T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İncelenen Kararın
Mahkemesi: Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi
Tarihi : 27/10/2021
Dava Türü : Tapu İptali ve Tescil (Yükleniciden Haricen Satın Alma)
İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;
I. DAVA
Davacı vekili açtığı dava ile, davalı yüklenici şirketle, diğer davalıların murisi olan arsa sahibi ... arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, yapılan binada bulunan 4 ve 9 nolu bağımsız bölümleri, davacının 06/10/1992 tarihli adi yazılı sözleşmeye istinaden, davalı yüklenici şirketten satın aldığını, o tarihten bu yana 9 nolu bağımsız bölümü davacının iş yeri olarak kullandığını, 4 nolu dükkan vasfındaki bağımsız bölümü ise, davacının zaman zaman depo olarak kullandığını, zaman zaman da dükkan olarak kiraya verdiğini, tüm bu süre boyunca, davalıların dava konusu taşınmazlara ilişkin herhangi bir zilyetliklerinin söz konusu olmadığını, yüklenici şirketin edimlerini yerine getirerek, tapuları almaya hak kazanmasına karşın, arsa sahiplerinin kötü niyetli olarak tapuda devir işlemlerini yapmadığını, alacağın temliki hükümlerine tabi sözleşme ile yüklenici şirketin geçerli sözleşmedeki haklarını davacıya devrettiğini, ayrıca kazandırıcı zaman aşımı şartlarının da oluştuğunu belirterek, halen davalıların murisi ... adına kayıtlı bulunan dava konusu 4 ve 9 nolu bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı şirket cevap dilekçesi sunmamış olup, duruşmalara katılan tasfiye memuru ..., inşaat işleriyle ilgilenen ortağın ... olduğunu, yapılan inşaatla ilgili bilgi sahibi olmadığını, arsa sahibinin satılan bağımsız bölümlerde tapu vermeyle ilgili problem yarattığını bildiğini beyan etmiştir.
Diğer davalılar vekili cevabında, 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtiğinden zamanaşımı nedeniyle davanın reddi gerektiğini, davalı yüklenici şirketin sözleşme gereği inşaatı yapıp süresinde teslim etmediğini ve halen genel iskanın alınmadığını, yüklenicinin sözleşme şartlarını yerine getirmediğini, yaptırılan delil tespiti ile inşaatın tamamlanmadığının, eksik iş bedeli ve kira mahrumiyeti miktarının belirlendiğini, ihtarname gönderilmesine rağmen, davalı şirketin herhangi bir ödeme yapmadığını ve inşaatı tamamlamadığını, bu şekilde temerrüde düşürüldüğünü, dava konusu taşınmazların mülkiyeti yüklenici şirkete geçmediği için, davacının mülkiyet hakkından söz edilemeyeceğini, yüklenici ile aralarındaki nispi nitelikte olan sözleşmeyi, davacının, davalılara karşı ileri süremeyeceğini, yüklenici edimini yerine getirmeden tapu iptali ve tescil istenilemeyeceğini, geç teslim nedeniyle doğan tüm zararların delil tespitinde belirlenen bedeller üzerinden günümüze uyarlanarak giderilmediği, ayrıca eksik ve ayıplı işler tamamlanarak genel iskan alınmadığı sürece, dava konusu taşınmazların mülkiyetinin yüklenici ve davacıya geçmeyeceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Davanın açıldığı Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin görevsizlik kararı ile Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin karşı görevsizlik kararının istinaf edilmeksizin kesinleşmesi üzerine, Antalya BAM 5. Hukuk Dairesinin 19/09/2017 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı merci tayinine ilişkin ilamı ile Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin yargı yeri olarak belirlenmesine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi, tüm dosya kapsamı, yukarıda yapılan açıklamalar ışığında ve bilirkişi ek ve kök raporları doğrultusunda yapılan değerlendirmede, davaya konu ... ada ... nolu parselde bulunan taşınmazda, belediyesince 13/08/1998 tarih 09/21 no ile genel iskan belgesi düzenlendiğinden, 3194 Sayılı İmar Kanunun 30. ve 31. maddesi kapsamında, müteahhidin sözleşme uyarınca yükümlülüklerini yerine getirdiği, herhangi bir eksik ve ayıplı bir edimin olmadığı, sözleşme uyarınca yapımı tamamlanan, inşai faaliyetlerle ilgili yükümlülüklerini yerine getiren müteahhit firmaya, arsa sahibi yönünden devir yükümlüğünün doğduğu, dolayısıyla müteahitten bağımsız bölüm satın alarak, onun halefi konumuna gelen davacının, davasında haklı olduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile, ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı ... nolu depolu asma katlı dükkan ile aynı yer ... nolu büronun, davalıların murisi olan ... adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuda kayıt ve tesciline karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Nedenleri
Davalılar vekili, 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtiğinden, davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiği, eksik ve ayıplı işler giderilmeden, kira zararları ödenmeden, yüklenici şirketin payına düşen bağımsız bölümlerin mülkiyetinin yüklenici ve davacıya geçemeyeceği, alınan bilirkişi raporunda sözleşme gereğince teslimin geç yapıldığının ortaya konulduğu, eksik ve ayıplı işlerle gecikme dolayısıyla kira bedellerinin hesaplanmadığı, ancak delil tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda, bu hususların tespit edildiği, genel iskan belgesinin alınmış olmasının, inşaatın sözleşmeye uygun olarak bitirildiğini göstermediği, kaldı ki genel iskan belgesinin alındığının kendilerine bildirilmediği, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme neticesinde karar verildiği gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, davalı yüklenici şirketten, davacı tarafından haricen satın alındığı belirtilen bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescil istemine ilişkindir. Davacı ile davalı şirket arasında adi yazılı şekilde düzenlenen harici taşınmaz satım sözleşmesi akdedilmiş olup, davalı yüklenici şirketle diğer davalıların murisi arsa sahibi ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.
2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı
İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.
3. Değerlendirme
3.1. Davalı yüklenici şirket ile diğer davalıların murisi arsa sahibi ... ve dava dışı arsa sahibi ... arasında Antalya 4. Noterliğinin 26/01/1989 tarih ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. Söz konusu sözleşme ile inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 20 ay olduğu, inşaatın seviyesine göre kademeli olarak yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapularının devredileceği ve son olarak genel iskan alındığında tapu devrinin yapılacağı hususları kararlaştırılmıştır.
3.2. Davacı ve yüklenici şirket arasında düzenlenen 06/10/1992 tarihli harici taşınmaz satım sözleşmesi ile dava konusu ... nolu dükkan ve ... nolu ofisin 1.000.000 ETL karşılığında davacıya satıldığı ve satış bedelinin tamamının satıcı yüklenici şirket tarafından alındığı hususları düzenleme altına alınmıştır.
3.3. Dava konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu binaya ilişkin genel iskan belgesi 13/08/1998 tarihinde alınmıştır. Dosya içerisinde mevcut tapu kaydından dava konusu 4 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin muris ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
3.4. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup, mahkemecelerce re'sen gözetilmelidir. Açılan tapu iptali ve tescil davası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibi ... mirasçıları olan davalılar dışındaki arsa sahibinin hak alanını da ilgilendirmekte olduğundan, bu kişinin de davada taraf olarak yer alması zorunludur. Bu nedenle davacı tarafa, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibi ... usulünce davaya dahil etmesi için süre verilerek, taraf teşkili sağlandıktan sonra tüm delillerin toplanması ve değerlendirilmesi neticesinde hüküm tesis edilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan yazılı olduğu şekilde karar verilmesi usul ve yasaya uygun düşmemektedir.
3.5. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının, satın aldığı bu bağımsız bölümlerin tapusunu isteyebilmesi için öncelikle yüklenicinin edimlerini yerine getirmiş olması ve bu bağımsız bölümlere hak kazanmış olması gerekir. İfada sıra başlıklı TBK 97. maddesi uyarınca, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümlere hak kazanıp kazanmadığı, arsa sahiplerinin yükleniciden gecikmeden kaynaklı gecikme tazminatı alacaklarının bulunup bulunmadığı, varsa bu alacağa karşı zamanaşımı definde bulunulduğu da gözetilerek, bu alacağın zamanaşımına uğrayıp uğramadığının da karar yerinde tartışılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususta bir değerlendirme yapılmadan yazılı olduğu şekilde karar verilmesi de doğru olmamıştır.
3.6. Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nun 353/1-a/4 maddesi uyarınca, esası incelenmeden kararın kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
V. KARAR
1)Yerel mahkeme kararının esası incelenmeksizin ORTADAN KALDIRILMASINA ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
2)Peşin alınan istinaf karar harcının isteği halinde ilk derece mahkemesince istinaf yoluna başvuran davalılara iadesine,
3)Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 21/05/2024 tarihinde HMK'nun 362. maddesi uyarınca kesin olarak oybirliği ile karar verildi.
...