Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi .A.İ.H.M. 1983/10522 Esas 1989/ Karar

(AİHS m. 14, 1 Nolu Protokol)

Başvuru no: 0522/83

DAVANIN ESASI (ÖZET)

10. Başvurucular, maliki oldukları daireleri kiraya vermişlerdir. Kira Bedelleri Hakkında 1981 tarihli Kanun uyarınca kira bedellerinin düşürülmesinden şikayet etmektedirler (Mietrechtsgesetz, "1981 Kanunu").

I. Dava Konusu Olaylar

A. Leopold ve Maria Mellacher

11. Başvurucular, Graz'da bulunan bir binanın müşterek malikleri olup, bu binadaki birkaç daireyi kiraya vermişlerdir.

Başvurucular, bu daireler arasından 40 metrekarelik iki oda ve mutfaktan oluşan bir daireyi, 1967 tarihli Kanunla değişik 1922 tarihli Kira Bedelleri Hakkında Kanun hükümlerine tabi sözleşme uyarınca, 15 Eylül 1978 tarihinde aylık 1,870 Avusturya Şilini (AŞ) karşılığında kiralamışlardır.

12. Söz konusu dairenin kiracısı, 5 Şubat 1982 tarihinde Graz Hakem Komitesine (Schlichtungsamt) başvurarak, 1981 yılında kabul edilen yeni Kanun gereğince aylık kirasının 1 Mart 1982 tarihinden itibaren D kategori konutlar için maksimum kira bedelinin yüzde 150’si olan 330 Şiline düşürülmesini talep etmiştir. Kiracının bu talebi, 25 Mayıs 1982 tarihli duruşmanın ardından, 7 Haziran tarihinde kabul edilmiştir.

13. Başvurucular, Graz Bölge Hukuk Mahkemesine (Bezirksgericht für Zivilrechtssachen) başvurmuşlardır. Bu dava sırasında başvurucuların kiracıları, söz konusu dairenin kira sözleşmesinin yapıldığı sırada D kategorisine girdiğini, daire içinde su ve tuvalet bulunmadığını, bunların sonradan bedeli karşılığında yaptırıldığını iddia etmişlerdir.

Graz Bölge Mahkemesi 22 Ekim 1982 tarihinde verdiği kararla, söz konusu dairenin D kategorisine girdiğini, bu nedenle de 1981 tarihli Kanunun 16/II maddesi uyarınca aylık kira bedelinin metrekaresinin 5,5 Şilinden fazla olamayacağı şeklindeki kiracı iddiasını kabul etmiştir. Bu mahkeme aynı Kanunun 44/II maddesi uyarınca, kira bedelinin hesaplanan tutarın yüzde 150’sine, olayda 330 Şiline indirilmesi gerektiğine karar vermiştir. Bölge Mahkemesi ayrıca, 1 Mart 1982 tarihinden itibaren ödenen fazla kira ücretinin, kiralayan tarafından kiracıya iadesine hükmetmiştir.

14. Başvurucular, 1981 tarihli Kanunun 44. maddesinde öngörülen kapsamlı sınırlamaların Anayasaya aykırı olduğu iddiasıyla, bu karara karşı yargı yoluna başvurmuşlardır. Başvuruculara göre, serbestçe ve yasal olarak pazarlık edilmek suretiyle akdedilmiş kira bedelinin indirilmesi, mülkiyetin tazminat ödenmeksizin kamulaştırılması anlamına gelmektedir. Bu nedenle başvurucular, Bölge Mahkemesinden, söz konusu Kanunun anayasaya uygunluğu hakkında karar vermesi için sorunu Anayasa Mahkemesine göndermesini talep etmişlerdir.

Graz Bölge Mahkemesi, bu talebi 18 Şubat 1983 tarihinde reddetmiştir. Bu mahkeme, Anayasa Mahkemesinin benzer sorunlara ilişkin önceki içtihatlarını göz önünde bulundurarak, bu başvuruyu uygun bulmamıştır.

B. Johannes, Ernst ve Anton Mölk ve Maria Schmid

15. Aynı ailenin üyeleri olan başvurucular, Innsbruck’da ikamet etmektedirler.

Innsburk’ta bir binanın müşterek maliki olan başvurucular, bu binadaki üç oda mutfaklı, tuvaleti ile sıhhi tesisatı olan toplam 68 metrekare büyüklüğündeki bir daireyi, 1967 tarihli değişik 1922 tarihli Kira Bedelleri Hakkında Kanun hükümlerine uygun sözleşme uyarınca, 7 Aralık 1982 tarihinde kiraya vermişlerdir.

16--21. Bu dairelerin kiracıları 4 Ekim 1982 tarihinde Innsbruck Hakem Komitesine başvurarak, 1981 Yasasından yararlanmak istediklerini ve ödeyecekleri kira bedelinin D kategorisi konutlar için azami kira bedelinin yüzde 150’sine indirilmesini talep etmişlerdir. Kiracıların talepleri Komite tarafından kabul edilmiştir. Bu karara karşı başvurucular Innsbruck Hukuk Mahkemesine başvurmuşlardır. Zira başvuruculara göre kendi daireleri, yapılan tadilatlardan sonra D kategorisine değil, B kategorisine girmektedir. Ancak Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmenin yapıldığı tarihi dikkate alarak, konutun D kategorisine girdiğine karar vermiş ve kira bedelinin yasal hadde indirilmesine ve yeni kanunun kabulünden sonraki dönemde ödenmiş fazla kira bedelinin kiracılara iadesine karar vermiştir. 15 Kasım 1983 tarihinde de yerel mahkemenin kararı, Innsbruck Bölge Mahkemesi tarafından onanmıştır. Başvurucuların yerel mahkemeden kamulaştırma nedeniyle tazminat talepleri de reddedilmiştir. Yüksek Mahkeme de söz konusu yasa hükümlerinin anayasaya aykırı olduğu iddiasını uygun bulmamıştır.

C. Christiane Weiss-Tessbach ve Maria Brenner-Felsach’ın mirasçıları

22-26. Bu başvurucular da konutlarını kiraya verip, sonradan mevzuat değişikliği ile kira bedellerini yeni yasal hadlere indirmek zorunda kalmışlar ve bu konuda Viyana Asliye Mahkemesine konutlarının sınıflandırılmasına ilişkin iddialarıyla başvurmuşlar; ancak talepleri Mahkemeler tarafından kabul edilmemiştir.

II. Konuyla ilgili mevzuat

A. Kira kontrol mevzuatının 1981 yılına kadar gelişimi

(…)

B. 1981 tarihli Kira Yasası

(…)

1. 1981 tarihli Kira Yasasının ilgili hükümleri

(…)

2. Kira sözleşmelerinin sona ermesiyle ilgili hükümler

(…)

3. Usul hükümleri

(…)

C. Mevzuatın değerlendirilmesi ve anayasaya uygunluğun denetimi

(…)

KOMİSYON’DAKİ YARGILAMA

37. Başvurucular şu tarihlerde Komisyona başvurmuşlardır: Leopold ve Maria Mellacher 5 Ağustos 1983 (n° 10522/83); Johannes, Ernst ve Anton Mölk ve Maria Schmid 22 Mayıs 1984 (n° 11011/84); Christiane Weiss-Tessbach ve Maria Brenner-Felsach 4 Temmuz 1984 (n° 11070/84).

Başvurucular, aşırı olduğu iddia edilen kira bedellerinin 1981 Kanununun 44. maddesi uyarınca indirilmesinin, Sözleşmeye Ek Birinci Protokolün 1. maddesinde güvence altına alınmış mülkiyet haklarını ihlal ettiğinden şikayet etmişledir.

Başvuruculardan Johannes, Ernst ve Anton Mölk ve Maria Schmid ayrıca, bu yasanın bireysel mülkiyet sahiplerine kamusal makamlardan daha ağır yük yüklendiğinden bahisle, Birinci Protokolün 14. maddeyle beraber ihlal edildiğini iddia etmişlerdir.

38. Komisyon, 8 Temmuz 1985 tarihinde üç dilekçenin birleştirilmesine karar vermiştir. Komisyon, 11 Temmuz 1988 tarihli raporunda (Sözleşme’nin -eski- 31. maddesi) Bay ve Bayan Mellacher ile Johannes, Ernst ve Anton Mölk ve Maria Schmid açısından oybirliği ile Birinci Protokolün 1. maddesinin ihlal edildiği, Christiane Weiss-Tessbach ve Maria Brenner-Felsach açısından bire karşı on oyla aynı hükmün ihlal edilmediği, Mölk ailesi açısından 14. madde çerçevesinde ayrı bir sorun bulunmadığı görüşünü oybirliğiyle açıklamıştır.

(Dava, süresi içinde Mahkeme’nin önüne getirilmiştir).

KARAR GEREKÇESİ

I. Birinci Protokolün 1. maddesinin ihlali iddiası

40. Başvuruculara göre, bazı kiracıların ödeyecekleri kira bedellerinin 1981 tarihli Kanunun 44/II maddesi gereğince indirilmesi, Birinci Protokolün aşağıdaki 1. maddesini ihlal etmektedir:

"Her gerçek ve tüzel kişi, maliki olduğu şeyleri barışçıl bir biçimde kullanma hakkına sahiptir. Kamu yararı gerektirmedikçe ve uluslararası hukukun genel ilkeleri ile hukukun aradığı koşullara uyulmadıkça, hiç kimse mülkiyetinden yoksun bırakılamaz.

Ancak yukarıdaki hükümler hiçbir biçimde, mülkiyetin genel yarara uygun olarak kullanılmasını denetim altına almak, vergiler ile diğer harç veya cezaların ödenmesini sağlamak için, devletin gerekli gördüğü yasaları yürürlüğe koyma yetkisini ortadan kaldırmaz."

Başvurucular, Avusturya makamlarının, kendilerinin sözleşme yapma özgürlüklerine müdahale ettiklerini ve müstakbel kira gelirlerinin esaslı bir bölümünden onları yoksun bıraktıklarını iddia etmişlerdir. Başvurucuların şikayetleri esas itibarıyla, söz konusu yasayla belirlenen kuralları hedef almıştır; bu kuralların resmi makamlar tarafından kendilerine uygulanış tarzına itiraz etmemişlerdir.

41. Mahkeme, kiraların düzenlenmesi konusundaki Avusturya sistemini değerlendirmek zorunda olmadığını düşünmektedir. Mahkeme’nin incelemesi, kendisine başvurulan somut olaylardan doğan sorunlarla sınırlı kalmalıdır (bk. 6 Mayıs 1985 tarihli Bönisch - Avusturya kararı, parag. 27). Ancak Mahkeme bunu yapabilmek için, uyuşmazlık konusu kiraların indirilmesine sebebiyet verdiği ölçüde 1981 tarihli Kanun hükümlerini de incelemek durumundadır.

A. Birinci Protokolün 1. maddesinin bu olayda uygulanabilir olan kuralı

42. Birinci Protokolün 1. maddesi özünde mülkiyet hakkını güvence altına almaktadır (bk 13 Haziran 1979 tarihli Marckx - Belçika kararı, parag. 63). Bu madde "birbirinden ayrı üç kural" içermektedir. Genel nitelikte olan birinci kural, mülkiyetten barışçıl bir biçimde yararlanma hakkını beyan etmektedir; bu kural birinci fıkranın birinci cümlesinde yer almaktadır. İkinci kural, mülkiyetten yoksun bırakmayı içermekte ve bunu belirli koşullara bağlamaktadır; bu kural, aynı fıkranın ikinci cümlesinde yer almaktadır. Üçüncü kural devletlerin, başka şeylerle birlikte, genel yarara uygun gördükleri yasaları çıkarmak suretiyle bu amaca uygun olarak mülkiyetin kullanılmasını kontrol etme hakkına sahip olduğunu tanımaktadır; bu kural ikinci fıkrada yer almaktadır" (bk. 23 Eylül 1982 tarihli Sporrong ve Lönnroth kararı - İsveç kararı, parag. 61). Ancak bu kuralların arasında bağlantı bulunmadığı söylenemez; ikinci ve üçüncü kurallar, mülkiyet hakkına özel müdahale biçimleridir; bu nedenle de birinci kuralda beyan edilen prensip ışığında yorumlanmalıdırlar (bk. özellikle 8 Temmuz 1986 tarihli Lithgow ve Diğerleri - Birleşik Krallık kararı, parag. 106).

43. Dava konusu üç olayda da kira bedelleri, 1982’den önceki mevzuata göre belirlenmiştir. Şüphe yok ki 1981 tarihli Yasa uyarınca gerçekleştirilen indirimler, başvurucuların kiralanan mülklerin maliki olmalarından doğan haklarına müdahale oluşturmaktadır.

Başvuruculara göre 1981 tarihli Yasa kendilerini, kamu makamları tarafından kontrol edilen bir ücret almak zorunda bırakmak suretiyle mülklerinin sadece birer idarecisi durumuna düşürmüştür. Başvurucular, söz konusu indirimlerin, kendilerini mülkiyet hakkından yoksun bırakmakla eş düzeyde sonuçlar doğurduğunu iddia etmişlerdir. Başvurucular, metre kare ile kira belirleme sisteminin getirilmesinin ardından mülklerinde meydana gelen değer kaybının, fiili kamulaştırmaya vardığını ileri sürmüşlerdir. Başvurucular ayrıca, kararlaştırılan kira bedelini alma şeklindeki sözleşmeden doğan haklarından yoksun kaldıklarını iddia etmişlerdir.

44. Mahkeme, bu tedbirlerin ne hukuki ve ne de fiili bir kamulaştırma olmadığı sonucuna varmaktadır. Başvurucuların mülkleri devredilmediği gibi; mülklerini kullanma, kiralama veya satma hakkından da yoksun bırakılmamışlardır. Başvurucuları taşınmaz gelirlerinin bir bölümünden yoksun bırakan söz konusu önlemler, mülkün kullanılmasının kontrolü niteliğindedir. Buna göre olayda, Birinci Protokolün 1. maddesinin ikinci fıkrası uygulanacaktır.

B. İkinci fıkradaki şartlara uygunluk

45. İkinci fıkra Devletlere, mülkiyetin genel yarara uygun olarak kullanılmasını düzenlemeleri için gerekli gördükleri yasaları çıkarma hakkı tanımaktadır.

Modern toplumlarda ekonomik ve sosyal politikaların merkezinde yer alan konut gibi alanlarda bu tür yasaların çıkarılması istenmekte ve çıkarılması olağan bulunmaktadır.

Yasakoyucunun bu tür politikaları uygulamaya geçirebilmesi için, hem mülkiyetin kullanılmasının kontrolü için tedbirler alınmasını gerektiren kamusal bir sorunun mevcudiyeti konusunda ve hem de bu tür tedbirlerin uygulamaya geçirilmesini sağlayan ayrıntıya ilişkin kuralların seçimi konusunda geniş bir takdir alanına sahip olması gereklidir. Mahkeme, yasakoyucunun yargısı açıkça makul bir temelden yoksun olmadıkça, genel yararın ne olduğu konusunda yasakoyucunun yargısına saygı gösterir (bk. 21 Şubat 1986 tarihli James ve Diğerleri - Birleşik Krallık kararı, parag. 46).

1. Müdahalenin Amacı

46. Başvurucular, 1981 tarihli Kira Yasasının amacının meşruluğuna karşı çıkmışlardır. Başvurucular, söz konusu yasanın bir sosyal adaletsizliği düzeltmeyi değil, mülkiyeti yeniden dağıtmayı amaçladığını iddia etmişlerdir. Başvurucular, mevcut sosyal şartların gerekli kılması halinde ve takdir alanının sınırları içinde, yasakoyucunun gerekli tedbirleri alma yetkisine itiraz etmemişlerdir. Ancak başvurucular, Devletin bu tür bir müdahalede bulunmasını gerektiren bir sorunun varlığını reddetmişlerdir. 1967 ile 1981 yılları arasında Avusturya, yaşam kalitesinin kayda değer bir biçimde yükselmesine yol açan bir ekonomik gelişme yaşamıştır. Başvurucular, 1981 yılında nicelik veya nitelik olarak konut sıkıntısı bulunmadığını ileri sürmüşler ve bu görüşü desteklemek için istatistikler sunmuşlardır. Orta gelirli tüm kiracılar için uygun daireler mevcuttur. 1981 tarihli Kira Yasası, kabulü sırasında, yine onların iddiasına göre toplumun çoğunluğunu temsil eden üç siyasal partiden iki tanesinin desteğini almamıştır.
Bu yasayla, o sırada iktidarda olan sosyalist hükümetin seçmenlerinden bir bölümünün tatmin edilmesi hedeflenmiştir.

O halde başvuruculara göre 1981 Kira Yasasının, Birinci Protokolün 1. maddesi anlamında genel menfaat taşıdığı söylenemez.

47. Mahkeme, 1981 tarihli yasanın çıkarılma sürecinde Avusturya Parlamentosuna sunulan gerekçede (explanatory memorandum), bu yeni tedbirleri haklı kılan sebeplerin gösterildiğini gözlemlemektedir. 1967 yılında kira bedellerinin serbest bırakılması, benzer dairelerin kira bedelleri arasındaki farklılığın artmasına sebep olmuştur. 1974 yılında düşük kalitedeki dairelerin denetimiyle ilgili yasanın yeniden çıkarılması da istenen sonuçları vermemiş ve daireleri boş tutma eğilimini arttırmıştır. Bu durum, bu konudaki mevzuatın bütünüyle reforma tabi tutulmasını ve kiraların yeniden belirlenmesi için yeni bir sistemin geliştirilmesini gerektiren acil bir ihtiyacı doğurmuştur. Buna göre 1981 Yasası, aşırı fiyat farklılıklarını düşürmeyi ve taşınmaz spekülasyonu ile mücadeleyi amaçlamıştır.

Yasa, bu araçlar vasıtasıyla ayrıca, ortalama gelir düzeyindeki insanların makul fiyatlarla konutlara ulaşabilmelerini kolaylaştırmayı ve aynı zamanda bazı normlara uymayan binaların modernleştirilmesini teşvik etmeyi hedeflemiştir.

Mahkeme’ye göre, söz konusu yasa hakkında verilen açıklamalar, yasanın açıkça makul temelden yoksun sayılamayacağını göstermektedir. Bu nedenle Mahkeme, 1981 Yasasının genel yararına uygun bir meşru amaca sahip olduğunu kabul etmektedir.

2. Müdahalenin orantılılığı

48. Mahkeme’nin James ve diğerleri kararında vurguladığı gibi (bk. 21 Şubat 1986 tarihli James ve Diğerleri - Birleşik Krallık kararı, parag. 37), Birinci Protokolün 1. maddesinin ikinci fıkrası, maddenin ilk cümlesinde getirilen prensip ışığında yorumlanmalıdır. Bu nedenle bir müdahale, toplumun genel yararının gerekleri ile bireyin temel haklarının korunması arasında "adil bir denge"yi gerçekleştirmelidir (bk. diğerleri arasında 23.09.1982 tarihli Sporrong ve Lönnroth - İsveç kararı, parag. 69). Bu denge arayışı, bir bütün olarak Birinci Protokolün 1. maddesinin yapısında ve dolayısıyla ikinci fıkrasında da görünmektedir. Kullanılan araçlar ile hedeflenen amaç arasında makul orantılılık ilişkisi bulunmalıdır (bk. James ve Diğerleri - Birleşik Krallık kararı, parag. 50).

49. Başvuruculara göre, 1981 Yasasının diğer hükümleri ile bağlantılı olarak 44. maddenin ve 16. maddenin kendi durumlarına uygulanma şekli, bu şartı yerine getirmemiştir.

50. Başvuruculara göre ilk olarak, kiracılara sunulan 44/II uyarınca metre kareye göre kira bedeli sisteminin izin verdiği indirimi talep etme imkanı, ki olayda da bu imkan kullanılmıştır, geçerli olarak yapılmış bir kira sözleşmesinin hükümlerine uymamaya yasal bir teşvik oluşturmuş ve sözleşme özgürlüğü ilkesini ihlal etmiştir.

Hükümet, bu görüşe karşı çıkmış ve Avusturya Yüksek Mahkemesinin 1981 tarihli Kira Yasasının 44. maddesinin anayasaya uygunluğunu incelerken "Federal Anayasada, olağan mevzuatın hukuka uygun olarak kazanılmış haklara müdahale etmesini yasaklayan herhangi bir hüküm yoktur", diyen görüşüne atıfta bulunmuştur (bk. yukarıda parag. 36). Hükümetin görüşüne katılan Komisyona göre de Birinci Protokolün 1. maddesinin ikinci fıkrası, yasakoyucunun mevcut sözleşmelere müdahale etmesini engellemez. Komisyona göre bu tür bir müdahale için özel bir haklılık sebebi olmalıdır. Komisyon, olayda 1981 tarihli Kira Yasası tarafından bu şartın yerine getirilmiş sayılması için yeterince önemli özel gerekçelerin mevcut olduğunu kabul etmiştir.

51. Mahkeme, destekleyici (remedial) sosyal mevzuat ile bu davanın konusu olan kira kontrol gibi bir alanda, yasakoyucunun benimsediği politikanın hedefine ulaşabilmesi için, önceden akdedilmiş sözleşmelerin gelecekteki icrasını etkileyen tedbirler alabilmesi gerektiğini gözlemlemektedir.

52. Başvurucular, 1981 tarihli Kira Yasasındaki azami kira bedeli sisteminin sertliğinden de şikayet etmişlerdir. Başvurucuların iddiasına göre bu sistem, bölgesel farklılıkları veya kiralanan mülkün bulunduğu yeri göz önüne almamaktadır. Yine başvurucuların dediğine göre, bu yasanın çeşitli istisnaları ve kiraya verilen bazı mülklerin uygulama alanı dışında bırakılması, bazı taşınmaz maliklerine keyfi olarak ağır fedakarlıklar yüklemiştir. Ayrıca, bu yasanın 44(2). fıkrasında tanınan hak, sadece en güç durumda olan kiracılara değil tüm kiracılara tanınmıştır. Gerçek bir sosyal tedbir, en çok muhtaç durumda olanlara kira yardımında bulunmak veya kira sözleşmelerini mahkemelerin denetimine tabi kılmak şeklinde olabilir. Başvuruculara göre, kira bedelinin indirilmesini isteme hakkını görece olarak daha az sayıda kiracının kullanmış olması, Hükümetin kira bedellerinin çok yüksek olduğu şeklindeki savının temelden yoksun olduğunu göstermektedir.

53. Mahkeme’nin gözlemine göre 1981 tarihli Kira Yasası, dairelerin içinde bulundukları binanın coğrafi konumunu dikkate almaksızın, metre kareye göre kira hükümlerinin uygulandığı daireleri barınma standartlarını esas alarak dört kategoriye ayırmakta; üstelik bazı mülkler, bu maddelerin dışında tutulmaktadır (bk. yukarıda parag. 31 ve 32). Yasanın 44(2). fıkrası, 16. maddede belirlenen miktarı aşan bütün kira bedellerinin otomatik olarak indirilmesini öngörmemiş; fakat bu konuda girişimde bulunma imkanını kiracılara bırakmıştır.

Tabi ki bu etmenler, bazı malikleri diğerlerinden daha dezavantajlı duruma sokabilir. Buna karşılık, kira bedellerini düzenleme sistemi kuran ve özellikle de benzer dairelerin kira bedelleri arasında uygun düzey oluşturmayı hedefleyen bir yasa, zorunlu olarak genel bir nitelik taşır. Kira bedellerini, her bir kiracının özgün durumuna bağlı olarak indirmek bu amaçlarla pek bağdaşmayacağı gibi, pratik de olmayacaktı. 1981 tarihli Kira Yasasının uygulanacağı alanın seçimi konusunda ise, şikayet edilen çeşitli istisnaların ve hariç tutmaların, Yasa ile hedeflenen amaçlar göz önünde bulundurulduğunda (bk. yukarıda parag. 47), bunlara uymayan veya orantısız tedbirler olduğu söylenemez.

Alternatif çözümlerin muhtemel varlığı, kendiliğinden söz konusu düzenlemeyi haksız kılmaz. Yasakoyucunun takdir alanının sınırlarını aşmadığı sürece, Mahkeme yasakoyucunun sorunu çözmeye en uygun yolu seçip seçmediği veya yasa koyma yetkisini farklı bir şekilde kullanması gerektiği yolunda beyanda bulunamaz (bk. James ve Diğerleri -- Birleşik Krallık, parag. 51).

54. Başvuruculara göre, 1981 tarihli Kira Yasasının 16(2). fıkrasınca öngörülen tutar (bk. yukarıda parag. 32) keyfi olup, objektif olduğu savunulamaz. Söz konusu tutar, başvuruculara herhangi bir kar payı bırakmadığı gibi, giderleri de karşılamamaktadır. Aynı yasanın 44(2). fıkrasının hafifletici etkisine rağmen, başvuruculara göre kira gelirlerindeki indirim aşırıdır; birinciler için yüzde 82,4, ikinciler için yüzde 80 ve üçüncüler için yüzde 22,1 indirim söz konusudur. Ayrıca, bu tür kısıtlamalar kendileri lehine herhangi bir tedbirle dengelenmemiştir. 1981 tarihli Kira Yasasının 18 ve 45. maddeleri (bk. yukarıda parag. 32), kendilerinin kazanç sağlaması amacına yönelik olmayıp, onları kira gelirlerinin bütününü bakım ve iyileştirme çalışmalarına vermek zorunda bırakmaktadır.

Komisyona göre 1981 Yasasının 44 ve 16. maddeleri arasındaki etkileşim, başvuruculardan Mellacher ve Mölk için, Birinci Protokolün 1. maddesinin ikinci fıkrası bakımından haklı gösterilemeyecek bir kira indirimine neden olmuştur.

55. Mahkeme, yasakoyucunun 1981 Kanununu kabul etmekteki amacının, kira bedellerini sosyal olarak daha kabul edilebilir bir düzeye çekmek olduğunu kaydeder. Yasakoyucu ayrıca, ilgili konutların kalitesinin iyileştirilmesini teşvik etmeyi de istemiştir.

Hükümete göre, 1981 Yasasının 16(2). fıkrasında öngörülen A kategorisi daireler için metrekare kira bedeli, Yapı Yardımına ilişkin 1968 sayılı Yasaya tabi olan yeni binalardaki daireler için istenebilecek kira bedelinin yüzde 80’ine yükselmiştir. Aradaki yüzde 20’lik fark ise, Yasanın 16(2). fıkrasına tabi olan dairelerin yapı masraflarının amorti edilmiş olması faktörüyle açıklanır. B, C ve D kategori dairelerin kira bedellerine uygulanan yüzde 25 oranındaki ek indirimde ise, bu dairelerin daha az konforlu olmaları ve dolayısıyla daha az bakım masrafı gerektirmelerinin yanında kiracıların yaşam kalitesinin daha düşük olması göz önüne alınmıştır. Bu yasal kira bedeli hadleri, D kategorisi daireler için belirlenenler dahil, konutların bulundukları halde korunmasına ilişkin masrafları karşılamaya yöneliktir.

1981 Yasasının söz konusu 16(2). fıkrasını tamamlayan diğer hükümlerini de unutmamak gerekir. Yasanın 15. maddesi anlamında "kira bedeli", sadece metre kareye kira bedelinden ibaret değildir; malikin üstlendiği ancak kiracıya yüklenebilecek diğer masrafların bir bölümünü de içermektedir. Burada özellikle 21. maddeye göre, sigorta masrafları, yönetim ve bazı hizmet masraflarının yanı sıra vergiler de söz konusudur. Üstelik, 20. madde, bazı şartlar altında, malikleri anılan çalışmaların gerçekleştirilmesi için gerekli masraflar toplamının yüzde 20’sini kiracılara yüklemeye yetkili kıldığı halde, 18. ve 45. maddeler bazı bakım ve iyileştirme masraflarının finansmanına imkan vermek için, kira bedellerinin artırılması suretiyle kiracıların zorunlu olarak masraflara katılımını öngörmektedir. Son olarak belirtmek gerekir ki yasakoyucu, yeni sisteme geçişi kolaylaştırmak için, maliklerin mevcut sözleşmeler gereğince, yeni kiralar uyarınca talep edilebilecek olanın yüzde 50 fazlası kadar kira bedeli alabilmelerine izin vermiştir.

Şu halde Mahkeme, mevzuatın izlediği meşru amaçları da göz önünde bulundurarak, bu amaçları gerçekleştirmek üzere kabul edildiği halde başvurucular tarafından şikayet edilen tedbirlerin, Devletin takdir alanının dışında kalacak kadar uygunsuz veya orantısız müdahaleler olduğu kanısında değildir.

56. Mahkeme’nin vardığı bu sonuç, mevcut olaydaki sistemin sonuçları tarafından etkilenmemektedir. Kira bedelinin indirilmesi, hiç kuşkusuz, özellikle Mellacher ve Mölk davasında, büyüklüğü itibarıyla çarpıcıdır. Fakat buradan müdahalenin orantısız bir yük yüklediği sonucu çıkmaz. Eski kira bedellerinin dönemin piyasa koşulları dikkate alınarak ve bir sözleşmeyle belirlenmiş olması, yasakoyucunun sosyal adalet açısından bunların kabul edilemez olduğuna karar veremeyeceği anlamına gelmez.

3. Sonuç

57. Mahkeme, Avusturya yasakoyucusunun 1981 tarihli Kira Yasasını kabul ederken, toplumun genel yararları ile genel olarak mülk sahiplerinin ve özel olarak da başvurucuların mülkiyet hakları arasında adil denge kurulması ihtiyacını göz önünde bulundurarak, seçilen vasıtaların izlenen meşru amacı gerçekleştirmeye uygun olduğunu makul olarak kabul edebileceği sonucuna varmıştır. Mahkeme, 1981 tarihli Kira Yasası gereğince başvurucuların maruz kaldıkları kira indiriminin, Birinci Protokolün 1. maddesinin ikinci fıkrasın gerekliliklerini taşıdığı sonucuna varmaktadır.

II. Birinci Protokolün 1. maddesiyle birlikte alınan Sözleşme’nin 14. maddesinin ihlali iddiası
58. Sözleşme’nin 14. maddesine göre:

"Bu Sözleşmede beyan edilen hak ve özgürlüklerin kullanılması cins, ırk, renk, dil, din, siyasal veya başka bir inanç, ulusal veya toplumsal köken, ulusal bir azınlığa mensup olma, mülkiyet, doğum veya başka bir statü gibi herhangi bir nedenle ayrımcılık yapılmaksızın güvence altına alınır."

Ayrımcılık yasağına ilişkin olarak ise, sadece Mölk ailesi Komisyon önündeki yargılamada talep de bulunmuş, ancak Mahkeme önünde ne dilekçelerde ve ne de duruşmada bu konuya ilişkin herhangi bir talebe rastlanmıştır.

Bu şartlar altında sorunun ayrıca incelenmesine gerek yoktur.

Bu Gerekçelerle Mahkeme,

1. Beşe karşı on iki oyla, Birinci Protokolün 1. maddesinin Leopold ve Maria Mellacher veya Johannes, Ernst ve Anton Mölk ile Maria Schmid olaylarında ihlal edilmediğine;

2. Oybirliğiyle, Birinci Protokolün 1. maddesinin Christiane Weiss-Tessbach ve mirasçıları Maria Brenner-Felsach olayında ihlal edilmediğine;

3. Oybirliğiyle, Birinci Protokolün 1. maddesiyle birlikte ele alınan Sözleşme’nin 14. maddesi bakımından incelemenin gerekli olmadığına

Karar Vermiştir. (¤¤)

Full & Egal Universal Law Academy