T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İncelenen Kararın
Mahkemesi:Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi
Tarihi:04/04/2023
Davanın Türü:Tapu İptali ve Tescil
Dava Tarihi:17/08/2021
Karar Yazım T:02/09/2025
İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;
I. DAVA
Davacı vekili açtığı dava ile, dava dışı arsa maliki ile yapılan KKİS nedeni ile hakedişine istinaden arsa malikince hakedişine dahil dava konusu irtifak tapusunun alt yüklenici olan ... şirketine harici sözleşme ile iş karşılığı verilmesinin kararlaştırıldığı ve ilgili alt yüklenici şirketin gösterdiği diğer davalı ...'a devredilen irtifak tapusunun, alt yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirmemesi nedeni ile iadesinin gerektiğinden bahisle tapu iptali ve tescil davası açılmıştır.
II. CEVAP
Davalı ... vekili cevabında, villa alım işi amacıyla iletişime geçtiği ...'ne, mülkiyeti babasında bulunan 4 adet dairenin devrini vekaletname ile yaptığını, sonrasında ... Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığı tarafından villa tapusunun devrinin tarafına yapıldığını, müvekkilinin taşınmazın bedelini 4 adet daire karşılığı ile ödediğini, davacı şirketin muvafakatname ile bu hususa muvafakat verdiğini, diğer davalı ile davacı arasındaki ticari ilişkide müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, kendisine davacı tarafından herhangi bir sözleşme imzalattırılmadığını, villanın avans olarak verildiği ve iadesinin söz konusu olabileceği hususunda bilgi verilmediğini, vefa şerhi konmasının talep edilmediğini ve teminat istenmediğini, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Diğer davalının cevap dilekçesi bulunmamaktadır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk derece mahkemesi, tüm dosya kapsamının incelenmesi neticesinde; davalı ... Şirket yetkilisinin davacı ile aralarındaki sözleşme ilişkisini reddetmesi karşısında dava konusu taşınmazın sözleşme gereği avans olarak verilip verilmediği ve işin yapılıp yapılmadığı henüz tespit edilmemiş olmakla birlikte taşınmazın sözleşme gereği avans olarak verildiği ve karşılığında işin yapılmadığı ispatlanmış olsa bile tapu iptali için davalı tapu makili ...'ın bu ticari ilişkiyi, yani taşınmazın avans verildiğini ve karşılığında işin yapılmadığını bilmesi veya bilmesinin gerekmesi şarttır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 30/04/2019 tarih, ... Esas ve ... Karar sayılı ilamında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün yüklenici tarafından temlik edilen kişi dışında 3. bir kişiye tapudan devredilebileceği, tapu kaydını devralan 3. Kişinin hukuki durumunun TMK'nın 1023 ve 1024. maddeleri kapsamında değerlendirilmesinin gerektiği belirtilmiştir. Dolayısıyla somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacı yükleniciye bırakılan dava konusu taşınmazı devralan davalı ..., davacının da kabul ettiği üzere 3. kişi olup, TMK'nın 1023. maddesi gereği kural olarak bu kazanımı korunacaktır. 3. kişinin iyi niyetli olmadığını iddia ve ispat yükü davacıya aittir. Davacı taraf tapu maliki olan ...'ın iyi niyetli olmadığına yönelik herhangi bir iddia ve delil ileri sürmediğinden davalı ...'ın kazınımının korunacağı sonuç ve kanaatine varılarak tapu iptal tescil davası reddedilmiştir. Dava sadece tapu iptal tescil talebine ilişkin olup, davacı taraf davalı ... Şirketi yönünden herhangi bir tazminat talebinde bulunmadığından sözleşmenin gerçekliği ve sözleşme ile üstlenilen işin yapılıp yapılmadığı konusunda herhangi bir araştırma ve inceleme yapılmaksızın davanın reddine karar vermek gerektiği belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili, Gerekçeli kararda belirtilen Yargıtay içtihadı ile olayın hiçbir benzerliğinin olmadığı, davalı ...'ın tapu kaydını yapı maliki ve iş sahibi olan ... Konut Yapı Kooperatifinden asıl yüklenici şirketin muvafakatiyle devraldığı ve devir sırasında yüklenici taahhüdünün (muvafakat nedeniyle) varlığından haberdar olduğu, nitekim davalı ...'ın savunmalarında bu durumu doğruladığı, inşaat taahhütleri hiçbir şekilde yerine getirilmediğinden ve davalı ... savunmalarında inşaat taahhütlerinin yerine getirildiği iddia edildiği halde bu durum ispat edilemediğinden, taşınmaz için ödeme yapıldığı da ispat edilemediğinden satışın muvazaalı olduğu kabul edilmek suretiyle emsal Yargıtay içtihatları gereği tapu iptal ve tescil kararı verilmesi gerektiği, davalının irtifak tapusu olduğunu ve yüklenici onayıyla tapuyu devraldığını ikrar ettiğini, İDM tarafından verilen kararda dava konusu taşınmaz ... Kuyumculuk adına kayıtlı olduğu halde davalı ...'a devredilmiş gibi kabul edildiği oysa taşınmazın İş Sahibi tarafından devir ve temlik edildiği, diğer davalı adına kayıtlı bir taşınmaz söz konusu olmadığı, bu durumda davalının iyi niyetli üçüncü kişi durumunda kabul edilemeyeceği, gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
C. Gerekçe
1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, asıl yüklenicinin KKİS gereği kendisine düşen bağımsız bölümün tapusunun, kendi onayı ile alt yüklenicinin gösterdiği kişiye devrinin eser sözleşmesi gereği edimin yerine getirilmemesi nedeni ile tapusunun iptali ile kendi adına tescili isteminden ibarettir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı asıl yüklenici iddiaya göre davalılar ise alt yüklenici ve tapu malikidir.
2.Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı
İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.
3. Değerlendirme
3.1.Harca tabi davalarda nisbi harcın eksik olması halinde ne şekilde işlem yapılacağı 492 Sayılı Harçlar Kanununun 30. ve 32. maddelerinde gösterilmiştir. Verilen süre içerisinde noksan harç tamamlanmadığı takdirde davaya devam olunamaz. Bu durumda yapılacak işlem, dosyanın işlemden kaldırılmasıdır. Sonraki 3 ay içerisinde harç eksiği tamamlanarak davanın yenilenmemesi halinde ise, HMK'nun 150. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekir. Kamu düzeninden olan ve Hakim tarafından re'sen gözetilmesi gereken eksik harcın ikmali davaya devamın şartı niteliğindedir.
3.2.Ayrıca, dava değerinin belirlenmemesi durumu, verilen kararın istinafa tabi olup olmayacağı, başka bir ifadeyle ilk derece mahkemesi kararının kesin nitelikte bulunup bulunmadığı, istinafa tabi olduğunun kabulü halinde ise, temyiz yolunun açık olup olmadığı hususunda tereddüt oluşturmaktadır. Gerçekte istinafı mümkün bir kararın değeri düşük gösterildiği için istinaf ya da temyiz edilememesi durumu, HMK 27. maddesinde düzenlenen hukuki dinlenilme hakkına aykırılık teşkil edecektir. Açılan dava tapu iptali ve tescil davası olduğuna göre davacının beyan ettiği harca esas değer üzerinden yargılamanın yürütülüp sonuçlandırılması usul ve yasaya uygun düşmemektedir. Mahkemece davaya konu taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç bedeli belirlenip harcın ikmali yönünde işlem yapıp sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar vermiş olması usul ve yasaya uygun düşememektedir.
3.3.Davacı asıl yüklenicinin iddiası, davalı şirket ile alt yüklenici sözleşmesi imzalandığı ve bu sözleşmeye göre dava dışı arsa maliki ... Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi ile kendisi arasında imzalanan KKİS ( Antalya 3. Noterliğinin 21/11/2015 tarih ve ... yevmiye nolu) gereği yapacağı inşaatta bir kısım imalat kalemlerini davalı şirket olan ... ne alt yüklenici olarak bıraktığını, alt yükleniciye iş karşılığı olarak davaya konu tapunun arsa maliki tarafından asıl yüklenici olan davacının onayı ile devredildiğini, davalı alt yüklenicinin eser sözleşmesi gereğini yerine getirmediği için verilen tapunun iade etmesi gerektiğini iddia etmektedir. İlk derece mahkemesince eser sözleşmesinin gereğinin yerine getirilip getirilmediğinin sonuca etkili olmadığı, davalı tapu malikinin iyi niyetli üçüncü kişi olarak kazanımın korunacağını gerekçesinde açıklayarak davanın reddine karar vermiş ise de, toplanan deliller ve yapılan yargılama hüküm kurmaya yeterli bulunmamaktadır.
3.4.Davalı şirket yetkilisi ... isticvap beyanında davacı ile akdi ilişkiyi kabul etmediğini, kaşenin kötüniyetli kişilerce ele geçirilip kullanıldığını, böyle bir sözleşme de imzalamadığını, davacıyı ve diğer davalıyı tanımadığını, bu konuda adli makamlara suç duyurularının olduğunu beyan etmiştir. Yani alt yüklenici şirketin yetkilisi sözleşmeyi inkar ederek aynı zamanda şirketin alt yüklenici olarak bir inşaat faaliyeti yapmadığını da beyan etmiş olmaktadır.
3.5.Tarafların iddialarının değerlendirilmesi ve uyuşmazlığın çözümü için öncelikle olayla ilgili olarak ceza soruşturması veya davaları bulunup bulunmadığı araştırılmalı tüm bu soruşturma dosyaları tespit edilerek incelenmeli ve birer sureti dosya arasına alınarak eldeki davaya etkisi tartışılıp bekletici mesele yapılıp yapılmayacağı da değerlendirilmelidir. Ayrıca davalı tapu malki ... taşınmazı devralırken mülkiyeti babasına ait 4 adet dairenin tapu devrini .... Ltd şirketine yaptıklarını iddia ettiğinden bu dört adet dairenin satışına ilişkin akit tabloları da getirtilerek söz konusu dairelerin davalı ...'ın babası tarafından diğer davalı ... şirketine devredilip devredilmediği, ... şirketini temsilen kim ya da kimlerin tapuda işlem yaptığı da incelenmelidir. Ayrıca alt yüklenici olduğunu inkar eden şirketin kuruluşundan itibaren tüm sicil kayıtlarının celbi ile şirketi temsile kimlerin yetkili olduğu, ortakların kimler olduğu, hisse devri vs tüm hususlar incelenmelidir. Ayrıca inşaatın bulunduğu binaya ilişkin inşaat işlem dosyasının bir sureti de getirtilmeli ve inşaatın tamamlanıp iskan alınıp alınmadığı hususu da ilgili belediyeden sorulmalıdır. Tüm bu deliller toplanıp değerlendirildikten sonra gerekli değerlendirmenin yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun düşmemektedir.
3.6. Yukarıda açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nun 353/1-a/4 maddesi uyarınca, esası incelenmeden kararın kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
V. KARAR
1)Yerel mahkeme kararının esası incelenmeksizin ORTADAN KALDIRILMASINA ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
2)Peşin alınan istinaf karar harcının isteği halinde ilk derece mahkemesince istinaf yoluna başvuran tarafa iadesine,
3)Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 02/09/2025 tarihinde HMK'nun 362. maddesi uyarınca kesin olarak oybirliği ile karar verildi.
...