T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İncelenen Kararın
Mahkemesi:Denizli 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
Tarihi:17/05/2024
Davanın Türü:Tapu İptal Tescil/Olmadığı Takdirde Tazminat (Eser)
Dava Tarihi:22/06/2015
Karar Yazım T:22/04/2026
İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;
I. DAVA
Davacı vekili açtığı dava ile, davacı yüklenici ile davalı arasında yapılan yazılı sözleşme ile davalıya ait Denizli ... köyü ... parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda ... Belediyesinin 17/07/2003 tarih ve ... numaralı kararı gereği uygulama yaptığını, imar uygulamasının idare mahkemesince iptal olduğunu, iptal sonrası tapu müdürlüğünde dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi mülkiyete dönüşün sağlandığını, davalının yeniden uygulama yaptığını, sözleşmeye göre davalıya arazisinin %60'ı oranında imarlı parsel verildiğini, davacının edimini yerine getirdiğini, davalının edimini yerine getirmeyip tapuyu devretmediğini ileri sürerek iş bedeli olarak taşınmazın tapusunun iptaliyle davacı adına tesciline, olmadığı takdirde hizmet bedeli olarak taşınmaz bedelinin fazlaya ilişkin haklar saklı kalarak 20.000,00 TL'sinin (ıslahla 450.060,00 TL) yasala faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevabında, zaman aşımının gerçekleştiğini, 2003 tarihli sözleşme yapıldığını, davacının tapuda herhangi bir şekilde malik olmadığını, tapu isteme koşullarının bulunmadığını, uygulama öncesi taşınmazın 7750 m²'lik kısmının davalıya ait olduğunu, imar uygulaması sonucu davacıya ... ada ... parsel olarak ... m²'lik tapu verildiğini, imar uygulamasının mahkemece iptal edilebileceğini, davacıya herhangi bir ihtarname gönderilmediğini, sözleşmenin geçersiz olduğunu, anlaşmaya göre taşınmazın %60'ının davalıda kalmadığını, 155 m² eksik arsa verildiğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk derece mahkemesince verilen ... Esas ... Karar sayılı kararının istinafı üzerine dairemizin 05/10/2023 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı ilamıyla ortadan kaldırılmakla mahkemece yeniden yapılan yargılama sonunda, "... Her ne kadar davalı tarafça zamanaşımı defi ileri sürülmüş ise de mahkememizce taraflar arasındaki uyuşmazlığın, tarihsiz arsa karşılığı iş yapım sözleşmesinden kaynaklandığı, 6098 TBK 147/6. maddesi (818 Sayılı BK. 126/4. fıkra) uyarınca yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç yada gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacakların 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu, TBK 149. madde (818 Sayılı BK 128. madde) göre zamanaşımının, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlayacağı, alacağın muaccel olmasının bir bildirime bağlı olduğu hallerde zamanaşımının bu bildirimin yapılabileceği gündün işlemeye başlayacağı, arsa karşılığı iş yapım sözleşmesinde "...18. madde uygulaması tamamlandıktan sonra 1 ay içinde yapılacaktır..."hükmünün yer aldığı, ... Belediyesi tarafından 27/08/2013 tarih ve 4071 sayılı encümen kararı ile 18. madde uygulama kararının alındığı, dava konusu ... parselin 15/07/2014 tarih ve ... yevmiye numarası ile imar uygulaması gördüğü anlaşılmakla, dava tarihi itibarıyla 5 yıllık sürenin dolmadığı anlaşıldığından zamanaşımı itirazının reddine karar verilerek yargılamaya devam olunmuştur. Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda verilen davanın kabulüne ilişkin 01/06/2023 tarih ... Esas ... Karar sayılı ilamı Antalya BAM 7. Hukuk Dairesi'nin 05/10/2023 tarih ... Esas ... Karar sayılı ilamı ile "...3.3. Mahkemece davacının ikincil talebi olan alacak talebinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Taraflar arasındaki sözleşme yukarıda açıklandığı üzere geçersizdir. Bununla birlikte taraflar arasında bir eser sözleşmesi ilişkisinin bulunduğu da anlaşılmakta olup, bu husus uyuşmazlık konusu da değildir. Bu durumda davacının sözleşme gereği hak ettiği bedelin işin yapıldığı tarihteki piyasa rayici (piyasa rayicine KDV dahildir) uzman bilirkişiden rapor alınarak belirlenmeli ve bunun sonucuna göre karar verilmesi gerekirken cezai şart koşullarının da oluştuğu kabul edilmek suretiyle hüküm kurulması usul ve yasaya uygun düşmemektedir." gerekçesi ile kaldırılmakla mahkememizin yukarıda belirtilen sırasına kaydı yapılarak incelendi. Mahkememizce Antalya BAM 7. Hukuk Dairesi'nin 05/10/2023 tarih ... Esas ... Karar sayılı ilamına uyularak davacının sözleşme gereği hakettiği bedelin işin yapıldığı tarihteki piyasa rayici (piyasa rayiçine KDV dahildir) konusunda rapor tanzimi için dosya bilirkişiye tevdi edilerek rapor aldırılmış olup, harita mühendisi bilirkişi ... tarafından tanzim edilen 29/02/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle; 2003 yılı için hesaplanan toplam ihale rayiç değeri bedeli ... Lira, hesaplanan enterpole edilmiş dava konusu parsel rayiç değeri bedeli ... Lira, 2013 yılı için hesaplanan toplam ihale rayiç değeri bedeli ... TL, hesaplanan enterpole edilmiş dava konusu parsel rayiç değeri bedeli 8.059,15 Lira olduğu yönünde görüş bildirilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, istinaf ilamında vurgulandığı üzere TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul devir vaadi ve eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı yüklenici, davalı ise arsa sahibidir. Mahkememizce istinaf ilamı doğrultusunda yargılamaya devam edilerek ilamda belirtilen "Kural olarak; eser sözleşmelerinin geçerli olması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Tarafların karşılıklı olarak "icap" ve "kabul" iradelerinin oluşmasıyla eser sözleşmesi ilişkisi kurulur. Yazılı olması ancak, taraflara ispat kolaylığı sağlar. Ne var ki, taşınmaz mülkiyeti nakli borcunu doğuran sözleşmelerin, 6098 Sayılı TBK'nın 237 inci, TMK'nın 706 ıncı, Tapu Kanunu'nun 26 ıncı ve Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddeleri uyarınca resmi yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk sözleşmenin geçerliliğine ilişkin olup, bu şekil şartına uymayan bir sözleşme geçerli olarak kabul edilemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 179 uncu maddesinde düzenlenen cezai şart, asıl borcun ifasını zorlamaya yönelik bir yaptırım niteliğinde olduğundan doğrudan onunla bağlantılıdır. Bu bağlamda doğumu, devamı ve sona ermesi asıl borcun varlığına bağlıdır. Cezai şartın feri nitelikte olmasının şekil konusunda da önemli sonuçları bulunmaktadır. Cezai şartın geçerliliği şekle bağlı olmamakla birlikte, kanunen şekle tabi bir sözleşmeye bağlanmak istenen cezai şart anlaşmasının da aynı şekilde yapılması gerekmektedir. Uyuşmazlık konusu olayda taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış ve sözleşmede arsa payının devri taahhüt edilmiştir. Resmi şekilde yapılmayan bu sözleşme geçersizdir. Sözleşmede kararlaştırılan cezai şart düzenlemesi de bu durumda geçersizdir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil talebinin reddi ile davacının ikincil talebi olan alacak talebinin sözleşme gereği hak ettiği bedelin işin yapıldığı tarihteki piyasa rayici (piyasa rayicine KDV dahildir) olarak uzman bilirkişi tarafından tespit edilen 8.059,15 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne dair "gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile; 8.059,15 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili, davacının sözleşme gereğince edimini yerine getirdiği, sözleşmenin mevzuat gereği resmi şekilde yapılmamış olması sebebiyle geçersiz olduğu düşünülebilirse de, edimlerin taraflarca yerine getirildiği ve sözleşmenin benimsendiği, geçersizliği ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceği, arsa karşılığı iş yapım sözleşmesi gereğince davacının edimini yerine getirdiği, davacıya oldukça düşük bir rakamın verilmesinin hakkaniyete aykırı olduğu, davalının tapu hissesini devretmediği, mahkemece cezai şart bakımından yapılan değerlendirmenin hatalı olduğu gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul devir vaadi ve eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı yüklenici, davalı ise arsa sahibidir.
2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı
İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.
3. Değerlendirme
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, mahkemenin istinaf incelemesine konu kararında, dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire, ortaya koyduğu gerekçeye ve ayrıca dairemizin kaldırma kararına göre gerekli inceleme ve araştırma yapılmış olmasına, istinaf incelemesinin kamu düzeninden olan hususlar dışında ancak istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılabilmesine göre, mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı yapılan istinaf incelemesi sonucu anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
V. KARAR
1)Davacı vekilinin istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,
2)Alınması gerekli 732,00 TL istinaf karar harcından, peşin alınan 427,60 TL harcın mahsubuyla bakiye 304,40 TL harcın istinaf yoluna başvuran davacı taraftan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3)Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde dairemize ya da dairemize gönderilmek üzere başka bir yer mahkemesine verilecek bir dilekçe ile Yargıtay ilgili hukuk dairesine temyiz yolu açık olmak üzere dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 22/04/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
...