B-4262/2010 - Abteilung II - Wohnraum-, Wohnbau- und Eigentumsförderung - Wohnbau- und Eigentumsförderung nach WEG (Mietzins...

Bundesve rwa l t ungsge r i ch t
T r i buna l   adm in i s t r a t i f   f édé ra l
T r i buna l e   ammin i s t r a t i vo   f ede ra l e
T r i buna l   adm in i s t r a t i v   f ede ra l
   
Abteilung II
B­4262/2010
U r t e i l   v om   2 4 .   No v embe r   2 0 1 1
Besetzung Richterin Maria Amgwerd (Vorsitz),
Richter Jean­Luc Baechler, Richterin Eva Schneeberger; 
Gerichtsschreiber Roger Mallepell.
Parteien A.______ AG
vertreten durch (…)
Beschwerdeführerin, 
gegen
B.______ und C.______,
vertreten durch (…)
Beschwerdegegner,
Bundesamt für Wohnungswesen, Storchengasse 6, 
2540 Grenchen 1,
Vorinstanz. 
Gegenstand Wohnbau­ und Eigentumsförderung nach WEG
(Mietzinskontrolle, Rechtsmissbrauch).
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Das Bundesverwaltungsgericht stellt fest,
dass  die  Eheleute  A.______  und  B.______  (nachfolgend:  Mieter  oder 
Beschwerdegegner)  vom  (…)  bis  (…)  eine  4­Zimmer­Wohnung  der 
A.______ AG (nachfolgend: Vermieterin oder Beschwerdeführerin) an der 
(…) in (…) bewohnten;
dass  die  Mietwohnungen  dieser  Siedlung  gemäss  Wohnbau­  und 
Eigentumsförderungsgesetz  vom  4. Oktober  1974  (WEG;  SR  843) 
verbilligt werden;
dass  die  Vermieterin  die  Mieterinnen  und  Mieter  der  Siedlung  im 
November 2007 über geplante Sanierungsarbeiten informierte, 
dass  in  der  Folge  auch  die  Wohnung  der  Mieter  vollständig  renoviert 
wurde, dies vom (…) bis (…);
dass die Rechtsvertreterin der Mieter die Vermieterin mit Schreiben vom 
29. Dezember  2008  darauf  aufmerksam  machte,  dass  der  Umbau  ein 
Mangel  im  mietrechtlichen  Sinne  darstelle  und  erklärte,  ihre 
Mandantschaft  beharre  auf  der  ihr  zustehenden  Mietzinsreduktion 
während der Umbauzeit;
dass die Mieter der Vermieterin  im genannten Schreiben weiter mitteilen 
liessen, eine Rückerstattung  in der Höhe von 60% eines Mietzinses als 
angemessen zu erachten, mithin Fr. 800.­; 
dass  die  Vermieterin  am  6. Januar  2009  einerseits  antwortete,  ohne 
Anerkennung  einer  Rechtspflicht  Fr. 600.­  zu  Gunsten  der  Mieter  zu 
überweisen; 
dass die Vermieterin  im Schreiben vom 6. Januar 2009 andererseits auf 
die  Unterstellung  des  Mietobjekts  unter  das  Wohnbau­  und 
Eigentumsförderungsgesetz  verwies  und  erklärte,  niemand  könne  Geld 
verschenken, weshalb die Vermieterin den Mietzins per 1. Oktober 2009 
dem Lastenplan werde angleichen – sprich um Fr. 600.­ auf Fr. 2'006.­ – 
erhöhen müssen; 
dass  die  Vermieterin  darauf  –  wie  in  Aussicht  gestellt  –  Fr.  600.­  zu 
Gunsten der Mieter überwiesen hat;
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dass die Vermieterin den Mietern mit Schreiben vom 2. Juni 2009 zudem 
– wie  ebenfalls  angekündigt  –  eine  Erhöhung  der  Nettomiete  per 
1. Oktober  2009  gemäss  Lastenplan  um  Fr.  600.­  bekanntgegeben  hat 
(von bisher Fr. 1'407.­ auf Fr. 2'006.­);
dass die Mieter das Bundesamt für Wohnungswesen BWO (nachfolgend: 
Vorinstanz)  mit  Eingabe  vom  23. Juni  2009  um  Überprüfung  dieser 
Mietzinserhöhung ersuchten;
dass sich die Mieter dabei auf den Standpunkt stellten, bei der nur ihnen 
gegenüber ausgesprochenen Mietzinserhöhung handle es sich zweifellos 
um  eine  Rache  der  Vermieterin,  wobei  es  selbstverständlich  völlig 
unangemessen  sei,  Fr.  600.­  zu  überweisen  und  im  Gegenzug  den 
Mietzins um monatlich Fr. 600.­ zu erhöhen;
dass  die  Vorinstanz  zunächst  die  Auffassung  vertrat,  der  Aspekt  der 
Racheerhöhung gehe als möglicher Anwendungsfall von Art. 2 Abs. 2 des 
Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) bzw. als rein zivilrechtliche Frage über 
ihren  Zuständigkeitsbereich  hinaus,  weshalb  sie  die  Eingabe  vom 
23. Juni  2009  am  15. Juli  2009  zur  Bearbeitung  an  die 
Schlichtungsbehörde für Mietsachen des (…) weiterleitete;
dass  diese  mit  Beschluss  vom  29. Oktober  2009  mangels  sachlicher 
Zuständigkeit  auf  das  Begehren  der  Mieter  nicht  eintrat  und  die 
Angelegenheit  nach  Eintritt  der  Rechtskraft  an  die  Vorinstanz  zurück 
überwies;
dass  die  Vorinstanz  das  Verfahren  darauf  weiterführte  und  die  strittige 
Mietzinserhöhung  auch  unter  dem Aspekt  der  Rechtsmissbräuchlichkeit 
prüfte;
dass die Vorinstanz die per 1. Oktober 2009 mitgeteilte Mietzinserhöhung 
mit  Verfügung  vom  10. Mai  2010  in  Gutheissung  des  Begehrens  der 
Mieter aufhob; 
dass  sie  den  Rachecharakter  der Mietzinserhöhung  in  der  Begründung 
als  gegeben  erachtete  und  zusammenfassend  darauf  schloss,  die 
Vermieterin  habe  sich  durch  die  –  einzig  an  die  Mieter  gerichtete  und 
offensichtlich  als  Reaktion  auf  die  Ausübung  von  aus  dem  Mietvertrag 
fliessenden Rechten erfolgende – Mietzinserhöhung rechtsmissbräuchlich 
im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB verhalten, weshalb der Mietzinserhöhung 
die Wirkung zu entziehen sei; 
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dass  die  Vermieterin  gegen  diese  Verfügung mit  Eingabe  vom  10. Juni 
2010 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht  führt mit dem Antrag, 
die  angefochtene  Verfügung  sei  aufzuheben  und  es  sei  festzustellen, 
dass die mit Schreiben vom 2. Juni 2009 mit Wirkung auf den 1. Oktober 
2009 angezeigte Mietzinserhöhung gültig sei, eventualiter sei die Sache 
zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
dass  die  Vorinstanz  mit  Vernehmlassung  vom  14. Juli  2010  die 
Abweisung  der  Beschwerde  beantragt  und  u.a.  bekräftigt,  bei  der 
Mietzinserhöhung  sei  es  nicht  um  die  Erzielung  eines  angemessenen 
Ertrages, sondern offensichtlich um einen Racheakt zulasten einer nicht 
genehmen Mieterin gegangen; 
dass  die  Beschwerdegegner  mit  Beschwerdeantwort  vom  16. August 
2010 auf Abweisung der Beschwerde schliessen;
dass  die  Beschwerdeführerin  am  23. August  2010  ein  Schreiben  der 
Vorinstanz  vom 28. Juni  2010  aus  einem anderen Verfahren  einreichte, 
welches  die  Widersprüchlichkeit  der  Argumentation  der  Vorinstanz 
aufzeige;
dass  die  Vorinstanz  dazu  am  10. September  2010  Stellung  nahm, 
während die Beschwerdegegner auf eine Stellungnahme verzichteten;
dass  die  Beschwerdeführerin  am  7. Oktober  2010  mitteilte,  die 
Beschwerdegegner  hätten  das  streitgegenständliche  Mietverhältnis  mit 
Wirkung auf den (…) gekündigt und seien zwischenzeitlich ausgezogen, 
dass  die  Rechtsvertreterin  der  Beschwerdegegner  den  Auszug  ihrer 
Mandanten  per  (…)  am  21. Oktober  2010  bestätigte  und  zudem  darauf 
hinwies,  die  Beschwerdeführerin  habe  die  fragliche  Wohnung  per  (…) 
wieder  zum  ursprünglichen  monatlichen  Nettomietzins  von  Fr.  1'407.– 
weitervermietet,
dass  die  Beschwerdeführerin  die  Weitervermietung  zu  diesem 
Nettomietzins  mit  Stellungnahme  vom  15. November  2010  damit 
rechtfertigte,  dass  sich  die  neuen  Mieter  –  welche  von  den 
Sanierungsarbeiten  als  bisherige  Bewohner  der  Siedlung  ebenfalls 
betroffen gewesen seien – im Gegensatz zu den Beschwerdegegnern an 
die  Vereinbarung  gehalten  hätten,  wonach  ein  Mieter  keine 
Mietzinserhöhung nach dem Umbau zu gewärtigen habe, wenn er auf die 
ihm zustehende Mietzinsreduktion verzichten würde;
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dass  sich  das  Bundesverwaltungsgericht  mit  Urteil  B­4258/2010  vom 
18. Februar  2011  mit  einer  anderen  Mietzinserhöhung  der 
Beschwerdeführerin auseinanderzusetzen hatte;
dass  das  vorliegende  Verfahren  mit  (am  19. April  2011  bestätigter) 
Zwischenverfügung  vom  31. März  2011  sistiert  wurde,  weil  die 
Beschwerdeführerin  das  genannte  Urteil  an  das  Bundesgericht 
weitergezogen  hatte  und  ein  präjudizieller  Einfluss  dieses 
Rechtsmittelverfahrens auf das vorliegende Verfahren absehbar war;
dass  das  Bundesgericht  das  Urteil  des  Bundesverwaltungsgerichts  B­
4258/2010 vom 18. Februar 2011 am 23. August 2011 bestätigt hat (vgl. 
Entscheid des Bundesgerichts 2C_261/2011/LEB vom 23. August 2011);
dass  die  Sistierung  des  vorliegenden  Verfahrens  mit  Verfügung  vom 
27. September  2011  aufgehoben  und  den  Verfahrensbeteiligten 
Gelegenheit  gegeben  wurde,  sich  zur  präjudiziellen  Wirkung  der 
bundesgerichtlichen  Darlegungen  auf  das  vorliegende  Verfahren  zu 
äussern;
dass die Vorinstanz am 29. September 2011 erklärte,  vollumfänglich an 
der  Verfügung  vom  10. Mai  2010  und  ihren  weiteren  Ausführungen 
festzuhalten;
dass  die  Beschwerdeführerin  am  6. Oktober  2011  u.a.  geltend machte, 
das  vorliegende Verfahren  unterscheide  sich  im Sachverhalt  wesentlich 
vom  Entscheid  des  Bundesgerichts,  habe  die  Beschwerdeführerin 
vorliegend  doch  etwa  anders  als  im  Parallelverfahren  mit  den 
Beschwerdegegnern  eine Vereinbarung bezüglich  der Mietzinserhöhung 
getroffen;
dass  die  Beschwerdegegner  mit  Eingabe  vom  7. Oktober  2011  darauf 
schlossen,  die  Beschwerde  sei  mit  der  Begründung  gemäss  Entscheid 
des Bundesgerichts vom 23. August 2011 abzuweisen;
dass  die  Vorinstanz  ihren  Standpunkt  mit  Schreiben  vom  19. Oktober 
2011 nochmals bestätigte;
dass  auf  die  dargelegten  und  weiteren  Vorbringen  der 
Verfahrensbeteiligten  in  den  nachfolgenden  Erwägungen  eingegangen 
wird, soweit sie rechtserheblich sind; 
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und zieht in Erwägung,
dass  das  Bundesverwaltungsgericht  zur  Prüfung  der  vorliegenden 
Beschwerde  zuständig  ist  (Art.  31,  32  und  33  Bst.  d  des 
Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005  [VGG, SR 173.32], Art. 
5  des  Bundesgesetzes  vom  20. Dezember  1968  über  das 
Verwaltungsverfahren  [VwVG,  SR  172.021];  vgl.  auch  das  Urteil  des 
Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011 E. 1.1);
dass  die  Beschwerdeführerin  am  vorinstanzlichen  Verfahren 
teilgenommen  hat  und  durch  die  angefochtene  Verfügung  besonders 
berührt ist; 
dass  die  Beschwerdeführerin  auch  nach  dem  Auszug  der 
Beschwerdegegner aus der Mietwohnung per (…) für die Periode ab der 
ersten  Beanspruchung  der  Mietzinserhöhung  bis  zur  Beendigung  des 
Mietverhältnisses  ein  schutzwürdiges  Interesse  an  der  Aufhebung  oder 
Änderung  der  angefochtenen Verfügung  hat  und  somit  zur Beschwerde 
legitimiert ist (Art. 48 VwVG); 
dass  Eingabefrist  und  ­form  gewahrt  sind  (Art.  50  Abs.  1  und  Art.  52 
Abs. 1 VwVG) und auf die Beschwerde somit einzutreten ist; 
dass  Mietzinse,  welche  aufgrund  des  Wohnbau­  und 
Eigentumsförderungsgesetz  verbilligt  werden,  der  Mietzinsüberwachung 
gemäss  Art.  45 WEG  durch  die  Vorinstanz  unterliegen  (Art.  54  Abs.  2 
WEG; Art.  54  i.V.m. Art.  59 Abs.  5  des Bundesgesetzes  vom 21. März 
2003  über  die  Förderung  von  preisgünstigem  Wohnraum 
[Wohnraumförderungsgesetz,  WFG;  SR  842];  Art.  17  der  Verordnung 
vom 30. November 1981 zum Wohnbau­ und Eigentumsförderungsgesetz 
[VWEG; SR 843.1]);
dass für die dem Wohnbau­ und Eigentumsförderungsgesetz unterstellten 
Wohnungen ein Mietzins­ und Finanzierungsplan für 25 Jahre erstellt wird 
(Art. 21 Abs. 1 VWEG);
dass  der  Mieter  den  Mietzins  sowie  die  Mietzinsanpassungen  bei  der 
Vorinstanz  auf  ihre  Rechtmässigkeit  überprüfen  lassen  kann  (Art.  17a 
VWEG);
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dass  diese  öffentlich­rechtliche  Mietzinskontrolle  die  Anwendung  der 
Bestimmungen  über  die  Anfechtung  missbräuchlicher  Mietzinse  nach 
Art. 269  ff.  des  Obligationenrechts  vom  30. März  1911  (OR,  SR  220) 
ausschliesst  (Art.  253b  Abs.  3  OR;  vgl.  Urteil  des  Bundesgerichts 
2C.261/2011  vom 23. August  2011 E.  1.1, mit Hinweis  auf BGE 135  III 
591  E.  4.2.1;  Urteil  des  Bundesverwaltungsgerichts  B­4258/2010  vom 
18. Februar 2011, E. 2.3);
dass  vorliegend  unbestritten  ist,  dass  die  Erhöhung  der  Nettomiete  per 
1. Oktober  2009  von  Fr. 1'407.­  auf  Fr.  2'006.­  dem  Mietzinsplan 
entspricht,  d.h.  der  Mietzins  auch  nach  der  Erhöhung  innerhalb  des 
Mietzinsplans liegt;
dass nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin für eine Anwendung 
des  allgemeinen  Rechtsmissbrauchsverbots  unter  diesen  Umständen 
kein  Raum  verbleibt,  und  eine  innerhalb  des  Mietzinsplans  liegende 
Mietzinserhöhung  per  se  nicht  unter  Berufung  auf  Art.  2  Abs.  2  ZGB 
angefochten werden kann;
dass  einem  Vermieter,  der  den  Mietzinsplan  einhält,  zwar  nicht 
vorgeworfen  werden  kann,  er  wolle  einen  missbräuchlich  hohen 
Mietertrag  erzielen  (vgl.  Urteil  des  Bundesgerichts  2C.261/2011  vom 
23. August 2011, E. 2.2);
dass  das Bundesgericht  im Urteil  2C.261/2011  vom 23. August  2011  in 
der Erwägung 2.2 ausgehend davon  jedoch auch klarstellt, dass daraus 
entgegen  der  (auch  in  jenem  Verfahren  vertretenen)  Ansicht  der 
Beschwerdeführerin nicht geschlossen werden kann, eine Erhöhung des 
Mietzinses  auf  das  maximale  Niveau  gemäss  Mietzinsplan  sei  unter 
keinen Umständen rechtsmissbräuchlich oder willkürlich;
dass nach dem Bundesgericht durchaus Verhaltensweisen denkbar sind, 
die  nicht  das Erzielen  eines missbräuchlich  hohen Mietertrags,  sondern 
die  Verwirklichung  von  anderen,  ebenfalls  nicht  schützenswerten 
Interessen bezwecken (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 
23. August 2011, E. 2.2);
dass  die  Beschwerdeführerin  mit  der  Rüge,  Art.  2  Abs.  2  ZGB  sei  bei 
innerhalb des Mietzinsplans liegenden Mietzinsanpassungen per se nicht 
anwendbar, somit nicht durchdringt  (vgl. dazu ausführlich das Urteil des 
Bundesverwaltungsgerichts B­4258/2010 vom 18. Februar 2011, E. 7);
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dass  das Urteil  2C.261/2011  des  Bundesgerichts  vom  23. August  2011 
(vgl. E. 1.3) zudem bestätigt, dass das  in Art. 2 Abs. 2 ZGB verankerte 
Rechtsmissbrauchsverbot  als  allgemeiner  Rechtsgrundsatz  auch  im 
öffentlichen  Recht  gilt  und  von  allen  rechtsanwendenden  Behörden  im 
Rahmen  ihrer  Zuständigkeiten  zu  beachten  und  anzuwenden  ist  (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011 E. 1.3, mit 
Hinweisen); 
dass das Bundesgericht die Zuständigkeit der Vorinstanz zur Prüfung des 
Rechtsmissbrauchs  als  Verwaltungsbehörde  davon  ausgehend 
ausdrücklich  anerkannt  hat,  dies  unabhängig  vom  Umstand,  ob  der 
gemäss  Mietzinsplan  zulässige  Mietzins  durch  die  Mietzinserhöhung 
eingehalten wurde (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. 
August 2011, E. 1.3; Urteil B­4258/2010 des Bundesverwaltungsgerichts 
vom 18. Februar 2011, E. 2); 
dass nachfolgend zu prüfen ist, ob die Vorinstanz die vorliegend strittige 
Mietzinserhöhung zu Recht als rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 
Abs. 2 ZGB qualifiziert hat; 
dass es sich bei der fraglichen Mietzinserhöhung nach der Einschätzung 
der  Vorinstanz  und  der  Beschwerdegegner  um  einen  offensichtlichen 
Racheakt  der  Beschwerdeführerin  handelte,  welchem  der  Rechtsschutz 
zu verweigern sei;
dass  die  Beschwerdeführerin  demgegenüber  vorbringt,  ihre 
Mietzinserhöhung  könne  keiner  der  in  der  Lehre  und  Rechtsprechung 
zum  offenbaren  Rechtsmissbrauch  gebildeten  Fallgruppen  zugeordnet 
werden;
dass  für  die Beurteilung  der Rechtsmissbräuchlichkeit  einer  bestimmten 
Verhaltensweise auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen 
ist (vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 
5A_275/2011 vom 8. August 2011 E. 4.4); 
dass  das Urteil  des Bundesgerichts  2C.261/2011  vom 23. August  2011 
für  die  Beurteilung  des  vorliegenden  Sachverhalts  insofern  nicht 
unmittelbar präjudizierend ist; 
dass  die  Beschwerdeführerin  entsprechend  grundsätzlich  zu  Recht  auf 
die  Verschiedenartigkeit  des  vorliegend  zu  beurteilenden  Sachverhalts 
hinweist;
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dass  das  Bundesgericht  im  genannten  Urteil  indessen  grundlegend 
klarstellt,  dass  die  im  vorliegenden Kontext  gegebene Möglichkeit  einer 
Mietzinsanpassung  zu  zweckfremden  Zielen  missbraucht  wird  und  auf 
reiner  Willkür  beruht,  wenn  sie  dazu  verwendet  wird,  die  andere 
Vertragspartei  für  rechtmässige  Verhaltensweisen  zu  sanktionieren, 
namentlich  dafür,  dass  sich  ein  Mieter  gegen  eine  seines  Erachtens 
unzulässige  Mietzinserhöhung  gewehrt  hat  (vgl.  Urteil  des 
Bundesgerichts  2C.261/2011  vom 23. August  2011,  E.  2.3;  ebenso  das 
Urteil  des  Bundesverwaltungsgerichts  B­4258/2010  vom  18.  Februar 
2011, E. 7.2.3.2 und 7.2.4); 
dass  der  offenbare  Rechtsmissbrauch  somit  auch  im  vorliegenden  Fall 
bejaht  werden  muss,  falls  die  Beschwerdeführerin  ihre  Möglichkeit  zur 
Anpassung  des  Mietzinses  in  der  Tat  dazu  missbraucht  hat,  um  die 
Beschwerdegegner  dafür  zu  sanktionieren,  dass  sie  am  29. Dezember 
2008  eine  Herabsetzung  des  Mietzinses  verlangt  haben,  welche  ihnen 
ihres Erachtens gestützt auf Art. 259 d OR zustand;
dass  die  Beschwerdeführerin  der  Vorinstanz  am  14. Dezember  2009 
aufforderungsgemäss  einen  Mieterspiegel  eingereicht  hatte,  welcher 
bestätigte,  dass  die  Beschwerdeführerin  den  Mietzins  einzig  zu  Lasten 
der Beschwerdegegner erhöht hatte; 
dass  eine  selektive  Mietzinserhöhung  nur  gegenüber  bestimmten 
Mietparteien  nicht  grundsätzlich  als  missbräuchlich  bezeichnet  werden 
kann,  wenn  diese  Mietparteien  einen  signifikant  überdurchschnittlichen 
Aufwand verursachen, z.B. durch Erhebung offensichtlich unbegründeter 
Eingaben  (vgl.  Urteil  des  Bundesgerichts  2C.261/2011  vom  23.  August 
2011 E. 2.3);
dass  solche  Vorwürfe  gegenüber  den  Beschwerdegegnern  aber  nicht 
bestehen  und  die  Beschwerdeführerin  auch  nicht  behauptet,  mit  der 
vorliegenden Mietzinserhöhung einen entsprechenden Mehraufwand auf 
die Beschwerdegegner abwälzen zu wollen; 
dass  sich  hingegen  fragt,  ob  die  Beschwerdeführerin  die 
Mietzinserhöhung  ausgesprochen  hat,  um  über  die  Abgeltung  der  mit 
dem  Umbau  eingetretenen  Wertvermehrung  des  Mietobjekts  einen 
angemessenen Ertrag erwirtschaften zu können; 
dass aufgrund der baulichen Veränderungen zwar durchaus ein gewisser 
Mehrwert der fraglichen Wohnung zu erwarten ist;
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dass  die Beschwerdeführerin  aber weder  je Angaben  irgendwelcher Art 
zur  konkreten  Höhe  eines  solchen  Mehrwertes  gemacht,  geschweige 
denn  aufzuzeigen  versucht  hat,  inwiefern  der  –  kaum  zufällig  mit  der 
einmaligen Rückerstattung  von Fr.  600.­  übereinstimmende  – monatlich 
beanspruchte  Pauschalbetrag  der  Sicherung  eines  angemessenen 
Ertrags gedient haben soll; 
dass  damit  keinerlei  glaubwürdigen  Anhaltspunkte  für  einen  solchen 
finanziellen Beweggrund der Beschwerdeführerin bestehen, 
dass  dies  der  Umstand  noch  verdeutlicht,  dass  eine  Mietzinserhöhung 
einzig  gegenüber  den  Beschwerdegegnern  erfolgte,  obwohl  die 
Beschwerdeführerin  verschiedenste  Wohnungen  wertvermehrend 
renoviert hat und gemäss eigenen Ausführungen aufgrund ihrer offenbar 
katastrophalen  Finanzlage  zwingend  auf  Mietzinserhöhungen 
angewiesen war (vgl. Beschwerde S. 4); 
dass  die  Beschwerdeführerin  darüber  hinaus  betont,  den  von  den 
Sanierungsarbeiten  betroffenen  Mietern  die  Zusicherung  gemacht  zu 
haben,  dass  die  wertvermehrenden  Investitionen  bei  Verzicht  auf  eine 
Mietzinsherabsetzung  für  erlittene  Einbussen  zu  keinem 
Mietzinsaufschlag  (auch  keinem  verzögerten)  führen  werden  (vgl. 
Eingabe vom 13. April 2011, Ziff. 3.1); 
dass  die  Beschwerdeführerin  diese  Zusicherung  gemäss  ihren  eigenen 
Ausführungen an eine einzige Bedingung geknüpft hat, nämlich dass die 
Mieter  auf  das  ihnen  zustehende  Recht  auf  Mietzinsherabsetzung 
während  der  Bauzeit  verzichten  würden  (vgl.  Eingabe  vom  6. Oktober 
2011);
dass  die  Beschwerdeführerin  weiter  einräumt,  dass  jede  Mietpartei, 
welche eine Mietzinsherabsetzung verlangt hätte, eine Mietzinserhöhung 
hätte gewärtigen müssen (vgl. Beschwerdeschrift S. 5 [Ziff. 4]); 
dass  in  der  Folge  jedoch  einzig  die  anwaltlich  vertretenen 
Beschwerdegegner  auf  einer  Mietzinsherabsetzung  für  die  Dauer  der 
Bautätigkeit bestanden hätten, obwohl ihnen im Zeitpunkt des Begehrens 
offensichtlich  gewesen  sei,  dass  dies  eine  Mietzinserhöhung  in  viel 
höherem  Umfang  nach  sich  ziehen  würde  (vgl.  Eingabe  der 
Beschwerdeführerin vom 6. Oktober 2011);
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dass die Beschwerdeführerin damit  im Ergebnis zugesteht, den Mietzins 
der  Beschwerdegegner  erhöht  zu  haben,  weil  diese  auf  ihren 
berechtigten Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht verzichtet hatten; 
dass  unabhängig  davon  auch  das  Schreiben  der  Beschwerdeführerin 
vom 6. Januar 2009 – welches die einmalige Rückerstattung von Fr. 600.­ 
unmittelbar  mit  der  Mietzinserhöhung  verknüpft  (vgl.  im  Sachverhalt) – 
bestätigt,  dass  die  Mietzinserhöhung  eine  direkte  Reaktion  auf  das 
Beharren der Beschwerdegegner auf der Mietzinsherabsetzung war; 
dass  entgegen  der  Beschwerdeführerin  offensichtlich  nicht  davon 
ausgegangen  werden  kann,  zwischen  ihr  und  den  Beschwerdegegnern 
sei  bezüglich  der  Mietzinserhöhung  stillschweigend  eine  Vereinbarung 
zustande  gekommen  (vgl.  Eingabe  der  Beschwerdeführerin  vom 
6. Oktober 2011 Ziff. 3);
dass es die Beschwerdeführerin selber als  "wirtschaftlich gesehen völlig 
widersinnig"  bezeichnet,  wenn  sich  eine  Vertragspartei  einzig  aufgrund 
einer  einmalig  erhaltenen  Mietzinsrückerstattung  mit  einer  zeitlich 
unbefristeten Mietzinserhöhung  in  gleicher Höhe einverstanden erklären 
würde  (vgl.  Eingabe  der  Beschwerdeführerin  vom  6. Oktober  2011  Ziff. 
3); 
dass  die  Beschwerdegegner  die  Bejahung  eines  entsprechenden 
Konsenses  zu  Recht  als  "ziemlich  naiv"  bezeichnen  (vgl. 
Beschwerdeantwort vom 16. August 2010, S. 6), 
dass  nach Treu  und Glauben  im Geschäftsverkehr  schon gar  nicht  von 
einer stillschweigenden Annahme der fraglichen Mietzinserhöhung durch 
die  Beschwerdegegner  im  Sinne  von  Art.  6  OR  ausgegangen  werden 
kann; 
dass die einseitige Ansage der Beschwerdeführerin – bei einem Verzicht 
der  Mieterschaft  auf  eine  Mietzinsherabsetzung  für  erlittene  Einbussen 
während  der  Bauzeit  trotz  wertvermehrender  Investitionen  keine 
Mietzinserhöhung  vorzunehmen  –  die  Beschwerdegegner  mithin  zu 
nichts  verpflichtete  und  namentlich  deren  Recht  nicht  einschränkte, 
gestützt  auf  Art. 259  d  OR  eine  Herabsetzung  des  Mietzinses  zu 
verlangen;
dass  auch  die  Weitervermietung  der  fraglichen  Wohnung  zum 
ursprünglichen  Nettomietzins  nahelegt,  dass  die  einzig  zu  Lasten  der 
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Beschwerdegegner  ausgesprochene  Mietzinserhöhung  nicht  aus  einem 
finanziellen Beweggrund erfolgte; 
dass der Einwand der Beschwerdeführerin – die neuen Mieter hätten sich 
im Gegensatz zu den Beschwerdegegnern an die Vereinbarung gehalten, 
wonach  ein  Mieter  nach  dem  Umbau  keine  Mietzinserhöhung  zu 
gewärtigen  habe,  wenn  er  auf  die  ihm  zustehende  Mietzinsreduktion 
verzichten würde – haltlos ist;
dass  die  Einforderung  und  Auswertung  des  Mieterspiegels  durch  die 
Vorinstanz  im  Übrigen  entgegen  der  Beschwerdeführerin  nicht  zu 
beanstanden ist (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts B­4258/2010 
vom 18. Februar 2011 E. 8.3);
dass  auch  sonst  nicht  ersichtlich  ist,  inwieweit  die  Argumentation  der 
Vorinstanz  –  etwa  im  Zusammenhang  mit  deren  von  der 
Beschwerdeführerin eingereichten Schreiben vom 28. Juni 2010 (vgl.  im 
Sachverhalt) – widersprüchlich sein soll;
dass sich auch die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerin als nicht 
stichhaltig erweisen; 
dass  die  Beschwerdeführerin  ihre  Möglichkeit  zur  Anpassung  des 
Mietzinses im Ergebnis ohne jeden Zweifel dazu missbraucht hat, um die 
Beschwerdegegner  dafür  zu  sanktionieren,  dass  sie  am  29. Dezember 
2008  eine  Herabsetzung  des  Mietzinses  verlangt  haben,  welche  ihnen 
ihres Erachtens gestützt auf Art. 259 d OR zustand;
dass  die  Vorinstanz  die  strittige  Mietzinserhöhung  nach  dem 
Ausgeführten zu Recht als rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 
2 ZGB qualifiziert hat;
dass sich die Beschwerde vom 10. Juni 2010 demnach als unbegründet 
erweist und abzuweisen ist; 
dass bei diesem Ausgang des Verfahrens die Kosten von Fr. 2'000.­ der 
Beschwerdeführerin  aufzuerlegen  sind  (Art.  63  Abs.  1  VwVG,  Art.  1  ff. 
des  Reglements  vom  21. Februar  2008  über  die  Kosten  und 
Entschädigungen  vor  dem  Bundesverwaltungsgericht  [VGKE,  SR 
173.320.2]);
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dass  den  Beschwerdegegnern  eine  Parteientschädigung  zuzusprechen 
ist,  wobei  unter  Berücksichtigung  der  gegebenen  Umstände  ein  Betrag 
von Fr. 1'500.­ angemessen erscheint (Art. 64 Abs. 1 VwVG, Art. 14 Abs. 
2 VGKE).
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Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. 
Die  Verfahrenskosten  von  Fr.  2'000.­  werden  der  Beschwerdeführerin 
auferlegt. Sie werden nach dem Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden 
Urteils mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000 .­ verrechnet. 
Der  Restbetrag  von  Fr.  1'000.­  ist  der  Beschwerdeführerin  nach  Eintritt 
der Rechtskraft zurückzuerstatten.
3. 
Die  Beschwerdeführerin  hat  die  Beschwerdegegner  für  das 
Beschwerdeverfahren mit Fr. 1'500.­ (inkl. MWSt) zu entschädigen.
4. 
Dieses Urteil geht an:
– die Beschwerdeführerin (Gerichtsurkunde)
– die Beschwerdegegner (Gerichtsurkunde)
– die Vorinstanz (Gerichtsurkunde)
– das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement (Gerichtsurkunde)
Die vorsitzende Richterin: Der Gerichtsschreiber:
Maria Amgwerd Roger Mallepell
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen  diesen  Entscheid  kann  innert  30 Tagen  nach  Eröffnung  beim 
Bundesgericht,  1000  Lausanne  14,  Beschwerde  in  öffentlich­rechtlichen 
Angelegenheiten  geführt  werden  (Art. 82  ff.,  90  ff.  und  100  des 
Bundesgerichtsgesetzes  vom  17. Juni  2005  [BGG,  SR  173.110]).  Die 
Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, 
deren Begründung mit Angabe der Beweismittel  und die Unterschrift  zu 
enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit 
sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
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