T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/757
KARAR NO: 2019/181
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 10/08/2015
KARAR TARİHİ: 14/02/2019
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 22/02/2019
Mahkememizde görülmekte olan tapu iptali ve tescil (satın almaya dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının Beylikdüzü .... Mahallesi .... ada .... parselde bulunan davalı kooperatif adına kayıtlı bulunan .... Daire ... numaralı daireyi 17/08/2001 tarihinde üyelik sözleşmesi ile teslim aldığını, davalı kooperatif tarafından tahsis ve ferdileştirme yapılan dava konusu dairenin malik sıfatı ile zilyetliğinin kendisine geçtiğini, davacının o tarihten bugüne kadar söz konusu taşınmazda ikamet ettiğini, kooperatiften almış olduğu belgeler ile elektrik, su ve doğalgaz aboneliğini kendisi adına yaptırdığını, davalı kooperatife üyelik aidatı ve başkaca giderler ile ilgili ödemeler için 100.000 TL civarında ödeme yapmış olup herhangi bir borcu bulunmadığını, hiçbir borcu olmayan davacının tapu devir işlemini sürekli hiçbir gerekçe olmamasına rağmen ertelediklerini, en son 08/03/2009 tarihli genel kurulda kooperatifin tasfiye sürecine gideceği ve bütün üyelerin kat mülkiyet tapularının en kısa süre içerisinde verileceği karara bağlanmasına rağmen aradan geçen yılda davacının tapu devir işleminin yapılarak kat mülkiyet tapusu verilmediğini, bu nedenle tapunun iptali davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalının cevap dilekçesi sunmadığı, davayı inkar eden konumda bulunduğu anlaşılmıştır.
Davalı ... cevap dilekçesinde Özetle; Davalı müvekkil iyi niyetle hareket eden, dosyanızın tarafları ile uzaktan yakından bir bağlantısı bulunmayan, tarafları tanımayan, birden fazla katılmış olduğu ihale üzerinden taşınmazı edinmiş bir kişidir. İhale satış şartnamesine bakarak satışa katılmış, bu şartlar dahilinde satın almıştır. Gazetede ilan edilen, internet üzerinden yayımlanan ve müzayede salonu panosunda askıya çıkarılan satış şartnamesine bakıldığında Mahkemeniz dosyasından bahsedilmediği, üzerinde tedbir olduğu ifadesinin geçmediği, yalnızca “Kooperatif adına kayıtlı bulunduğu, farklı icra müdürlüklerinin haciz ve icrai haciz şerhleri ile B.Çekmece Vergi Dairesinin kamu haciz şerhi olduğu” bilgisi yer almıştır. Dolayısıyla müvekkilimin dava konusu mahkemeniz dosyasına ait tedbirin olduğundan haberdar olması mümkün değildir. Kaldı ki icra dosyası kapsamında görüleceği üzere İcra Dairesi satışı yapmadan evvel Mahkemenizden satışın yapılıp yapılamayacağını, üzerine konulan tedbirin satışa engel olup olmadığını sormuş, Mahkemeniz de satışa engel olmadığını bildirmiştir. Bu durumda icra dairesi usulüne uygun ihalesini düzenlemiş satışı icra etmiştir. Böyle bir durumda müvekkilimin dava konusu yükümlülükten sorumlu tutulması düşünelemeceği sebepleriyle davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER VE YARGILAMANIN ÖZETİ
Dava; kooperatif adına kayıtlı kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili talebine ilişkindir.
Büyükçekmece ....İcra Müdürlüğünün .... Esas sayılı takip dosyası celp edilmiş incelenmesinde; alacaklı .... tarafından davalı-borçlu aleyhine 200.000,00 TL daire bedelinin yasal faizi, icra giderleri ve vekalet ücreti ile birlikte davalı borçlu tarafından alacaklı adına tahsis edilen .... B Blok ....Kat ... nolu dairesinin kooperatif borcu nedeniyle icraen satıldığından daire bedelinin tahsiline yönelik alacağın tahsili için 12/02/2014 tarihinde ilamsız icra takibi başlatıldığı, takibin borçlu adına tahsis edilen ... B Blok ....Kat .... nolu daire kooperatif borcu nedeniyle icra yolu ile satıldığından daire bedelinin tahsiline mebni olduğu anlaşılmıştır.
Dosyaya delil olarak;
Davacı vekili delil olarak, tapu kaydı, B.Çekmece.... esas sayılı icra dosası üyelik beyannamesi, numarası belirtilen ticaret mahkemeleri dosyaları, sözleşme, cari hesap ekstresi, elektrik, su ve doğalgaz abonelik kayıtları, üye giriş belgeleri, ödeme makbuzları, tanık,bilirkişi ve her türlü delillere dayanmış, davalı delil listesi sunmamıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, dava konusu edilen ... Daire .... numaralı bağımsız bölümün üyelik sözleşmesi ile davacı tarafından davalıdan teslim alınıp alınmadığı, davacının taşınmazda o tarihten itibaren ikamet edip etmediği, elektrik, su, doğalgaz aboneliğini kendi adına yaptırıp yaptırmadığı, davacının kooperatif üyeliğinin devam edip etmediği, üyelik nedeniyle davacıya bu dairenin tahsis edilip edilmediği, davacının davalı kooperatife karşı tüm mali yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirip getirmediği, davacı ile aynı konumda olan diğer üyeler ile davacı kıyaslandığında davacıya eşitsizlik yapılıp yapılmadığı, ne şekilde yapıldığı, kooperatifin dayanak ana sözleşmelerin üye listeleri, 2001 yılından itibaren tüm defter ve kayıt içerikleri , genel kurul kararları, hazirun cetvelleri, bilançoları ve uyuşmazlığın çözümüne esas kooperatifin tüm kayıtları gözetildiğinde bu noktada tarafların lehine veya aleyhine veri olup olmadığı, var ise hangi noktada bulunduğu, bu çerçevede dava konusu edilen dairenin tapusunun iptali ile davacı adına tescil olunması şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır,
Davalı kooperatifin halihazırda tasfiye aşamasında gözüktüğü, dosya kapsamına göre dava konusu edilen dairenin cebri icra yoluyla satışının söz konusu olduğu, dava konusu edilen dairenin en son tapu kaydının davalı kooperatif adına gözüktüğü, bu hususların tartışmasız olduğu açıktır.
Davacının davalı kooperatif olan tüm yükümlülüklerini tam ve eksiksiz yerine getirip getirmediği, davalı kooperatif adına kayıtlı taşınmaza ait tapunun iptalinin gerekip gerekmediği, davalı belediye lehine konulan hacizin yolsuz olup olmadığı noktalarında bilirkişi incelemesi için 07/02/2017 tarihli duruşmada; mahallinde kooperatif bilgi ve belgeleri ile dava konusu taşınmaz üzerinde 16/03/2017 günü saat 14:00 itibariyle keşif yapılmasına, re'sen seçilecek muhasebe bilirkişi, inşaat mühendisi, kooperatif uzmanı bilirkişiye mahallinde keşfen inceleme yetkisi verilerek: dava konusu bağımsız bölüm mevcut durumun ve rayiç değerinin tespiti, davacının üyesi olduğu davalı kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, davacının durumunda olup da tahsisli dairesi adına tescil edilen başka kooperatif üyesi bulunup bulunmadığı, tapu iptali tescil koşullarının oluşup oluşmadığı,oluşmuş ise davacı tarafından yapılan ödemelerin emsal Yargıtay içtihatları göz önüne alınarak güncel değerlerinin tespiti hususunda rapor alınmasına karar verilmiş, 19/07/2017 tarihli raporda özetle; davacının davalı kooperatifin üyesi olduğu, davacının üyeliği gereği ödemelerinin tamamını eksiksiz olarak davalı kooperatife ödemiş olması nedeniyle davalı kooperatiften kendi adına daire tahsisine hak kazandığından tapu iptal ve tescil talebinde haklı bulunduğu, davaya konu Gürpınar ... ada, .... parsel .... Blok .... nolu taşınmazın 16.11.2016 tarihinde ... yevmiye nolu cebri icra satış işlemi yoluyla tam hisse olarak ... adına tescil edildiği, mahkemenin 07/02/2017 tarihli celsesinde davacıya seçimlik hakkı hatırlatılarak bundan böyle dava konusu taşınmazı devreden davalı kooperatife karşı olan davasından vazgeçerek taşınmazı devir alan 3.kişiye (...) karşı tapu iptali ve tescil davası olarak mı devam edeceğinin sorulması üzerine seçimlik haklarının kullanılması hususunda müvekkilleriyle görüşeceğini bildirmiş ise de davacı vekilinin davaya nasıl devam edeceği seçimlik haklarından hangisi seçtiği hususunda yazılı olarak beyanda bulunmadığı, dava konusu taşınmazın 10/08/2018 dava tarihindeki rayiç değerinin 390.000,00-TL olarak hesaplandığı, davacının durumunda olup da tahsisli dairesi adına tescil edilen başka kooperatif üyesi bulunup bulunmadığının dosya kapsamı ile tespit edilmesi mümkün olmadığ ancak dosyaya ibraz edilen kesinleşmiş mahkemelerinden anlaşıldığı üzere diğer üyelerin tapu iptal ve tescil davaları gereğince adlarına tahsis edilen dairelerin tescillerinin mahkeme ilamları gereği yapıldığı, mevcut dosya kapsamında sunulan belgeler ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda davacının davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tamamını diğer üyeler gibi yerine getirerek kooperatife ödememiş olduğunun kabulü ile kooperatif ana sözleşmesi gereğince kendisine daire vermekle yükümlü bulunan davalı kooperatifin davacıya başka bir daireyi vermesini dosya kapsamı gereğince mümkün olmadığı da tespit edildiğinden davacının davalı kooperatiften tahsili talep edeblieceği tazminat tutarının dava tarihinde tespit edilen dairenin rayiç değeri olan 390.000,00-TL tutarındaki tazminatın davalı kooperatiften tahsilini talep edebileceği yönünde kanaat bildirilmiştir.
29/03/2018 tarihli duruşmada davacı vekiline dava değeri olarak belirlenen 390.000,00-TL üzerinden hesap edilen 6.660,23-TL peşin harçtan daha önce yatırılan 170,78-TL peşin harç ile 1.196,00-TL tamamlama harcının mahusubu sonucunda kalan 5.293,45-TL noksan harcı yatırması için gelecek duruşma gününe kadar kesin süre verilmesine, aksi taktirde Harçlar Kanunun 30,32 maddeleri uyarınca müteakip işlemlerin yapılmayacağı ve HMK 150/1 maddesi uyarınca dosyanın işlemden kaldırılacağının ihtar edilmiş, 31/05/2018 tarihinde davacı tarafça eksik harç tamamlanmıştır.
Bu noktada öncelikle üye olduğu tespit edilen davacının üyeliğinin statüsü belirlenmelidir. Yerleşik Yargıtay kararlarında açıklandığı üzere 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadırlar. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsemedikçe 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.
Davacının, davalı kooperatifin üyesi bulunduğu ve bu üyeliği gereği davaya konu edilen dairenin davacıya tahsis edilmiş olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.Yapılan inceleme sonucunda da davacının üyeliği gereği akçeli yükümlülüklerinin tamamını yerine getirdiği sabittir.
Bilindiği üzere konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getiren ortaklara daireyi tahsis etmekle yükümlüdür. Konutların ortaklara dağıtılması halinde kuraya başvurulamaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kura sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. O halde adı geçen dairenin tapusunun davacı adına oluşması gerekir. Somut olayda ise adı geçen dairenin tapusu , davalı kooperatif adına oluşmuştur.
Dava konusu Beylikdüzü İlçesi, .... Mahallesi, .... Mevkii, .... Ada .... Parsel numaralı .... Blok ...kat, .... nolu bağımsız bölümü dava devam ederken Büyükçekmece ... İcra Dairesinden ...Esas numaralı icra dosyasının cebri satışından (İHALE ile) dahili davalının mülkiyetine geçtiği anlaşılmıştır.
HMK’nın 125. maddesinde dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usulü işlemler düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre, iki taraftan biri dava konusunu (müddeabihi) bir başkasına temlik ettiği takdirde diğer taraf seçim hakkını kullanmakta dilerse temlik eden ile olan davasını takipten vazgeçerek davayı devralan kişiye yöneltmekte, dilerse davasına temlik eden kişi hakkında tazminat davası olarak devam edebilmektedir. Bu usul kuralının kendiliğinden (re’sen) gözetilmesi gerektiği de açıktır.
Dava konusunun dava aşamasında cebri icra yoluyla devri nedeniyle HMK 125.madde kapsamında Davacı vekilinin seçimlik hakkını kullanarak dava konusu taşınmazı cebri icra yoluyla satın alan ...'e yönelttiğine ilişkin dilekçesini sunduğu, dilekçenin dava yöneltilen davalı ...'e tebliğ edildiği, davalı vekilinin cevap dilekçesi ile vekaletname sunduğu, cevap dilekçesinin davacı vekiline tebliğ edildiği, davacı vekilinin cevaba cevap dilekçesi sunmadığı görülmüştür.
Davalı ibrahime husumet yöneltilmesi sonrasında uyuşmazlık artık davalı yönünden kötü niyetle kazanın olup olmadığı sicile güven ilkeisnden yararlanıp yararlanmayacağı ilkeisine göre tapu iptali koşulları oluşup oluşmadığı noktasında olup dava konusu .... İlçesi, .... Mahallesi, .... Mevkii, .... Ada .... Parsel numaralı .... Blok ....kat, ... nolu bağımsız bölümü Büyükçekmece .... İcra Dairesinden ... Esas numaralı icra dosyasının cebri satışından mülkiyetini kazanmıştır.
Kural olarak tapuya itimat prensibi gereği taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Buradan hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir. Somut olayda; davacının çekişme konusu taşınmazın mülkiyeti başlangıçta davalı kooperatif adına iken dava dışı başka bir kooperatif üyesinin dair bedeli lacağının tahsili için yapılan cebri ihale ile mülkiyeti kazanımı ve diğer davalıya yapılan temlikin TMK’nun 1025 maddesine uyarınca yolsuz tescil niteliğinde olduğu iddiası 1990/4 – 1991/3 sayılı İ.B.K. uyarınca davalıların mülkiyeti kazanımlarının kötü niyetli olduğu iddiasını da içerdiğinden, davalının kötü niyetle iktisapta bulundukları öncelikle davacı tarafça kanıtlamalıdır. Tarafalara bu hususta delil sunmaları istenmiş dinlenen davalı tanıkları dosya kapsmaına göre devrin dayanğı olan icra dosyası incelenmiş olup söz konusu alacağın muvaazalı olarak oluşturulup oluşturulmadığı iddiası bakımından ihalenin feshi veya söz konusu borçla iligili herhangi bir davanın açılmadığı davacının bu yönüyle icra dosyasındaki alacağın muvaazalı olduğını ispata yarar delil sunmadığı gibi söz konusu B.çekmece ...İcra müdürlüğündeki takibin de dava tarihinden önce (2014 yılı ) başlatıldığı görülmüş ve takibin dayanğının kooperatif üyesi başka bir üyenin dairesinin başka bir icra dosyasında satılması sonucunda dairesinin tapusunu alamaması üzerine emsal daire bedeli esas alınarak kooperatife karşı daire bedelinin ilamsız icra takibi yoluyla tahsili talebinden ibaret olduğu ve davalı kooperatifçe söz konusu takibe itiraz edilmemesi üzerine takibin keşinleştiği anlaşılmıştır. Davalı kooperatifin danışıklı şekilde itiraz etmediği husuunda somut delil elde edilememiş olup bu husu aynı zamanda böyle bir duur var ise kooperatif yöneticisinin sorumluluğu dabvasında günmdeme gelebilecek bir mesele olup söz konusu iş bu davada bu hususun tatışılmaıs olanağı yoktur.Taşınmazın satış aşamasındaki ihale şartname tutanağı incelendiğinde sadece kamu haczinden bahsedilmiş mahkememizce konulan ihtiyati tedbirden bahsedilmeden ilan yapıldığı dikkate alındığında tedbirlerin tapunun şerh kısmında gösterildiği gözetildiğinde davalı yönünden asıl olan ilana çıkarılan ihale şartnamesindeki kayıtlardır ihale alıcısı davalının taşınmazın davalı olduğu hususunu bilememe ihtimalinin olduğu kanaatine varılmış olup öte yandan ihaleye birden fazla kişinin katılımı ile açık artırma usulü ile taşınmazın davalıya satıldığı anlaşılmış olup davalının bu aşamalarda kötü niyetini ispata yarar delil sunulmadığı gibi kötü niyetin resen araştırlacağı ilkesi de dikkate alındığnda mahkekemizce takibe konu alacağın muvaazalı olduğu kooperatifin bu bilinçle takibe itiraz etmedikleri iddialrını ispatlar şekilde delil bulunmadığı anlaşılmış olup yukarıda anılan gerekçelerl ihale alıcısı davalının kötü niyeti ispat edilemediğinden davanın reddine karar verilerek aşağıdki şekilde davanın reddine dair hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 44,40-TL maktu karar ve ilam harcının davacı tarafından peşin yatırılan 170,78 TL peşin harç ile 5.293,45-TL tamamlama harcından mahsubuna, artan 5.419,83 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı yararına tayin ve takdir olunan 29.350,00- TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ...'e verilmesine,
4-HMK 392/2 maddesi uyarınca kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde tazminat davası açılmadığı takdirde ve talep halinde teminatın davacıya iadesine,
5-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına
6-Kullanılmayan gider avansının HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine
7-HMK'nın uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ila 360'ncı madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı ... vekilinin yüzüne karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.14/02/2019
Başkan ...
¸
Üye ...
¸
Üye ...
¸
Katip ...
¸