B-2941/2017 - Abteilung II - Wohnraum-, Wohnbau- und Eigentumsförderung - Anfechtung einer Mietzinserhöhung

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l
T r i b u n a l e am m in i s t r a t i vo f e d e r a l e
T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l








Abteilung II
B-2941/2017



Ur t e i l vom 2 4 . J u l i 2 0 1 8
Besetzung
Richter David Aschmann (Vorsitz),
Richter Ronald Flury, Richter Pietro Angeli-Busi,
Gerichtsschreiberin Simona Risi.



Parteien
A._______,
B._______,
beide vertreten durch Alain Langenegger, Rechtsanwalt,
Beschwerdeführende,



gegen


Wohnbaugenossenschaft C._______,
vertreten durch Thomas Elmiger, Rechtsanwalt,
Beschwerdegegnerin,

Bundesamt für Wohnungswesen,
Storchengasse 6, 2540 Grenchen 1,
Vorinstanz.




Gegenstand
Anfechtung einer Mietzinserhöhung.
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Sachverhalt:
A.
B._______ und A._______ (nachfolgend: Mieter oder Beschwerdefüh-
rende) sind seit knapp 17 Jahren Mieter einer 4.5-Zimmerwohnung an der
(…)strasse in D._______. Eigentümerin dieser Liegenschaft und Vermie-
terin der Wohnung ist die Wohnbaugenossenschaft C._______ (ehemals
[…]; nachfolgend Vermieterin oder Beschwerdegegnerin). Die Liegen-
schaft (...) wurde in den Jahren 2015 und 2016 umfassend saniert.
B.
B.a Mit Schreiben vom 15. Januar 2016 zeigte die Vermieterin den Mietern
mit amtlichem Formular eine Erhöhung des Mietzinses um Fr. 470.- von
Fr. 790.- auf Fr. 1‘260.- netto per 1. Mai 2016 an. Diese Erhöhung fochten
die Mieter am 29. Januar 2016 beim Bundesamt für Wohnungswesen
(nachfolgend: BWO) an. Am 5. Mai 2016 legte das BWO den Mietern einen
seitens der Vermieterin akzeptierten Vergleichsvorschlag vor, den die Mie-
ter am 5. Juli 2016 ablehnten. Aufgrund laufender Einigungsgespräche sis-
tierte das BWO das Anfechtungsverfahren am 14. September 2016.
B.b Am 28. September 2016 zeigte die Vermieterin den Mietern eine wei-
tere Mietzinserhöhung um Fr. 516.- von Fr. 861.- auf Fr. 1‘377.- netto per
1. Februar 2017 an. Diese Erhöhung fochten die Mieter am 31. Oktober
2016 beim BWO an. Gleichzeitig teilten sie mit, die Vergleichsgespräche
seien gescheitert.
B.c Mit Schreiben vom 7. November 2016 nahm das BWO das Verfahren
betreffend die Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 wieder auf, erkannte
das Einigungsverfahren als gescheitert und kündigte gestützt auf Art. 9
Abs. 1 der Verordnung des Eidgenössischen Departements für Wirtschaft,
Bildung und Forschung über Wohnbaugenossenschaften des Bundesper-
sonals vom 19. Mai 2004 (VO WBF; SR 842.18) den Erlass einer Verfü-
gung an. Im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 8. November 2016 teilte die
Vermieterin unter anderem mit, es sei ihr bei der Anzeige der Mietzinser-
höhung vom 28. September 2016 ein Kalkulationsirrtum unterlaufen, wes-
halb sie mit separatem Formular eine Mietzinsänderung um Fr. 516.- von
Fr. 790.- auf Fr. 1‘306.- netto per 1. März 2017 ankündigte. Diese Erhöhung
fochten die Mieter mit Eingabe vom 6. Dezember 2016 wiederum beim
BWO an.
B.d Mit Verfügung vom 31. März 2017 – eröffnet am 10. April 2017 – ver-
einigte das BWO über die Anfechtungen vom 29. Januar 2016, 31. Oktober
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2016 und 6. Dezember 2016, hob die Mietzinserhöhung vom 15. Januar
2016 auf und stellte fest, die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016
sei im Umfang von Fr. 488.95 gültig; die Miete werde per 1. Februar 2017
von Fr. 790.- auf Fr. 1‘278.95 netto erhöht.
Begründet wurde der Entscheid insbesondere damit, dass die Mietzinser-
höhung vom 15. Januar 2016 nicht durch Unterlagen überprüfbar und da-
rum nicht rechtsgültig sei. Die Mietzinserhöhung vom 28. September 2016
hingegen sei begründet und rechtfertige (unter Berücksichtigung des der
Vermieterin unterlaufenen Kalkulationsirrtums) eine Mietzinserhöhung per
1. Februar 2017 von Fr. 488.95.
C.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden mit Eingabe
vom 23. Mai 2017 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht und stell-
ten folgende Rechtsbegehren:
1. Die Ziffern 4 und 6 der Verfügung der Vorinstanz vom 31.03.2017
seien aufzuheben.
2. Der ab 01.02.2017 gültige Nettomietzins für die 4.5-Zimmerwoh-
nung der Beschwerdeführenden an der (…)strasse, D._______, sei
auf einen CHF 1‘260.00 monatlich nicht übersteigenden Betrag
festzusetzen.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Mietzinserhöhung
vom 28. September 2016 sanktioniere die Beschwerdeführenden für ihre
Anfechtungen und verletze das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das
Gebot der Rechtsgleichheit. Zum Beleg ihrer Vorbringen reichten die Be-
schwerdeführenden 20 Beilagen (insb. vorinstanzliche Akten) ein.
D.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 4. Juli 2017 eine Beschwerdeantwort
ein und beantragte, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen abzuweisen. Die Zinserhöhung begründete sie mit ihren Aufwendun-
gen für den Umbau.

B-2941/2017
Seite 4
E.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2017 ebenfalls
die kostenfällige Abweisung der Beschwerde und führte aus, eine mit „wert-
vermehrenden Investitionen" oder „Mehrleistungen" begründete Mietzins-
erhöhung sei zulässig. Die Angemessenheit der Nettomietzinse richte sich
nach den von der Wohnbaugenossenschaft geltend gemachten Kosten.
F.
Die Beschwerdeführenden reichten am 18. Juli 2017 eine unverlangte
Replik samt drei weiteren Beweismitteln (E-Mail-Korrespondenz zwischen
den beiden Rechtsvertretern) ein.
G.
Am 9. August 2017 reichte die Beschwerdegegnerin eine Duplik mit drei
bereits bei den Akten liegenden Beilagen sowie einer Aktennotiz des BWO
vom 9. März 2016 ein.
H.
Auf die weiteren rechtserheblichen Vorbringen der Verfahrensbeteiligten
wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Bundes-
gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (VGG,
SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Bundes-
gesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG,
SR 172.021), die von Behörden gemäss Art. 33 VGG stammen, sofern
keine Ausnahme nach Art. 32 VGG vorliegt. Der angefochtene Entscheid
der Vorinstanz vom 31. März 2017 stellt eine solche Verfügung im Sinne
von Art. 5 VwVG dar, gegen welche beim Bundesverwaltungsgericht
Beschwerde erhoben werden kann (vgl. auch Art. 9 Abs. 3 VO WBF).
1.2 Das Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht richtet sich nach
dem VwVG, soweit das VGG nichts anderes bestimmt (vgl. Art. 37 VGG).
1.3 Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der Be-
schwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG i.V.m.
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Art. 37 VGG). Die Beschwerdeführenden sind Adressaten der angefochte-
nen Verfügung. Sie haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen
und sind durch die angefochtene Verfügung besonders berührt, womit sie
ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben
und zur Beschwerdeführung legitimiert sind (Art. 48 Abs. 1 VwVG i.V.m.
Art. 37 VGG). Schliesslich wurde der Kostenvorschuss fristgemäss bezahlt
(Art. 63 Abs. 4 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Auf die Beschwerde ist daher
einzutreten.
2.
2.1 Das Bundesverwaltungsgericht prüft im vorliegenden Verfahren die
Verletzung von Bundesrecht einschliesslich der Überschreitung oder des
Missbrauchs des Ermessens, die unrichtige oder unvollständige Feststel-
lung des rechtserheblichen Sachverhalts und die Unangemessenheit
(Art. 49 VwVG).
2.2 Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die
Verfügung vom 31. März 2017, mit welcher die Vorinstanz insbesondere
die Mietzinserhöhung der Beschwerdegegnerin vom 28. September 2016
im Umfang von Fr. 488.95 ab dem 1. Februar 2017 bestätigte und die an-
derslautenden Anträge abwies. Die Beschwerdeführenden beantragen
eine Erhöhung des Mietzinses auf maximal Fr. 1‘260.-. Strittig und nachfol-
gend zu prüfen ist demnach die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung von
Fr. 790.- auf Fr. 1‘278.95 netto, insbesondere soweit über den Betrag von
Fr. 1‘260.- hinausgehend.

3.
3.1 Bei der Beschwerdegegnerin handelt es sich um eine Wohnbaugenos-
senschaft des Bundespersonals (vgl. Wohn-
raumförderung > Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals > Ad-
ressen der Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals; Stand
7. Februar 2018, zuletzt besucht am 12. Juli 2018), die bezweckt, (...) (vgl.
[…], zuletzt besucht am 12. Juli 2018). Auf Wohn-
baugenossenschaften des Bundespersonals finden insbesondere die VO
WBF und das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem
Wohnraum vom 21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR
842) sowie die Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohn-
raum vom 26. November 2003 (Wohnraumförderungsverordnung, WFV;
SR 842.1) Anwendung. Zudem sind – von Ausnahmen abgesehen – die
Bestimmungen des Obligationenrechts und der Verordnung über die Miete
und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR
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211.213.11) (vgl. Art. 253b Abs. 3 OR [SR 220] und Art. 2 Abs. 2 VMWG)
subsidiär anwendbar.
3.2 Für die Festlegung des Mietzinses und die Mietzinsanpassung bei
Wohnungen von Wohnbaugenossenschaften des Bundes gilt das Prinzip
der Kostenmiete. Gemäss Art. 8 Abs. 1 VO WBF vermieten die Wohnbau-
genossenschaften ihre Wohnungen grundsätzlich zu den Selbstkosten. Als
Selbstkosten geltend gemacht werden können Zinsen für das investierte
Fremd- und Eigenkapital, Baurechtszinsen, Amortisationen, Unterhaltskos-
ten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds, Verwaltungskosten, Risiko-
zuschlag und mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben
(Art. 8 Abs. 2 VO WBF). Ferner können die Wohnbaugenossenschaften
aufgrund spezieller Qualitätsmerkmale der Wohnung Zuschläge und Ab-
schläge festlegen (Art. 8 Abs. 7 VO WBF). Dabei darf die Gesamtsumme
der höchstzulässigen Mietzinse einer Liegenschaft – die das BWO festlegt
– nicht überschritten werden (Art. 10 Abs. 1 und 2 WFV).
3.3 Mietzinsanpassungen sind zulässig, soweit sich die in Art. 8 VO WBF
genannten Kosten verändert haben respektive aufgrund von Veränderun-
gen des Hypothekar- oder des Baurechtszinssatzes, infolge wertvermeh-
render Investitionen und bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwal-
tungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen
Abgaben (Art. 11 Abs. 1 WFV). Bei Erneuerungen wird für die Berechnung
des Anfangsmietzinses auf den bisherigen Mietzins abgestellt, erhöht um
den überwälzbaren Teil der wertvermehrenden Verbesserungen (Art. 9
Satz 1 WFV). Mietzinserhöhungen sind auf den nächstmöglichen Kündi-
gungstermin geltend zu machen. Die Erhöhung ist den Mieterinnen und
Mietern mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfirst schriftlich
mitzuteilen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu verse-
hen (Art. 12 WFV).
4.
4.1 In der angefochtenen Verfügung stellte die Vorinstanz fest, die Begrün-
dung der am 15. Januar 2016 angezeigten Mietzinserhöhung sei genügend
klar beziehungsweise im Sinne der Kostenmiete nach Artikel 8 VO WBF
erfolgt. Nachdem es die Vermieterin jedoch auch auf mehrfache telefoni-
sche und schriftliche Aufforderung hin unterlassen habe, die für eine rech-
nerische Überprüfung nötigen Unterlagen einzureichen, habe sie die Fol-
gen der Beweislosigkeit zu tragen. Daher sei die am 15. Januar 2016 an-
gezeigte Mietzinserhöhung aufzuheben.
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Die Mietzinserhöhungsanzeige vom 28. September 2016 genüge den for-
mellen Anforderungen ebenfalls. An der streitgegenständlichen Liegen-
schaft seien seit 2015 zahlreiche Bauarbeiten durchgeführt worden. Die
Kosten der Renovationsarbeiten hätten über Fr. 10 Mio. betragen, welche
Summe die bisherigen jährlichen Mietzinseinnahmen von ca. Fr. 600‘000.-
um ein Vielfaches übersteigen würden. Unter diesen Umständen sei ein-
deutig von einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG
auszugehen. Von den Baukosten in Höhe von Fr. 10‘337‘438.- seien die
Mieterentschädigungen in der Höhe von Fr. 16‘070.- abzuziehen (vgl. Art.
259d OR). Die höchstzulässige Mietzinserhöhung betrage somit
Fr. 27‘411.35 monatlich für die 5‘214 m2 umfassende Liegenschaft respek-
tive Fr. 5.26/m2. Für die 93m2 grosse Wohnung der Beschwerdeführenden
ergebe sich eine monatliche Mietzinserhöhung von Fr. 488.95.

Die Mietzinserhöhung von mehr als 470 Franken stuften die Beschwerde-
führenden zu Unrecht als rechtsmissbräuchlich ein. Die Streitparteien hät-
ten sich im Einigungsverfahren auf keinen Vergleich einigen können, wes-
halb das Verfügungsverfahren eingeleitet worden sei. Für den negativen
Ausgang letzteren Verfahrens habe sich die Vermieterin zu Recht mit einer
zweiten (und dritten) Erhöhungsanzeiqe gegen allfällige Mietzinsausfälle
abgesichert.

4.2 Die Beschwerdeführenden machen insbesondere geltend, die Berech-
nung der Vorinstanz werde nicht in Frage gestellt. Indessen erweise sich
die Erhöhung des Mietzinses auf eine Nettomiete von über Fr. 1‘260.- mo-
natlich hinaus als rechtsmissbräuchlich. Dabei handle es sich um eine
Schikane, weil sie sich – da die Erhöhung mangels Begründung und man-
gels Vorlage von Belegen nicht nachvollziehbar gewesen – gegen die Miet-
zinserhöhung vom 15. Januar 2016 gewehrt hätten. Die angefochtene Ver-
fügung zeige, dass sie diesen Schritt zu Recht gegangen seien. Die weite-
ren Erhöhungsanzeigen seien nicht durch einen überdurchschnittlichen
Mehraufwand der Beschwerdegegnerin belegt. Insbesondere könnten we-
der ihre Eingaben an die Vorinstanz noch die Geltendmachung einer Miet-
zinsreduktion im Zusammenhang mit den Umbauarbeiten als unbegründet
bezeichnet werden. Dennoch seien sie die einzigen von mehr als 130 Miet-
parteien, welche eine Mietzinserhöhung zu gewärtigen hätten, die betrags-
mässig über die am 15. Januar 2016 erlassene Mietzinserhöhung hinaus-
gehe. Sie seien auch die einzigen von 31 Mietparteien gewesen, die den
Vergleichsvorschlag der Vorinstanz vom 5. Mai 2016 nicht akzeptiert hät-
ten. Es liege auf der Hand, dass die Beschwerdegegnerin sie für ihr Vor-
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gehen bestrafe (vgl. die Urteile des BVGer B-4262/2010 vom 24. Novem-
ber 2011 S. 7 und des BGer 2C_261/2011 E. 2.2.). Der Rechtsvertreter der
Beschwerdegegnerin habe ihrem Rechtsvertreter sodann zu verstehen ge-
geben, dass man sich nach der Anzeige der Mietzinserhöhung vom
28. September 2016 dennoch auf einen Mietzins von Fr. 1‘260.- werde ei-
nigen können. Vor dem 28. September 2016 hätten hingegen keine kon-
kreten Vergleichsverhandlungen stattgefunden, was ebenfalls für eine
Sanktionierungsmassnahme spreche. Mithin sei das Verhalten der Be-
schwerdegegnerin als offensichtlich rechtsmissbräuchlich einzustufen. Mit
Blick darauf, dass es sich bei der Beschwerdegegnerin um eine staatlich
kontrollierte Wohnbaugenossenschaft handle, verletzte die angefochtene
Verfügung auch das Rechtsgleichheitsgebot.
4.3 Die Beschwerdegegnerin bringt vor, sie habe aufgrund der Anfechtung
der Beschwerdeführenden gegen die Mietzinserhöhung vom 16. Januar
2016 den Mietzins neu berechnen und mitteilen müssen, ansonsten sie auf
die ihr zustehende Mietzinserhöhung verzichtet hätte. Den rechtskundig
vertretenen Beschwerdeführenden habe insbesondere aufgrund des ho-
hen Anteils an vorgenommenen wertvermehrenden Arbeiten und aufgrund
der Ausführungen der Vorinstanz im Vergleichsvorschlag klar sein müssen,
dass die neu zu berechnende Mietzinserhöhung höher als die ursprüngli-
che ausfallen könnte. Dennoch hätten sie den Vergleichsvorschlag abge-
lehnt. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, die Berechnung habe
ein höheres Ergebnis ergeben, um sie dazu zu bewegen, die ursprüngliche
Erhöhung anzunehmen, sei unzutreffend. Wie hoch die Erhöhung ausfal-
len würde, habe erst nach der Berechnung festgestellt werden können. Die
Beschwerdeführenden würden im Vergleich zu den anderen Mietern durch
die Anfechtung der Mietzinserhöhung in den Genuss einer Ersparnis von
acht Monatsmieten kommen (Juni 2016 bis Januar 2017; 8 x Fr. 470.- =
Fr. 3‘760.-); bis der mit der erfolgreichen Anfechtung entgangene Mietzins
wieder der Beschwerdegegnerin zu Gute komme, würden 16.5 Jahre ver-
gehen (Fr. 3760.- / [18.95*12] = 16.5 Jahre). Es werde ausdrücklich bestrit-
ten, dass der Vertreter der Beschwerdegegner mitgeteilt habe, man werde
sich nach Mitteilung des neu berechneten Mietzinses auf die ursprüngliche
Mietzinserhöhung einigen.
Es erscheine als widersprüchlich, wenn die Beschwerdeführenden die Be-
rechnung des BWO wie auch der Beschwerdegegnerin nicht substantiiert
bestreiten würden. In diesem Zusammenhang wirft die Beschwerdegegne-
rin den Beschwerdeführenden mutwillige Prozessführung vor, mit der Ab-
sicht, finanzielle Zugeständnisse einzufordern.
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4.4 In ihrer Vernehmlassung äusserte sich die Vorinstanz im Wesentlichen
dahingehend, dass die Beschwerdeführenden im Verfügungsverfahren nur
deshalb als Einzige zurückgeblieben seien, weil sie weder den von ihr vor-
geschlagenen Vergleich angenommen noch in den direkt mit der Be-
schwerdegegnerin geführten Gesprächen eine einvernehmliche Lösung
gefunden hätten.
4.5 Die Beschwerdeführenden reichten mit ihrer Replik vom 21. Oktober
2017 bis 26. April 2017 geführte E-Mail-Korrespondenz zwischen ihrem
und dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin ein (Replikbeilagen 21-
23) und führten aus, sie hätten sich stets auf den Standpunkt gestellt, dass
die erste Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 nicht standhalte. Daher
hätten sie im Vergleichsfall die Erhöhung per 1. Februar 2017 um den ur-
sprünglichen Betrag anerkannt. Zudem seien sie im Verlauf der Vergleichs-
gespräche der Beschwerdegegnerin dahingehend entgegen gekommen,
dass sie auf zusätzliche lnkonvenienzentschädigungen im Zusammenhang
mit dem Umbau verzichtet hätten (vgl. die Replikbeilagen 21 und 22).
4.6 In ihrer Duplik führte die Beschwerdegegnerin insbesondere aus, die
Beschwerdeführenden bzw. ihr Rechtsvertreter hätten ab Anfang Mai 2016
zwei Monate ins Land ziehen lassen, ohne den Vergleichsvorschlag vom
5. Mai 2016 anzunehmen oder einen Gegenvorschlag zu unterbreiten. Ihr
sei damit nichts anderes übrig geblieben, als die Mietzinserhöhung neu zu
berechnen. Die Regelung einer Inkonvenienzentschädigung und einer Par-
teientschädigung im Rahmen der Vergleichsgespräche habe sie stets ab-
gelehnt (vgl. Beschwerdeantwortbeilage 11, Replikbeilage 23).
5.
Die Beschwerdeführenden anerkennen, dass die über Fr. 470.- netto mo-
natlich hinausgehende Mietzinserhöhung an sich zulässig ist. Sie erblicken
darin jedoch eine rechtsungleiche Behandlung, die als rechtsmissbräuch-
lich einzustufen sei.

5.1 Das Verbot des Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB gilt als all-
gemeiner Rechtsgrundsatz auch im öffentlichen Recht. Es leitet sich ab
aus dem Anspruch des Bürgers, nach Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und
Art. 9 BV) und willkürfrei (Art. 9 BV) behandelt zu werden (BGE 132 I 249
E. 5; BGE 131 V 97 E. 4.3.1). Das Rechtsmissbrauchsverbot ist daher von
allen rechtsanwendenden Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeiten zu
beachten und anzuwenden. Für die Beurteilung der Rechtsmissbräuchlich-
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Seite 10
keit einer bestimmten Verhaltensweise ist auf die Umstände des Einzelfal-
les abzustellen (vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). Die Partei, die der
anderen Rechtsmissbrauch vorwirft, hat die besonderen Umstände nach-
zuweisen, auf Grund derer anzunehmen ist, dass Rechtsmissbrauch vor-
liegt (vgl. BGE 134 III 52 E. 2.1. m.w.H.; BGE 138 III 425 E. 5.2.; Urteil des
BGer 4A_256/2015 vom 17. September 2015 E. 3.3.2). Art. 2 Abs. 2 ZGB
schützt nur vor dem "offenbaren" Missbrauch eines Rechts. Ein solcher ist
daher nur restriktiv zu bejahen und darf nicht leichthin angenommen wer-
den (vgl. BGE 135 III 162 E. 3.3.1, BGE 131 III 222 E. 4.2, BGE 131 V 97
E. 4.3.4, BGE 128 II 145 E. 2.2).

5.1.1 Die angezeigte Mietzinserhöhung vom 28. September 2016 ent-
spricht unbestrittenermassen dem Prinzip der Kostenmiete.

Durch die Aufhebung der Mieterhöhung vom 15. Januar 2016 und den Ver-
zicht der Beschwerdegegnerin auf eine Anfechtung dieses Entscheids
beim Bundesverwaltungsgericht haben die Beschwerdeführenden mit ihrer
ersten Anfechtung im Ergebnis Recht erhalten. Die weiteren Erhöhungen
erfolgten nicht aufgrund eines Mehraufwands der Beschwerdegegnerin
durch das Vorgehen der Beschwerdeführenden. Vielmehr überzeugt das
Argument der Beschwerdegegnerin, sie habe nach der Anfechtung der ers-
ten Mietzinserhöhung eine detaillierte (Neu-)Berechnung mit rechtlich kor-
rekter Begründung vornehmen müssen und die nun angezeigte Erhöhung
habe dieser Berechnung zu entsprechen. Zwar ergibt sich für die Mieterin-
nen und Mieter, die die erstmalige Erhöhung oder den Vergleichsvorschlag
akzeptiert hatten, im Vergleich zu den Beschwerdeführenden auf lange
Sicht ein finanzieller Vorteil. Dieser ist von den Beschwerdeführenden aber
im Sinne des Prozessrisikos hinzunehmen. Dass die Beschwerdegegnerin
eine aufgrund des Prinzips der Kostenmiete gerechtfertigte Erhöhung ein-
fordert, bedeutet daher keine Bestrafung der Beschwerdeführenden. Die
Ausführungen der Beschwerdeführenden betreffend das Vorgehen der Be-
schwerdegegnerin in der Vergleichsfindung werden durch letztere bestrit-
ten und lassen sich durch die eingereichten Akten nicht bestätigen; auch
daraus lässt sich mithin kein rechtsmissbräuchliches Verhalten ableiten

5.1.2 Ebenso wenig ist den Beschwerdeführenden ein rechtsmissbräuchli-
ches Verhalten vorzuwerfen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung ist mutwillige Prozessführung zu bejahen, wenn eine Partei Tatsa-
chen wider besseres Wissen als wahr behauptet oder ihre Stellungnahme
auf einen Sachverhalt abstützt, von dem sie bei der ihr zumutbaren Sorgfalt
wissen müsste, dass er unrichtig ist. Mutwillig ist ferner das Festhalten an
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Seite 11
einer offensichtlich gesetzwidrigen Auffassung. Leichtsinnige oder mutwil-
lige Prozessführung liegt aber so lange nicht vor, als es einer Partei darum
geht, einen bestimmten, nicht als willkürlich erscheinenden Standpunkt
durch den Richter beurteilen zu lassen (BGE 128 V 323 E. 1b m.w.H.). Es
stand den Beschwerdeführenden frei, sich in ihrer Beschwerde auf die
Rüge des Rechtsmissbrauchs zu beschränken; ein unzulässiges Verhalten
ist darin nicht zu erblicken.

5.1.3 Die Vergleichsgespräche der Parteien nach der Ablehnung des Ver-
gleichsvorschlags vom 5. Mai 2016 durch die Beschwerdeführenden sind
offensichtlich gescheitert und es ist nicht Aufgabe des Gerichts, die Ernst-
haftigkeit der Bemühungen beider Seiten in diesem Zusammenhang zu be-
urteilen. Die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführenden
und der Beschwerdegegnerin sind daher unbeachtlich.

5.2 Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit gemäss Art. 8 BV kommt eben-
falls umfassende Geltung zu; er ist von sämtlichen Staatsorganen in allen
Funktionen und auf sämtlichen Ebenen zu beachten (vgl. statt vieler UL-
RICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 7. Aufl. 2016). Die VO WBF, das WFG und die WFV enthalten keine
konkretisierenden Bestimmungen.
In BGE 134 III 159 entschied das Bundesgericht, dass keine Verletzung
des genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgebots vorliege, wenn
innerhalb einer Wohngenossenschaft die Genossenschafter ungleiche
Mietzinsen zahlten, weil nur ein Teil von ihnen den Zins mit Erfolg als miss-
bräuchlich angefochten habe, während der andere Teil die zu hohe Miete
klaglos akzeptiere; zudem beruhe die Ungleichbehandlung auf einem ob-
jektiven Umstand, nämlich der Tätigkeit respektive Untätigkeit einer Partei
(vgl. dort E. 5.2.2). Aus den Ausführungen der Vorinstanz und der Parteien
ergibt sich, dass sämtlichen Mieterinnen und Mietern der Wohnbaugenos-
senschaft, die die erste Mietzinserhöhung vom 15. Januar 2016 beim BWO
angefochten hatten, von der Vorinstanz am 5. Mai 2016 ein – auf die
Grösse der einzelnen Wohnungen abgestimmter – gleichlautender Ver-
gleichsvorschlag unterbreitet worden war. Dieser wurde von den Nachbarn
der Beschwerdeführenden akzeptiert. In der Folge wurde bezüglich der Be-
schwerdeführenden eine detaillierte Neuberechnung vorgenommen, was
analog der Rechtsprechung gemäss BGE 134 III 159 auf einem objektiven
Umstand beruht und keine rechtsungleiche Behandlung darstellt. Das von
den Beschwerdeführenden angerufene Urteil B-4262/2010, bei dem eine
selektive Mietzinserhöhung gegenüber einer einzelnen Partei infolge einer
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Seite 12
Einforderung einer Mietzinsreduktion zu beurteilen war, ist daher für den
vorliegenden Fall – wie von der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin
zu Recht vorgebracht – nicht einschlägig.
5.3 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet,
weshalb sie vollumfänglich abzuweisen ist.
6.
Zu befinden bleibt über die Verfahrenskosten und eine allfällige Parteient-
schädigung.
6.1 Die Beschwerdeführenden haben als unterliegende Partei die Verfah-
renskosten zu tragen (vgl. Art. 63 Abs. 1 VwVG), die auf Fr. 600.- festzu-
setzen sind (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 1, 2 und 4 des Reglements
vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bun-
desverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Zur Begleichung dieses
Betrags wird der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss verwendet.
6.2 Gestützt auf Art. 64 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 7 des Reglements vom
21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundes-
verwaltungsgericht (VGKE, SR 173.320.2) haben die unterliegenden Be-
schwerdeführenden die obsiegende Beschwerdegegnerin für die ihr er-
wachsenen notwendigen Kosten zu entschädigen. Da keine Kostennote
eingereicht wurde, ist die Entschädigung aufgrund der Akten festzusetzen
(Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Unter Berücksichtigung des Verfahrensaus-
gangs, des gebotenen und aktenkundigen Aufwands und der redundanten
Rechtschriften der Beschwerdegegnerin, der Bedeutung der Streitsache
und der Schwierigkeit des vorliegend zu beurteilenden Verfahrens (vgl.
Art. 9 Abs. 1 i.V.m. Art. 10 Abs. 2 VGKE) ist eine Parteientschädigung von
Fr. 2‘000.- gerechtfertigt (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).
Der Vorinstanz ist als Bundesbehörde keine Entschädigung auszurichten
(vgl. Art. 7 Abs. 3 VGKE).

(Dispositiv: nächste Seite)
B-2941/2017
Seite 13
Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 600.- werden den Beschwerdeführenden
auferlegt. Dieser Betrag wird dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten
Kostenvorschuss entnommen.
3.
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegnerin für das Be-
schwerdeverfahren mit Fr. 2‘000.- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil geht an:
– die Beschwerdeführenden (Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdegegnerin (Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde)

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:

David Aschmann Simona Risi



B-2941/2017
Seite 14
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Rechts-
schrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die be-
schwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

Versand: 25. Juli 2018