya hak kazanmasına rağmen söz konusu bağımsız bölümlerin müvekkili adına tapuya tescil edilmediğini, müvekkilinin satın aldığı bağımsız bölümlerin halihazırda davalı arsa sahipleri adına kayıtlı bulunduğunu, dava konusu taşımazın müvekkili adına tescili amacına yönelik olarak taraflarından iskan ruhsatı alınmak üzere davalı/kat maliklerinin imzaya icbar edilmesi veya kat maliklerinin imzaları yerine geçmek üzere taraflarına yetki belgesi verilmesi istemli dava açıldığını, söz edilen davanın, Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E. sayısı ile kaydedilmiş olup, derdest olduğunu, işbu davanın huzurdaki davada bekletici mesele yapılmasını talep ettiklerini ileri sürerek; ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin davalı/kat malikleri adına olan kaydın iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Bir kısım davalılar ... , ... , ... , ... , ..., ..., ...ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Görevli Mahkemenin tüketici Mahkemesi olduğunu, zaman aşımı itirazında bulunduklarını, davacının bundan önce açmış bulunduğu birebir aynı talepleri içeren ve ... ile ... numaralı bağımsız bölümün tapusun talep ettiği Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E. ... K. sayılı 20/07/2006 tarihli Yargıtay onaması ve tashihi karar talebinin reddi ile kesinleşen mahkeme ilamında da bilirkişiler tarafından bu tespitlerin yapıldığını ve Mahkeme bu eksik iş bedellerinin genel iskanının alınması şartı ile bu bağımsız bölüm tapularının davacı adına tesciline karar verilebileceğini belirttiğini, ancak eksik iş bedellerinin davacı tarafından karşılanmaması ve genel iskanında davacı tarafından alınamaması neticesinde davacı tarafından bulunan bu davanın reddedildiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Bir kısım davalılar ..., ..., ..., ve ... vekili süresinden sonra sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Yüklenicinin, arsa sahiplerine karşı borçlarını yerine getirmediğini, davalı ... İnşaatın, davaya konu inşaatı taamlamadığını, yüklenici olarak alanlarda foseptik çukuru imalatını odunlukların kapılarını, bodrum katının tamamının ince sıvasını ve tavan sıvasını, zemin döşemelerini binanın çevre duvarını, tretuvar kaplamasını binaya giriş beton kaplamasını, bahçenin tanzimini hidrofor sistemi binanın asansörünü tamamlamadığını, davalı ... İnşaatın sözleşmeyle yapımını üstlenmiş olduğu yapıyı tamamlamadan inşaattan el çektiğini, davalı arsa sahiplerine düşen altı dairenin tamamının eksik teslim edilmiş olup, arsa sahiplerinin kendilerine düşen dairelerde imalatları yaptırmak zorunda kaldıklarını, halen aynı binada ... kat ... numaralı bağımsız bölümün yüklenicinin bıraktığı şekilde kalmış olup, bu daire için eksik imalatların tamamının arsa sahiplerine ait daireler içinde geçerli olduğunu, davalı arsa sahiplerinin kendilerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksiklikleri kendilerinin tamamlattığını, bu hususun tanık anlatımlarıyla kanıtlanacağını, davacının, davalı arsa sahiplerinin yaptırmış olduğu imalatların bedellerini de ödemek zorunda olduğunu, bu bedelleri ödemeden tapu almaya hak kazanamayacağını, arsa sahiplerinin, binayı kullanabilmek için zorunlu olarak ortak alanlarda da imalat yaptığını, binanın giriş kapısı, asansör kapıları, çatı yapımı ve bina bahçesinin dolgusunun davalı arsa sahipleri tarafından yaptırıldığını, davalının 20/05/2000 tarihinde imalatı durdurduğunu, yapılan görüşmelerden sonuç alınamaması ve yüklenicinin yeniden imalata başlamaması sebebiyle arsa sahiplerinin imalattaki eksiklikleri tamamlayarak 2001 yılı Ekim ayında dairelerine yerleşmeye başladıklarını, arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanması gereken tarihten tam 2 yıl sonra dairelerine girmiş olmakla 6 daire ve 2 dükkan için arsa sahibinin halefi olan davacının 2 yılık kira kaybını karşılaması gerektiğini; arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin "Teknik Şartlar" başlığını taşıyan bölümünün 29. maddesinde "Ek imalat yapılıp çekme kat yapılırsa yüklenici ve arsa sahibi %50 ortaklaşa paylaşılacaktır." hükmünü içermekte olduğunu, sözleşmede olmamasına rağmen ... ve ... numaralı bağımsız bölümlere çekme kat yapılmış olup bir değer artışı meydana geldiğini, bu değer artışının yarısının sözleşme gereğince arsa sahiplerine ödenmesi gerektiğini beyan ederek; yüklenicin borcu olan eseri tam ve eksiksiz yerine getirmemiş olması sebebiyle davasının reddine, davacının dava sürecinde yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmesi, davalıların zararlarını karşılaması sebebiyle kabulüne karar verilmesi halinde dava açılmasına davalılar sebebiyet vermiş oldukları için yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Ltd. Şti.'nin cevap vermediği görülmüştür.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 06/12/2019 tarih ve ... E. ... K. sayılı ilamı ile; Davanın kabulüne, ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin bir kısım davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile temlik alan davacı ... T.C. Kimlik numaralı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, 21.998,55 TL. harcın davalılardan alınmasına, toplam 8.226,94 TL.'nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 30.951,55 TL. vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ : Davalı ... Ltd. Şti. dışındaki davalılar vekilleri 29/06/2020 tarihli istinaf başvuru dilekçesinde özetle;
1- Eİbette davacının 20 yıl sonra binaya genel iskan aldığını, genel iskan almak için de bazı imalatlar yaptırdığını, ancak yüklenicinin halefi olarak inşaatta bulunan tüm eksiklikleri davacının tamamlamadığını, davacının ilk olarak 2000 yılında tapu iptal ve tescil davası açtığını, Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... sayılı dosyasında sunulan 24/01/2006 tarihli bilirkişi raporunda; davacının talep etmiş olduğu bağımsız bölümlerdeki eksik imalat, ortak alanlardaki eksik imalat, davalılar tarafından tamamlanmış ancak yükleniciye ve dolayısıyla halefi olan davacıya düşen ... numaralı bağımsız bölümde davalılar tarafından yapılan imalat bedellerinin tespit edildiğini, bu imalat bedellerinin ödenmesi halinde davacı yüklenicinin halefi olarak hak kazanabileceğinin belirtildiğini, bu raporda Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin dosyasına sunulan rapordan farklı olarak davalı arsa sahiplerinin bağımsız bölümlerin oturulabilir hale getirilmesi için özellikle ... numaralı bağımsız bölüme yapmış oldukları imalat bedeli olarak keşif tarihi itibariyle 1.258,96 TL. bedel belirlendiğini, keşfin 2005 yılında yapılmış olup, bu bedelin güncellenerek günümüze getirtilmesi ve davalılara ödenmesi gerekirken yerel mahkemenin bu hususu dikkate almadığı, genel ikan alınmasını yeterli gördüğünü, davacının genel iskanı almış olmasının, halefi olduğu yükleniciden yükümlülüklerini tam olarak yerine getirdiğini göstermeyeceğini, davalının arsa sahipleri tarafından tamamlanan imalat bedelinin de davacı tarafından karşılanması gerektiğini, sözleşme gereği arsa sahibine düşen dairenin tamamında mutfak dolapları, mutfak tezgahları, tüm aydınlatma ve su armatürleri ve tüm taban döşemelerinin yüklenici tarafından yapılmadığını, bu imalatların davalı arsa sahipleri tarafından tamamlandığını, elbetteki davalı arsa sahiplerinin bu eksik imalatlar için dava açmadıklarını, ancak bu hususu davanın her aşamasında def'i olarak ileri sürdüğünü, arsa sahiplerince tamamlanan imalat bedellerinin ödenmeden tapu vermeyeceklerini beyan ettiklerini, Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... sayılı dosyasına sunulan 04/03/2004 tarihli bilirkişi raporunda; dosyaya bulunan bilgi ve belgelerin değerlendirildiğinde, tamamlanan eksikliklerin arsa sahibi tarafından tamamlandığı eksik işlerin arsa sahibi tarafından tamamlananlar ile birlikte 11.867.000.000,00 TL. olduğu belirtildiğini;
2- Arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin teknik şartlar başlığını taşıyan bölümümünün 29. maddesinde; "...Ek imalat yapıp çekme kat yapılacak olursa yüklenici ve arsa sahibi %50 %50 eşit olarak paylaşılacaktır. " hükmü bulunduğunu, kat karşılığı inşat sözleşmesinin ekinde bulunan paylaşım projesi incelendiğinde dubleks daire krokinin tamamen normal dairelerden oluştuğunun görüleceğini, yüklenicinin kendisine düşen ... ve ... numaralı bağımsız bölümleri dubleks yaptığını, arsa sahibine düşen bağımsız bölümler arasında dubleks olan bulunmadığını, bu durumda davacının son kalan dubleks dairenin tapusunu istemediğini, dubleks daire arasındaki fiyat farkının tespit ettirilip yarısının bedelinin davalılar adına depo ettirilmesi gerekirken davacının genel iskan almakla yüklenicinin halefi olarak sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirdiğinin iddia edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davanın açılmasına sebebiyet vermeyen davalıların aleyhine açılan vekalet ücretinin hüküm altına alınmasının hukuka aykırı olduğunu;
3- Yine hüküm kısmında bir kısım davalılar adına olan tapu kaydının iptaline karar verildiği için vekalet ücretinden sorumlu tutulacaksa o kısmın sorumlu tutulması gerektiğini, diğerleri yönünden davanın reddi ve reddedilen davalılar yönünden yargılama giderinin hüküm altına alınması gerektiğini;
4- Gerekçeli kararın hüküm kısmında, bir kısım davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile temlik alan davacı ... adına tesciline dendiğini, hüküm kısmında açıklık bulunduğunu, kararın tapuya tescil için götürülmesi halinde infazının mümkün olmadığını, gerekçeli kararda tapu maliki davalıların tek tek sayılması gerekirken bunun yapılmadığını ileri sürerek; kararın ortadan kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRLİMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Dosya kapsamı ve toplanan delillerden; arsa sahipleri davalılar ... ve ... ile yüklenici davalı … Ltd. Şti. arasında düzenlenen Antalya 2. Noterliğinin 15.10.1997 tarih ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, arsa sahipleri adına kayıtlı ... , ... , ... mahallesi, ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapımına başlanılan inşaattaki, ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin sırasıyla, Antalya 3. Noterliğinin 14.08.2000 tarih ... yevmiye ve aynı Noterliğin 15.08.2000 tarih ... yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmeleri ile yüklenici tarafından, davacıya ayrı ayrı 500 milyon liraya satışının vaat edildiği, satış bedellerinin nakden ve tamamen alındığının belirtildiği görülmüştür.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.
Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin, ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıdan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi TBK. nun 183 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir.
Davacı üçüncü kişilerin isteminin dayanağı da, yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Alacağı devralan kişi de evvelki alacaklının yerine geçeceğinden, borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak hakkını kazanır. Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkeme yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa 3. kişiye ancak onu temlik edebilir.
Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanımalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Tarafların iddia ve savunmaları çerçevesinde, dosyada mevcut sözleşmeler içeriği ve rapora yönelik itirazlar dikkate alınmadan eksik yapılan araştırma ve incelemenin, hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olmadığı anlaşılmıştır.
O halde öncelikle, arsa sahibi ve bir kısım davalılar miras bırakanı ... ’ın mirasçılık belgesinin taraflardan, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm ekleri ile birlikte onaylı örneğinin Antalya 2. Noterliğinden, var ise tüm tadilatları ile birlikte onaylı inşaat ruhsatları ile projelerin ilgili Belediyeden ve Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... E. ... K. sayılı ile Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... E. ... K. sayılı dosyalarının Mahkemelerinden getirtilerek bunlardan da yararlanılarak mahallinde uzman bilirkişi heyeti ile yapılacak keşifte, 15.10.1997 tarihli eser sözleşmesi uyarınca taşınmazın tamamında yapılan inşaatın getirilen genel fiziki seviyesi, daha önce alınan raporlar tarihleri itibari ile de değerlendirilerek yüklenicinin işi bıraktığında ana taşınmazdaki bina inşaatının getirildiği genel seviyesi, inşaat daha sonra yukarı bir seviyeye gelmişse, inşaata kimin tarafından devam edildiğinin belirlenmesi, bu hususlarda taraf delillerinin toplanarak, tanıklarının dinlenilmesi; Bilirkişilerden yukarıda anılan hususlarda denetime elverişli rapor alınarak, varsa eksik iş bedeli ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasındaki varsa borçları (kira ve ceza alacağı) tespit edilerek TBK. nun 97. maddesi uyarıca depo etmesi için davacıya mehil verilerek sonucuna göre, ayrıca hükmün infaza elverişliliği yönünden, dava konusu her bir bağımsız bölümün maliki davalılar hakkında ayrı ayrı, yine dava değerlerine göre aynı şekilde sorumlu oldukları yargılama giderleri de gözetilerek bir karar verilmesi zorunlu görüldüğünden, esasa ilişkin istinaf sebepleri incelenmeksizin ilk derece Mahkemesi kararının HMK. nun 353/1-a-4, 6. maddeleri uyarınca ortadan kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM/Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 06/12/2019 tarih ... E, ... K sayılı kararına karşı davalı ... Ltd. Şti. dışındaki davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK. nun 353/1-a-4 ve 6. bendi uyarınca esasa ilişkin sebeplerin incelenmeksizin kabulü ile;
2- İlk derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, DOSYANIN MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE;
3- Talep eden taraflarca yatırılan istinaf peşin harcının istek halinde yatıran tarafa iadesine;
4- İstinaf incelemesi duruşma açılmadan sonuçlandırıldığından taraflar leh ve aleyhine ücreti vekalet takdirine yer olmadığına;
5- Talep eden taraflarca yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece Mahkemesince yeniden verilecek kararda değerlendirilmesine;
6- Kararın yerel Mahkemesince taraflara tebliğine;
Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde HMK'nun 353/1-a-4 ve 6. maddesi uyarınca KESİN olarak oy birliği ile karar verildi. 14/10/2021
...