B-4258/2010 - Abteilung II - Wohnraum-, Wohnbau- und Eigentumsförderung - Wohnbau- und Eigentumsförderung nach WEG (Mietzins...

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal
Abteilung II
B-4258/2010
Urteil vom 18. Februar 2011
Besetzung Richterin Maria Amgwerd (Vorsitz),
Richter Jean-Luc Baechler, Richterin Eva Schneeberger;
Gerichtsschreiber Roger Mallepell.
Parteien A.______ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt (…),
Beschwerdeführerin,
gegen
B.______,
vertreten durch Rechtsanwalt (…),
Beschwerdegegnerin,
Bundesamt für Wohnungswesen, Storchengasse 6,
2540 Grenchen 1,
Vorinstanz.
Gegenstand Wohnbau- und Eigentumsförderung nach WEG
(Mietzinskontrolle, Rechtsmissbrauch).
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Sachverhalt:
A.
B.______ (nachfolgend: Mieterin oder Beschwerdegegnerin) ist
langjährige Mieterin einer Wohnung am (…) in (…). Eigentümerin dieser
Liegenschaft und Vermieterin dieser Wohnung ist die A.______ AG
(nachfolgend: Vermieterin oder Beschwerdeführerin). Die Liegenschaft
verfügt über 70 auf 18 Stockwerke verteilte Mietwohnungen und
untersteht dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz.
B.
B.a Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 teilte die Vermieterin der Mieterin mit,
dass die Nettomiete für deren Wohnung per 1. Oktober 2009 gemäss
dem Mietzinsplan des Bundesamtes für Wohnungswesen (nachfolgend:
Vorinstanz) von bisher Fr. 1'431.- auf Fr. 1'706.- erhöht werde (vgl.
Vorinstanz act. 17).
B.b Vor der Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2009 hatte die Vermieterin
der Mieterin bereits am 30. Oktober 2008 eine Erhöhung des Netto-
mietzinses von Fr. 1'350.- auf Fr. 1'431.- per 1. Januar 2009 ange-
kündigt. Darauf hatte die Vermieterin die Mieterin mit Schreiben vom
18. November 2008 darüber informiert, die Mitteilung vom 30. Oktober
2008 sei hinfällig. Der Nettomietzins werde stattdessen ab 1. Januar 2009
auf das gemäss Mietzinsplan des Bundes höchstmögliche Mass erhöht,
d.h. von Fr. 1'350.- auf Fr. 1'706.-.
In der Folge war es den Parteien unter Vermittlung durch die Vorinstanz gelungen, sich über die
Mietzinserhöhung ab 1. Januar 2009 zu einigen: Die Mieterin akzeptierte die erste – mit Schreiben vom
30. Oktober 2008 auf den 1. Januar 2009 angekündigte – Mietzinserhöhung von Fr. 1'350.- auf Fr. 1'431.-
(vgl. Vorinstanz act. 12, Schreiben vom 23. Januar 2009). Im Gegenzug erklärte sich die Vermieterin damit
einverstanden, auf die zweite – mit Schreiben vom 18. November 2008 auf den 1. Januar 2009
angekündigte – Mietzinserhöhung von Fr. 1'350.- auf Fr. 1'706.- zu verzichten (vgl. Vorinstanz act. 13,
Schreiben vom 28. Januar 2009). Gestützt auf diese Einigung schrieb die Vorinstanz das bei ihr anhängig
gemachte Verfahren betreffend Mietzinsüberprüfung am 30. Januar 2009 als gegenstandslos ab (vgl.
Vorinstanz act. 14).
B.c Nachdem die Vermieterin der Mieterin vier Monate später mit
Schreiben vom 2. Juni 2009 erneut eine Erhöhung der Nettomiete auf das
gemäss Mietzinsplan des Bundes höchstmögliche Mass von Fr. 1'706.-
bekanntgab (nun ab 1. Oktober 2009, vgl. vorstehend B.a), beantragte
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die Mieterin mit Eingabe vom 25. Juni 2009 an die Vorinstanz, die
Mietzinserhöhung vom 2. Juni 2009 sei wegen Missbräuchlichkeit resp.
Racheakt aufzuheben; eventualiter sei eine Mietzinserhöhung von
maximal Fr. 100.- pro Jahr zu bewilligen. Beim Aufschlag handle es sich
um einen Racheakt, eine Reaktion darauf, dass sich die Mieterin gegen
die Aufschläge zur Wehr gesetzt habe. Obwohl die Mieterin seit mehr als
20 Jahren in derselben Mietwohnung lebe, sei ihr als einzige dieser
enorme Aufschlag auferlegt worden.
C.
C.a Die Vorinstanz leitete die Eingabe der Mieterin vom 25. Juni 2009 am
3. Juli 2009 zuständigkeitshalber zur Bearbeitung an die
Schlichtungsbehörde für Mietsachen des (…) weiter (vgl. Vorinstanz act.
21).
Im Begleitschreiben teilte sie der Schlichtungsbehörde mit, dass sie den Mietzins gemäss Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz überprüft und festgestellt habe, dass der gemäss Mietzinsplan zulässige
Mietzins nicht überschritten werde. Was den im Anfechtungsschreiben vom 25. Juni 2009 ebenfalls
thematisierten Aspekt der Erhöhung aus Rache anbetreffe, handle es sich um einen möglichen
Anwendungsfall von Art. 2 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches, der über den Zuständigkeitsbereich des
Bundesamtes hinausgehe. Die Vorinstanz sei der Auffassung, dass für rein zivilrechtliche Fragen im
Zusammenhang mit Mietverträgen die Schlichtungsbehörde in Mietsachen und in der Folge allenfalls das
Zivil-gericht zuständig seien. Man gehe davon aus, dass die Schlichtungs-behörde die Beurteilung
betreffend die sachliche Zuständigkeit teile und bitte um eine entsprechende Bestätigung.
C.b In einem Schreiben vom 6. Juli 2009 (vgl. Vorinstanz act. 22,
Beschwerde Beilage 2) teilte die Vorinstanz auch der Mieterin bzw. ihrem
sie damals vertretenden Bruder und der Vermieterin (Orientierungskopie)
mit, dass gemäss aktuellem Mietzinsplan des Bundesamtes ein Mietzins
von Fr. 1'706.- bzw. (unter Berücksichtigung der Zusatzverbilligung II) ein
solcher von Fr. 1'411.- zulässig sei. Unter diesem durch das Bundesamt
zu beurteilenden Aspekt sei die zur Diskussion stehende Mietzins-
anpassung nicht zu beanstanden. In Bezug auf den geltend gemachten
Aspekt eines Racheaktes könne die Vorinstanz die Eingabe vom 25. Juni
2009 indessen nicht überprüfen. Die Fragestellung im Zusammenhang
mit diesem Argument (Art. 2 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches) gehe über
den Bereich der behördlichen Mietzinskontrolle und damit über den
Zuständigkeitsbereich des Bundesamtes hinaus. Die Eingabe vom
25. Juni 2009 werde zur Klärung der Frage der sachlichen Zuständigkeit
an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen weitergeleitet, da für rein
zivilrechtliche Fragen im Zusammenhang mit Mietverträgen die
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Schlichtungsbehörde in Mietsachen und in der Folge allenfalls das Zivil-
gericht zuständig seien.
C.c Mit Beschluss vom 16. September 2009 trat die Schlichtungsbehörde
in Mietsachen des (…) auf das an sie weitergeleitete Rechtsbegehren der
Mieterin – nach welchem die für die fragliche Mietwohnung "mit
Schreiben vom 2. Juni 2009 per 1. Oktober 2009 angezeigte
Mietzinserhöhung (...) wegen Nichtigkeit resp. Missbräuchlichkeit
aufzuheben" sei – mangels sachlicher Zuständigkeit nicht ein (vgl.
Vorinstanz act. 27, Beschwerde Beilage 3). Die Schlichtungsbehörde
stellte sich auf den Standpunkt, dass während der Dauer der Bundeshilfe
einzig die Vorinstanz für die eigentliche Mietzinskontrolle zuständig sei.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen sei nicht nachvollziehbar, weshalb
die Schlichtungsbehörde nur für den Aspekt der Missbräuchlichkeit
gemäss Art. 2 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches zuständig sein sollte.
Vielmehr habe die Vorinstanz im Sinne einer Gesamtüberprüfung auch
über diesen Aspekt zu befinden.
C.d Gegen diesen Nichteintretensentscheid erhob die (inzwischen
rechtsanwaltlich vertretene) Mieterin am 19. Oktober 2009 Nichtigkeits-
beschwerde beim Mietgericht des (…) (vgl. Vorinstanz act. 29 Beilage 3),
wobei das Mietgericht gleichzeitig um sofortige Sistierung des Verfahrens
bis zum Vorliegen des Entscheides der Vorinstanz ersucht wurde.
Mit Schreiben vom selben Datum an die Vorinstanz nahm der Rechts-vertreter der Mieterin Bezug auf
deren ursprüngliche Eingabe vom 25. Juni 2009 gegen die Mietzinserhöhung (vgl. vorstehend B.c) sowie
den Nichteintretensentscheid der Schlichtungsbehörde vom 16. Septem-ber 2009 und beantragte, die am
2. Juni 2009 per 1. Oktober 2009 angezeigte Mietzinserhöhung sei gestützt auf Art. 45 Abs. 2 des
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (zitiert in E. 2) als miss-bräuchlich zu bezeichnen.
Eventualiter sei der Mietzinserhöhung gestützt auf Art. 2 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches die Wirksamkeit zu
entziehen (vgl. Vorinstanz act. 29).
Darauf sistierte das Mietgericht des (…) das bei ihm anhängige Verfahren mit Präsidialverfügung vom
19. November 2009 antragsgemäss "aus prozessökonomischen Gründen und um eine zweispurige
Kontrolle von Mietzinsen nach unterschiedlichen Gesichtspunkten und allenfalls widersprüchliche
Entscheidungen zu vermeiden" bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens der Vorinstanz (vgl.
Vorinstanz act. 36).
D.
D.a Gestützt auf die Eingabe der Mieterin vom 19. Oktober 2009 (vgl.
vorstehend C.d) nahm die Vorinstanz das Verfahren betreffend der mit
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Schreiben vom 2. Juni 2009 per 1. Oktober 2009 angezeigten Miet-
zinserhöhung wieder auf.
D.b Mit Stellungnahme vom 25. November 2009 an die Vorinstanz
beantragte die Vermieterin die vollumfängliche Abweisung der Begehren
der Mieterin vom 19. Oktober 2009. Es sei festzustellen, dass der heute
geschuldete Mietzins gemäss Mietzinsplan des Bundes zulässig sei.
D.c Am 1. Dezember 2009 reichte die Vermieterin der Vorinstanz
aufforderungsgemäss einen Mieterspiegel der in Frage stehenden
Liegenschaft ein (vgl. Vorinstanz act. 34 f.).
D.d Mit Verfügung vom 10. Mai 2010 hiess die Vorinstanz das Rechts-
begehren der Mieterin gut und hob die per 1. Oktober 2009 mitgeteilte
Mietzinserhöhung ohne Erhebung von Verfahrenskosten und ohne
Ausrichtung einer Parteientschädigung auf (vgl. Dispositiv Ziff. 1 und 2).
Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass Art. 45 Abs. 2 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes
der zur Diskussion stehenden Mietzinsanpassung nicht entgegenstehe. Die Erhöhung sei nach den Miet-
zinsgestaltungsregeln des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes nicht zu beanstanden. Die
Mietzinserhöhung vom 2. Juni 2009 sei indessen als Reaktion auf die Ausübung von aus dem Mietvertrag
fliessenden Rechten erfolgt. Die Vermieterin habe die Mietzinserhöhung nicht aus finanziellem Interesse
angekündigt, sondern einzig, um die Mieterin zu benachteiligen. Aufgrund der Tatsachen, dass die
Ankündigung kurze Zeit nach einer Einigung zwischen den Parteien erfolgt und von einer Anpassung per
1. Oktober 2009 nur die Mieterin aber keine einzige der anderen 68 Mietparteien betroffen gewesen sei, sei
es offensichtlich, dass weiterhin eine Bestrafung der Mieterin die Motivation für die Anpassung gebildet
habe. Zudem bestehe ein krasses Missverhältnis zwischen den Interessen der Parteien: Während die
Erhöhung des bisherigen Mietzinses um Fr. 275.- für die Mieterin erheblich sei (+ 19,2 %), entspreche der
dadurch generierte monatliche Mehrertrag der Vermieterin lediglich einer Mehreinnahme von 0,29 %
(gemessen an den bis September 2009 erzielten monatlichen Mietzinseinnahmen von Fr. […]). Auch aus
diesem Grund habe sich die Vermieterin rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 des
Zivilgesetzbuches verhalten. Der Mietzinserhöhung sei infolgedessen antragsgemäss die Wirkung zu
entziehen.
E.
E.a Gegen diese Verfügung führt die Beschwerdeführerin mit Eingabe
vom 10. Juni 2010 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht. Sie
beantragt, die Verfügung der Vorinstanz vom 10. Mai 2010 sei
aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die mit Schreiben vom 2. Juni
2009 mit Wirkung auf den 1. Oktober 2009 angezeigte Mietzinserhöhung
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gültig sei. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Zur Begründung macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz hätte auf das neue Begehren der
Beschwerdegegnerin vom 19. Oktober 2009 (vgl. vorstehend C.d) unter Hinweis darauf, dass eine res
iudicata vorliegt, nicht eintreten dürfen. Das Verfahren um Anfechtung der am 2. Juni 2009
bekanntgegebenen Mietzinserhöhung sei mit der vorinstanzlichen "Verfügung vom 6. Juli 2009" (vgl.
vorstehend C.b) und dem ebenfalls in Rechtskraft erwachsenen Nichteintretensbeschluss der
Schlichtungsbehörde in Mietsachen des (….) vom 16. September 2009 (vgl. vorstehend C.c) rechtskräftig
erledigt worden. Zudem könne eine innerhalb des Mietzinsplanes liegende Mietzinserhöhung per se nicht
unter Berufung auf Art. 2 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches angefochten werden. Unabhängig davon habe sich
die Beschwerdeführerin nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Es liege weder ein krasses Missverhältnis
zwischen den Interessen der Parteien vor, noch sei die Mietzinserhöhung erfolgt, um eine Bestrafung der
Beschwerdegegnerin zu erwirken.
E.b Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 14. Juli 2010 die
Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Zusammenfassend wird
daran festgehalten, dass bei der zur Diskussion stehenden Rechts-
ausübung ein ausgeprägtes Missverhältnis zwischen den Interessen der
Parteien bestehe, und dass sie überdies einen offensichtlichen Racheakt
gegenüber der berechtigten Partei darstelle.
E.c Mit Beschwerdeantwort vom 14. August 2010 beantragt die
Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei – soweit darauf einzutreten ist
– abzuweisen, und die Verfügung der Vorinstanz vom 10. Mai 2010 sei zu
bestätigen, resp. wieder in Kraft zu setzen, resp. sei die mit Schreiben
vom 2. Juni 2009 mit Wirkung auf den 1. Oktober 2009 angezeigte
Mietzinserhöhung aufzuheben.
E.d In einer weiteren Eingabe vom 23. August 2010 reichte die
Beschwerdeführerin ein Schreiben der Vorinstanz vom 28. Juni 2010 aus
einem anderen Verfahren ein. In jenem habe die Vorinstanz im Wider-
spruch zur vorliegenden Argumentation eine Mietzinserhöhung der
Beschwerdeführerin im Wissen geschützt, dass die Beschwerdeführerin
die Miete wie vorliegend nur gegenüber einem einzigen Mieter erhöht
habe. Insbesondere habe die Vorinstanz im eingereichten Schreiben an
den betroffenen Mieter und die Beschwerdeführerin angeführt, dass "kein
übergeordneter Rechtsgrundsatz, wie beispielsweise das Gebot des
Handelns nach Treu und Glauben, verletzt wird".
E.e Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz nahmen dazu am 8. und
10. September 2010 Stellung.
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F.
Auf die dargelegten und die weiteren Vorbringen der
Verfahrensbeteiligten wird, soweit sie rechtserheblich sind, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
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Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1. Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht
(VGG, SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des
Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das
Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021), die von Behörden gemäss
Art. 33 VGG stammen, sofern keine Ausnahme nach Art. 32 VGG
vorliegt. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 10. Mai 2010
stellt eine solche Verfügung im Sinne von Art. 5 VwVG dar, gegen welche
beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden kann.
1.2. Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der
Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG i.V.m.
Art. 37 VGG). Am 22. Juni 2010 reichte der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführerin aufforderungsgemäss eine schriftliche Vollmacht
nach (Art. 11 Abs. 2 VwVG). Der Kostenvorschuss wurde fristgemäss
bezahlt (Art. 63 Abs. 4 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Die
Beschwerdeführerin ist Adressatin der angefochtenen Verfügung. Sie hat
am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und ist durch die
angefochtene Verfügung besonders berührt. Sie hat insofern ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung und ist zur
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 48 Abs. 1 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG).
Auf die Beschwerde ist daher grundsätzlich einzutreten.
2.
Zu klären ist zunächst, ob die Vorinstanz ihre sachliche Zuständigkeit zur
Behandlung der Frage des Rechtsmissbrauchs zu Recht bejaht hat, oder
ob – wie sie ursprünglich angenommen hat – die Zivilgerichtsbarkeit
darüber zu entscheiden hat. Dabei steht als Ausgangspunkt fest, dass die
von der Beschwerdegegnerin bewohnte Wohnung nach Massgabe des
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974
(WEG, SR 843) von der öffentlichen Hand gefördert wird.
2.1. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz bezweckt, die
Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von
Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu
verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu
erleichtern (Art. 1 Abs. 1 WEG). Die vom Bund unterstützten Mass-
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nahmen erstrecken sich insbesondere auf die Grundverbilligung (Art. 36ff.
WEG), die eine möglichst tiefe Ansetzung des Anfangsmietzinses unter
den Eigentümerlasten ermöglicht, und die Zusatzverbilligung (Art. 42
WEG) für Wohnungen für Bevölkerungskreise mit beschränkten
Einkommen (Art. 35 Abs. 2 WEG).
Die Grundverbilligung erfolgt durch rückzahlbare, verzinsliche und grundpfandrechtlich sicherzustellende
Vorschüsse zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten
Mietzins (Art. 37 Abs. 1 WEG). Erhält ein Eigentümer eine Grundverbilligung, wird ein Mietzins- und
Finanzierungsplan für 25 Jahre erstellt (Art. 21 Abs. 1 Verordnung zum Wohnbau- und Eigentums-
förderungsgesetz, VWEG, SR 843.1). Bundeshilfe wird (nur) Eigentümern gewährt, die sich verpflichten,
die Bundesdarlehen gemäss Finan-zierungsplan zurückzuerstatten und die grundverbilligten Mietzinse
nicht zu überschreiten (vgl. Botschaft zum Bundesgesetz zur Förderung des Wohnungsbaus und des
Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum vom 17. September 1973 [nachfolgend: Botschaft WEG], BBl
1973 II 679 ff., S. 749; Art. 56 Abs. 2 WEG, Art. 57 Abs. 3 WEG).
Die auf Grund des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligten Mietzinse unterliegen
während mindestens 25 Jahren einer amtlichen Mietzinsüberwachung (Art. 45 WEG), deren Durchführung
in Art. 17 VWEG geregelt ist. Zuständig zur Überwachung der Mietzinse der verbilligten Wohnungen im
Sinne von Art. 45 WEG ist die Vorinstanz (Art. 17 Abs. 1 VWEG). Nach Art. 17a VWEG kann der Mieter
den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen bei dieser in einem einfachen und kostenlosen Verfahren auf
ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen. Dabei hat der Mieter einen Anspruch auf Erlass einer Verfügung
im Sinne von Art. 5 Abs. 1 Bst. b VwVG, welche die Rechtmässigkeit des von ihm verlangten Mietzinses
bzw. dessen Anpassung feststellt. Nicht der Anfechtung durch den Mieter unterliegt der bei Zusicherung
der Grundverbilligung erstellte Mietzinsplan (vgl. BGE 129 II 125, E. 2.6.4).
2.2. Während die der Beschwerdeführerin mit dem entsprechenden
Mietzins- und Finanzierungsplan gemachten staatlichen
Mietzinsvorgaben im öffentlichen Recht gründen, untersteht das
vorliegend im Streit stehende Rechtsverhältnis zwischen der
Beschwerdeführerin als Vermieterin und der Beschwerdegegnerin als
Mieterin dem Privatrecht (vgl. BGE 129 II 125 E. 4.2; PETER HIGI in:
Zürcher Kommentar, Vorbem. Art. 269-270e N. 84; BOTSCHAFT über die
Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 27. Februar 2002
[nachfolgend: BOTSCHAFT WFG], Ziff. 2.8.1, BBl 2002 2829 ff., 2876). Für
das strittige Mietverhältnis kommen somit grundsätzlich die Art. 253 ff.
des Obligationenrechts (Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht, SR
220, OR]) zum Mietvertrag zur Anwendung.
2.3. Art. 253b Abs. 3 OR sieht als Einschränkung vor, dass für
Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert
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wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, die
Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht
gelten. Ausführend dazu hält die Verordnung über die Miete und Pacht
von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990 in Art. 2
Abs. 2 fest, dass im genannten Bereich staatlich geförderter Wohnungen
nur die Art. 253–268b, 269, 269d Abs. 3, 270e und 271–274g OR sowie
die Art. 3–10 und 20–23 VMWG gelten.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht die Ratio Legis von Art. 253b Abs. 3 OR darin, eine
zweispurige Kontrolle von Mietzinsen nach unterschiedlichen Gesichtspunkten und sich daraus ergebende
widersprüchliche Entscheidungen zu vermeiden (vgl. BGE 124 III 463 E. 4b/dd, BGE 129 II 125 E. 2.6.2;
ebenso: BOTSCHAFT WFG, Ziff. 2.8.1, a.a.O.). Gemäss den Ausführungen des Bundesgerichts geniessen
die den Mietzins kontrollierenden Behörden bei den Wohnungen, deren Bereitstellung die öffentliche Hand
gefördert hat, eine "ausschliessliche Kompetenz", und das im Obligationenrecht vorgesehene Verfahren
kommt nicht zur Anwendung ("l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive,
et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée", vgl. BGE 124 III 463 E. 4b/dd). Nach den
weiteren Ausführungen des Bundesgerichts handelt es sich bei Art. 253b Abs. 3 OR um eine "veritable
Kompetenznorm" ("véritable norme de compétence"), sodass die in Art. 2 Abs. 2 VMWG erwähnten – d.h.
im Bereich der staatlich verbilligten Wohnungen anwendbaren – Mietver-tragsbestimmungen als Verweise
auf das materielle Recht zu verstehen seien (vgl. BGE 124 III 463 E. 4b/dd, mit Hinweisen). Ausgehend
davon betrachtet die genannte bundesgerichtliche Rechtsprechung auch die Überprüfung der Nebenkosten
der dem Wohnbau- und Eigentums-förderungsgesetz unterstehenden Wohnungen als Teil der ausschliess-
lichen Kompetenz der Vorinstanz.
2.4. Per 1. Oktober 2003 trat das Bundesgesetz über die Förderung von
preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz, WFG, SR 842)
in Kraft. Wie Art. 45 WEG (Mietzinsüberwachung, vgl. oben E. 2.1) sieht
auch das Wohnraumförderungsgesetz eine amtliche Mietzinskontrolle
vor, deren Vorschriften in Art. 54 WFG festgehalten sind. Gemäss der
Übergangsbestimmung von Art. 59 Abs. 5 WFG finden diese mit
Inkrafttreten des Wohnraumförderungsgesetzes auch für Streitigkeiten
Anwendung, die nach dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz
beurteilt werden.
Konkret sieht Art. 54 Abs. 1 WFG vor, dass die Vorinstanz die Mietzinse in den mit Bundeshilfe nach dem
zweiten Abschnitt des Wohnraum-förderungsgesetzes geförderten Liegenschaften während der Dauer der
Bundeshilfe kontrolliert. Nach Art. 54 Abs. 2 WFG kann die Mieterschaft jederzeit eine Überprüfung
beantragen. Dabei versucht die Vorinstanz, unter den Parteien eine Einigung herbeizuführen und erlässt
eine Verfügung, falls in einem Fall keine Einigung zustande kommt (Art. 54 Abs. 2 WFG).
Neu legt Art. 54 Abs. 4 WFG fest, dass für die Überprüfung der Nebenkosten die Schlichtungsbehörden
nach dem Obligationenrecht zuständig sind. Die BOTSCHAFT WFG weist in diesem Zusammenhang auf den
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Umstand hin, dass dies bis zum (unter E. 2.3 erwähnten) BGE 124 III 463 ff. für das Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz bereits so gehandhabt worden sei. Mit dem Wohnraumförderungsgesetz solle
diesbezüglich eine Rückkehr zu der früheren Praxis, welche sich grundsätzlich bewährt habe, erfolgen. Im
Wohnraumförderungsgesetz werde zwischen Mietzins und Nebenkosten klar getrennt. Eine getrennte
Überprüfung erscheine sachgerecht, da die Förderung ausschliesslich auf die Verbilligung des Mietzinses
abziele, während für die Ausscheidung von Nebenkosten die Bestimmungen des Obligationenrechts gelten
würden. Zudem sei es für die Parteien von Vorteil, wenn sie sich für die Überprüfung der Nebenkosten
nicht an eine weit entfernte Behörde wenden müssten, sondern an die Schlichtungsbehörde am Ort der
gelegenen Sache gelangen könnten (vgl. BOTSCHAFT WFG, a.a.O., Ziff. 2.8.1, S. 2877 f.).
Abgesehen davon bestätigt die BOTSCHAFT WFG (vgl. a.a.O.), dass bei Wohnungen, die nach dem
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz gefördert sind, sowie in Liegenschaften, für die Bundeshilfe
gemäss dem zweiten Abschnitt des Wohnraumförderungsgesetzes gewährt wurde, die Festsetzung des
Mietzinses sowie die Mietzinsanpassungen nicht durch die Schlichtungsbehörden nach Obligationenrecht
überprüft werden können. Der Rechtsschutz der Mieterschaft sei deshalb durch eine eigenständige
Überprüfungsmöglichkeit zu gewährleisten (vgl. BOTSCHAFT WFG, a.a.O., Ziff. 2.8.1, S. 2877).
2.5. Somit wollte der Gesetzgeber mit der Inkraftsetzung von Art. 54 WFG
und der Übergangsbestimmung von Art. 59 Abs. 5 WFG nicht
grundlegend von der bisherigen Rechtslage bezüglich der Zuständigkeit
zur Mietzinsüberwachung bei Wohnungen, die nach dem Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz gefördert sind, abweichen. Eine Rechts-
änderung wurde hier vielmehr nur insofern herbeigeführt, als – abwei-
chend von BGE 124 III 463 – eine klare Trennung zwischen Mietzins und
Nebenkosten vorgeschrieben und neu die Schlichtungsbehörden für die
Überprüfung der Nebenkosten als zuständig erklärt wurden. Eine darüber
hinausgehende Abkehr von der bundesgerichtlichen Umschreibung der
Ratio Legis von Art. 253b Abs. 3 OR – wonach die den Mietzins kontrol-
lierenden Behörden bei den Wohnungen, deren Bereitstellung die
öffentliche Hand gefördert hat, eine "ausschliessliche Kompetenz" ge-
niessen – ist nicht ersichtlich. Es entspricht daher weiterhin dem Willen
des Gesetzgebers, dass die Vorinstanz bei Wohnungen, die nach dem
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz gefördert sind, eine eigen-
ständige Überprüfungsmöglichkeit für die Festsetzung des Mietzinses
sowie die Mietzinsanpassung hat. Einzig für die Überprüfung der Neben-
kosten ist die Schlichtungsbehörde nach Obligationenrecht zuständig.
2.6. Im vorliegenden Fall ist nicht die Höhe der Nebenkosten strittig,
sondern Streitgegenstand ist die Frage der Rechtmässigkeit der mit
Schreiben vom 2. Juni 2009 per 1. Oktober 2009 bekanntgegebenen
Mietzinsanpassung.
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Die Prüfung dieser Frage fällt nach dem Gesagten in die ausschliessliche Kompetenz der Vorinstanz. Dass
die Beschwerdegegnerin das Rechtsmissbrauchsverbot im Sinne von Art. 2 Abs. 2 des Schweize-rischen
Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210) anruft, vermag daran nichts zu ändern. Die
behördliche Mietzinskontrolle ersetzt die zivilrichterliche Überprüfung des Mietzinses durch eine solche der
zuständigen Verwaltungsbehörden und -gerichte (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, Basel 2007, Art. 253a/253b N. 9, mit Hinweisen; vgl. auch die Besprechung von BGE
124 III 463 ff. durch PETER HIGI in: AJP/PJA 1999 S. 105 ff. sowie derselbe in: Zürcher Kommentar,
Vorbem. Art. 269-270e N. 94). Die Vorinstanz ist zur umfassenden Gewährleistung des gesetzlichen
Rechtsschutzes hin-sichtlich der angeblich unrechtmässigen Mietzinsanpassung verpflichtet, ohne dass
der Rechtsgrund, auf welchen sich die Mieterschaft zur Begründung der geltend gemachten Unzulässigkeit
einer strittigen Mietzinsanpassung beruft, eine Rolle spielen kann. Da die Vorinstanz das Recht von Amtes
wegen anzuwenden hat, obliegt es ihr auch zu entscheiden, ob die Anrufung eines allgemeinen, aus dem
Privatrecht stammenden, Rechtsgrundsatzes wie das Rechtsmissbrauchsverbot begründet ist. Wie die
Schlichtungsbehörde in Mietsachen im Nicht-eintretensbeschluss vom 16. September 2009 zu Recht
ausführt, ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Schlichtungsbehörde nur für den Aspekt der
Rechtsmissbräuchlichkeit gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB zuständig sein sollte. Gerade im vorliegenden Fall gilt
es, eine Aufteilung des Rechtsweges aus Überlegungen zur Einheitlichkeit der Rechtsprechung wie aus
solchen der Prozessökonomie zu verhindern.
2.7. Im Ergebnis erweist sich somit nicht die Zivilgerichtsbarkeit sondern
die Vorinstanz als Verwaltungsbehörde – und in der Folge das Bundes-
verwaltungsgericht als Beschwerdeinstanz – als sachlich zuständig, das
Rechtsbegehren zu behandeln, nach welchem der in Frage stehenden
Mietzinserhöhung gestützt auf Art. 2 Abs. 2 ZGB die Wirksamkeit zu
entziehen sei.
3.
Die Beschwerdeführerin ist des Weiteren der Auffassung, das Verfahren
um Überprüfung der Rechtmässigkeit der am 2. Juni 2009 bekannt-
gegebenen Mietzinsanpassung sei beim Erlass der angefochtenen
Verfügung bereits rechtskräftig erledigt gewesen.
3.1. Sie qualifiziert das (im Sachverhalt unter C.b erwähnte) Schreiben
der Vorinstanz vom 6. Juli 2009 als "Verfügung", in welcher die
Vorinstanz festgehalten habe, dass die zur Diskussion stehende
Mietzinsanpassung "unter diesem durch das Bundesamt zu beurteilenden
Aspekt (...) nicht zu beanstanden ist". Gleichzeitig habe die Vorinstanz
das Verfahren für den Teilbereich der Frage des Rechtsmissbrauches an
die Schlichtungs-behörde in Mietsachen überwiesen. Die Vorinstanz habe
das Anfechtungsverfahren somit mit Verfügung vom 6. Juli 2009 mit
Ausnahme des an die Schlichtungsbehörde (…) überwiesenen Teil-
bereiches von Art. 2 Abs. 2 ZGB erledigt. Gegen diese Verfahrens-
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Seite 13
erledigung habe die Beschwerdegegnerin kein Rechtsmittel ergriffen. In
Rechtskraft erwachsen sei auch der Beschluss der Schlichtungsbehörde
(…) vom 16. September 2009 (vgl. im Sachverhalt unter C.c), mit
welchem diese mangels sachlicher Zuständigkeit nicht auf die Anfechtung
der Mietzinserhöhung eingetreten ist. Damit sei das Anfechtungs-
verfahren rechtskräftig erledigt worden. Trotzdem habe die Beschwerde-
gegnerin mit Eingabe vom 19. Oktober 2009 ein neues Verfahren
gestartet und die Mietzinserhöhung vom 2. Juni 2009 erneut angefochten.
Dies sei nicht mehr möglich. Die Vorinstanz hätte vielmehr auf das neue
Begehren der Beschwerdegegnerin vom 19. Oktober 2009 unter Hinweis
darauf, dass eine res iudicata vorliegt, nicht eintreten dürfen.
3.2. Dem kann nicht gefolgt werden. So ist vorab offenkundig, dass sich
weder die Vorinstanz noch die Schlichtungsbehörde für Mietsachen des
(…) vor dem Erlass der angefochtenen Verfügung vom 10. Mai 2010 über
die Begründet- oder Unbegründetheit des gerügten Rechtsmissbrauchs
ausgesprochen hatte:
Die Vorinstanz hielt sich zur Behandlung dieser Frage ursprünglich für nicht zuständig. Sie leitete die
Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 25. Juni 2009 daher am 3. Juli 2009 an die Schlichtungsbehörde für
Mietsachen des (…) weiter mit dem Hinweis, dass es sich bei der Mietzinserhöhung um einen möglichen
Anwendungsfall von Art. 2 Abs. 2 ZGB handle, der über den Zuständigkeitsbereich des Bundesamtes
hinausgehe (vgl. Vorinstanz act. 21). Damit übereinstimmend teilte die Vorinstanz auch den Parteien mit
Schreiben vom 6. Juli 2009 mit, dass sie die Eingabe vom 25. Juni 2009 in Bezug auf den geltend
gemachten Aspekt eines Racheaktes nicht überprüfen könne (vgl. Vorinstanz act. 22, Beschwerde Beilage
2). Die Eingabe werde zur Klärung der Frage der sachlichen Zuständigkeit an die Schlichtungsbehörde für
Mietsachen weitergeleitet, da für rein zivilrechtliche Fragen im Zusammenhang mit Mietverträgen die
Schlichtungsbehörde in Mietsachen und in der Folge allenfalls das Zivilgericht zuständig seien. Weiter teilte
die Vorinstanz den Parteien im Schreiben vom 6. Juli 2009 mit, dass die strittige Mietzinsanpassung
gemäss dem aktuellen Mietzinsplan des Bundesamtes zulässig und unter diesem, durch das Bundesamt
zu beurteilenden, Aspekt nicht zu beanstanden sei. Auch im Schreiben vom 3. Juli 2009 an die
Schlichtungsbehörde hatte die Vorinstanz festgehalten, dass sie den Mietzins gemäss Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz überprüft und festgestellt habe, dass der gemäss Mietzinsplan zulässige
Mietzins nicht überschritten werde. Hingegen hat sich die Vorinstanz weder im Schreiben vom 3. noch
jenem vom 6. Juli 2009 mit der Frage befasst, ob die strittige Mietzinsanpassung rechtsmissbräuchlich im
Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB erfolgt war.
Ebenso wenig hat sich die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des (…) in der Sache zur angeblich
rechtsmissbräuchlichen Mietzinsanpassung geäussert. Der Nichteintretensbeschluss vom 16. September
2009 stellt sich vielmehr – wie sich gezeigt hat, zu Recht (vgl. oben E. 2, insbes. E. 2.6 f.) – auf den
Standpunkt, während der Dauer der Bundeshilfe sei einzig die Vorinstanz für die eigentliche
B-4258/2010
Seite 14
Mietzinskontrolle zuständig. Diese habe im Sinne einer Gesamtüberprüfung auch über den Aspekt der
Missbräuchlichkeit gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB zu befinden.
Mit Bezug auf die Rüge, die Mietzinsanpassung sei rechtsmissbräuchlich erfolgt, lag bis zum Erlass der
angefochtenen Verfügung mithin keine Beurteilung vor, enthielt das Schreiben vom 6. Juli 2009 doch
lediglich die Feststellung, dass der Mietzinsplan eingehalten sei. Diese stand einer Weiterführung bzw.
Wiederaufnahme des Verfahrens hinsichtlich der Frage des Rechtsmissbrauchs jedoch nicht entgegen.
3.3. Nicht nachvollziehbar ist, inwiefern die Beschwerdeführerin im
Nichteintretensbeschluss der Schlichtungsbehörde (…) vom
16. September 2009 eine der angefochtenen Verfügung
entgegenstehende res iudicata erblickt. Bei diesem
Nichteintretensbeschluss handelt es sich um ein Prozessurteil, welches
als solches höchstens hinsichtlich der beurteilten Zulässigkeitsfrage in
Rechtskraft erwachsen kann (vgl. BGE 115 II 187, 189 E. 3a mit
Hinweisen). Würde der Argumentation der Beschwerdeführerin gefolgt
und – ohne Rücksicht auf die beim Mietgericht des (…) anhängig
gemachte Nichtigkeitsbeschwerde (vgl. Vorinstanz act. 29 Beilage 3, im
Sachverhalt unter C.d) – von der Rechtskraft des
Nichteintretensbeschlusses ausgegangen, stünde (einzig) bindend fest,
dass die sachliche Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde zur
Beurteilung der Streitsache nicht gegeben war. Eine darüber
hinausgehende (anspruchsbezogene) Bindungs- oder Ausschlusswirkung
vermag der fragliche Nichteintretensbeschluss nicht zu erzielen. Die
Beschwerdeführerin kann aus ihm daher nichts für sich ableiten. Als
Prozessurteil stand der Nichteintretensbeschluss einer
materiellrechtlichen Beurteilung der Streitsache durch die (zu Recht) als
sachlich zuständig bezeichnete Vorinstanz nicht entgegen.
3.4. Schliesslich gilt es festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin mit
ihrer Eingabe vom 19. Oktober 2009 an die Vorinstanz (vgl. im
Sachverhalt unter C.d) entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
kein neues Verfahren startete.
Die Ausführungen der Vorinstanz in ihren Schreiben vom 3. und 6. Juli 2009 machen nämlich deutlich,
dass sie das Verfahren um Überprüfung der Rechtmässigkeit der am 2. Juni 2009 bekanntgegebenen
Mietzinsanpassung anders als die Schlichtungsbehörde nicht durch eine förmliche
Nichteintretensverfügung abgeschlossen hat. So leitete die Vorinstanz die Angelegenheit am 3. Juli 2009
ausdrücklich mit dem Vorbehalt an die Schlichtungsbehörde weiter, dass man davon ausgehe, dass diese
die Beurteilung der Vorinstanz betreffend die sachliche Zuständigkeit teile, und bat im Sinne eines
Meinungsaustausches um eine entsprechende Bestätigung (vgl. Vorinstanz act. 21). Dem Schreiben vom
6. Juli 2009 an die Parteien fehlen offensichtlich die Ver-fügungsmerkmale, enthält es doch insbesondere
B-4258/2010
Seite 15
weder ein klares Nicht-eintretensdispositiv noch eine Rechtsmittelbelehrung. Zudem hielt die Vorinstanz im
erwähnten Schreiben fest, dass sie die Eingabe vom 25. Juni 2009 "zur Klärung der Frage der sachlichen
Zuständigkeit" an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen weitergeleitet habe. Auch dies zeigt, dass die
Vorinstanz ihre eigene sachliche Zuständigkeit damals nicht verfahrensabschliessend durch eine
Nichteintretensverfügung verneinte, sondern sich eine Überprüfung ihrer damaligen provisorischen Ein-
schätzung vorbehielt, falls die Schlichtungsbehörde diese wider Erwarten nicht teilen sollte.
Die (durch die ursprüngliche Anrufung der Vorinstanz mit Eingabe vom 25. Juni 2009 begründete)
Rechtshängigkeit des Verfahrens um Überprüfung der Rechtmässigkeit der strittigen Mietzinsanpassung
ging unter diesen Umständen durch die Überweisung der Eingabe an die vermeintlich zuständige
Schlichtungsbehörde nicht verloren (vgl. in diesem Sinne: THOMAS FLÜCKIGER, in: Praxiskommentar VwVG,
a.a.O., Art. 8 N. 27 mit Hinweis). Es geht daher auch fehl, wenn die Beschwerdeführerin behauptet, die
Mietzinsanfechtung sei mit Eingabe vom 19. Oktober 2009 verspätet erfolgt.
3.5. Die Einrede der abgeurteilten Sache erweist sich somit als
unbegründet. Entgegen der Beschwerdeführerin durfte und musste die
Vorinstanz das Verfahren um Überprüfung der Rechtmässigkeit der in
Frage stehenden Mietzinsanpassung gestützt auf die Eingabe der
Beschwerdegegnerin vom 19. Oktober 2009 weiterführen. Dabei konnte
sie, ohne Rechtskraftsüberlegungen zu verletzen, auf ihre bisherige
Einschätzung der eigenen sachlichen Zuständigkeit zurückkommen und
die nach wie vor ungeprüfte Frage des offenbaren Rechtsmissbrauchs
einer Beurteilung in der Sache zuführen.
4.
Auf die Beschwerde vom 10. Juni 2010 kann damit ohne Weiteres
eingetreten werden.
5.
Durch das Bundesverwaltungsgericht nachfolgend zu prüfen ist nach dem
Gesagten einzig, ob die Vorinstanz der Mietzinserhöhung, welche die
Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 2. Juni
2009 per 1. Oktober 2009 bekanntgegeben hat, zu Recht den
Rechtsschutz aufgrund eines offenbaren Rechtsmissbrauchs im Sinne
von Art. 2 Abs. 2 ZGB verweigert hat.
Dabei steht fest, dass die Beschwerdeführerin eine Erhöhung der Nettomiete für die in Frage stehende
Wohnung von bisher Fr. 1'431.- auf Fr. 1'706.- ankündigte, was dem damaligen Höchstbetrag gemäss dem
entsprechenden Mietzins- und Finanzierungsplan entsprach. Nach übereinstimmender und nicht
anzuzweifelnder Darstellung der Parteien wurden die der Beschwerdeführerin mit dem Mietzinsplan
gemachten staatlichen Mietzinsvorgaben durch die strittige Mietzinsanpassung nicht überschritten.
B-4258/2010
Seite 16
6.
Gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB findet der offenbare Missbrauch eines
Rechtes keinen Rechtsschutz. Die Norm dient als korrigierender
"Notbehelf" für die Fälle, in denen formales Recht zu materiell krassem
Unrecht führen würde (vgl. BGE 134 III 52 E. 2.1 mit Hinweisen). Die
Geltung des Rechtsmissbrauchsverbots erstreckt sich auf die gesamte
Rechtsordnung mit Einschluss des öffentlichen Rechts sowie des
Prozess- und Zwangsvollstreckungsrechts (vgl. BGE 131 V 97 E. 4.3,
BGE 131 I 185 E. 3.2.4, BGE 131 I 166 E. 6.1).
Wann ein offenbarer Missbrauch vorliegt, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu
bestimmen, wobei die von der Lehre und Rechtsprechung entwickelten Fallgruppen des
Rechtsmissbrauchs zu beachten sind (vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1 mit Hinweisen). Zu diesen Fallgruppen
ist die Rechtsausübung zu zählen, die ohne schützenswertes Interesse erfolgt oder zu einem krassen
Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (vgl. BGE 135 III 162 E. 3.3.1, BGE 129 III 493 E. 5.1,
je mit Hinweisen). Ebenso liegt Rechtsmissbrauch vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur
Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will (vgl. BGE 135
III 162 E. 3.3.1, BGE 132 I 249 E. 5, BGE 131 III 535 E. 4.2, BGE, BGE 131 I 185 E. 3.2.4, BGE 131 I 166
E. 6.1, BGE 128 II 145 E. 2.2, BGE 121 I 367 E. 3b, je mit Hinweisen).
Die Partei, die der anderen Rechtsmissbrauch vorwirft, hat die besonderen Umstände nachzuweisen, auf
Grund derer anzunehmen ist, dass Rechtsmissbrauch vorliegt (vgl. BGE 134 III 52 E. 2.1 mit Hinweis auf
BGE 133 III 61 E. 4.1). Art. 2 Abs. 2 ZGB schützt nur vor dem "offenbaren" Missbrauch eines Rechts. Ein
solcher ist daher nur restriktiv zu bejahen und darf nicht leichthin angenommen werden (vgl. BGE 135 III
162 E. 3.3.1, BGE 131 III 222 E. 4.2, BGE 131 V 97 E. 4.3.4, BGE 128 II 145 E. 2.2). Stehen die
tatsächlichen Voraussetzungen indessen fest, hat jede Instanz Art. 2 Abs. 2 ZGB von Amtes wegen zu
beachten (BGE 134 III 52 E. 2.1 mit Hinweisen, BGE 131 V 97 E. 4.3.1).
7.
7.1. Die Beschwerdeführerin stellt diesen generellen Geltungsanspruch
des Rechtsmissbrauchsverbots mit Bezug auf den vorliegenden Fall in
Abrede. Sie vertritt den Standpunkt, Art. 2 Abs. 2 ZGB komme hier von
vorneherein nicht zur Anwendung. Die vorliegende, innerhalb des
Mietzinsplans liegende, Mietzinsanpassung könne per se nicht unter
Berufung auf das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot angefochten
werden. Die Art. 269 ff. OR über den Schutz vor missbräuchlichen
Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters
bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen stellten eine "lex
specialis" zu Art. 2 Abs. 2 ZGB dar. Dies führe dazu, dass diese
speziellen Normen den mietrechtrelevanten Geltungsbereich von Art. 2
Abs. 2 ZGB im OR-Mietverhältnis vollständig abdecken würden (mit
B-4258/2010
Seite 17
Hinweis auf: CHRISTIAN CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der
Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen 1993, S. 135 [recte wohl:
S. 124]). Da der von der Vorinstanz festgelegte Mietzinsplan die
Missbrauchsprüfung gemäss den Art. 269 ff. OR ersetze (Art. 253b Abs.
3 OR), sei nicht einzusehen, weshalb für den Mietzinsplan nicht gelten
solle, was mit den Art. 269 und Art. 269a OR für OR-Mietverhältnisse
gelte.
Demgegenüber betont die Vorinstanz, dass sich die Anwendung des Rechtsmissbrauchsverbots gemäss
Art. 2 ZGB, welches grundsätzlich immer und für die gesamte Rechtsordnung gelte, auch auf
Rechtsverhältnisse von der Art des vorliegenden erstrecke, bei denen sich ein privatrechtliches
Rechtsverhältnis in Form des Mietvertrages auf eine öffentlich-rechtliche Grundlage (WEG) abstütze. Auch
hier seien die Vertragsparteien an das Gebot des Handelns nach Treu und Glauben gebunden. Der
Umstand, dass das Rechtsmissbrauchsverbot für einzelne Teilbereiche in Form von Spezialbestimmungen
konkretisiert worden sei, habe nicht die generelle Folge, dass es im Anwendungsbereich von zwingenden,
der Verhinderung von Missbräuchen geltenden, Rechts-bestimmungen nicht eigenständig angewendet
werden könne. Gerade in diesen Bereichen könne Art. 2 ZGB eine besondere Bedeutung haben, indem
durch diese Norm verhindert werden könne, dass die Schutz-wirkung der zwingenden
Gesetzesbestimmungen in rechtsmissbräuch-licher Art unterlaufen werde.
Die Beschwerdegegnerin weist u.a. darauf hin, dass Art. 2 Abs. 2 ZGB unweigerlich einen grösseren
Spielraum umfasse als die Spezialbe-stimmungen der Art. 269 ff. OR.
7.2. Es ist somit zu prüfen, ob das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot
von Art. 2 Abs. 2 ZGB im vorliegenden Kontext überhaupt angerufen
werden kann.
7.2.1. Grundlage für die vorliegend umstrittene Mietzinsgestaltung bildet
der für 25 Jahre erstellte Mietzins- und Finanzierungsplan (vgl. Art. 21
VWEG). Bei den Mietzinserhöhungen, welche dieser vorsieht, handelt es
sich um die jeweils einzuhaltenden Mietzinsobergrenzen (vgl. in diesem
Sinne die Botschaft WEG [a.a.O.] S. 749, wonach Bundeshilfe [nur] der
Eigentümer erhält, der sich verpflichtet, die Bundesdarlehen gemäss
Finanzierungsplan zurückzuerstatten und die grundverbilligten Mietzinse
nicht zu überschreiten). Der Mietzinsplan gibt insofern nur den Rahmen
vor. Innerhalb diesem kann die kontrollierende Behörde dem Vermieter
einen Handlungsspielraum gewähren, der es dem Vermieter erlaubt, eine
Mietzinserhöhung auch unabhängig von den im Mietzinsplan
vorgesehenen ordentlichen Anpassungsschritten vorzunehmen und dabei
die konkrete Höhe der Mietzinsen bis zum vorgegebenen Höchstbetrag
frei festzulegen. Nach den Ausführungen der Vorinstanz in der
angefochtenen Verfügung (vgl. E. 7 f.) entspricht es denn auch ihrer
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Seite 18
konstanten Praxis, dass ausserterminliche Mietzinserhöhungen möglich
sind, soweit der Mietzins unter dem nach Mietzinsplan zulässigen Wert
liegt und die mietrechtliche Ankündigungsfrist von Art. 269d OR
berücksichtigt wird. Denkbar ist daher, dass für subventionierte
Wohnungen (allenfalls vorübergehend) ein tieferer als der maximal
vorgesehene Mietzins verlangt wird. Von dieser Möglichkeit hatte die
Beschwerdeführerin im vorliegenden Fall bis zur Erhöhung des
Mietzinses auf den vorgegebenen Höchstbetrag Gebrauch gemacht. Der
dem Vermieter überlassene Handlungsspielraum beinhaltet nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Übrigen auch, dass die
grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen innerhalb der
einzelnen Wohnungstypen (Stockwerk, Lage, Innenausbau, Besonnung)
unterschiedlich festlegt werden (vgl. BGE 129 II 125 E. 5.6). Allerdings
darf pro Wohnungstyp die Summe der grundverbilligten Mietzinse den im
Lastenplan festgelegten Betrag nicht übersteigen (vgl. BGE 129 II 125
E. 5.6, mit Hinweis auf die einschlägigen Merkblätter der Vorinstanz).
Halten sich einseitige Mietzinsanpassungen in diesem zugestandenen Rahmen, ist der insofern korrekt
wahrgenommene Handlungsspielraum bei der amtlichen Mietzinskontrolle grundsätzlich zu respektieren.
Dies wird durch die Vorinstanz auch nicht in Frage gestellt.
7.2.2. Mit den Art. 269 ff. OR – welche die Beschwerdeführerin zur Be-
gründung ihrer Auffassung heranzieht, das allgemeine Rechtsmiss-
brauchsverbot von Art. 2 Abs. 2 ZGB sei von vorneherein nicht
anwendbar, solange die staatlichen Mietzinsvorgaben des Mietzinsplans
eingehalten werden – stellt das Obligationenrecht Vorschriften zum
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen
Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäfts-
räumen auf.
In BGE 123 III 70 E. 3c und 3d brachte das Bundesgericht Art. 2 ZGB ohne Rücksicht auf die in den Art.
269ff. OR umschriebenen Rechtsmissbrauchsfälle separat zur Anwendung, indem es folgerte, die Berufung
auf die Formungültigkeit einer Mietzinserhöhung (vgl. den heutigen Art. 269d Abs. 2 OR) sei offensichtlich
rechtsmissbräuchlich, wenn der über seine Rechte vollständig informierte Mieter den auf eine nichtige
Erhöhung gestützten Mietzins jahrelang widerspruchslos bezahlt (vgl. auch das Urteil des Bundegerichts
4C.134/2001 vom 18. Oktober 2001 = mp 2002, S. 59f.). Die Auffassung der Beschwerdeführerin, die
Art. 269 ff. OR würden eine lex specialis darstellen, welche die eigenständige Anwendung von Art. 2 Abs. 2
ZGB im Bereich des Schutzes vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen in jedem Fall ausschliessen, erweist sich somit – in dieser absoluten Form – als
unzutreffend.
B-4258/2010
Seite 19
Im konkreten Fall ist die Wohnung der Beschwerdeführerin von der Missbrauchskontrolle nach
Obligationenrecht, welche demnach be-stimmte im Gesetz positiv ausformulierte Rechtsmissbrauchsfälle
erfasst, gestützt auf Art. 253b Abs. 3 OR ausgenommen, da es sich bei ihr um Wohnraum handelt, dessen
Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und dessen Mietzinse durch die Vorinstanz
kontrolliert werden (vgl. vorstehend E. 2.3 sowie: Art. 2 Abs. 2 VMWG [a.a.O]; BGE 129 II 125 E. 4.2;
PETER HIGI in: Züricher Kommentar, Vorbem. Art. 269-270e N. 84., 158f.). Ob davon ausgehend mit der
Beschwerdeführerin darauf zu schliessen ist, dass die Möglichkeit zur Berufung auf das allgemeine
Rechtsmissbrauchsverbot nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entfällt, muss durch Auslegung ermittelt werden. Das
Bundesgericht hat sich diesbezüglich noch nicht geäussert.
7.2.3. Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst
nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde liegenden
Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode
ausgelegt werden (vgl. BGE 133 III 175 E. 3.3.1, mit Hinweisen).
7.2.3.1 Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz bezweckt nach
dem Wortlaut von Art. 1 Abs. 1 WEG, die Erschliessung von Land für den
Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die
Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von
Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern. Das Wohnraum-
förderungsgesetz (WFG) nennt als Zweck die Förderung von Wohnraum
für Haushalte mit geringem Einkommen sowie des Zugangs zu
Wohneigentum (Art. 1 Abs. 1 WFG). Nach der BOTSCHAFT WFG (vgl.
a.a.O., S. 2852) soll im Mietwohnungsbereich das Angebot an
Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen für wirtschaftlich oder sozial
benachteiligte Personen gefördert werden. Art. 1 Abs. 2 WFG hält fest,
dass insbesondere die Interessen von Familien, allein erziehenden
Personen, Menschen mit Behinderungen, bedürftigen älteren Menschen
und Personen in Ausbildung berücksichtigt werden sollen.
Der im Zentrum der vorliegenden Auseinandersetzung stehende Miet-zinsplan ist gemäss Art. 21 Abs. 1
VWEG so abzustimmen, dass während 25 Jahren alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse
samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können. Der
verbilligte Anfangsmietzins ist so anzusetzen, dass bei einer jährlichen Erhöhung der jeweiligen Mietzinse
die Bedingungen nach Art. 21 Abs. 1 VWEG in der Regel nach 25 Jahren erfüllt werden können (Art. 21
Abs. 2 WEG).
7.2.3.2 Dieses Konzept des Gesetzgebers gewährleistet, dass der
betroffene Vermieter während der Dauer des Finanz- und Mietzinsplans
aus der Vermietung der subventionierten Wohnungen einen ange-
messenen, d.h. namentlich alle Lasten deckenden, Gesamtertrag
erwirtschaften kann, was u.a. sicherstellt, dass die Verpflichtungen aus
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Seite 20
der in Anspruch genommenen Bundeshilfe erfüllt werden können. Diesem
Zweck dient im Ergebnis auch der vorstehend (vgl. E. 7.2.1)
beschriebene Handlungsspielraum des Vermieters bei der konkreten
Umsetzung der Mietzinsanpassungen. Nicht Sinn und Zweck dieses
Spielraums kann es jedoch sein, dass Mietzinse statt zur Erzielung des
erforderlichen Mietertrags dazu auf eine bestimmte Höhe bzw. den im
Mietzinsplan vorgesehenen Maximalbetrag angehoben werden, um
bestimmte Mieter für Verhaltensweisen zu bestrafen, welche der
Vermieter für unangebracht hält. Bei einer derart motivierten Erhöhung
würde das an sich gegebene Rechtsinstitut, Mietzinserhöhungen
innerhalb des Mietzinsplans grundsätzlich frei vornehmen zu dürfen, für
einen ihm fremden Zweck in Anspruch genommen. Es liegt auf der Hand,
dass sich nach dem Willen des Gesetzgebers nur Vermieter auf das
Recht zur Erhöhung des Mietzinses auf das Maximum gemäss
Mietzinsplan sollen berufen können, welche dieses zur Verwirklichung
von Interessen in Anspruch nehmen, die dieses Institut schützen will.
Dies ist mit Bezug auf Versuche, den grundsätzlich gegebenen
Handlungsspielraum für Straf- oder Racheaktionen gegenüber einem
Mieter zu missbrauchen, nicht der Fall. Der Vorinstanz ist zuzustimmen,
dass die Vertragsparteien auch im Bereich von Mietzinsanpassungen
innerhalb des Mietzinsplans das Gebot von Treu und Glauben zu
beachten haben. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass sie auch hier an
die allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätze gebunden ist.
7.2.4. Um dieser Rechtslage zum Durchbruch zu verhelfen, muss ein
Mieter, der eine innerhalb des Mietzinsplans liegende Mietzinsanpassung
für eine Racheaktion des Vermieters hält, im Verfahren der amtlichen
Mietzinsüberwachung nach Art. 45 WEG zwingend entsprechende
Tatsachenbehauptungen unter Berufung auf das allgemeine Rechts-
missbrauchsverbot von Art. 2 Abs. 2 ZGB vorbringen können. Es geht
nicht an, dass sich ein Vermieter auf diese Weise, d.h. offensichtlich
rechtsmissbräuchlich, auf die Ausschöpfung des ihm grundsätzlich
zustehenden Handlungsspielraums beruft. Die Ausführungen der
Beschwerdeführerin zum Verhältnis der Art. 269ff. OR zu Art. 2 ZGB und
der amtlichen Mietzinskontrolle nach Art. 45 WEG vermögen daran nichts
zu ändern. Selbstverständlich gilt es zu beachten, dass einer
beanstandeten Mietzinsanpassung der Rechtsschutz nur dann gestützt
auf Art. 2 Abs. 2 ZGB zu verweigern ist, falls sich die Vorwürfe erhärten,
sodass nachgewiesenermassen von einem zweckwidrigen Racheakt
auszugehen ist. Ist dies aber der Fall, muss der Mieter die
Mietzinsanpassung nach dem Willen des Gesetzgebers nicht gegen sich
gelten lassen.
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7.3. Die Rüge der Beschwerdeführerin, Art. 2 Abs. 2 ZGB sei bei
innerhalb des Mietzinsplans liegenden Mietzinsanpassungen per se nicht
anwendbar, erweist sich somit als nicht stichhaltig. Die Beschwerde-
führerin hatte das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot bei der vor-
liegend strittigen Mietzinserhöhung entgegen ihrer Auffassung zu
beachten.
8.
Unter diesen Umständen ist im Folgenden zu prüfen, ob es die
Vorinstanz zu Recht als erwiesen erachtet, dass die strittige
Mietzinserhöhung "offensichtlich als Reaktion auf die Ausübung von aus
dem Mietvertrag fliessenden Rechten" erfolgte und "weiterhin eine
Bestrafung der Mieterin die Motivation für die Anpassung bildete" (vgl.
Ziff. 15 und 17 der angefochtenen Verfügung).
8.1. Die Beschwerdeführerin bestreitet, die Mietzinserhöhung zur Be-
strafung der Beschwerdegegnerin vorgenommen und sich deshalb
rechtsmissbräuchlich verhalten zu haben. Sie habe mit der Mietzins-
erhöhung nur die mit Schreiben vom 18. November 2008 angekündigte
Mietzinserhöhung unter Beachtung der mietrechtlichen Kündigungsfristen
wiederholt. Die Vorinstanz habe dies der Beschwerdeführerin im Rahmen
der Einigung über die Mietzinserhöhung ab 1. Januar 2009 in der
Quintessenz implizit empfohlen, habe sie damals doch festgehalten, dass
der damaligen Mietzinserhöhung mangels Beachtung der mietrechtlichen
Kündigungsfristen nicht stattgegeben werden könne. Es mute seltsam an,
wenn die Vorinstanz der Beschwerdeführerin ein Verhalten vorwerfe, zu
dem sie selbst geraten habe.
Die weitere Begründung der Vorinstanz, wonach die Beschwerdegegnerin die einzige Mietpartei sei,
welche eine Mietzinserhöhung erhalten habe, müsse unbeachtlich bleiben. Die Vorinstanz habe diese
Feststellung nur aufgrund der Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur Offenlegung der Mietzinse
sämtlicher Mietparteien machen können. Die Verwendung dieser Mietzinspläne im Rahmen dieses
Verfahrens erfolge offensichtlich ausserhalb des der Vorinstanz zustehenden Verwendungszwecks, mithin
missbräuchlich, weshalb diese Aktenstücke aus dem Recht zu weisen seien.
Zudem sei zu beachten, dass die Beschwerdeführerin den Mietzinsplan mit dem bisher von der
Beschwerdegegnerin verlangten Mietzins nicht ausgeschöpft habe. Entsprechend sei der erhöhte
Verwaltungsaufwand, welchen die Beschwerdegegnerin bei der Beschwerdeführerin durch ihre häufigen
Eingaben verursache, durch die im Mietzinsplan eingerechneten Pauschalbeträge im vorliegenden
Einzelfall nicht gedeckt. Die Vorinstanz müsse eine Erhöhung gemäss Mietzinsplan zulassen, damit die
Beschwerdeführerin den Verwaltungsaufwand entschädigt bekommen könne. Solange die
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Seite 22
Beschwerdeführerin den Mietzinsplan nicht aus-geschöpft habe, seien ihre hohen
Verwaltungsaufwendungen vorliegend nicht gedeckt.
Zudem stellt die Beschwerdeführerin die Auffassung der Vorinstanz in Abrede, wonach ein krasses
Missverhältnis zwischen den Interessen der Parteien bestehe. Die Vorinstanz habe einen selektiven
Vergleich einer kurzen Zeitperiode vorgenommen, mit welchem sich immer extreme Werte erzielen liessen.
Ein Langzeitvergleich zeige demgegenüber, dass die Miete der Beschwerdegegnerin in 18 Jahren nur um
12 % bzw. um 0.66 & pro Jahr erhöht worden sei. Es sei zu bezweifeln, dass dies auch nur die seit 1991
aufgelaufene Teuerung zu decken vermöge. Jedenfalls werde zwischen dem damaligen und dem heutigen
Mietzins kein Art. 2 Abs. 2 ZGB verletzendes Niveau erreicht. Des Weiteren sei die Beschwerdeführerin
zwingend darauf angewiesen, so bald als möglich, wo dies noch möglich sei, die Mietzinse bis zu dem, was
gemäss Mietzinsplan zulässig sei, erhöhen zu können. Die Beschwerdeführerin könne aufgrund ihrer
Finanzlage nur durch radikale Sanierungs-massnahmen vielleicht noch gerettet werden.
8.2. Die Vorinstanz begründet ihre Schlussfolgerung, der Beschwerde-
führerin sei es bei der strittigen Mietzinserhöhung weiterhin um eine
Bestrafung der Beschwerdegegnerin gegangen, u.a. mit den Äusserun-
gen der Beschwerdeführerin im Schreiben vom 18. November 2008.
Mit diesem Schreiben hatte die Beschwerdeführerin der Beschwerde-gegnerin bekannt gegeben, dass sie
den Nettomietzins entgegen ihrer Ankündigung im vorangegangenen Schreiben vom 30. Oktober 2008 per
1. Januar 2009 nicht nur auf Fr. 1'431.- sondern auf den Höchstbetrag gemäss Mietzinsplan von Fr. 1'706.-
erhöhe (vgl. im Sachverhalt unter B.b). Zur Begründung hatte die Beschwerdeführerin darauf hingewiesen,
dass sie von der Beschwerdegegnerin bzw. ihrem Bruder seit Jahren als schikanös zu bezeichnende
Schreiben erhalte. Die Beschwerdegegnerin könne es nicht unterlassen, bei jeder Mietzinsänderung oder
sonstigen Gelegenheit unsubstanziierte Eingaben zu machen, obwohl sie seit Jahren über das WEG-
System genauestens im Bild sei. Das Mietverhältnis mit der Mieterin verursache erheblich grössere Ver-
waltungskosten, was nicht im Verantwortungsbereich der Beschwerde-führerin liege. Da solche Kosten
gedeckt sein müssten, werde der Mietzins auf das höchstmögliche Mass erhöht (vgl. Vorinstanz act. 3,
Schreiben vom 18. November 2008). Im Rahmen der darauf folgenden Vermittlungsbemühungen der
Vorinstanz hatte sich die Beschwerde-führerin damit einverstanden erklärt, auf die angekündigte Miet-
zinserhöhung von Fr. 1'350.- auf Fr. 1'706.- zu verzichten, während die Beschwerdegegnerin die erste
Mietzinserhöhung von Fr. 1'350.- auf Fr. 1'431.- per 1. Januar 2009 akzeptierte (vgl. im Sachverhalt unter
B.b).
Die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin ungeachtet dieser Vereinbarung
bereits am 2. Juni 2009 erneut eine Erhöhung des Mietzinses auf Fr. 1'706.- eröffnete, dies neu erst per
1. Oktober 2009, legt nahe, dass auch der Grund dafür in den Vorwürfen lag, welche die
Beschwerdeführerin im Schreiben vom 18. November 2008 zum Ausdruck gebracht hat. Die
Beschwerdeführerin räumt denn auch selber ein, dass sie mit der vorliegend im Streit stehenden
Mietzinserhöhung nur die mit Schreiben vom 18. November 2008 angekündigte Mietzinserhöhung unter
Beachtung der mietrechtlichen Kündigungsfristen wiederholt habe. Auch die vorliegenden Akten
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verdeutlichen, dass das Mietverhältnis seit längerer Zeit angespannt war. Der Beschwerdeführerin missfiel
das Verhalten der Beschwerdegegnerin, mit welchem sich diese für die ihr nach ihrem Dafürhalten
zustehenden Rechte einsetzte, offensichtlich. Es gibt daher keinen Grund daran zu zweifeln, dass es der
Beschwerdeführerin auch bei der am 2. Juni 2009 bekanntgegebenen Mietzinserhöhung darum ging,
gegen das aus ihrer Sicht unangebrachte Verhalten der Beschwerdegegnerin vorzugehen und die
Beschwerdegegnerin dafür mit einem monatlichen Mehrbetrag zu belasten.
Der Behauptung, die Vorinstanz habe der Beschwerdeführerin bei der Einigung über die
Mietzinsanpassung per 1. Januar 2009 implizit empfohlen, die eigentlich angestrebte Mietzinserhöhung auf
den Höchstbetrag unter Beachtung der mietrechtlichen Ankündigungsfristen zu wiederholen, kann kein
Glaube geschenkt werden. Zwar ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz die Vertragsparteien im
Rahmen ihrer Einigungsbemühungen (vgl. Art. 54 Abs. 2 WFG) darüber aufgeklärt hat, dass eine
Mietzinserhöhung auf den Maximalbetrag per 1. Januar 2009 mangels Berücksichtigung der
mietrechtlichen Ankündigungsfristen nicht zu schützen wäre. Ihr aber zu unterstellen, sie habe der Be-
schwerdeführerin empfohlen, die angestrebte Mietzinserhöhung trotz höchst fragwürdiger Motivation
einfach im nächstmöglichen Zeitpunkt zu wiederholen, geht fehl. Jedenfalls scheint auch die
Beschwerdeführerin selbst – welche von einer "impliziten" Empfehlung bzw. einer solchen "in der
Quintessenz" spricht – nicht geltend zu machen, es liege eine ausdrückliche behördliche Auskunft vor,
gestützt auf welche sie die strittige Mietzinsanpassung nach Treu und Glauben habe aussprechen dürfen.
8.3. Als zusätzliches Indiz dafür, dass weiterhin eine Bestrafung der
Beschwerdegegnerin die Motivation für die umstrittene Mietzins-
anpassung bildete, gibt die Vorinstanz an, dass nur die Beschwerde-
gegnerin aber keine einzige der anderen 68 Mietparteien von einer
Anpassung per 1. Oktober 2009 betroffen gewesen sei (vgl.
angefochtene Verfügung E. 15). Die Vorinstanz stützt dies auf die
Auswertung des Mieterspiegels der fraglichen Liegenschaft, welchen sie
von der Beschwerdeführerin angefordert hatte (vgl. im Sachverhalt unter
D.c, Vorinstanz act. 34 f.).
Art. 12 VwVG hält fest, dass die Behörde den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen hat. Der in
dieser Bestimmung statuierte Unter-suchungsgrundsatz auferlegt der Behörde die Pflicht, von Amtes
wegen den rechtserheblichen Sachverhalt vollständig und richtig zu ermitteln (vgl. PATRICK L. KRAUSKOPF,
KATRIN EMMENEGGER, in: Waldmann/ Weissenberger, Praxiskommentar VwVG, Art. 12 N. 16).
Vorliegend ging es der Vorinstanz darum, anhand der im Mieterspiegel aufgeführten Daten weitere
Umstände in Erfahrung zu bringen, welche sich für die Beurteilung des angeblichen Rechtsmissbrauchs
allenfalls als relevant erweisen würden. Namentlich konnte die Behauptung der Beschwerdegegnerin
geklärt werden, ob die Beschwerdeführerin damals tatsächlich nur ihr gegenüber eine Mietzinserhöhung
ausgesprochen hatte. Die Vorinstanz war daher im Rahmen der ihr obliegenden Abklärung des
rechtserheblichen Sachverhalts ohne Weiteres dazu berechtigt, die Beschwerdeführerin zur Einreichung
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des Mieterspiegels aufzufordern. Von einer missbräuchlichen Verwendung der so ermittelten Tatsachen im
vorliegenden Verfahren kann keine Rede sein.
Gestützt auf den vorliegend somit verwertbaren Mieterspiegel (vgl. Vorinstanz act. 35) ist mit der
Vorinstanz davon auszugehen, dass per 1. Oktober 2010 tatsächlich nur bei einer einzigen Wohnung der
aus 70 Mietwohnungen bestehenden Liegenschaft, derjenigen der Beschwerde-gegnerin, eine
Mietzinsanpassung erfolgte. Ebenso erweist sich als zutreffend, dass auch bei Neuvermietungen keinerlei
Anpassungen gegenüber den bisherigen Mietzinsen erfolgten. Der Hinweis der Beschwerdeführerin, sie sei
aufgrund ihrer schlechten Finanzlage darauf angewiesen, die Mietzinsen auf breiter Basis auf das gemäss
Mietzinsplan maximal zulässige Niveau zu erhöhen, erweist sich in Kenntnis dieser Sachlage als geradezu
mutwillig. Als "radikale Sa-nierungsmassnahme" kann die nur gegenüber der Beschwerdegegnerin
ausgesprochene Mietzinserhöhung jedenfalls nicht bezeichnet werden. Der Vorinstanz ist vielmehr
zuzustimmen, dass es die gegebenen Umstände offensichtlich machen, dass weiterhin eine Bestrafung der
Beschwerdegegnerin die Motivation für die Erhöhung ihrer Miete auf den Maximalbetrag gemäss
Mietzinsplan bildete.
8.4. Die Beschwerdeführerin vermag nichts Stichhaltiges gegen diese
Schlussfolgerung vorzubringen. Der neuerliche Rechtfertigungsversuch,
die strittige Mietzinserhöhung sei zur Deckung des erhöhten Verwaltungs-
aufwands erfolgt, welchen die Beschwerdegegnerin durch ihre häufigen
Eingaben verursache, überzeugt nicht. Die Beschwerdeführerin verkennt
namentlich, dass der bisherige, angeblich durch die Beschwerdegegnerin
verursachte, Verwaltungsaufwand Teil der einvernehmlichen Erledigung
des vorinstanzlichen Verfahrens bezüglich der Mietzinsanpassung per
1. Januar 2009 bildete und zur Begründung der Mietzinserhöhung ab
1. Oktober 2009 nicht erneut herangezogen werden kann. Inwiefern die
Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin ab 1. Januar 2009 bis zur
Ankündigung der vorliegend strittigen Mietzinserhöhung am 2. Juni 2009
einen von ihr zu vertretenden Verwaltungsaufwand verursacht haben soll,
der eine zeitlich unbefristete Mietzinserhöhung ab 1. Oktober 2009 um
monatlich Fr. 275.- (von Fr. 1431.- auf Fr. 1706.-) rechtfertigen würde, ist
durch nichts substanziiert. Einen tatsächlich entstandenen und von der
Beschwerdegegnerin zu vertretenden Verwaltungsaufwand von jährlich
wiederkehrend Fr. 3'300.- hat die Beschwerdeführerin bei Weitem nicht
belegt.
Ohnehin wäre es unhaltbar, der Beschwerdeführerin zu erlauben, den zeitlichen Aufwand für die
Bearbeitung der Eingaben der Beschwerde-gegnerin einfach auf die Beschwerdegegnerin abwälzen zu
können, nur weil sie die Rechtslage bezüglich den erhobenen mietrechtlichen An-sprüchen anders
beurteilt. Damit könnte sich die Beschwerdeführerin eigenmächtig und ohne Überprüfung der
unterschiedlichen Standpunkte in einem rechtsstaatlichen Verfahren nach eigenem Gutdünken eine Art
Parteientschädigung zusprechen, was nicht angehen kann. Dies umso weniger, als der
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Beschwerdeführerin bekannt ist, dass die Vorinstanz im Rahmen der Mietverhältnisse nach dem Wohnbau-
und Eigentums-förderungsgesetz jederzeit kostenlose Beratung gewährt.
8.5. Im Ergebnis besteht mit der Vorinstanz kein Grund daran zu zweifeln,
dass die Beschwerdeführerin (auch) die per 1. Oktober 2009 angestrebte
Mietzinserhöhung nicht aus finanziellem Interesse angekündigt hat,
sondern einzig, um die Beschwerdegegnerin zu benachteiligen bzw. sich
an ihr zu rächen. Die Vorinstanz hat es zu Recht als erwiesen erachtet,
dass die strittige Mietzinserhöhung "offensichtlich als Reaktion auf die
Ausübung von aus dem Mietvertrag fliessenden Rechten" erfolgte und
"weiterhin eine Bestrafung der Mieterin die Motivation für die Anpassung
bildete" (vgl. Ziff. 15 und 17 der angefochtenen Verfügung).
9.
Unter diesen Umständen verwendete die Beschwerdeführerin das
grundsätzlich gegebene Rechtsinstitut einer einseitigen Mietzins-
anpassung bis zur Obergrenze gemäss Mietzinsplan zweckwidrig zur
Verwirklichung von Interessen, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen
will. Wie aus dem bisher Ausgeführten hervorgeht (vgl. insbes. E. 6,
E. 7.2.3.2, 7.2.4), liegt damit ein offenbarer Rechtsmissbrauch im Sinne
von Art. 2 Abs. 2 ZGB vor, gestützt auf welchen der strittigen
Mietzinserhöhung der Rechtsschutz zu verweigern ist.
Daran vermag auch die Behauptung der Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 23. August 2010 (vgl. im
Sachverhalt unter E.d) nichts zu ändern, die Vorinstanz habe in einem anderen Fall einer Miet-
zinserhöhung gegenüber einem einzigen Mieter die Anwendbarkeit der Verletzung von Treu und Glauben
ausdrücklich ausgeschlossen und angeführt, dass bei jener Mietzinserhöhung kein übergeordneter
Rechtsgrundsatz wie beispielsweise das Gebot des Handelns nach Treu und Glauben verletzt werde.
Diese Darstellung gibt die damaligen Ausführungen der Vorinstanz unvollständig wieder und widerspricht
im Ergebnis der Aktenlage. Richtig zeigt der klare Wortlaut des fraglichen Schreibens der Vorinstanz vom
28. Juni 2010, dass diese die Miet-zinserhöhung in jenem Fall nur unter dem Vorbehalt als nicht zu
beanstanden bezeichnete, falls bzw. "insofern durch die Anpassung auf diesen Wert im konkreten Fall kein
übergeordneter Rechtsgrundsatz, wie beispielsweise das Gebot des Handelns nach Treu und Glauben,
verletzt wird." Ein Widerspruch zur Argumentation der Vorinstanz im vorliegenden Fall besteht somit nicht.
Auf eine Auseinandersetzung mit den weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Frage, ob bei
der strittigen Mietzinserhöhung ein krasses Missverhältnis zwischen den Interessen der Parteien bestand,
und die Mietzinserhöhung auch deshalb als offensichtlich rechtsmissbräuchlich zu bezeichnen ist, kann
unter den gegebenen Umständen verzichtet werden. Die Beschwerde vom 10. Juni 2010 erweist sich
unabhängig davon als unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen.
10.
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Seite 26
10.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten von Fr. 2'000.-
der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 63 Abs. 1
VwVG und Art. 1 ff. des Reglements vom 21. Februar 2008 über die
Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE,
SR 173.320.2]).
10.2. Gestützt auf Art. 64 Abs. 1 VwVG hat die unterlegene
Beschwerdeführerin die obsiegende Beschwerdegegnerin für die ihr
erwachsenen notwendigen und verhältnismässig hohen Kosten zu
entschädigen (vgl. auch Art. 7 VGKE). Die Parteientschädigung ist
vorliegend auf Grund der Akten und nach freiem gerichtlichen Ermessen
zu bestimmen, weil die Beschwerdegegnerin für ihre anwaltliche
Vertretung keine Kostennote einreichen liess (Art. 14 Abs. 2 VGKE).
Unter Berücksichtigung der gegebenen Umstände erscheint es
angemessen, der Beschwerdegegnerin zulasten der Beschwerdeführerin
eine Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren von insgesamt
Fr. 2'000.- (inkl. MWSt) zuzusprechen.
Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.- werden der Beschwerdeführerin
auferlegt. Sie werden nach dem Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden
Urteils mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 2'000.- verrechnet.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das
Beschwerdeverfahren mit Fr. 2'000.- (inkl. MWSt) zu entschädigen.
4. .
Dieser Urteil geht an:
– die Beschwerdeführerin (Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdegegnerin (Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Gerichtsurkunde)
– das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement (Gerichtsurkunde)
– das Bezirksgericht (…) (z.H. Präsident des Mietgerichtes)
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Seite 27
Die vorsitzende Richterin: Der Gerichtsschreiber:
Maria Amgwerd Roger Mallepell
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG, SR 173.110]). Die
Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren,
deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu
enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit
sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
Versand: 22. Februar 2011