T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İncelenen Kararın
Mahkemesi:Denizli 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
Tarihi:25/04/2023
Davanın Türü:Asıl Dava, Tapu İptali ve Tescil, Tazminat / Karşı Dava, Tazminat
Dava Tarihi:Asıl Dava:02/09/2020 / Karşı Dava: 22/10/2020
Karar Yazım T:09/12/2025
İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;
I. DAVA
Davacı vekili açtığı dava ile, davacı yüklenici şirketle davalı arsa sahibi ... arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlendiği işi yerine getiren davacının, bağımsız bölümleri tamamlayıp arsa sahibine teslim etmesine karşın, hakedişi olan 12 numaralı bağımsız bölümün davacıya devredilmediğini, sözleşmeye aykırı hareket eden tarafın, diğer tarafın zararlarını karşılamayı taahhüt ettiğinin kararlaştırıldığını, davalının ifada gecikmesi sebebiyle davacının gecikme nedeniyle uğramış olduğu zararları gecikme tazminat olarak karşılaması gerektiğini belirterek, taraflar arasındaki sözleşme gereğince 12 numaralı bağımsız bölümün davacıya teslim ve tesciline, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ifanın gecikmesi sebebiyle, davacının uğramış olduğu zarar karşılığı 1.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesiyle kira kaybından kaynaklanan zarar karşılığı tazminat talebinin 4.683,80 TL'ye arttırmıştır.
II. CEVAP ve KARŞI DAVA
Davalı vekili cevap ve açtığı karşı dava ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi davalının ticari işletmesini ilgilendiren bir sözleşme olmadığından, görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemeleri olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme gereğince, davacıya ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin belirli aşamalarda davacıya devredileceğinin ön görüldüğünü, ancak davacının süresinde inşaatı tamamlamadığını ve teslimi gerçekleştiremediğini, ek sözleşmeye göre süre verilmiş olmasına rağmen, davacının inşaatı ihtara rağmen tamamlamaması üzerine davalı tarafın inşaatın tamamlanması ve kullanma ruhsatının alınması için bir çok harcamalarda bulunduğunu ve ödemeler yaptığını, bu nedenle davacı şirket üzerine düşen edimleri ifa etmediğinden, ödemezlik def'inde bulunduklarını, yine ödemezlik def'i uyarınca gecikme tazminatı talebi yönünden de davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, kabul anlamına gelmemek üzere aksi kanaat halinde davalının, davacıdan olan alacaklarının takas edilmesi gerektiğinden, takas def'inde bulunduklarını belirterek, aleyhlerine açılan davanın reddine karar verilmesini istemiş, karşı dava yönünden ise, davacının yüklendiği edimleri süresinde ifa etmemesi nedeniyle karşı davacının zarara uğradığını ve sözleşme ile belirli vade ön görüldüğünden, karşı davalının temerrüde düştüğünü, iskanın alındığı 01/09/2020 tarihine kadar 20 aylık sürede, sözleşme kapsamında karşı davacıya teslim edilmesi taahhüt edilen bağımsız bölümlerin kira bedellerinden yoksun kalındığını, bununla birlikte karşı davalı tarafından yapılması ön görülen harcamaların karşı davacı tarafından yapılmak zorunda kalındığını belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, gecikme tazminatı olarak 1.000,00 TL'nin ve yapılan harcamalar karşılığı 59.259,87 TL'nin avans faizi ile birlikte karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Karşı davalı vekili cevabında, karşı davacının, davasını belirsiz alacak davası olarak açmış olup, davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, karşı davacının, karşı davalı bir çok masraf yapmış olmasına rağmen, kendisini müteahhit gibi göstermek adına masrafları kendisi yapmış gibi gösterdiğini, bahsedilen sözleşme ve faturaların sonradan düzenlenebilecek nitelikte olup, kabul edilebilir olmadığını belirterek, karşı davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk derece mahkemesi, karşı davacı arsa sahibi ile asıl davacı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 12 nolu bağımsız bölümün, taraflar arasında yapılan 29/09/2017 tarihli sözleşme ile davacı yükleniciye satılacağı vaad edilerek imza altına alındığı, davacı/ karşı davalının tescil talebinin bu sözleşmeye dayandığı, anılan sözleşme yazılı şekilde yapılmakla geçerli olduğundan ve mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ile sözleşme gereği yüklenici firmanın taahhüdünü yerine getirdiği, binanın bitirildiği ve kullanılır durumda olduğu tespit edilmekle, davacı/ karşı davalının tapu iptal tescil talebinin kabulüne karar vermek gerektiği, ayrıca, davacı müspet zarar niteliğinde, gecikmiş ifa ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradığı zarar olan kira kaybı/ gecikme tazminatı talebinde bulunmuş olup, taraflar arasındaki sözleşmenin taraflarca feshedilmeyerek ayakta tutulduğunun sabit olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin 8. maddesinde "Tarafların, sözleşmeye aykırı hareket etmeleri halinde sözleşmeye aykırı hareket eden taraf diğer tarafın zararlarını karşılamayı kabul ve taahhüt eder." şeklinde sözleşmeye aykırı hareket eden tarafın diğer tarafın zararlarını karşılamayı taahhüt ettiğinin görüldüğü, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere, inşaatın sözleşmede geçen 30/12/2018 tarihinde bitirilmemesi nedeniyle, müteahhit firma ile bir araya gelinerek ek sözleşme yaptıkları ve 30 Eylül 2019 tarihine kadar süre verildiği, ruhsat alınması için ise en geç 30 Ekim 2019 tarihine kadar süre verildiği, binanın bitirildiği ve kullanılır durumda olduğu, hangi tarihte bitirildiğine ilişkin delil bulunmadığından, en geç yapı kullanma izninin alındığı 06/03/2020 tarihinde bitirilmiş olduğu kabul edilmiş ise de, davacının taşınmazı geç teslim ederek gecikmeye kendisinin sebep olduğu, ayrıca yine bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere davalı/ karşı davacı arsa sahibinin eksik işler nedeniyle masraf yaptığı, eksik işleri bizzat tamamladığı anlaşıldığından, davacı/ karşı davalının kira kaybı/ gecikme tazminatı talebine ilişkin isteminin reddine karar vermek gerektiği, davalı/ karşı davacı kendisine ait olan bağımsız bölümlerin içinin inşaatının tamamlanması için harcamalarda bulunduğunu, boya, fayans vs. bedellerini de karşılayarak bağımsız bölümlerin içinin inşaatını tamamlattığını, bu kapsamda dava dışı kişi ve şirketlerle sözleşme yaptığını ve masraf yaptığını iddia etmiş olup, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile, davalı/ karşı davacının, davacı/ karşı davalı yüklenicinin işi zamanında tamamlamaması dolayısıyla, kendisinin bedelini ödeyerek inşaatı tamamladığı ve iskan
ruhsatını aldığı, bu suretle inşaata yaptığı imalat yönünden yükleniciden 63.193,33 TL alacaklı olduğu tespit edilmiş olup, davalı/ karşı davacının bu miktarda davacı/ karşı davalıdan alacaklı olduğu kanaatine varılmış ise de, taleple bağlı kalınarak fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 59.259,87 TL masraf bedelinin, taraflar tacir olduğundan, talep gibi dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davacı/ karşı davalıdan alınarak davalı/ karşı davacıya ödenmesine karar vermek gerektiği, davalı/ karşı davacının gecikme tazminatı talebi yönünden, 17/09/2019 tarihli ek sözleşme ve ihtarname kapsamında, davacı/ karşı davalı yüklenicinin işi zamanında tamamlamadığından, kira ve sair kayıp ve zararları karşılayacağını kayıtsız şartsız kabul etmiş olmasına göre, 13 mesken ve 1 işyerinin 30/12/2018 süre tarihinden, yapı kullanma izni alındığı 03/06/2020 tarihine kadar mahrum kalınan kâr kaybı toplamı 183.384,00 TL hesaplandığı, toplam alacak bedelinin 183.384+63.193,33=246.577,00 TL hesaplandığı, bu bedelin ... mirasçıları ... 2/8 payı =61.644,25 TL, ... 3/8 payı =92.466,37 TL ve ... 3/8 payı =92.466,38 TL olacağı tespit edilmiş ise de, taleple bağlı kalınarak fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 1.000,00 TL gecikme tazminatının, yine taraflar tacir olduğundan, talep gibi dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan alınarak davalı/ karşı davacıya ödenmesine karar vermek gerektiği gerekçesiyle, asıl dava yönünden, davanın kısmen kabulü ile, davaya konu Denizli İli ....İlçesi ... Mahallesi ... ada, ... parselde kayıtlı ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile, davacı adına tapuya tesciline, davacının tazminat talebine ilişkin fazlaya dair talebinin reddine, karşı dava yönünden, davanın kabulü ile, fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, 59.259,87 TL masraf bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte, 1.000,00 TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı / karşı davacı mirasçıları vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Nedenleri
Davalı / karşı davacı mirasçıları vekili, asıl dava yönünden verilen kısmen kabul kararının hukuka aykırı olduğu, cevap ve karşı dava dilekçelerinde belirtilen hususları tekrarla birlikte, ihtara rağmen davacı yüklenicinin edim yükümlülüğünü yerine getirmediği, davalıların miras bırakanı arsa sahibi ...'in eksiklikleri tamamlamak için yaptığı masraflar ve yoksun kaldığı kira bedelleri başta olmak üzere ifanın gecikmesi nedeniyle meydana gelen zararın yüklenici tarafça karşılanmadığı, bu kapsamda yüklenicinin yerine getirmediği edime karşılık olarak ön görülen edimin ifasını talep etme hakkı bulunmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerektiği, taraflarınca ileri sürülen ödemezlik ve takas def'inin mahkemece incelenmeksizin ve bu hususa ilişkin karar verilmeksizin davanın kabulüne karar verildiği, ayrıca davalı murisinin iyi niyetle hareket etmesi, davacı tarafından sözleşmenin zamanında ifa edilmemesi ve davanın açılmasına davalı tarafın sebebiyet vermemesi gözetilerek, davalılar aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl dava, davacı yüklenicinin hak edişi olduğu belirtilen bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazın tapu kaydının iptali ve tescili ile ifadaki gecikme nedeniyle uğradığı ileri sürülen zararın tazmini, karşı dava ise, teslimdeki gecikme ve inşaatın tamamlanmaması nedeniyle gecikme kira tazminatı ile yüklenici yerine arsa sahibi tarafından yapıldığı ileri sürülen masrafların tazmini istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı / karşı davalı şirket yüklenici, yargılama esnasında vefat eden davalı / karşı davacı ... ise, arsa sahibidir.
2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı
İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.
3. Değerlendirme
3.1. Eser sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdendir. 6098 Sayılı TBK'nın ifada sıra başlıklı 97. maddesi gereğince, akdin ifasını talep eden kimse, kendi borcunu yerine getirmedikçe veya yerine getirmeyi karşı tarafa teklif etmedikçe alacağını talep edemez. Bu kural gereğince, yüklenicinin hakedişi olan bağımsız bölümlere ilişkin, eser sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davasında, birlikte ifa kuralı gereğince, arsa sahiplerinin eksik ve ayıplı iş bedeli niteliğindeki belirlenen alacaklarının yanında, cezai şart, gecikme tazminatı, vb. sözleşmeden kaynaklanan alacaklar da belirlenip, bunlar depo ettirilmek suretiyle birlikte ifa kuralı gereği sözleşmeye göre yükleniciye düşen bağımsız bölümlerle ilgili tapu iptali ve tescil kararı verilebilecektir.
3.2. Yerel mahkemece hüküm tesis edilirken, ifada sıra başlıklı TBK 97. maddesinde düzenlenen birlikte ifa kuralı gözetilmemiştir. Zira, tapu iptali ve tescil istemiyle açılan asıl davada, davalı arsa sahibinin karşı davaya konu ettiği gecikme tazminatı ile sözleşmeden kaynaklanan ve yüklenici yerine yapıldığı belirtilen masrafların toplam tutarının karşı davadaki taleple bağlı kalınmaksızın hükme en yakın tarihteki bedeli belirlenerek, tamamının depo edilmesi için davacı yüklenici vekiline süre ve imkan verilmeli, belirlenecek kesin süre içerisinde bu miktarın depo edilmesi halinde tapu iptali tescil kararı verilerek, depo edilen bedelden, karşı davaya konu yapılan kısımların karşı davada hüküm altına alınması, depo edilen miktarlardan karşı davanın konusu olmayan miktarların ise, karar kesinleştiğinde davalı arsa sahiplerine ödenmesine karar verilmesi gerekirken, bu husus dikkate alınmadan, yazılı olduğu şekilde karar verilmesi usul ve yasaya uygun düşmemektedir.
3.3. Diğer taraftan, asıl dava yönünden, davacı yüklenicinin sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri süresinde ve gereği gibi yerine getirmemesi nedeniyle, davalı arsa sahibinin alacaklarını karşılamaya yetecek olan dava konusu bağımsız bölümü devretmemekte haklı olduğu, bu sebeple davanın açılmasına sebebiyet vermemiş olduğu göz önünde bulundurularak, asıl davada davalı tarafın yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerekmektedir.
3.4. Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı / karşı davacı mirasçıları vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK 353/1-a/4,6 maddeleri uyarınca esası incelenmeden kararın kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
V. KARAR
1)Yerel mahkeme kararının esası incelenmeksizin ORTADAN KALDIRILMASINA ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
2)Peşin alınan istinaf karar harcının isteği halinde ilk derece mahkemesince istinaf yoluna başvuran taraflara iadesine,
3)Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 09/12/2025 tarihinde HMK'nun 362. maddesi uyarınca kesin olarak oybirliği ile karar verildi.
...