T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2013/302 Esas
KARAR NO: 2021/914
DAVA: Çekişmenin Giderilmesi ve Önlenmesi
DAVA TARİHİ: 23/09/2011
KARAR TARİHİ: 30/09/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 19/10/2021
Mahkememizden verilen 11/09/2012 tarih ve ... Esas .... sayılı kararı Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 18/02/2013 tarih ve .... Esas ... Karar sayılı ilamıyla bozulmakla, dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılan Kooperatif davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı kooperatifin 24 numaralı ortağı olarak ... ada, ... parselde 3709 m2 arsanın sahibi olduğunu, bilahere ada ve parsel numarası değiştirilerek ... ada, ... no.lu parsel olarak 3617 m2 yer teslim edilmek istendiğini, kötüniyet ve kasıtlı olarak 96 m2 eksilme yapıldığını, müracaatlarına karşı bir sonuç alınamadığını, İstanbul Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğüne yapılan başvuruda da kooperatifin hatalı işlem yaptığının belirlendiğini, değişik tarihlerde gönderilen ihtarlara rağmen soruna bir çözüm bulunamadığını, bu sebeple kooperatifteki hisselerine karşılık gelen arsanın 3709 m2 olduğunun tespiti ile muarazanın önlenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının kooperatif ortağı olduğunu, kooperatife tahsis edilen arazinin ... Bölgesi içinde olduğunu, tahsis edilen arazinin kura ile ortaklarına tahsis edildiğini, imar konusunda ... müteşebbis heyetinin yetkili olduğunu, imar uygulaması nedeni ile site içi yollarda yapılan değişikle ortaklara yapılan tahsislerde değişiklik olduğunu, fiili olarak bazı ortaklarda artış bazılarında eksilme olduğunu, 22/06/2011 tarihli genel kurulda 7 ve 8 no.lu gündem maddeleri ile bu hususun görüşüldüğünü ve karara bağlandığını, fiili durumun plan uygulaması ve yola terk zorunluluğundan kaynaklandığını, davacının genel kurul kararının iptalini istemediğini, kararın kesinleştiğini, açılan davanın haksız olup reddi gerektiğini savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ:
Dava; davalı kooperatif ile davacı ortağı arasındaki tahsis edilen arsanın yüzölçümünde meydana gelen eksilmeden kaynaklanan muarazanın men'i istemine ilişkindir.
İstanbul Sanayi Ve Ticaret İl Müdürlüğü'nün 27.10.2010 tarihli yazısında; Av. ....'a hitaben yazılan yazıda; 12.05.2010 tarih ve 33 sayılı ön inceleme raporundan sonra Bakanlıktan alınan cevaba göre, teknik hata sonucu ortakların arsalarındaki azalma nedeniyle ortaya çıkan eşitsizliğin 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi göz önünde bulundurularak giderilmesi hususunun yapılacak ilk genel kurul toplantısında görüşülmesi ve alınacak karara göre hareket edilmesi; teknik hata sonucu oluşan bu azalmaların düzeltilmesi için ilk genel kurul toplantısında ( tevhit ve ifraz ) işleminin yeniden yapılması için karar alınması da dahil konunun genel kuruldan geçirilmesi, ancak kaoperatife ait arsanın .... Bölgesi içerisinde olması nedeniyle de sorunun giderilmesi için .... Bölgesinin de taraf olacağı bir çözüm bulunması gerektiği bildirilmiştir.
12.05.2010 tarihli ve 33 sayılı ön inceleme raporunda, davacının 08.02.2010 tarihli şikayeti üzerine görevlendirilen İstanbul Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğü Memuru .... tarafından düzenlenen ve ilgili bakanlık tarafından da aynen benimsendiği anlaşılan ön inceleme raporunda aynı düşünceler tekrar edildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizden verilen 11/09/2012 tarih ve ... Esas ... sayılı kararı ile, davacının davasının reddine karar verilmiş, davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay .... Hukuk Dairesi'nin 18/02/2013 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı ilamı ile;
"Davacının İstanbul Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğü'ne yaptığı şikayeti üzerine düzenlenen 12.05.2010 tarih ve 33 sayılı öninceleme raporunda yüzölçümdeki eksilmenin "teknik hata" sonucu olduğu belirtilmiştir. 22.06.2011 tarihli genel kurulun 8. maddesinde ise, ortakların arsalarında meydana gelen azalma ve artmanın giderilmesi için m² bedel tespiti yapılarak, yüzölçümü artan arsa sahiplerinden bu bedelin talep edilmesi, bu bedellerin arsasında azalma olan ortaklara ödenmesi (davacının red oyu ile) oyçokluğuyla kabul edilmiş, davacının şikayet konusunun kooperatif ile davacının hukuk müşavirlerinin bakanlık nezdinde konuya yasal bir çözüm bulması hususu oybirliğiyle kabul edilmiştir. Genel kurulda davacı bakımından muarazaya çözüm bulunmayıp, bakanlık nezdinde yasal çözüm yollarıyla uyuşmazlığın giderilmesi kararlaştırılarak, sorunun ötelendiği açık olmasına rağmen mahkemece bu kararın davacıyı da bağladığı gerekçesiyle genel kurula atıfla hüküm kurulmuştur. Davacının idari çözüm yerine, işbu davayı açarak muarazanın giderilmesini istemekte hukuki yararı bulunmaktadır.
Bu durumda mahkemece, davacının İl Sanayi ve Ticaret Müdürlüğü'ne şikayeti ile ilgili tüm işlem dosyası istenip, mahallinde kadastro mühendisi bilirkişinin de katılımıyla keşif ve inceleme yapılarak, davacının arsasının yüzölçümündeki azalmanın davalının savunduğu üzere 4562 sayılı Yasa uyarınca yetkili .... İdaresi'nin imar uygulaması nedeniyle site işi yollara terk zorunluluğu nedeniyle tahsislerde değişiklik yapılmasından mı, yoksa davacının ileri sürdüğü üzere "teknik hata" kaynaklı mı olduğu araştırılıp, gerektiğinde uzman bilirkişi görüşüne de başvurularak belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçe ve eksik inceleme ile hüküm verilmesi doğru olmamıştır. Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA," karar verilmiştir.
BOZMA İLAMI SONRASINDA YAPILAN YARGILAMA:
Davacı vekili bozma kararına uyulmasını, davalı vekili ise bozma ilamının gerekçesinin doğru ve yerinde olmadığını beyan ederek direnilmesini talep etmiştir.
Davacı vekilince ıslah ile arttırılan dava değeri dikkate alınarak 5235 sayılı yasanın 6545 sayılı yasayla değişik 5.maddesi uyarınca dosyanın mahkememiz heyetine tevdiine karar verildiği, dosyanın mahkememiz heyetine tevzi edilmiştir.
Bilirkişiler ... ve ... arafından düzenlenen 30.05.2014 tarihli raporda özetle; 92,54 m2’lik alanın eksik verildiği, bu eksikliğin site içi yollara terk zorunluluğu veya ortak gider alanlarının kesintisinden kaynaklanmadığı, komşu parsel alanının minimum parsel büyüklüğü 2000 m²’den az olması nedeniyle mevzuat gereği 2000 m²’ye tamamlanmasından kaynaklandığı, 12.11.2014 tarihli ek raporda; davacının eksik m2 tahsisinden dolayı dava tarihindeki rayiç değer farkını talep edebileceği, 06.01.2017 tarihli bilirkişi raporunda özetle; davacının payında meydana gelen 92,54 m² azalmanın İmar Uygulaması Mevzuatı gereğince zorunlu sebeplerden ve kısmen de fiili durum nedeniyle davalı kooperatifin iradesi dışında meydana geldiği, teknik bir hata bulunmadığı, davacının payında meydana gelen azalmanın parseller birleştirilerek veya sınır kaydırması yapılarak giderilemeyeceği, paydaki azalmadan meydana gelen zararın maddi bakımından telafi edilmesi gerektiğini, 22.06.2011 tarihli koopertaif olanağan genel kurul toplantısının 8. maddesi ile uygun bir telafi şekli kararlaştırılmış olduğunu, dava tarihindeki m2 birim fiyatı üzerinden 92,54 m2 karşılığı 185.080,00-TL’nin davalı kooperatiften tahsiline karar verilebileceği yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
06/01/2017 tarihli raporda; davacının payında meydana gelen 92,54 m2 azalmanın, davalı kooperatifin iradesi ve işlemi dışındaki sebeplerden, İmar Uygulaması mevzuatı gereği, 2000m2.lik parsel oluşturma mecburiyetinden ve kısmen de fili durumun dikkate alınmasından kaynaklandığı, bu konuda yapılan işlemlerde ve planlamada davalı kooperatife yüklenebilecek bir kusur bulunmadığı, teknik bir hatanın söz konusu olmadığı; davacının payında meydana gelen azalmanın, davalt kooperatifin iradesi ve işlemi dışındaki sebeplerden, İmar Uygulaması mevzuatı gereği, 2000mzZ.lik parsel oluşturma mecburiyetinden ve kısmen de fili durumun dikkate alınmasından kaynaklanması sebebiyle davalı kooperatifin yarattığı bir muarazadan söz edilemeyeceği; davacının payında meydana gelen azalmanın, parsel birleştirilerek veya sınır. Kaydırması yapılarak düzeltilmesinin mevzuat gereği mümkün olmadığı, davacının payında meydana gelen azalmanın maddi bakımdan telafi edilmesi gerektiği ve bu konuda yetkili organın 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde ifadesini bulan hak ve vecibelerde eşitlik ilkesi dikkate alınmak suretiyle kooperatif genel kurulu olduğu, 22.06.2011 terihli kooperatif olağan genel kurul toplantısının 8. maddesi ile kararlaştırılan telafi şeklinin uygun bir telafi şekli olarak görüldüğü, dava tarihindeki m2 birim fiyatı /rayiç değerinin 2.000,00 TL olduğu, mahkemece mucrözanın mevcudiyeti kabul ve mahkemece giderilmesi gerektiği sonucuna varılması halinde dava tarihindeki m2 birim fiyatı üzerinden 92,54 m2 karşılığı185.080,00 TL'nin davalı kooperatiften tahsiline karar verilmesi gerektiği hususları bildirilmiştir.
Bilirkişiler ...., ....,.... ve .... tarafından düzenlenen 09.03.2018 tarihli raporda özetle; dava konusu ... Ada, ... parselde fiilen 3 Bodrum Kat + Zemin Kat + 3 Normal Kat + Çatı Teraslı Katı bulunan toplam 6 katlı betonarme bina bulunduğu, binanın tamamının işyeri olarak kullanılmakta olduğu, binanın aynı parselde yer aldığı ve parsel dışına taşmasının bulunmadığı, davacının payında meydana gelen 92,54 m2 azalmanın, davalı kooperatifin iradesi ve işlemi dışındaki sebeplerden, İmar Uygulaması gereği, 2000 m2’lik parsel oluşturma mecburiyetinden ve kısmen de fiili durumundan kaynaklandığı, 26.09.2011 dava tarihinde arsa birim m2 değeri 2.000,00-TL/m2 olmak üzere toplam piyasa rayiç değerinin 92,54 m2 x 2.000,00-TL/m2 = 185.080,00-TL, 27.05.2013 dava yenileme tarihinde arsa birim m2 değeri 2.300,00-TL/m2 olmak üzere toplam piyasa rayiç değerinin 92,54 m2 x 2.300,00-TL/m2 = 212.842,00-TL, 21.06.2017 keşif tarihi itibaiyle arsa birim m2 değeri 3.300,00-TL/m2 olmak üzere toplam rayiç değerinin 92,54 m2 x 3.300,00-TL/m2 = 305.382,00-TL olarak hesaplanıp takdir edildiği, 1163 Sayılı Kanun’un 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereğince kooperatifin binalarının inşa edildiği parseller arasında sonradan oluşan arsa m2’lerinde azalma ve artma nedeniyle değer farkının denkleştirilmesi sağlanarak, eşitlik prensibine göre tazminat hesaplanarak ödenmesi halinde üyeler arası eşitliğin sağlanabileceği, bu tespitin yapılabilmesi için davalı koopertaif üye kura zaptı, tüm üyelerin ödediği şerefiye bedellerini gösterir cari muavin hesapları ve şerefiye bedeli listesi, tüm üyelerin arsa bedellerine ilişkin ödeme kayıtlarının celbi ile her bir üyeye isabet eden arsa payı, arsa paylarında azalma meydana gelen davacı ve diğer ortakların kayıtlarının ibrazı sağlanarak, keşif sırasında tespit edilen arsa bedeli de dikkate alınmak suretiyle mali müşavir bilirkişi eliyle hesaplanması gerektiği yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Bilirkişiler ..., ..., .... ve .... tarafından düzenlenen 13.04.2019 tarihli ek raporda özetle; davacıya ait parselde meydana gelen 92,54 m2’lik azalmanın İmar Uygulaması mevzuatı gereği meydana geldiği, teknik bir hatanın söz konusu olmadığı, yapılan işlemlerde planlamada davalı kooperatife yüklenecek bir kusur bulunmadığı, arsa m2 birim değeri bakımından kök raporda yapılan hesaplama ve değerlendirmenin aynen geçerli olduğu yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Sunulan raporlar, davanın niteliği dikkate alınarak bilirkişi heyetine tevdii edilen dosya olduğu dikkate alınarak , 31.08.2021 tarihli raporda; Kooperatif Mevzuatı Yönünden Tespit, İnceleme ve Değerlendirmede; dava konusu uyuşmazlık davacının ortağı bulunduğu davalı kooperatifçe yapılan kura çekimi neticesinde davacıya düşen ... Ada ... No.lu parselde bulunan (.... Ada ... Parsel olmuştur) 4000 m2 taşınmazın, daha sonra Kooperatif tarafından şerefiye bedeli ödenmek suretiyle satın alınan kısmı düşüldükten sonra kalan 3.709 m2’lik kısmının davacı adına tescili gerekir iken, davalı Kooperatifin İmar uygulamalarında teknik hata yapması nedeniyle 3.617 m2’nin davacı adına tescil edildiğindenden bahisle eksilen kısımla ilgili olarak murazaanın giderilmesi kapsamında, öncelikli olarak mümkünse ... ve ... numaralı parsellerin yeniden birleştirilerek eksilen 92,54 m2’lik kısmın davacı adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde ise 21.06.2017 tarihli keşif tarihinde belirlenen 3.300,00-TL/m2 arsa birim fiyatı üzerinden 92,54 m2 x 3.300,00-TL = 305.382,00-TL’nin 21.06.2017 tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davacıya ödenmesi isteminden kaynaklandığı, Mahkemece “Davacının davalı kooperatif ortağı olduğu ve kendisine 3709 m2 yer tahsis edilmiş olduğu, Koopertaife ait arsanın ... hudutları içinde kaldığı ve ... tarafından yapılan imar uygulaması sonucu davacı arsasının 3617 m2’ye indirildiği, bu şekilde azalmaların m2 bazında bedel ödenerek ortak zararların giderilmesi konusunda 22.06.2011 tarihli gerenel kurulda karar alınmış olup, anılan genel kurul kararı kesinleşmiş olduğu, bu sebeplerle davacının genel kurul kararı dışında davalı kooperatiften doğrudan bir hak talebinde bulunmasının mümkün olmadığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, Yargıtay bozma ilamında ise davacının murazanın giderilmesini istemekte hukuki yararı bulunduğu benimsenerek, “Mahkemece, davacının İl Sanayi ve Ticaret Müdürlüğü’ne şikâyeti ile ilgi tüm işlem dosyası istenip, mahallinde kadastro mühendisi bilirkişin de katılımı ile keşif ve inceleme yapılarak davacının arsasın yüzölçümündeki azalmanın davalının savunduğu üzere 4562 sayılı Yasa uyarınca yetkili tahsislerde değişiklik yapılmasından mı, yoksa davacının ileri sürdüğü üzere “teknik hata” kaynaklı mı olduğu araştırılıp, gerektiğinde uzman bilirkişi görüşüne de başvurularak belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçe ve eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru olmamıştır.” denildiği, Yargıtay bozma ilamından sonra yukarıda özetlenen bilirkişi raporları alınmış olup, raporlarda özetle davacının taşınmazındaki eksilmenin site içi yolların terkinden kaynaklanmadığı ancak İmar uygulamalarından zorunlu nedenle kaynaklandığı, teknik bir hata olmadığı, parsellerin birleştirilerek ya da kaydırma yapılarak aynen iadenin mümkün olmadığı ifade edildiği, söz konusu teknik tespitlerin bilirkişi heyetinin uzmanlık alanı dışında kaldığından nihai takdirin mahkemeye ait olduğu, mahkemece yapılan görevlendirmede 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu 23. Maddesine göre davacı dışında kalan üyelerden taşınmazlarında aynı sebeple eksilme olanlar tarafından kooperatife yapılmış ödemelerin ilgili hüküm dikkate alınarak mali müşavir bilirkişi eliyle hesaplanması istendiği, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu m.23’e göre, “Ortaklar bu kanunun Kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerinde eşittirler.”
Dava konusu Kooperatifin 12.06.2011 tarihli genel kurulunun 8. Gündem maddesinde “Bütün ortakların parsellerinde azalma ve artmaların izalesi maksadıyla arsalar için m2 bedel tespiti yapılması, artan parsel sahiplerinden bu bedel hesabı ile artan miktar kadar bedel talep edilmesi, m2’si azalan ortaklara ise bu bedel üzerinden ödeme yapılması konusu (davacı) ...’ın red oyuna karşılık oyçokluğuyla kabul edilmiştir.” denildiği, her ne kadar Yargıtay bozma ilamında genel kurul kararının davacının huzurdaki davayı açmakta hukuki menfaatini ortadan kaldırmadığı benimsenmiş ise de genel kurulun ve alınan kararların iptal edilmemiş olduğu ve diğer ortaklar açısından kesinleşmiş olduğu dikkate alınarak Kooperatif tarafından 8 No.lu karar uyarınca arsalar için m2 bedeli tespiti yaptırılıp yaptırılmadığı, ne kadar tespit edildiği, aynı nitelikte taşınmazı olan diğer ortaklara ne kadar ödeme yapıldığı veya artan kısmın tahsil edildiği hususları mali tespitler kapsamında açıklanacağı, İmar değişikliği sonrasında davalı kooperatife üyelerin sahip oldukları taşınmazlarda toplam 842,82 M2 azalma meydana geldiği, bazı üyelerin M2’sinde azalma bazılarında ise artma meydana geldiği, bu kapsamda davacının sahip olduğu bağımsız bölümün M2’sinde de 92.54 M2 azalma oluştuğu, davalı nezdinde yerinde yapılan incelemeler neticesinde davalının ticari defterlerine göre 30.06.2011 tarihli ... nolu yevmiye kaydında; M2’si artan üyeler için 131 ORTAKLARDAN ALACAKLAR ana hesabı altındaki ... nolu Arsa M2 Değişim Hesabına toplam 249.650,00 TL’nin borç kaydı atıldığı, M2’si azalan üyeler için 336 DİĞER ÇEŞİTLİ BORÇLAR ana hesabı altındaki 336.01 Ort. M2 Farkı Alacakları Hesabına toplam 670.960,00 TL alacak kaydı yapıldığı, ilgili yevmiye kaydında soy adı “....” olarak yanlış yazılmasına rağmen (Çünkü yukarıdaki tabloda da görüldüğü üzere ....’un M2’sinde artma olmuş olup bu üye için 30.06.2011 tarihinde ... nolu ... hesabına 119.14 M2 Arsa Art. açıklamasıyla 59.570,00 TL borç kaydı atılmıştır.) davacı ... için 30.06.2011 tarih ve ... yevmiye numarası ile .... nolu hesaba 92,54 M2 arsa eksilmesi açıklamasıyla 46.270,00 TL alacak kaydı atıldığı, başka bir ifade ile davacı üye ile aynı durumunda olan ve bağımsız bölümü eksik teslim edilen üyeler arasında ödemeler açısından eşitliğin sağlanıp sağlanmadığı konusu ile ilgili olarak M2’si azalan üyeler için 336.01 Ort. M2 Farkı Alacakları Hesabına toplam 670.960,00 TL alacak kaydı, M2’si artan üyeler için ... nolu Arsa M2 Değişim Hesabına toplam 249.650,00 TL’nin borç kaydı atıldığı, davalı kooperatifin ticari defterlerine göre; davacı ... için davacının taşınmazının büyüklüğündeki azalmaya bağlı olarak “92,54 M2 arsa eksilmesi” açıklamasıyla 46.270,00 TL tutarında davacının alacak olarak gösterildiği, 31.12.2020 itibariyle davacının kooperatiften 9.073,12 TL alacaklı görüldüğü, üyelerce arsa bedeli ve şerefiye farkı olarak ödenen tutarlar ile üyelere ödenen şerefiye farkı tutarları esas alarak hesaplanan ortalama M2 birim maliyetinin 31.22 TL olmasına ragmen M2 birim maliyetleri 80.25 TL ve 79.27 TL olan ve ortalamanın çok üzerinde olan üyeler ile M2 birim maliyetleri 6.99 TL olup ortalamanın çok altında olan üyelerin de bulunduğu, ancak, üyelerin bir kısmının kooperatif kurulduktan belli bir süre sonra üye olmaları nedeniyle sonradan üye olanlardan daha fazla tutarda arsa bedeli tahsil edildiğinden, yeni üyelerden tahsil edilen tutarlar ile eski üyelerden tahsil edilen tutarların aynı zamanda ödenen tutarlar olmamasına ragmen ortalama maliyet hesabında mutlak tutarlar üzerinden hesaplama yapılması nedeniyle, M2 birim maliyetlerine göre bir denkleştirme hesabı yapılmasının uygun olmayacağı, davalı kooperatifin 1985 yılında kurulduğu ve davacı ...’ın kooperatif kuruluşundan 5 yıl sonra 31.07.1990 tarihinde üye olduğu, davacı için hesaplanan M2 birim maliyetlerinin imar değişikliği öncesi 25.53 TL, imar değişikliği sonrasında ise 26.18 TL olduğu ve tüm üyeler için hesaplanan ortalama taşınmaz M2 birim maliyetlerinin altında olduğu, bu kapsamda davalı kooperatifin 1985 yılında kurulması, yaklaşık 35 yıllık süreçte üyelerce ödemelerin yapıldığı ve üyelerce ödenen tutarların kaydedilidiği 35 yıllık ticari defterlerdeki kayıtlar esas alınarak hesaplanan birim M2 maliyetleri dikkate alınarak denkleştirme hesabı yapılmasının uygun olmayacağı, öte yandan, dava dosyasında bulunan 09.03.2018 tarihli bilirkişi raporundaki “21.06.2017 keşif tarihi itibaiyle arsa birim m2 değeri 3.300,00-TL/m2 olmak üzere toplam rayiç değerinin 92,54 m2 x 3.300,00-TL/m2 = 305.382,00-TL” olarak hesaplanan tutarın işleyecek faiziyle birlikte davacıya ödenmesinin mahkemenin takdirinde olduğu sonuç ve kanaatlerine ulaşıldığı bildirilmiştir.
Somut olayda uyuşmazlık davacının ortağı bulunduğu davalı kooperatifçe yapılan kura çekimi neticesinde davacıya düşen ... Ada ... No.lu parselde bulunan (... Ada .. Parsel olmuştur) 4000 m2 taşınmazın, daha sonra Kooperatif tarafından şerefiye bedeli ödenmek suretiyle satın alınan kısmı düşüldükten sonra kalan 3.709 m2’lik kısmının davacı adına tescili gerekir iken, davalı Kooperatifin İmar uygulamalarında teknik hata yapması nedeniyle 3.617 m2’nin davacı adına tescil edildiğindenden bahisle eksilen kısımla ilgili olarak murazaanın giderilmesi noktasındadır.
Mahkememizce bozma ilamı kapsamında alınan rapora göre , dava konusu ... Ada, ... parselde fiilen 3 Bodrum Kat + Zemin Kat + 3 Normal Kat + Çatı Teraslı Katı bulunan toplam 6 katlı betonarme bina bulunduğu, binanın tamamının işyeri olarak kullanılmakta olduğu, binanın aynı parselde yer aldığı ve parsel dışına taşmasının bulunmadığı, davacının payında meydana gelen 92,54 m2 azalmanın, davalı İmar Uygulaması gereği ortaya çıktığı sabittir. Alınan raporlarda da özetle davacının taşınmazındaki eksilmenin site içi yolların terkinden kaynaklanmadığı ancak İmar uygulamalarından zorunlu nedenle kaynaklandığı, teknik bir hata olmadığı, parsellerin birleştirilerek ya da kaydırma yapılarak aynen iadenin mümkün olmadığı anlaşılmış olup davacının eski hale getirilerek uyuşmazlığın giderilmesi hususundaki talebi yerinde görülememiştir.
1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu m.23’e göre, “Ortaklar bu kanunun Kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerinde eşittirler.”
Dava konusu Kooperatifin 12.06.2011 tarihli genel kurulunun 8. Gündem maddesinde “Bütün ortakların parsellerinde azalma ve artmaların izalesi maksadıyla arsalar için m2 bedel tespiti yapılması, artan parsel sahiplerinden bu bedel hesabı ile artan miktar kadar bedel talep edilmesi, m2’si azalan ortaklara ise bu bedel üzerinden ödeme yapılması konusu (davacı) ...’ın red oyuna karşılık oyçokluğuyla kabul edilmiştir.” denildiği, her ne kadar Yargıtay bozma ilamında genel kurul kararının davacının huzurdaki davayı açmakta hukuki menfaatini ortadan kaldırmadığı benimsenmiş ise de genel kurulun ve alınan kararların iptal edilmemiş olduğu ve diğer ortaklar açısından kesinleşmiş olduğu dikkate alınarak Kooperatif tarafından 8 No.lu karar uyarınca arsalar için m2 bedeli tespiti yaptırılıp yaptırılmadığı, ne kadar tespit edildiği, aynı nitelikte taşınmazı olan diğer ortaklara ne kadar ödeme yapıldığı veya artan kısmın tahsil edildiği hususları incelenmesi gerekmiştir.
Özelikle Yargıtay bozma sonrası alınan raporlar dikkate alınarak yapılan imar uygulamaları sonucunda davacının taşınmazında meydana gelen 92,54 m²'lik kısım yönünden davacının kooperatife ilk üyelik tarihindeki kurayla verilen taşınmaz metrekaresi dikkate alınarak davalı kooperatif defter, kayıt ve belgeleri incelenerek ve eşitlik ilkesi gereği diğer kooperatif üyelerine verilen taşınmaz metrekareleri tespit edilerek imar işlemleri sonucu oluşan metrekarelerin artması ve azalması nedeniyle üyeliğin başlangıcında arsa alımında davacının katkıda bulunduğu eski ... ada ... parselin imar uygulaması öncesi metrekaresi dikkate alınarak davacının kooperatife fazladan ödeme yapıp yapmadığı, bu tespitin yapılabilmesi için davalı kooperatifin üye kura zaptı, tüm üyelerin ödediği şerefiye bedellerini gösterir cari muavin hesapları ve şerefiye bedeli listesi, tüm üyelerin arsa bedellerine ilişkin ödeme kayıtları incelenerek her bir üyeye isabet eden arsa payı, arsa paylarında azalma meydana gelen davacı ve dışındaki diğer ortakların kayıtları incelenerek keşif sırasında tespit edilen arsa bedeli de dikkate alınmak suretiyle mali müşavir bilirkişi eliyle 1163 sayılı Kanunun belirtilen ilkeleri göz önünde bulunularak, davacı üyenin durumunda olan ve bağımsız bölümü eksik teslim edilen üyeler arasında ödemeler açısından eşitliğin sağlanıp sağlanmadığı konusunda bugünkü rayiç değerler dikkate alınarak yapılacak değerleme yöntemi ile tespit edilecek tazminat hesabının yapılması hususlarında ayrıntılı rapor alınmasına karar verilmiş alınan son rapor da dikkate alınarak toplanan tüm delillere göre davacının 1985 yılında kurulan kooperatife 31.07.1990 yılında üye olduğunu, ... nolu parselin bizim tarafımızdan ileri sürüldüğü üzere ilk olarak davacı kooperatif hissesine düşen metrekaresinin 4.000 m2 olduğunu, parselasyon sonrasında 3.709,54 m2’ye düştüğünü ve gayrimenkulün 290,46m2 küçüldüğünü belirlenmişlerdir. Devamında dava konusu parselden tekrar kesinti yapılmış ve davacının 3.709,54m2 olan gayrimenkulü 92,54m2 daha küçültülerek 3.617m2’ ye düşmüştür.. Dolayısıyla parselden iki defa kesinti yapılmıştır. Bilirkişilerin tespit ettiği gibi kooperatif üye aidatları ödendiği de tespit edilmiştir. Bunun yanı sıra bilirkişiler de davalı kooperatif kesintiye konu gayrimenkullerin metrekarelere birim fiyatı hesaplamasında denetimi olmayan rayiçle uyuşmayan değerlendirme yapılmıştır. Mahkememiz Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre hesaplama yapılmasını istemiş ise de sunulan kayıtların yeterli olmayışı ve buna göre ortalama birim maliyeti esasen metrekare bazında 31,22 iken bazılarında 80,25TL - 79,27TL bazılarında ise 6,99TL olarak belirlendiği anklaşılmıştır.yaklaşık 35 yıllık süreçte üyelerce ödemelerin yapıldığı ve üyelerce ödenen tutarların kaydedildiği 35 yıllık ticari defterlerdeki kayıtlar esas alınarak hesaplanan birim M2 maliyetleri dikkate alınarak denkleştirme hesabı yapılmasının uygun olmayacağı, davada talep edilen hesaplama yönteminin burada uygulanması da arada bir birlik olmadığı düşünüldüğünde ve aradan geçen zaman dikkate alındığında o dönemdeki bedelin esas alınması mümkün olmamıştır. 21.06.2017 keşif tarihi itibaiyle arsa birim m2 değeri 3.300,00-TL/m2 olmak üzere toplam rayiç değerinin 92,54 m2 X 3.300,00 TL/m2” 305.382,00-11” olarak rayiç değere göre hesaplanan bedel hakkaniyet uyarınca yerinde görülmüştür.
Tüm bu nedenlerle; davacının eski hale getirilerek muarazanın giderilmesi teknik olarak anılan gerekçelerle mümkün olmadığından talebinin reddi ile ıslah talebi dikkate alınarak 305.382,00 TL'nin 21/06/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının eski hale getirilerek muarazanın giderilmesi talebinin reddi ile ıslah talebi dikkate alınarak 305.382,00 TL'nin 21/06/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 20.860,65 TL maktu ilam ve karar harcından davacı tarafından peşin yatırılan 18,40.-TL peşin harç ile 5.215,16 TL tamamlama harcının mahsubuna, bakiye 15.627,09 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir KAYDINA,
3-Davacı tarafından yatırılan 18,40.-TL peşin harç ile 5.215,16 TL tamamlama harcının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı yararına karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 29.826,74 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
6-Davacılar tarafından sarf edilen 7.650,00 TL bilirkişi ücreti, 762,90 TL tebligat ve müzekkere gideri, 221,80 TL keşif harcı olmak üzere toplam 8.634,70-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
7- Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,
8-Kullanılmayan gider avansının HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra davacıya İADESİNE,
9-HMK'nın uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara TEBLİĞİNE,
6100 sayılı HMK nın Geçici Madde 3/2 yollamasıyla 1086 sayılı Kanunun 26/09/2004 tarihli ve 5230 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önceki 427 ila 454 üncü madde hükümleri uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde Yargıtay nezdinde kararı temyiz etme hakları olduğunun taraflara hatırlatılmasına dair davacı vekilinin yüzüne karşı karar verildi 30/09/2021
Başkan ...
¸e-imza
Üye ...
¸e-imza
Üye ...
¸e-imza
Katip ...
¸e-imza